| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
1 – Relatório.
Administração do Condomínio do prédio urbano submetido ao regime de propriedade horizontal, descrito na Conservatória do Registo Predial entidade equiparada a pessoa colectiva, propôs acção de condenação, em processo comum, na forma ordinária, contra M, alegando que o réu construiu aquele prédio urbano e que o mesmo apresenta uma série de defeitos de construção, vícios e anomalias, que enumera, que põem em causa o bem-estar e a segurança dos condóminos e de suas famílias.
Mais alega que os condóminos se viram forçados a fazer despesas indispensáveis, no valor total de 845 793$00.
Conclui, assim, que deve o réu ser condenado a eliminar as deficiências da construção oportunamente apontadas e a reembolsar o condomínio das despesas urgentes já efectuadas, no montante global de 845 793$00.
O réu contestou, por excepção, invocando a falta de personalidade judiciária da Administração do Condomínio, o abuso de direito e a caducidade, em parte, do direito que se pretende fazer exercer.
Contestou, ainda, o réu, por impugnação, tendo a final concluído pela sua absolvição da instância ou do pedido.
O autor replicou, concluindo que as excepções invocadas pelo réu devem ser consideradas improcedentes.
Seguidamente, foi proferido despacho saneador, onde se julgou improcedente a excepção de falta de personalidade judiciária invocada pelo réu, tendo-se seleccionado a matéria de facto relevante considerada assente e a que passou a constituir a base instrutória da causa.
Inconformado, o réu interpôs recurso de agravo daquele despacho.
Entretanto, tendo o réu falecido, foram julgados habilitados, como seus herdeiros, T, R, L e P.
Realizada a audiência de discussão e julgamento, foi, após decisão de facto, proferida sentença, julgando a acção parcialmente procedente, tendo o réu sido condenado a realizar as obras necessárias à eliminação dos defeitos existentes nas partes comuns do prédio supra referido em 1.1., supra referidos em 1.11. a 1.20., inclusive, 1.22., 1.23, e 1.25. a 1.28., mediante:
a) Intervenção na rampa de acesso às garagens para eliminar a elevada inclinação, longitudinal e transversal que apresenta, por forma a permitir a circulação em boas condições de veículos automóveis;
b) Intervenção nas garagens por forma a criar sistema de desenfumagem;
c) Intervenção junto das grelhas de ventilação das garagens, do seu portão de acesso, e do chão na entrada do edifício, por forma a evitar a entrada de águas pluviais nas garagens e sua acumulação na entrada do edifício;
d) Reparação e isolamento das paredes das garagens, do piso de acesso ao telhado, e da fachada do edifício, por forma a pôr termo à acumulação de humidade e infiltrações de água;
e) Reparação das fendas existentes nas paredes exteriores e interiores e diversos pisos do edifício, designadamente no piso de acesso ao telhado, na caixa dos elevadores, na parede de separação dos apartamentos frente e esquerdo dos pisos 7, 8 e 9, e na varanda do 7° andar frente;
f) Instalação de portas pára-chamas nas escadas do parqueamento e na escada principal, aplicação de sistema de ventilação dos duetos do gás, e colocação de sistema de abertura rápida na janela de saída da cobertura do edifício.
Inconformados, os réus interpuseram recurso de apelação daquela sentença.
Produzidas as alegações e colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
Uma vez que haverá que conhecer dos recursos pela ordem da sua interposição, começar-se-á pelo agravo (art.710º, nº1, do C.P.C.).
2 – Fundamentos.
2.1. AGRAVO
2.1.1. O agravante remata as suas alegações com as seguintes conclusões:
1 - A presente acção foi intentada pela Administração do Condomínio, conforme resulta da petição inicial e é categoricamente reafirmado em l a 5 da réplica. Foi aliás ela quem passou procuração forense aos seus ilustres advogados.
2 - E é ela própria quem sempre se considerou e continua a considerar-se Autora neste processo - conf. fls. 325 e 341.
3 - Na contestação os RR. suscitaram a questão da falta de personalidade judiciária da Autora, sustentando que a mesma pertence ao Condomínio e não à sua Administração.
4 - No despacho saneador, ao conhecer da excepção suscitada, a M.ª Juíza "a quo" concordou com os réus, decidindo que quem tem personalidade jurídica é o Condomínio e não a Administração.
5 - Porém, através dum raciocínio viciado (confundindo capacidade com representação, e socorrendo-se indevidamente da procuração de fl. 14 que, aliás, interpretou mal) decidiu que quem intentou esta acção foi o Condomínio.
6 - Ora, a Autora é inequivocamente a Administração do Condomínio (ver a petição de fl. 2 e todas as suas demais peças processuais, incluindo as posteriores ao saneador).
7 - Ao decidir que o Autor é o Condomínio e não a respectiva Administração a decisão recorrida procedeu a uma alteração subjectiva da instância que é vedada pelo art° 268° do C.P.C., que desse modo foi violado por ter sido desaplicado.
Violado foi também, porque ignorado na decisão ora sindicada, o disposto na alínea a) do N° l do art° 467° do C.P.C., bem como dois princípios estruturantes do processo civil: o princípio da auto-responsabilização das partes e o princípio dispositivo.
8 - Deve, por isso revogar-se a decisão recorrida, no segmento em que decidiu que o Autor é o Condomínio e não a respectiva Administração ...
9 - ... e, na sequência disso, absolver-se os réus da instância por a Autora (a Administração do Condomínio) não gozar de capacidade judiciária para intentar a presente acção, capacidade essa que pertencia ao Condomínio - ver artº 6° do C.P.C.
10 - Além das disposições legais e princípios acima invocados, o despacho saneador violou também, por não os ter aplicado, os art°s 494° c) e 493° N° 2 do C.P.C.
Termos em que, com a procedência do agravo, devem os RR. ser absolvidos da instância.
2.1.2. O agravado contra-alegou, concluindo nos seguintes termos:
1- A presente acção judicial foi intentada pelo Condomínio, devidamente representado pela sua Administração, órgão executivo eleito pelos vários condóminos.
2- Apesar da reconhecidamente infeliz redacção do articulado da Petição Inicial que não refere apenas ''Condomínio'' ou expressamente "Condomínio representado pela sua Administração" é notório e evidente que é o próprio Condomínio o Autor da acção, desde logo porque é o condomínio a "entidade equiparada, a pessoa colectiva referida na Petição Inicial, é ele que tem o….” utilizado como elemento de identificação nessa mesma peça processual, são as suas facturas e a sua contabilidade que instruem o pedido de apoio judiciário formulado.
3- O douto despacho saneador "a quo" limitou-se a constatar e interpretar de forma correcta e exemplar o que resulta do articulado, corrigindo o erro de redacção que se iniciou na Petição Inicial e se tornou recorrente em articulados posteriores, pelo que não existiu qualquer violação de qualquer norma processual, designadamente das mencionadas pelo agravante.
4- Ainda que assim não fosse, e entendesse o Tribunal que se estaria perante um problema de falta de capacidade judiciária, sempre haveria lugar ao convite para aperfeiçoamento da Petição Inicial, e suprimento dessa incapacidade, ao abrigo do disposto no artigo 265°, n.0 2 e 508°, n.° l, 2 e 3, mas nunca à pura e simples absolvição da instancia como pretende o Réu.
5- Pelo que deverá o presente agravo ser considerado improcedente, mantendo-se integralmente a decisão "a quo".
2.1.3. No despacho recorrido considerou-se que, pese embora a formulação infeliz da expressão «Administração do Condomínio do prédio urbano …», o certo é que a sua conjugação com a procuração de fls.14 dos autos permite inferir, com toda a clareza, que o autor nesta acção é o condomínio, representado pelos seus administradores, pelo que, se julgou improcedente a excepção de falta de personalidade judiciária invocada pelo réu.
Segundo os recorrentes, aquela decisão procedeu a uma alteração subjectiva da instância, que é vedada pelo art.268º, do C.P.C., pelo que, devem ser absolvidos da instância.
Vejamos.
A presente acção é instaurada pela “Administração do Condomínio do prédio urbano submetido ao regime de propriedade horizontal, descrito na Conservatória do Registo Predial…..”.
