| Decisão Texto Integral: | Acordam neste Tribunal da Relação de Lisboa:
I – RELATÓRIO
JOÃO…, intentou, em 01/7/1998 esta acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra a sociedade A, com sede na Rua…, Lisboa e sociedade B, com sede na Avenida…, em Lisboa, pedindo, em síntese, o seguinte:
a) Que sejam as Rés solidariamente condenadas a pagar ao Autor a quantia de Esc. 6.300.000$00;
b) Que sejam as Rés condenadas solidariamente a pagar ao Autor as rendas vencidas desde Janeiro de 1998 e vincendas até ao final das obras;
c) Que sejam as Rés condenadas solidariamente a pagar ao Autor os encargos financeiros que o Autor terá de suportar para a realização das obras;
d) Que sejam as Rés condenadas solidariamente a pagar ao Autor os respectivos juros de mora. * Aduziu o Autor, para tanto e em síntese, que é dono da fracção autónoma correspondente ao 10.º andar esquerdo do prédio urbano situado na Rua …, em Lisboa, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo … e descrito na … Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º … do Livro...
Em 1/10/1989, celebrou com a 1.ª Ré um contrato promessa de arrendamento comercial, tendo a mesma entrado na fruição do andar prometido arrendar naquela mesma data;
A 1.ª Ré ficou autorizada a fazer no mencionado andar as obras de beneficiação que entendesse por convenientes, tendo ainda ficado estipulado que nenhumas outras obras poderiam ser feitas no mesmo sem prévia autorização escrita do senhorio, que as poderá fiscalizar.
Em 30/05/1990, a 1.ª Ré, autorizada pelo Autor, cedeu a sua posição contratual à 2.ª Ré.
Em Dezembro de 1997, veio o referido contrato promessa a ser rescindido por mútuo acordo, sendo o mencionado andar entregue pela 2.ª Ré ao Autor nesse mesmo mês.
As Rés efectuaram obras no andar arrendado que alteraram muito a estrutura e disposição interna das suas divisões, bem como afectaram as instalações técnicas de electricidade, gás e água, encontrando-se as mesmas descritas nos artigos 11.º a 19.º da petição inicial.
Essas obras e alterações não foram objecto de qualquer autorização por parte do Autor.
Tais obras e alterações da estrutura e disposição interna do andar não podem qualificar-se como benfeitorias e são ilícitas e não expressamente consentidas, importando a reposição do mesmo num estado próximo do anterior no montante orçamentado de Esc. 6.3000.000$00.
O Autor tentou pôr o andar em causa à venda mas desistiu, por não ter tido qualquer procura para o mesmo, sendo os potenciais compradores desmotivados pela necessidade de reparação daquele.
O Autor, desde Janeiro de 1998, encontra-se privado do rendimento que o referido andar lhe podia proporcionar.
A 2.ª Ré só em 28/4/1998, manifestou a sua total indisponibilidade para realizar as obras de reposição do andar num estado próximo do anterior.
O Autor desconhece qual das Rés efectuou as obras descritas, vindo, por tal motivo, demandar as duas. * Citada a 1.ª Ré, através de carta registada com Aviso de Recepção (fls. 19 e 21) veio a mesma apresentar, dentro do prazo legal, contestação (fls. 23 e seguintes), alegando, em síntese, o seguinte:
I – POR EXCEPÇÃO
A – Peremptória
A1 – O contrato-promessa celebrado com o Autor jamais produziu efeitos na esfera jurídica da contestante, dado que nunca se verificou a condição suspensiva de que a sua eficácia dependia, a saber, a obtenção de licença camarária que viesse a permitir a conjecturada utilização do locado para instalação de escritórios;
A2 – Em virtude da cessão da posição contratual da Ré contestante para a 2.ª Ré, o efeito jurídico que o Autor pretende acha-se prejudicado por extinção no que toca à 1.ª demandada;
B – Dilatória – ilegitimidade passiva e singular da Ré contestante, por esta não ter qualquer interesse em contradizer os pedidos do Autor, pois não realizou quaisquer obras no andar em questão, não retirando aquele, por tal motivo, qualquer utilidade da presente acção quanto a ela.
