| Decisão Texto Integral: | Acordam na 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa.
I- RELATÓRIO
J. M. G., S.A com sede em A..., B..., vem recorrer da decisão de 1ª instancia que julgou improcedente a oposição à execução movida pela ADMINISTRAÇÃO CONDOMÍNIO E... G..
A decisão ora recorrida terminou do seguinte modo
“Pelo exposto, julgo improcedente a presente oposição à execução.
Custas pela Executada (cfr. Art.º 446º, n.º 2 do CPC)”
I - A EXECUTADA RECORRENTE APRESENTOU ALEGAÇÕES COM AS SEGUINTES CONCLUSÕES:
1) O art. 6º do Dec. Lei n.º 268/ 94 de 25 de Outubro ficciona a personalidade judiciária do condomínio relativamente às acções que se inserem no âmbito dos poderes do administrador. Por seu turno, o art. 1437º do CC consagra a capacidade judiciária do condomínio ao estabelecer a susceptibilidade de o administrador (seu órgão executivo) estar em juízo em representação daquele nas lides compreendidas no âmbito das funções que lhe pertencem (art. 1436º do CC) ou dos mais alargados poderes que lhe forem atribuídos pelo regulamento ou pela assembleia, sendo que em qualquer dos casos as acções deverão ter sempre por objecto questões relativas às partes comuns do edifício.
2) Todavia, dentro da sua esfera de poderes, o administrador está subordinado às deliberações que a assembleia tome sobre a gestão dos bens comuns, as quais lhe cumpre executar.
3) O art. 1436.º do CC, (que indica as funções do administrador) não prevê a atribuição ao Administrador da função de representação dos condóminos junto das entidades judiciais, pelo que, este só tem legitimidade para actuar judicialmente, instaurando acções em nome do condomínio, quando expressamente autorizado pela assembleia ou ao abrigo de poderes que a assembleia já antes lhe tenha atribuído (designadamente através do Regulamento do Condomínio), ou quando em execução de deliberação nela tomada (cf. Corpo do artigo e ainda alínea h) do mesmo artigo).
4) Na Assembleia de Condóminos de 24.01.07 não foi deliberada a efectivação de qualquer acção judicial da Recorrida contra a Recorrente, para cobrança de dividas da sua responsabilidade.
5) A falta da deliberação da Assembleia de condóminos implica a ilegitimidade da Recorrida, ou, na eventualidade de assim não se entender, sempre estaremos perante uma irregularidade de falta de deliberação, nos termos do disposto no art.º 25.º do CPC.
6) Pelo exposto mostram-se incorrectamente aplicados os arts. 1437.º, n.º 1 e 1436.º, todos do CC.
7) O requerimento e o título executivo da Recorrida não referem a que exercícios se reportam as prestações condominais peticionadas nos autos.
8) Da mesma acta consta que não foram aprovadas as contas referentes ao ano de 2006.
9) A lei – designadamente 6º do DL 268/ 94 de 25 de Outubro – atribui a natureza de título executivo À acta que aprove o montante das contribuições e despesas devidas pelo proprietário da fracção, respeitantes à conservação e fruição das partes comuns.
10) A acta em causa não tem a natureza de titulo executivo, porque não foram aprovadas despesas, nem comparticipações a suportar pela Recorrente, bem como, não resulta da mesma qual o período a que se reportam as comparticipações peticionadas nos autos de execução.
11) A acta dada como titulo executivo não preenche os requisitos estatuídos no art. 6.º do DL 268/ 94 de 25 de Outubro.
12) Foi, pois de incorrecta aplicação, pelo Tribunal ad quo ao caso dos autos os art. 45.º, 46.º, ambos do CPC e o art. 6.º do DL 268/ 94 de 25 de Outubro.
FORAM APRESENTADAS AS SEGUINTES CONTRA-ALEGAÇÕES
1) Será parte legitima aquele que tiver interesse em demandar, estando interesse conectado com o pedido da acção.
2) O administrados tem legitimidade para agir em prejuízo contra qualquer condómino na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela Assembleia.
3) O administrador devidamente mandatado pela Assembleia.
