| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Lisboa
I – RELATÓRIO
“A” veio propor acção declarativa, com processo sumário, contra “B” e “C” pedindo que se declare como definitivamente e para todos os efeitos, e designadamente para efeitos registais, modificado o título constitutivo da propriedade horizontal do prédio urbano sito no lote 2, do Caminho ..., nºs 6 e 8, da freguesia do , concelho do , descrito na Conservatória do Registo Predial do sob o nº da referida freguesia, e inscrito na matriz respectiva sob o artigo ...°, por outorga da escritura pública de 01.08.2003, lavrada no extinto Cartório Notarial Público de , a fls. 113 a 115 verso, do Livro de Notas nº .
Para tanto alega, em síntese, que é comproprietária e possuidora da fracção autónoma individualizada pela letra "A - Cave" do prédio urbano supra descrito, prédio este constituído em regime de propriedade horizontal após a respectiva edificação por “D”; tal fracção veio à posse e compropriedade da autora por partilha por óbito de seu pai, o referido “D”; o pai da autora, antes de proceder à mencionada edificação, já havia adquirido o imóvel onde a mesma se implantou por compra; por escritura pública de 01.08.2003, lavrada no extinto Cartório Notarial Público de , a fls. 113 a 115 verso, do Livro de Notas nº , foi modificado o título constitutivo da propriedade horizontal, no sentido de ser elevado o número de fracções autónomas do prédio em causa, através da constituição de mais duas fracções; tal modificação foi autorizada por todos os condóminos àquela data e participada ao serviço de finanças, onde as novas fracções constituídas passaram a constar com as respectivas percentagens resultantes da dita modificação da propriedade horizontal; também no que respeita às demais fracções passaram a constar da matriz predial todas as percentagens resultantes da referida modificação; a fracção adquirida pelos réus foi-o já com a percentagem resultante da modificação da propriedade horizontal titulada pela referida escritura pública; é com base nas percentagens resultantes da modificação da propriedade horizontal que têm vindo a ser calculadas e aprovadas as contas do condomínio, até para efeitos de pagamento de encargos de conservação e fruição; por lapso do condomínio, a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal não foi levada de imediato ao registo, apenas o tendo sido no corrente ano (2009); tal registo veio a ser lavrado provisório por dúvidas, com o fundamento de que os condóminos actuais de algumas das fracções já não são os mesmos que autorizaram a modificação da propriedade horizontal e não foi junto documento comprovativo do seu consentimento, bem como de que existem inscrições hipotecárias em determinadas fracções e nenhum dos credores hipotecários consentiu na referida alteração; procurando suprir as dúvidas do registo de modificação da propriedade horizontal foi solicitado e obtido o consentimento dos credores hipotecários e dos actuais titulares das fracções autónomas, à excepção dos réus, os quais vieram a exigir o pagamento da quantia de 30.000 euros para prestar o respectivo consentimento; não obstante, foi requerida a conversão em definitivo do registo de modificação da propriedade horizontal, com a invocação de que era necessário harmonizar a descrição predial e a inscrição matricial, o que veio a ser recusado, por não terem sido removidas as dúvidas antes suscitadas, na medida em que não foi junto documento comprovativo do consentimento à modificação da propriedade horizontal pelos réus; em virtude da provisoriedade do registo da modificação da propriedade horizontal veio a ficar também lavrado como provisório por dúvidas o registo da aquisição da fracção supra referida a favor da autora e demais comproprietários.
Os réus foram regular e pessoalmente citados para contestar, com a cominação legal, e não o fizeram.
Nos termos do disposto nos artºs 484º nº 1 e 784º do CPCivil, foram considerados confessados os factos alegados pela autora.
Foi proferida sentença que julgou totalmente improcedente a acção e consequentemente absolveu os RR do pedido.
