| Decisão Texto Integral: |
.......... CQ – ACTIVIDADES HOTELEIRAS, LDA., intentou a presente acção de processo comum contra …….. DA ..... – IMOBILIÁRIA, S.A., formulando os seguintes pedidos:
a) Ser declarada lícita a resolução do contrato de arrendamento celebrado;
b) Ser a Ré condenada a pagar à Autora, a título de indemnização por danos patrimoniais o montante de € 86.432,02 (oitenta e seis mil quatrocentos e trinta e dois euros e dois cêntimos), acrescida dos juros de mora vencidos e vincendos, calculados à taxa legal aplicável, desde a citação até efectivo e integral pagamento.
Para tanto, alegou, em síntese, que em 30 de Outubro de 2012 celebrou com a Ré um contrato de arrendamento para fins não habitacionais com prazo certo, referente à fracção autónoma designada por letra A, correspondente ao rés-do-chão, do prédio urbano sito na Av. ..., em Miraflores – Algés.
O imóvel que a Autora arrendou à Ré destinava-se, como todos os outros que a Autora arrenda, a ter em funcionamento o estabelecimento comercial “..........”, o que era o perfeito conhecimento da Ré.
O imóvel arrendado pela Ré à Autora possuía, à data do contrato de arrendamento, licença de utilização, emitida pela Câmara Municipal de ..... para os fins de restauração e bebidas, sendo que no mesmo já havia sido desenvolvida a mesma actividade.
Aquando da celebração do contrato de arrendamento, a R. garantiu à A. que o imóvel arrendado se encontrava apto à utilização que esta pretendia fazer e que era do conhecimento da R. tendo, inclusive, entregue à A. um estudo acústico da fracção, onde se concluía estarem preenchidos os requisitos para o exercício da actividade comercial da A..
Ocorre que, após a abertura do estabelecimento surgiram queixas por parte dos moradores de ruídos que, não obstante as várias medidas tomadas, designadamente a realização de obras, se mantiveram, sendo o problema de propagação do ruído de natureza estrutural, alheio à A. e da responsabilidade da R..
O custo das obras para a resolução definitiva situava-se entre € 120.000,00 e € 150.000,00, obras que iriam beneficiar a fracção da R., não tendo esta manifestado disponibilidade para partilhar o custo das mesmas.
Por decisão da Câmara Municipal de ..... foi determinada a medida de encerramento preventivo do estabelecimento, notificada à A. em 25.09.2015.
Dada a impossibilidade de exercício da actividade acordada no contrato de arrendamento e o valor dos orçamentos para resolver os problemas de incomodidade sonora, a Autora viu-se obrigada a encerrar definitivamente o estabelecimento comercial.
Por carta datada de 20 de Outubro de 2015, a Autora resolveu o contrato de arrendamento celebrado com a Ré com fundamento nos factos acima referidos, tendo deixado definitivamente o imóvel livre de pessoas e bens no dia 30 de Novembro de 2015.
A A. alegou ainda que sofreu prejuízos no valor total de €86.432,02 (oitenta e seis mil quatrocentos e trinta e dois euros e dois cêntimos), de que pretende ser ressarcida.* Citada regularmente, veio a Ré contestar (cfr. fls. 150 a 167), alegando, em síntese, que a incomodidade sonora excessiva era provocada, única e exclusivamente, pelo funcionamento do estabelecimento .........., propriedade da Autora, não decorrendo de qualquer problema estrutural do edifício.* Foi proferido despacho Saneador-Sentença que julgou a acção improcedente.* Não se conformando com a decisão, dela apelou a A., formulando as seguintes conclusões:
1. A 30 de Outubro de 2012, foi celebrado entre a Recorrente e a Recorrida um contrato de arrendamento para fins não habitacionais através do qual a Recorrida deu de arrendamento à Recorrente a fracção autónoma designada por letra A, correspondente ao rés-do-chão, do prédio urbano sito na Av. das …….., com entrada pelo n.º 18 B, em Miraflores – Algés, o qual se destinava ao exercício da actividade comercial da Recorrente, no estabelecimento “..........”, o que era do perfeito conhecimento da Recorrida (cfr. facto dado como provado no ponto 1 da sentença recorrida).
2. O imóvel que a Recorrente arrendou à Recorrida destinava-se, como todos os outros que a Recorrente arrenda, a ter em funcionamento o estabelecimento comercial “..........”, o que era do perfeito conhecimento da Recorrida. (cfr. ponto 2 dos factos provados constantes da sentença recorrida).
3. À data da celebração do contrato de arrendamento em causa nos presentes autos, o imóvel possuía licença de utilização para fins de restauração e bebidas, emitida pela Câmara Municipal de ...... (cfr. ponto 3 dos factos provados constantes da sentença recorrida).
4. Na sequência da celebração do contrato de arrendamento, a Recorrente procedeu à compra de vários materiais e à contratação de diversos serviços, todos dados como provados pelo Tribunal “a quo”, ou seja, após a celebração do contrato de arrendamento, a Recorrente depositou a sua confiança, tendo desenvolvido toda a actividade no sentido de adaptar o imóvel.
5. Por bem saber que era sua obrigação proceder a obras de adaptação da fracção arrendada, a Recorrente contratou serviços de diversas empresas e despendeu a quantia total de €113.276,96 (cento e treze mil, duzentos e setenta e seis euros e noventa e seis cêntimos) para adaptação da fracção à actividade que iria exercer (cfr. documentos juntos à Petição Inicial como doc. 4, 6 a 16 e factos provado nos pontos 5, 8 a 16 da sentença recorrida).