II – POR IMPUGNAÇÃO – A Ré impugnou todos os factos posteriores a Maio de 1990, por não lhe dizerem respeito, tendo aceite os factos alegados pelo Autor com referência ao período em que esteve na posse do andar, com excepção da realização de obras, pois não efectuou nenhumas, por nunca se ter verificado a condição suspensiva acima mencionada (obtenção de licença camarária). * Citada a 2.ª Ré, através de carta registada com Aviso de Recepção (fls. 20 e 22), veio a mesma apresentar, dentro do prazo legal, contestação (fls. 35 e seguintes, com rectificações indicadas a fls. 56 e 57), onde, para além de pedir a condenação do Autor como litigante de má fé, alega, em síntese, o seguinte:
- O Autor e a 1.ª Ré celebraram o contrato promessa de arrendamento comercial do andar dos autos, que foi mantido devoluto e sem a realização de quaisquer obras até 30/05/1990, data em que aquela empresa cedeu à aqui contestante a sua posição contratual naquele negócio jurídico;
- O referido andar (10.º) integrava-se num duplex formado pelo mesmo e pelo 11.º andar, onde habitava o Autor;
- Após essa cessão da posição contratual, a 2.ª Ré levou a efeito obras no referido andar, que, em 30/5/1990, se encontrava muito deteriorado, obras essas destinadas a melhorar e a adaptar o mesmo aos fins contratados – arrendamento comercial – e que, constituindo benfeitorias, foram custeadas, na íntegra, por ela;
- Tais obras consistiram, nomeadamente, na autonomização do 10.º andar, com retirada da escada interior e prolongamento da placa que o separava do 11.º andar, sendo certo que, contratualmente, as mesmas deveriam ter sido realizadas pelo Autor (Cláusula 6.ª do contrato promessa);
- O Autor visitou, dezenas de vezes, o 10.º andar, quer durante a concretização das obras, quer após a sua conclusão, tendo autorizado e dado a sua concordância relativamente às mesmas;
- Se as obras não tivessem sido realizadas, a Ré contestante não teria podido utilizar o referido andar para os fins previstos no contrato promessa de arrendamento comercial;
- A 2.ª Ré pagou ao Autor as seguintes rendas mensais:
- 1/1/1991 a 30/9/1991 – Esc. 358.000$00;
- 1/10/1991 a 30/9/1992 – Esc. 397.436$00;
- 1/10/1992 a 30/9/1993 – Esc. 443.141$00;
- 1/10/1993 a 28/2/1996 – Esc. 478.592$00;
- 1/03/1996 a 30/9/1997 – Esc. 378.592$00;
- A Ré contestante e o Autor acordaram uma redução da renda, com efeitos a partir de Março de 1996;
- O Autor, em 25/9/1997, solicitou, por carta, à Ré contestante que esta abandonasse o mais rapidamente possível o mencionado andar, no que aquela acedeu, atentos os motivos invocados (não obtenção de licença, aplicação ao Autor de uma coima por ter permitido a utilização do 10.º andar, enquanto fracção habitacional, para escritórios, condenação de todos os condóminos em se absterem de utilizar as suas fracções para esse fim, suspensão da eficácia do contrato até à concessão da dita licença), tendo entregue prontamente ao Autor o referido espaço.* O Autor, notificado das contestações das Rés veio, dentro do prazo legal, responder às excepções arguidas pela 1.ª Ré, tendo-o feito nos termos constantes de fls. 50 e seguintes, aí reafirmando o que já havia alegado na sua petição inicial e pugnando pela improcedência de todas elas, aproveitando ainda para contestar o pedido de litigância de má fé formulado pela 2.ª Ré.* O Autor, em 7/7/1999, veio aos autos informar que havia vendido, por escritura celebrada em 30/04/1999 (e depois junta a fls. 65 e seguintes), o andar e fracção autónoma dos autos (fls. 60), que, estando em obras, impossibilita a requerida produção antecipada de prova. * O tribunal, a fls. 77 e seguintes, proferiu o despacho saneador, onde julgou improcedente a excepção dilatória de ilegitimidade arguida pela 1.ª Ré e procedeu à fixação da matéria de facto e à elaboração da Base Instrutória (por remissão).
Após a instrução do processo, o Autor veio apresentar a fls. 111 e seguintes dos autos um articulado superveniente, onde alegou factos novos e procedeu à redução do pedido inicial, peça processual essa que mereceu das Rés as respostas que constam de fls. 135 e seguintes.
Tal articulado superveniente foi admitido, por despacho de fls. 140, tendo sido aceite a redução do pedido e aditados os factos novos alegados à Matéria de Facto Assente e à Base Instrutória.
Foi deferida a realização de exame pericial, requerido pela 2.ª Ré, cujos relatórios principal e complementar se mostram juntos, respectivamente, a fls. 181 e 182 e 211 dos autos.* O Autor, no início da Audiência de Discussão e Julgamento desistiu dos pedidos formulados contra a 1.ª Ré, tendo tal desistência, que não mereceu a oposição das Rés, sido homologada por sentença já transitada em julgado (cf. fls. 288 e 289).* Procedeu-se à realização da Audiência de Discussão e Julgamento com observância do legal formalismo, conforme ressalta de fls. 288 e seguintes, tendo os artigos da Base Instrutória merecido as respostas constantes de fls. 317 a 319 dos autos, que não foram objecto de reclamação pelas partes. * Veio então ser proferida a sentença constante de fls. 324 e seguintes que julgou a acção improcedente por não provada, tendo absolvido a 2.ª Ré dos pedidos formulados pelo Autor, tendo entendido, em síntese, que as obras realizadas pela Ré no 10.º andar se encontrava, prévia e genericamente autorizadas pelo Autor, nos termos do contrato promessa de arrendamento existente entre eles, sendo certo que, ainda que assim não fosse, verificar-se-ia uma situação de abuso de direito, nos termos do artigo 334.º do Código Civil, tendo o Autor, finalmente, sido condenado como litigante de má fé. * O Autor interpôs recurso desta sentença, que foi correctamente admitido como apelação, a subir de imediato, nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo (fls. 351.
O Apelante apresentou alegações de recurso e formulou as seguintes conclusões:
1) As obras de beneficiação previstas na cláusula Sexta n.º 1 do contrato (alínea E) da M.A.), têm que entender-se como benfeitorias, definidas no art.º 216.º do C. Civil e não quaisquer outras obras;
2) De outro modo não teria qualquer sentido útil, na economia do contrato, alínea f) da cláusula Sétima (alínea F) da M.A.);
3) As únicas obras de adaptação previstas contrato são a retirada da escada e prolongamento da placa separatória conforme n.º 2 da cláusula Sexta (alínea E) da M.A.);
4) Ficou provado que a 2.ª Ré realizou as obras constantes dos art.ºs 3.º a 10.º da BI, factos impugnados pela Ré;
5) Tais obras, pela sua objectiva natureza, alteraram substancialmente a disposição das divisões internas do andar sub judice, causando-lhe deteriorações consideráveis, não podendo ser consideradas benfeitorias ou obras de beneficiação face às disposições combinadas dos art.ºs 216.º do C. Civil e 64.º, alínea d) do RAU;
6) A 2.ª Ré não provou que as obras, cuja realização impugnou, fossem obras de adaptação do local a arrendamento comercial – respostas aos art.ºs 20.º e 22.º da BI;
7) O meritíssimo Juiz, ao concluir que as obras realizadas pela 2.ª Ré foram obras de adaptação do andar e benfeitorias, cometeu erro de interpretação do art.º 216.º do C. Civil e violou, ainda, o n.º 3 do art.º 659.º do C.P.C., pois considerou um facto, a adaptação do andar a fins comerciais que a matéria adquirida nos autos lhe não permitia;
8) As obras realizadas integram a previsão dos art.ºs 1043.º do C. Civil e 4.º do RAU, este por maioria de razão, dada a natureza das deteriorações;
9) À data da realização das obras, a 2.ª Ré sabia que o único uso possível do andar era habitacional;
10) A 2.ª Ré não pediu autorização prévia e por escrito para a realização das obras;
11) A condição de autorização camarária para uso comercial, ficou precludida e as partes deram o contrato por rescindido – alíneas G) e M) da M.A;
12) Facto algum nos autos permite concluir que o Autor renunciou, mesmo que tacitamente, ao direito conferido nos art.ºs 1043.º do C. Civil e 4.º do RAU, para o que era necessário, aliás, convenção expressa;
13) O silêncio do Autor, aquando da entrega do andar, não pode valer como declaração negocial – art.º 218.º do C. Civil;
14) No termo das disposições combinadas dos art.ºs 659.º n.º 3 do C.P.C., 1043.º do C. Civil e 4.º do RAU, deve a sentença recorrida ser revogada e substituída por decisão que dê provimento à acção.
