| Decisão Texto Integral: | ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA:
I. OBJECTO DO RECURSO E QUESTÕES A SOLUCIONAR.
No Tribunal Cível da Comarca de Lisboa, A, B, C e D, intentaram a presente acção declarativa, com processo ordinário, contra Sociedade E, pedindo que:
- seja declarada a resolução do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre autores e ré, por incumprimento desta;
- seja declarado que aos autores assiste o direito de fazer sua a quantia de que a título de sinal a ré lhes fez entrega;
- seja a ré condenada a fazer entrega aos autores, livre e desembaraçados, dos prédios objecto do contrato prometido, identificados no art. 1° da petição inicial, os quais conserva no seu uso e fruição.
Alegaram, para tanto e em síntese, que:
- Com data de 08.01.1996, os autores outorgaram com a ré um contrato-promessa de compra e venda, mediante o qual prometeram vender-lhe, e esta prometeu comprar-lhes, os seguintes imóveis: a) um prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Queluz sob o n°, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o art. a que se refere o processo n° da Câmara Municipal de Sintra; b) um prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Queluz sob o n°, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o art., secção D, a que se refere o processo n° da Câmara Municipal de Sintra; c) um prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Queluz sob o n°, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o art. , secção D, a que se refere o processo n° da Câmara Municipal de Sintra;
- A venda foi prometida fazer pelos autores à ré livre de ónus, encargos ou responsabilidades, sendo o preço prometido de esc: 300.000.000$00;
- Com a outorga do contrato-promessa a ré fez entrega aos autores, a título de sinal e princípio de pagamento, da quantia de esc: 60.000.000$00;
- Ficou estabelecido entre as partes que 180 dias decorridos sobre o contrato-promessa seria outorgada a escritura de compra e venda de um dos três prédios prometidos, devendo com ela a ré fazer a entrega aos autores da quantia de esc: 75.000.000$00;
- Ficou igualmente convencionado que decorridos 365 dias sobre o contrato-promessa deveria ser outorgada a escritura de compra e venda do segundo de um dos três prédios, devendo com ela a ré fazer a entrega aos autores da quantia de esc: 100.000.000$00;
- O remanescente do preço, no montante de esc: 65.000.000$00 deveria ser entregue pela ré aos autores com a outorga da escritura do último dos três prédios prometidos, a qual deveria ser outorgada no prazo de 485 dias contados da celebração do contrato-promessa de compra e venda;
Entre os autores e a ré foi estabelecido que qualquer dos prazos referidos poderia ser excedido por noventa dias, o que determinaria em caso de tal acontecer a obrigação pela ré de pagar juros aos autores sobre a quantia em dívida, calculados à taxa de 13% ao ano;
- Com a outorga do contrato-promessa de compra e venda a ré passou a usar e a fruir, em exclusividade, os prédios, situação que se mantém até ao presente;
- Por repetidas vezes os autores interpelaram a ré para esta outorgar as escrituras de compra e venda prometidas, pagando o remanescente do preço devido, bem como os juros de mora devidos;
- A ré nunca se dispôs a outorgar as escrituras prometidas, mesmo depois de ter sido notificada por notificação judicial avulsa;
- A ré definitivamente incumpriu o contrato-promessa, verificando-se perda do interesse dos autores na realização da prestação.
Contestando, a ré pediu a improcedência da presente acção, bem como a procedência da reconvenção deduzida, com a consequente condenação dos autores a pagarem à ré uma indemnização global no valor de esc: 415.354.573$00, acrescida de juros de mora a contar da data da notificação da contestação e até efectivo e integral pagamento.
Alegou, para tanto e em síntese, que:
- A ré prometeu adquirir três lotes de terreno para construção, os quais tinham projectos aprovados para a construção de 104 apartamentos, o que constituía o objecto do contrato-promessa;
- Os prazos estabelecidos no contrato-promessa ficaram dependentes da execução das obras de construção dos três lotes, pelo que a ré ficou na posse dos terrenos, na condição de começar a construir de imediato, para efectuar vendas de apartamentos e realizar dinheiro para efectuar os pagamentos nos prazos acordados;
- A ré iniciou as obras, tendo em 26.01.1996, levantado e pago do seu bolso as licenças de construção relativas aos processos camarários, a quantia global de esc: 13.047.470$00;
- Acontece que tal obra foi embargada pela Câmara Municipal de Sintra, pelo que deixou de haver objecto do contrato;
- Os autores sabiam perfeitamente que venderam à ré três lotes de terreno para construção sem terem aprovado qualquer loteamento e sem terem terreno para a execução do mesmo e construção dos edifícios;
- A ré avisou os autores que iria comparecer na escritura desde que enviassem até ao dia 15.04.2000 as certidões matriciais e prediais dos lotes A, B e C do contrato, como lotes de terreno para construção urbana e certidão camarária onde constasse o estado dos processos camarários e a possibilidade de renovação dos alvarás de licença;
- Mas, como tais documentos não foram enviados à ré, ou ao seu mandatário, a ré avisou os autores de que não compareceria na escritura por culpa imputável aos mesmos, razão pela qual deverão os autores pagar à ré o dobro do sinal;
- Em tais lotes a ré fez diversas obras de aterro e desaterro, fundações, muralhas e pilares, tendo gasto nas mesmas, em material e mão-de-obra, quantia não inferior a esc: 22.307.103$00;
- A ré tem como objecto principal a compra e venda e construção de imóveis para venda;
- Os lotes em causa nos autos tinham aprovado a construção de 104 apartamentos;
- A ré constrói cada prédio como os constantes dos autos no prazo aproximado de um ano, pelo que em três anos estariam todos os apartamentos construídos;
- Se a obra dos autos não tivesse sido embargada a ré teria construído e realizado o dinheiro da venda de todos os apartamentos;
- Cada apartamento daria de lucro à ré a quantia de 2.500 contos, pelo que a ré deixou de auferir a título de lucros cessantes a quantia de 260.000 contos. No mais, impugnou os factos alegados pelos autores.
Os autores apresentaram réplica, pedindo a improcedência do pedido reconvencional e mantendo a posição já defendida na petição inicial.
Alegaram, para tanto, que:
- Quando a ré prometeu aos autores comprar os identificados prédios e estes prometeram vender, a ré sabia que em consequência desse contrato lhe seriam transmitidos os direitos e as obrigações que resultassem para o promotor dos processos de construção já referenciados.
No mais, impugnaram os factos alegados pela ré.
Prosseguiram os autos os seus trâmites, sendo proferido despacho saneador e elaborada a especificação e a base instrutória e, por fim, procedeu-se a audiência de discussão e julgamento, sendo depois proferida sentença, julgando a acção procedente e improcedente a reconvenção.
Inconformada com a decisão, veio a R. interpor recurso para este Tribunal da Relação, apresentando doutas alegações, com as seguintes CONCLUSÕES:
A – Os AA prometeram vender os lotes A, B, e C – Cláusula 1 do contrato-promessa de compra e venda.
B - Os Lotes A, B e C nunca foram certificados por Alvará emitido pela Câmara Municipal de Sintra - logo o loteamento é nulo.
C - Para as áreas constantes das plantas juntas aos Autos nos lotes A, B e C foram aprovadas os processos de licenciamento …..
D - A Ré levantou a licença de construção nº …. relativamente aos Processo nº …, relativas aos Lote A e B, vide doc. n° 1 e 2 juntas à Contestação.
E - As obras começadas pela Ré foram embargadas na pessoa do Autor B no dia 27/03/1996 - vide Autos de Embargos.
F - De acordo com os documentos juntos aos Autos e emitidos pela Câmara Municipal, de Sintra, INAG e Sentença do Tribunal Administrativo e Fiscal de Lisboa, é certo que nos lotes do contrato nunca se pode construir.
G - Logo há impossibilidade do cumprimento do contrato e mesmo que houvesse mora a mesma não era imputável à Ré - artigo 790 e 797 do Código civil.
H - Nos contratos bilaterais como é o caso do dos Autos, quando uma das prestações se torna impossível fica o devedor desobrigado da contraprestação e tem o direito, se já a tiver realizado, de exigir a sua satisfação nos termos prescritos para o enriquecimento sem causa - art. 473 a 482 do Código Civil.
I - E a impossibilidade originária da prestação produz a nulidade do negócio jurídico - artigo 410 n° 1 do Código Civil.
J - Quando da notificação judicial a fixar prazo para a marcação da escritura, a Ré concordou em efectuar a mesma e fixou um prazo para que os documentos do loteamento lhe fossem entregues a tempo de diligenciar no sentido da liquidação da Sisa- IMT.
Os Autores não enviaram os documentos e não responderam e a Ré escreveu a pedir para ser contactado para se resolver ou renegociar o contrato.
Logo há incumprimento dos vendedores - relativamente ao contrato - nesse sentido se pronuncia o STJ por acórdão de 27/01/2005.
K - Pelo facto das obras terem sido embargadas e não se poder nunca construir no local - o contrato é nulo - artigo 280 nº 1 do Código Civil.
L - O presente contrato-promessa é relativo à venda de imóveis — incluindo um artigo urbano e três lotes para construção.
Para que o mesmo seja válido era obrigatório, o reconhecimento presencial das assinaturas, e a exibição da licença de utilização e a referência ao número de Alvará do loteamento. Tal não consta do contrato - logo há um vício formal - vício esse que gera a nulidade do contrato - artigos 220 e 286 ambos do Código Civil.
M - O Notário não podia lavrar a escritura, mesmo que a Ré tivesse comparecido, conforme foi alegado no ponto 8 desta alegações que aqui se dá por integralmente reproduzido por violação do disposto no artigo 58 do Código do Notariado e artigo 53 do Dec Lei n° 438/91 de 29/11.
M - A Ré investiu nos lotes (hortas) em causa mais de 95.354.073$00, ou seja aquilo que um Português médio leva 45 anos a ganhar.
Mas, mesmo assim, é acusado de não querer efectuar, a escritura e o facto das construções terem sido embargadas não é culpa dos AA.
É da Câmara.
Mas quem chamou a Câmara ao Processo foi a Ré - chamamento esse que foi indeferido.
Os AA nada fizeram.
E os Autores e os Técnicos que os acompanharam no licenciamento Municipal, tinham obrigação de conhecer as plantas e a legislação relativa à construção nas margens do Rio Jamor, por força do disposto nos artigo 58 n°2, alínea c), artigo 59 n° 1 e 3 do Dec Lei n° 448/91 de 29/11 e artigo 10 n° 1 do RJUE.
Logo, são responsáveis.
O - Do alegado no ponto 10 desta alegações, que aqui se dá por integralmente reproduzido as resposta aos quesitos 1, 2, 3, 4 e 8 terá de ser provado.
P- Logo o Tribunal ao decidir como decidiu violou o disposto nos artigos 668 n° 1 alínea b) c) e ) do C. P. Civil e ainda o disposto nos artigos 790 e 797 do Código Civil, 473 a 482 do Código Civil , 410 n° 1 do Código Civil, 220 e 286 do Código Civil, artigo 58 do Código do Notariado, e o artigo 58º nº 2 al. c) e 59 nº 1 e 3 do Dec. Lei nº 448/91 de 29/11 e ainda o artigo 1 nº 10 do RJUE.
Devendo ser revogada a douta sentença, por uma outra que julgue a acção improcedente e procedente a Reconvenção.
Os AA contra-alegaram, pugnando pela manutenção da decisão recorrida.
Admitido o recurso na forma, com o efeito e no regime de subida devidos, subiram os autos a este Tribunal da Relação, sendo que nada obstando ao conhecimento da apelação, cumpre decidir.
As questões essenciais a resolver são as de saber:
a) Se a decisão da matéria de facto deve ser alterada no sentido pretendido pela recorrente;
b) Se em face dos factos se verifica uma situação de incumprimento do contrato-promessa dos autos e se este é imputável a título de culpa a qualquer das partes.
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II. FUNDAMENTOS DE FACTO.