6. Contudo, após iniciar a sua actividade comercial, mais concretamente a partir de Janeiro de 2013, a Recorrente tomou conhecimento de queixas apresentadas por morados do imóvel arrendado, as quais tinham como fundamento o ruído provocado com a actividade da Recorrente.
7. Ainda que o Tribunal “a quo” tenha considerado não ser necessário proceder a mais prova no âmbito dos presentes autos, não pode a Recorrente concordar com esta conclusão.
8. Dos factos constantes nos articulados apresentados pelas partes e da prova documental junta aos autos não resulta claro que os problemas de ruído que levaram à resolução do contrato de arrendamento possam ser imputados à Recorrente.
9. Note-se, que o estudo entregue na data da celebração do contrato de arrendamento data de Outubro de 2007, sendo um estudo simples,
10. E que em Abril de 2015 a Recorrente contratou com a empresas Ambiestudos a realização de um novo estudo acústico, o qual visou medir a performance do isolamento das paredes, tendo concluído que as mesmas não estavam preparadas para conseguir absorver o ruído e que o problema de propagação do ruído era de natureza estrutural, facto alheio à
Recorrente e da responsabilidade da Recorrida.
11. De acordo com o estudo acústico realizado pela empresa Ambiestudos, concluiu-se que, de facto o imóvel não cumpria com as normas referentes ao ruído, referindo-se que: “Do ensaio efectuado, da análise dos resultados apresentada e tendo por base o disposto no Decreto-Lei n.º 96/2008, de 9 de Junho (Regulamento dos Requisitos Acústicos de Edifícios), podemos concluir que os itens ensaiados do edifício Não se encontram de acordo com as exigências regulamentares, nomeadamente nos seguintes parâmetros: - índice de isolamento sonoro a sons de condução aérea (…); índice de isolamento sonoro a sons de percussão (…)”.
12. Os factos acima referidos são inclusivamente dados como provados pelo próprio Tribunal “a quo”, nos pontos 21 e 24 da decisão recorrida.
13. Como se pode concluir pela improcedência do pedido formulado pela Recorrente se a questão central nos presentes autos – responsabilidade pelos problemas de ruído na fracção arrendada – é controversa e carece de prova na presente acção.
14. A responsabilidade pelos problemas de ruído na fracção arrendada implica a prova de que não existem problemas estruturais no imóvel arrendado e que o problema se encontra na própria actividade da Recorrente, facto que só poderá ser esclarecido através de
testemunhos técnicos prestados por engenheiros e arquitectos.
15. Nos presentes autos foram apresentados dois estudos acústicos que estão em contradição, foram realizadas obras de adaptação do imóvel conforme era obrigação da Recorrente, e ainda assim, a Recorrente foi obrigada a encerrar o seu estabelecimento comercial dada a manutenção dos problemas de ruído.
16. É assim claro que só com a realização de audiência de discussão e julgamento e com a inquirição das testemunhas arroladas, poderá ser esclarecido se os problemas de ruído na fracção arrendada são estruturais, tal como se concluiu no estudo realizado pela empresa
Ambiestudos, ou se de facto, as obras realizadas pela Recorrente não foram suficientes e, consequentemente, o ruído provocado pelo estabelecimento comercial “..........” lhe é totalmente imputável. Tal conclusão só pode ser alcançada após a produção de prova, para além da prova documental.
17. Não se nega que a adaptação do imóvel arrendado para exercício de actividade comercial compete ao arrendatário, tanto que a Recorrente procedeu a essa adaptação e despendeu avultadas quantias nesse sentido, as quais foram dadas como provadas pelo Tribunal “a quo” na sentença recorrida.
18. A verdade é que os problemas de ruído se mantiveram, não obstante as obras de adaptação realizadas, o exercício diligente da actividade comercial por parte da Recorrente e a redução do horário de funcionamento da “..........” de Miraflores tal como se concluiu pelos factos provados constantes dos pontos 19,22 a 25 da sentença recorrida.
19. Dada a impossibilidade de exercício da actividade acordada no contrato de arrendamento e o valor dos orçamentos para resolver os problemas de incomodidade sonora, a Recorrente viu-se obrigada a encerrar definitivamente o estabelecimento comercial sito na Rua das Túlipas em Miraflores e a proceder à resolução do contrato de arrendamento em 20 de Outubro de 2015.
20. Assim, provando-se que os problemas de ruído são de natureza estrutural e que não seriam apenas obras de adaptação que evitariam as queixas apresentadas pelos moradores do imóvel, não haveria qualquer dúvida que a Recorrente tinha o direito de resolver o contrato de arrendamento e de ser compensada pelos danos sofridos, factos que carecem de prova nos presentes autos.
21. Para além do investimento feito com a adaptação do imóvel, a Recorrente teve de suportar obras que não se provou serem da sua responsabilidade, tendo sofrido prejuízos no valor total de €86.432,02 (oitenta e seis mil, quatrocentos e trinta e dois euros e dois cêntimos), correspondente à soma de 2/3 do investimento inicial da Recorrente (€75.517,98) com o valor das obras posteriormente realizada para a resolução das questões do ruído (€10.914,04).
22. Ao contrário do entendimento do Tribunal “a quo”, para determinar se a Recorrente deve ou não ser indemnizada, é necessário apurar se os problemas evidenciados no imóvel (o ruído) tinham origem na própria actividade da Recorrente, ou, pelo contrário, tinha origem em problemas estruturais do próprio imóvel.