DA CONDENAÇÃO COMO LITIGANTE MÁ FÉ
15) O meritíssimo Juiz a quo baseou a sua convicção de que o Autor deturpou deliberadamente a verdade dos factos, no depoimento de testemunhas todas empregadas da Ré e dois seus administradores, valorando negativamente o facto de o Autor no seu depoimento se ter emocionado;
16) O Autor alegou que a 2.ª Ré não pediu autorização prévia e escrita para a realização das obras, facto que ficou adquirido nos autos;
17) A convicção do Pretíssimo julgador não é suficiente, face à mera prova testemunhal, para concluir pela alteração deliberada da verdade dos factos por parte do Autor;
18) Se assim fosse, haveria que condenar a 2.ª Ré como litigante de má fé, face às respostas dadas aos art.ºs 3.º a 10.º da BI, matéria que impugnou, negando a realização daquelas obras e apresentando sobre tais factos prova testemunhal (v. Acta de Audiência de Discussão e Julgamento);
19) O Autor não cometeu nenhuma das ilegalidades previstas nas alíneas c) e d) do n.º 2 do art.º 456.º do C.P.C, dando-se como reproduzidas as conclusões supra sobre a procedência do pedido;
20) A reclamação do Autor junto da Ré (20 de Janeiro de 1998) ocorre no mês seguinte à entrega do andar, que não se verificou em Setembro de 1997, como consigna, certamente, por lapso, o meritíssimo Juiz recorrido, mas em Dezembro daquele ano;
21) Deve entender-se como atitude diligente e nunca ilícita, as tentativas, sem êxito, que o Autor desenvolveu antes de propor acção a fim de evitar ter que demandar a Ré;
22) Ao propor acção, o Autor não incorreu no venire contra facture proprium, nem violou o art.º 334.º do C. Civil, pois não pode concluir-se que renunciou, mesmo que tacitamente, ao direito de reposição do andar no seu estado anterior;
23) Carece assim de total fundamento, de facto e de direito, face às disposições do art.º 459.º do C.P.C. a condenação do Autor como litigante de má fé, pelo que a mesma deverá ser revogada.* A Ré e apelada, na sequência da respectiva notificação, apresentou as contra-alegações constantes de fls. 369 e seguintes, onde pugnou pela manutenção integral da sentença recorrida.* Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II – OS FACTOS
Da discussão da causa, o Tribunal da 1.ª Instância deu como provados os seguintes factos:
1) Em 1 de Outubro de 1989, o autor celebrou com a 1.ª Ré um contrato promessa de arrendamento comercial;
2) Do mesmo contrato consta que o primeiro outorgante é dono e possuidor da fracção autónoma designada pelas letras correspondentes ao décimo andar, lado esquerdo do prédio urbano sito na Rua…, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo … e descrito na … Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º … do Livro …;
3) E que Pelo presente contrato promete dar de arrendamento à segunda outorgante, que por seu lado promete tomar de arrendamento a referida fracção autónoma. O primeiro outorgante autoriza desde já a segunda a transmitir a posição contratual que detém no presente contrato para sociedade comercial existente ou a constituir, mas que com a arrendatária se encontre em relação de domínio ou grupo;
4) A segunda outorgante, como reforço de sinal, entregará ao primeiro até ao dia 10 de cada mês a quantia de Esc. 325.000$00, recebendo a correspondente quitação;
5) A segunda outorgante entra, nesta data, na posse do andar prometido arrendar, ficando desde já autorizada a fazer nele as obras de beneficiação que entender convenientes, sendo de sua responsabilidade o respectivo licenciamento camarário, comprometendo-se, todavia, o primeiro outorgante a assinar tudo o que para o efeito for necessário. As obras de adaptação que consistem na retirada da escada interior e no prolongamento da placa que separa o décimo do décimo primeiro andar, ficarão a cargo do primeiro outorgante;
6) Do contrato prometido fazer constarão as seguintes cláusulas:
- O prazo do arrendamento é de seis meses, automaticamente renovável por idênticos períodos;
- O local arrendado destina-se à instalação dos escritórios da arrendatária, bem assim como da sociedade que, nos termos do Código das Sociedades Comerciais, com esta se encontre em relação de domínio ou de grupo;
- É ainda permitida a sublocação para a sociedade que, de igual modo, se encontre em relação de domínio, ou de grupo com a sociedade arrendatária;
- A renda mensal é de 325.500$00, equivalente a Esc. 3100$00 por metro quadrado, paga adiantadamente no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeita e na residência do senhorio ou noutra, em Lisboa, que este indicar;
- A renda sofrerá as actualizações que vierem a ser fixadas na lei para os arrendamentos comerciais;
- Nenhumas outras obras poderão ser feitas no andar arrendado sem prévia autorização escrita do senhorio, que as poderá fiscalizar e, quando assim efectuadas, passarão a fazer parte do arrendamento sem que possa ser alegada retenção ou pedida indemnização por benfeitorias;
7) O presente contrato fica sujeito à condição suspensiva da obtenção pelo primeiro outorgante da licença camarária de utilização para escritórios. Ambos os outorgantes se comprometem a desenvolver todas as diligências para que a licença seja emitida pela Câmara Municipal de Lisboa, durante o primeiro trimestre de 1990;