Na petição inicial alega-se que na assembleia de condóminos de 7 de Julho foi aprovado, por unanimidade, que deveria ser feito um levantamento de todas as anomalias e vícios de construção do edifício e que a lista daí resultante deveria ser enviada ao réu, que foi o construtor daquele prédio urbano, para que procedesse às reparações necessárias, o que foi feito, mas não tendo o réu efectuado tais reparações.
Alega-se, ainda, naquela petição, que o condomínio não tem meios para fazer face aos custos emergentes do presente pleito, pelo que, se requer lhe seja concedido o apoio judiciário, na modalidade de dispensa total do pagamento de taxas de justiça e custas judiciais. A final, requer-se, além do mais, que seja o réu condenado ao reembolso ao condomínio do valor total de 845 793$00, acrescido de juros contados desde a data da citação até integral pagamento.
Na procuração junta a fls.14 consta que “Administração do Condomínio do prédio urbano submetido ao regime de propriedade horizontal, ……através dos seus Administradores, R. e J, representantes com poderes para o acto, vem constituir seus bastantes procuradores …”. A assinatura dos referidos administradores aparece, naquela procuração, por baixo dos dizeres «Condomínio do Prédio sito na …..».
Face às circunstâncias atrás referidas, parece-nos manifesto que estamos, apenas, perante uma forma incorrecta de identificação do autor, que consistiu em se ter indicado como tal a «Administração do Condomínio …», quando se deveria ter mencionado o Condomínio, como, aliás, se mencionou, quando se formulou o pedido de apoio judiciário, bem como, o pedido de reembolso do valor de 845 793$00, e, ainda, quando se subscreveu a procuração junta aos autos. Trata-se, pois, a nosso ver, de uma mera deficiência formal e de linguagem. Na verdade, no caso, a administração, ou os administradores, estão em juízo em representação do condomínio. Sendo que, este tem personalidade judiciária e é representado em juízo pelos seus administradores (cfr. os arts.6º, al.e) e 22º, do C.P.C.).
Nada impedia, assim, e antes se impunha, que se corrigisse oficiosamente a deficiência, considerando-se que o autor nesta acção é o condomínio, representado pelos seus administradores, tendo em conta o contexto da acção e a relação material controvertida, bem como, o poder-dever do juiz de suprir as deficiências ou inexactidões das partes, designadamente, no tocante à qualificação jurídica (cfr. o art.664º, do C.P.C.).
Não se diga, deste modo, que a decisão recorrida procedeu a uma alteração subjectiva da instância, pois que o condomínio já estava, pelo menos implicitamente, integrado na acção, como a pessoa jurídica titular dos direitos que com a mesma se pretendiam efectivar. E também não se diga que foram violados os princípios da auto-responsabilização das partes e do dispositivo, atento a atrás exposto
Dir-se-á, até, que, caso a decisão recorrida se tivesse pronunciado no sentido da absolvição da instância, por falta de personalidade judiciária do autor, então é que teria sido seriamente afrontada uma das mais importantes inovações introduzidas pela reforma processual de 1995-1996, que sobrepôs os aspectos de natureza substancial a critérios puramente formais, dando prevalência à verdade material em detrimento da verdade formal (cfr., entre outros, os arts.265º, 265º-A, 266º, 266º-A e 288º, nº3, do C.P.C.). Pena é que tal reforma, a nível processual, ainda não tenha sido acompanhada por reforma idêntica, a nível das mentalidades, dos vários intervenientes processuais.
Refira-se, por último, que no Acórdão da Relação do Porto, de 7/1/99, disponível in www.dgsi.pt, citado pelo agravado, se decidiu que, demandada a pessoa do administrador, nessa qualidade, pode e deve entender-se, como sujeito passivo, o próprio condomínio (cfr., ainda, o Acórdão do STJ, de 2/5/02, in www.dgsi.pt, onde, em caso algo semelhante, se alude à instrumentalidade do processo face ao direito substantivo).
Não merece, assim, qualquer censura o despacho recorrido, improcedendo, deste modo, as conclusões da alegação dos recorrentes.
2.2. APELAÇÃO
2.2.1. Na sentença recorrida consideraram-se provados os seguintes factos:
1.1. O réu construiu o prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial, com 29 fracções autónomas, composto de 12 pisos, sendo 2 pisos de cave (subterrâneos) para estacionamento e arrecadação, rés-do-chão com 2 lojas e 9 andares para habitação, com 3 fogos por piso (cfr. alíneas A) e B) dos factos assentes).
1.2. No dia 7 de Julho de 1998 realizou-se uma assembleia de condóminos desse prédio, dos quais fazia parte o réu que nela esteve presente, no âmbito da qual foi deliberado, por unanimidade dos presentes, o seguinte:"- face à situação actual do prédio [não é] conveniente a constituição de uma administração, sem que estejam resolvidos, pelo construtor, os problemas existentes, [pelo que será] efectuado um levantamento de todos os problemas, quer das partes comuns quer das várias fracções. O levantamento das anomalias será [...] apresentado em reunião, a marcar pela [...] Assembleia. onde será elaborada uma lista global e estabelecido um prazo para eliminação das mesmas. A referida lista será enviada ao construtor, através de carta registada com aviso de recepção e assinada por todos os condóminos presentes; (...) - o construtor/vendedor e também condómino, M, compromete-se a assumir as despesas de condomínio até ao dia 31 de Julho de 1998."; (cfr. alínea C) dos factos assentes).
1.3. Em 23 de Julho de 1998 foi enviada ao réu e por este recebida, uma carta subscrita pelos condóminos do prédio reunidos em assembleia, na qual é comunicada ao réu a necessidade de apresentar a documentação necessária à recepção do prédio e à constituição de uma administração bem como de entregar diversas chaves de partes comuns do prédio, e solicitada a reparação, no prazo de 10 dias, das seguintes "anomalias":
a) Rampa de acesso ao piso -2 da garagem - mal concebida;
b) Humidade e infiltrações de água as paredes dos pisos das garagens;
c) Portão da garagem inoperacional, inseguro e com deficiente funcionamento;
d) As grelhas de ventilação das garagens, no exterior do edifício, estão demasiado próximas do pavimento, permitindo a entrada de águas pluviais;
e) Humidade, infiltrações de água e várias fendas nas paredes do piso de acesso ao telhado;
f) Janelas de acesso ao telhado e porta da casa dos elevadores batem quando há vento;
g) Fendas na caixa dos elevadores e paredes de vários pisos;
h) Fenda no exterior do edifício, na parede de separação das fracções frente e esquerdo dos pisos 7, 8 e 9;
i) Problemas de infiltrações na empena do edifício;
j) Portas dos contadores de gás sem qualquer ventilação;
k) Inexistência de porta corta fogo no acesso aos pisos das garagens;
l) Extintores fora do prazo de validade;
m) Inexistência, nos vários pisos, de avisos informativos da Não utilização dos elevadores em caso de incêndio;
n) Elevadores frequentemente encravados/avariados;
o) O chão do exterior do edifício, em frente à porta de entrada, sempre que chove, fica alagado, devido a deficiente inclinação;
p) Algumas das madeiras do átrio de entrada do edifício estão danificadas;
q) Ligação eléctrica do fogão mal executada e inexistência de ventilação do mesmo;
r) Reparação da parte inferior da porta do elevador n. °2 no piso zero;
s) Fissura que atravessa a varanda do 7° andar frente, com infiltração de água;
t) Problemas frequentes com o vídeo-porteiro e a botoneira das campainhas.
(cfr. alínea D) dos factos assentes).