Inconformada apelou a autora, apresentando alegações, cujas conclusões são as seguintes:
a) Ao contrário do que parece ter sido equacionado pelo Tribunal a quo, não foi peticionada qualquer modificação da propriedade horizontal, antes foi peticionado que seja declarado como definitivamente e para todos os efeitos modificado o título constitutivo da propriedade horizontal por via da outorga da escritura pública de 01/08/2003, a qual a seu tempo, note-se, resultou do devido acordo de todos os condóminos a essa data;
b) Coloca-se, isso sim, a questão da oponibilidade, ou não, dado que inerente ao referido pedido, da modificação da propriedade horizontal por essa escritura, não registada, em relação aos adquirentes de fracções após a mesma;
c) E tal questão coloca-se, em concreto, apenas quanto aos Réus nos presentes Autos, posto que todos os demais manifestaram a respectiva concordância;
d) Ora, os Réus não integram o conceito de terceiros de boa fé para efeitos de registo, tal como definido no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça nº 3/99, de 18/05/1999, e subsequentemente adoptado pelo n° 4 do artigo 5° do CRPr., por via da redacção introduzida pelo DL 533/99, de 11/12;
e) Ainda que, por mera hipótese, os Réus integrassem formalmente tal conceito, a verdade é que, como resulta dos factos provados, no caso concreto não existe boa fé dos Réus, entendida a mesma como o respectivo desconhecimento da modificação da propriedade horizontal operada por escritura de 01/08/2003;
f) Pelo contrário, até se verifica uma actuação dos Réus em manifesto excesso em relação aos limites impostos, quer pela boa fé, quer pelo fim económico do respectivo alegado direito, de acordo com o disposto no artigo 334° do CC;
g) Finalmente, verifica-se que a modificação da propriedade horizontal é de registo obrigatório, sendo certo que este não é constitutivo para aquela, e aquela, por sua vez, foi validamente outorgada;
h) Assim, ao decidir como decidiu, no sentido da improcedência da presente acção, o Tribunal a quo violou o disposto no art. 5° do CRPred. e no art. 334° do CC;
i) Nestes termos, deve ser revogada a Douta Sentença recorrida, e, em conformidade, ser proferido Acórdão que julgue a acção integralmente procedente, por provada.
Não foram apresentadas contra-alegações.
Foram colhidos os vistos legais.
II – AS QUESTÕES DO RECURSO
Como resulta do disposto nos artºs 660º nº 2, 684º nº 3 e 690º nº 1 e 4 do CPC e vem sendo orientação da jurisprudência, o objecto do recurso é balizado pelas conclusões, sem embargo de haver outras questões que sejam de conhecimento oficioso.
Ora, tendo presentes essas conclusões, a questão colocada no presente recurso é:
- Saber se a modificação da propriedade horizontal por escritura, não registada, é ou não oponível em relação aos adquirentes de fracções, após a mesma.
III – FUNDAMENTOS DE FACTO
A matéria pertinente a considerar resulta do relatório, para o qual se remete.
IV – FUNDAMENTOS DE DIREITO
Decorre da materialidade dada como provada que a autora é comproprietária da fracção autónoma individualizada pelas letras “A-Cave” do prédio urbano sito no Lote 2 do Caminho ..., nºs 6 e 8 da freguesia do , concelho do .
E que, por escritura pública de 01/08/2003, foi modificado o título constitutivo da propriedade horizontal, no sentido de ser elevado o nº de fracções autónomas do referido prédio, através da constituição de mais duas fracções, concretamente as denominadas por “A-T” e “C-T”, passando por essa via o mesmo a ser composto por 17 fracções.
Esta modificação da propriedade horizontal foi, àquela data, devidamente autorizada por todos os condóminos.
Porém, por lapso do condomínio, a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal não foi levada, de imediato, a registo, apenas o tendo sido, em 25/02/2009, conforme Ap. 4548.
Sucede que tal registo foi lavrado provisório por dúvidas, nos termos do despacho de 08/04/2009, por os condóminos actuais das fracções A-R/C, D-R/C, E-R/C e C/2” já não serem os mesmos que autorizaram a modificação da propriedade horizontal e não ter sido junto documento comprovativo do seu consentimento. Mais, existiam inscrições hipotecárias em algumas fracções, designadamente na C/2 (a dos RR) e nenhum dos credores hipotecários titulares dessas inscrições, consentiu na referida alteração.
Então, procurando suprir essas dúvidas do registo de modificação da propriedade horizontal, foi solicitado e obtido o consentimento dos credores hipotecários, designadamente do credor hipotecário relativamente à fracção C2 (a dos RR) e dos actuais titulares das fracções autónomas, à excepção dos RR.