4) As acções de cobrança de dívida são actos de administração corrente estando dentro dos poderes
5) Cabe ao Administrador cobrar as receitas e efectuar as despesas comuns e exigir dos condóminos a sua quota parte
6) O Administrador cumpre as suas funções desde que preste contas à Assembleia validamente convocada
7) A acta em que é deliberado os montantes em dívidas, os períodos a que respeitam e a deliberação para a cobrança judicial das dívidas ao condomínio, confere os elementos para que a acta seja considerada título nos termos do art. 6º do DL. 268/ 94 de 25 de Outubro.
2 - Fundamentação
É a seguinte factualidade dada como provada pelo tribunal “a quo”:
1) Na acta nº 24, datada de 24 de Janeiro de 2007, relativa à assembleia de condóminos do prédio E... G., sito na Av. ..., Praça ... e Rua ..., no E..., foi aprovada a instauração de processo judicial contra J. M. G.,SA, para cobrança de € 891,97 relativos à fracção ..., e ainda que relativamente a esta fracção existem dívidas em contencioso no valor de € 6 520, 57;
2) Encontra-se inscrita na 2ª Conservatória do Registo Predial de Cascais, mediante Apresentação nº 12, datada de 5 de Maio de 1992, a aquisição, por compra, a favor de J. M. G., SA, da fracção autónoma correspondente ao Bloco 8, com saída para a Av. ..., destinada a comércio e designada pelo nº ... e pelas letras “DS” do prédio constituído em propriedade horizontal denominado “E... G. descrito naquela Conservatória sob o nº 00000/...;
3) Nas actas das assembleias de condomínios do prédio dos autos realizadas a 14 de Março de 2003 e 27 de Fevereiro de 2004, com os nºs 20 e 21, respectivamente, foi deliberado aprovar as quantias em dívida por vários condóminos e ainda os orçamentos para cada ano;
4) As contribuições objecto dos autos deveriam ser pagas em quatro prestações trimestrais até ao dia 15 do primeiro mês de cada trimestre;
5) A presente execução deu entrada neste Tribunal no dia 31 de Outubro de 2007;
6) A executada foi citada para os termos da execução no dia 12 de Maio de 2008;
7) A executada deixou de proceder ao pagamento pontual das prestações decorrentes de contribuições e quotas de condomínio a que estava obrigada, tendo, por diversas ocasiões, instado o Exequente para que solucionasse o problema existente relativo ao horário de fecho dos portões que circundam o pátio interno do prédio dos autos;
8) Corre termos por este juízo, sob o nº .../06.1 TBCSC, acção declarativa de condenação intentada por Sílvia, Lda contra Administração do Condomínio do Edifício E... G., tendo esta sido condenada a manter abertos aos Sábados até às 19 horas os portões que dão passagem da entrada principal da loja à Av. ..., através de um pátio interno à área comum do prédio dos autos, sendo que tal decisão não se mostra ainda transitada;
9) No regulamento do Condomínio do prédio dos autos consta: “À noite em hora a definir pela Administração, e sem prejuízo dos horários das lojas e do Centro Comercial, ficam fechados os acessos às áreas comuns do condomínio, a fim de garantir o sossego e tranquilidade da zona de habitação e a segurança da zona comercial”;
10) A exequente intentou acção declarativa contra a Executada, a qual correu termos no 2º Juízo Cível deste Tribunal sob o nº 00000/05.4TBCSC, peticionando a condenação desta no valor relativo às despesas de condomínio anteriores a 2003, tendo a mesma findado por decisão proferidas em 13/05/2006;
11) O horário de funcionamento da zona comercial do prédio dos autos foi deliberado em assembleia de condóminos.
3 – DIREITO
Para se decidir pela parcial procedência da acção o Mº Juiz de 1ª Instância considerou o seguinte:
“Considerando a factualidade provada, cumpre decidir, tendo em atenção que o despacho de fls. 59 e ss. Se pronunciou já sobre as questões relativas à inexistência de título executivo e de ilegitimidade activa.
Pretende a Executada a procedência da presente oposição por entender que as deliberações consideradas na assembleia de condóminos objecto da acta dada como título executivo não foram comunicadas à executada e ainda que lhe assiste o direito a ser compensada por prejuízos sofridos em virtude do encerramento das portas da zona comercial do prédio dos autos, sendo certo que alega ainda a excepção de prescrição.