8) A 1 de Outubro de 1989, o Autor entregou à 1.ª Ré as chaves do andar em causa;
9) A 30 de Maio de 1990, a 1.ª Ré, autorizada pelo Autor, cedeu a sua posição contratual à 2.ª Ré;
10) O Autor morava no 11.º andar do prédio em causa;
11) A 2.ª Ré enviou ao Autor, a 25 de Setembro de 1995, a carta junta a fls. 42 dos autos, solicitando uma diminuição da renda;
12) O Autor acedeu à diminuição pretendida, referindo que tinha sido decisivo para essa aceitação o facto de serem bons vizinhos e bons inquilinos;
13) A 25 de Setembro de 1997, o Autor enviou à 2.ª Ré uma carta a solicitar a saída da 2.ª Ré o mais rapidamente possível, invocando além do mais, que as relações se haviam pautado por um espírito de diálogo e compreensão mútuas que muito lhe tinha agradado, que no entanto nunca se tinha tratado de obter a licença de utilização para escritórios, que um dos condóminos havia obtido a condenação dos restantes a absterem-se de utilizar as fracções autónomas habitacionais para escritórios, que na sequência de tal comunicação judicial lhe havia sido aplicada uma coima por ter permitido que a 2.ª Ré utilizasse o local para escritórios, que não podia arriscar a manutenção da situação, sendo certo que o contrato promessa estava sujeito à condição suspensiva da obtenção da licença de utilização para escritórios;
14) Em Dezembro de 1997, o contrato celebrado entre o autor e a 2.ª Ré foi rescindido por mútuo acordo, sendo o andar entregue pela 2.ª Ré ao Autor naquele mesmo mês;
15) Até 30 de Abril de 1999, o Autor foi dono da fracção autónoma correspondente ao 10.º andar esquerdo do prédio urbano sito na Rua…, Lisboa, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo … e descrito na … Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º … do livro …;
16) Conforme resulta da escritura pública de compra e venda junta a fls. 66, o Autor vendeu a fracção autónoma a que os autos se referem a 30 de Abril de 1999, a..., pelo preço de vinte e seis milhões e quatrocentos mil escudos (Esc. 26.400.000$00);
17) Pela 2.ª Ré, enquanto inquilina, foi totalmente eliminada a cozinha do locado, com destruição de todas as canalizações de água e gás, alterada a sala contígua e hall de entrada, destruídas as paredes das divisões contíguas, totalmente alteradas as áreas destas três divisões com a construção e colocação de novas paredes divisórias;
18) Para além da alteração da planta geral, como mostra o documento a fls. 12, sendo os amarelos a planta base e os encarnados a actual, a Ré alterou a posição da coluna eléctrica, o abastecimento de águas, os tectos, tendo sido colocados tectos suspensos, as paredes das janelas viradas para a Av. …, onde foram colocados armários e o forro das paredes e pavimentos;
19) A 2.ª Ré suprimiu uma casa de banho, o poliban da casa de banho de serviço, a cozinha, o sistema de aquecimento eléctrico, a varanda e o abastecimento de gás e transformaram a outra casa de banho em simples lavabo e retrete e foram ainda mudados os contadores e instalação geral de água e luz;
20) As obras de reposição do andar sensivelmente no seu estado anterior estão orçamentadas pela firma …, Construções, Lda. em Esc. 6.300.000$00, conforme orçamento junto aos autos a fls. 13;
21) Até Maio de 1990, nenhumas obras foram feitas na fracção em causa, nem foi possível obter-se o licenciamento da mesma para a instalação de escritórios, sendo que a 1.ª Ré manteve o andar devoluto até 30 de Maio de 1990;
22) Quando recebido pela 2.ª Ré, o locado encontrava-se muito deteriorado, inclusive no tecto da escada que ligava o 10.º ao 11.º andares;
23) O andar era um duplex habitacional, constituído pelos 10.º e 11.º andares, sendo que o Autor pretendeu alugar para escritórios o 10.º andar, autonomizando-o relativamente ao 11.º;
24) A 2.ª Ré realizou e custeou todas as obras referidas nos n.ºs 17, 18 e 19 bem como aquelas destinadas à autonomização do 10.º andar, com retirada da escada interior e prolongamento da placa que o separava do 11.º andar;
25) O Autor visitou o local das obras durante a realização das mesmas e após a sua conclusão diversas vezes, concordou com as obras realizadas e manifestou diversas vezes o seu agrado pelas mesmas;
26) O Autor recebeu da 2.ª Ré o local em visita especialmente destinada a tal fim, sem deduzir qualquer reclamação, nem na ocasião, nem até 20 de Janeiro de 1998;
27) O Autor sabia quem efectuou as obras;
28) A renda do andar em causa, para habitação, seria de Esc. 300.000$00;
29) O preço da referida fracção foi reduzido no seu valor, face ao facto das obras de reposição do andar, nomeadamente as constantes dos n.ºs 17 a 19, ficarem a cargo da compradora, que nelas despendeu Esc. 6.000.000$00;
30) Após a conclusão das obras referidas no n.º 29, a fracção adquiriu o valor de mercado de EUR 144.700.* III – OS FACTOS E 0 DIREITO
É pelas conclusões do recurso que se delimita o seu âmbito de cognição, nos termos do disposto nos artigos 690.º e 684.º n.º 3, ambos do Código de Processo Civil, salvo questões do conhecimento oficioso (artigo 660.º n.º 2 do Código de Processo Civil).
