| Decisão Texto Integral: | ACORDAM OS JUÍZES DA 2ª SECÇÃO DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
I. RELATÓRIO
“A” – SOCIEDADE DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, LDA., com sede social à Calçada …, n.º …, freguesia e concelho do Funchal, intentou contra “B” e “C”, ambos residentes na Rua …, n.º …, Cascais, a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo ordinário, através da qual pede a condenação solidária dos réus a pagar à autora a quantia de € 17.500,00, acrescida de IVA à taxa legal, a título de remuneração pelos serviços prestados no âmbito do contrato de mediação entre eles celebrado.
Fundamentou a autora, no essencial, esta sua pretensão na circunstância de ter celebrado com os réus um contrato de mediação imobiliária, obrigando-se a diligenciar no sentido de conseguir um interessado na aquisição de um prédio urbano, pertencente aos réus, pelo preço de € 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil euros), recebendo como remuneração a quantia de 5%, acrescida de IVA, e que, não obstante ter encontrado um interessado na aquisição do imóvel, os réus se desinteressaram da sua venda.
Contestaram os réus, impugnando parte da factualidade alegada, e alegando, em suma, ter sido por culpa única e exclusiva da autora que o contrato promessa de compra e venda não se concretizou, em virtude de a verba referente ao sinal (€ 200.000,00), não ter sido entregue ou depositada na conta bancária da ré no dia 10/09/2007, situação que, em conformidade com o acordado, implicaria que o contrato ficasse sem efeito.
Deduziram, os réus, reconvenção, pedindo a condenação da autora na quantia de € 6.000,00, tendente a ressarcir os réus da vergonha e humilhação que passaram em virtude de, não tendo sido transferido para a conta da ré, no dia estipulado, o dinheiro do sinal, terem visto um cheque por si emitido ser devolvido por falta de provisão, o que deu lugar à correspondente participação ao Banco de Portugal.
A autora apresentou articulado de réplica, pugnando pela improcedência do pedido reconvencional, concluindo como na petição inicial.
Proferida que foi a condensação com a fixação dos Factos Assentes e a organização da Base Instrutória, foi levada a efeito a audiência de discussão e julgamento, após o que o Tribunal a quo proferiu decisão, julgando a acção nos seguintes termos:
(…)
julga-se a presente acção integralmente procedente, por integralmente provada, e julga-se o pedido reconvencional improcedente, por não provado, e, em consequência:
a) Condenam-se os réus “B” e “C”, solidariamente, a pagar à autora ““A” – Sociedade de Mediação Imobiliária, Ld.ª” a quantia de € 17.500,00 (dezassete mil e quinhentos euros), acrescida de IVA à taxa legal;
b) Absolve-se a autora reconvinda do pedido reconvencional.
(…)
Inconformada com o assim decidido, a RÉ interpôs recurso de apelação, relativamente à sentença prolatada.
São as seguintes as CONCLUSÕES da recorrente:
i) A douta decisão recorrida deu como provado que no dia 10/09/2007 foi celebrado acordo de mediação imobiliária entre a autora e a ré, no sentido de a autora promover a venda e encontrar um interessado na compra do prédio sito na Avenida …, n …, em…, nos termos do qual a remuneração só será devida se a mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo contrato de mediação.
ii) A douta sentença recorrida, a páginas 7 e 8, expressamente afirma que "no caso vertente, o negócio visado, a compra e venda entre os RR e o terceiro interessado, que a autora encontrou, do prédio urbano pertencente aos primeiros, (...) não foi alcançado".
iii) Logo, a douta sentença viola o artigo 18º, nº 1 do DL n° 211/2004, de 20/08 que dispõe, no âmbito do contrato de mediação imobiliária, a remuneração só ser devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.
iv) Pois a autora, não tem qualquer direito, contratual ou legal, à percepção de qualquer remuneração.
v) Os mencionados factos que o meritíssimo julgador considerou como provados na douta sentença colidem, em absoluto, com a decisão, circunstância que, de igual modo, determina a sua nulidade (artigo 668º, nº 1, alínea c) do CPC).