Não obstante, em 02/10/2009, pela Ap. 3312 foi requerida a conversão em definitivo do registo de modificação da propriedade horizontal, titulado pela Ap. 4548 de 25/02/2009, tendo sido invocada a necessidade de harmonização entre a descrição predial e a inscrição matricial, nos termos do artº 28º do CRPredial.
No entanto, o registo de conversão em definitivo do registo de modificação da propriedade horizontal veio a ser recusado, por despacho de 26/10/2009, por não terem sido removidas as dúvidas suscitadas no despacho de 08/04/2009, na medida em que não foi junto documento comprovativo do consentimento à modificação da propriedade horizontal pelos RR, titulares inscritos da fracção C2.
Pretende a autora, nesta acção que seja declarado como definitivamente e para todos os efeitos, designadamente para efeitos registrais, modificado o título constitutivo da propriedade horizontal do prédio urbano melhor id. supra.
A sentença recorrida julgou totalmente improcedente a acção.
Neste recurso, coloca-se a questão de saber se a operada modificação da propriedade horizontal por escritura, não registada, é ou não oponível em relação aos adquirentes de fracções, após a mesma.
Ora bem.
A modificação do título constitutivo da propriedade horizontal postula necessariamente uma alteração da própria estrutura do edifício ou uma alteração no conteúdo do estatuto real do condomínio, isto é, do número de fracções, da sua composição, dos espaços considerados comuns, das percentagens ou permilagens da fracção, etc., em relação ao anteriormente existente. [1]
O título constitutivo da propriedade horizontal só pode ser modificado, salvo o caso previsto no artº 1422º-A do CCivil (junção e divisão de fracções) com o acordo de todos os condóminos – cfr. artº 1419º do CCivil.
O título constitutivo da propriedade horizontal – que, in casu, teve origem num negócio jurídico unilateral, por escritura pública, levado a cabo por todos os condóminos do prédio, em 01/08/2003 – “é um acto modelador do estatuto da propriedade horizontal e as suas determinações têm eficácia real”. [2]
Nele é especificado o seu conteúdo, designadamente as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio – artº 1418º/1 do CCivil.
O título constitutivo gera, assim, a autonomização das fracções do imóvel e define o estatuto da projectada propriedade horizontal, sempre que nele se estabeleçam regras que completem o regime legal ou dele se afastem.
Por outro lado, constando o título constitutivo da propriedade horizontal de escritura pública, que representa uma formalidade ad substantiam – arts. 220º e 371º do CCivil – é através dele que se afere se há ou não alteração do título constitutivo.
Assim, como bem refere a sentença recorrida, desde que todos os condóminos estejam de acordo é possível modificar por escritura pública ou documento particular autenticado o título constitutivo da propriedade horizontal, quando a alteração respeitar a própria estrutura do edifício.
Por isso, como vem sendo jurisprudência do STJ, a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal por meio de sentença judicial não é legalmente admissível. [3]
Ou seja, o tribunal não pode determinar alteração ao título constitutivo da propriedade horizontal, mesmo no âmbito de uma acção de suprimento de consentimento, uma vez que o recurso a este instituto é excepcional, de acordo com o disposto no artº 1425º do CPCivil, só vigorando nos casos em que a lei o estabelece.
De facto, podendo quer a alteração do valor relativo das fracções, quer a sua permilagem, quer a inclusão de novas fracções no prédio – como é o caso - afectar direitos dos titulares das fracções do prédio, essas alterações só podem ser obtidas por unanimidade da assembleia de todos os condóminos do imóvel, não podendo o tribunal substituir-se a estes.
Ora, no caso dos autos, essa unanimidade foi obtida em 01/08/2003 pelos então proprietários das fracções do imóvel.
Porém, para que os factos jurídicos que determinam a constituição ou modificação da propriedade horizontal sejam oponíveis a futuros adquirentes é necessário que sejam levados ao registo.
É o que determinam os artºs 2º/1 al. b) e 5º/1 ambos do CRPredial e 62º/1 do Cód. do Notariado.
Com efeito, “O escopo da obrigatoriedade do registo …é facultar a quem pretenda adquirir fracções autónomas de um prédio urbano os elementos indispensáveis a que se possa conhecer, antes da celebração do negócio aquisitivo, o âmbito detalhado da fracção ou fracções em que esteja interessado, bem como as partes comuns do edifício e dos direitos e obrigações que virão a competir ao condomínio” permitindo-lhe todos os elementos de informação e reflexão necessários a indagar as características do prédio onde se insere a fracção ou fracções a adquirir. [4]
Assim, se a autora pretendia que a modificação do título constitutivo da propriedade horizontal vinculasse futuros adquirentes das fracções autónomas deveria ter, desde logo, em 2003, após a obtida consensualidade de todos os condóminos, procedido ao respectivo registo.