23. Tal conclusão só pode ser retirada após a produção de prova, seja através de prova pericial, seja através da inquirição de testemunhas.
24. O regime jurídico do contrato de arrendamento consta dos artigos 1022.º e seguintes do Código Civil (adiante “CC”).
25. Nos termos do disposto na alínea b) do artigo 1031.º CC, é obrigação do locador assegurar ao locatário o gozo da coisa para os fins a que a mesma se destina, sendo esta uma obrigação primária e fundamental para que o locatário não veja frustradas as expectativas que criou aquando da assinatura do contrato.
26. Nas palavras de Jorge Aragão Seia6, “É obrigação do senhorio uma actividade positiva de modo a assegurar o gozo do prédio arrendado para os fins a que se destina: habitação, actividade comercial ou industrial, exercício de profissão liberal ou outra aplicação lícita.”
27. Cabe ao locador, não só garantir que o locado se encontra apto ao fim a que se destina, como a proceder a todas as reparações e obras necessárias à sua conservação (cfr. Disposto no artigo 1074.º, n.º 1 CC).
28. No próprio contrato de arrendamento celebrado entre as partes, para além de resultar que o imóvel arrendado cumpria com os requisitos necessários ao exercício da actividade comercial da Recorrente, do n.º 2 da cláusula oitava do contrato de arrendamento resulta que “A Segunda Contraente fica ainda autorizada a realizar quaisquer obras ou benfeitorias no local arrendado, desde que dê conhecimento desse facto à Primeira Contraente, sem prejuízo de este último ser responsável pela realização das obras de conservação ordinárias e extraordinárias, nos termos do artigo 1074.º do Código Civil. Findo o presente contrato, a Segunda Contraente poderá levantar todas as benfeitorias de natureza amovível que realiza, desde que essa remoção não cause danos no locado. Todas as obras e benfeitorias realizadas ficam desde logo constituindo parte integrante da fracção, não podendo o arrendatário alegar direito de retenção ou exigir qualquer indemnização.”
29. Ora, não tendo dos presentes autos resultado provado que os problemas de ruído do imóvel arrendado não eram de natureza estrutural, mas apenas de adaptação do imóvel à
actividade comercial da Recorrente, facto constante do relatório acústico realizado pela empresa Ambiestudos, não podem restar dúvidas que para além de ser obrigação da Recorrida assegurar que a coisa locada se encontra apta ao exercício do fim a que se destina,
do contrato de arrendamento, resulta que é obrigação da mesma proceder à realizar das obras exigidas pela Câmara Municipal de ......
30. Ainda que a Recorrida aquando da celebração do contrato de arrendamento tenha garantido que a fracção era apta à utilização comercial pretendida pela Recorrente, tendo chegado a entregar um estudo acústico da mesma, a verdade é que isso não se verificou, tendo-se, posteriormente concluído, através de um estudo levado a cabo no imóvel, que o mesmo não cumpria os requisitos legais no que respeita ao isolamento das paredes.
31. Havendo dois relatórios acústicos em contradição e resultando do relatório elaborado em Abril de 2015 que os problemas de ruído se devem a um problema estrutural do imóvel, não há dúvidas que é da responsabilidade da Recorrida assegurar o gozo da coisa locada, sendo por isso responsável pelo pagamento das despesas e danos sofridos pela Recorrente.
32. Defende Jorge de Aragão Seia que “Se não for possível assegurar o gozo do prédio por este apresentar vícios que não permitem realizar o fim a que se destina poderá considerar-se o contrato não cumprido – art. 1032.º do C.C. – e o senhor torna-se responsável pelos prejuízos causados ao arrendatário – art. 798.º do C.C. (…)”
33. Dos presentes autos resulta claro que a Recorrida incumpriu com o seu dever de assegurar à Recorrente o gozo da coisa locada (cfr. artigo 1031.º, alínea b) do CC), tendo incumprido as suas obrigações contratuais e causando danos consideráveis na esfera jurídica da mesma.
34. Provando-se que o imóvel arrendado apresenta problemas estruturais, o que apenas poderá ser provado em sede de audiência de discussão e julgamento, não podem restar quaisquer dúvidas que a Recorrente tem o direito à resolução do contrato de arrendamento, nos termos do disposto no artigo 1083.º, n.º 1 e 2 do CC, o que fez por carta datada de 20 de Outubro de 2015.
35. Provando-se o direito de resolução do contrato de arrendamento, tem a Recorrente o direito de pedir a condenação da Recorrida no pagamento dos danos patrimoniais sofridos, de acordo com o disposto no artigo 1083.º e 1086.º do CC.
36. Conforme resulta da decisão recorrida, não se nega que existem dois tipos de licenças, “licença de utilização para exercício de uma actividade genérica” e “licença de utilização para exercício de qualquer espécie daquele género”.
37. Contudo, não resultou provado pelo Tribunal “a quo” que os problemas de ruído verificados no imóvel arrendado, não tinham como fundamento problemas estruturais, mas a falta de obras de adaptação do imóvel.
38. Havendo dois relatórios acústicos em contradição e resultando do relatório elaborado em Abril de 2015 que os problemas de ruído se devem a um problema estrutural do imóvel, não há dúvidas que é da responsabilidade da Recorrida assegurar o gozo da coisa locada, sendo por isso responsável pelo pagamento das despesas e danos sofridos pela Recorrente. Assim, considerando a informação contraditória existente, não podia o Tribunal “a quo” ter concluído sem qualquer produção de prova, pela improcedência da acção.