Como já se referiu no aludido despacho de fls. 59 e ss., e que aqui se reproduz, a presente execução foi instaurada com base no art.º 6º do DL 268/94, de 25 de Outubro, pretendendo a exequente o pagamento de prestações de condomínio em dívida desde o 1º trimestre de 1999 até ao 4º trimeste de 2006.
Nos termos do art.º 1424º do CC, “as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções”, decorrendo do art.º 1431º do mesmo diploma legal que essas despesas são fixadas anualmente no orçamento do condomínio. Isto é, as despesas referidas no citado art.º 1424º renovam-se todos os anos, enquanto durar a situação de propriedade horizontal em determinado prédio, sendo exigíveis a cada proprietário no momento em que se vencem.
Assim sendo, as prestações devidas em função desse orçamento anual, sejam anuais ou mensais, por se mostrarem divididas em duodécimos, prescrevem no prazo de cinco anos, nos termos do art.º 310, al. G) do CC. Nesse sentido, vide “Propriedade Horizontal”, por Jorge Alberto Aragão Seia, 2ª edição, Coimbra, 2002, pág. 131.
Nos presentes autos, e considerando a alegada interrupção do prazo prescricional, importa referir que se mostra assente, com interesse para esta questão, que a presente execução deu entrada neste Tribunal no dia 31 de Outubro de 2007; que a Executada foi citada para os termos da execução no dia 12 de Maio de 2008; e ainda que a Exequente intentou acção declarativa contra a Executada, a qual correu termos no 2º Juízo Cível deste Tribunal sob o nº 00000/05.4TBCSC, peticionando a condenação desta no valor relativo às despesas de condomínio anteriores a 2003, tendo a mesma findado por decisão proferida em 13/05/2006 (cfr. nºs 5., 6. e 10 do ponto III.A)).
Verifica-se, assim, a existência de uma causa de interrupção do prazo de prescrição, o qual apenas se reiniciou em Maio de 2006, não tendo, por conseguinte, decorrido no momento em que a presente execução foi instaurada.
Donde, conclui-se pela improcedência da excepção de prescrição alegada, devendo os autos prosseguir os seus ulteriores termos.
Como se referiu, a executada entende que as deliberações consideradas na assembleia de condóminos objecto da acta dada como título executivo não foram comunicadas à executada e ainda que lhe assiste o direito a ser compensada por prejuízos sofridos em virtude do encerramento das portas da zona comercial do prédio dos autos.
Vejamos, pois, se lhe assiste razão.
Quanto à não comunicação à executada das deliberações tomadas pela Assembleia de condóminos do prédio dos autos, constata-se que não se mostra assente qualquer facto relativo a essa matéria, o que determina, desde logo, a improcedência da alegação efectuada pela executada.
Acresce que essa eventual falta de comunicação não tem qualquer relevância no âmbito dos presentes autos, uma vez que as irregularidades havidas apenas podem ser impugnadas nos termos previstos na lei, não podendo as mesmas ser apreciadas de per se como forma de os condóminos se eximirem às suas obrigações legais, mormente o pagamento das suas quotas de condomínio, que, aliás, a própria executada confessa dever, como se extrai do nº 7. da matéria de facto assente.
Relativamente ao direito alegado pela executada a ser compensada por prejuízos sofridos em virtude do encerramento das portas da zona comercial do prédio dos autos, cumpre referir que da matéria de facto assente apenas resulta a existência de um litígio entre as partes quanto ao horário de funcionamento da zona comercial do prédio dos autos, sem que daí se possa retirar qualquer fundamento para conceder à executada uma indemnização nos termos por si pretendidos, sendo certo que o horário de funcionamento da zona comercial do prédio dos autos foi deliberado em assembleia de condóminos (cfr. nº 11 da matéria provada), não sendo este o meio próprio para avaliar da bondade de tal deliberação.
Assim sendo, conclui-se que, dos factos assentes se extrai que a executada não logrou provar, tal como lhe competia nos termos gerais de repartição do ónus da prova (cfr. arts. 342º e ss. Do CC), qualquer dos factos por si alegados e que, no seu entender, levariam à não exigibilidade do pagamento pretendido pela exequente.
Por outro lado, não se mostram assentes quaisquer factos determinantes da inexigibilidade da obrigação exequenda por parte da executada.
Assim, mais não resta do que concluir pela improcedência da presente oposição e pelo prosseguimento dos autos de execução.