A 1.ª instância deu como provados os seguintes factos:
A. - Autores, na qualidade de primeiros contraentes e promitentes vendedores, e ré, na qualidade de segunda contraente e promitente compradora, subscreveram, em 08 de Janeiro de 1996, o instrumento particular denominado "Contrato-Promessa de Compra e Venda", cuja cópia consta de fls. 10 e 11 dos autos e cujo teor se dá por reproduzido, onde consta, para além do mais, "1.ª Os promitentes vendedores são donos legítimos possuidores de três lotes de terreno para construção sitos em Queluz, (…)
B. - No documento referido em A) e sob a cláusula 2.ª consta que "Os primeiros contraentes prometem vender livre de quaisquer ónus, encargos ou responsabilidades e a segunda contraente promete comprar os ditos lotes de terreno pelo preço de esc: 300.000.000$00 (trezentos milhões de escudos)".
C. - No documento referido em A) e sob a cláusula 3.ª consta que "Entre as partes, foram acordadas as seguintes condições de pagamento: a) nesta data, como sinal e princípio de pagamento, entregou a quantia de esc: 60.000.000$00 (sessenta milhões de escudos) da qual os primeiros contraentes dão, neste acto, a correspondente quitação, b) esc: 75.000.000$00 (setenta e cinco milhões de escudos) aquando da escritura de compra e venda de um dos lotes de terreno, a celebrar-se, no prazo de 180 dias, este prazo poderá prorrogar-se, por mais 90 dias, ficando a segunda contraente a pagar juros, calculados à taxa de 13%. c) esc: 100.000.000$00 (cem milhões de escudos) aguando da escritura de compra e venda de um outro lote de terreno, a celebrar-se, no prazo de 365 dias, este prazo poderá prorrogar-se por mais 90 dias, ficando a segunda contraente a pagar juros, calculados a 13%. d) O restante preço, no montante de esc: 65.000.000$00 (sessenta e cinco milhões de escudos) será pago aguando da outorga de escritura de compra e venda do último lote, a efectuar-se no prazo de 485 dias, este prazo poderá prorrogar-se por mais 90 dias, ficando a segunda contraente a pagar juros, calculados à taxa de 13%".
D. - No documento referido em A) e sob a cláusula 4.ª consta que "São da conta e responsabilidade da promitente compradora todos os encargos relativos à aquisição dos lotes a que o presente contrato se reporta, nomeadamente: a) sisa, escritura e registos; b) todas as infra-estruturas que deverão ser efectuadas: arruamentos, rede de águas e rede de esgotos domésticos e pluviais, EDP, TLP, e Gás e zonas verdes.
E. Fica a promitente compradora com autorização para iniciar as obras que achar necessárias, ficando responsável pelas mesmas".
F. - Com a outorga do documento referido em A), a ré passou a fruir dos lotes de terreno ali identificados, situação que se mantém.
G. - Em 31 de Março de 2000, a ré foi notificada, através de notificação judicial avulsa, para"...no dia 02 de Maio do ano de 2000, pelas onze horas, outorgar no 1º Cartório Notarial de Sintra, as escrituras prometidas, pagando o remanescente do preço em dívida e juros à taxa de 13% sobre as quantias devidas, contados da data em que cada uma dessas escrituras deveria ter sido outorgada de acordo com o estabelecido no contrato-promessa de compra e venda e constante, bem assim, do número três, als. b), c) e d) da presente notificação, sob pena de não o fazendo haver perda do interesse por parte dos notificantes em outorgar a compra e venda prometida e se verificar incumprimento definitivo imputável à notificada. Mais se requer que no acto da notificação a notificada seja questionada para dizer se aceita outorgar a escritura prometida e pagar o preço em falta, acrescidos dos juros devidos contados pela forma constante desta notificação, ou, para em caso de se não poder pronunciar no acto da notificação o fazer por meio de carta a expedir no prazo de 10 dias, contados da notificação, para o escritório do mandatário dos ora notificantes, (...), sob pena de o seu silêncio ser interpretado como recusa em outorgar a escritura prometida, o que envolve como consequência para a notificada a perda do sinal passado. Ainda se requer que em caso de aquiescência por parte da notificada em outorgar a escritura prometida fazer a entrega do conhecimento do pagamento da sisa, bem como de todos os demais elementos à escritura prometida necessários no escritório dos mandatários dos notificantes.
H. - A ré enviou aos autores, na pessoa do seu mandatário, e estes receberam, a carta datada de 28.04.2000, constante a fls. 18 dos autos, onde consta, para além do mais, "...Na sequência da m/carta datada de 04.04.2000 e do fax enviado pelo Sr. Dr. …, venho informar V. Exa de que os documentos solicitados, não foram entregues e como tal não iremos comparecer na escritura, por culpa imputável aos clientes de V.Exa, dado não terem tratado da documentação e legalização dos lotes até ao passado dia 15.04.2000. Dado o incumprimento da parte dos mesmos, agradecia contacto até ao próximo dia 15.05.2000, tendo em vista a resolução do contrato ou a renegociação do mesmo. (...) ".
I. - No dia 02.05.2000, não foi celebrada a escritura de compra e venda marcada no 1° Cartório Notarial de Sintra, tendo-se verificado a não comparência do representante da entidade compradora quer à hora marcada quer no restante período de trabalho daquele dia, conforme consta do documento de fls. 102 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido e integrado para todos os efeitos.
J. - A ré enviou aos autores, e estes receberam a carta datada de 04.04.2000, cujas cópias constam a fls. 47 a 58 dos autos, onde consta, para além do mais, "Na sequência da notificação judicial avulsa datada de 31.03.2000, (...), relativa ao contrato promessa de 08.01.96, venho informar V. Ex.ª de que pretendo comparecer no Cartório Notarial de Sintra, para efectuar a escritura. Para tal, agradeço que me envie para ... até ao dia 15.04.2000, os seguintes documentos: 1) certidões matriciais e prediais, donde conste a identificação dos lotes A, B, e C, do respectivo contrato, como lotes de terreno para a construção urbana; 2) certidão camarária donde conste o actual estado do processo camarário nº 2465/92, 2466/92 e 2464/92, todos da Câmara Municipal de Sintra, bem como da possibilidade de renovação dos alvarás de licença de construção nº 78/96 e 77/96 da mesma Câmara. (...)".
K. - A ré, em nome do autor B, levantou as licenças de construção nº 77 e nº 78 de 1996 na Câmara Municipal de Sintra, tendo pago a quantia de esc: 5.690.980$00 e esc: 7.356.490$00.
L. - A ré tem como objecto social a construção de casas para venda e prédios e revenda dos adquiridos para esse fim.
M. - Os lotes dos autos tinham aprovado a construção de 104 apartamentos.
N. - No dia 27.03.1996, foi elaborado o "Auto de Embargo" constante a fls. 146 dos autos, onde consta, para além do mais, "...Por força do despacho do Exm° Senhor Presidente datado de 25.03.1996, deve B, (...) na qualidade de titular do alvará de licença de construção, suspender imediatamente os trabalhos da obra, que constam de construção de dois prédios sitos nas traseiras da Avª Miguel Bombarda, confinando com a Avª General Humberto Delgado e com o Rio Jamor em Queluz, a que correspondem as licenças de construção n°s referentes aos processos nºs. A obra objecto do presente Auto de Embargo encontra-se em fase de início com a construção de pilares e enchimento de muralhas e está a ser executada após declaração de nulidade das deliberações camarárias que aprovaram os procs. determinando tal acto a nulidade das licenças de construção nº 77/96 e 78/96, tomada em reunião camarária de 13.03.1996. (...)".
O. - Nos lotes identificados em A), a ré fez a totalidade da muralha de betão a Nascente, a totalidade das fundações dos pilares e muralhas e parte do primeiro troço de pilares, tendo despendido nas mesmas, em mão-de-obra e material, a quantia de, pelo menos, esc: 22.307.103$00.
P. - A ré constrói cada prédio como o referido M) no prazo aproximado de, pelo menos, 1 ano.
Q. - Entre o ano de 1996 e 1999, a ré pretendia ter vendido todos os 104 apartamentos.
Matéria alterada e aditada pela decisão do recurso, conforme fundamentação infra:
R. Cada apartamento daria de lucro à ré quantia não inferior a € 18.479 em 1997, € 21.213 em 1998; € 20.139 em 1999 e € 16.814 em 2000.
S. Através do acordo referido em A) os autores pretendiam prometer vender e a ré pretendeu prometer comprar os identificados lotes de terreno com aprovação camarária do loteamento.
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III. FUNDAMENTOS DE DIREITO.
a) Da alteração da matéria de facto:
Pretende a recorrente se alterem as respostas aos quesitos 1, 2, 3, 4 e 8 da B. I. no sentido de se considerar provada a matéria vertida naqueles quesitos, nos quais se perguntava:
1.º Autores e Ré acordaram que os pagamentos e prazos acordados e descritos em C) ficavam dependentes da execução das obras de construção dos três lotes?
2.º Autores e ré acordaram que esta ficaria na posse dos terrenos para começar a construir de imediato e poder proceder a tais pagamentos com o dinheiro realizado com as vendas dos apartamentos ?
3.º Através do acordo referido em A) os autores pretendiam prometer vender e a ré pretendeu prometer comprar os identificados lotes de terreno com aprovação camarária do loteamento?
4° No momento da celebração do acordo referido em A), os autores tinham conhecimento que o terreno não era suficiente para permitir a aprovação camarária do loteamento e a construção dos edifícios ?
8.º Cada apartamento daria de lucro à ré quantia não inferior a esc: 5.000.000$00 ?
Importa se diga, antes de mais, que a decisão sobre a matéria de facto, pode ser alterada pelo Tribunal da Relação nos casos excepcionais, previstos no art. 712º do CPC, de constarem do processo todos os elementos de prova, que serviram de base às respostas, ou de ter ocorrido gravação dos depoimentos prestados e ter sido impugnada, nos termos do artigo 690º-A, a decisão com base neles proferida ou de os elementos fornecidos pelo processo imporem uma resposta insusceptível de ser destruída por quaisquer outros meios de prova, ou ainda de o recorrente apresentar documento novo superveniente, que, por si só, seja suficiente para destruir a prova em que a resposta assentou.
No caso vertente, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados e tendo a decisão sobre a matéria de facto sido impugnada nos termos do artigo 690º-A, isto é, tendo os recorrentes especificado os factos que consideram incorrectamente julgados e indicado aqueles que pretende ver provados, bem assim indicado meios probatórios para o efeito - depoimento de testemunhas e documentos - nada obsta a que se conheça da questão da alteração das respostas produzidas aos pontos acima referidos.
Ora, analisadas as provas produzidas, considera-se que as respostas produzidas aos quesitos 1.º, 2.º e 4º, não merecem qualquer reparo, apesar da prova testemunhal que sobre os mesmos foi produzida. Com efeito, no que respeita aos dois primeiros quesitos, reportam-se os mesmos a matéria que pretensamente teria sido acordada em sede do contrato-promessa dos autos. Mas, o contrato-promessa de celebração de um contrato de compra e venda de bens imóveis é um contrato formal, que deverá ser realizado por documento assinado por ambas as partes (art. 410º do CC), como, de resto, no caso dos autos aconteceu.
A matéria sobre que recaem os dois referidos quesitos é matéria que sendo atribuída a um pretenso acordo das partes no âmbito daquele contrato não foi, todavia, nele vertida.
Por isso, apenas se pode considerar provada na medida em que decorra do documento escrito formalístico do contrato, pois que se a declaração negocial, por disposição da lei ou estipulação das partes, houver de ser reduzida a escrito ou necessitar de ser provada por escrito, não é admitida prova testemunhal sobre a mesma (art. 393º/1 do CC).
Deste modo considera-se que as respostas produzidas sobre os aludidos quesitos não parece merecer qualquer discordância.
E o mesmo se diga em relação à matéria do quesito 4°, que foi contraditada pelo depoimento das testemunhas António, F e A, além de ela mesma estar em certa contradição com o que resulta de outros factos tidos por assentes.