39. No entender da Recorrente, e de acordo com o relatório acústico elaborado em Abril de 2015, sendo os problemas de ruído de natureza estrutural, cabia à Recorrida ter procedido à realização das obras necessárias.
40. Para aferir do direito da Recorrente à resolução do contrato e consequente indemnização, necessário seria aferir da causa do ruido, no sentido de a mesma derivar da actividade da Recorrente ou, pelo contrário, do facto do imóvel não cumprir os requisitos legais. Para isso, os presentes autos têm de prosseguir afim se ser produzida a respectiva prova.
41. Contudo, não apurou o Tribunal “a quo” se os problemas de ruído verificados no imóvel arrendado, derivaram da própria actividade da Recorrente ou antes de problemas estruturais do próprio imóvel, o que era essencial para a decisão dos presentes autos.
42. Atendendo ao acima exposto, e dada a falta de prova produzida nos presentes autos, considera a Recorrente que o Tribunal, não dispõe ainda da prova necessária para decidir do mérito da causa, devendo os presentes autos prosseguir os seus trâmites legais.
43. Assim, conclui-se que para a decisão dos presentes autos é necessário aferir se os problemas do ruido derivam da própria actividade da Recorrente ou se, pelo contrário, estão relacionado com problema estruturais do imóvel e com a falta de cumprimento dos requisitos legais, tal como demonstra o estudo junto à Petição Inicial como doc.24. Só apos a produção de prova nesta matéria poderá o Tribunal “a quo” decidir se a resolução do contrato foi lícita e se a Recorrente deve ou não ser indemnizada pelos prejuízos. Pelo que deve a sentença recorrida ser revogada, determinando-se o prosseguimento dos presentes autos.* Foram apresentadas contra-alegações.* Questões a decidir:
Sendo o objecto do recurso balizado pelas conclusões do apelante, nos termos preceituados pelos artigos 635º, nº 4, e 639º, nº 1, do CPC, as questões a decidir consistem em aferir se os autos dispõem de todos os elementos que permitam conhecer do mérito da causa e, na afirmativa, apurar se estão verificados os pressupostos para a licitude da resolução do contrato de arrendamento celebrado entre as partes, caso em que importará conhecer da indemnização peticionada.* FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO:
A SENTENÇA RECORRIDA CONSIDEROU COMO PROVADA A SEGUINTE FACTUALIDADE:
1. Por documento particular datado de 30 de Outubro de 2012, designado “Contrato de Arrendamento para Fins Comerciais” a Ré declarou ceder à Autora, que aceitou, o gozo da fracção autónoma, designada por letra A, correspondente ao rés-do-chão, do prédio urbano, sito na Av. ..., em Miraflores – Algés, para fins não habitacionais, pelo prazo de dez anos.
2. Com a cedência do gozo da fracção autónoma referida em 1., a A. pretendia ter em funcionamento o estabelecimento comercial “..........”, o que era do conhecimento da Ré.
3. A fracção referida em 1., possuía, à data do contrato de arrendamento, licença de utilização, emitida pela Câmara Municipal de ..... para os fins de restauração e bebidas, sendo que na mesma já havia sido desenvolvida a mesma actividade.
4. No acordo referido em 1., ficou estabelecido que a Autora pagaria: i) Até Outubro de 2013 uma renda mensal de € 2.500,00 (dois mil e quinhentos euros); ii) Entre Novembro de 2013 até Outubro de 2014, uma renda mensal de €2.750,00 (dois mil setecentos e cinquenta euros); e iii) Posteriormente, uma renda mensal de €3.000,00 (três mil euros).
5. Autora e Ré acordaram, ainda, a 31 de Outubro de 2012, na compra e venda dos equipamentos existentes no locado, tendo a Autora adquirido à Ré, pelo preço de € 15.000,00 (quinze mil euros), que pagou, todo o equipamento que já se encontrava no locado, com o objectivo de ser utilizado no estabelecimento comercial referido em 2.
6. Na data referida em 1., a Ré entregou à Autora um estudo acústico da fracção em causa, onde se concluía estarem cumpridos os requisitos para o exercício da actividade comercial da Autora.
7. Entre a data referida em 1. e a data de abertura ao público, 4 de Dezembro de 2012, a A Autora procedeu a diversas obras na fracção autónoma em causa.
8. Foram realizados trabalhos pela sociedade Fuste – Construção Imobiliária, S.A., pelos quais a Autora pagou a quantia de € 60.592,04 (sessenta mil quinhentos e noventa e dois euros e quatro cêntimos).
9. A Autora adquiriu, à Mundotel – Equipamentos Hoteleiros, S.A., diversos bens móveis, pelos quais pagou a quantia de €17.450,32 (dezassete mil quatrocentos e cinquenta euros e trinta e dois cêntimos).
10. Foi elaborado um projecto de arquitectura para a transformação do espaço na “..........”, o qual foi elaborado pela empresa “Lexarq – Arquitectura, Lda.”, à qual a Autora pagou a quantia total de €4.428,00 (quatro mil quatrocentos e vinte e oito euros).
11. A Autora adquiriu à empresa PF – Mesas e Cadeiras, Unipessoal, Lda., 30 meses e 48 cadeiras, pelas quais pagou a quantia de €5.350,50 (cinco mil trezentos e cinquenta euros e cinquenta cêntimos).