Importa frisar que o Autor, no seu recurso, não veio impugnar a matéria de facto dada como assente pelo tribunal recorrido, nos termos do artigo 690.º-A do Código de Processo Civil, não se vislumbrando também motivo para este tribunal, ao abrigo do disposto no artigo 712.º do Código de Processo Civil, alterar os factos dados como provados e acima transcritos.
Logo, será com base na matéria de facto fixada pela 1.ª instância que iremos apreciar e decidir o presente recurso.
O Autor começa por impugnar a sentença proferida pelo tribunal “a quo”, alegando, em síntese, que a mesma deveria ter condenado a 2.ª Ré nos diversos pedidos contra ela formulados no quadro da presente acção, ou seja, no pagamento da quantia de Esc. 6.300.000$00, acrescida das rendas vencidas entre Janeiro de 1998 e 30 de Abril de 1999 e respectivos juros de mora, dado que as obras realizadas pela demandada, com excepção da retirada da escada e do prolongamento da placa, tem de ser qualificadas como benfeitorias não autorizadas previamente e por escrito pelo Autor, nunca tendo este renunciado, tácita ou expressamente, ao direito que lhe é conferido pelos artigos 1043.º do Código Civil e 4.º do RAU nem valendo como declaração negocial o seu silêncio, na altura da recepção do andar.
Convirá referir que o apelante, ao afirmar que a Ré e apelada impugnou as obras alegadas pelo Autor na sua petição e que se vieram a provar, não traduz com rigor e exactidão a realidade dos autos pois aquela, no que respeita às obras que, em concreto, foram realizadas no imóvel, não nega a concretização das mesmas mas tão somente a forma como o demandante ali as descreve, desinserindo-as do contexto e finalidade que lhes assistiu (cf., a este respeito, os artigos 11.º a 19.º da petição inicial e os artigos 31.º e 32.º da contestação) – fls. 4 e 5 e 41.
Por outro lado, também a resposta restritiva dada aos artigos 20.º e 22.º da Base Instrutória não tem, em nosso entender, o sentido e alcance procurado pelo Autor.
Tais artigos, que tem a sua origem, em matéria alegada pela 2.ª Ré na sua contestação, perguntavam o seguinte:
20.º - A 2.ª Ré levou a efeito obras no local destinadas a adaptá-lo aos fins para que o Autor o destinou?
22.º - Porém, todas as obras realizadas no local, que consistiam na autonomização do 10.º andar, com a retirada da escada interior e o prolongamento da placa que o separava do 11.º andar, bem como nas obras de adaptação do local ao fim a que o autor o destinou, arrendamento comercial para escritórios, foram realizadas e custeadas pela 2.ª Ré?
O tribunal recorrido deu uma resposta conjunta a ambos, contando ela da alínea 24) da matéria de facto: “A 2.º Ré realizou e custeou todas as obras referidas nos n.ºs 17, 18 e 19 bem como aquelas destinadas à autonomização do 10.º andar, com retirada da escada interior e prolongamento da placa que o separava do 11.º andar”. (sendo certo que da fundamentação da decisão da matéria de facto nada se diz que nos auxilie a integrar e interpretar devidamente o teor da mesma resposta - cf. fls. 317 a 319 dos autos – muito embora se afirme aí claramente que a intenção do Autor era arrendar o 10.º andar para escritórios).
O transcrito segundo artigo da B.I. visava saber, tão-somente, se a 2.ª Ré havia realizado e suportado o custo de todas as obras efectuadas no 10.º andar (inclusive, aquelas que deviam ficar a cargo do Autor), o que veio a confirmar-se.
No que respeita ao primeiro artigo, importa lembrar que a resposta negativa ao segundo segmento do mesmo não implica, ao contrário do que o Autor parece defender nas suas alegações, a prova do contrário, ou seja, que as obras levadas a cabo pela 2.ª Ré não visaram adaptar a fracção em questão a instalações de índole comercial (finalidade do contrato dos autos - arrendamento comercial).
Tal resposta negativa a essa parte do artigo significa, tão-somente, que a 2.ª Ré não logrou provar tal facto – e não que o Autor conseguiu demonstrar o facto contrário (que as obras efectuadas nada tinham a ver com o novo destino do locado – instalações empresariais).
De qualquer forma, face aos restantes factos e documentos que apontam no sentido das obras terem transformado a fracção habitacional num espaço comercial, mal se compreende a resposta restritiva do tribunal, ao dar unicamente como assente a realização das obras, só se entendendo a mesma na medida do teor muito preciso e específico da pergunta efectuada (finalidades particulares do demandante) e da ausência de prova no sentido da coincidência entre as obras concretizadas no local pela 2.ª Ré e aquelas que o Autor visualizava ou idealizava para o 10.º andar (sob pena de haver uma insanável contradição entre alguns dos outros factos dados como provados e essa resposta negativa, no que toca à alteração do locado com vista à sua utilização como escritórios, situação que imporia a aplicação por este Tribunal da Relação de Lisboa do disposto no artigo 712.º, números 1 ou 4 do Código de Processo Civil).
Pensamos, de qualquer maneira, que tal resposta negativa ao artigo em causa, com o alcance fáctico e jurídico acima enunciado, não anula ou obsta à consideração dos outros factos dados como assentes – pontos 3, 5, 6, 8, 9, 17 a 19 e 22 a 25 – e dos documentos juntos a fls. 8 a 15, 42 e 44 e que enquadram, suficientemente, as modificações de estrutura introduzidas no 10.º andar no contrato celebrado e a ele respeitante e no objectivo de o adaptar a escritórios da 2.ª Ré, para efeitos do correspondente arrendamento comercial.