Pede, por isso, a apelante, que a sentença recorrida seja revogada, absolvendo-se, consequentemente, a recorrente do pedido.
Respondeu a recorrida, defendendo a manutenção do decidido e formulando as seguintes CONCLUSÕES:
i) Entre autora e ré foi celebrado contrato de mediação para venda de um prédio pertencente aos réus e localizado na Ilha …, Madeira.
ii) Em cumprimento do acordado com os réus a autora encontrou interessado na compra do prédio pertencente aos réus.
iii) Os réus acordaram com esse interessado, por contrato promessa em que consta a intervenção da autora a compra e venda do prédio.
iv) Os réus recusaram-se a cumprir o contrato, alegando que as condições constantes do mesmo para o pagamento do sinal não foram cumpridas.
v) A única razão para que o valor do sinal acordado não tenha sido pago aos réus foi porque estes não devolveram os originais do contrato assinados.
vi) O contrato de mediação previa o pagamento da remuneração devida pela comissão com a assinatura do contrato promessa.
vii) O contrato promessa foi assinado, constando cópia do mesmo nos autos.
viii) Os réus não podem valer-se de um acto ilícito por eles praticado para se eximirem ao cumprimento das suas obrigações, neste caso o pagamento da remuneração devida à autora.
ix) A autora cumpriu com as obrigações que assumiu no contrato de mediação celebrado com os réus, pelo que é-lhe devida a correspondente remuneração.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
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II. ÂMBITO DO RECURSO DE APELAÇÃO
Importa ter em consideração que, de acordo com o disposto nos artigos 684º, nº 3 e 690º, nº 1 do Código de Processo Civil, é pelas conclusões da alegação da recorrente que se define o objecto e se delimita o âmbito do recurso, sem prejuízo das questões de que o tribunal ad quem possa ou deva conhecer oficiosamente, apenas estando este tribunal adstrito à apreciação das questões suscitadas que sejam relevantes para conhecimento do objecto do recurso.
Em face ao teor das conclusões formuladas, a solução a alcançar pressupõe a análise das seguintes questões controvertidas:
i) DA NULIDADE PREVISTA NO ARTIGO 668° N° 1, ALÍNEA C) DO C. P. CIVIL.
ii) DA NATUREZA DO CONTRATO CELEBRADO ENTRE AS PARTES E O RESPECTIVO REGIME JURÍDICO.
i) DO MOMENTO DA CONCRETIZAÇÃO DA REMUNERAÇÃO NO CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA.
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III . FUNDAMENTAÇÃO
A - OS FACTOS
Foram dados como provados na sentença recorrida os seguintes factos:
1. No dia 10.09.2007, foi celebrado acordo de mediação imobiliária entre a “A” – Sociedade de Mediação Imobiliária, Ld.ª” e a ré, no sentido desta promover a venda e encontrar um interessado na compra do prédio sito na Avenida …, n.º …, em …
2. A cláusula 5 do referido acordo tem o seguinte teor: “1. A remuneração só será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato (…). 2. A segunda contraente obriga-se a pagar à Mediadora, a título de remuneração, a percentagem de 5%, acrescentado do IVA à taxa legal. 3. O pagamento da remuneração será efectuado da seguinte forma: 50% aquando da celebração do contrato de promessa de compra e venda e os restantes 50% na escritura definitiva de compra e venda”.
3. A pedido dos réus, a autora, em cumprimento do acordado, promoveu e publicitou a venda do prédio, quer no seu site, quer no seu estabelecimento, quer junto dos seus clientes.
4. Em finais de Junho, princípios de Julho do ano de 2007, a imobiliária
5. O comprador do referido prédio era a sociedade “D, S.A.”, representada pelo Sr. “E” e com sede no …, n.º …, em Lisboa.
6. O preço acordado foi de € 500.000,00 (quinhentos mil euros).
7. Os réus adquiriram um veículo de marca Mercedes.
8. Pelo valor de € 83.000,00 (oitenta e três mil euros).
9. Os réus emitiram um cheque com o n.º …, com a data de 09.07.2007, a favor da Mercedes, no valor de € 83.000,00 (oitenta e três mil euros), para aquisição de um veículo automóvel.
