Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	0052436
Nº Convencional:	JTRL00009992
Relator:	MOREIRA CAMILO
Descritores:	ARRENDAMENTO CENTRO COMERCIAL SUBLOCAÇÃO
Nº do Documento:	RL199311250052436
Data do Acordão:	11/25/1993
Votação:	UNANIMIDADE COM 1 DEC VOT
Tribunal Recurso:	T CIV LISBOA 7J
Processo no Tribunal Recurso:	1653/90
Data:	06/08/1992
Texto Integral:	S
Privacidade:	1
Meio Processual:	APELAÇÃO.
Decisão:	CONFIRMADA A DECISÃO.
Área Temática:	DIR CIV / DIR CONTRAT.
Legislação Nacional:	CCIV66 ART1023 ART1038 AL G ART1060 ART1093 F.
Sumário:	A cedência de uma loja, parcialmente decorada, integrada num "Centro Comercial", pelo arrendatário deste a terceiro, para exercício de um ramo de comércio, mediante o pagamento mensal de uma percentagem sobre as vendas da loja, integra um contrato de subarrendamento.

Decisão Texto Integral:

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa: No 7. Juízo Cível de Lisboa, Empreendimentos Urbanos Mundial, SA propôs a presente acção com processo especial de despejo - que entretanto passou a seguir a forma ordinária, devido à entrada em vigor do DL 321-B/90 de 15 de Outubro - contra a Sociedade Sulgina, SA, pedindo que se declare resolvido o contrato de arrendamento celebrado entre ambos por escritura pública de 1975/03/21, referente a um prédio urbano que identifica e em que a primeira é senhoria e a segunda arrendatária e se condene a ré a proceder ao despejo do mesmo. Para fundamentar tal pretensão alega, em síntese, os factos seguintes: - A autora é dona do prédio urbano composto por cave, loja, sobreloja e sanitários situado no gaveto das avenidas Fontes Pereira de Melo e Cinco de Outubro e da rua Latino Coelho, na freguesia de São Sebastião da Pedreira, Lisboa, descrito na 8. Conservatória de Registo Predial sob o n. 11510, a fls. 765, do Livro B-39 e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 824: - Pela escritura pública de 1975/03/21, a autora deu de arrendamento à ré o mesmo prédio com início em 1975/03/01, destinando-se o mesmo ao exercício de quaisquer ramos de comércio ou indústria compatíveis com o local, bem como à exploração directa ou indirecta desses ramos, através de concessões ou participações. - Nesse acordo consta a autorização para a ré sublocar total ou parcialmente ou fraccionadamente o prédio arrendado. - A ré começou por explorar directamente o local arrendado e passou depois a ceder a sua exploração ou a sublocá-lo fraccionada e sucessivamente a terceiros. - A ré nunca comunicou à autora a efectiva cedência total ou fraccionada do local arrendado, nem esta reconheceu qualquer um dos diferentes cessionários ou subarrendatários das oito lojas comerciais em que a ré dividiu funcionalmente a fracção. - A renda actualizada paga pela ré à autora, é actualmente de 50119100. - Os valores auferidos pela ré dos sublocatários são muito superiores à renda paga pela ré, acrescida de 20%. Citada a ré, após frustrada a tentativa de conciliação, veio esta contestar, alegando, no essencial, os factos: - A ré nunca explorou directamente o locado. - Este está integrado no Centro Comercial Imaviz, que desde o início está vocacionado para a cedência de espaços em comércio integrado, mediante contrato- -tipo que, embora com afinidades, diverge do típico contrato de arrendamento comercial. - A ré nunca comunicou a cedência dos espaços comerciais à autora, quer por a tal não ser contratualmente obrigada, quer pela autora os conhecer por razões de vizinhança. - A ré dispendeu 30000000 de escudos em 1975 para a instalação do Centro Comercial Imaviz onde se integra o espaço arrendado. Termina pedindo a improcedência da acção com a sua absolvição do pedido. Respondeu a autora reafirmando o já anteriormente dito e fazendo largas considerações jurídicas sobre a matéria. Foi proferido despacho saneador e elaborada especificação e questionário, procedendo-se à audiência de julgamento, tendo a sentença, que se lhe seguiu, julgado a acção procedente. É desta sentença que vem interposta a presente apelação pela ré em que pede a revogação da sentença, fundamentando-se