| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
A propôs acção declarativa de condenação sob a forma ordinária contra B-, SA, e C,SA, pedindo que: a) seja declarado válido e eficaz o contrato promessa de compra e venda celebrado entre si e as Rés sobre a fracção que vier a corresponder ao apartamento do Tipo T1, provisoriamente identificado por 1º D, sito no 1º piso do Lote 2, no empreendimento do D, constante do processo de loteamento nº …; b) seja declarado totalmente pago pelo Autor à Rés o valor de € 22.445,91 referente ao sinal acordado; c) seja declarado definitivamente incumprido pelas Rés o contrato promessa sub judice; d) sejam as Rés condenadas a devolver ao Autor o sinal por si pago em dobro, no valor global de € 44.891, 82 acrescido dos juros moratórios vencidos à presente data no valor de € 3.592,37€ e dos vincendos, calculados à taxa legal, até efectivo e integral pagamento; e) sejam as Rés condenadas a pagar ao Autor, a título de ressarcimento dos encargos e prejuízos por si suportados, nomeadamente com deslocações, expediente, etc., no valor de € 500,00 acrescido dos juros moratórios à taxa legal, desde a data da citação até efectivo e integral pagamento; f) sejam as rés condenadas a pagar ao Autor a quantia de € 7.500,00 a título de ressarcimento de danos com natureza patrimonial e moral, acrescida dos juros moratórios à taxa legal, desde a data da citação até integral pagamento.
Fundamenta os pedidos que formula no incumprimento definitivo de um contrato promessa, de compra e venda de uma fracção futura que não chegou a ser edificada, em que figuram como promitentes vendedoras e donas do respectivo terreno de loteamento, ambas as rés, relativamente ao qual prestou um sinal e por ter sofrido danos patrimoniais e morais.
A Ré B-, SA na sua contestação diz ter incorrido em erro sobre o objecto do negócio, porque supunha que a Urbanização onde se inseria a fracção prometida estava já construída, o que lhe foi feito crer pela C, SA, quando celebraram um contrato de permuta entre ambas. Pede que o contrato-promessa celebrado com o Autor seja anulável com tal fundamento, que se considere a sua invalidade mas não o seu incumprimento.
Alega, ainda, que mesmo que se considere ter havido incumprimento contratual, a prestação de um sinal representa a prefixação convencional da indemnização a satisfazer no caso de rescisão contratual, pelo que o Autor não pode reclamar indemnização em montante superior invocando danos superiores, improcedendo também o pedido de juros.
O Autor respondeu, rejeitando que os efeitos dos vícios de que enfermam as relações jurídicas entre B-, SA e C, SA, se repercutam na sua esfera jurídica. Diz, ainda, que o contrato promessa de compra e venda foi assinado e aceite pelas partes, não tendo sido objecto de outras negociações ou condições, anteriores ou posteriores, sendo válido e eficaz entre as partes.
Em audiência preliminar, a fls 163 e 164 foi proferido o seguinte despacho:
A ré “B” veio invocar a título de excepção uma situação de erro sobre o objecto do negócio mais concretamente sobre as qualidades do objecto do negócio,, negócio esse reportado ao contrato promessa celebrado com a autora.
Alega para tanto que anteriormente a este havia celebrado com a co-ré C, S.A. um contrato promessa de permuta pelo qual esta última lhe assegurava ser dona de uma urbanização denominada “L” para a qual existia um processo de loteamento aprovado.
Desse modo, a ré “B” estava convencida que podia negociar com ao autor o lote que com este efectivamente negociou nos termos do contrato promessa de compra e venda.
Mais tarde veio a saber que afinal a “C” não era dona de qualquer Urbanização denominada “L” e que para ela não existia qualquer loteamento aprovado.
Com esta alegação pretende a ré “B” que o autor não devia ignorar a essencialidade para a ré “B” do elemento sobre que incidiu o erro e, por isso o contrato promessa de compra e venda, invocado pelo autor era anulável.
O autor reagiu.
Alega, entre mais que só com as contestações e documentos juntos às mesmas teve conhecimento do referido contrato de permuta celebrado entre as rés. Desse modo, nunca os eventuais vícios jurídicos inerentes às relações contratuais entre as co-rés poderiam produzir efeitos na sua esfera jurídica.
Cumpre apreciar e decidir:
Não invoca a ré qualquer facto de onde se aduza o conhecimento pelo autor da existência de um erro, a data do negócio celebrado com ambas as rés.
Tanto basta para afastar o autor de qualquer consequência reportada a essa situação de vício negocial.
Também não se invoca qualquer facto de onde se possa concluir que o autor tinha a obrigação de conhecer esse vício.
Donde se conclui que o autor é alheio ao mesmo, estando de boa fé na relação negocial com as co-rés.