10. O cheque foi apresentado a pagamento pela Mercedes e foi devolvido por falta de dinheiro disponível.
11. A situação vertida em 10. foi comunicada ao Banco de Portugal.
12. Os réus contactaram a autora, a quem deram conhecimento de que aceitavam baixar o preço do prédio para € 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil euros).
13. No dia 07.09.2007, a autora deu conhecimento aos réus que havia outro comprador interessado, a “F – Investimentos Turísticos, Ld.ª”, tendo estes aceite vender o referido prédio pelo preço de € 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil euros).
14. Foi celebrado acordo no qual a ré prometeu vender e o comprador prometeu comprar o prédio referido em 1., do qual constam as seguintes cláusulas:
“(…) Segunda: Pelo presente documento, os primeiros outorgantes prometem vender à segunda outorgante, livre de quaisquer ónus e encargos, e esta reciprocamente promete comprar-lhes o prédio identificado na cláusula anterior.
Terceira: A compra e venda ora prometida será efectuada pelo preço de € 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil euros).
Quarta: Com a assinatura do presente contrato, a segunda outorgante paga aos primeiros, a título de sinal e princípio de pagamento do preço, a importância de € 200.000,00 (duzentos mil euros) de que neste documento prestam a devida quitação.
Quinta: A parte remanescente do preço, no montante de € 150.000,00 (cento e cinquenta mil euros) será paga no acto de celebração da escritura pública de compra e venda.
1. A escritura será outorgada até ao dia 31 de Outubro de 2007 (…). Décima: A presente compra teve a intervenção do mediador imobiliário “A” (…)”.
15. A ré, na altura, residia, e ainda reside, em Cascais, e, como tal, não pôde deslocar-se à ilha da Madeira para assinar o acordo referido em 14., tendo enviado o mesmo para as instalações da autora em formato PDF.
16. No dia 12.09.2007, a ré “B” enviou um e-mail para a autora, com o seguinte teor: “Exm.ª Sr.ª D. …, pelo presente venho comunicar a V. Exa., que dou sem efeito o negócio relativo ao imóvel da minha propriedade, localizado na Avenida …, n.º …, em …. Como bem sabe, não foram cumpridas as condições de pagamento do sinal, que seria na passada segunda-feira dia 10 de Setembro de 2007, o que me causou sérios prejuízos”.
17. Os réus nunca enviaram à autora o original do contrato devidamente assinado.
18. Essa foi a única razão para o valor correspondente ao sinal não ter sido entregue aos réus.
19. O comprador não entregou nenhuma quantia aos réus.
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B - O DIREITO
i) DA NULIDADE PREVISTA NO ARTIGO 668° N° 1, ALÍNEA C) DO C. P. CIVIL
A sentença, como acto jurisdicional, pode ter atentado contra as regras próprias da sua elaboração e estruturação ou contra o conteúdo e limites do poder à sombra da qual é decretada e, então, torna-se passível de nulidade, nos termos do artigo 668º do Código de Processo Civil.
A este respeito, estipula-se no artigo 668º do CPC, sob a epígrafe de “Causas de nulidade da sentença”, que:
“1 - É nula a sentença:
a) Quando não contenha a assinatura do juiz;
b) Quando não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão;
c) Quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão;
d) Quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento;
e) Quando condene em quantidade superior ou em objecto diverso do pedido.....”
A recorrente imputa à sentença a nulidade decorrente da alínea c) do citado normativo, a qual se reconduz a um vício de conteúdo, na enumeração de J. CASTRO MENDES, Direito Processual Civil, II vol., 793 a 811, ou seja, vício que enferma a própria decisão judicial em si, nos fundamentos, na decisão, ou nos raciocínios lógicos que os ligam.
Doutrina e jurisprudência têm entendido que a nulidade prevista na alínea c) do citado artigo 668º, nº 1 do CPC ocorre quando os fundamentos invocados deveriam conduzir, num processo lógico, à solução oposta da que foi adoptada.