nas seguintes conclusões: - Do contrato de arrendamento que liga autora à ré, ficou autorizada expressamente a cedência livremente a terceiros das lojas que integram o local locado que, por sua vez, faz parte de uma grande superfície de comércio integrado, em peculiares características de exploração e funcionamente. - Na sequência desse contrato, a ré celebrou contratos atípicos de ocupação que se não confundem com os contratos de arrendamento, pois as lojas ali instaladas integram-se no novo tipo de organização mercantil - o Centro Comercial - cujo perfil não cabe nos contratos nominados ou típicos. - Assim não tinha a ré que fazer a comunicação desses contratos de cedência à autora. - Esta ao longo de quinze anos não se opôs a essas cedências, pelo que vir agora opôr-se é "Venire Contra Factum Proprium". - A autora nas suas contra-alegações opina pela confirmação do decidido. Corridos os vistos, cumpre apreciar e decidir. A questão principal a resolver é a da qualificação jurídica dos contratos feitos pela ré com os logistas a quem cedeu as instalações onde aqueles instalaram lojas comerciais. Resolvida esta, há que integrar o regime da mesma na solução da questão de saber-se a celebração dos mesmos contratos sem comunicação à autora, senhoria da ré, é ou não fundamento do despejo pedido. Finalmente há que decidir no caso de se concluir que há fundamento para o despejo, se este, peticionado pela autora, que durante quinze anos assistiu à instalação dos referidos estabelecimentos ou lojas sem a comunicação da ré àquela, envolve ou constitui um abuso de direito. Vejamos, antes de mais, os factos provados, resultantes quer da especificação quer do julgamento da matéria de facto, que são os seguintes: 1. A autora, na qualidade de senhoria do prédio urbano composto de cave, loja sobre-loja e sanitários, situado no gaveto das avenidas Fontes Pereira de Melo, Cinco de Outubro e rua Latino Coelho, descrito na 8. Conservatória de Registo Predial de Lisboa, sob o n. 11510 e inscrito na matriz urbana de S. Sebastião da Pedreira, sob o artigo 824, deu de arrendamento à ré, por escritura pública, de 1975/03/21, aquele prédio nas condições aí fixadas - fls 7 a 9. 2. Entre outras, consta a cláusula do artigo 2, de que o prédio se destina ao exercício de quaisquer ramos de comércio ou indústria compatíveis com o local, bem como a exploração directa ou indirecta desses ramos através de concessões ou participações, e ainda na cláusula 4 do mesmo, se diz que a sociedade ré fica autorizada desde já a sublocar total, parcial ou fraccionadamente o prédio arrendado. 3. A ré, pelo menos, passou a ceder a exploração fraccionada e sucessivamente a terceiros, em termos de "novos concessionários" e com diferentes ramos de negócios; e nunca comunicou à autora a efectiva cedência total ou fraccionada, do arrendado nem originária nem sucessivamente. 4. Nunca a autora expressa ou tacitamente manifestou a sua vontade inequívoca de, a cada um deles, atribuir essa qualidade de inquilino; e nunca a autora recebeu desses vários e sucessivos cessionários ou subarrendatários - ocupantes das lojas - qualquer comunicação de cedência das mesmas; e nunca a autora reconheceu qualquer dos diversos ou diferentes cessionários ou subarrendatários das oito lojas do arrendado. 5. A renda actualmente paga pela ré é de 501191escudos decorrente de actualizações legais; foi entre 1975 e 1983 a renda paga de valor constante. 6. No 10. Bairro Fiscal a que pertence o arrendado nenhuma relação de sublocatários consta que tenha sido apresentada pela ré. 7. Entre a autora e a ré e na data que deles constam, foram trocados os escritos que se mostram a fls 11 a 14 e com as razões que deles constam e que se dão por reproduzidos. 8. O arrendado integra-se no espaço do conhecido Centro Comercial Imaviz que a autora entregou à ré "em tosco", o qual esteve desde o princípio (1974-1975) vocacionado para a cedência de espaços em comércio integrado, mediante contratos-tipo. 9. A autora está sediada no 9. andar do edifício em que se integra o mesmo Centro, a qual requereu avaliação fiscal ao arrendado que em 1983 fixou a renda mensal de 260000 escudos, comunicada e exigida pela autora à ré nos termos do escrito de fls. 39. 