A primeira questão que importa abordar e decidir prende-se com a caracterização jurídica do documento junto a fls. 8 e 9 dos autos, sem perder de vista que, relativamente aos efeitos do mesmo, os autos espelham duas fases ou momentos muito diversos, a saber, aquele em que se mantiveram como partes o Autor e a 1.ª Ré e um segundo em que, após a transmissão da posição contratual desta última para a segunda demandada, passou a colocar, frente a frente, em termos contratuais, o demandante e a 2.ª Ré.
Ressalta dos factos dados como assentes e do mencionado documento junto a fls. 8 e 9 dos autos (interpretado à luz das regras contidas nos artigos 236.º e seguinte do Código Civil) que o Autor e a 1.ª Ré celebraram um acordo escrito, que denominaram de “contrato-promessa”, que tinha por objecto mediato um andar destinado a habitação, tendo os contraentes, independentemente da celebração do contrato prometido e que estava dependente da futura obtenção de licença camarária autorizando a alteração do fim do mesmo andar, acordado logo no seguinte:
- A 1.ª Ré, como reforço de sinal, entregava ao Autor (para além do montante de Esc. 400.000$00, pago inicialmente e a título de sinal), até ao dia 10 de cada mês, a quantia de Esc. 325.000$00, recebendo a correspondente quitação;
- A 1.ª Ré entrava na posse imediata daquela fracção;
- A 1.ª Ré ficava, desde logo (o contrato é expresso nesse ponto, ao afirmar “desde já”) autorizada pelo Autor a fazer as obras de beneficiação que entendesse por convenientes, sendo da sua responsabilidade o respectivo licenciamento camarário;
- As obras de adaptação consistentes na retirada da escada interior e no prolongamento da placa que separa o 10.º do 11.º andar ficavam a cargo do Autor;
- A 1.ª Ré ficava, desde logo, autorizada pelo Autor a transmitir a sua posição no referido contrato promessa, desde que a empresa pertencente ao mesmo grupo económico;
- Do contrato prometido fazer fariam parte as cláusulas enumeradas na cláusula 7.ª do contrato promessa, destacando-se a seguinte: b) O local arrendado destina-se à instalação dos escritórios da arrendatária, bem assim como da sociedade que, nos termos do Código das Sociedades Comerciais, com esta se encontre em relação de domínio ou de grupo;
- A 1.ª Ré não deu qualquer utilização ao mencionado 10.º andar entre 1/10/1989 e 30/5/1990, data em que transmitiu a sua posição contratual;
- O Autor até 30/5/1990 (à imagem, aliás, do que veio a acontecer até ao termo da relação negocial existente entre aquele e a segunda Ré) nunca logrou obter a licença camarária em falta e que se destinava a legalizara a mudança de fim do imóvel em questão (habitação para comércio).
Este quadro fáctico, apesar das dúvidas que algumas das cláusulas do acordo escrito legitimamente suscitam quanto à sua verdadeira natureza (insinuando a intenção das partes em celebrarem, desde logo, um contrato de arrendamento mercantil, para além da designação formal atribuída ao mesmo – cf. imediata entrega, alteração e utilização do imóvel e pagamento de uma renda mensal), aponta no sentido das partes contraentes do referido negócio jurídico (por elas denominado expressamente de contrato-promessa de arrendamento comercial) terem-se comprometido, com o mesmo, à futura celebração de um contrato definitivo de arrendamento comercial (que, nos termos do artigo 110.º do RAU é definido como o arrendamento de prédios ou partes de prédios urbanos ou rústicos tomados para fins directamente relacionados com uma actividade comercial ou industrial), destinando-se o andar em questão à instalação de escritórios da inquilina (originária ou sucessiva), tendo, desde logo, sido esta autorizada a entrar, de imediato, na posse do prédio e a utilizá-lo (cf., a este respeito e no que toca à tradição do andar, o artigo 442.º, número 2 do Código Civil), fazendo as necessárias obras de beneficiação reclamadas pelo novo fim do mesmo, não se confundindo ou reconduzindo tais obras de beneficiação a cargo da Ré com as de adaptação igualmente ali previstas, pois estas eram a cargo do Autor e procuravam, tão somente, autonomizar o 11.º andar do 10.º andar, com a retirada da escada interior e o prolongamento da placa, com vista a tapar a abertura existente e que permitia a ligação entre um e outro (duplex).
Contribui para esta nossa conclusão a circunstância do contrato-promessa em causa ter ficado sujeito à condição suspensiva da obtenção, pelo Autor, da licença camarária de utilização do 10.º andar para escritórios, devendo a mesma ser conseguida durante o primeiro trimestre do ano de 1990, razão pela qual a 1.ª Ré não deu qualquer uso ao “locado” durante o período acima indicado, convencida de que a CML iria legalizar a mudança de fim do mesmo.
A sentença recorrida configura as referidas entrega e posse do andar como antecipação do cumprimento do contrato-promessa, nos termos do artigo 440.º do Código Civil, mas Pires de Lima e Antunes Varela, “Código Civil Anotado”, I Volume, 3.º Edição, 1982, Coimbra Editora, págs. 391 e 392, em anotação aquele dispositivo legal referem que a doutrina do mesmo “é inaplicável aos contratos-promessa, pois não pode supor-se um começo de cumprimento na entrega de qualquer coisa por um dos promitentes ao outro. A obrigação emergente do contrato-promessa tem por objecto a realização dum negócio jurídico e não pode haver nele entrega de coisa que coincida com a prestação a que se fica adstrito. O que se pode ter em vista é o cumprimento de um contrato futuro – o prometido – mas não o cumprimento do contrato-promessa, pois este só se cumpre pela celebração do negócio jurídico.
