| Decisão Texto Integral: | Acordam na 7.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa
I. RELATÓRIO
A, F, I, J, P, M e I intentaram acção declarativa constitutiva de despejo, na forma sumária, contra L, F c J, pedindo que seja decretada a resolução dos contratos de arrendamento identificados nos autos, sendo os Réus condenados a entregar aos Autores esses mesmos locados, livres e desocupados de pessoas e de bens.
Para o efeito, alegaram factos tendentes a demonstrar a realização de obras nos locados pela Ré, sem autorização escrita dos senhorios, que produziram alteração substancial da estrutura externa dos locados, bem como da disposição interna das suas divisões, de que apenas tiveram conhecimento no mês de Setembro de 2005; e, ainda, a afectação do espaço destinado a ginásio a um fim diferente do contratualmente previsto (agora, sala de aulas).
A Ré contestou por excepção, invocando a caducidade do direito dos AA. de pedirem a resolução, e por impugnação, concluindo pela sua absolvição do pedido.
Alegaram, em súmula que as obras descritas pelos AA. foram realizadas com o conhecimento e autorização dos senhorios, não tendo sido efectuado qualquer modificação que alterasse a estrutura externa dos locados ou as suas divisões internas. De qualquer modo, os AA. tiveram conhecimento de todas as obras aquando do exame que fizeram ao locado em 1988, concluindo, assim, que há muito caducou o direito que, eventualmente, lhes pudesse assistir para requerer a resolução do contrato com fundamento na realização de obras não autorizadas. Referem ainda que, desde o início dos contratos, com conhecimento e autorização dos senhorios, o anexo foi sempre utilizado como ginásio e sala de aulas.
Requereram a condenação dos AA. como litigantes de má fé, no pagamento de indemnização a Ré correspondente ao reembolso de todas as despesas decorrentes da presente acção, nomeadamente honorários dos advogados e restantes prejuízos sofridos pela Ré, a liquidar em execução de sentença, com fundamento em uq, através da presente acção, os AA. Só pretendem empolar o preço da venda dos locados e pressionar a Ré nas negociações com vista a essa venda.
Houve desistência da instância em relação aos Réus (não citados) F e J, homologada por decisão judicial já transita em julgado.
Em resposta à excepção, os AA. Alegaram que as únicas alterações detectadas na visita em 1988 foram as seguintes: uma abertura interior, que fazia a ligação do 1º andar ao rés-do-chão; e a construção de pequeno alpendre., em chapa, numa das portas do rés-do-chão. Concluíram pela improcedência do pedido de condenação por litigância de má fé, imputando esta litigância à Ré.
Proferido despacho saneador, o Tribunal relegado para final o conhecimento da excepção peremptória de caducidade do direito de pedir a resolução, por se mostrar consubstanciada em factos controvertidos.
A instância esteve suspensa com vista à conciliação das partes e por óbito da Ré em 01 de Fevereiro de 2009, vindo a ser habilitada a sucessora Fundação L.
Procedeu-se à realização de Audiência de Discussão e Julgamento tendo sido proferida sentença que julgou a acção improcedente, absolvendo a Ré do pedido. Foram ainda julgados improcedentes os pedidos de condenação como litigância de má fé deduzidos por cada uma das partes contra a outra, dos mesmos as absolvendo.
Inconformados com o assim decidido, os AA. interpuseram recurso de Apelação, no âmbito do qual formularam as seguintes conclusões:
1. na douta Sentença recorrida, não se diferenciou as obras das benfeitorias;
2. só se decidiu que as obras eram do conhecimento dos Recorrentes desde 1988;
3. não há qualquer referência à data de realização das benfeitorias, nem quanto à autorização, dada por escrito, para as mesmas;
4. não se aplica o RAU ao caso sub judice, porquanto a disposição legal aplicável, era o da Lei 24/89, de 1 de Agosto, que refere que o prazo de caducidade se conta, nos factos duradouros a partir da data em que o facto tiver cessado; e o facto ainda não cessou, pois as obras, lá se mantém.
5. a douta Sentença recorrida é assim, nula, por violar o disposto no artigo 668°, n° 1 alíneas c) e d), do C. P. C., porque os fundamentos da douta Decisão estão em oposição com a mesma Decisão.
Conclui, assim, pela revogação da sentença proferida.