10. Posteriormente a autora foi solicitando subsequentes aumentos nos termos dos escritos de fls. 40 a 44, sendo este último que fixou a renda acima referida no n. 5. 11. Duas das lojas do arrendado estiveram desocupadas largo tempo. 12. A ré fez obras de adaptação para centro comercial do arrendado que importaram em quantia não determinada. Começando por analisar as características do chamado pela ré, contrato de ocupação que a autora chama, por seu lado, contrato de sublocação. Os factos alegados e provados que caracterizam aquele contrato são muito poucos. Porém para colmatar aquela deficiência, temos os contratos-tipo juntos pela ré e aceites pela autora. Segundo os primeiros, aqueles contratos traduziam-se na cedência da exploração fraccionada a terceiros - em relação à autora que é senhoria - em termos de "novos concessionários" e com diferentes ramos de negócios. O prédio cedido está integrado no espaço conhecido por Centro Comercial Imaviz que a autora entregou à ré "em tosco" e que desde o início esteve vocacionado para a cedência de espaços em comércio integrado, mediante contratos-tipo, de que são exemplares os constantes de fls. 120 e segs. Destes contratos sobressai a denominação: contrato de ocupação. Segundo este, a ré dizendo-se proprietária de uma loja, parcialmente decorada, cede ao outro outorgante - a que, de futuro se chamará logista, para facilidade exposição - para o exercício de um ramo de comércio, logo no contrato fixado, proibindo àquele a afectação da mesma a outro ramo de comércio ou a cessação da venda das mercadorias, salvo prévio consentimento escrito da ré. Mais se estipula o prazo de um ano para a duração, a data do início da mesma e a prorrogação por iguais períodos nos termos e condições a ser acordados. Também se fixa a data em que o logista terá de ter a loja pronta para abrir, indicando a disponibilidade imediata da loja para as obras. Por outro lado fixa-se a retribuição a pagar pela cedência, pelo logista, sempre numa percentagem das vendas da loja e num mínimo mensal para essa retribuição, sendo esta retribuição revista anualmente por acordo dos outorgantes. Mais se estipula mecanismos para controlar o cálculo daquelas percentagens. Também se autoriza o logista a executar as obras necessárias ao seu negócio, dentro de limites e da aprovação da ré, mas a cargo do logista, obras essas que ficam a pertencer à loja. Fixa-se, além disso, a caução a prestar pelo logista. Finalmente estipula-se que em todos os casos não previstos no mesmo contrato se aplicarão todas as disposições que regulam o contrato de arrendamento para comércio e indústria. Será este contrato, um contrato de locação? Nos termos do artigo 1022 do Código Civil, os elementos essenciais daquele são a obrigação de proporcionar o gozo da coisa; o prazo deste e a retribuição. Os dois primeiros elementos - proporcionar o gozo e o prazo - estão claramente preenchidos no chamado contrato de "ocupação". O terceiro elemento - a retribuição - não tem que ser certo e determinado, mas tem que ser fixado em dinheiro - cfr. opinião do Prof. P. Coelho, no seu "Direito Civil - Arrendamento, 1977, policopiado, pág. 13 e 14. E a retribuição fixada nos contratos em causa também revestem este requisito. Tendo em conta o facto de a ré ser já arrendatária do prédio e o disposto no artigo 1060 do Código Civil, parece assim não haver dúvidas de que o chamado contrato de "ocupação", preenche os elementos típicos do contrato de sublocação e como nessa sobre imóvel, trata-se de um contrato de subarrendamento - artigo 1023 do citado diploma. Mas aquele contrato tem outras cláusulas que o desfigurem como pretende a apelante? E, nomeadamente, trata-se de um contrato inominado ou atípico? A ré nas suas alegações repetidas e longamente expostas ao longo do processo pretende retirar do facto de as lojas que cedeu aos logistas, estarem situadas em espaços de comércio integrado, vulgarmente