No que respeita à matéria do quesito 3.º, onde se perguntava se através do acordo referido em A) os autores pretendiam prometer vender e a ré pretendeu prometer comprar os identificados lotes de terreno com aprovação camarária do loteamento, pretende a recorrente se dê como provada esta matéria e tem razão. Com efeito, tal matéria decorre à evidência das cláusulas 1.ª e 4.ª do contrato-promessa, pelas quais se vê que o objecto do contrato era a compra e venda de três lotes de terreno para a construção, a levar a efeito pela recorrente, sobre a qual recaíam os encargos com as infra-estrutura da mesma construção, matéria que, de resto, é corroborada pelo depoimento das testemunhas citadas.
Finalmente, quanto ao quesito 8º igualmente assiste razão à recorrente, pois que com base no laudo dos peritos de fls. 420 e ss. é de considerar assente que cada apartamento daria de lucro à ré quantia não inferior a € 18.479 em 1997, € 21.213 em 1998; € 20.139 em 1999 e € 16.814 em 2000. Nada há que contrarie aquele laudo, pelo que o tribunal não pode deixar de o aceitar como meio de prova adequado sobre a matéria que versou.
Deste modo, altera-se a decisão sobre a matéria de facto, aditando-se à facticidade assente a seguinte:
R. Cada apartamento daria de lucro à ré quantia não inferior a € 18.479 em 1997, € 21.213 em 1998; € 20.139 em 1999 e € 16.814 em 2000.
S. Através do acordo referido em A) os autores pretendiam prometer vender e a ré pretendeu prometer comprar os identificados lotes de terreno com aprovação camarária do loteamento.
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b) Quanto à decisão de direito:
Coloca-se como essencial questão a dirimir a de saber se em face dos factos se verifica uma situação de incumprimento do contrato-promessa dos autos e se este é imputável a título de culpa a qualquer das partes.
Esta é a questão primordial que se suscitava na acção e se continua a colocar no recurso e pela sua solução, como abaixo se verá, ficam prejudicadas outras questões com esta conexas e que a apelante até apenas veio suscitar através do recurso, como a da nulidade do contrato, e das quais nem havia de conhecer por se tratar de questões novas, como bem salientam os apelados nas suas doutas contra-alegações.
Como é sabido, é princípio geral do direito das obrigações que os contratos devem ser cumpridos, dado que assim o estabelece o art. 406º/1, do Código Civil, ou, mais precisamente, que “o contrato deve ser pontualmente cumprido e só pode modificar-se ou extinguir-se por consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei”.
O cumprimento pontual do contrato satisfaz-se não só com o sentido mais restrito de cumprimento “a tempo”, mas também e sobretudo com o significado mais abrangente de cumprimento “ponto por ponto”, em toda a linha da prestação, a que o devedor se encontra adstrito, satisfazendo-se integralmente todos os deveres dele decorrentes.
Deste modo, a parte que livremente se comprometeu não se pode haver por desonerada da obrigação assumida, sem que nisso dê assentimento o legítimo credor da prestação ou sem que esta se tenha tornado impossível.
E sendo o contrato bilateral ou sinalagmático, isto é, um contrato em que as partes se obrigaram reciprocamente, fica, cada uma delas, credora e devedora da outra, dele nascendo duas obrigações contrapostas e com objectos diferentes.
Deste modo, no que respeita ao não cumprimento da obrigação por parte de um dos contraentes, diz o art. 428º, n.º 1 do CC que “se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efectuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo”. Trata-se da denominada “exceptio non adimpleti contractus”.
E deve ser assim porque, como ensina o Prof. I. Galvão Telles, “essas duas obrigações, oriundas da mesma fonte, estão ligadas entre si: são interdependentes. Esta interdependência significa que, se uma das obrigações não for cumprida, a outra não o será também. Tal doutrina é aplicável tanto na hipótese de inexecução culposa como na de inexecução casual” in Direito das Obrigações, 7ª ed. pg. 450..
Na incontestável opinião do mesmo mestre o princípio da interdependência das obrigações sinalagmáticas comporta as seguintes aplicações: “a) enquanto um dos contraentes não cumpre a sua obrigação, o outro pode legitimamente recusar-se a cumprir a dele ... b) se uma das partes desrespeita o acordo, a outra tem o direito de pôr termo a este ... c) se uma das obrigações se extingue casualmente a outra extingue-se também ...” ob. cit. pg. 451-452. .
Acresce que um dos meios da extinção das obrigações, com a consequente exoneração do obrigado, é a impossibilidade superveniente da prestação, por facto não imputável ao devedor. Com efeito, dispõe o artigo 790°, n.º 1, do C. Civil que "a obrigação extingue-se quando a prestação se torna impossível por causa não imputável ao devedor".
A prestação torna-se impossível, quando por qualquer razão ou circunstância, o comportamento exigível ao devedor em face do conteúdo da obrigação se tornou inviável. Acontece que a impossibilidade que exonera o devedor carece de ser superveniente, objectiva e definitiva, ou seja, uma impossibilidade absoluta, pois que só esta libera o devedor e não a mera impossibilidade relativa, que se identifique com a “difficultas prestandi” ou “económica”.
Como salienta Antunes Varela, “para que a obrigação se extinga, é necessário, segundo a letra e o espírito da lei, que a prestação se tenha tornado verdadeiramente impossível, seja por determinação da lei, seja por força da natureza (caso fortuito ou de força maior) ou por acção do homem. Não basta que a prestação se tenha tornado extraordinariamente onerosa ou excessivamente difícil para o devedor, como pode suceder com frequência nos períodos de mais acentuada inflação monetária ou de súbita valorização de certos produtos” In “Das Obrigações em Geral”, Vol. II, 7.ª ed. Pg.68.
Acresce que nos contratos bilaterais quando uma das prestações se torne impossível, fica o credor desobrigado da contraprestação e tem direito, se já a tiver realizado, de exigir a sua restituição nos termos prescritos para o enriquecimento sem causa (art. 795º/1 do CC).
No que respeita ao contrato-promessa, como se sabe, gera este a obrigação de negociar, ou seja, a obrigação de emitir a declaração de vontade correspondente à celebração do contrato prometido, sendo que o devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado (art. 762º/1 do CC).
Por isso, “se alguém se tiver obrigado a celebrar certo contrato e não cumprir a promessa, pode a outra parte, na falta de convenção em contrário, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, sempre que a isso se não oponha a natureza da obrigação assumida” (art. 830º/1 do CC).
E no caso do promitente-comprador haver constituído sinal a favor do promitente-vendedor, verificando-se a mora no cumprimento por parte do último, pode o primeiro, em alternativa, requerer a execução específica do contrato, se esta for possível, ou exigir a restituição do sinal em dobro (art. 442º/2/3 do mesmo CC).
Porém, a doutrina e a jurisprudência têm entendido, com acentuada predominância, que a exigência da restituição do sinal em dobro pressupõe o incumprimento definitivo do contrato-promessa, não bastando a simples moraV. Calvão da Silva em "Sinal e Contrato-Promessa", 11ª ed., pgs. 115 e segs., e os Autores e arestos aí citados, salientando-se, entre estes, os proferidos pelo S.T.J. em 02/05/85 em B.M.J. nº. 347, pgs. 375 e 26/11/99 na C.J. - Acs. S.T.J. - Ano VIII, 1, pgs. 72.. Ainda que sejam de assinalar as vozes discordantes, pelo menos, de Antunes Varela e de Almeida Costa. Segundo o último, no contrato-promessa “…a parte inocente, uma vez verificada a mora, pode prevalecer-se das consequências desta ou exercer o direito potestativo de transformá-la, de imediato, em não cumprimento definitivo, sem observância de qualquer dos pressupostos indicados no n.º 1 do art. 808”in “Contrato-Promessa”, Almedina, pg. 78..
Verifica-se a falta de cumprimento nos casos em que a prestação, não tendo sido efectuada, já não é realizável porque se tornou impossível (art. 801º a 803º), ou porque perdeu todo o seu interesse para o credor (art. 808º).
E tendo-se em atenção, como se tem entendido no Supremo TribunalCf., entre outros, o Ac. de 24.10.1995, in CJ- Acs. do S.T.J. - Ano III, tomo III, pag. 78 e segs. que as expressões "deixar de cumprir a obrigação" e "não cumprimento do contrato", constantes no nº 2 do art. 442º, revelam o significado de não cumprimento definitivo; que as indemnizações nesse preceito fixadas têm natureza compensatória, o que pressupõe a resolução ou extinção do contrato; e que a simples mora apenas constitui o devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor (art. 804º/1), os quais são determinados nos termos gerais, dos art.s 562º e ss. Cf. A. Varela, in "Das Obrigações em Geral", vol. II, 4ª ed. pag. 116., conclui-se que a aplicação das sanções previstas no art. 442º, entre as quais se inclui a restituição do sinal em dobro, pressupõe o incumprimento definitivo do contrato-promessa.
No caso de haver lugar à devolução do sinal em dobro, decorre do n.º 4 do artigo 442° que, salvo existindo convenção das partes em contrário, pelo não cumprimento do contrato, não haverá lugar a qualquer outra indemnização, sendo esta a única sanção da parte faltosa pelos danos causados pelo referido não cumprimento Cf. Menezes Leitão, Direito, das Obrigações. Vol. I, 5.ª ed-, pag. 241; Antunes Varela, Das Obrigações em Geral. Vol. I, 8.ª, ed., pág. 370, sobre o contrato-promessa. 2ª. ed., pág, 69; Almeida Costa, Direito das Obrigações, 4.ª, ed., pág. 284; Inocêncio Galvão Telles, Manual dos Contratos em Geral 4.ª ed., pág. 230, Direito das Obrigações. 6.ª ed., pág. 113 e 114; SILVA, Calvão da Silva, Ob. Cit. 11.ª ed., pág, 144 a 146)..
No caso dos autos está em causa o não cumprimento de um contrato-promessa, em que a não realização da escritura da compra e venda prometida, por cada uma das partes é imputada à outra, ambas se batendo pela procedência do pedido que formulam e pela improcedência do pedido da parte contrária.
E no entender da sentença recorrida o incumprimento do contrato em causa é imputável à ré, ora recorrente, com a consequente perda de interesse por parte dos autores dado o tempo entretanto decorrido e a não comparência da ré na outorga escritura pública. Nesse entendimento, julgou-se a acção procedente e improcedente o pedido reconvencional.
Ora, não parece de perfilhar a solução da sentença sindicada, nem de seguir o raciocínio desenvolvido para se chegar a uma conclusão que não decorre das premissas, por não ser sustentável mesmo em face da facticidade que foi considerada assente pela 1.ª instância.
Com efeito, está fora de discussão razoável que o contrato-promessa dos autos teve por objecto a celebração de negócio de compra e venda de 3 lotes de terreno para construção com a devida aprovação camarária e emissão do respectivo alvará.
Na verdade, logo na 1.ª cláusula do contrato se fez exarar que “os promitentes vendedores são donos legítimos possuidores de três lotes de terreno para construção sitos em Queluz ….”.
Quer dizer: são os próprios promitentes-vendedores que declaram que são donos e legítimos possuidores de três lotes de terreno para construção.
Na mesma cláusula, a seguir à identificação de cada lote, refere-se e identifica-se o processo que cada um deles possuía na Câmara Municipal de Sintra, obviamente reportando-se ao processo de licenciamento da construção.
Na cláusula 2.ª do mesmo contrato fez-se constar que os primeiros contraentes prometiam vender livre de quaisquer ónus, encargos ou responsabilidades e a segunda contraente prometia comprar os ditos lotes de terreno pelo preço de esc: 300.000.000$00 (trezentos milhões de escudos), valor que apenas faria sentido estando em causa lotes de terreno licenciados para a construção.
Mas a cláusula 4.ª corrobora a mesma ideia ao fazer constar que eram da conta e responsabilidade da promitente-compradora todos os encargos relativos à aquisição dos lotes a que o presente contrato se reporta, nomeadamente todas as infra-estruturas que deveriam ser efectuadas: arruamentos, rede de águas e rede de esgotos domésticos e pluviais, EDP, TLP, e Gás e zonas verdes. E que ficava a promitente-compradora com autorização para iniciar as obras que achar necessárias, ficando responsável pelas mesmas.
