| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
A e B propuseram acção de despejo, com processo ordinário contra C pedindo a sua condenação a despejar a loja sita no r/c do n.º da Rua e a pagar as rendas vencidas até à propositura da acção e as vincendas até ao trânsito em julgado da decisão. Alegaram que a Ré não pagas as rendas, no valor mensal actual de € 3 492,00 mensais, desde Janeiro de 2005.
Contestou a Ré, invocando a falta de cumprimento das obrigações fiscais, excepcionando a ilegitimidade dos Autores e o incumprimento do contrato por parte dos Autores. Deduz ainda reconvenção pedindo a redução das rendas. A reconvenção não veio a ser admitida por falta de concretização da pretensão da Ré.
Os Autores responderam à matéria das excepções.
Foi proferido despacho saneador em que se julgaram improcedentes a falta de cumprimento o contrato e a excepção de ilegitimidade e se relegou para final o conhecimento da outra excepção e foi elaborada a base instrutória. Procedeu-se ao julgamento com as formalidades legais vindo a ser proferida a sentença de fls. 185 a 190 em que se julgou a acção improcedente absolvendo-se a Ré do pedido e se condenaram os Autores como litigantes de má fé.. Desta sentença vem o presente recurso de apelação interposto pelos Autores.
Os Apelantes alegam, em resumo:
- Sendo verdade que, de acordo com o artigo 428º do Código Civil, os locatários podem recusar o pagamento da renda ou a manutenção da sua actividade no local, também é verdade que não pose ser legalmente admissível reconhecer o não pagamento das rendas e, ao mesmo tempo, reconhecer que a loja é usada pelo locatário;
- Para que o arrendatário possa invocar a excepção de não cumprimento tem de haver um nexo de causalidade ou interdependência causal entre o incumprimento do senhorio e a suspensão da obrigação do excepcionante tal como esta recusa ser justificada ou proporcionada à inexecução da outra parte;
- O arrendatário continua a usufruir do locado, goza a coisa onde mantém a sua actividade comercial vendo apenas restringida a utilização de parte da cave;
- Se a situação fosse intolerável, a Ré não poderia continuar a exercer no local, como exerce, a sua actividade, armazenando móveis, cabedais e tecidos;
- A Ré obtém todo o lucro da sua actividade sem ter de suportar sequer o custo com a renda do espaço que usa e goza a seu belo prazer;
- Para que procedesse a excepção de não cumprimento, teria de se provar que o estado de degradação do imóvel é resultado de falta de realização de obras de conservação por parte do senhorio e que aquele estado de degradação é tão acentuado que inviabiliza o seu gozo por parte do inquilino;
- Como refere Almeida Costa “o locatário tem a faculdade de invocar a excepção de inadimplência quando se verifique mero incumprimento parcial da obrigação do locador mas a boa fé exige que a falta assuma relevo significativo e que se observe proporcionalidade ou adequação entre essa falta e a recusa do excipiente”;
- E acrescenta que “a ideia de proporcionalidade ou equilíbrio das contraprestações se manifesta no instituo da redução” e que, no que se refere à locação, “o mesmo princípio aflora a propósito da redução da renda ou do aluguer se o locatário sofrer privação ou diminuição do gozo da coisa locada”;
- Se as infiltrações fossem de grande monta, certamente que a Ré não continuaria a poder desenvolver a sua actividade económica como tem desenvolvido ao longo destes quatro anos;
- E, não tendo a Ré fornecido os dados necessários para se apreciar a redução da renda, tem de se considerar, como se faz no acórdão do STJ de 4/11/2004, que não lhe assiste o direito à redução;
- Os Autores não alteraram a verdade ou omitiram factos relevantes para a decisão da causa pelo que não deveriam ter sido condenados como litigantes de má fé.
A apelada contralegou defendendo, em resumo, o que consta da sentença que transcreve nas suas alegações.
Corridos os vistos, cumpre decidir.
Foram considerados provados os seguintes factos:
- Por contrato celebrado em 16 de Setembro de 2002, os Autores deram de arrendamento à Ré a loja composta de r/c e cave correspondente ao n.º da Rua ;
- No mesmo contrato, ficou acordado que a loja se destinava a estabelecimento de comércio de móveis e outras actividades comerciais permitidas por lei, com excepção de agência funerária, carvoaria, drogaria, materiais explosivos ou outros que pudessem causar danos à propriedade;
- O referido contrato foi celebrado pelo prazo de 6 anos, com início em 15 de Outubro de 2002;
- Foi acordada a renda mensal de € 2 744,00 durante os primeiros 6 meses, passando posteriormente a € 3 492,00;
- A Ré utiliza a fracção para comércio de móveis e artigos de decoração, fazendo da cave o armazém e expositor de artigos desse comércio;
- A mesma não paga a renda desde Janeiro de 2005;
- Em 13 de Outubro de 2003, a Ré enviou ao Autor marido, que a recebeu, a carta junta de fls. 26 e 27;
- A loja foi pintada de fresco com a celebração do contrato;
- No Inverno de 2002/2003, começaram infiltrações de água na loja, principalmente na cave;
- Sendo necessário enxugar o chão quase diariamente;
- Por força dessa humidade, os móveis, cabedais e tecidos que a Ré tem na loja ganhavam mofo e manchas;
- Exalando um cheiro desagradável;
- Por causa das referidas infiltrações, desde Janeiro de 2003, a Ré apenas pode utilizar, da cave, a parte central e o vão das escadas;
- Por causa das mesmas infiltrações, no r/c da loja, está fortemente condicionada a utilização do compartimento adjacente à sala de vendas.