1.4. O réu não respondeu a essa carta (cfr. alínea E) dos factos assentes).
1.5. Ao réu foram enviadas outras cartas:
a) pelos condóminos do 8° frente, datadas de 03/01/1996 e de 03/03/96, além do mais, quanto às partes comuns do edifício, solicitando a resolução de problema de infiltrações de água nas garagens e no telhado do edifício;
b) pelo condómino do 4º frente, datada de 29/01/1996, além do mais, quanto às partes comuns do edifício, solicitando a impermeabilização da empena e fachada principal do edifício e das garagens do piso menos 2, a resolução do difícil acesso às garagens do piso menos 2, devido à inclinação da rampa e à existência de um parqueamento que dificulta ou impossibilita a passagem de veículos consoante as suas dimensões, e a substituição do automático que acciona o portão de acesso à garagem, cuja má qualidade ocasiona avarias.
c) pelo condómino do 8º esquerdo, datada de 01/04/1996, além do mais, quanto às partes comuns do edifício, solicitando a reparação do portão da garagem com avarias frequentes, sem aviso de abrir/fechar e sem sensores que impeçam o fecho à passagem, de algumas junções dos tubos de água existentes nas garagens que pingam, do chão no exterior junto à porta da frente do edifício que acumula água sempre que chove devido a deficiente inclinação, da humidade e infiltrações de água no acesso ao telhado do prédio, de madeiras danificadas no átrio de entrada do edifício, das infiltrações de água e humidade nas paredes do piso menos 2 das garagens, e da rampa de acesso às garagens que não oferece condições de segurança.
1.6. Em 18/09/1998 foi eleita a administração do condomínio do prédio (cfr. alínea F) dos factos assentes).
1.7. As portas dos contadores do edifício não estão ventiladas (cfr. alínea G) dos factos assentes).
1.8. No edifício não existem placas indicativas da localização dos extintores e das bocas de incêndio e de não utilização dos elevadores em caso de incêndio (cfr. alínea H) dos factos assentes).
1.9. As janelas da área de acesso ao telhado do edifício batem quando há vento (cfr. alínea L) dos factos assentes).
1.10. O réu comprometeu-se a ventilar a porta dos contadores, a colocar as placas indicativas e a reparar as janelas referidas em 1,7., 1.8. e 1.9. (cfr. alíneas l), J) e M) dos factos assentes).
1.11. A rampa de acesso ao piso menos 2 da garagem do edifício tem uma inclinação média superior a 20%, que em alguns pontos atinge 28%, e tem uma inclinação transversal que em alguns pontos é de 24% (cfr. resposta aos quesitos 1°, 2° e 3° da base instrutória).
1.12. Essas inclinações não permitem a circulação em boas condições de viaturas automóveis (cfr. resposta ao quesito 4° da base instrutória).
1.13. As paredes das garagens do prédio apresentam humidade e infiltrações de água, que são consequência de um deficiente isolamento exterior do prédio, e também de má vibração do betão das paredes e imperfeito acabamento das mesmas (cfr. resposta aos quesitos 5° e 6° da base instrutória).
1.14. As grelhas de ventilação das garagens, que dão para o exterior do edifício, têm a extremidade inferior muito próxima (a cerca de 5 centímetros) do pavimento da rua que passa junto à entrada das caves (cfr. resposta ao Quesito 7° da base instrutória).
1.15. No caso de chuvadas fortes, dada a deficiente capacidade de escoamento da rua que passa junto à entrada das caves, verifica-se a entrada de águas pluviais pelas grelhas de ventilação das garagens e também pelo portão de acesso ao interior das caves (cfr. resposta ao quesito 8° da base instrutória).
1.16. As escadas do parqueamento do edifício e a sua escada principal não estão enclausuradas (cfr. resposta aos quesitos 9° e 10° da base instrutória).
1.17. Os ductos do gás do edifício não estão ventilados (cfr. resposta ao quesito 11° da base instrutória).
1.18. A janela de saída da cobertura do edifício não tem sistema de abertura rápida, não permitindo o acesso à cobertura do prédio senão com uma escada amovível colocada junto da janela (cfr. resposta aos quesitos 12° e 13° da base instrutória).
1.19. A desenfumagem do parqueamento do edifício é praticamente inexistente (cfr. resposta ao quesito 14° da base instrutória).
1.20. No piso de acesso ao telhado do edifício existem fendas nas paredes, bem como infiltrações de água e humidade (cfr. resposta aos quesitos 24° e 25° da base instrutória).
1.21. A porta da casa dos elevadores do edifício bate quando existe vento (cfr. resposta ao quesito 26° da base instrutória).
1.22. As paredes da caixa dos elevadores do edifício apresentam fendas (cfr. resposta ao quesito 27° da base instrutória).
1.23. Vários pisos do edifício apresentam fendas (cfr. resposta ao quesito 28° da base instrutória).
1.24. A porta do elevador n.° 2, no piso zero do edifício, está raspada e com falhas na pintura desde a construção (cfr. resposta ao Quesito 30° da base instrutória).
1.25. Existem infiltrações na fachada do edifício (cfr. resposta ao quesito 32° da base instrutória).
1.26. Existe uma fenda na parede de separação dos apartamentos frente e esquerdo dos pisos 7, 8 e 9 do edifício (cfr. resposta ao quesito 33° da base instrutória).
1.27. A varanda do 7° andar frente do edifício é atravessada por uma fenda, na qual se infiltra água (cfr. resposta aos quesitos 34° e 35° da base instrutória).
1.28. O chão, no exterior à frente da entrada do edifício, fica alagado quando chove, o que se deve à insuficiente inclinação e regularização desse chão para o escoamento das águas pluviais (cfr. resposta aos quesitos 36° e 37° da base instrutória).
1.29. Os condóminos do edifício habitam ou utilizam regularmente o mesmo, alguns deles desde 1995 (cfr. resposta ao quesito 44° da base instrutória).
1.30. Por despacho camarário de 15/12/1997 foi concedida licença de utilização a 24 fogos do edifício (cfr. resposta ao quesito 48° da base instrutória).
1.31. A presente acção foi proposta em 27/03/99 e o réu foi citado em 15/04/99 (cfr. fls. 2 e 87).
2.2.2. Os apelantes rematam as suas alegações com as seguintes conclusões:
A) Julgando a acção parcialmente procedente, a sentença condenou os Réus a realizar as obras necessárias à eliminação dos defeitos existentes nas partes comuns do prédio identificado, referidos em 1.11. a 1.20., inclusive, 1.22., 1.23., e 1.25. a 1.28., da matéria de facto apurada.
B) Perguntando-se no quesito 4 se "Tais inclinações levaram a que alguns condóminos batessem com os seus carros nas paredes envolventes?", a resposta ao quesito 4 foi: "Provado apenas que tais inclinações não permitem o circulação em boas condições de viaturas automóveis" (cfr. 1.12. matéria de facto).
C) Todavia, nenhuma prova foi produzida quanto ao quesito 4, pelo que a resposta não poderia deixar de ser "Não provado".
D) A sentença recorrida, dando como provado o quesito 4 nos termos descritos (cfr. 1.12. da matéria de facto), sem especificar o fundamento que justifica a decisão, é nula, nos termos do art. 668.°, n.° l, alínea b) do CPC, na parte decorrente do resposta ao citado quesito e nos termos subsequentes que dele dependam.
E) Perguntando-se no quesito 32 se "Na empena do edifício referido em A) existem infiltrações?, a resposta ao quesito 32 foi "Provado que existem infiltrações na fachada de edifício referido em A) "(cfr. 1.25. da matéria de facto).
F) Ora se o quesito se referia à empena do edifício, na falta de melhor prova ter-se-ia que considerar o quesito "Não provado", e não responder com o que acontecia na fachada do edifício, que não tinha sido suscitado pelas partes.
G) A sentença recorrida, dando como provado o quesito 32 nos termos descritos (cfr. 1.25. da matéria de facto), sem especificar o fundamento que justifica a decisão, é nula, nos termos do art. 668. °. n.0 l. alínea b) e alínea e) do CPC, na parte decorrente da resposta ao citado quesito, e nos termos subsequentes que dele dependam.
H) Sustenta o Tribunal, no despacho de resposta à matéria de facto, que "As respostas negativas que antecedem resultaram da ausência de prova objectiva ou subjectiva no sentido da realidade da respectiva factualidade, uma vez que os documentos juntos para prova da mesma foram validamente impugnados e por acordo das partes não foi produzida prova por depoimento de parte nem testemunhal acerca dessa factualidade" (sublinhado nosso).