E o certo é que na sequência do contrato-promessa celebrado, a ré, em nome do autor B, levantou as licenças de construção nº e nº de 1996 na Câmara Municipal de Sintra, tendo pago a quantia de esc: 5.690.980$00 e esc: 7.356.490$00, sendo que também provado ficou que os lotes dos autos tinham aprovada a construção de 104 apartamentos.
É, pois, inquestionável que aquando da celebração do contrato em causa os apelados quiseram vender e apelante quis comprar os identificados lotes de terreno devidamente licenciados pela Câmara Municipal para construção, como, de resto, se considera definitivamente assente depois de analisadas todas as provas produzidas.
Aliás, era nessa condição que os lotes em causa se encontravam no momento em que o contrato-promessa foi celebrado.
E não terá sido por razão diversa que a promitente-compradora desde logo meteu mãos à obra iniciando a construção.
Sucede que a Câmara Municipal de Sintra, após ter licenciado a construção, resolveu declarar a nulidade das deliberações camarárias que aprovaram os procs. …, respeitantes aos lotes dos autos e, consequentemente, determinando também a nulidade das respectivas licenças de construção e procedeu a embargo da obra que já se encontrava em curso.
Em face desta matéria factual entendeu-se na sentença que o embargo da obra iniciada pela ré e os fundamentos da mesma e, a eventualidade de não poder ser realizada a construção dos 104 apartamentos como já estava aprovado pela Câmara Municipal de Sintra, são factos e eventuais decisões camarárias, posteriores à realização do negócio plasmado no contrato-promessa celebrado entre autores e ré, e relativamente aos quais os autores são totalmente alheios, sendo certo que a ré não logrou fazer prova que os autores, antes da subscrição do contrato-promessa, tinham conhecimento que o terreno não era suficiente para permitir a aprovação camarária para construção dos edifícios.
E deste entendimento se parte para se concluir que a ré não só não compareceu à realização da escritura do contrato prometido tal como estava obrigada, como também não tinha fundamento para tal. E, tendo os autores perdido o seu interesse na realização do negócio, existia incumprimento por parte da ré.
Assim sendo, ainda nos termos da sentença, existiria fundamento para a resolução do contrato-promessa por facto imputável à ré, tendo os autores o direito de fazer seu o sinal entregue, por força do clausulado no contrato-promessa e do disposto no n° 2 do art° 442°, do Cód. Civil, bem como o direito de pedirem, como pedem, a restituição da coisa objecto do contrato-promessa.
Ora, não se pode, de forma alguma, subscrever o entendimento seguido na sentença.
Desde logo não se vê por que se imputa a responsabilidade pelo não cumprimento do contrato à apelante e não aos apelados, como não se veria se se tivesse imputado aos apelados e não à apelante.
É que parece de uma evidência apodíctica que tendo a Câmara Municipal de Sintra anulado os alvarás de autorização da construção e até embargado a obra, os apelados deixaram de possuir lotes de terreno destinados à construção e por tal motivo não podiam em contrato definitivo de compra e venda celebrar com a apelada a venda de lotes com tal característica ou finalidade.
Apesar disso, em 31 de Março de 2000, os apelados fizeram notificar a apelante, através de notificação judicial avulsa, para no dia 2 de Maio do ano de 2000, pelas onze horas, outorgar, no 1º Cartório Notarial de Sintra, as escrituras prometidas, pagando o remanescente do preço em dívida e juros.
Que escrituras é que desejariam ver outorgadas ? Certamente que não eram as dos lotes para construção, com alvará aprovado, porque esses já não possuíam.
Em face de tal notificação, a apelante enviou aos apelados, e estes receberam, a carta datada de 04.04.2000, fazendo constar, para além do mais, "na sequência da notificação judicial avulsa datada de 31.03.2000, (...), relativa ao contrato promessa de 08.01.96, venho informar V. Ex.ª de que pretendo comparecer no Cartório Notarial de Sintra, para efectuar a escritura. Para tal, agradeço que me envie para ... até ao dia 15.04.2000, os seguintes documentos: 1) certidões matriciais e prediais, donde conste a identificação dos lotes A, B, e C, do respectivo contrato, como lotes de terreno para a construção urbana; 2) certidão camarária donde conste o actual estado do processo camarário nº …, todos da Câmara Municipal de Sintra, bem como da possibilidade de renovação dos alvarás de licença de construção nº da mesma Câmara. (...)".
Lógica e irrepreensível a exigência da apelante. Se o contrato-promessa dizia respeito a lotes de terreno para construção devidamente licenciados não podia o contrato prometido ter por objecto coisas distintas e, por isso, era exigível dos apelados que fornecessem os documentos necessários para a realização da escritura de acordo com o que haviam prometido vender.
Como os apelados não forneceram, como não podiam fornecer, os aludidos documentos, a apelante enviou aos apelados, na pessoa do seu mandatário, e estes receberam, a carta datada de 28.04.2000, constante a fls. 18 dos autos, onde consta, para além do mais, "...na sequência da m/carta datada de 04.04.2000 e do fax enviado pelo Sr. Dr., venho informar V. Exa de que os documentos solicitados, não foram entregues e como tal não iremos comparecer na escritura, por culpa imputável aos clientes de V.Exa, dado não terem tratado da documentação e legalização dos lotes até ao passado dia 15.04.2000. Dado o incumprimento da parte dos mesmos, agradecia contacto até ao próximo dia 15.05.2000, tendo em vista a resolução do contrato ou a renegociação do mesmo”.
Ora, perante os factos descritos não se pode concluir, como se concluiu na sentença, que houve incumprimento do contrato por parte da apelante, por esta não ter comparecido no Cartório Notarial na data marcada pelos apelados para outorgar na escritura de compra e venda, uma vez que a apelante não tinha obrigação de comprar senão os lotes de terreno para construção constantes do contrato-promessa e esses os apelados já não podiam vender, por a Câmara Municipal ter anulado os alvarás que havia concedido e até embargado a construção já em curso.
Por isso, foi inteiramente justificada a atitude da apelante ao recusar comparecer à escritura, não lhe podendo ser assacada qualquer responsabilidade pelo não cumprimento do contrato prometido.
E não vale a pena os apelantes virem agora tentar demonstrar, na sequência de uma sentença algo imponderada, que afinal o que haviam prometido vender eram artigos matriciais, como constava do contrato-promessa e não lotes de terreno aprovados para construção, pois que já se demonstrou à saciedade que o que decorre do contrato-promessa e da restante prova é que o objecto do contrato eram lotes de terreno, devidamente licenciados, para construção de 104 apartamentos. Só assim teria a apelante aceitado pagar 300.000 contos por 3 parcelas de terreno de parca dimensão.
De resto, como os apelados bem sabem, pois que, de contrário, nem teriam perdido tempo e dinheiro a impugnar a deliberação camarária que anulou os alvarás junto dos tribunais administrativos, como está documentado nos autos.
O que dificilmente se compreende é que sabendo que não podiam cumprir com o prometido, apesar disso, notificaram a apelante para outorgar na escritura, o que só poderia ser para adquirir os famigerados lotes, que, afinal, já não tinham qualquer existência jurídica como lotes para construção, ou seja, para os apelados o que passou a interessar foi transmitir à apelante, que tem como objecto social a construção de prédios para venda, os terrenos onde os lotes estavam implantados e receber 300.000 contos, indiferentes a que a apelante neles apenas pudesse vir a plantar batatas, em vez de implantar prédios para habitação, o que em nada abona a sua boa fé na negociação.
Claro que perante a situação a apelante, conhecedora de não ser juridicamente possível efectuar uma transferência da titularidade de um direito de propriedade sobre lotes que não tinham existência jurídica, reagiu, provocando os apelados a apresentarem a documentação necessária para ser efectuada a escritura da transmissão de lotes para construção com aprovação camarária. E não tendo estes apresentado aquilo de que não dispunham, nem podiam dispor, não se apresentaram à escritura. E passando, nesse contexto, a apelante a invocar incumprimento da parte dos apelados.
E, assim, surgiu a presente acção em que cada uma das partes imputa o incumprimento do contrato à outra, procurando daí retirar consequências, para os apelados no sentido da procedência da acção e para a apelante no da procedência da reconvenção, ambas pugnando pela improcedência do petitório adverso.
Sucede que o caso dos autos integra em nosso entender uma hipótese de impossibilidade superveniente, objectiva e definitiva, de cumprimento do contrato por razões estranhas à vontade das partes, pois que tendo a Câmara Municipal, num primeiro momen to, aprovado para construção os lotes de terreno objecto do contrato-promessa, mas posteriormente tendo anulado o seu licenciamento, obviamente que se mostrava inviabilizada a celebração do contrato de compra e venda desses mesmos lotes com a finalidade constante do contrato-promessa de lotes para a construção.
O incumprimento, como vimos, não pode ser imputado à apelante.
Mas também não se vê que deva ser atribuído aos apelados, muito embora tenham sido estes que promoveram o licenciamento dos lotes e a sua venda para construção, aos mesmos cabendo saber se a construção era viável e diligenciar pela obtenção do respectivo alvará.
O certo é que nesta matéria nada há de provado que leve a concluir que os apelados não tenham agido com a diligência devida e de boa fé no desiderato prosseguido.
Concluindo-se que o cumprimento do contrato se tornou impossível por facto que não é imputável a nenhuma das partes, ambas ficaram desobrigadas da contraprestação a que a outra tinha direito, havendo lugar, quanto ao já cumprido, à sua restituição nos termos prescritos para o enriquecimento sem causa (art. 795º/1 do CC).
Assim, considerando o pedido formulado pelos apelados, há que lhes reconhecer direito, tal como foi reconhecido na sentença, mas por fundamento distinto, à restituição da posse dos lotes objecto do contrato prometido, identificados no art. 1° da petição inicial, os quais a apelante conserva no seu uso e fruição. Mas não lhes assiste o direito de fazer sua a quantia de que, a título de sinal, a apelante lhes entregou, quantia que à apelante deve ser restituída.
Por sua vez, a apelante pediu na sua reconvenção 120.000.000$00 pela restituição do sinal em dobro; 13.047.470$00 pelas licenças que levantou em nome de apelado A. B; 22.307.103$00 gastos em material e mão-de-obra e 260.000.000$00 por lucros cessantes.
Deste petitório tem direito à restituição do sinal, mas em singelo e não em dobro, por não haver incumprimento por parte dos apelados, isto é, à quantia em Euros equivalente a 60.000.000$00 e à quantia respeitante às licenças que foram requeridas pelos apelados, sendo o pagamento da sua responsabilidade, equivalente em Euros a 13.047.470$00.
Mas não tem direito às restantes quantias pedidas, por o incumprimento do contrato não ser de imputar aos apelados, como se viu. De resto, mesmo que houvesse incumprimento por partes dos apelados, a apelante apenas teria direito, por força de tal incumprimento, à restituição do sinal em dobro, a menos que tivesse sido estabelecida no contrato-promessa qualquer cláusula penal de modo a cobrir o ressarcimento dos gastos na obra e dos lucros cessantes, o que no caso se não verificou.
Na medida do que fica definido merecem a acção e a reconvenção procedência e, na parte restante improcedência, com condenação e absolvição em conformidade, pelo que,
Procedem, por isso, parcialmente as conclusões do recurso, sendo de alterar a decisão recorrida.
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IV. DECISÃO:
Em conformidade com os fundamentos expostos, concede-se parcial provimento à apelação e altera-se a decisão recorrida, no sentido de condenar a apelante apenas a restituir aos apelados a posse dos lotes objecto do contrato prometido e condenam-se os apelados a pagar à apelante a quantia global equivalente em Euros a 73.047.470$00. No mais contra si pedido fica absolvida cada uma das partes.
Custas nas instâncias em conformidade com o decaimento.