A Ré contra-alegou sustentando a manutenção da sentença proferida.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II. FACTOS PROVADOS
1. Os AA. são os legítimos comproprietários e compossuidores, em comum e sem determinação de parte ou direito, do prédio urbano composto de rés-do-chão, primeiro e segundo andares e quintal, situado na Rua…, prédio com área total de 702 metros quadrados (134 metros quadrados de área coberta e 568 metros quadrados de área descoberta);
2. O referido prédio encontra-se inscrito, a favor dos Autores, na matriz predial urbana da freguesia…;
3. Em 1964, aos 12 dias do mês de Fevereiro, no Segundo Cartório Notarial de Lisboa, a falecida M, então casada, outorgou, em nome e como procuradora, com poderes para o acto, de seu Marido, D, um contrato de arrendamento comercial com a Ré;
4. O objecto deste contrato de arrendamento era o uso de um barracão ou anexo, situado na então Rua ….;
5. Locou consignado que o arrendamento do dito barracão ou anexo se destinava a ginásio dos alunos do colégio denominado “Jardim Infantil ….”, de que a Ré era proprietária;
6. No referido contrate de arrendamento consta, alem do mais, no seu artigo quarto, que: “A inquilina não poderá fazer quaisquer obras ou benfeitorias no barracão ou anexo arrendado, sem autorização escrita do senhorio, as quais., uma vez autorizadas e feitas, ficarão pertença do prédio, sem direito de retenção ou a indemnização”;
7. Em 10 de Junho de 1 968, no Segundo Cartório Notarial de, a falecida M outorgou, como procuradora, com poderes para o acto, de seu Marido, D, outro contrato de arrendamento comercial com a referida Ré, esta na qualidade de arrendatária;
8. O objecto deste contrato era o gozo e fruição do rés-do-chão de um prédio urbano situado na então Rua…;
9. 0 arrendamento do rés-do-chão com entrada pelo n.º 20-A., da então Rua…., destinava-se a colégio para o ensino primário e externato infantil, "(s..) não lhe podendo ser dado outro uso sem autorização do senhorio, dada por escrito”;
10. No referido contrato de arrendamento consta, além do mais, no seu artigo quarto, que: “nenhumas obras ou benfeitorias se poderão fazer no local arrendado, sem autorização do senhorio, dada por escrito, as quais., uma vez autorizadas e feitas, ficarão a pertencer ao prédio, sem direito de retenção ou a indemnização”;
11. Nos locais arrendados funciona um único estabelecimento de ensino, destinado a menores, com a denominação de Jardim Infantil …, pertença da Ré;
12. Em 08de Março de 1958, fora celebrado um contrato de arrendamento relativo aos 1º e 2º andares do prédio urbano situado na então Rua…., nºs 20 e 20-C, com as mesmas partes e destinado a “colégio infantil e primário”;
13. O barracão ou anexo, destinado a ginásio, está a ser utilizado como salas de aula;
14. E sofreu alterações na sua estrutura, surdo nele edificado, pela Ré, em alvenaria e telha, uma construção com mais ou menos vinte metros de comprido, por cerca de cinco de altura, e por 4,5 metros de fundo;
15. Na parede Sul do dito barracão ou anexo foram edificadas, pela Ré., novas janelas de vidro, de grandes dimensões, que dão para o átrio;
16. A Ré edificou, um alvenaria com viga em ferro, um alpendre, em forma de trapézio, a confinar com a garagem a Sul, possuindo duas janelas para e via pública;
17. Este alpendre tem cerca de 4 metros de largura, cerca de 5 metros de altura e 5,5 metros de comprimento;
18. No muro de alvenaria, que separava a arca do barracão e garagem, por um lado., da área do imóvel principal, por outro, a Ré abriu uma passagem para circulação de pessoas, com cerca de dois metros de largura, a toda a altura do referido muro;
19. Era vontade dos contraentes que o conjunto de todos os espaços locados, apesar dos diferentes contratos de arrendamento, se destinasse, sempre e exclusivamente, à instalação e funcionamento do Jardim Infantil …..;
20. Desde o início dos contratos com o conhecimento e autorização dos senhorios, o anexo foi sempre utilizado como ginásio e sala de aula;
21. As obras realizadas pela Ré, ao longo dos tempos, foram-no sempre com o conhecimento dos senhorios, D… e sua Mulher;
22. Parte dessas obras são facilmente visíveis do exterior;
23. E puderam os Autores constatar que todas as obras acima referidas já estavam realizadas no ano de 1988, quando visitaram o local;
24. (…) Obras essas que os Autores bem conhecem.