De resto, é expresso o artigo em exigir que a coisa seja entregue no momento da celebração do contrato, ou posteriormente, e no caso do contrato-promessa, o que pode fazer-se é um cumprimento antecipado, visto o contrato prometido só se celebrar depois”.
Logo, a referida entrega com vista a uma futura utilização só pode ser configurada como uma antecipação de cumprimento do contrato prometido por parte do Autor e não como uma antecipação do cumprimento do contrato-promessa.
Com a entrada no negócio jurídico dos autos da 2.ª Ré e face ao impasse que se criou em torno da obtenção da licença camarária por banda do Autor (a cláusula 9.ª passou a ser, aparentemente, letra morta para as partes, ao que cremos, por impossibilidade legal no seu cumprimento), ocorreu uma alteração profunda e consensual no quadro contratual que até aí vigorava, com uma total “antecipação”, a partir dessa altura, por ambos as partes, dos efeitos jurídicos do prometido contrato de arrendamento comercial.
Pensamos que, com a efectuação das obras de alteração do locado e sua posterior e normal utilização como instalações comerciais da 2.ª Ré, contra o pagamento de uma quantia mensal (renda), que sofreu actualizações anuais e mesmo reduções, nos movemos já num cenário diferente do original, posicionando-se o Autor e a 2.ª Ré, relativamente ao 10.º andar, como seus senhorio e arrendatário, respectivamente, impondo-se retirar daí as inevitáveis e legais consequências.
Chegados aqui, a legislação aplicável em 1/10/1898 ou, mesmo, em 30/5/1990, era a seguinte: artigos 1022.º e seguintes do Código Civil, com a redacção que lhes, deu nomeadamente, o Decreto-Lei n.º 65/75 de 19/12 e posteriormente o RAU, com as alterações subsequentes que foi sofrendo ao longo do tempo (e que foram também introduzidas ao nível do Código Civil, no capítulo do contrato de locação), já tendo sérias dúvidas quanto à aplicação ao caso dos autos da Lei n.º 16/85 de 20/09, delineada especificamente para os arrendamentos habitacionais e não comerciais.
Dir-se-á que, ainda que se continuasse a qualificar o acordo escrito dos autos como um genuíno contrato-promessa, nesta segunda fase da sua vida, o regime jurídico a aplicar ao litígio dos autos sempre seria, na sua essência, o defendido na sentença recorrida, por força da norma contida no artigo 410.º, número 1 do Código Civil.
Ora, partindo desse panorama legal, importa, desde logo, dizer que a circunstância do contrato de arrendamento comercial dos autos não estar formalizado através de escritura pública não implica a sua nulidade, face ao estatuído no artigo 1029.º, números 1, alínea b) e 3 do artigo 1029.º do Código Civil, pois encontramo-nos, nas palavras de Pinto Furtado, “Curso de Direito dos Arrendamentos Vinculísticos”, Almedina, Coimbra, 1984, páginas 274 e seguintes) perante uma invalidade mista, só invocável pelo inquilino (ou seja, sem possibilidade de ser conhecida oficiosamente pelo tribunal), tendo o artigo 6.º do Decreto-Lei n.º 321-B/90 de 15/10, que aprovou o RAU, mantido, quanto aos arrendamentos existentes, os efeitos jurídicos decorrentes do número 3 do artigo 1029.º do Código Civil).
Traga-se então à colação o estatuído nos artigos 1031.º e 1032.º do Código Civil, que rezam o seguinte:
Artigo 1031º
(Enumeração)
São obrigações do locador:
a) Entregar ao locatário a coisa locada;
b) Assegurar-lhe o gozo desta para os fins a que a coisa se destina.
Artigo 1032º
(Vício da coisa locada) Quando a coisa locada apresentar vício que lhe não permita realizar cabalmente o fim a que é destinada, ou carecer de qualidades necessárias a esse fim ou asseguradas pelo locador, considera-se o contrato não cumprido:
a) Se o defeito datar, pelo menos, do momento da entrega e o locador não provar que o desconhecia sem culpa;
b) Se o defeito surgir posteriormente à entrega, por culpa do locador.
Resulta, com nitidez, dessas duas disposições que o Autor, enquanto dono e senhorio do 10.º andar estava obrigado a assegurar à 2.ª Ré o gozo daquele, para os fins a que o mesmo se destinava.
É certo que a dita fracção era, originariamente, para habitação mas, quando o demandante celebrou o contrato dos autos com uma sociedade anónima (tendo esta a faculdade de transmitir essa posição contratual para outras empresas do mesmo grupo) e com vista a nele serem instalados escritórios comerciais daquela (ou de quem lhe sucedesse), ficou obrigado a proporcionar o gozo do andar em questão de acordo com a finalidade acordada (arrendamento comercial), ou seja, sob pena de incumprimento do contrato em causa, ficou vinculado a modificar ou a permitir as necessárias alterações na dita fracção por forma a adaptá-la e adequá-la a essa nova utilização.
É com este enquadramento jurídico que tem de ser compreendida a autorização imediata para a realização de obras, que, manifestamente, não podem ser reduzidas à retirada da escada e ao prolongamento da placa pois essas eram a cargo do próprio Autor – o que dispensava qualquer autorização da sua parte, por absurda – como ainda por que as mesmas visavam somente autonomizar o 10.º andar do 11.º andar, em nada implicando com o uso e configuração habitacional que o mesmo tinha.
O contrato dos autos, convém relembrar, estipulava o seguinte, a este respeito: “ficando desde já autorizada a fazer nele as obras de beneficiação que entender convenientes, sendo de sua responsabilidade o respectivo licenciamento camarário, comprometendo-se, todavia, o primeiro outorgante a assinar tudo o que para o efeito for necessário. As obras de adaptação que consistem na retirada da escada interior e no prolongamento da placa que separa o décimo do décimo primeiro andar, ficarão a cargo do primeiro outorgante”.