Porque vencida, a executada suportará as custas devidas, nos termos e para os efeitos do art. 446º, nº 2 do CPC.
4- DECIDINDO NESTE TRIBUNAL DA RELAÇÃO
Em face das conclusões apresentadas, que delimitam o objecto do recurso, são as seguintes as questões a resolver por este tribunal:
1- Saber se a acta de 24.01.2007 vale como título executivo por não ter aprovação das despesas relativas a cada Condómino;
2- Saber se, não obstante a validade do título, a obrigação resultante do mesmo é inexigivel.
3- Saber em que condições pode o Administrador representar os Condóminos junto a entidades judiciais.
Alega o apelante que o título executivo não é válido, uma vez que a Acta da Assembleia da exequente realizada em 24.01.2007, padeceria de vício de formalidades que impediria que a mesma fosse vinculativa, uma vez que não está demonstrado que as matérias e decisões que dela constam tenham “sido efectivamente discutidas, deliberadas e aprovadas pela assembleia dos seus pares”.
Afigura-se-nos que não assiste, integral, razão à apelante.
Houve realmente uma deliberação, ou seja, a questão em causa foi efectivamente apresentada, discutida, deliberada e votada pelos presentes na Assembleia de Condóminos, tal como resulta, aliás, dos artºs 1º e 3 dos factos assentes, estando perfeitamente exposta e identificada qual a dívida respeitante a cada condómino, designadamente da ora apelante.
Muito embora este seja um caso em que a Acta nº 24 junta com o requerimento executivo (acta que foi utilizada como título executivo) não contenha a aprovação das despesas relativas a cada condómino, nem as comparticipações a suportar pela Recorrente, a verdade é que foi deliberado e aprovado as quantias em dívida por cada condómino e ainda os orçamentos para cada ano, como bem resulta dos factos provados acabados de referir. Ademais, por iniciativa do tribunal foi determinada e realizada a junção das actas nº 20 e nº 21 sendo que nesta última datada de 27/02/20004 foi formalizada a deliberação relativa às quotas de cada condómino que eram exactamente as quotas que já vinham pagando. Entende-se assim, que a questão de saber se a acta que aprova as despesas dos comproprietários, pode, por si só, servir de título executivo tem de merecer resposta positiva, sendo que no caso concreto o requerimento executivo quando complementado com as actas cuja junção o Tribunal ordenou merece deferimento.
Existem, ainda outras razões de ordem geral que levam forçosamente a concluir pela validade das Actas n.ºs 24, 20 e 21 como títulos executivos. Na verdade, tais actas no seu conjunto revestem a qualidade de título executivo válido contra o executado, ora apelante, graças ao art.º 46.º, do CPC, que contém a enumeração taxativa das espécies de títulos executivos, não sendo pois válida qualquer estipulação que atribua força executiva a outros documentos ou retire força executiva aos documentos elencados.
Na alínea d) do citado preceito legal, referem-se como títulos executivos “os documentos a que, por disposição especial, seja atribuída força executiva”, podendo-se englobar nesta como exemplo, entre outros, a acta de reunião da assembleia de condóminos (art.º 6.º, n.º 1, do DL 268/94, de 25 de Outubro).
No caso sub judice, importa ter em atenção a Lei 91/95, de 2 de Setembro (com a redacção dada pela Lei 64/2003, de 23 de Agosto), que atribui força executiva à “fotocópia certificada da acta que contém a deliberação da assembleia que determine o pagamento de comparticipação nas despesas de reconversão” (art.º 10.º, n.º 5).
Não há razões para afastar a aplicação deste preceito, pois como refere o Prof. José Lebre de Freitas, “Trata-se, pois, de um título executivo particular, por força de disposição especial de lei” (FREITAS, José Lebre de, Código de Processo Civil (Anotado), Vol. 1.º, p. 93, Coimbra Editora, 1999), pois é este um caso análogo ao da acta da assembleia de condóminos que delibere sobre as contribuições devidas ao condomínio, despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum que não devam ser suportadas pelo condomínio.
A jurisprudência, no caso das Assembleias de Condóminos, tem entendido que “toda a acta da assembleia de condóminos em que se delibere que, em determinado momento, este ou aquele condómino tem em dívida determinados montantes resultantes de contribuições ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, pode servir como título executivo para o administrador instaurar a competente execução contra o condómino relapso” Ac. da Relação do Porto, de 02.06.1998, CJ, Tomo III, pp. 190 e segs.