Esta nulidade – oposição entre os fundamentos e a decisão – só se verifica quando os fundamentos, quer de facto quer de direito, invocados pelo juiz devam, logicamente, conduzir ao resultado oposto ao que é expresso na sentença.
A contradição entre os fundamentos e a decisão a que se refere o citado normativo é uma contradição de ordem formal, que se refere aos fundamentos estabelecidos e utilizados na sentença, e não aos que resultam do processo.
Esta nulidade que se traduz numa desconformidade entre a decisão e o direito aplicável - substantivo ou adjectivo – não se confunde com o erro de julgamento, ou seja, na subsunção dos factos à norma jurídica ou, muito menos, com o erro na interpretação desta.
Quando o juiz entende que dos factos apurados resulta determinada consequência jurídica e este seu entendimento é expresso na fundamentação, ou dela decorre, poderemos estar, sim, perante um erro de julgamento.
É que, nesse caso, o juiz fundamenta a decisão, mas decide mal. Resolve as questões colocadas num certo sentido porque interpretou e/ou aplicou mal o direito - LEBRE DE FREITAS, CPC Anotado, vol. 2.º, pág. 670.
Na decisão recorrida, o Exmo. Juiz do Tribunal a quo, tendo em consideração os factos apurados, aplicou o direito que julgou adequado e pertinente ao caso em apreciação.
Entende-se, assim, que a contradição formal a que se refere o artigo 668º, n.º 1 alínea c) do Código do Processo Civil, não existe na decisão recorrida, como a sua leitura evidencia.
Para ponderar se há erro de julgamento, importa analisar as subsequentes questões controvertidas.
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ii) DA NATUREZA DO CONTRATO CELEBRADO ENTRE AS PARTES E O RESPECTIVO REGIME
O contrato em causa foi qualificado entre as partes como contrato de mediação imobiliária. Tal consta do escrito que as partes subscreveram e igualmente assim foi qualificado pelo tribunal a quo, o que apelante e apelado aceitaram.
A regulação do exercício da actividade de mediação mobiliária, que teve o seu início com o Decreto-Lei nº 285/92, de 19 de Dezembro, revogado pelo Decreto-Lei nº 77/99, de 16 de Março, encontra-se consagrada no Decreto-Lei nº 211/2004, de 20 de Agosto, diploma que reforçou a exigência de uma maior capacidade profissional das empresas de mediação e regulamentou igualmente a actividade de angariação imobiliária.
Como decorre do n.º 1 do art. 2º do DL n.º 211/2004, tal como já sucedia no anterior diploma que regulava a mediação imobiliária – Decreto-Lei nº 77/99, de 16 de Março - “a actividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa imobiliária se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel”.
São, pois, pressupostos deste contrato:
a) Um acordo de vontades pelo qual uma pessoa – o mediador – se encarrega, perante outra – o comitente – de encontrar uma terceira pessoa – interessado - com vista à conclusão, entre ambas, de um negócio pretendido pela segunda, consistente na constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel;
b) Conclusão efectiva do negócio entre o comitente e o terceiro, como consequência adequada da actividade do mediador.
Neste tipo contratual levanta-se a questão de saber se a actividade de mediador se reconduz a uma obrigação de meios, também chamada obrigação de pura diligência, ou a uma obrigação de resultado.
Na obrigação de meios o devedor não fica vinculado a obter um resultado preciso, mas apenas a empregar a diligência necessária no sentido da obtenção desse resultado. Compromete-se tão-somente a desenvolver, prudente e diligentemente, certa actividade para a obtenção de um determinado efeito, mas sem assegurar que o mesmo se produza.
Na obrigação de resultado, ao invés, o devedor compromete-se a conseguir determinado resultado.
Verifica-se esta modalidade de obrigação quando se conclua, da lei ou do negócio jurídico, que o devedor está vinculado a conseguir um certo efeito útil, respondendo perante o credor no caso de frustração desse resultado, salvo se provar que a não obtenção do efeito útil se ficou a dever a facto fortuito ou de força maior.
