Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
6535/04.9YXLSB.L1-8
Relator: ANTÓNIO VALENTE
Descritores: ARRENDAMENTO PARA COMÉRCIO OU INDÚSTRIA
NULIDADE
DEFEITOS
ÓNUS DA PROVA
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 11/18/2010
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: CONFIRMADA A DECISÃO
Sumário: – Na vigência do art. 7º nº 2 b) do RAU, na redacção introduzida pelo Decreto-Lei nº 321-B/90, o arrendamento destinado ao exercício do comércio deverá ser celebrado por escritura pública, sob pena de nulidade do mesmo.
– Ocorrendo o desabamento de um dos tectos e de parte de uma parede do andar locado, o que causou avultados danos nos aparelhos que ali se encontravam, incumbe ao inquilino, enquanto lesado, a prova de que o desabamento se ficou a dever a defeitos de conservação (ou de construção), recaindo sobre o proprietário do imóvel a presunção de culpa pela existência de tais defeitos.
(Sumário do Relator)
Decisão Texto Parcial:
Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa

D, instaurou a presente acção declarativa de condenação, com processo comum na forma ordinária, contra S. pedindo a condenação da R. a pagar-lhe a quantia de € 11.718,85, acrescida dos juros moratórios legais vencidos, no valor de € 663,17, assim como dos juros compulsórios previstos no art. 829º-A nº 4 do Código Civil.
Fundamentou a sua pretensão no facto de, em Março de 1995, ter celebrado com a R. contrato de arrendamento, pelo qual cedeu a esta o gozo do R/C direito do prédio, mediante o pagamento de uma renda mensal, não tendo a R. procedido ao pagamento das rendas de Abril de 2002 a Dezembro de 2003, data em que a R. entregou a arrendado à A. livre de pessoas e bens.

A R. contestou, alegando, no essencial, que, por as canalizações do prédio se encontrarem em mau estado, em Janeiro de 2002, ocorreu uma ruptura dos canos de água e esgotos no 1 º andar direito, por cima do locado, fazendo abater parte do tecto do arrendado com estuque, areia, água, gesso e caliça, o que danificou muitos aparelhos e diversos equipamentos da R. que estavam em exposição e armazenados no locado, no valor de € 46.770,32, não tendo procedido ao pagamento das rendas de Abril de 2002 a Dezembro de 2003, porquanto a A. não pagou os referidos prejuízos.
Tendo em conta o alegado e que foi dado valor à reconvenção, temos de concluir que a R. terminou pedindo a condenação da A. a pagar-lhe a quantia de € 46.770,32, tendo também sido este o entendimento da A. expresso na réplica.
A A. replicou, concluindo pela nulidade do contrato celebrado por falta de forma e terminou pela improcedência das excepções e da reconvenção deduzidas.

Realizou-se a audiência de discussão e julgamento, vindo a ser proferida sentença que declarou a nulidade do contrato de arrendamento celebrado entre as partes em Março de 1995, condenando a R. a pagar à A. a quantia de € 11.055,68, correspondente ao valor da renda acordada por cada mês de utilização da fracção até efectiva entrega da mesma, acrescida de juros de mora, à taxa legal estabelecida nas Portarias nºs 263/99, de 12.04 e 291/03, de 08.04, desde a data de vencimento de cada uma das rendas mensais até integral pagamento, e de juros à taxa de 5% ao ano, desde a data do trânsito em julgado da presente decisão.
Absolveu-se a A. do pedido formulado pela R.