25. A presente acção deu entrada em Tribunal no dia 09 de Março de 2006.
III. FUNDAMENTAÇÃO
As questões submetidas pelos Apelantes à apreciação deste Tribunal de recurso resumem-se a saber:
- se o Tribunal de 1.ª Instância deveria ter realizado, na sentença proferida, uma distinção entre obras e benfeitorias e se, não o tendo feito, a decisão é nula;
- se na sentença proferida poderia ser dado como provado, como o foi, que as obras realizadas ao longo no tempo foram sempre com o conhecimento
dos senhorios;
- se o Tribunal de 1.ª Instância deveria ter aplicado ao caso dos autos, não o RAU, mas sim o disposto no artigo 1094.º do Código Civil, na redacção que lhe foi dada pela Lei 24/89, de 01 de Agosto;
Identificadas cada uma destas questões, impõem-se o seu respectivo conhecimento.
Por uma questão de lógica, proceder-se-à, em primeiro lugar, ao conhecimento da última das questões colocadas, definidoras do regime legal aplicável aos factos sob análise.
Assim, e para esse efeito, importa ter presente que o primeiro contrato de arrendamento comercial celebrado reporta-se a 12 de Fevereiro de 1964, a que se seguiu um outro em 10 de Junho de 1968 e, por fim, o de 08 de Março de 1958. Conforme resulta também claramente do Ponto 19 dos Factos Provados, “era vontade dos contraentes que o conjunto de todos os espaços locados, apesar dos diferentes contratos de arrendamento, se destinasse, sempre e exclusivamente, à instalação e funcionamento do Jardim Infantil ...”.
Estamos, pois, perante contratos de arrendamento comercial celebrados, o primeiro deles, ao abrigo do Código de Seabra e os demais ao abrigo do Código Civil de 1966.
Estes dispositivos foram, porém, revogados. O primeiro deles com a entrada em vigor do Código Civil de 1966 (e os demais com a entrada em vigor do Decreto-Lei 321-B/90, de 15.Outubro (RAU).
Sendo certo que a lei aplicável ao conteúdo de cada um destes contratos é aquela que vigorava à data em que ocorre cada um dos comportamentos legitimadores do pedido de resolução, formulado pelos AA., cumpre apenas averiguar se lhes assiste ou não razão na pretensão formulada sendo, para este efeito, irrelevante a data da respectiva celebração do contrato. Para esse efeito, importa também identificar temporalmente as partes nos respectivos contratos e as datas dos respectivos conhecimentos dos factos a analisar, no caso, a realização das obras no locado.
Assim, tenha-se presente que todos estes contratos de arrendamento foram celebrados entre os anteriores proprietários do imóvel, actualmente representados pelos AA., e a anterior arrendatária que, neste momento, está habilitada através da Ré.
Por outro lado, os actuais AA. apenas se assumem como locadores do imóvel identificado nos autos, em momento temporal muito posterior ao da realização das obras em causa, momento esse que temos de situar com o do seu pedido para visitarem o locado, o que fazem, comprovando a existência das obras ali realizadas – Pontos 23 e 24 dos Factos Provados.
Do que fica exposto e da matéria de facto dada como assente decorre que temos de considerar, para efeitos de análise, que a data da realização das obras ocorreu necessariamente antes do ano de 1988 e que das mesmas sempre os anteriores senhorios tiveram conhecimento, sendo certo que “era vontade dos contraentes que o conjunto de todos os espaços locados, apesar dos diferentes contratos de arrendamento, se destinasse, sempre e exclusivamente, à instalação e funcionamento do Jardim Infantil …” – Ponto 19 dos Factos Provados.
Ora, é deste conhecimento da existência de obras no locado por parte dos anteriores proprietários do imóvel, bem como do conhecimento da sua vontade quanto ao fim do arrendamento, que podemos concluir, sem hesitação, que os anteriores locadores deram o seu assentimento à respectiva realização das obras e que estas destinaram-se ao mesmo fim daquele que se encontrava inscrito nos contratos celebrados - funcionamento do Jardim Infantil…”.
Certo é que não deram tal assentimento pela forma que legalmente lhes era exigível – por escrito – imposição que consta dos respectivos contratos de arrendamento o que, em caso de omissão, lhes permitiria fazer uso do direito de resolução do contrato, desde que o exercessem no prazo de um ano contado de tal conhecimento, sob pena de caducidade do respectivo direito.
Assim, tendo os senhorios conhecimento, quer da existência do direito (cuja obrigação de consentimento por escrito constava dos contratos de arrendamento), quer da existência das obras (Ponto 19 dos Factos Provados), e não tendo exercido o seu direito à resolução do contrato de arrendamento, no prazo que para tal dispunham, deve considerar-se que a ausência de forma quanto à aprovação de tais obras ficou automaticamente sanada.