Resulta ainda dos autos que:
- A Ré, na sua contestação, apenas pediu a redução proporcional da renda;
- Por carta de 17 de Janeiro de 2005, cuja autoria e veracidade não foi impugnada pela Ré, esta, através do seu mandatário, pediu a denúncia do contrato de arrendamento com fundamento em que “o negócio do mobiliário atravessa uma profunda crise, desde há cerca de 2 anos, e não se prevê que a situação melhore”;
- Nessa mesma carta, a Ré refere que “não deseja causar maiores prejuízos ao senhorio”.
O âmbito do recurso define-se pelas conclusões do apelante (artigos 684º n.º 3 e 690º n.º 1 do Código de Processo Civil). No presente recurso há que decidir:
- se o incumprimento das obrigações do locador justifica a suspensão do pagamento das rendas ou apenas a sua redução proporcional;
- se os Autores agiram com má fé.
A questão substancial a decidir neste recurso é a de saber quais os efeitos do incumprimento parcial das obrigações dos Autores, como locadores, uma vez que a loja objecto do arrendamento não se encontra em condições de poder ser devidamente utilizada na sua totalidade. Isto significa que temos de partir do princípio que a loja está em condições de ser utilizada, embora de forma deficiente e não na sua integralidade, como resulta do simples facto de, passados quatro anos sobre o momento em que a Ré deixou de pagar a renda, a loja continuar a ser utilizada e a Ré continuara a exercer nela o seu comércio. Este facto é tanto mais relevante quanto o objecto do comércio da Ré – móveis e artigos de decoração – serem artigos especialmente sensíveis à humidade. Por outro lado, não se pode negar que o cumprimento das obrigações dos Autores, na sua qualidade de locadores, não estar a ser completa uma vez que a Ré tem dificuldades para usar parte do arrendado.
A primeira constatação que é possível fazer é que, continuando a Ré a utilizar a loja, não faz sentido que nada pague ao senhorio. Digamos que é castigo demasiado pesado para a falta de diligência em resolver os problemas do locado. A isto acresce que, quando deixou de pagar as rendas, a Ré referia que estava com dificuldades para pagar a renda porque o comércio do ramo do mobiliário estava com problemas há dois anos. Não faz qualquer referência ao facto de haver infiltrações de água que inviabilizariam a utilização da loja. E não se pode deixar de relembrar que a própria Ré, na sua petição inicial, invoca a excepção de não cumprimento com o objectivo de obter uma redução da renda mensal o que pode ser interpretado como tendo a Ré a perfeita noção que as infiltrações não justificariam a suspensão do pagamento das rendas.
A doutrina e jurisprudência referidos nas alegações dos Autores aponta precisamente no sentido de que a suspensão do pagamento das rendas só se aplica quando há uma inviabilização da utilização do locado. Quando o locado pode continuar a ser utilizado muito embora com limitações, entende essa doutrina e jurisprudência que apenas se deverá proceder a uma redução da renda. Concordamos com esta teoria pelo que não podemos deixar de dizer que a decisão é desproporcionada aplicando aos Autores um castigo que não tem correspondência nas limitações de utilização do andar que a Ré conseguiu provar.
Aqui chegados, há que decidir qual a redução a efectuar na renda do locado. E, nesta parte, o tribunal fica impedido de tomar uma decisão porque a Ré não alegou factos suficientes para prova do valor das sua limitações na utilização do andar nem a parte do locado que se provou não poder ser utilizado ficou definido em termos de proporção do locado. Não se sabe qual a parte exacta do locado que a Ré não pode usar nem que percentagem da área do locado representam as partes afectadas pelas infiltrações. Estas matérias deviam ter sido alegadas e provadas pela Ré e, não o tendo conseguido, sujeita-se a que não seja decretada a redução da renda por o tribunal não dispor de elementos fácticos que lhe permitam fixar essa redução.
Passando à má fé dos Autores. Não nos parece que estes tenham usado de meios ilícitos só porque alegaram que as infiltrações se davam no Inverno. Pode haver algum exagero nesta alegação mas é normal que as infiltrações de água – provindas do logradouro e da rua – se verifiquem com mais frequência no Inverno do que nas outras estações do ano. É uma alegação que, podendo ser considerada exagerada, não constitui uma distorção da verdade suficiente para considerarmos que os Autores agiram com má fé
Diga-se que, a seguir o critério do juiz a quo, a Ré é que teria de ser condenada como litigante de má fé pois alega que suspendeu o pagamento das rendas por causa das infiltrações e, como resulta da carta junta aos autos, em Janeiro de 2005, quando procedeu a essa suspensão, apenas alegava o mau momento porque passava o negócio de mobiliário. No entanto, entendemos que também este procedimento não é suficientemente gravoso para justificar uma condenação como litigante de má fé.
Em resumo:
- O incumprimento das obrigações do locador não é de molde a inviabilizar a utilização do locada, mas apenas parte dele, pelo que não pode justificar a suspensão do pagamento das rendas;
- Este incumprimento parcial justificaria uma redução da renda do locado mas, não tendo a locatária feito prova da extensão das limitações na utilização desse locado, não pode o tribunal proceder a essa redução.
Termos em que acordam julgar procedente a apelação, condenando a Ré a despejar de imediato o locado e a pagar as rendas vencidas e vincendas e absolvendo os Autores da condenação como litigantes de má fé.
Custas pela Apelada.
Lisboa, 1 de Outubro de 2009
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(José Albino Caetano Duarte)
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(António Pedro Ferreira de Almeida)
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(Fernando António da Silva Santos)
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