Lisboa, 31 de Janeiro de 2008. ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA:
I. OBJECTO DO RECURSO E QUESTÕES A SOLUCIONAR.
No Tribunal Cível da Comarca de Lisboa, A, B, C e D, intentaram a presente acção declarativa, com processo ordinário, contra Sociedade E, pedindo que:
- seja declarada a resolução do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre autores e ré, por incumprimento desta;
- seja declarado que aos autores assiste o direito de fazer sua a quantia de que a título de sinal a ré lhes fez entrega;
- seja a ré condenada a fazer entrega aos autores, livre e desembaraçados, dos prédios objecto do contrato prometido, identificados no art. 1° da petição inicial, os quais conserva no seu uso e fruição.
Alegaram, para tanto e em síntese, que:
- Com data de 08.01.1996, os autores outorgaram com a ré um contrato-promessa de compra e venda, mediante o qual prometeram vender-lhe, e esta prometeu comprar-lhes, os seguintes imóveis: a) um prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Queluz sob o n°, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o art. a que se refere o processo n° da Câmara Municipal de Sintra; b) um prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Queluz sob o n°, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o art., secção D, a que se refere o processo n° da Câmara Municipal de Sintra; c) um prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Queluz sob o n°, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o art. , secção D, a que se refere o processo n° da Câmara Municipal de Sintra;
- A venda foi prometida fazer pelos autores à ré livre de ónus, encargos ou responsabilidades, sendo o preço prometido de esc: 300.000.000$00;
- Com a outorga do contrato-promessa a ré fez entrega aos autores, a título de sinal e princípio de pagamento, da quantia de esc: 60.000.000$00;
- Ficou estabelecido entre as partes que 180 dias decorridos sobre o contrato-promessa seria outorgada a escritura de compra e venda de um dos três prédios prometidos, devendo com ela a ré fazer a entrega aos autores da quantia de esc: 75.000.000$00;
- Ficou igualmente convencionado que decorridos 365 dias sobre o contrato-promessa deveria ser outorgada a escritura de compra e venda do segundo de um dos três prédios, devendo com ela a ré fazer a entrega aos autores da quantia de esc: 100.000.000$00;
- O remanescente do preço, no montante de esc: 65.000.000$00 deveria ser entregue pela ré aos autores com a outorga da escritura do último dos três prédios prometidos, a qual deveria ser outorgada no prazo de 485 dias contados da celebração do contrato-promessa de compra e venda;
Entre os autores e a ré foi estabelecido que qualquer dos prazos referidos poderia ser excedido por noventa dias, o que determinaria em caso de tal acontecer a obrigação pela ré de pagar juros aos autores sobre a quantia em dívida, calculados à taxa de 13% ao ano;
- Com a outorga do contrato-promessa de compra e venda a ré passou a usar e a fruir, em exclusividade, os prédios, situação que se mantém até ao presente;
- Por repetidas vezes os autores interpelaram a ré para esta outorgar as escrituras de compra e venda prometidas, pagando o remanescente do preço devido, bem como os juros de mora devidos;
- A ré nunca se dispôs a outorgar as escrituras prometidas, mesmo depois de ter sido notificada por notificação judicial avulsa;
- A ré definitivamente incumpriu o contrato-promessa, verificando-se perda do interesse dos autores na realização da prestação.
Contestando, a ré pediu a improcedência da presente acção, bem como a procedência da reconvenção deduzida, com a consequente condenação dos autores a pagarem à ré uma indemnização global no valor de esc: 415.354.573$00, acrescida de juros de mora a contar da data da notificação da contestação e até efectivo e integral pagamento.
Alegou, para tanto e em síntese, que:
- A ré prometeu adquirir três lotes de terreno para construção, os quais tinham projectos aprovados para a construção de 104 apartamentos, o que constituía o objecto do contrato-promessa;
- Os prazos estabelecidos no contrato-promessa ficaram dependentes da execução das obras de construção dos três lotes, pelo que a ré ficou na posse dos terrenos, na condição de começar a construir de imediato, para efectuar vendas de apartamentos e realizar dinheiro para efectuar os pagamentos nos prazos acordados;
- A ré iniciou as obras, tendo em 26.01.1996, levantado e pago do seu bolso as licenças de construção relativas aos processos camarários, a quantia global de esc: 13.047.470$00;
- Acontece que tal obra foi embargada pela Câmara Municipal de Sintra, pelo que deixou de haver objecto do contrato;
- Os autores sabiam perfeitamente que venderam à ré três lotes de terreno para construção sem terem aprovado qualquer loteamento e sem terem terreno para a execução do mesmo e construção dos edifícios;
- A ré avisou os autores que iria comparecer na escritura desde que enviassem até ao dia 15.04.2000 as certidões matriciais e prediais dos lotes A, B e C do contrato, como lotes de terreno para construção urbana e certidão camarária onde constasse o estado dos processos camarários e a possibilidade de renovação dos alvarás de licença;
- Mas, como tais documentos não foram enviados à ré, ou ao seu mandatário, a ré avisou os autores de que não compareceria na escritura por culpa imputável aos mesmos, razão pela qual deverão os autores pagar à ré o dobro do sinal;
- Em tais lotes a ré fez diversas obras de aterro e desaterro, fundações, muralhas e pilares, tendo gasto nas mesmas, em material e mão-de-obra, quantia não inferior a esc: 22.307.103$00;
- A ré tem como objecto principal a compra e venda e construção de imóveis para venda;
- Os lotes em causa nos autos tinham aprovado a construção de 104 apartamentos;
- A ré constrói cada prédio como os constantes dos autos no prazo aproximado de um ano, pelo que em três anos estariam todos os apartamentos construídos;
- Se a obra dos autos não tivesse sido embargada a ré teria construído e realizado o dinheiro da venda de todos os apartamentos;
- Cada apartamento daria de lucro à ré a quantia de 2.500 contos, pelo que a ré deixou de auferir a título de lucros cessantes a quantia de 260.000 contos. No mais, impugnou os factos alegados pelos autores.
Os autores apresentaram réplica, pedindo a improcedência do pedido reconvencional e mantendo a posição já defendida na petição inicial.
Alegaram, para tanto, que:
- Quando a ré prometeu aos autores comprar os identificados prédios e estes prometeram vender, a ré sabia que em consequência desse contrato lhe seriam transmitidos os direitos e as obrigações que resultassem para o promotor dos processos de construção já referenciados.
No mais, impugnaram os factos alegados pela ré.
Prosseguiram os autos os seus trâmites, sendo proferido despacho saneador e elaborada a especificação e a base instrutória e, por fim, procedeu-se a audiência de discussão e julgamento, sendo depois proferida sentença, julgando a acção procedente e improcedente a reconvenção.
Inconformada com a decisão, veio a R. interpor recurso para este Tribunal da Relação, apresentando doutas alegações, com as seguintes CONCLUSÕES:
A – Os AA prometeram vender os lotes A, B, e C – Cláusula 1 do contrato-promessa de compra e venda.
B - Os Lotes A, B e C nunca foram certificados por Alvará emitido pela Câmara Municipal de Sintra - logo o loteamento é nulo.
C - Para as áreas constantes das plantas juntas aos Autos nos lotes A, B e C foram aprovadas os processos de licenciamento …..
D - A Ré levantou a licença de construção nº …. relativamente aos Processo nº …, relativas aos Lote A e B, vide doc. n° 1 e 2 juntas à Contestação.
E - As obras começadas pela Ré foram embargadas na pessoa do Autor B no dia 27/03/1996 - vide Autos de Embargos.
F - De acordo com os documentos juntos aos Autos e emitidos pela Câmara Municipal, de Sintra, INAG e Sentença do Tribunal Administrativo e Fiscal de Lisboa, é certo que nos lotes do contrato nunca se pode construir.
G - Logo há impossibilidade do cumprimento do contrato e mesmo que houvesse mora a mesma não era imputável à Ré - artigo 790 e 797 do Código civil.
H - Nos contratos bilaterais como é o caso do dos Autos, quando uma das prestações se torna impossível fica o devedor desobrigado da contraprestação e tem o direito, se já a tiver realizado, de exigir a sua satisfação nos termos prescritos para o enriquecimento sem causa - art. 473 a 482 do Código Civil.
I - E a impossibilidade originária da prestação produz a nulidade do negócio jurídico - artigo 410 n° 1 do Código Civil.
J - Quando da notificação judicial a fixar prazo para a marcação da escritura, a Ré concordou em efectuar a mesma e fixou um prazo para que os documentos do loteamento lhe fossem entregues a tempo de diligenciar no sentido da liquidação da Sisa- IMT.
Os Autores não enviaram os documentos e não responderam e a Ré escreveu a pedir para ser contactado para se resolver ou renegociar o contrato.
Logo há incumprimento dos vendedores - relativamente ao contrato - nesse sentido se pronuncia o STJ por acórdão de 27/01/2005.
K - Pelo facto das obras terem sido embargadas e não se poder nunca construir no local - o contrato é nulo - artigo 280 nº 1 do Código Civil.
L - O presente contrato-promessa é relativo à venda de imóveis — incluindo um artigo urbano e três lotes para construção.
Para que o mesmo seja válido era obrigatório, o reconhecimento presencial das assinaturas, e a exibição da licença de utilização e a referência ao número de Alvará do loteamento. Tal não consta do contrato - logo há um vício formal - vício esse que gera a nulidade do contrato - artigos 220 e 286 ambos do Código Civil.
M - O Notário não podia lavrar a escritura, mesmo que a Ré tivesse comparecido, conforme foi alegado no ponto 8 desta alegações que aqui se dá por integralmente reproduzido por violação do disposto no artigo 58 do Código do Notariado e artigo 53 do Dec Lei n° 438/91 de 29/11.
M - A Ré investiu nos lotes (hortas) em causa mais de 95.354.073$00, ou seja aquilo que um Português médio leva 45 anos a ganhar.
Mas, mesmo assim, é acusado de não querer efectuar, a escritura e o facto das construções terem sido embargadas não é culpa dos AA.
É da Câmara.
Mas quem chamou a Câmara ao Processo foi a Ré - chamamento esse que foi indeferido.
Os AA nada fizeram.
E os Autores e os Técnicos que os acompanharam no licenciamento Municipal, tinham obrigação de conhecer as plantas e a legislação relativa à construção nas margens do Rio Jamor, por força do disposto nos artigo 58 n°2, alínea c), artigo 59 n° 1 e 3 do Dec Lei n° 448/91 de 29/11 e artigo 10 n° 1 do RJUE.
Logo, são responsáveis.
O - Do alegado no ponto 10 desta alegações, que aqui se dá por integralmente reproduzido as resposta aos quesitos 1, 2, 3, 4 e 8 terá de ser provado.
P- Logo o Tribunal ao decidir como decidiu violou o disposto nos artigos 668 n° 1 alínea b) c) e ) do C. P. Civil e ainda o disposto nos artigos 790 e 797 do Código Civil, 473 a 482 do Código Civil , 410 n° 1 do Código Civil, 220 e 286 do Código Civil, artigo 58 do Código do Notariado, e o artigo 58º nº 2 al. c) e 59 nº 1 e 3 do Dec. Lei nº 448/91 de 29/11 e ainda o artigo 1 nº 10 do RJUE.
Devendo ser revogada a douta sentença, por uma outra que julgue a acção improcedente e procedente a Reconvenção.
Os AA contra-alegaram, pugnando pela manutenção da decisão recorrida.
Admitido o recurso na forma, com o efeito e no regime de subida devidos, subiram os autos a este Tribunal da Relação, sendo que nada obstando ao conhecimento da apelação, cumpre decidir.
As questões essenciais a resolver são as de saber:
a) Se a decisão da matéria de facto deve ser alterada no sentido pretendido pela recorrente;
b) Se em face dos factos se verifica uma situação de incumprimento do contrato-promessa dos autos e se este é imputável a título de culpa a qualquer das partes.
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II. FUNDAMENTOS DE FACTO.