12. A Autora adquiriu reclamos, por cujo fornecimento e montagem pagou à empresa Apamilux – Imagem Corporativa, S.A., a quantia de €601,27 (seiscentos e um euros e vinte e sete cêntimos).
13. A Autora adquiriu um toldo à empresa Elite View, Lda., pelo qual pagou a quantia de € 2.029,50 (dois mil e vinte e nove euros e cinquenta cêntimos).
14. Pelo projecto de abertura da loja, realizado pela empresa BeSmart – Impressão Digital, Lda., a Autora pagou a quantia de € 2.625,50 (dois mil seiscentos e vinte e cinco euros e cinquenta cêntimos.
15. A Autora instalou na fracção referida em 1., um sistema de alarme, adquirido à empresa Goeltrónica, pelo qual pagou a quantia de € 639,60 (seiscentos e trinta e nove euros e sessenta cêntimos).
16. A Autora adquiriu à empresa Winreg equipamento informático, pelo qual pagou a quantia de €4.560,23 (quatro mil quinhentos e sessenta euros e vinte e três cêntimos).
17. Na sequência da abertura ao público do estabelecimento da Autora, surgiram queixas por parte dos moradores da fracção referida em 1., relativamente ao ruído.
18. Em Abril de 2014, a Autora foi notificada pela Câmara Municipal de ..... para se pronunciar sobre a medida cautelar de suspensão da actividade entre as 20:00 horas e as 8:00 horas.
19. Na sequência desta notificação a Autora informou a Câmara Municipal de que providenciou todas as diligências necessárias para a contenção do ruído dentro dos parâmetros legais, o que foi deferido pela Câmara Municipal de ......
20. A Autora pagou à empresa Fuste – Construção Imobiliária, a quantia de €4.506,97 (quatro mil quinhentos e seis euros e noventa e sete cêntimos).
21. Na sequência de medições realizadas pelas autoridades camarárias em Junho, Julho e Agosto de 2014, o estabelecimento referido em imóvel continuava a não cumprir com as normas do ruído.
22. Em 25 de Setembro de 2014, a Câmara Municipal de ..... determinou a medida cautelar de suspensão imediata da actividade do estabelecimento entre as 20:00 horas e as 8:00 horas.
23. A Autora procedeu à instalação de um novo aparelho de ar condicionado, serviços que foram prestados pela empresa Cristalfrade, Unipessoal, Lda., e pelos quais a Autora pagou a quantia de €5.181,99 (cinco mil cento e oitenta e um euros e noventa e nove cêntimos),
24. A Autora procedeu a um estudo acústico, tendo suportado com o mesmo a quantia de €1.225,08 (mil duzentos e vinte e cinco euros e oito cêntimos), tendo sido realizado pela empresa Ambiestudos a solicitação da empresa FUSTE, que concluiu que os itens ensaiados na fracção referida em 1., não se encontram de acordo com as exigências regulamentares.
25. Em 19 de Junho de 2015, a Autora reuniu-se com a Ré no sentido de ser analisado o estudo acústico realizado no imóvel, apuramento de responsabilidades e apresentação de orçamentos para a realização das obras necessárias.
26. A Ré não mostrou disponibilidade para partilhar com a A. o custo de obras a efectuar na fracção referida em 1.
27. Em 25 de Setembro de 2015 a Autora foi notificada da decisão da Câmara Municipal de ..... de aplicação da medida de encerramento preventivo do estabelecimento.
28. Por carta datada de 1 de Outubro de 2015, a Autora foi notificada pela Divisão Administrativa e de Contra-ordenações de ..... da aplicação da medida cautelar de encerramento preventivo do estabelecimento comercial sito na Rua das Túlipas, n.º 18.º B, em Miraflores – Algés.
29. A Autora encerrou o estabelecimento comercial a 3 de Novembro de 2015.
30. Por carta, datada de 20 de Outubro de 2015, a Autora resolveu o contrato de arrendamento celebrado com a Ré com fundamento nos factos acima referidos, tendo entregue a fracção referida em 1., no dia 30 de Novembro de 2015.
31. Desde o início do contrato de arrendamento até à respectiva resolução, na sequência do encerramento do estabelecimento por parte da Câmara Municipal de ....., a Autora procedeu ao pagamento da quantia total de €99.000,00 a título de rendas.
32. Entre as datas referidas nos pontos 1. e 29., a Autora procedeu ao pagamento das rendas à Ré.* FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
A decisão recorrida fundamentou a improcedência da acção nos seguintes termos que aqui extractamos em parte:
«Vejamos se à luz do clausulado contratual e preceito legal citado era à Ré que incumbia a realização das obras necessárias à implementação definitiva da produção do ruído dentro dos limites legais estabelecidos no RGR.
Como acima se referiu, resulta da cláusula terceira do contrato de arrendamento em apreço, que o local arrendado destina-se primordialmente ao exercício da actividade comercial da arrendatária, designadamente, de pastelaria, restauração, etc, sendo que o imóvel tem a licença de utilização para o comércio plenamente válida, eficaz e em vigor.
Resulta, igualmente, da matéria de facto provada que, à data do contrato de arrendamento, o imóvel em causa tinha licença de utilização, emitida pela Câmara Municipal de ..... para os fins de restauração e bebidas, sendo que na mesma já havia sido desenvolvida a mesma actividade.
Há que distinguir entre licença de utilização para o exercício de uma actividade genérica - habitação, comércio, profissão liberal, entre outras - e a licença de utilização para o exercício de qualquer espécie daquele género - farmácia, consultório médico, restaurante - sendo diversos os titulares de direitos que podem requerer o licenciamento.