I) Ora acontece que, salvo o doc. 9 junto petição, impugnado no art. 102.° da Contestação, não se vislumbra qualquer outra impugnação de documentos, mormente dos que foram juntos ao processo, para prova dos quesitos que se indicam, ficando a constituir folhas 561 a 697, os quais nenhuma atenção mereceram ao Tribunal, exceptuada a referência que se faz à "cópia certificada do alvará de licença de utilização de fls. 582".
J) A sentença recorrida deverá ser reformada, nos termos do art. 669.°, já que se por manifesto lapso, veio o juiz dizer, no resposta à matéria de facto, "que os documentos juntos para prova da mesma foram validamente impugnados", o que não aconteceu, sendo que se tivesse tomado em conta na sentença os documentos infra discriminados resultaria necessariamente decisão diversa da proferida.
K) Na resposta ao quesito 44 foi considerado Provado que os condóminos do prédio referido em A), habitam ou utilizam regularmente o mesmo, alguns deles desde 1995" (cfr. 1.29.da matéria de facto).
L) Provado ainda, conforme escrituras juntas ao processo a fls. 561 e ss., e não impugnadas, que durante o ano de 1995 foram outorgadas as escrituras de compra e venda de andares do prédio que se discriminam.
M) Decorre da matéria de facto assente, que somente a partir de 23/7/1998 (cfr. 1.3.) o Autor procedeu à denúncia dos defeitos que integram a presente petição.
N) Alguns dos pretensos defeitos, pela sua notoriedade, não podiam deixar de ser conhecidos dos condóminos e denunciados aquando da aquisição:
- rampa de acesso ao piso - 2 da garagem - grelhas de ventilação das garagens - enclausuramento das escadas do parqueamento e da escada principal, ventilação dos ductos de gás, sistema de abertura rápido da janela de saída da cobertura, desenfumagem do parqueamento - deficiente inclinação do chão à frente do edifício.
O) Presumindo-se conhecidos os defeitos aparentes, tenha ou não havido verificação da obra (art. 1219.°, n.°2, do Código Civil), deve considerar-se caducado o direito do Autor denunciar os defeitos aparentes supra identificados.
P) É insustentável pretender que o início da contagem do prazo de 5 anos (e de outros prazos previstos na legislação conexa) possa estar dependente de uma transmissão formal para uma assembleia de condóminos ou da eleição de uma primeira administração, como se pretende na sentença, muito especialmente após as alterações introduzidas no regime de propriedade horizontal pelo DL 267/94, de 25/10, e, em particular, do aditamento ao Código Civil do artigo 1435.°A.
Q) A sentença recorrida, não considerando caducado o direito do Autor vir denunciar os defeitos aparentes que são discriminados, viola o disposto no art. 1225° do Código Civil, pelo que deverá ser revogada.
R) Condena-se o Réu na sentença a "Intervenção na rampa de acesso às garagens para eliminar a elevada inclinação, longitudinal e transversal que apresenta, por forma a permitir a circulação em boas condições de veículos automóveis "(quesitos l, 2, 3 e 4; cfr. 1.12. e 1.12. da matéria de facto apurada).
S) A rampa de acesso foi construído de acordo com o projecto apresentado na CM (cfr. doc. l, 15/1/1991, a fls. 562), e sujeita a sucessivos melhoramentos, como decorre dos autos de vistoria juntos ao processo por certidão (cfr. Doc. 2, 2/2/1996, a fls. 563, Doc. 3, 31/5/1996, a fls. 565, Doc. 4, 18/10/1996, a fls. 567, e Doc. 5, 17/l/1997, a fls. 569).
T) Não se pode pretender que seja aplicável ao caso uma norma do Município (Edital n.° 101/93, de 15/9/1993, do Município), na qual se considera que a inclinação máxima aconselhável nas rampas de acesso ao estacionamento deverá ser de cerca de 16,5%.
U) Na sequência de sucessivas vistorias realizadas por técnicos qualificados da CM (cfr. Doc. 2, 2/2/1996, a fls. 563, Doc. 3, 31/5/1996, a fls. 565, Doc. 4, 18/10/1996, a fls. 567, e Doc. 5, 17/1/1997, a fls. 569) "Por despacho camarário de 15/12/1997 foi concedida licença de utilização a 24 fogos do edifício" (cfr. 1-31. do matéria de facto).
V) "A licença de utilização destina-se a comprovar a conformidade da obra concluída com o projecto aprovado, [---], com as condições do licenciamento, e com o uso previste no alvará de licença de construção" (art. 26.°, n.02, do DL 445/91, de 20/11, em vigor a data dos factos).
W) "... a emissão da licença de utilização para cada uma das suas fracções pressupõe a permissão de utilização das partes comuns do prédio" (art. 26.°. n.°3, in fine, do DL 445/91, de 20/11, em vigor a data dos factos).
X) A sentença, nada refere quanto à evidente contradição da matéria de facto provada relativa aos pretensos defeitos com os sucessivos autos de vistoria e a emissão da licença de utilização do edifício pela entidade competente.
Y) Donde, a sentença recorrida é nula nos termos do art. 668.°, n.° l, alínea d) do CPC.
Z) A sentença recorrida incorre ainda em violação de lei, por ofensa do disposto no art. 26.°, n.° 2, do DL 445/91, de 20/11, pelo que deverá ser revogada.
AA) Condena-se o Réu na sentença a "Instalação de portas para-chamas nas escadas do parqueamento e na escada principal" (cfr. 1.16 da matéria de facto).
AB) Tal vem na sequência de um relatório elaborado por uma empresa de consultoria técnica - S (cfr. doc. 6 junto petição), no qual as pretensas deficiências supra referidas, violavam o Regulamento de Segurança contra Incêndios em Edifícios de Habitação , aprovado pelo DL 64/90, de 21/2 (cfr. art. 31° do petição).
AC) Simplesmente ignora a sentença que o citado DL 64/90, de 21/2, entrado em vigor em 26/2/90, prescreve no art. 3.° que "Durante o prazo de dois anos a partir da data de entrada em vigor do presente diploma [ou seja, 26/2/1992] podem ser submetidos c aprovação das entidades competentes projectos de edifícios de habitação, já elaborados, de acordo com a legislação revogada no artigo anterior".
AD) Ora, como se constata na certidão do requerimento apresentado na CML, que constitui Doc. l, a fls. 562, datado de 15 de Julho de 1991, o projecto do edifício destinado a habitação, de que tratam os autos, deu entrada nos competentes serviços da CML em 15/7/1991. (Projecto de construção aprovado pela CM em 6/4/1992, como se diz na escritura de Propriedade Horizontal, a fls. 126).
AE) Assim, o projecto do edifício não tinha que satisfazer as normas do Regulamento aprovado pelo DL 64/90, de 21/2, mas sim as normas constantes do Capítulo III do título V do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo DL 38882, de 7/8/1951, o que satisfaz por inteiro.
AF) Ainda no âmbito da segurança contra incêndio condena-se o Réu na sentença a- "Intervenção nos garagens por forma a criar sistema de desenfumagem" (cfr. 1.19. da matéria de facto) ; - "Aplicação de sistema e ventilação de ductos do gás, e colocação de sistema de abertura rápida na janela de saída da cobertura do edifício" (cfr. 1.17. e 1.18. do matéria de facto).
AG) Dá-se aqui por inteiramente reproduzido tudo quanto acima se disse acerca da não aplicabilidade ao projecto do edifício das normas do Regulamento aprovado pelo DL 64/90, de 21/2, como se pretende na sentença, mas sim as normas constantes do Capítulo III do título V do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo DL 38882, de 7/8/1951, o que satisfaz por inteiro,
AH) Nada havendo que regule a criação de um sistema de desenfumagem nas garagens, a aplicação de sistema e ventilação de ductos do gás, ou a colocação de sistema de abertura rápida na janela de saída da cobertura do edifício, e não apenas uma escada amovível colocada junto da janela.
AI) Na sequência de sucessivas vistorias realizadas por técnicos qualificados da CML (cfr. Doc. 2, 2/2/1996, a fls. 563, Doc. 3, 31/5.1996, a fls. 565, Doc. 4, 18/10/1996, a fls. 567, e Doc. 5, 17/1/1997, a fls. 569) "Por despacho camarário de 15/12/1997 foi concedida licença de utilização a 24 fogos do edifício" (cfr. 1.31.).