É certo que esta classificação das obrigações, em obrigações de meios e de resultado, tem sido alvo de alguma contestação por parte da doutrina, posto que qualquer obrigação sempre poderá qualificar-se como obrigação de meios, uma vez que ao devedor será sempre exigível um certo grau de diligência na realização da conduta devida e, ao mesmo tempo, todas as obrigações são, de certo modo, obrigações de resultado, já que todas elas tendem para a obtenção de um dado resultado, cuja realização corresponde à satisfação do interesse do credor.
Mas, pese embora o carácter tendencial da distinção entre obrigações de meios e de resultado, pode considerar-se que o contrato de mediação imobiliária se reconduz a uma obrigação de resultado.
Esta conclusão resulta claro, quer da própria noção ínsita no citado artigo 2º do Decreto-Lei 211/2004, quer sobretudo do nº 1 do artigo 18º do mesmo diploma, no qual se reproduz o que era já aduzido no nº 1 do artigo 19º do revogado Decreto-Lei nº 77/99, de 16 de Março, ou seja, a necessidade de concretização do negócio visado pelo exercício da actividade de mediação, não se podendo limitar à promoção da venda, o que já há muito assim era entendido – cfr. Ac. STJ 31.03.1998, BMJ 475, 680 ou mais recentemente, Acs. do STJ de 15.11.2007 e 03.04.2008, disponíveis na Internet, no sítio www.dgsi.pt (Pº n.ºs 07B3569 e 07B4498, respectivamente).
O contrato de mediação imobiliária é um contrato formal, no sentido de que, como resulta do disposto no artigo 19º, nº 1 do invocado diploma legal, carece para a sua validade de ser celebrado por escrito, indicando-se, no nº 2, os elementos que, obrigatoriamente, terão de constar do contrato.
Ora, face á matéria apurada nos autos, é manifesto que entre a apelante e a apelada foi celebrado, em 10.09.2007, mediante documento escrito, um contrato de mediação imobiliária, através do qual a primeira se vinculou perante a segunda, a promover e mediar a venda de um
prédio urbano aí identificado e pertencente à segunda outorgante, a ora recorrente, nos termos e condições definidas entre as partes – v. Nº 1 da Fundamentação de Facto.
Assente que tal contrato de mediação imobiliária, estabelecido entre a proprietária do imóvel a vender e a empresa de mediação imobiliária, se traduz numa obrigação de resultado, por parte desta ultima e, verificando-se do contrato em causa que a apelante se obrigou, ao cabo e ao resto, a desenvolver acções de promoção visando um certo resultado final – a venda do identificado imóvel – vejamos se logrou a apelante dar cumprimento à obrigação que decorre do aludido contrato, e se tem direito ao recebimento da acordada remuneração.
Da análise dos factos dados como demonstrados resulta que a apelante, por si e na qualidade de procuradora de seu cônjuge, bem como a sociedade “F” – Investimentos Turísticos, Lda., representada pelo seu sócio-gerente, apuseram as respectivas assinaturas no documento denominado “Contrato Promessa de Compra e Venda”, aí se estabelecendo, nomeadamente, o preço da venda, o valor do sinal e o momento até ao qual a escritura deveria ser celebrada – v. Nº 14 dos Fundamentação de Facto.
Decorre da matéria de facto provada que este contrato foi celebrado em consequência da actividade desenvolvida pela autora, que logrou encontrar um interessado com vista à realização do pretendido negócio de venda do identificado prédio – v. Nº 13 dos Fundamentação de Facto.
É certo que a ré alegou que havia sido acordado que a venda do dito imóvel ficaria sem efeito se o sinal de € 200.000,00 não fosse depositado ou transferido em 10.09.2005.
Sucede, porém, que a ré não logrou demonstrar tal facto, como decorre da resposta negativa dado ao artigo 13º da Base Instrutória.