Toda a situação alegada por estas reportada a vícios de vontade ou a erro do objecto deve ser conhecida noutra lide que não esta.
Assim desde já julgo improcedente a invocada excepção.”
A fls. 174 B–, SA., interpôs recurso do referido despacho, que foi admitido como apelação, a subir a final e com efeito devolutivo.
Apresentou as seguintes conclusões das alegações:
1. A co-R. B-, S.A., ora apelante, na contestação que ofereceu nos autos alegou, designadamente nos artigos 2º a 11°, matéria do facto que consubstancia erro na formação da vontade, ou erro-vício, no que respeita ao objecto do negócio.
2. Essa alegação factual contém todos os elementos de que depende a relevância de tal erro e, designadamente a essencialidade e a cognoscibilidade do mesmo erro.
3. Na verdade, é manifesto que a B, ora recorrente, não teria, nunca, prometido vender uma fracção autónoma correspondente a um andar de um prédio que não poderia ser construído, razão pela qual resulta evidente a essencialidade do erro da ora apelante sobre o objecto do negócio.
4. Por outro lado, respeitando, de harmonia com o artigo 2510 do Código Civil, a cognoscibilidade não ao erro, mas à sua essencialidade, o erro em que a ora apelante incorreu é relevante por ser manifesto que o ora apelado só podia ignorar que a mesma ora apelante não teria celebrado, nunca, o negócio em causa, se, ao celebrá-lo, soubesse que o objecto material do contrato não poderia sequer existir, ou seja, que não poderia construir o edificio e, assim, o andar.
5. Acresce que, como tem vindo a ser entendido, “a lei não exige a prova de um conhecimento concreto, que muitas vezes seria excessivamente difícil de obter, e contenta-se com algo a que no direito inglês se chama çonstrutive notice: basta que, nas circunstâncias concretas do negócio, a outra parte devesse, com a diligência normal, conhecê-la” (Prof. Pedro Pais deVasconcelos, Teoria Geral do Direito Civil, Volume II, Almedina, 2002, pág. 50).
6. Assim, a alegação factual contida nos artigos 2° a 11°da contestação, devidamente impugnada na réplica, deveria ser levada à base instrutória, conhecendo-se da excepção peremptória de anulabilidade após o julgamento, por se tratar, na fase da condensação, da matéria relevante e controvertjda
7. Consequentemente a Senhora Juíza a quo, ao proferir o despacho recorrido, violou o disposto nos artigos 247° e 251v’ do Código Civil, bem como os artigos 508°-A, n°1, alínea d) e 5100, n°1, alínea b, e n°2, do Código do Processo Civil.
Conclui dizendo que deve ser concedido provimento ao recurso, revogando-se o despacho recorrido e ordenando-se que os autos prossigam, com determinação da factualidade assente e da base instrutória, seguindo-se os demais termos até final.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
Questão a decidir:
- Se se verifica a excepção de erro quanto ao objecto do negócio, invocada pela Apelante.
Nos artigos 2º a 11º da sua contestação (fls. 92 a 95) a Apelante B- , SA alegou:
Art 2º- A ora R. B interveio no contrato-promessa de compra e venda, como promitente-vendedora, em virtude de a sua ora Co-R. A C, SA. (doravante, designado por "C") ter celebrado consigo, em 12 de Março de 2001, o "Contrato-Promessa de Permuta", cuja cópia, adiante se junta e que aqui se dá por integralmente reproduzido.
Art. 3º- Nesse Contrato-Promessa de Permuta, assegurava a "C" que ela era a única dona e legitima proprietária das seguintes urbanizações:
a) Urbanização denominada V, para a qual existiria um loteamento aprovado, Processo, em que se integrariam lotes de terreno para construção urbana, com 378 fogos destinados a habitação e comércio, sitos em concelho do;
b) Urbanização denominada L, para a qual existiria um loteamento aprovado, Processo, em que se integrariam lotes de terreno para construção urbana, com 312 fogos destinados a habitação e comércio, sitos em , Concelho do;
c) Urbanização denominada N, para a qual existiria um loteamento aprovado, Processo , em que se integrariam lotes de terreno para Construção urbana, com 236 fogos destinados a habitação e o comércio, sitos no Concelho "
Cfr. considerando A)
Art.4º- Nesse contrato, prometia-se, que, após a emissão de cada uma das licenças de construção, a "C" transmitiria para a "B", livres de ónus ou encargos, os lotes de terreno, a qual, por sua vez, ficaria com a obrigação de entregar parte das fracções autónomas, tudo nos termos e condições que, em pormenor, consta do mencionado contrato.
Art. 5 - A B, foi, desde logo, "autorizada a proceder à comercialização das fracções autónomas que serão por si construídas em cada um dos identificados lotes de terreno em conformidade com os respectivos projectos, através da celebração do respectivo contrato promessa de compra e venda outorgado por ambas as partes (...) "-Cfr. cláusula QUARTA, N.° 1, Contrato-Promessa da Permuta – doct. n.° 1.