Não o tendo feito e pretendendo em 2009 efectuá-lo, quando nesse lapso de tempo ocorreram várias modificações de titularidade relativamente à propriedade das fracções do dito imóvel, tem necessariamente de obter o consentimento dos novos condóminos, bem como dos respectivos credores hipotecários.
Acontece que a autora logrou obter o consentimento dos credores hipotecários, bem como de todos os novos condóminos, à excepção dos RR.
Ora, como já acima se disse, o CCivil não prevê o suprimento do consentimento dos condóminos para modificação do título constitutivo da propriedade horizontal.
Assim, visando o registo proteger a confiança de terceiros que fica salvaguardada, dado essas alterações se aplicarem a futuros proprietários das fracções, não tendo essas modificações obtido o consentimento dos RR, como actuais proprietários da fracção C2, não lhes podem ser oponíveis tais modificações, por entretanto, aquelas alterações não terem sido registadas antes da aquisição da mencionada fracção pelos mesmos. [5]
Ou seja, aquelas alterações ao título constitutivo da propriedade horizontal adquiriam força normativa, vinculando, desde que registadas, os futuros adquirentes das fracções, independentemente do seu assentimento.
Não tendo as alterações ao título constitutivo da propriedade horizontal sido registadas, tais factos não são oponíveis aos adquirentes após as operadas modificações, designadamente aos RR. – cfr. artº 5º/1 do CRPredial – apenas podendo ser invocadas entre as próprias partes ou seus herdeiros – cfr. artº 4º/1 do CRPredial.
Argumenta a recorrente que os RR não integram o conceito de terceiros de boa fé para efeitos de registo, tal como definido no Ac. do STJ nº 3/99 de 18/05/1999 e subsequentemente adoptado pelo nº 4 do artº 5º do CRPredial, por via da redacção introduzida pelo DL nº 533/99 de 11/12, porque já conheciam e estavam cientes da mencionada alteração da propriedade horizontal.
Ora, o conceito de terceiro encontra-se definido no nº 4 do artº 5º do CRPredial: terceiros, para efeitos de registo, são aqueles que tenham adquirido de um autor comum direitos incompatíveis.
Esta definição foi introduzida pelo DL nº 533/99 de 11/12, pretendendo-se pôr cobro a divergências jurisprudenciais geradoras de insegurança sobre a titularidade dos bens.
Essa divergência jurisprudencial havia culminado com a publicação do Ac. uniformizador do STJ nº 3/99 de 18/05/99 (DR I série de 19/07/99), nos termos do qual terceiros, para efeitos do artº 5º do CRPredial, são os adquirentes de boa fé, de um mesmo transmitente comum, de direitos incompatíveis, sobre a mesma coisa.
Acolheu-se, deste modo, um critério diverso do que havia sido adoptado no Ac. do STJ nº 25/97 de 20/05/97 (DR I série de 04/07/97), que havia uniformizado jurisprudência no sentido de que terceiros, para efeitos de registo predial, são todos os que, tendo obtido registo de um direito sobre determinado prédio, veriam esse direito arredado por qualquer facto jurídico anterior não registado ou registado posteriormente.
Estes acórdãos reflectem duas posições possíveis sobre o conceito de terceiro:
1. um conceito restrito ou tradicional: são terceiros para efeitos de registo os que adquiram do mesmo transmitente direitos total ou parcialmente conflituantes; no essencial, este conceito, acrescido do requisito da boa fé, foi o adoptado no Ac. nº 3/99;
2. um conceito amplo: é terceiro quem tem direito incompatível com o titular, direito que submeteu a registo; foi este o critério seguido no Ac. nº 25/97.
Também tem sido defendida uma posição intermédia, segundo a qual é terceiro apenas quem adquire a um mesmo sujeito, mas englobando nesta coincidência de sujeitos transmitentes, as transmissões forçadas, nomeadamente as resultantes de acto judicial.