A 1.ª instância deu como provados os seguintes factos:
A. - Autores, na qualidade de primeiros contraentes e promitentes vendedores, e ré, na qualidade de segunda contraente e promitente compradora, subscreveram, em 08 de Janeiro de 1996, o instrumento particular denominado "Contrato-Promessa de Compra e Venda", cuja cópia consta de fls. 10 e 11 dos autos e cujo teor se dá por reproduzido, onde consta, para além do mais, "1.ª Os promitentes vendedores são donos legítimos possuidores de três lotes de terreno para construção sitos em Queluz, (…)
B. - No documento referido em A) e sob a cláusula 2.ª consta que "Os primeiros contraentes prometem vender livre de quaisquer ónus, encargos ou responsabilidades e a segunda contraente promete comprar os ditos lotes de terreno pelo preço de esc: 300.000.000$00 (trezentos milhões de escudos)".
C. - No documento referido em A) e sob a cláusula 3.ª consta que "Entre as partes, foram acordadas as seguintes condições de pagamento: a) nesta data, como sinal e princípio de pagamento, entregou a quantia de esc: 60.000.000$00 (sessenta milhões de escudos) da qual os primeiros contraentes dão, neste acto, a correspondente quitação, b) esc: 75.000.000$00 (setenta e cinco milhões de escudos) aquando da escritura de compra e venda de um dos lotes de terreno, a celebrar-se, no prazo de 180 dias, este prazo poderá prorrogar-se, por mais 90 dias, ficando a segunda contraente a pagar juros, calculados à taxa de 13%. c) esc: 100.000.000$00 (cem milhões de escudos) aguando da escritura de compra e venda de um outro lote de terreno, a celebrar-se, no prazo de 365 dias, este prazo poderá prorrogar-se por mais 90 dias, ficando a segunda contraente a pagar juros, calculados a 13%. d) O restante preço, no montante de esc: 65.000.000$00 (sessenta e cinco milhões de escudos) será pago aguando da outorga de escritura de compra e venda do último lote, a efectuar-se no prazo de 485 dias, este prazo poderá prorrogar-se por mais 90 dias, ficando a segunda contraente a pagar juros, calculados à taxa de 13%".
D. - No documento referido em A) e sob a cláusula 4.ª consta que "São da conta e responsabilidade da promitente compradora todos os encargos relativos à aquisição dos lotes a que o presente contrato se reporta, nomeadamente: a) sisa, escritura e registos; b) todas as infra-estruturas que deverão ser efectuadas: arruamentos, rede de águas e rede de esgotos domésticos e pluviais, EDP, TLP, e Gás e zonas verdes.
E. Fica a promitente compradora com autorização para iniciar as obras que achar necessárias, ficando responsável pelas mesmas".
F. - Com a outorga do documento referido em A), a ré passou a fruir dos lotes de terreno ali identificados, situação que se mantém.
G. - Em 31 de Março de 2000, a ré foi notificada, através de notificação judicial avulsa, para"...no dia 02 de Maio do ano de 2000, pelas onze horas, outorgar no 1º Cartório Notarial de Sintra, as escrituras prometidas, pagando o remanescente do preço em dívida e juros à taxa de 13% sobre as quantias devidas, contados da data em que cada uma dessas escrituras deveria ter sido outorgada de acordo com o estabelecido no contrato-promessa de compra e venda e constante, bem assim, do número três, als. b), c) e d) da presente notificação, sob pena de não o fazendo haver perda do interesse por parte dos notificantes em outorgar a compra e venda prometida e se verificar incumprimento definitivo imputável à notificada. Mais se requer que no acto da notificação a notificada seja questionada para dizer se aceita outorgar a escritura prometida e pagar o preço em falta, acrescidos dos juros devidos contados pela forma constante desta notificação, ou, para em caso de se não poder pronunciar no acto da notificação o fazer por meio de carta a expedir no prazo de 10 dias, contados da notificação, para o escritório do mandatário dos ora notificantes, (...), sob pena de o seu silêncio ser interpretado como recusa em outorgar a escritura prometida, o que envolve como consequência para a notificada a perda do sinal passado. Ainda se requer que em caso de aquiescência por parte da notificada em outorgar a escritura prometida fazer a entrega do conhecimento do pagamento da sisa, bem como de todos os demais elementos à escritura prometida necessários no escritório dos mandatários dos notificantes.
H. - A ré enviou aos autores, na pessoa do seu mandatário, e estes receberam, a carta datada de 28.04.2000, constante a fls. 18 dos autos, onde consta, para além do mais, "...Na sequência da m/carta datada de 04.04.2000 e do fax enviado pelo Sr. Dr. …, venho informar V. Exa de que os documentos solicitados, não foram entregues e como tal não iremos comparecer na escritura, por culpa imputável aos clientes de V.Exa, dado não terem tratado da documentação e legalização dos lotes até ao passado dia 15.04.2000. Dado o incumprimento da parte dos mesmos, agradecia contacto até ao próximo dia 15.05.2000, tendo em vista a resolução do contrato ou a renegociação do mesmo. (...) ".
I. - No dia 02.05.2000, não foi celebrada a escritura de compra e venda marcada no 1° Cartório Notarial de Sintra, tendo-se verificado a não comparência do representante da entidade compradora quer à hora marcada quer no restante período de trabalho daquele dia, conforme consta do documento de fls. 102 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido e integrado para todos os efeitos.
J. - A ré enviou aos autores, e estes receberam a carta datada de 04.04.2000, cujas cópias constam a fls. 47 a 58 dos autos, onde consta, para além do mais, "Na sequência da notificação judicial avulsa datada de 31.03.2000, (...), relativa ao contrato promessa de 08.01.96, venho informar V. Ex.ª de que pretendo comparecer no Cartório Notarial de Sintra, para efectuar a escritura. Para tal, agradeço que me envie para ... até ao dia 15.04.2000, os seguintes documentos: 1) certidões matriciais e prediais, donde conste a identificação dos lotes A, B, e C, do respectivo contrato, como lotes de terreno para a construção urbana; 2) certidão camarária donde conste o actual estado do processo camarário nº 2465/92, 2466/92 e 2464/92, todos da Câmara Municipal de Sintra, bem como da possibilidade de renovação dos alvarás de licença de construção nº 78/96 e 77/96 da mesma Câmara. (...)".
K. - A ré, em nome do autor B, levantou as licenças de construção nº 77 e nº 78 de 1996 na Câmara Municipal de Sintra, tendo pago a quantia de esc: 5.690.980$00 e esc: 7.356.490$00.
L. - A ré tem como objecto social a construção de casas para venda e prédios e revenda dos adquiridos para esse fim.
M. - Os lotes dos autos tinham aprovado a construção de 104 apartamentos.
N. - No dia 27.03.1996, foi elaborado o "Auto de Embargo" constante a fls. 146 dos autos, onde consta, para além do mais, "...Por força do despacho do Exm° Senhor Presidente datado de 25.03.1996, deve B, (...) na qualidade de titular do alvará de licença de construção, suspender imediatamente os trabalhos da obra, que constam de construção de dois prédios sitos nas traseiras da Avª Miguel Bombarda, confinando com a Avª General Humberto Delgado e com o Rio Jamor em Queluz, a que correspondem as licenças de construção n°s referentes aos processos nºs. A obra objecto do presente Auto de Embargo encontra-se em fase de início com a construção de pilares e enchimento de muralhas e está a ser executada após declaração de nulidade das deliberações camarárias que aprovaram os procs. determinando tal acto a nulidade das licenças de construção nº 77/96 e 78/96, tomada em reunião camarária de 13.03.1996. (...)".
O. - Nos lotes identificados em A), a ré fez a totalidade da muralha de betão a Nascente, a totalidade das fundações dos pilares e muralhas e parte do primeiro troço de pilares, tendo despendido nas mesmas, em mão-de-obra e material, a quantia de, pelo menos, esc: 22.307.103$00.
P. - A ré constrói cada prédio como o referido M) no prazo aproximado de, pelo menos, 1 ano.
Q. - Entre o ano de 1996 e 1999, a ré pretendia ter vendido todos os 104 apartamentos.
Matéria alterada e aditada pela decisão do recurso, conforme fundamentação infra:
R. Cada apartamento daria de lucro à ré quantia não inferior a € 18.479 em 1997, € 21.213 em 1998; € 20.139 em 1999 e € 16.814 em 2000.
S. Através do acordo referido em A) os autores pretendiam prometer vender e a ré pretendeu prometer comprar os identificados lotes de terreno com aprovação camarária do loteamento.
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III. FUNDAMENTOS DE DIREITO.
a) Da alteração da matéria de facto:
Pretende a recorrente se alterem as respostas aos quesitos 1, 2, 3, 4 e 8 da B. I. no sentido de se considerar provada a matéria vertida naqueles quesitos, nos quais se perguntava:
1.º Autores e Ré acordaram que os pagamentos e prazos acordados e descritos em C) ficavam dependentes da execução das obras de construção dos três lotes?
2.º Autores e ré acordaram que esta ficaria na posse dos terrenos para começar a construir de imediato e poder proceder a tais pagamentos com o dinheiro realizado com as vendas dos apartamentos ?
3.º Através do acordo referido em A) os autores pretendiam prometer vender e a ré pretendeu prometer comprar os identificados lotes de terreno com aprovação camarária do loteamento?
4° No momento da celebração do acordo referido em A), os autores tinham conhecimento que o terreno não era suficiente para permitir a aprovação camarária do loteamento e a construção dos edifícios ?
8.º Cada apartamento daria de lucro à ré quantia não inferior a esc: 5.000.000$00 ?
Importa se diga, antes de mais, que a decisão sobre a matéria de facto, pode ser alterada pelo Tribunal da Relação nos casos excepcionais, previstos no art. 712º do CPC, de constarem do processo todos os elementos de prova, que serviram de base às respostas, ou de ter ocorrido gravação dos depoimentos prestados e ter sido impugnada, nos termos do artigo 690º-A, a decisão com base neles proferida ou de os elementos fornecidos pelo processo imporem uma resposta insusceptível de ser destruída por quaisquer outros meios de prova, ou ainda de o recorrente apresentar documento novo superveniente, que, por si só, seja suficiente para destruir a prova em que a resposta assentou.
No caso vertente, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados e tendo a decisão sobre a matéria de facto sido impugnada nos termos do artigo 690º-A, isto é, tendo os recorrentes especificado os factos que consideram incorrectamente julgados e indicado aqueles que pretende ver provados, bem assim indicado meios probatórios para o efeito - depoimento de testemunhas e documentos - nada obsta a que se conheça da questão da alteração das respostas produzidas aos pontos acima referidos.
Ora, analisadas as provas produzidas, considera-se que as respostas produzidas aos quesitos 1.º, 2.º e 4º, não merecem qualquer reparo, apesar da prova testemunhal que sobre os mesmos foi produzida. Com efeito, no que respeita aos dois primeiros quesitos, reportam-se os mesmos a matéria que pretensamente teria sido acordada em sede do contrato-promessa dos autos. Mas, o contrato-promessa de celebração de um contrato de compra e venda de bens imóveis é um contrato formal, que deverá ser realizado por documento assinado por ambas as partes (art. 410º do CC), como, de resto, no caso dos autos aconteceu.
A matéria sobre que recaem os dois referidos quesitos é matéria que sendo atribuída a um pretenso acordo das partes no âmbito daquele contrato não foi, todavia, nele vertida.
Por isso, apenas se pode considerar provada na medida em que decorra do documento escrito formalístico do contrato, pois que se a declaração negocial, por disposição da lei ou estipulação das partes, houver de ser reduzida a escrito ou necessitar de ser provada por escrito, não é admitida prova testemunhal sobre a mesma (art. 393º/1 do CC).
Deste modo considera-se que as respostas produzidas sobre os aludidos quesitos não parece merecer qualquer discordância.
E o mesmo se diga em relação à matéria do quesito 4°, que foi contraditada pelo depoimento das testemunhas António, F e A, além de ela mesma estar em certa contradição com o que resulta de outros factos tidos por assentes.