designados por centros comerciais, que constituem uma realidade económico-jurídica nova, a conclusão de que os seus contratos de "ocupação" se subtrairam à regulamentação dos contratos atípicos fixada na lei, nomeadamente no contrato de arrendamento e portanto se não aplicam àqueles o disposto no artigo 1038 al. g) do Código Civil. As cláusulas do contrato que poderiam dar nova configuração jurídica aos contratos em apreço, quais são? Da análise dos factos alegados e provados se vê que essas cláusulas, além da denominação, são a fixação da retribuição em percentagem das vendas, a possibilidade de a ré limitar dentro do centro comercial as actividades dos logistas ou dos seus auxiliares, fora das respectivas lojas, e poder propôr a substituição do pessoal do logista que reputar inconveniente. E a obrigação da ré em manter em bom estado de limpeza e conservação as partes comuns do centro comercial e pagar as despesas de electricidade, gás, água e demais despesas atinentes ao bom funcionamento das partes comuns daquele centro que depois serão rateados pelos logistas nos termos do regulamento interno daquele. Além disso há a obrigação do logista abrir o seu comércio no horário a fixar por dois terços dos logistas, e a de incluir o nome do centro comercial em todos os anúncios relativos à sua actividade comercial. Ora destas cláusulas não se desvirtua o contrato de arrendimento, apenas se acrescenta ao núcleo fundamental do contrato - que é dado pela cedência de gozo, a retribuição e o prazo - outras cláusulas perfeitamente acessórias que são compatíveis com o contrato típico de arrendamento. A apelante argumenta em seu favor com a discutida doutrina do Prof. A. Varela exposta na RLJ Ano 122, págs. 631 e segs., no sentido de que os contratos do tipo dos aqui em apreço, a que aquele mestre chama contrato de cessão de loja incorporada num centro comercial, é um contrato atípico que não se identifica quer com o arrendamento de loja para fins comerciais ou industriais nem com o contrato de locação de estabelecimento comercial, também denominado, cessão temporária de estabelecimento comercial. Porém parece-nos que a doutrina daquele ilustre mestre tem mais valor como chamada de atenção para o legislador no sentido de que deve regulamentar de forma particular - e diversa - este tipo de contratos que nos parece ser, como dissemos, de locação embora com características peculiares, do que como interpretação da lei vigente. E isto sem prejuízo de ilustres opiniões em contrário, nomeadamente daquele consagrado professor Coimbrão. Por outras palavras, parece-nos que aquele mestre entende que as normas que regem o contrato de arrendamento para fins comerciais estão desactualizadas para as novas realidades trazidas pela introdução do comércio em centros comerciais. Nesse sentido, e só neste, damos razão ao conceituado mestre e até talvez, no aspecto de que a regulamentação do contrato de arrendamento comercial, mesmo para as tradicionais lojas, carece de actualização e adaptação às novas realidades do comércio jurídico. De qualquer forma tudo isso só é de atender para o legislador em futuras reformas legais. Ao interprete cabe apenas aplicar a lei actual e não revogá-la ou alterá-la. Mas por outro lado sempre diremos que a doutrina exposta por aquele mestre exige para a verificação daquele tipo inominado de contrato, a existência de um conjunto de factos que se não apurou no caso em apreço, pois nem sequer foram alegados. Assim na obra citada, aquele professor entendeu verificar-se aquele tipo contratual - inominado, segundo ele - por existirem as seguintes circunstâncias: A - A localização da loja objecto do contrato dentro do espaço privilegiado que a locadora faculta; B - A integração da loja locada num conjunto unitário de estabelecimentos seleccionados; C - A definição prévia pelo dano do conjunto imobiliário, do ramo de negócio que o logista há-de explorar no seu próprio interesse; D - A clientela seleccionada que a locadora proporciona ao logista e E - Os serviços essenciais da mais variada ordem por ela prestados aos