Só a primeira - licença de utilização para o exercício de uma actividade genérica - é obrigação do senhorio, por se tratar de licenciamento do edifício para necessidades comuns a certo tipo de utilização e conciliá-lo com os direitos dos restantes condóminos e com a própria estrutura e configuração do edifício e suas acessibilidades.
Já as licenças, com o respectivo alvará, para o exercício de certo ramo, as quais podem implicar a realização de obras internas, instalações de água e electricidade próprias e definição de áreas de compartimentos, cumprem ao arrendatário que pretende exercer a sua actividade específica.(…) Face ao exposto, não temos dúvidas de que incumbia à Autora, na qualidade de arrendatária e titular do estabelecimento comercial “..........”, proceder às obras de adaptação, com vista à implementação definitiva da produção do ruído dentro dos limites legais estabelecidos no RGR.
Efectivamente, resulta da matéria de facto provada que, para além do imóvel ter licença de utilização, emitida pela Câmara Municipal de ..... para os fins de restauração e bebidas, a Ré entregou à Autora um estudo acústico da fracção em causa, onde se concluía estarem cumpridos os requisitos para o exercício da actividade comercial da Autora, pois no mesmo já havia sido desenvolvida a mesma actividade.(…) De tal excerto do processo camarário, resulta claro que ao senhorio apenas pode ser exigível a salvaguarda, em termos de isolamento sonoro, dos valores impostos aos espaços comerciais adjacentes a habitações, o que se encontrava salvaguardado à data do arrendamento através da licença de utilização, emitida pela Câmara Municipal de ..... para os fins de restauração e bebidas, bem como, pelo estudo acústico da fracção em causa concordante com os requisitos para o exercício de tal actividade.
Uma vez salvaguardado esse mínimo comum, imposto aos espaços comerciais adjacentes a habitações, há que apurar casuisticamente se o estabelecimento comercial em laboração origina níveis de ruído, nas habitações adjacentes, acima dos limites legais aplicáveis e impostos pelo requisito de incomodidade sonora previsto no RGR.
Assim, não é exigível ao senhorio que, para além da licença de utilização para os fins de restauração e bebidas do locado, bem como, do estudo acústico da fracção em causa concordante com os requisitos para o exercício da actividade comercial, ainda tivesse de arcar com as obras necessárias para que o estabelecimento explorado pela Autora cumprisse os limites de ruído estabelecidos no RGR.
Por outro lado, a Autora, em momento algum, concretiza e demonstra que obras seriam necessárias realizar no imóvel arrendado, de modo a que o seu estabelecimento comercial em laboração, cumprisse com as normas do RGR.
Deste modo, consideramos que incumbia à Autora e não à Ré adaptar o locado de modo a que o funcionamento do seu estabelecimento comercial não prejudicasse o descanso e bem-estar das pessoas que moravam nas habitações adjacentes ao locado. (…)»
Apreciemos.
Pretende a recorrente que se apure se os problemas de ruído subsistentes são de natureza estrutural, para o que os autos deverão prosseguir com a produção de prova.
Para tanto, alega nos seguintes termos: «20. Assim, provando-se que os problemas de ruído são de natureza estrutural e que não seriam apenas obras de adaptação que evitariam as queixas apresentadas pelos moradores do imóvel, não haveria qualquer dúvida que a Recorrente tinha o direito de resolver o contrato de arrendamento e de ser compensada pelos danos sofridos, factos que carecem de prova nos presentes autos.» e ainda que « Contudo, não apurou o Tribunal “a quo” se os problemas de ruído verificados no imóvel arrendado, derivaram da própria actividade da Recorrente ou antes de problemas estruturais do próprio imóvel, o que era essencial para a decisão dos presentes autos.».
Vejamos.
A A. resolveu o contrato de arrendamento por carta de 20.10.2015 ( facto 30) onde exarou, designadamente:
« (…) como é do V. conhecimento (…) foi instaurado pela Câmara Municipal de ..... (…) contra a APP um processo de contra-ordenação, por violação dos limites legalmente admissíveis de produção de ruído (…).
Sem prejuízo de todo o investimento realizado com vista a solucionar a incomodidade de ruído que permanecia, a APP, a expensas exclusivamente suas, adjudicou um estudo acústico (…) que comprovou que o edifício onde se inclui o estabelecimento não se encontra de acordo com as exigências regulamentares, o que contradiz o estudo facultado por V. Exªas aquando da celebração do contrato de arrendamento.
Em suma, conclui-se que o problema da propagação do ruído é de natureza estrutural.(…) Acontece que neste momento a CMO decretou o encerramento do estabelecimento por violação dos limites diurnos de ruído (…) não sendo mais possível à APP arcar com os custos que não lhe competem e que comprometem a viabilidade da sua actividade.(…) vem comunicar (…) a resolução do contrato (…).»
Do contrato celebrado entre as partes resulta destinar-se o locado ao exercício da actividade comercial da arrendatária, designadamente de padaria, restauração, geladaria, snack-bar, panificação, salados, gelados e pizzas, que o imóvel possui licença de utilização para o comércio plenamente válida, eficaz e em vigor (Cláusula Terceira) e que a arrendatária, a aqui A., fica autorizada a realizar as obras necessárias à remodelação e adaptação do imóvel à actividade pretendida levar a cabo, desde que as mesmas não alterem a estrutura e configuração externa do imóvel, bem como a realizar quaisquer obras ou benfeitorias no local arrendado, desde que dê conhecimento deste facto ao senhorio, sem prejuízo deste último ser responsável pelas realização de obras de conservação ordinárias e extraordinárias, nos termos do artigo 1074, nº 1, do Código Civil ( Cláusula Oitava).