Art. 6º- A B, ficou, assim, convencida – porque lhe era assegurado pela C – de que:
a) a C era a única dona e legítima proprietária da Urbanização enominada L;
b) existia, para essa "Urbanização", um "loteamento aprovado", o qual
c) o tinha sido pelo Processo e que
d) nela se integravam lotes de terreno para construção urbana com 312 fogos destinados a habitação e comércio, sitos em concelho do ; de que ela, " B",
e) viria a ser, em execução da permuta prometida, proprietária destes lotes de terreno e das fracções autónomas dos edifícios neles erigidos; e, ainda, que
f) também porque devidamente e expressamente autorizada pela "C", poderia legitimamente proceder à "comercialização" do Empreendimento e, designadamente, a subscrever, juntamente com a "C", assumindo as vinculações que deles constavam, os contratos-promessa de compra e venda, nos termos da minuta cujo texto ficou acordado.
Art. 7- Assim, quando, em 10 de Agosto de 2001, a "B", pela mão de uma sua procuradora, subscreveu o contrato-promessa de compra e venda cuja cópia o A. juntou aos autos com a sua petição inicial, estava completamente convencida do alegado no artigo 6° desta contestação e, mais concretamente, que
Art. 8º- Quando se vinculava a vender ao ora A., pelo preço global de Esc. 10.000.000$00 (dez milhões de escudos), a fracção autónoma que viesse a corresponder ao apartamento do tipo T1, provisoriamente identificado por 1° D sito no 1° piso do Lote 2, constante do Processo de Loteamento n.° , conforme planta anexa e com determinados acabamentos e equipamentos, a ora R. "B" estava convicta, legitimamente, por lhe ter sido assegurado pela "C", de que esta sociedade era dona (e legítima proprietária) de uma Urbanização denominada "L", para o qual existia aquele referido processo de loteamento, em que o loteamento já havia sido aprovado,
Art.9º- E estava a "B", por isso, completamente convencida de que, no decurso dos prazos, estabelecidos com grande margem de segurança, e supondo estar aprovado o loteamento, poder cumprir-se aquele contrato-promessa de compra e venda celebrado com a ora A..
Art. 10- Contudo, a R. B veio, mais tarde, depois de 10 de Agosto de 2001, a saber que, afinal, a "C" não era dona de qualquer "Urbanização" denominada " L" e que para ela não existia qualquer loteamento aprovado, designadamente naquele Processo.
Art.11- Incorreu, assim, a R. contestante, B, ao assinar o contrato-promessa alegado pelo A., em erro sobre o objecto do negócio, mais concretamente sobre as qualidades do objecto do negócio, o qual, nos termos e de harmonia com o disposto nos artigos 251° e 247° do Código Civil, - e porque o A. não deve ignorar a essencialidade, para a R. contestante, do elemento sobre que incidiu o erro -, torna o contrato-promessa de compra e venda a que os autos se reporta anulável.
O art. 251º do CCivil diz que o erro que atinja os motivos determinantes da vontade, quando se refira à pessoa do declaratário ou ao objecto do negócio, torna este anulável nos termos do art.247 do C.Civil.
O art. 247º do CCivil diz que quando em virtude de erro, a vontade declarada não corresponda à vontade real do Autor, a declaração negocial é anulável, desde que o declaratário conhecesse ou não devesse ignorar a essencialidade, para o declarante, do elemento sobre que incidiu o erro.
Para que o errante possa anular o negócio é bastante que o declaratário conhecesse ou não devesse ignorar que era essencial para aquele certos elementos, não exigindo que o erro fosse conhecido ou cognoscível pelo declaratário ( RLJ, 107º, pag. 230.)
Segundo Castro Mendes, Teoria Geral, 1979, III, pag. 209, apenas se exige que o declaratário, ao celebrar o contrato, reconhecesse ou devesse conhecer a importância para o declarante do elemento sobre o qual o declarante está em erro.
O erro sobre o objecto do negócio tem de ser essencial, próprio e desculpável, e só gera anulabilidade do negócio jurídico, nos termos do art. 252º, nº2, do C.Civil
O erro vicio ou erro motivo tem na base uma representação inexacta ou ignorância de uma qualquer circunstância de facto ou de direito decisiva na formação da vontade, sem a qual o declarante não teria querido o negócio, isto é, se houvesse esclarecimento sobre essa circunstância o declarante não teria realizado o negócio ou não o teria realizado nos termos em que o fez.
No caso de erro vicio há correspondência entre a vontade real e a vontade declarada, só que aquela se formou em consequência de erro.
A demonstração da existência de erro como impeditivo do direito do Autor pelo que caberia à ré fazer prova de que só após a celebração do contrato teve conhecimento das circunstâncias sobre que incidiu o erro (art.342 do CC) e extrair daí as consequências.