Presentemente, apesar da intenção expressamente afirmada pelo legislador, ao introduzir o nº 4 do artº 5º do CRPredial, a controvérsia sobre esta questão mantém-se quer a nível doutrinário quer a nível jurisprudencial.
Assim, enquanto a doutrina se inclina para o conceito mais amplo de terceiro, a jurisprudência é mais favorável ao conceito restrito. [6]
O conceito restrito de terceiros para efeito de registo predial são as pessoas que do mesmo autor ou transmitente adquiram direitos incompatíveis (total ou parcialmente) sobre o mesmo prédio.
Ora, para não nos alongarmos mais na abordagem deste conceito de terceiros, há que dizer que, no caso dos autos, os adquirentes (os RR) não adquiriram quaisquer direitos incompatíveis sobre a fracção autónoma hoje de sua propriedade, nem de boa fé nem de má fé, pela simples razão de que, não se mostra provado que o anterior proprietário por ex. tenha celebrado dois negócios jurídicos incompatíveis a propósito da fracção adquirida pelos RR.
Assim, para o que aqui nos interessa, o anterior proprietário da fracção adquirida pelos RR, não lhes transmitiu qualquer modificação ao título pré-existente de propriedade horizontal, porque nada havia a transmitir neste segmento, atenta a não publicidade registral da mesma.
E, nem se diga que os RR actuaram com manifesto abuso de direito (artº 334º do CCivil), porque não desconheciam a modificação operada ao título de propriedade horizontal com o consentimento dos anteriores proprietários da fracção por si adquirida. É que mesmo que conhecessem tal modificação, esse conhecimento em nada releva, pois que, tais factos só pela sua incrição registral, se presumem válidos e eficazes.
De facto, aos RR não se lhes pode impor uma alteração a que não se vincularam, para a qual não deram o seu consentimento, uma vez que aquelas modificações ao título de propriedade horizontal só teriam eficácia erga omnes, se devida e atempadamente registadas.
Assim, independentemente do conceito de terceiro que se adopte, a regra da inoponibilidade deve abranger os factos que determinem a modificação da propriedade horizontal, cujo registo se omitiu.
Por tudo quanto ficou dito, não merece qualquer reparo a decisão recorrida, que assim vai confirmada, na íntegra.
Resumindo a fundamentação:
1. O CCivil não prevê o suprimento do consentimento dos condóminos para modificação do título constitutivo da propriedade horizontal.
2. Assim, visando o registo proteger a confiança de terceiros que fica salvaguardada, dado essas alterações se aplicarem a futuros proprietários das fracções, não tendo essas modificações obtido o consentimento dos RR, como actuais proprietários da fracção C2, não lhes podem ser oponíveis tais modificações, por entretanto, aquelas alterações não terem sido registadas antes da aquisição da mencionada fracção pelos mesmos.
V – DECISÃO
Nos termos expostos, acordam em julgar improcedente a apelação, confirmando integralmente a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
(Processado por computador e integralmente revisto pela Relatora)
Lisboa, 27 de Abril de 2010
Maria José Simões
Maria da Graça Araújo
José Augusto Ramos
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[1] Cfr. Ac. do TRC de 22/04/2008 (relator Ferreira de Barros) consultável em www.dgsi.pt
[2] Cfr. Henrique Mesquita, RDES, XXIII, nota 41, pag. 94, citado por Aragão Seia, Propriedade Horizontal, pag. 24 no Ac. do STJ de 14/02/2008 (relator Custódio Montes) disponível em www.dgsi.pt
[3] Por todos, vide Ac. do STJ de 23/09/2003 (relator Nuno Cameira) disponível em www.dgsi.pt
[4] Cfr. Henrique Mesquita, ob. cit., pags. 95/96 citado no ac. do STJ supra referido.
[5] Cfr. Ac. do TRL de 28/05/2009 (relatora Octávia Viegas), consultável em www.dgsi.pt
[6] Na doutrina, vejam-se a título de exemplo, Mota Pinto, in Teoria Geral do Direito Civil, 4ª ed., pag. 365 e segs e Carvalho Fernandes in Lições de Direitos Reais, 5ª ed., pag. 132 e segs. e na jurisprudência, Acs. do STJ de 11/12/2003, de 01/06/2006 e de 11/09/2008, todos consultáveis em www.dgsi.pt |