No que respeita à matéria do quesito 3.º, onde se perguntava se através do acordo referido em A) os autores pretendiam prometer vender e a ré pretendeu prometer comprar os identificados lotes de terreno com aprovação camarária do loteamento, pretende a recorrente se dê como provada esta matéria e tem razão. Com efeito, tal matéria decorre à evidência das cláusulas 1.ª e 4.ª do contrato-promessa, pelas quais se vê que o objecto do contrato era a compra e venda de três lotes de terreno para a construção, a levar a efeito pela recorrente, sobre a qual recaíam os encargos com as infra-estrutura da mesma construção, matéria que, de resto, é corroborada pelo depoimento das testemunhas citadas.
Finalmente, quanto ao quesito 8º igualmente assiste razão à recorrente, pois que com base no laudo dos peritos de fls. 420 e ss. é de considerar assente que cada apartamento daria de lucro à ré quantia não inferior a € 18.479 em 1997, € 21.213 em 1998; € 20.139 em 1999 e € 16.814 em 2000. Nada há que contrarie aquele laudo, pelo que o tribunal não pode deixar de o aceitar como meio de prova adequado sobre a matéria que versou.
Deste modo, altera-se a decisão sobre a matéria de facto, aditando-se à facticidade assente a seguinte:
R. Cada apartamento daria de lucro à ré quantia não inferior a € 18.479 em 1997, € 21.213 em 1998; € 20.139 em 1999 e € 16.814 em 2000.
S. Através do acordo referido em A) os autores pretendiam prometer vender e a ré pretendeu prometer comprar os identificados lotes de terreno com aprovação camarária do loteamento.
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b) Quanto à decisão de direito:
Coloca-se como essencial questão a dirimir a de saber se em face dos factos se verifica uma situação de incumprimento do contrato-promessa dos autos e se este é imputável a título de culpa a qualquer das partes.
Esta é a questão primordial que se suscitava na acção e se continua a colocar no recurso e pela sua solução, como abaixo se verá, ficam prejudicadas outras questões com esta conexas e que a apelante até apenas veio suscitar através do recurso, como a da nulidade do contrato, e das quais nem havia de conhecer por se tratar de questões novas, como bem salientam os apelados nas suas doutas contra-alegações.
Como é sabido, é princípio geral do direito das obrigações que os contratos devem ser cumpridos, dado que assim o estabelece o art. 406º/1, do Código Civil, ou, mais precisamente, que “o contrato deve ser pontualmente cumprido e só pode modificar-se ou extinguir-se por consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos na lei”.
O cumprimento pontual do contrato satisfaz-se não só com o sentido mais restrito de cumprimento “a tempo”, mas também e sobretudo com o significado mais abrangente de cumprimento “ponto por ponto”, em toda a linha da prestação, a que o devedor se encontra adstrito, satisfazendo-se integralmente todos os deveres dele decorrentes.
Deste modo, a parte que livremente se comprometeu não se pode haver por desonerada da obrigação assumida, sem que nisso dê assentimento o legítimo credor da prestação ou sem que esta se tenha tornado impossível.
E sendo o contrato bilateral ou sinalagmático, isto é, um contrato em que as partes se obrigaram reciprocamente, fica, cada uma delas, credora e devedora da outra, dele nascendo duas obrigações contrapostas e com objectos diferentes.
Deste modo, no que respeita ao não cumprimento da obrigação por parte de um dos contraentes, diz o art. 428º, n.º 1 do CC que “se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efectuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo”. Trata-se da denominada “exceptio non adimpleti contractus”.
E deve ser assim porque, como ensina o Prof. I. Galvão Telles, “essas duas obrigações, oriundas da mesma fonte, estão ligadas entre si: são interdependentes. Esta interdependência significa que, se uma das obrigações não for cumprida, a outra não o será também. Tal doutrina é aplicável tanto na hipótese de inexecução culposa como na de inexecução casual”[1].
Na incontestável opinião do mesmo mestre o princípio da interdependência das obrigações sinalagmáticas comporta as seguintes aplicações: “a) enquanto um dos contraentes não cumpre a sua obrigação, o outro pode legitimamente recusar-se a cumprir a dele ... b) se uma das partes desrespeita o acordo, a outra tem o direito de pôr termo a este ... c) se uma das obrigações se extingue casualmente a outra extingue-se também ...”[2] .
Acresce que um dos meios da extinção das obrigações, com a consequente exoneração do obrigado, é a impossibilidade superveniente da prestação, por facto não imputável ao devedor. Com efeito, dispõe o artigo 790°, n.º 1, do C. Civil que "a obrigação extingue-se quando a prestação se torna impossível por causa não imputável ao devedor".
A prestação torna-se impossível, quando por qualquer razão ou circunstância, o comportamento exigível ao devedor em face do conteúdo da obrigação se tornou inviável. Acontece que a impossibilidade que exonera o devedor carece de ser superveniente, objectiva e definitiva, ou seja, uma impossibilidade absoluta, pois que só esta libera o devedor e não a mera impossibilidade relativa, que se identifique com a “difficultas prestandi” ou “económica”.
Como salienta Antunes Varela, “para que a obrigação se extinga, é necessário, segundo a letra e o espírito da lei, que a prestação se tenha tornado verdadeiramente impossível, seja por determinação da lei, seja por força da natureza (caso fortuito ou de força maior) ou por acção do homem. Não basta que a prestação se tenha tornado extraordinariamente onerosa ou excessivamente difícil para o devedor, como pode suceder com frequência nos períodos de mais acentuada inflação monetária ou de súbita valorização de certos produtos”[3].
Acresce que nos contratos bilaterais quando uma das prestações se torne impossível, fica o credor desobrigado da contraprestação e tem direito, se já a tiver realizado, de exigir a sua restituição nos termos prescritos para o enriquecimento sem causa (art. 795º/1 do CC).
No que respeita ao contrato-promessa, como se sabe, gera este a obrigação de negociar, ou seja, a obrigação de emitir a declaração de vontade correspondente à celebração do contrato prometido, sendo que o devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado (art. 762º/1 do CC).
Por isso, “se alguém se tiver obrigado a celebrar certo contrato e não cumprir a promessa, pode a outra parte, na falta de convenção em contrário, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, sempre que a isso se não oponha a natureza da obrigação assumida” (art. 830º/1 do CC).
E no caso do promitente-comprador haver constituído sinal a favor do promitente-vendedor, verificando-se a mora no cumprimento por parte do último, pode o primeiro, em alternativa, requerer a execução específica do contrato, se esta for possível, ou exigir a restituição do sinal em dobro (art. 442º/2/3 do mesmo CC).
Porém, a doutrina e a jurisprudência têm entendido, com acentuada predominância, que a exigência da restituição do sinal em dobro pressupõe o incumprimento definitivo do contrato-promessa, não bastando a simples mora[4]. Ainda que sejam de assinalar as vozes discordantes, pelo menos, de Antunes Varela e de Almeida Costa. Segundo o último, no contrato-promessa “…a parte inocente, uma vez verificada a mora, pode prevalecer-se das consequências desta ou exercer o direito potestativo de transformá-la, de imediato, em não cumprimento definitivo, sem observância de qualquer dos pressupostos indicados no n.º 1 do art. 808”[5].
Verifica-se a falta de cumprimento nos casos em que a prestação, não tendo sido efectuada, já não é realizável porque se tornou impossível (art. 801º a 803º), ou porque perdeu todo o seu interesse para o credor (art. 808º).
E tendo-se em atenção, como se tem entendido no Supremo Tribunal[6] que as expressões "deixar de cumprir a obrigação" e "não cumprimento do contrato", constantes no nº 2 do art. 442º, revelam o significado de não cumprimento definitivo; que as indemnizações nesse preceito fixadas têm natureza compensatória, o que pressupõe a resolução ou extinção do contrato; e que a simples mora apenas constitui o devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor (art. 804º/1), os quais são determinados nos termos gerais, dos art.s 562º e ss.[7], conclui-se que a aplicação das sanções previstas no art. 442º, entre as quais se inclui a restituição do sinal em dobro, pressupõe o incumprimento definitivo do contrato-promessa.
No caso de haver lugar à devolução do sinal em dobro, decorre do n.º 4 do artigo 442° que, salvo existindo convenção das partes em contrário, pelo não cumprimento do contrato, não haverá lugar a qualquer outra indemnização, sendo esta a única sanção da parte faltosa pelos danos causados pelo referido não cumprimento[8].
No caso dos autos está em causa o não cumprimento de um contrato-promessa, em que a não realização da escritura da compra e venda prometida, por cada uma das partes é imputada à outra, ambas se batendo pela procedência do pedido que formulam e pela improcedência do pedido da parte contrária.
E no entender da sentença recorrida o incumprimento do contrato em causa é imputável à ré, ora recorrente, com a consequente perda de interesse por parte dos autores dado o tempo entretanto decorrido e a não comparência da ré na outorga escritura pública. Nesse entendimento, julgou-se a acção procedente e improcedente o pedido reconvencional.
Ora, não parece de perfilhar a solução da sentença sindicada, nem de seguir o raciocínio desenvolvido para se chegar a uma conclusão que não decorre das premissas, por não ser sustentável mesmo em face da facticidade que foi considerada assente pela 1.ª instância.
Com efeito, está fora de discussão razoável que o contrato-promessa dos autos teve por objecto a celebração de negócio de compra e venda de 3 lotes de terreno para construção com a devida aprovação camarária e emissão do respectivo alvará.
Na verdade, logo na 1.ª cláusula do contrato se fez exarar que “os promitentes vendedores são donos legítimos possuidores de três lotes de terreno para construção sitos em Queluz ….”.
Quer dizer: são os próprios promitentes-vendedores que declaram que são donos e legítimos possuidores de três lotes de terreno para construção.
Na mesma cláusula, a seguir à identificação de cada lote, refere-se e identifica-se o processo que cada um deles possuía na Câmara Municipal de Sintra, obviamente reportando-se ao processo de licenciamento da construção.
Na cláusula 2.ª do mesmo contrato fez-se constar que os primeiros contraentes prometiam vender livre de quaisquer ónus, encargos ou responsabilidades e a segunda contraente prometia comprar os ditos lotes de terreno pelo preço de esc: 300.000.000$00 (trezentos milhões de escudos), valor que apenas faria sentido estando em causa lotes de terreno licenciados para a construção.
Mas a cláusula 4.ª corrobora a mesma ideia ao fazer constar que eram da conta e responsabilidade da promitente-compradora todos os encargos relativos à aquisição dos lotes a que o presente contrato se reporta, nomeadamente todas as infra-estruturas que deveriam ser efectuadas: arruamentos, rede de águas e rede de esgotos domésticos e pluviais, EDP, TLP, e Gás e zonas verdes. E que ficava a promitente-compradora com autorização para iniciar as obras que achar necessárias, ficando responsável pelas mesmas.
E o certo é que na sequência do contrato-promessa celebrado, a ré, em nome do autor B, levantou as licenças de construção nº e nº de 1996 na Câmara Municipal de Sintra, tendo pago a quantia de esc: 5.690.980$00 e esc: 7.356.490$00, sendo que também provado ficou que os lotes dos autos tinham aprovada a construção de 104 apartamentos.
É, pois, inquestionável que aquando da celebração do contrato em causa os apelados quiseram vender e apelante quis comprar os identificados lotes de terreno devidamente licenciados pela Câmara Municipal para construção, como, de resto, se considera definitivamente assente depois de analisadas todas as provas produzidas.
Aliás, era nessa condição que os lotes em causa se encontravam no momento em que o contrato-promessa foi celebrado.
E não terá sido por razão diversa que a promitente-compradora desde logo meteu mãos à obra iniciando a construção.
Sucede que a Câmara Municipal de Sintra, após ter licenciado a construção, resolveu declarar a nulidade das deliberações camarárias que aprovaram os procs. …, respeitantes aos lotes dos autos e, consequentemente, determinando também a nulidade das respectivas licenças de construção e procedeu a embargo da obra que já se encontrava em curso.