Tratando-se de um contrato promessa de compra e venda de uma fracção, o objecto mediato do contrato é a transmissão da fracção autónoma do prédio.
Foi alegado pela Apelante B-, SA a impossibilidade desse objecto, por não ser possível a construção do prédio em que se inseria a fracção prometida vender.
A Ré B ao prometer sabia que tinha que adquirir para si o lote de terreno, edificar o prédio, constitui-lo em propriedade horizontal e só depois poderia celebrar, com o Apelado, o contrato de compra e venda da fracção objecto do contrato de promessa.
O Apelado ao contratar sabia que o prédio ainda não estava construído, pelo que haveria que construí-lo, constitui-lo em propriedade horizontal e só depois poderia ser celebrado o contrato prometido.
Conforme resulta das condições gerais do contrato promessa ( fls 36 dos autos- documento junto pelo Autor com a p.i.), na cláusula 1ª, as promitentes vendedoras (B-, SA e C, SA) “são donas e legítimas possuidoras de um conjunto de lotes de terreno e dos respectivos projectos para construção urbana multifamiliar, sitos no concelho do, onde será construída a futura fracção autónoma objecto deste contrato. Na mesma cláusula, al.b), consta que as promitentes vendedoras irão promover no imóvel acima referido um empreendimento imobiliário destinado a habitação, comércio e escritórios, cujo projecto de arquitectura já se encontra apresentado na Câmara Municipal do Montijo.
Havia assim conhecimento de ambas os contraentes que o bem objecto do contrato prometido não se encontrava disponível, existindo alguma indefinição e incerteza quanto à disponibilidade desse bem.
A existência do alvará de loteamento dos prédios era essencial para a celebração do contrato, isto era do conhecimento tanto da Apelante como do Apelado.
Mas a Apelante alega que os mesmos não existiam e que só após celebrar o contrato teve conhecimento de tal.
O art. 287 do CC diz que só têm legitimidade para arguir a nulidade anulabilidade as pessoas em cujo interesse a lei a estabelece e só dentro do ano subsequente à cessação do vício que lhe serve de fundamento (nº1). Enquanto, porém, o negócio não estiver cumprido, pode a anulabilidade ser arguida, sem dependência de prazo tanto por via de acção, como por via de excepção (nº2).
A Apelante B-, SA invocou a anulabilidade do contrato dizendo que teve conhecimento de que C, SA, não era dona dos lotes em que iria ser construído o prédio em que se inseria a fracção prometida vender, em data posterior à celebração do contrato promessa ( 10.08.2001). Fê-lo na sua contestação apresentada em 04.01.05.
Nos termos do art. 801 do C.Civil tornando-se impossível a prestação por causa imputável ao devedor, é este responsável como se faltasse culposamente ao cumprimento da obrigação.
Nos termos do art. 432, do C.Civil é admitida a resolução do contrato fundada na lei ou em convenção.
A resolução é equiparada à nulidade ou anulabilidade do negócio jurídico e tem efeito retroactivo ( art. 433 e 434, do C.Civil), determinando a restituição de tudo o que tiver sido prestado ( art. 289 do C.Civil).
Nos termos do art. 436 do C.Civil a resolução do contrato pode fazer-se mediante declaração à outra parte.
Por carta de 14.09.2004, que a Apelante não nega ter recebido, o Apelado resolveu o contrato promessa acima referido (fls. 69 e 75).
Assim, quando a Apelante invocou a anulabilidade do contrato, com fundamento em erro, já o mesmo tinha sido resolvido com os efeitos acima referidos.
Improcede assim a excepção invocada pela Apelante B- Investimento Imobiliário, SA de erro sobre o objecto do negócio.
Conclusões:
- O pedido de anulação do contrato, com fundamento em erro, nos termos do art. 251 do C.Civil pode ser invocado no prazo de um ano a contar da cessação do vício, ou sem dependência de prazo, se o contrato ainda não estiver cumprido.
- A resolução do contrato por incumprimento definitivo do contrato, por impossibilidade de realização da prestação, pode ser feita mediante declaração à outra parte nos termos do art. 436 do C.Civil.
- O contrato promessa referido nos autos foi resolvido anteriormente à propositura da acção por carta enviada pelo promitente comprador ( Apelado) à promitente vendedora ( Apelante) , pelo que improcede a excepção invocada por esta na contestação, de anulação do contrato fundada em erro.
Face ao exposto, acorda-se em negar provimento ao recurso, julgando improcedente a excepção de erro sobre o objecto do negócio, mantendo, ainda que com outros fundamentos, a decisão recorrida.
Custas pela Apelante.
Lisboa, 19 de Novembro 2009
Òctávia Viegas
Rui da Ponte Gomes
Carlos Marinho |