Resulta suficientemente da matéria de facto dada como assente, quando conjugada com alguns dos documentos juntos aos autos, que o Autor contratou com a 1.ª Ré no pressuposto da posse e utilização comercial e imediata do espaço pela mesma ou por quem lhe viesse a suceder, o que impunha a realização das obras de adaptação e beneficiação que fossem consideradas por aquela (ou sua sucessora nessa posição contratual), impondo o senso e a experiência comum a necessidade da sua concretização, pois facilmente se percebe que um espaço para habitação não se adequa fácil e eficazmente a umas instalações empresariais, reclamando, por exemplo, a eliminação da cozinha, a mudança de um ou das duas casa de banho (com a retirada, por exemplo, da banheira), a criação de zonas públicas e reservadas, a organização da área existente, em termos de circulação externa e interna, modificações ao nível da iluminação e instalação eléctrica, das ligações de gás, etc.
Por outro lado, convirá atentar ainda nos factos dados como assentes nas alíneas 10), 25) e 26):
10) O Autor morava no 11.º andar do prédio em causa;
25) O Autor visitou o local das obras durante a realização das mesmas e após a sua conclusão diversas vezes, concordou com as obras realizadas e manifestou diversas vezes o seu agrado pelas mesmas;
26) O Autor recebeu da 2.ª Ré o local em visita especialmente destinada a tal fim, sem deduzir qualquer reclamação, nem na ocasião, nem até 20 de Janeiro de 1998.
Ora, morando o Autor no andar de cima e por tal motivo se sujeitado a uma inevitável intervenção na sua própria habitação (retirada da escada e prolongamento da placa), sendo vizinho permanente do mesmo e tendo acompanhado as obras efectuadas, através de visitas que fez ao local durante a sua concretização, vindo ainda a concordar e a manifestar o seu agrado pelo resultado das mesmas, após a sua conclusão, traduzindo com tal presença e atitude o seu expresso consentimento, confirmação e ratificação relativamente às alterações introduzidas no 10.º andar, não pode deixar de se reconduzir a um manifesto abuso de direito o pedido formulado na presente acção contra a segunda Ré, nos termos e para os efeitos do artigo 334.º do Código Civil, por exceder manifestamente os limites impostos pela boa fé e pelos bons costumes.
Importa referir que este Tribunal não ignora a natureza irregular do arrendamento celebrado, face ao destino habitacional do referido andar e à ausência de licença camarária para efeitos de alteração do fim do mesmo, mas, por um lado, tal contrato conheceu uma normal execução ao longo de 7 anos e alguns meses, tendo cessado em Dezembro de 1997 (situação que o tribunal não pode ignorar e que se lhe apresenta como facto passado e consumado), e, por outro, o que está, em rigor, em causa nos autos são as mencionadas obras de conservação (zona da escada) e de adaptação, condições e circunstâncias em que as mesmas tiveram lugar e obrigação legal da 2.ª Ré no sentido da devolução do andar à sua forma e finalidade habitacionais, com pagamento do preço correspondente e demais prejuízos daí decorrentes.
Logo, não têm qualquer razão de ser as afirmações do demandante e apelante no sentido das Rés saberem que o andar era de habitação e assim se devia manter, sendo as únicas obras autorizadas a retirada da escada e o prolongamento da placa e que todas as demais foram efectuadas à sua revelia e sem autorização prévia e que, por tal motivo, devem ser encaradas como benfeitorias, nos termos do artigo 216.º do Código Civil e para os efeitos dos artigos 1043.º e seguintes do mesmo diploma legal e 4.º do RAU (é curioso fazer notar que o Autor, no artigo 21.º da petição inicial, afirmava precisamente o oposto do que defende nas suas alegações de recurso, quanto à natureza das referidas obras).
Aliás, a não ser assim, como compreender os valores consideráveis pagos pelas Rés ao Autor, mensalmente e ao longo de 8 anos e 3 meses, por um espaço que não podiam adaptar e beneficiar de acordo com a sua actividade económica e imagem comercial (já para não falar dos montantes que a segunda Ré suportou com as obras em questão e que correram todas por sua conta)? Mais, como entender a inércia do Autor ao longo de um período mínimo de 7 anos e alguns meses, face ao disposto no artigo 64.º, número 1, alínea d) do RAU e ao indiscutível fundamento que o mesmo tinha para provocar a resolução do contrato de arrendamento comercial em causa e/ou para obstar (embargo) ou, pelo menos, ser indemnizado pelas mesmas, com a reposição do locado no seu estado inicial, através dos meios judiciais que entendesse por convenientes e ainda que não encarasse a relação jurídica estabelecida como locativa?
Abordemos finalmente a condenação de que o Autor foi alvo como litigante de má fé para dizer que, face à versão dos factos exposta pelo mesmo na sua petição inicial e aquela que resultou da matéria de facto dada como provada, tem de concluir-se que o demandante adoptou nos autos uma atitude processualmente censurável, ao deduzir intencionalmente pretensão cuja falta de fundamento não podia ignorar bem como ao alterar dolosamente a verdade dos factos e omitir outros que eram relevantes para decisão da causa, o que, de acordo com o disposto no artigo 456.º, número 1 e 2, alíneas a) e b) do Código de Processo Civil, constitui manifestamente litigância de má-fé, entendendo-se como adequada à ilicitude e culpa do demandante a multa com que o tribunal da 1.ª instância o sancionou.
IV – DECISÃO
Por todo o exposto e tendo em conta o artigo 713.º do Código do Processo Civil, acorda-se neste Tribunal da Relação de Lisboa em negar provimento ao recurso de apelação interposto por JOÃO … confirmando, nessa medida e integralmente a sentença proferida pelo tribunal da 1.ª instância.
Custas do recurso pelo Apelante.
Notifique e Registe.
Lisboa, 8 de Março de 2007
(José Eduardo Sapateiro)
(Carlos Valverde)
(Granja da Fonseca) |