Em face desta matéria factual entendeu-se na sentença que o embargo da obra iniciada pela ré e os fundamentos da mesma e, a eventualidade de não poder ser realizada a construção dos 104 apartamentos como já estava aprovado pela Câmara Municipal de Sintra, são factos e eventuais decisões camarárias, posteriores à realização do negócio plasmado no contrato-promessa celebrado entre autores e ré, e relativamente aos quais os autores são totalmente alheios, sendo certo que a ré não logrou fazer prova que os autores, antes da subscrição do contrato-promessa, tinham conhecimento que o terreno não era suficiente para permitir a aprovação camarária para construção dos edifícios.
E deste entendimento se parte para se concluir que a ré não só não compareceu à realização da escritura do contrato prometido tal como estava obrigada, como também não tinha fundamento para tal. E, tendo os autores perdido o seu interesse na realização do negócio, existia incumprimento por parte da ré.
Assim sendo, ainda nos termos da sentença, existiria fundamento para a resolução do contrato-promessa por facto imputável à ré, tendo os autores o direito de fazer seu o sinal entregue, por força do clausulado no contrato-promessa e do disposto no n° 2 do art° 442°, do Cód. Civil, bem como o direito de pedirem, como pedem, a restituição da coisa objecto do contrato-promessa.
Ora, não se pode, de forma alguma, subscrever o entendimento seguido na sentença.
Desde logo não se vê por que se imputa a responsabilidade pelo não cumprimento do contrato à apelante e não aos apelados, como não se veria se se tivesse imputado aos apelados e não à apelante.
É que parece de uma evidência apodíctica que tendo a Câmara Municipal de Sintra anulado os alvarás de autorização da construção e até embargado a obra, os apelados deixaram de possuir lotes de terreno destinados à construção e por tal motivo não podiam em contrato definitivo de compra e venda celebrar com a apelada a venda de lotes com tal característica ou finalidade.
Apesar disso, em 31 de Março de 2000, os apelados fizeram notificar a apelante, através de notificação judicial avulsa, para no dia 2 de Maio do ano de 2000, pelas onze horas, outorgar, no 1º Cartório Notarial de Sintra, as escrituras prometidas, pagando o remanescente do preço em dívida e juros.
Que escrituras é que desejariam ver outorgadas ? Certamente que não eram as dos lotes para construção, com alvará aprovado, porque esses já não possuíam.
Em face de tal notificação, a apelante enviou aos apelados, e estes receberam, a carta datada de 04.04.2000, fazendo constar, para além do mais, "na sequência da notificação judicial avulsa datada de 31.03.2000, (...), relativa ao contrato promessa de 08.01.96, venho informar V. Ex.ª de que pretendo comparecer no Cartório Notarial de Sintra, para efectuar a escritura. Para tal, agradeço que me envie para ... até ao dia 15.04.2000, os seguintes documentos: 1) certidões matriciais e prediais, donde conste a identificação dos lotes A, B, e C, do respectivo contrato, como lotes de terreno para a construção urbana; 2) certidão camarária donde conste o actual estado do processo camarário nº …, todos da Câmara Municipal de Sintra, bem como da possibilidade de renovação dos alvarás de licença de construção nº da mesma Câmara. (...)".
Lógica e irrepreensível a exigência da apelante. Se o contrato-promessa dizia respeito a lotes de terreno para construção devidamente licenciados não podia o contrato prometido ter por objecto coisas distintas e, por isso, era exigível dos apelados que fornecessem os documentos necessários para a realização da escritura de acordo com o que haviam prometido vender.
Como os apelados não forneceram, como não podiam fornecer, os aludidos documentos, a apelante enviou aos apelados, na pessoa do seu mandatário, e estes receberam, a carta datada de 28.04.2000, constante a fls. 18 dos autos, onde consta, para além do mais, "...na sequência da m/carta datada de 04.04.2000 e do fax enviado pelo Sr. Dr., venho informar V. Exa de que os documentos solicitados, não foram entregues e como tal não iremos comparecer na escritura, por culpa imputável aos clientes de V.Exa, dado não terem tratado da documentação e legalização dos lotes até ao passado dia 15.04.2000. Dado o incumprimento da parte dos mesmos, agradecia contacto até ao próximo dia 15.05.2000, tendo em vista a resolução do contrato ou a renegociação do mesmo”.
Ora, perante os factos descritos não se pode concluir, como se concluiu na sentença, que houve incumprimento do contrato por parte da apelante, por esta não ter comparecido no Cartório Notarial na data marcada pelos apelados para outorgar na escritura de compra e venda, uma vez que a apelante não tinha obrigação de comprar senão os lotes de terreno para construção constantes do contrato-promessa e esses os apelados já não podiam vender, por a Câmara Municipal ter anulado os alvarás que havia concedido e até embargado a construção já em curso.
Por isso, foi inteiramente justificada a atitude da apelante ao recusar comparecer à escritura, não lhe podendo ser assacada qualquer responsabilidade pelo não cumprimento do contrato prometido.
E não vale a pena os apelantes virem agora tentar demonstrar, na sequência de uma sentença algo imponderada, que afinal o que haviam prometido vender eram artigos matriciais, como constava do contrato-promessa e não lotes de terreno aprovados para construção, pois que já se demonstrou à saciedade que o que decorre do contrato-promessa e da restante prova é que o objecto do contrato eram lotes de terreno, devidamente licenciados, para construção de 104 apartamentos. Só assim teria a apelante aceitado pagar 300.000 contos por 3 parcelas de terreno de parca dimensão.
De resto, como os apelados bem sabem, pois que, de contrário, nem teriam perdido tempo e dinheiro a impugnar a deliberação camarária que anulou os alvarás junto dos tribunais administrativos, como está documentado nos autos.
O que dificilmente se compreende é que sabendo que não podiam cumprir com o prometido, apesar disso, notificaram a apelante para outorgar na escritura, o que só poderia ser para adquirir os famigerados lotes, que, afinal, já não tinham qualquer existência jurídica como lotes para construção, ou seja, para os apelados o que passou a interessar foi transmitir à apelante, que tem como objecto social a construção de prédios para venda, os terrenos onde os lotes estavam implantados e receber 300.000 contos, indiferentes a que a apelante neles apenas pudesse vir a plantar batatas, em vez de implantar prédios para habitação, o que em nada abona a sua boa fé na negociação.
Claro que perante a situação a apelante, conhecedora de não ser juridicamente possível efectuar uma transferência da titularidade de um direito de propriedade sobre lotes que não tinham existência jurídica, reagiu, provocando os apelados a apresentarem a documentação necessária para ser efectuada a escritura da transmissão de lotes para construção com aprovação camarária. E não tendo estes apresentado aquilo de que não dispunham, nem podiam dispor, não se apresentaram à escritura. E passando, nesse contexto, a apelante a invocar incumprimento da parte dos apelados.
E, assim, surgiu a presente acção em que cada uma das partes imputa o incumprimento do contrato à outra, procurando daí retirar consequências, para os apelados no sentido da procedência da acção e para a apelante no da procedência da reconvenção, ambas pugnando pela improcedência do petitório adverso.
Sucede que o caso dos autos integra em nosso entender uma hipótese de impossibilidade superveniente, objectiva e definitiva, de cumprimento do contrato por razões estranhas à vontade das partes, pois que tendo a Câmara Municipal, num primeiro momen to, aprovado para construção os lotes de terreno objecto do contrato-promessa, mas posteriormente tendo anulado o seu licenciamento, obviamente que se mostrava inviabilizada a celebração do contrato de compra e venda desses mesmos lotes com a finalidade constante do contrato-promessa de lotes para a construção.
O incumprimento, como vimos, não pode ser imputado à apelante.
Mas também não se vê que deva ser atribuído aos apelados, muito embora tenham sido estes que promoveram o licenciamento dos lotes e a sua venda para construção, aos mesmos cabendo saber se a construção era viável e diligenciar pela obtenção do respectivo alvará.
O certo é que nesta matéria nada há de provado que leve a concluir que os apelados não tenham agido com a diligência devida e de boa fé no desiderato prosseguido.
Concluindo-se que o cumprimento do contrato se tornou impossível por facto que não é imputável a nenhuma das partes, ambas ficaram desobrigadas da contraprestação a que a outra tinha direito, havendo lugar, quanto ao já cumprido, à sua restituição nos termos prescritos para o enriquecimento sem causa (art. 795º/1 do CC).
Assim, considerando o pedido formulado pelos apelados, há que lhes reconhecer direito, tal como foi reconhecido na sentença, mas por fundamento distinto, à restituição da posse dos lotes objecto do contrato prometido, identificados no art. 1° da petição inicial, os quais a apelante conserva no seu uso e fruição. Mas não lhes assiste o direito de fazer sua a quantia de que, a título de sinal, a apelante lhes entregou, quantia que à apelante deve ser restituída.
Por sua vez, a apelante pediu na sua reconvenção 120.000.000$00 pela restituição do sinal em dobro; 13.047.470$00 pelas licenças que levantou em nome de apelado A. B; 22.307.103$00 gastos em material e mão-de-obra e 260.000.000$00 por lucros cessantes.
Deste petitório tem direito à restituição do sinal, mas em singelo e não em dobro, por não haver incumprimento por parte dos apelados, isto é, à quantia em Euros equivalente a 60.000.000$00 e à quantia respeitante às licenças que foram requeridas pelos apelados, sendo o pagamento da sua responsabilidade, equivalente em Euros a 13.047.470$00.
Mas não tem direito às restantes quantias pedidas, por o incumprimento do contrato não ser de imputar aos apelados, como se viu. De resto, mesmo que houvesse incumprimento por partes dos apelados, a apelante apenas teria direito, por força de tal incumprimento, à restituição do sinal em dobro, a menos que tivesse sido estabelecida no contrato-promessa qualquer cláusula penal de modo a cobrir o ressarcimento dos gastos na obra e dos lucros cessantes, o que no caso se não verificou.
Na medida do que fica definido merecem a acção e a reconvenção procedência e, na parte restante improcedência, com condenação e absolvição em conformidade, pelo que,
Procedem, por isso, parcialmente as conclusões do recurso, sendo de alterar a decisão recorrida.
IV. DECISÃO:
Em conformidade com os fundamentos expostos, concede-se parcial provimento à apelação e altera-se a decisão recorrida, no sentido de condenar a apelante apenas a restituir aos apelados a posse dos lotes objecto do contrato prometido e condenam-se os apelados a pagar à apelante a quantia global equivalente em Euros a 73.047.470$00. No mais contra si pedido fica absolvida cada uma das partes.
Custas nas instâncias em conformidade com o decaimento.
Lisboa, 31 de Janeiro de 2008.
Fernando Pereira Rodrigues
Fernanda Isabel Pereira
Maria Manuela Gomes
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[1] in Direito das Obrigações, 7ª ed. pg. 450.
[2] ob. cit. pg. 451-452.
[3] In “Das Obrigações em Geral”, Vol. II, 7.ª ed. Pg.68
[4]V. Calvão da Silva em "Sinal e Contrato-Promessa", 11ª ed., pgs. 115 e segs., e os Autores e arestos aí citados, salientando-se, entre estes, os proferidos pelo S.T.J. em 02/05/85 em B.M.J. nº. 347, pgs. 375 e 26/11/99 na C.J. - Acs. S.T.J. - Ano VIII, 1, pgs. 72.
[5]in “Contrato-Promessa”, Almedina, pg. 78.
[6]Cf., entre outros, o Ac. de 24.10.1995, in CJ- Acs. do S.T.J. - Ano III, tomo III, pag. 78 e segs.
[7] Cf. A. Varela, in "Das Obrigações em Geral", vol. II, 4ª ed. pag. 116.
[8] Cf. Menezes Leitão, Direito, das Obrigações. Vol. I, 5.ª ed-, pag. 241; Antunes Varela, Das Obrigações em Geral. Vol. I, 8.ª, ed., pág. 370, sobre o contrato-promessa. 2ª. ed., pág, 69; Almeida Costa, Direito das Obrigações, 4.ª, ed., pág. 284; Inocêncio Galvão Telles, Manual dos Contratos em Geral 4.ª ed., pág. 230, Direito das Obrigações. 6.ª ed., pág. 113 e 114; SILVA, Calvão da Silva, Ob. Cit. 11.ª ed., pág, 144 a 146). |