Ora, ao abrigo deste preceito e nos termos contratados, impenderiam sobre o senhorio, a aqui recorrida, a realização de obras de conservação ordinárias e extraordinárias.
A adaptação do locado à concreta actividade da recorrente está fora do âmbito destas obras de conservação a cargo do senhorio.
Senão, vejamos.
A Câmara Municipal de ..... deliberou o encerramento preventivo do estabelecimento comercial explorado pela A., que duraria o tempo estritamente necessário à implementação definitiva da produção do ruído dentro dos limites legais estabelecidos no Regulamento Geral do Ruído.
Importa definir, desde logo, qual a natureza destas obras necessárias a cumprir os limites legais de ruído ocasionados pelo funcionamento do estabelecimento da A..
Estabelece o artigo 1074.º do CC que «1 - Cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário. 2 - O arrendatário apenas pode executar quaisquer obras quando o contrato o faculte ou quando seja autorizado, por escrito, pelo senhorio. 3 - Exceptuam-se do disposto no número anterior as situações previstas no artigo 1036.º, caso em que o arrendatário pode efectuar a compensação do crédito pelas despesas com a realização da obra com a obrigação de pagamento da renda. 4 - O arrendatário que pretenda exercer o direito à compensação previsto no número anterior comunica essa intenção aquando do aviso da execução da obra e junta os comprovativos das despesas até à data do vencimento da renda seguinte. 5 - Salvo estipulação em contrário, o arrendatário tem direito, no final do contrato, a compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias realizadas por possuidor de boa fé.»
Nos termos do artigo 216.º do CC: «1. Consideram-se benfeitorias todas as despesas feitas para conservar ou melhorar a coisa. 2. As benfeitorias são necessárias, úteis ou voluptuárias.3. São benfeitorias necessárias as que têm por fim evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa; úteis as que, não sendo indispensáveis para a sua conservação, lhe aumentam, todavia, o valor; voluptuárias as que, não sendo indispensáveis para a sua conservação nem lhe aumentando o valor, servem apenas para recreio do benfeitorizante.»
Estabelecendo este preceito o conceito de benfeitorias, não define, todavia, aquelas que, no âmbito do estipulado pelo 1031º, b) do CC, devam ser realizadas pelo locador para assegurar ao locatário o gozo da coisa para os fins a que a mesma se destina.
Constitui obrigação do senhorio assegurar ao arrendatário o gozo da coisa locada, para os fins a que a mesma se destina e, assim, o locador deve actuar, por forma a que o gozo do inquilino não seja diminuído ou inviabilizado, cabendo-lhe realizar todas as reparações ou outras despesas, consideradas essenciais ou indispensáveis, para assegurar o gozo da coisa locada, de harmonia com o fim contratual.
O locado foi entregue à A., com a licença de utilização para os fins de restauração e bebidas, sendo que naquele locado já havia sido desenvolvida a mesma actividade (facto 3), tendo, na data da outorga do contrato, a R. entregue um estudo acústico onde se concluíam estarem cumpridos os requisitos para o exercício de tal actividade comercial (facto 6). Acresce impender sobre o arrendatário a realização de obras de adaptação do imóvel à actividade nele desenvolvida.
Não é exigível ao senhorio, como refere a decisão recorrida, «que, para além da licença de utilização para os fins de restauração e bebidas do locado, bem como, do estudo acústico da fracção em causa concordante com os requisitos para o exercício da actividade comercial, ainda tivesse de arcar com as obras necessárias para que o estabelecimento explorado pela Autora cumprisse os limites de ruído estabelecidos no RGR.
É de acordo com a exacta natureza e dimensão da actividade empresarial exercitada pelo arrendatário e as condições objectivas da fracção que sobre este impende a obrigação de realizar obras de adaptação, como ficou contratualmente autorizado a fazer.
De acordo com a decisão camarária, o encerramento foi determinado até à implementação de medidas tendentes a manter o ruído dentro dos limites legalmente permitidos.
E o ruído que há que manter dentro destes limites é o adveniente da actividade desenvolvida pela A., com as particularidades da mesma resultantes e com os níveis de ruído que excedem, à luz de tal encerramento, aqueles que se mostram acautelados pelas regras atinentes aos licenciamentos da actividade comercial em abstracto susceptível de ser exercida no locado.
O exercício de uma actividade de pastelaria, restauração, snack-bar, panificação, com a amplitude e dimensão daquela que é levada a cabo pela A., por forma a que não acarrete o respectivo e inevitável impacto ambiental negativo, no que se refere ao ruído, sem perturbar, de forma relevante e inadmissível, os direitos dos demais moradores, impõe a realização de obras de adaptação do espaço ( que outra actividade análoga, em concreto, poderia não carecer), obras estas que a A. estava autorizada a fazer, mas não fez, por forma a permitir a reabertura do estabelecimento.
Apesar das obras realizadas pela A. para contenção do ruído, é manifesta a sua insuficiência para responder adequadamente ao tipo e intensidade da actividade empresarial efectuada no local.