Acresce que as obras realizadas o foram apenas no espaço respeitante ao primeiro dos contratos de arrendamento celebrado, respeitante ao barracão ou anexo, e com o conhecimento dos então senhorios. Por outro lado, muito embora constasse nesse contrato de arrendamento que tal espaço se destinava a ginásio dos alunos do Colégio, certo é que o mesmo sempre foi utilizado como ginásio e sala de aula, com o conhecimento e autorização dos então senhorios – Pontos 3, 5, 13, 19 e 20 dos Factos Assentes.
Neste contexto, a discussão doutrinária suscitada pelos AA. quanto à contagem do prazo para legitimar o direito dos anteriores locadores à requerida resolução do contrato é inócua.
Com efeito, se tivermos em conta a data de que dispunham os anteriores proprietários para exercerem o seu direito a pedirem a resolução do contrato, sempre teríamos que concluir que, não tendo exercido esse direito até 1988 (data a partir da qual são os ora AA. a poderem exercer esse mesmo direito), a sua aceitação quanto à realização de tais obras é, conforme acima já se deixou expresso, inequívoca. Por outro lado, a discussão acerca da qualificação das obras realizadas, como facto duradouro ou instantâneo, foi há já muito definida pela própria jurisprudência que maioritariamente se pronunciou no sentido de se tratar de uma causa de resolução instantânea.
Perante a aceitação de tais obras por parte dos anteriores proprietários do imóvel, com a consequente caducidade do seu direito a pedirem a resolução dos contratos de arrendamento, as divergências suscitadas pelos ora AA. quanto à interpretação do artigo 1094.º do Código Civil, na sua redacção anterior e posterior à que lhe foi conferida pela Lei 24/89, de 01 de Agosto e o próprio Assento do STJ de 03.Maio.1984, deixam também de ter qualquer conteúdo prático para o desfecho da presente acção.
No que se reporta aos actuais senhorios do imóvel, e ora AA., cumpre ainda ter presente o que dispõe o artigo 1057.º do CC que refere “o adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigações do locador, sem prejuízo das regras do registo”.
E é exactamente esta realidade que legitima a Ré a opor-se à pretensão dos AA. Com efeito, não podem os AA. pretender exercer um direito que já não existia na esfera jurídica dos anteriores locadores, parecendo-nos indiscutível que “o conhecimento, pelo anterior senhorio, de uma situação de facto geradora de caducidade do direito de resolução”, sem que a tenha utilizado, é sempre susceptível de ser “(…) oponível ao novo senhorio” por parte do inquilino (neste sentido, entre outros, ARAGÃO SEIA, Arrendamento Urbano, 6ª edª., Coimbra, 2002, pág. 452).
Concluindo, o fundamento do despejo invocado pelos AA. há já muito que tinha cessado, porque ocorrido na esfera jurídica do anterior proprietário, não podendo, assim, renascer na esfera jurídica doa AA., como estes o pretendem.
Mas, ainda que assim se não entendesse, também a tese defendida pelos Apelantes quanto ao seu próprio direito de poderem invocar, como fundamento para a resolução dos contratos de arrendamento a realização destas mesmas obras, não poderia proceder.
A partir do momento em que os ora AA. têm conhecimento da existência das obras, situado pelo menos, no ano de 1988, verifica-se igualmente, em relação aos mesmos, a caducidade do direito de propor a presente acção de resolução do contrato, instaurada esta que foi no ano de 2006.
Por último, sempre se dirá que, ao longo dos anos [1988 a 2006], os AA. criaram na Ré a convicção de que não lhe adviria consequências negativas da realização das obras aqui em discussão pelo que a presente acção sempre representaria por parte daqueles uma intolerável violação das regras da boa fé na modalidade de “venire contra factum proprium”, traduzido na proibição do exercício de uma posição jurídica, ainda que lícita, em contradição directa com o comportamento antes assumido pelo exercente (neste sentido, Menezes Cordeiro, Da Boa-Fé no Direito Civil, Coimbra, 1985, II, págs. 742/ss)
E essa convicção não necessita de qualquer acto positivo por parte dos AA., como o poderia ser uma aceitação por escrito, bastando apenas o conhecimento efectivo das obras realizadas aliado à inércia de actuação, ao logo dos vários anos, no caso, mais de dezassete anos.
Por fim, a pretendida distinção entre obras e benfeitorias é também ela inócua para o desfecho da presente acção sendo certo que não se alcança, das alegações apresentadas, qual o sentido útil para a questão fulcral em análise, qual seja, a da caducidade do direito de acção dos AA.
IV. DECISÃO
Face ao exposto, julga-se improcedente a Apelação, mantendo-se a decisão proferida pelo Tribunal de 1.ª Instância.
Custas pelos Apelantes.
Lisboa, 16 de Novembro de 2010
Dina Maria Monteiro
Luís Espírito Santo
José Gouveia Barros |