AJ) A sentença nada refere quanto à evidente contradição da matéria de facto provada relativa aos pretensos defeitos com os sucessivos autos de vistoria e a emissão da licença de utilização do edifício pela entidade competente.
AK) Donde, a sentença recorrida é nula nos termos do art. 668.°, n.° l, alínea d) do CPC.
AL) A sentença recorrida incorre ainda em violação de lei, por ofensa do disposto no art. 3.° do DL 64/90, de 21/2, pelo que deverá ser revogada.
AM) Condena-se o Réu na sentença a "Intervenção junto da grelha de ventilação das garagens, do seu portão de acesso, e do chão na entrada do edifício, por forma a evitar a entrada de águas pluviais nas garagens e sua acumulação na entrada do edifício"( cfr. 1.14, 1.15. e 1.28 da matéria de facto).
AN) A solução implicaria um rebaixamento da cota do arruamento exterior, solução simples mas da exclusiva competência da CM, por se tratar de uma via pública. CML, que, não obstante, aprovou o projecto, nunca questionado pelo condomínio.
AO) Na sequência de sucessivas vistorias realizadas por técnicos qualificados da CML (cfr. Doc. 2, 2/2/1996, a fls. 563, Doc. 3, 31/5/1996, a fls. 565, Doc. 4, 18/10/1996, a fls. 567, e Doc. 5, 17/1/1997, a fls. 569) "Por despacho camarário de 15/12/1997 foi concedida licença de utilização a 24 fogos do edifício" (cfr. 1.31.).
AP) A sentença nada refere quanto à evidente contradição da matéria de facto provada relativa aos pretensos defeitos com os sucessivos autos de vistoria e a emissão da licença de utilização do edifício pela entidade competente.
AQ) Donde, a sentença recorrida é nula nos termos do art. 668.°, n.° l, alínea b) e alínea d) do CPC.
AW) Condena-se o Réu na sentença à "Reparação e isolamento das paredes das garagens, do piso de acesso ao telhado, e da fachada do edifício, por forma a por termo à acumulação de humidade e infiltrações de água "(cfr. 1.13.1.20 e 1.25. da matéria de facto).
AX) A questão das humidades e infiltrações foi suscitada perante a CM, e esta entidade, em sucessivas vistorias que realizou (cfr. Doc. 2, a fls. 563, Doc. 3, a fls. 565, e Doc. 5, a fls. 569) considerou o problema resolvido.
AV) Na sequência de sucessivas vistorias realizadas por técnicos qualificados da CM (cfr. Doc. 2, 2/2/1996, a fls. 563, Doc. 3, 31/5/1996, a fls. 565, Doc. 4, 18/10/1996, a fls. 567, e Doc. 5, 17/1/1997, a fls. 569) "Por despacho camarário de 15/12/1997 foi concedida licença de utilização a 24 fogos do edifício" (cfr. 1.31.).
AZ) A sentença nada refere quanto à evidente contradição da matéria de facto provada relativa aos pretensos defeitos com os sucessivos autos de vistoria e a emissão do licença de utilização do edifício pela entidade competente.
AAA) Donde, a sentença recorrida é nula nos termos do art. 668.°, n.° l, alínea d) do CPC.
TERMOS EM QUE, com o mui douto suprimento de Vossos Excelências deve ser revogada a sentença recorrida, na parte de que se recorre.
2.2.3. O apelado contra-alegou, concluindo nos seguintes termos:
a) O cumprimento defeituoso da obrigação é uma forma de violação do dever de prestar, sendo que, tendo-se verificado tais defeitos no prédio construído pelo A., nos termos do art, 798º e 799º, n.º 1 do Código Civil, terá forçosamente a apelante de ressarcir o credor, ora apelado, dos danos causados, sendo que, tratando-se de bem imóvel, o ressarcimento consistirá na reparação ou substituição da coisa.
b) No tocante ao quesito 4, além do depoimento de parte, foi produzida prova pericial, que oferece conclusões técnicas e sustentam o sentido da decisão do tribunal "a quo".
c) A presente acção foi proposta em 27.03.1399 e o réu citado em 15.04.1999. O prazo para denúncia dos defeitos começa a contar-se quando o construtor/vendedor transmite formalmente para a assembleia de condóminos a administração dessas partes comuns [Acórdãos do STJ de 06.06.2002 e da RL de 21.04.2005 em www.dgsi.pt]. Tendo-se constituído a administração de condomínio em Setembro de 1998, tendo em conta os prazos previstos nos arts. 1220º, n.º e 1225°, n.° 1 do Código Civil, não se verificou qualquer caducidade do direito peticionado.
d) Os referidos defeitos não permitem aos condóminos um uso normal do edifício para os fins a que está afecto, sendo a responsabilidade do construtor, deverá a apelante ser condenada a eliminar os defeitos referidos nos pontos 1.7 a 1.9 e 1.11 a 1.28.
Nestes termos e nos demais de direito, deve ser negado provimento ao presente Recurso, por não provado, e a douta decisão proferida ser confirmada.
2.2.4. São as seguintes as questões que importa apreciar no presente recurso:
1ª – saber se a decisão do tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto pode, no caso, ser alterada pela Relação;
2ª – saber se a sentença recorrida é nula, nos termos das als.b), d) e e), do nº1, do art.668º, do C.P.C.;
3ª – saber se se verifica, no caso, a caducidade dos direitos conferidos ao autor.
4ª – saber se o réu não tinha que ser condenado a realizar as obras referidas nas als.a), b), c), d) e f) da parte decisória da sentença recorrida.
2.2.4.1. Entendem os recorrentes que as respostas aos pontos 4º e 32º da base instrutória deveriam ter sido consideradas «Não provado», pois que, relativamente ao ponto 4º, nenhuma prova foi produzida, e, relativamente ao ponto 32º, referindo-se a pergunta à empena do edifício, não havia que responder o que acontecia na fachada do mesmo.
No ponto 4º formulou-se a seguinte pergunta: «Tais inclinações levaram a que alguns dos condóminos batessem com os seus carros nas paredes envolventes?». A resposta foi do seguinte teor: «Provado apenas que tais inclinações não permitem a circulação em boas condições de viaturas automóveis».
No despacho de fundamentação referiu-se que «Com excepção da resposta ao quesito 44º que resultou do acordo das partes, as demais respostas positivas, restritivas e explicativas que antecedem, resultaram da análise conjugada, à luz dos princípios da lógica e das pertinentes regras da experiência comum, do teor do relatório de perícia e esclarecimentos de fls.439-445, 466-467 e 471-495, e da cópia certificada do alvará de licença de utilização de fls.582».
No referido relatório pericial consta, em sede de considerações gerais, que «Uma situação que é grave é o problema da rampa de acesso ao piso -2, que não se encontra em condições de permitir a circulação em boas condições das viaturas automóveis …».
Muito provavelmente, foi com base nesta passagem do relatório pericial que se respondeu ao aludido ponto 4º. É certo que o réu apresentou reclamação e pedido de esclarecimento, pelo facto de os senhores peritos fazerem anteceder tal relatório das referidas considerações gerais, defendendo que o mesmo deverá ser expurgado daquelas «Considerações Gerais». No entanto, após resposta do autor, que entendeu não se justificar a sua eliminação do relatório, os senhores peritos do tribunal e do autor consideraram que as considerações gerais produzidas constituem elementos de análise importantes, quer no que se refere ao tipo e natureza das deficiências assinaladas, quer quanto às consequências delas decorrentes, pelo que, as mantiveram no seu relatório pericial. Por seu turno, o perito do réu referiu que aceitou subscrever o relatório nos termos em que foi apresentado, mas tendo acrescentado as considerações que considerou pertinentes e que constam de fls.441. Na parte que ora interessa, este perito considerou que «a rampa não reúne de facto boas condições de acessibilidade automóvel», mas que «a obra foi vistoriada pela Edilidade competente que, certamente, terá os mesmos critérios de apreciação em todas as obras do concelho», e, ainda, que «Apesar do acesso (rampa) à 2ª cave não ser brilhante, constatei a existência de várias viaturas estacionadas neste piso. Presumo que a dificuldade de acesso tenha a ver com a qualidade de cada condutor».