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Após a discussão da causa, resultaram provados os seguintes factos:
1- Em Março de 1995 a A. cedeu verbalmente à R. o gozo temporário do R/C direito do prédio, mediante o pagamento de uma quantia mensal, mediante depósito ou transferência bancária para a conta de que a A. é titular na agência, do Banco, competindo a este emitir o respectivo recibo e enviá-lo à R. após efectivo pagamento.
2- O arrendado destinava-se à instalação dos escritórios da R.
3- A R., em Março de 1995, preencheu, datou, carimbou e assinou o impresso de retenção na fonte da renda mensal paga à A., de que existe cópia a fls. 58.
4- Até Abril de 2002 a renda foi sempre paga.
5- Em Abril de 2002 o valor da renda mensal era de € 572,12.
6- A partir de Fevereiro de 2003 a renda passou a ser no montante de € 592,72.
7- Em meados de Dezembro de 2003, a R. entregou o arrendado à A., livre de pessoas e bens, tendo as respectivas chaves sido remetidas pelo mandatário da R., por via postal, para o escritório do mandatário da A .
8- Em Janeiro de 2002, abateu parte do tecto da casa-de-banho e parte do tecto e da parede da sala contígua à casa-de-banho do R/C Dto., o que fez com que estuque, areia e caliça caíssem directamente sobre os aparelhos e instalações da R
9- Assim que foram postos a salvo outros aparelhos e equipamentos, de imediato a R. telefonou à A., comunicando o sucedido.
10- A A. deslocou-se ao arrendado para constatar os factos acima mencionados.
11- A A. prontificou-se a mandar reparar os tectos e paredes do locado.
12- Após o facto referido na resposta ao art. 10Q, o mestre-de-obras encarregue de reparar os prédios da A. não executou reparações nos tectos e paredes do R/C Dto., alegando ter outros prédios para reparar e que voltaria mais tarde.
13- Posteriormente, cerca de 1 ou 2 semanas depois, abateu parte do tecto e da parede de outra sala do R/C Dto. e, avisada a A., esta deslocou-se ao locado.
14- ( ... ) Tendo mandado reparar a sua propriedade.
15- Os factos referidos nas respostas aos artigos 4º e 11º e a ocorrência de um curto-circuito inutilizaram os seguintes aparelhos:
a) um cart 1 eco no valor de € 1.026,41;
b) um cart 1 MC MR 11 no valor de € 1.026,41;
c) um reference 1 no valor de € 7.472,05;
d) um triode 20 phonc no valor de € 831,08;
e) um noodenb crates no valor de € 78,04;
f) um 1 E 406 no valor de € 1.908,22;
g) um VP 400 AU no valor de € 12.609,36;
h) um carisma L no valor de € 494,20;
i) uma coluna IBM no valor de € 69,66;
j) uma coluna MAB no valor de € 147,01;
k) um ead 08P no valor de € 2.992,79;
l) um sub-woof no valor de € 354,35;
m) duas colunas central no valor de € 272,16;
n) um vid runco OTC 980 no valor de € 12.150,20;
o) um soni frontier no valor de € 1.577,40;
p) um auto rádio no valor de € 89,73;
q) um tag no valor de € 2.330,92;
r) uma cal. m. áudio no valor de € 1.773,51 e
s) um leitor de DVD no valor de € 197,00.
16- No dia 30.12.2003, procedeu-se à destruição dos aparelhos referidos na resposta ao art. 7º.
17 - Foi por a A. não ter pago o montante relativo aos danos causados nos equipamentos referidos no art. 7º que a R. deixou de pagar as rendas.
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Inconformada, recorre a Ré, concluindo que:
- O tribunal a quo ignorou a privação do gozo da coisa a que foi sujeita a Ré em decorrência dos danos ocorridos no imóvel por defeito de conservação, violando o princípio contido no art. 1040º do CC, pelo que. por força desta regra, a prestação pecuniária a pagar pela Ré à A. deveria ser reduzida cm conformidade. pela diferença entre o preço acordado e aquele que as partes teriam estabelecido se soubessem da ocorrência do defeito, e não foi. -No caso sub judice, resulta ter-se provado vício ou defeito na conservação do imóvel, na medida em que não é suposto o detentor do mesmo contar com quedas de estuque c caliça das paredes e tectos, sendo que a A. não logrou ilidir a presunção de culpa que sobre si impendia.
– Um tecto ou uma parede denotam falta ou defeito de conservação e não oferecem segurança, quando se prova que simplesmente desabaram-caíram, pelo que, deveria ter sido aplicado, no caso vertente, o art. 492 do Código Civil, com a concomitante responsabilização da A. pelo pagamento dos danos sofridos pela Ré, no montante de € 46.770,32, acrescidos de juros de mora vencidos e vincendos até integral pagamento, o que não sucedeu.

A Aª defendeu a manutenção da sentença recorrida.

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A fls. 245 e seguintes veio a Aª interpor recurso de agravo do despacho que indeferiu o seu rol de testemunhas.
Contudo, e como se refere expressamente nas contra-alegações presente apelação, a Aª mantém interesse no agravo apenas para o caso de obter a Ré algum vencimento com o presente recurso.