Como resulta do Processo de Notificação junto à pi como documento no 17 e que a decisão recorrida reproduz «ainda que o estabelecimento possa cumprir os requisitos mínimos indispensáveis para contemplar uma actividade comercial, ele não dispõe de isolamento sonoro necessário para a actividade actualmente ali exercida, já que esta origina níveis de ruído, na habitação subjacente, acima dos limites (…)»
É a actividade concretamente ali exercida pela A.. que ocasiona tais níveis de ruído e esta depende do funcionamento, em concreto, da actividade realizada pela A..
Pretendendo a A. que se impute às condições estruturais do edifício tal falta e contenção do ruído, sobre que pretende seja produzida prova, certo é que se desconhece, porque a mesma nada alega, o que entende por tal.
A coexistência em zonas urbanas predominantemente habitacionais, da habitação com o exercício do comércio ou da indústria ou de serviços, requer se proceda à articulação de interesses públicos e privados, com vista a assegurar condições de vida ambientais que beneficiem toda a comunidade.
O maior impacto de uma actividade comercial nestas condições ambientais não pode estar a cargo do senhorio minimizar – e a lei não estabelece que seja – a menos que assim seja contratualmente acordado e, no caso, não foi.
Ao invés, ficou o arrendatário expressamente autorizado pelo senhorio a realizar obras por forma a adaptar o imóvel à actividade desenvolvida pela A..
As obras de conservação são as que estão a cargo do senhorio e a que alude o artigo 1074º, nº 1, do CC e que se mostram excluídas de realização pelo arrendatário, nos termos da cláusula Oitava, nº 2, do contrato dos autos.
A obrigação de assegurar o gozo do locado desdobra-se numa obrigação non facere (equacionada no art. 1037º, nº 1 do CC - o senhorio deve abster-se de actos que impeçam ou diminuam o gozo da coisa pelo locatário) e numa obrigação de facere – assegurar o gozo do prédio ao inquilino, devendo, portanto, «fazer as reparações necessárias para que o gozo do arrendatário não seja significativamente diminuído – aquelas que forem indispensáveis para manter o prédio em estado de corresponder ao seu destino». Pereira Coelho, in Direito Civil, 1980, pág. 124
É este o sentido do que vem estipulado pelo artigo 1074º, nº 1 do CC.
Assim, cabe ao senhorio manter o arrendado para que este realize o fim previsto no contrato, devendo realizar as obras ou reparações necessárias para proporcionar o gozo do locado e que este não seja significativamente diminuído.
Apenas as obras de conservação são da responsabilidade do senhorio, por integrarem o dever de assegurar ao inquilino o gozo do prédio em condições idênticas àquelas que se verificavam quando o arrendou.
Obras de conservação ordinária, a cargo do senhorio, são aquelas que se destinam a evitar a degradação das condições de utilização do arrendado.
Obras de conservação extraordinária são aquelas determinadas por defeito de construção do prédio ou por caso fortuito ou de força maior.
As obras em causa que permitam situar o ruido dentro dos limites legalmente estabelecidos não se prendem com a satisfação do gozo do locado pelo arrendatário, na medida em que o mesmo dele poderá continuar no gozo da coisa locado, contando que o ruído resultante da sua actividade não exceda os legalmente estabelecidos.
Veja-se que a A. foi sempre a demandada pela Câmara Municipal de ....., pelos ruídos decorrentes do exercício da sua actividade, sendo a senhoria alheia a tais notificações e processo que culminou com o encerramento temporário.
Os interesses prosseguidos pelas autoridades públicas subjacentes ao licenciamento administrativo consideram, designadamente, as condições de segurança dos equipamentos, os níveis de insonorização.
Todavia, efectuado que esteja – como está na situação dos autos - o licenciamento da actividade, não pode garantir-se que o exercício da actividade licenciada será efectuado, respeitando-se as condições pré definidas para o exercício da actividade, no respeito pelo direitos ao repouso e descanso dos moradores confinantes.
Assim, a exigência de condições de instalação de determinados equipamentos que implica um índice de protecção dos moradores do prédio, da rua ou do bairro, são questão diversa das condições em que decorre, em concreto, o funcionamento do estabelecimento, das condições do seu exercício e fruição.
A mesma actividade comercial, devidamente licenciada, pode implicar diferentes níveis de ruídos advenientes da realização (ou não) de actividades de transformação de matérias alimentares, da afluência (maior ou menor) de pessoas, do horário de funcionamento (mais ou menos alargado).
O encerramento administrativo preventivo do estabelecimento, determinado por deliberação camarária, que a A. desocupou e entregou em 30.11.2015, constituiu uma consequência necessária e directa da não realização da implementação definitiva do ruído dentro dos limites legalmente estabelecidos, tal como decorre da notificação que lhe foi dirigida pela Câmara Municipal de ......
Não pretendendo a A. realizá-las, a expensas suas, suportando assim os encargos relativos à limitação do ruído decorrentes da actividade a que se dedica, optou por resolver o contrato de arrendamento o que fez, todavia, sem fundamento, na medida em que apenas impendem aos senhorios a realização de obras de conservação ordinária e extraordinária.
O gozo da fracção não lhe foi cerceado, contando adaptasse, como contratualmente acordara, o locado à actividade que desenvolve.
Improcede, consequentemente, a apelação. * DECISÃO
Em face do exposto, acorda-se em julgar a apelação improcedente e em confirmar a sentença recorrida.
Custas a cargo da apelante.
Lisboa, 23.05.2017 (Carla Câmara)
(Maria do Rosário Morgado) (Rosa Ribeiro Coelho) |