Ficou, de resto, demonstrado que a escritura pública de compra e venda não chegou a efectivar-se, visto a ré ter dado sem efeito o negócio subjacente ao contrato promessa de compra e venda – v. Nº 16 dos Fundamentação de Facto.
Importa, então, aferir quais as consequências que daí decorrem para o contrato de mediação celebrado entre apelante e apelada, o que se ponderará subsequentemente.
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iii) DO MOMENTO DA CONCRETIZAÇÃO DA REMUNERAÇÃO NO CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
A remuneração devida pelo mediador imobiliário está consagrada no artigo 18.º do citado Decreto-lei nº 211/2004, de 20 de Agosto.
Aí se estatui que:
”1 - A remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.
2 - Exceptuam-se do disposto no número anterior:
a) Os casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado, em regime de exclusividade, com o proprietário do bem imóvel, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito a remuneração;
b) Os casos em que tenha sido celebrado contrato-promessa relativo ao negócio visado pelo contrato de mediação, nos quais as partes podem prever o pagamento da remuneração após a sua celebração.
3 - Sem prejuízo do disposto no n.º 4, é vedado às empresas de mediação receber quaisquer quantias a título de remuneração ou de adiantamento por conta da mesma, previamente ao momento em que esta é devida nos termos dos nºs 1 e 2.
(…)
Estabelece-se, portanto, no nº 1 do descrito normativo, uma regra geral e, no seu nº 2, uma excepção.
De acordo com a regra geral, não basta angariar um qualquer candidato para negociar com o cliente dono do imóvel. É que, visando o contrato de mediação a obtenção de um negócio, a empresa de mediação só cumpre a sua obrigação contratual quando encontra um terceiro com quem o contrato visado com a mediação venha a ser efectivamente celebrado.
E, nesta hipótese, a remuneração devida pela empresa mediadora depende da celebração do contrato promovido, obviamente em termos de causalidade adequada, mediante a sua intervenção, sendo, em princípio, insuficiente o desenvolvimento, pela empresa mediadora, de diligências no sentido de conseguir o fim em vista.
Estabelece, consequentemente, o nº 1 do citado normativo que a remuneração da empresa de mediação só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação, vedando o nº 3 do normativo em análise o recebimento de quaisquer quantias, a título de remuneração ou de adiantamento por conta da mesma, antes dos momentos definidos nos nºs 1 e 2 do preceito.
Esta regra geral que decorre do nº 1 mostra-se excepcionada no nº 2 do aludido preceito legal, nas seguintes situações:
a) Ter sido celebrado um contrato de mediação em regime de exclusividade com o proprietário do bem imóvel, não se tendo concretizado o negócio visado, por causa imputável ao cliente da empresa mediadora;
b) Ter sido celebrado um contrato-promessa relativo ao negócio visado pelo contrato de mediação, no qual as partes podem prever o pagamento da remuneração após a sua celebração.
No caso vertente, não se mostra que o contrato de mediação haja sido celebrado em regime de exclusividade, antes constando, expressamente, no documento que consubstancia o contrato de mediação celebrado entre apelante e apelada que aquela contratava com esta em regime de não exclusividade – v. cláusula 4ª.
Mas, foi celebrado um contrato-promessa entre a apelante e a entidade interessada na aquisição da fracção que esta pretendia vender, pelo que forçoso se torna analisar a vontade das partes expressa no contrato de mediação.
Na interpretação da declaração negocial, consagra a nossa lei a chamada teoria da impressão do destinatário.
Nos termos do nº 1 do artigo 236º do Código Civil, "a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele ".
E o nº 2 acrescenta: "Sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida".
Como esclarecem PIRES DE LIMA E A. VARELA, Código Civil Anotado, vol. I, 3ª ed., 222, a regra estabelecida no nº 1, para o problema básico da interpretação das declarações de vontade é esta: o sentido decisivo da declaração negocial é aquele que seria apreendido por um declaratário normal, ou seja, medianamente instruído e diligente, colocado na posição do declaratário real, em face do comportamento do declarante.
Exceptuam-se apenas dois casos: - de não poder ser imputado ao declarante, razoavelmente, aquele sentido (nº 1) ou de o declaratário conhecer a vontade real do declarante (nº 2).