Notificadas dos aludidos esclarecimentos prestados pelos senhores peritos, as partes nada disseram, tendo-se, então, designado dia para julgamento.
Verifica-se, pois, que, apesar de o ponto 4º não fazer parte do objecto da perícia (cfr. requerimento de fls.326 e despacho de fls.395), os senhores peritos, em sede de «Considerações Gerais», e certamente por terem que responder aos pontos 1º a 3º da base instrutória, todos relacionados com a rampa de acesso ao piso menos 2 da garagem, emitiram parecer no sentido de que tal rampa não se encontra em condições de permitir a circulação em boas condições das viaturas automóveis (peritos do tribunal e do autor) ou de que a mesma não reúne boas condições de acessibilidade automóvel (perito do réu).
Assim sendo, uma vez que a declaração dos peritos é consequência de actos processuais que eles realizam previamente, sendo que, o seu verdadeiro papel é o de captar e recolher os factos para os apreciarem como técnicos, isto é, para emitirem sobre eles o juízo de valor que a sua cultura especial e a sua experiência qualificada lhe ditarem, nada impede, a nosso ver, que a resposta ao ponto 4º se fundamente no parecer dos peritos nomeados, ainda que tal ponto não tenha sido expressamente indicado para fazer parte do objecto da perícia. Acresce que as partes se conformaram com os esclarecimentos prestados pelos peritos, na sequência da reclamação apresentada pelos réus.
Não se diga, pois, que se deu como provado o quesito 4º sem se especificar o fundamento que justifica a decisão. E menos se diga, ainda, que, por isso, a sentença recorrida é nula, nos termos do art.668º, nº1, al.b), do C.P.C.. Na verdade, não se está perante uma situação de não especificação dos fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão proferida na sentença. Do que se trata é do julgamento da matéria de facto e da exigência de fundamentação emergente do estatuído no nº2, do art.653º, do C.P.C.. Caso em que pode a parte prejudicada requerer que o tribunal de 1ª instância supra a nulidade, procedendo à fundamentação adequada (cfr. o art.712º, nº5, do C.P.C.).
Quanto ao ponto 32º da base instrutória, era a seguinte a pergunta aí formulada: «Na empena do edifício referido em A) existem infiltrações?». A resposta foi a seguinte: «Provado que existem infiltrações na fachada do edifício referido em A)».
Os senhores peritos haviam respondido a esse quesito, por unanimidade, dizendo: «Notam-se vestígios de infiltrações na fachada do edifício». Sendo que, relativamente a esta resposta, não foi apresentada qualquer reclamação ou pedido de esclarecimento. No entanto, pretendem, agora, os recorrentes que o quesito se referia à empena do edifício e que a resposta se reporta à fachada do edifício, pelo que, tal resposta teria que ser «Não provado».
Mas não têm razão, porquanto, a resposta dada se limita a concretizar em que parte da empena do edifício se notam os vestígios de infiltrações. É que a empena é toda a ligação feita entre o telhado e as paredes, ou seja, é onde o telhado se apoia nas paredes, podendo estas ser laterais ou frontais. Aliás, é precisamente nessas zonas que costumam ocorrer as infiltrações de água. Acresce que não se vê que outro sentido se tenha atribuído à palavra «empena», nem os recorrentes o apontam e tão pouco reclamaram contra a resposta em questão ou pediram qualquer esclarecimento.
Por conseguinte, a resposta dada ao ponto 32º encontra-se devidamente fundamentada e mais uma vez se refere que não se coloca, nestes casos, uma questão de nulidade da sentença, mas sim de fundamentação da decisão de facto, nos termos atrás referidos.
Alegam, ainda, os recorrentes que foi por manifesto lapso que o juiz veio dizer, na resposta à matéria de facto, que os documentos juntos para prova da mesma foram validamente impugnados, pois que tal não aconteceu, sendo que, se tivesse em conta na sentença documentos que juntaram, a decisão seria diversa da proferida.
Verifica-se, porém, que, nas conclusões da sua alegação, não indicam os recorrentes os pontos da matéria de facto cujo julgamento seria diferente, face a documentos juntos aos autos pelos recorrentes, não impugnados pela parte contrária. Consequentemente, não se pode averiguar da eventual modificabilidade da decisão de facto, nesta parte, desde logo porque não se especificam os concretos pontos de facto considerados incorrectamente julgados, nem os concretos meios probatórios que impunham decisão diversa.
Haverá, assim, que concluir que a decisão do tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto não pode, no caso, ser alterada pela Relação, apesar de constarem do processo todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa (cfr. a 1ª parte, da al.a), do nº1, do art.712º, do C.P.C.).
2.2.4.2. Segundo os recorrentes, a sentença recorrida é nula, nos termos do art.668º, nº1, al.d), do C.P.C., por nada referir quanto à evidente contradição da matéria de facto provada, relativamente a pretensos defeitos, com os sucessivos autos de vistoria e a emissão da licença de utilização do edifício pela entidade competente.
A citada al.d) tem duas partes. Na 1ª, declara-se nula a sentença que deixe de pronunciar-se sobre questão de que o juiz devia conhecer. Na 2ª, visa-se a hipótese inversa, isto é, o juiz conhecer, na sentença, de questão de que não podia tomar conhecimento. Não esclarecem os recorrentes a qual das duas partes pretendem aludir quando invocam a citada nulidade. Parece, no entanto, dados os termos da alegação, que se pretenderam referir à 1ª parte, ou seja, à omissão de pronúncia.
Esta nulidade está em correspondência directa com a 1ª parte, do nº2, do art.660º, do C.P.C., nos termos do qual, o juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras. O que importa, pois, é que o tribunal decida as questões postas. Ora, esse dever foi cumprido pelo tribunal, no caso dos autos, como resulta, manifestamente, da sentença recorrida. No fundo, o que os recorrentes pretendem é que se considere que, tendo-se em conta os autos de vistoria e a emissão da licença de utilização, não se verificam os defeitos invocados pelo autor. Mas uma coisa é o erro de julgamento, respeitante à qualificação de determinados factos como integrando defeitos, e outra a nulidade de deixar de se conhecer de questão de que devia conhecer-se. Assim, aquele erro pode ser fundamento de recurso em que se peça a revogação da sentença, mas não justifica a arguição da invocada nulidade. Contudo, a questão da revogação da sentença, por alegado erro de julgamento, será apreciada em ponto subsequente.
Haverá, deste modo, que concluir que a sentença recorrida não é nula, nos termos do art.668º, nº1, al.d), do C.P.C..
2.2.4.3. Na sentença recorrida entendeu-se que, em face da factualidade apurada, forçoso é concluir que, tanto as denúncias dos defeitos como o pedido da sua eliminação se mostram tempestivamente efectuados pelo autor, pelo que, não se verifica a extinção, por caducidade, do correspondente direito.
Para o efeito tiveram-se em consideração os seguintes factos:
- os defeitos em causa referem-se às partes comuns do edifício (cfr. supra 1.3, 1.5, 1.7 a 1.9 e 1.11 a 1.28);
- os condóminos do edifício habitam ou utilizam regularmente o mesmo, alguns deles desde 1995 (cfr. supra 1.29);
- por despacho camarário de 15/12/97 foi concedida licença de utilização a 24 fogos do edifício (cfr. supra 1.30);
- entre 03/01/1996 e 01/04/1996 foram enviadas ao réu cartas de condóminos solicitando a eliminação de alguns dos defeitos das partes comuns em causa (cfr. supra 1.5), e em 23/07/1998 foi enviada ao réu e por este recebida, uma carta dos condóminos solicitando a eliminação dos defeitos em causa (cfr. supra 1.3), à qual o réu não respondeu (cfr. supra 1.4);
- em 07/07/1998 em assembleia de condóminos, entre os quais o réu, foi deliberado não constituir a administração sem o levantamento dos defeitos de construção do edifício, designadamente existentes nas partes comuns, com vista à solicitação da sua eliminação num determinado prazo ao construtor, através do envio ao mesmo de carta registada com aviso de recepção, comprometendo-se este a assumir as despesas de condomínio até ao dia 31/07/1998;
- a administração do condomínio foi eleita em 18/09/1998 (cfr. supra 1.6);
- a presente acção foi proposta em 27/03/1999 e o réu citado em 15/04/1999 (cfr. supra 1.31).