Em relação à segunda questão, a de saber se não obstante a validade do título, a obrigação resultante do mesmo é inexigível, alegou o Apelante que “O requerimento e o título executivo da Recorrida não referem a que exercícios se reportam as prestações condominais peticionadas nos autos.” e que “Da mesma acta consta que não foram aprovadas as contas referentes ao ano de 2006.”.
Nos termos e para os efeitos do disposto no art.º 6º n.º1, do Dec. Lei n.º 268/94, de 25-10, a acta da reunião da Assembleia de Condóminos que define a comparticipação de cada condómino nas despesas comuns, bem como o respectivo montante e prazo de pagamento, é título executivo; um título executivo particular por força de disposição especial da lei, contra o proprietário que deixar de pagar a sua quota-parte, no prazo estabelecido, desde que esteja assinada por todos os condóminos que nela participaram e deixaram de pagar (cfr. Art.º 1º do Dec. Lei n.º 268/94.
Todo os condóminos se encontram abrangidos pela execução, mesmo os que não tenham estado presentes nessa assembleia e também, independentemente de terem votado favoravelmente ou não a deliberação aprovada. Também, mesmo que não tenham assinado a acta, a sua força executiva é-lhes extensível, uma vez que esta força não se mistura com a assunção pessoal da obrigação consubstanciada na assinatura dela, mas sim com a eficácia imediata da vontade colectiva definida através da deliberação nos termos legais, exarada na acta.
De acordo com o art.º 802º do C.P.C., as contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer outros montantes referidos no art.º 6º, nº 1 do D.L. 268/94, têm de ser certas, exigíveis e líquidas, pois estes requisitos condicionam a admissibilidade da acção executiva.
Tais características devem constar da acta e, no caso de não constarem, é necessário a demonstração da sua ocorrência posterior, caso este, em que constituem requisitos autónomos da acção executiva. Ora, sendo exacta a alegação da recorrente de que as contas do condomínio do ano de 2006 foram rejeitadas (com 343 votos contra e a abstenção de 23 votos- conf. fls.11 do processo executivo) e não se documentando nos autos a sua posterior aprovação temos de concluir que, ainda, não está patenteada a certeza e liquidez da quantia peticionada à recorrente de 891,97 Euros referente a despesas de condomínio do ano de 2006 pelo que assim sendo tal quantia não é, ainda, exigível, o que determina a procedência do recurso nesta parte.
No que concerne à terceira questão, o problema é tão só o de saber se a acção poderia ter sido, como foi, proposta pelo administrador do condomínio.
Em face ao disposto no art.º 1437º n.º 1 do C.C., num litígio que oponha o condomínio a qualquer um dos condóminos, a legitimidade activa para agir, é do administrador do condomínio.
É, através do art.º 1437º números 1 e 2 do C.C., que estabelece uma norma de natureza processual, demonstrável que o administrador do condomínio, na execução das suas funções ou quando autorizado pela assembleia, pode ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício, excepto em acções que respeitem a questões de propriedade ou posse dos bens comuns, casos em que pode litigar com poderes especiais, conferidos pela assembleia de condóminos, de acordo com o n.º 3 do art.º 1437º do C.C.
Deste modo, estando em causa a demanda de um condómino para defesa de bens comuns, é inquestionável que o administrador tem legitimidade para demandar o condómino.
Aqui chegados, vemos que falece razão ao recorrente excepto na parte em que deduziu oposição à dívida de condomínio do ano de 2006 liquidada, mas que não se demonstra nos autos ter sido aprovada, no montante de 891,97 Euros, pelo que o recurso apenas procede parcialmente.
4 -DECISÃO:
Pelo exposto acordam os juízes deste Tribunal da Relação de Lisboa em conceder parcial provimento ao recurso revogando a sentença na parte em que condenou a recorrente ao pagamento da quantia de 891,97 Euros relativa às despesas de condomínio da fracção 183 do ano de 2006, julgando a sua oposição à execução procedente nesta parte, e confirmando a mesma sentença quanto ao mais..
Custas a cargo da recorrente por atenção ao seu decaimento.
Lisboa 14 de Outubro de 2010
Ascensão Lopes
Gilberto Jorge
José Eduardo Sapateiro |