Quando às circunstâncias atendíveis para a interpretação, refere Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 421 que serão atendíveis todos os coeficientes ou elementos que um declaratário medianamente instruído, diligente e sagaz, na posição de declaratário efectivo, teria tomado em conta.
Estando em causa um negócio formal – contrato de mediação celebrado obrigatoriamente por escrito – o nº 1 do artigo 238º do Código Civil exige que o sentido da declaração tenha “um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso”, podendo, porém, como estatui o nº 2 daquele normativo, “esse sentido valer, se corresponder à vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem a essa validade”.
Ora, no caso em apreciação, ficou estabelecido na cláusula 4ª do contrato de mediação imobiliária que a apelada auferiria, em contrapartida dos serviços prestados, a título de remuneração, a percentagem de 5%, acrescentado de IVA à taxa em vigor, sendo que tal pagamento seria efectuado da seguinte forma: 50% aquando da celebração do contrato promessa de compra e venda e os restantes 50% na escritura definitiva de compra e venda.
É evidente que as partes acordaram – e nada o impedia de assim proceder - que a remuneração da mediadora, a autora/apelada seria devida, ainda que parcialmente, com a escritura definitiva de compra e venda, verificados que estão os pressupostos consagrados no artigo 18º, alínea c) do aludido diploma legal.
Não pode deixar de ser este o sentido que teria um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, à luz dos ditames da boa-fé e das circunstâncias atendíveis no caso concreto.
E essa menção das condições de remuneração e o momento em que a mesma é devida está, aliás, em consonância com o disposto na alínea c) do nº 2 do artigo 19º do Decreto-Lei nº 211/2004.
Com efeito, a lei determina no citado normativo a obrigatoriedade de se mencionar, no contrato, as condições de remuneração, nomeadamente, o montante ou percentagem e forma de pagamento, com indicação da taxa de IVA aplicável.
In casu, a autora comprometeu-se a diligenciar para conseguir comprador para o prédio pertencente à ré e logrou obter tal desiderato, em 07.09.2007, tendo sido, de resto, assinado o contrato promessa celebrado entre a ré e o potencial comprador e enviada cópia do mesmo para as instalações da autora em formado PDF – v. Nº 15 dos Fundamentação de Facto.
Sucede que os réus nunca chegaram a enviar o original do contrato devidamente assinado, o que levou a que o comprador não tivesse procedido à entrega do valor do sinal acordado – v. Nº 17 e 18 dos Fundamentação de Facto.
E, não obstante a ré, em 12.09.2007, tivesse comunicado à autora, por correio electrónico, que dava sem efeito o negócio, por não terem sido cumpridas as condições de pagamento do sinal, o qual deveria ter ocorrido no dia 10.09.2007, a verdade é que foi a própria ré que deu causa à não concretização do negócio, não enviando o original do contrato promessa.
Assim sendo, haverá que concluir que, dada a aplicabilidade ao caso em apreço do disposto na alínea b) do nº 2 do artigo 18º do Decreto-Lei nº 211/2004, de 20 de Agosto, e estando em causa uma situação de não contratação, por facto imputável à cliente da empresa mediadora – a ré/apelante - mantém a autora, enquanto mediadora, o direito à remuneração acordada, como bem se decidiu na sentença recorrida.
Improcede, por isso, o recurso de apelação.
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Vencida, é a recorrente responsável pelas custas respectivas -artigo 446º, nºs 1 e 2, do Código de Processo Civil.
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IV. DECISÃO
Pelo exposto, acordam os Juízes desta 2ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa em julgar improcedente o recurso, confirmando-se a decisão recorrida e em condenar a recorrente no pagamento das custas respectivas.
Lisboa, 14 de Abril de 2011
Ondina Carmo Alves - Relatora
Ana Paula Boularot
Lúcia Sousa (Em substituição de Maria da Luz Borrero Figueiredo, ausente por doença, nos termos do artigo 711º, nº 2 do CPC e com dispensa de vistos) |