Tiveram-se, ainda, em consideração os prazo de 5 anos, a contar da entrega do imóvel vendido, e de 1 ano, a contar do conhecimento dos defeitos, previstos nos nºs 1 e 2, do art.1225º, do C.Civil, bem como, a circunstância de se estar perante defeitos nas partes comuns do prédio constituído em propriedade horizontal, caso em que o início da contagem daqueles prazos se verifica quando o construtor/vendedor transmite formalmente para a assembleia de condóminos a administração das partes comuns ou quando os condóminos elegem uma 1ª administração para esse efeito. Daí que se tenha concluído, na sentença recorrida, que, quer se tenha em conta a assembleia de condóminos realizada em 7/7/98, quer a realizada em 18/9/98, tendo a acção sido proposta em Março de 1999 e o réu sido citado em Abril de 1999, aquando desta citação ainda não tinha decorrido 1 ano depois do conhecimento dos defeitos das partes comuns pelo autor.
Segundo os recorrentes, habitando alguns dos condóminos o prédio desde 1995 e tendo a denúncia dos defeitos ocorrido a partir de 23/7/98, sendo que, alguns dos pretensos defeitos, pela sua notoriedade, não podiam deixar de ser conhecidos dos condóminos aquando da aquisição das respectivas fracções, presumindo-se, aliás, conhecidos os defeitos aparentes, tenha ou não havido verificação da obra, nos termos do art.1219º, nº2, do C.Civil, deve considerar-se caducado o direito do autor denunciar esses defeitos aparentes, sob pena de violação do disposto no art.1225º, do C.Civil.
Vejamos.
Não vem posto em causa que à reparação dos defeitos verificados em partes comuns de um prédio submetido ao regime de propriedade horizontal, sendo o réu simultaneamente construtor e vendedor de imóvel destinado a longa duração, há que aplicar, nomeadamente quanto a prazos de caducidade, o regime estabelecido para o contrato de empreitada, nos termos do art.1225º, nº4, do C.Civil. Assim, o direito de reparação tem de ser exercido dentro do prazo de 5 anos a contar da entrega e a denúncia dos defeitos deve ser feita dentro do prazo de 1 ano a contar do seu descobrimento, devendo a respectiva acção ser proposta no ano seguinte à denúncia (cfr. os nºs 1, 2 e 3, do citado art.1225º).
Coloca-se, todavia, a questão de saber qual deve ser considerado o momento da entrega das partes comuns, para se determinar o início do aludido prazo de 5 anos e do mencionado prazo de denúncia dos defeitos.
Como se refere no recente Acórdão do STJ, de 1/6/10, in www.dgsi.pt, há quem defenda que o prazo se começa a contar na data da constituição da propriedade horizontal e da venda da 1ª fracção, há quem opine que o prazo só se conta desde a data em que o construtor/vendedor vendeu a última fracção, e há quem sustente que o prazo começa a correr quando é instituída a administração do condomínio, seja por iniciativa do construtor/vendedor, seja por acção dos próprios condóminos. No citado Acórdão optou-se pela 3ª solução, por ser a mais razoável e a que tem merecido o aplauso da jurisprudência, aludindo-se aí ao Acórdão do STJ, de 6/6/02, e ao Acórdão da Relação de Lisboa, de 21/4/05, ambos disponíveis in www.dgsi.pt. Nestes últimos acórdãos considerou-se que, estando em causa deficiências que atingem partes comuns do edifício, o dies a quo para contagem do prazo de denúncia dos defeitos só pode ser o do momento da constituição da administração do condomínio, pois que aquela só pode exercer os direitos do condomínio depois de este existir formalmente, com a eleição dos respectivos órgãos.
Por seu turno, Cura Mariano, in Responsabilidade Contratual do Empreiteiro, 3ª ed., págs.212 a 215, também defende que o que é decisivo é a data em que o construtor/vendedor procedeu à transmissão dos poderes de administração das partes comuns, pois aquele será sempre o 1º administrador das partes comuns do edifício, até ao momento da transferência daqueles poderes para o condomínio, o que só pode acontecer quando os condóminos constituírem a sua estrutura organizativa, ou então, não havendo uma transmissão expressa, deverá a mesma considerar-se reportada ao momento em que a assembleia de condóminos eleger o administrador do condomínio.
Porque concordamos com tal entendimento, consideramos que não merece censura a sentença recorrida, ao concluir, como concluiu, nos termos atrás referidos, pela não verificação da invocada caducidade do direito do autor, cuja prova, aliás, competia aos réus (art.342º, nº2, do C.Civil), não se vendo que a circunstância de alguns dos defeitos serem, eventualmente, aparentes altere os dados da questão, porquanto, o que fundamentalmente releva, no caso, é a entrega das partes comuns do edifício ao autor, já que, só a partir desse momento é que este está em condições de denunciar os defeitos existentes nessas partes, sejam eles aparentes ou não.
2.2.4.4. Quanto à condenação propriamente dita, proferida na sentença recorrida, distinguir-se-ão as várias alíneas postas em causa pelos recorrentes.
Al.a) da parte decisória da sentença recorrida.
Segundo os recorrentes, o réu não tinha que ser condenado a intervir na rampa de acesso às garagens, para eliminar a elevada inclinação, longitudinal e transversal que apresenta, por forma a permitir a circulação em boas condições de veículos automóveis (respostas aos pontos 1º a 4º da b.i.).
Para o efeito, alegam que tal rampa foi construída de acordo com o projecto apresentado na CML (fls.562) e sujeita a sucessivos melhoramentos, como decorre dos autos de vistoria juntos ao processo a fls.563, 565, 567 e 569, na sequência dos quais, por despacho camarário de 15/12/97, foi concedida licença de utilização a 24 fogos do edifício (resposta ao ponto 48º da b.i.). Mais alegam que a licença de utilização se destina a comprovar a conformidade da obra concluída com o projecto aprovado, com as condições do licenciamento e com o uso previsto no alvará de licença de construção, e, ainda, que a emissão da licença de utilização para cada uma das fracções pressupõe a permissão de utilização das partes comuns do prédio. Concluem, deste modo, que a sentença recorrida incorre em violação de lei, por ofensa do disposto no art.26º, nº2, do DL nº445/91, de 20/11, pelo que, deverá ser revogada.
Mas não é assim. Na verdade, o citado art.26º, nº2, limita-se a estatuir que a licença de utilização se destina a comprovar a conformidade da obra concluída com o projecto aprovado e condicionamentos do licenciamento e com o uso previsto no alavará de licença de construção. Nada impede, pois, que, em perícia posteriormente efectuada nos autos, como aconteceu no caso, se conclua pela existência de anomalias de construção, atempadamente denunciadas. Conforme se defendeu no Acórdão do STJ, de 28/5/09, in www.dgsi.pt, a aprovação do projecto de construção pela câmara municipal e a emissão da respectiva licença de habitabilidade não provam a sua conformação com as boas regras técnicas na matéria, incluindo as de concepção.
Ora, foi dado como provado, com base no relatório pericial, que a rampa de acesso ao piso menos 2 da garagem do edifício tem uma inclinação média superior a 20%, que em alguns pontos atinge 28%, e tem uma inclinação transversal que em alguns pontos é de 24%, não permitindo, essas inclinações, a circulação em boas condições de viaturas automóveis (respostas aos pontos 1º a 4º da b.i.). O que traduz, manifestamente, um defeito da obra, na medida em que, além de reduzir o seu valor, reduz a respectiva aptidão para a sua utilização normal (cfr. o art.1208º, do C.Civil).