Cumpre pois apreciar o recurso de apelação.
Estamos perante um contrato de arrendamento destinado ao exercício do comércio, celebrado verbalmente entre as partes. Atento o disposto no art. 7º nº 2 b) do RAU, na redacção introduzida pelo Decreto-Lei nº 321-B/90, era exigível a celebração do arrendamento por escritura pública, pelo que, tendo sido celebrado verbalmente é o mesmo nulo.
Diga-se, de resto, que as partes aceitam tal nulidade.

Ocorrendo a nulidade do contrato de arrendamento, e na sequência do disposto no art. 289º nº 1 do Código Civil, deverá ser restituído tudo o que haja sido prestado. Uma vez que a prestação da Aª consistiu na cedência do gozo do andar, terá a Ré de pagar um montante equivalente ao das rendas, que representa o valor do uso e fruição do imóvel.
Está assim a Ré obrigada a pagar à Aª uma quantia equivalente à das rendas, desde Abril de 2002 (data em que deixou de pagar a renda propriamente dita) e até Dezembro de 2003 (data em que o locado foi entregue à Aª), no montante global de € 11.055,68.
Pretende contudo a recorrente que as quedas de estuque, areia e caliça sobre diversos aparelhos existentes no locado, bem como o posterior abatimento de parte do tecto e de outra parede , numa outra sala do mesmo locado, correspondem a uma diminuição no gozo da coisa locada, que determina uma redução no montante a pagar pela Ré, nos termos do art. 1040º do Código Civil.
De resto, alega ainda a recorrente que os focados estragos, face ao disposto no art. 492º do Código Civil devem ser indemnizados pela Aª, no montante de € 46.770,32.

Na sua contestação, alegou a Ré que esses estragos foram decorrentes de uma inundação e seus efeitos – queda de tectos (art. 20º desse articulado), e que, não tendo a Aª pago os respectivos prejuízos decidiu a Ré não pagar as rendas desde Abril de 2002 no âmbito da exceptio non adimpleti contractus, prevista no art. 428º do Código Civil.
Ou seja, no mencionado articulado a Ré não invocou a diminuição do gozo do locado e assim a redução do montante da renda.
Convidada a rectificar a contestação, no sentido de esclarecer a causa da inundação, alegou a Ré que as canalizações estavam em mau estado, a pontos de fazer saltar o “olho de boi” no 1º andar, com a água a escorrer para o r/c, onde situa o andar arrendado pela Ré, até à chegada dos bombeiros.

Num segundo convite a rectificar de novo a contestação, veio agora a Ré dizer que a inundação que provocou os estragos foi anterior à que se referira.

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Uma vez que nas conclusões da apelação a recorrente não retoma a questão da excepção de não cumprimento que alegara na contestação, limitamo-.nos a remeter para as considerações que sobre a mesma são feitas, e judiciosamente, na sentença recorrida.

Quanto à questão da redução do montante da renda em virtude da diminuição do gozo do locado, nos termos do mencionado art. 1040º do Código Civil, trata-se, como vimos, de matéria nova, não alegada nos articulados, e que por isso não pode ser alvo de apreciação por este Tribunal da Relação.
Resta abordar o problema dos estragos nos aparelhos da Ré e do pedido reconvencional visando o pagamento dos mesmos (ou indemnização ...) por parte da Aª.

Consta do nº 8 da matéria de facto provada que em Janeiro de 2002 abateu parte do tecto da casa de banho e parte do tecto e da parede da sala contígua à casa de banho do locado, o que fez com que estuque, areia e caliça caíssem directamente sobre os aparelhos e instalações da Ré.
Tendo-se deslocado ao local, a Aª prontificou-se a reparar os tectos e paredes, o que contudo não veio a acontecer.
Consta do nº 13 da matéria de facto provada que, cerca de 1 ou 2 semanas depois, abateu parte do tecto e da parede da outra sala do locado.
A Aª, em nova deslocação ao local, mandou reparar esse rés-do-chão.
Os factos mencionados nos nºs 8 e 13 da matéria de facto e a ocorrência de um curto-circuito inutilizaram os aparelhos descritos no nº 15 da matéria de facto dada como assente.