logistas. No caso dos autos não se verificam parte das circunstâncias A, B e D e não se verifica totalmente a circunstância da alínea C, pelo que o paralelismo das situações não é evidente. Trata-se, assim, como se disse, no caso em apreço de contratos de arrendamento para fins comerciais, onde se enxertam cláusulas próprias de um contrato de prestação de serviços. Mas e por último, mesmo que se aceitasse a qualificação proposta pela ré, necessariamente chegariamos à mesma solução, pois como abaixo diremos, a cedência do gozo da coisa locada a terceiro tem que ser comunicada à senhoria, independentemente de essa cedência revestir a forma de sublocação. Sendo como dissemos num contrato misto - arrendamento com cláusulas próprias do contrato de prestação de serviço - há que procurar a sua regulamentação nas normas privativas de cada um desses contratos, conforme o elemento que esteja em causa, por aplicação do princípio geral extraído do disposto no artigo 1028 do Código Civil, tal como entende o Prof. A. Varela, in "Das Obrigações em Geral", I volume, 2 edição, página 232. E deste modo temos de aplicar à cedência da loja, as normas do contrato de arrendamento. No contrato em causa a autora autorizou a ré a sublocar total, parcial ou fraccionadamente o prédio arrendado. Porém o artigo 1038 al. f) do Código Civil, prescreve que o locatário tem a obrigação de não proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa por meio de cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou camodato, excepto se a lei o permitir ou o locador o autorizar. E, como dissemos, a autora permitiu essa cedência. No entanto a al. g) do mesmo dispositivo estipula a obrigação de o locatário comunicar ao locador no prazo de quinze dias, aquela cedência. Dos factos provados resulta não ter a ré feito aquela comunicação a que estava obrigada. Desta forma o artigo 1093 n. 1 al. f) do Código Civil - em vigor aquando da prática dos factos e hoje substituido pelo artigo 64 n. 1 al. f) do DL n. 321-B/90 de 15 de Outubro, com igual conteúdo - concede ao senhorio o direito de resolução, por, não tendo aquela comunicação sido feita - e era devida - ser a cedência do prédio ineficaz em relação ao senhorio. E tudo isto tendo em conta não se verificar a excepção do artigo 1049 do mesmo código por se não haver provado a não verificação das circunstâncias ali descritas. Estão assim refutadas todas as conclusões das alegações da apelação, com ressalva da alegação de abuso de direito. Em relação a este fundamento, pouco há a dizer. Nos termos do artigo 334 do Código Civil, é ilegítimo o exercício de um direito quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa - fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico do direito. A apelante refere que a autora ao celebrar o contrato de arrendamento com a ré em que autorizou esta a sublocar o arrendado, e ao não se opôr às cedências a terceiro daquele durante 15 anos e vir agora propor o despejo, veio fazer uma pretensão imoral, ou seja, integra uma conduta "venire contra factum proprium". Ora não se vê em que medida a apelada tenha infringido os ditames da boa - fé, dos bons costumes ou o fim social ou económico do seu direito ao vir exercê-lo com a prepositura da presente acção. A simples autorização para sublocar estipulada no contrato de arrendamento celebrado entre a autora e a ré visava permitir-lhe essa sublocação ou cedência do gozo do locado a terceiro e deste modo, isentá-la da obrigação da al. f) do artigo 1038 referido, mas não tinha em vista dispensá-la de comunicar à autora essa cedência, exigida pela al. g) do mesmo artigo. Por isso a autora mesmo que se tenha apercebido da violação desta última obrigação durante 15 anos, ao resolver por fim a essas sucessivas violações, ao fim daquele período de tempo, está a exercer o seu direito de forma que não pode ser censurável. Não está assim preenchido o disposto no referido artigo 334. Pelo exposto julga-se improcedente a presente apelação e se confirma a douta sentença recorrida. Custas pela apelante. Lisboa, 25 de Outubro de 1993.