E não se diga que se fez aplicação, no caso dos autos, do Edital nº101/93, de 15/9/93, do Município, no qual se considera que a inclinação máxima aconselhável nas rampas de acesso ao estacionamento deverá ser de cerca de 16,5%. É que, como referem os peritos do tribunal e do autor, a fls.473, quando prestaram esclarecimentos, aquele Edital foi mencionado como mero indicador, atendendo à falta de regulamentação, à data, do Município de Loures. Esclareceram, ainda, que, actualmente, já existe regulamentação deste Município, onde se prevê que o valor a não ultrapassar é de 17%.
Refira-se, por último, que, curiosamente, os autos de vistoria citados pelos recorrentes, juntos aos autos a fls.563, 565, 567 e 569, concluem por parecer desfavorável ao licenciamento da utilização, aludindo-se aí, além do mais, ao difícil acesso das viaturas ao piso menos 2 (cfr. fls.563 v.º, 566 e 567 v.º) e a uma intervenção no sentido do seu melhoramento (cfr. fls.570 v.º).
Al.c) da parte decisória da sentença recorrida.
A condenação constante desta alínea teve por base a seguinte matéria de facto:
1.14. As grelhas de ventilação das garagens, que dão para o exterior do edifício, têm a extremidade inferior muito próxima (a cerca de 5 centímetros) do pavimento da rua que passa junto à entrada das caves (cfr. resposta ao Quesito 7° da base instrutória).
1.15. No caso de chuvadas fortes, dada a deficiente capacidade de escoamento da rua que passa junto à entrada das caves, verifica-se a entrada de águas pluviais pelas grelhas de ventilação das garagens e também pelo portão de acesso ao interior das caves (cfr. resposta ao quesito 8° da base instrutória).
1.28. O chão, no exterior à frente da entrada do edifício, fica alagado quando chove, o que se deve à insuficiente inclinação e regularização desse chão para o escoamento das águas pluviais (cfr. resposta aos quesitos 36° e 37° da base instrutória).
Segundo os recorrentes, a solução implicaria um rebaixamento da cota do arruamento exterior, solução simples mas da exclusiva competência da CML, por se tratar de uma via pública.
Desconhece-se, no entanto, se, para se evitar a entrada de águas pluviais nas garagens e sua acumulação na entrada do edifício, haverá que proceder, necessariamente, ao tal rebaixamento, já que, dos autos nada consta nesse sentido. O que se sabe é que a obra deve ser executada sem vícios, incumbindo ao construtor, como perito que é, ou deverá ser, cumprir as regras da arte indispensáveis à boa execução da obra e à eliminação dos defeitos. Sendo que, no caso, não se provou que os defeitos não possam ser suprimidos ou que as despesas sejam desproporcionadas em relação ao proveito (cfr. o art.1221º, do C.Civil).
Al.d) da parte decisória da sentença recorrida.
A condenação constante desta alínea teve por base a seguinte matéria de facto:
1.13. As paredes das garagens do prédio apresentam humidade e infiltrações de água, que são consequência de um deficiente isolamento exterior do prédio, e também de má vibração do betão das paredes e imperfeito acabamento das mesmas (cfr. resposta aos quesitos 5° e 6° da base instrutória).
1.20. No piso de acesso ao telhado do edifício existem fendas nas paredes, bem como infiltrações de água e humidade (cfr. resposta aos quesitos 24° e 25° da base instrutória).
1.25. Existem infiltrações na fachada do edifício (cfr. resposta ao quesito 32° da base instrutória).
Alegam os recorrentes que a questão das humidades e infiltrações foi suscitada perante a CML e esta entidade, em sucessivas vistorias que realizou, considerou o problema resolvido, tendo, na sequência delas, sido concedida licença de utilização a 24 fogos do edifício, por despacho camarário de 15/12/97.
Trata-se, porém, da mesma argumentação que já haviam expendido a propósito da condenação constante da al.a), pelo que, nos limitaremos a reafirmar, para além do atrás já se referiu, que a concessão daquela licença não impede que se venha a concluir pela existência de anomalias de construção.
Als.b) e f) da parte decisória da sentença recorrida.
A condenação constante destas alíneas teve por base a seguinte matéria de facto:
1.16. As escadas do parqueamento do edifício e a sua escada principal não estão enclausuradas (cfr. resposta aos quesitos 9° e 10° da base instrutória).
1.17. Os ductos do gás do edifício não estão ventilados (cfr. resposta ao quesito 11° da base instrutória).
1.18. A janela de saída da cobertura do edifício não tem sistema de abertura rápida, não permitindo o acesso à cobertura do prédio senão com uma escada amovível colocada junto da janela (cfr. resposta aos quesitos 12° e 13° da base instrutória).
1.19. A desenfumagem do parqueamento do edifício é praticamente inexistente (cfr. resposta ao quesito 14° da base instrutória).
Alegam os recorrentes que o projecto do edifício não tinha que satisfazer as normas do Regulamento aprovado pelo DL nº64/90, de 21/2, mas sim as normas constantes do capítulo III do título V do RGEU, aprovado pelo DL nº38882, de 7/8/1951, o que satisfaz por inteiro. Mais alegam que a sentença recorrida incorre em violação de lei, por ofensa do disposto no art.3º, do citado DL nº64/90, pelo que, deverá ser revogada.
Mas não têm razão. Assim, é certo que, nos termos daquele art.3º, durante o prazo de 2 anos a partir da data da entrada em vigor do DL nº64/90, que aprovou o Regulamento de Segurança contra Incêndios em Edifícios de Habitação, podem ser submetidos à aprovação das entidades competentes projectos de edifícios de habitação, já elaborados, de acordo com a legislação revogada no art.2º, ou seja, o capítulo III do título V do RGEU. Também é certo que consta dos autos certidão do requerimento apresentado na CML, datado de 15/7/91, referente ao projecto do edifício destinado a habitação, a que se reportam os autos (cfr. fls.562). O que significa que o projecto em questão poderia ser submetido à aprovação de acordo com as normas de segurança contra incêndios, constantes do RGEU.
Todavia, por um lado, logo o art.140º daquele Regulamento, que é o 1º artigo do referido capítulo III, estatui o seguinte: «Todas as edificações deverão ser delineadas e construídas tendo em atenção a segurança dos seus futuros ocupantes em caso de incêndio. Adoptar-se-ão as disposições necessárias para facilitar a extinção do fogo, impedir ou retardar o seu alastramento e evitar a propagação aos prédios vizinhos». Trata-se, pois, de uma disposição suficientemente abrangente para contemplar soluções de construção que tenham por finalidade, nomeadamente, impedir ou retardar o alastramento do fogo e facilitar a sua extinção. Por outro lado, além das regras que constam de leis e regulamentos especiais, há que contar ainda com as directrizes resultantes do fim ou uso da obra, devendo o construtor, no cumprimento da sua obrigação, proceder de boa fé, e, portanto, segundo as regras da arte que respeitem, designadamente, a segurança.
Ora, os recorrentes nem sequer alegaram que as referidas obras determinadas na sentença recorrida não são susceptíveis de contribuir para a segurança contra incêndios no edifício em causa, destinado à habitação. Limitaram-se a invocar regras legais e respectivas datas de entrada em vigor, sendo que, não obstante, a legislação aplicável na data da apresentação do projecto já contemplava soluções como as que foram decretadas naquela sentença, que têm a virtualidade de tornar a obra apta para o fim a que se destina. Não há, pois, que falar em violação do disposto no art.3º, do DL nº64/90, de 21/2.
Improcedem, deste modo, as conclusões da alegação dos recorrentes.
Assim, tendo o autor cumprido o ónus da prova da existência dos defeitos nas partes comuns do edifício, cuja eliminação reclamou do réu, e não tendo este conseguido elidir a presunção de culpa que sobre ele recaía, assiste àquele o direito à eliminação dos mesmos por parte do réu, que, por isso, não podia deixar de ser condenado, como foi, nos termos constantes da sentença recorrida (cfr. os arts.342º, 799º, 1221º e 1225º, do C.Civil).
3 – Decisão.
Pelo exposto, nega-se provimento aos recursos, confirmando-se as decisões recorridas.
Custas pelos recorrentes.
Lisboa, 8 de Junho de 2010
Roque Nogueira
Abrantes Geraldes
Tomé Gomes |