Na sua contestação, nomeadamente na segunda das versões “aperfeiçoadas”, a Ré alega que os estragos foram causados por uma inundação que teve lugar em Janeiro de 2002, causada por rotura dos canos de água e esgotos no 1º andar direito, por cima do andar locado pela Ré. Tendo sido essa acumulação de água que fez abater o tecto, com a subsequente queda de estuque, areia, água e caliça sobre os aparelhos e instalações.

Contudo, todos os quesitos que se reportavam a tal inundação, nomeadamente os nºs 1, 2 e 3 foram dados como “não provados”. Na resposta restritiva ao quesito 4º foi eliminada qualquer referência a uma inundação ou a qualquer problema nas canalizações do prédio.
Ou seja, sabe-se apenas que o tecto e parte de uma parede abateram, mas ignora-se a respectiva causa. Por outro lado, os danos provocados nos aparelhos e instalações não decorreram apenas da queda de estuque, areia e caliça mas também da ocorrência de um curto-circuito cuja proveniência igualmente se ignora.
Uma vez que não estamos no âmbito do art. 1040º do Código Civil, já que, como dissemos, a Ré não excepcionou tal matéria nem a inseriu, por qualquer modo, nos seus articulados, o pedido de indemnização relativo ao valor dos aparelhos danificados terá de se fundamentar na responsabilidade civil, nos termos do art. 483º do Código Civil.
Invoca a recorrente o disposto no art. 492º nº 1 do mesmo diploma:
“O proprietário ou possuidor do edifício ou outra obra que ruir, no todo ou em parte, por vício de construção ou defeito de conservação, responde pelos danos causados, salvo se provar que não houve culpa da sua parte ou que, mesmo com a diligência devida, se não teriam evitado os danos”.
Estabelecem-se aqui dois regimes diversos no tocante ao ónus da prova.
O lesado tem de demonstrar que existe defeito de construção ou de conservação, e que essa foi a causa de ter o prédio – ou só uma parte dele – ruído provocando tais danos. Ver, a este propósito, Acórdão do STJ de 28/4/1977, in BMJ nº 266, pág. 161.
O proprietário ou possuidor do prédio – ou quem tenha o dever legal ou convencional de velar pela conservação do edifício – terá de provar que tais defeitos de construção ou conservação e o abatimento total ou parcial do prédio não precedem de culpa sua, ou que, em qualquer caso, os danos teriam ocorrido.

Como se vê da matéria de facto provada, nada consta que nos leve a concluir que a queda do tecto e de parte da parede se devam a defeitos de conservação – e muito menos os apontados pela Ré, atinentes à canalização.
O ónus da prova estava a cargo da Ré, como parte lesada.
Ora, sem se provar que existiam defeitos ou vícios de conservação no prédio, e que os mesmos tenham dado origem aos danos, não faz sentido invocar, como o faz a recorrente, a presunção de culpa da Aª, enquanto proprietária do prédio. A presunção de culpa só tem lugar desde que o lesado comprove o defeito de conservação e o seu nexo causal com os danos, coisa que não acontece aqui perante a factualidade dada como provada.
O facto de a Aª ter aceite reparar o tecto e parede – mas, note-se, não se faz referência à canalização – não pode levar à conclusão de existência de defeito ou vício de conservação. Trata-se de um acto normal do proprietário, no âmbito da conservação do seu património, independentemente das causas do desabamento.
Face a isto, entendemos ter de improceder o pedido reconvencional formulado pela Ré.

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Conclui-se assim que:
– Na vigência do art. 7º nº 2 b) do RAU, na redacção introduzida pelo Decreto-Lei nº 321-B/90, o arrendamento destinado ao exercício do comércio deverá ser celebrado por escritura pública, sob pena de nulidade do mesmo.
– Ocorrendo o desabamento de um dos tectos e de parte de uma parede do andar locado, o que causou avultados danos nos aparelhos que ali se encontravam, incumbe ao inquilino, enquanto lesado, a prova de que o desabamento se ficou a dever a defeitos de conservação (ou de construção), recaindo sobre o proprietário do imóvel a presunção de culpa pela existência de tais defeitos.

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Pelo exposto, julga-se improcedente a apelação, confirmando-se a sentença recorrida.
Esta decisão torna inútil o conhecimento do recurso de agravo interposto pela Aª.

Custas pela Ré.

Lisboa, 18 de Novembro de 2010

António Valente
Ilídio Sacarrão Martins
Teresa Prazeres Pais