| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
Relatório.
1. J e G intentaram no dia 22.12.2003, contra T, Lda, acção com processo comum, sob a forma sumária, pedindo que a ré fosse condenada a reparar o que diz serem defeitos de construção de casa sita na Av. …, Sintra, no prazo necessário a fixar pelo Tribunal ou, em alternativa, que a mesma fosse condenada a pagar-lhe a importância valor dessa reparação que, à data da propositura da acção estimaram em € 6 800 e, em cumulação com qualquer destes pedidos alternativos, a condenação no pagamento das reparações já efectuadas e que contabilizaram em € 3151,40 de importância que liquidou.
Para tanto, alegaram que compraram à R. que lhes vendeu uma moradia para sua habitação que foi construída pela própria vendedora, a qual só lhes foi entregue oito meses depois da compra e venda; que decorrido algum tempo após a recepção verificaram a existência dos defeitos que discriminaram, os quais são consequência do modo como aquela foi construída, havendo a R. quando interpelada a fazê-lo, reparado alguns daqueles, e recusado fazê-lo em relação aos demais, sendo que alguns dos mesmos, atenta a urgência da situação, foram pelos autores mandados reparar, com os custos que correspondem ao segundo dos pedidos formulados.
Contestando a R. excepcionou a caducidade do direito dos AA., porquanto a verificarem-se as deficiências que eles apontam, à data da propositura da acção já haviam decorrido mais de cinco anos relativamente àquela em que vendeu aos AA. a dita moradia, o que considera ter determinado a caducidade do direito à reparação das mesma. E impugnou motivadamente a factualidade referente aos defeitos invocados, designadamente sustentando que a causa dos mesmo foram obras que os autores realizaram posteriormente à venda por sua conta e risco, concluindo pela improcedência da acção.
Na resposta os AA impugnaram os factos excepcionados como fundamentando a caducidade deduzida pela Ré.
No saneador julgou-se que os autos não continham os elementos de facto para conhecer a caducidade excepcionada, e os pedidos dos AA., que se diferiu para momento posterior.
Corridos os subsequentes termos processuais, realizado o julgamento, foi proferida sentença que, julgando a acção parcialmente procedente, condenou a Ré,
a) a realizar para os AA. na casa sita em Colares, as reparações das seguintes deficiências :
a1 -- na varanda do quarto do piso superior, há pedras de forra do capeamento dos muretes partidas, os muretes da varanda estão fissurados, e os escoamentos das águas pluviais são exíguos.
a2 -- nos cunhais da moradia verificam-se 4 forras em pedra de cantaria fissuradas, e no muro de vedação da entrada há12 forras em pedra de cantaria fissuradas.
a3 -- as caleiras do telhado estão incorrectamente forradas a telas de alumínio, quando deveriam ser forradas a telas asfálticas.
a4 -- na parte exterior das paredes da casa da caldeira da piscina interior, há rebocos caídos e outros fissurados, com tintas caídas, eflorescências salitrosas, e pedras de forra partidas.
a5 -- no interior da moradia/piso do r/c, no salão de jogos, as pedras dos peitoris das janelas estão partidas, e as paredes têm manchas de humidade e tinta caídas junto ao pavimento, devido ao fraco isolamento das paredes exteriores;
a6 -- no interior da moradia/piso do r/c, na cozinha, o tecto tem manchas de humidade.
a7 -- no interior da moradia/piso inferior, no acesso à sala de jantar inferior, as madeiras do tecto estão manchadas ;
a8 -- no interior da moradia/piso inferior no acesso à casa de banho situada perto da casa de jantar, as pedras dos 2 degraus estão fissuradas, e manchadas por humidade, por via de capilaridade, dada a falta de isolamento exterior ;
a9 -- no interior da moradia/piso inferior na zona da piscina interior, as paredes e o tecto apresentam manchas de humidade, e algumas pedras estão partidas e outras fendidas:
a10 -- nas construções anexas, as paredes exteriores estão fissuradas, e com eflorescências de humidade ;
a11 -- nas construções anexas, na lavandaria (no interior) os tectos e as paredes das diversas divisões têm manchas de humidade devido à falta de impermeabilização da cobertura e das paredes exteriores, com tintas caídas, e eflorescências salitrosas;
a12 -- nas construções anexas, na garagem (no interior) o tecto e as paredes têm manchas de humidade, tintas caídas e eflorescências salitrosas.
a13 -- na parede exterior da cave verificam-se infiltrações junto ao pavimento, por falta de isolamento e drenagem na fase de construção.
E fixou em 4 meses após o trânsito desta decisão, o prazo de execução das reparações ordenadas, absolvendo a Ré do demais pedido.
Dizendo-se inconformada, apelou a ré.
Alegou e, no final, formulou as seguintes conclusões:
1. Por não se estar perante um contrato de empreitada, sim por contrato de compra e venda, o prazo para o exercício do direito é o previsto no nº 3 do artigo 916° do Código Civil, isto é, de cinco anos e não aquele acolhido na sentença Recorrida, o previsto nos artigos 1225° e 1221 ° do citado Código;
2. Pelo que, o Tribunal "a quo" devia ter deferido a invocada excepção de caducidade do exercício do direito de reclamação deduzido pela Apelante na sua contestação;
3. Pela razão simples de, face à matéria provada, a Câmara Municipal de Sintra ter emitido a licença de utilização em 25/02/1998 e a escritura do prédio dos autos ter sido celebrada em 02/04/1998;
4. Neste mesmo dia a Apelante entregou aos Apelados, que aceitaram, a casa dos autos;
5. Os Apelados intentaram a acção em 19/12/03, muito para além dos aludidos 5 anos;
6. Ao não acolher a excepção invocada pela Apelante, a sentença violou, entre outros, o disposto nos artigos 913° e seguintes, mais concretamente o n° 3 do artigo 916° do Código Civil;
7. Como violou a lei ao aplicar ao caso "subjudice" o disposto nos artigos 1225° e 1221° do Código Civil, dado, no caso, aplicaram-se as regras do contrato de compra e venda e não do contrato de empreitada;
8. Além de que, como alegam os Autores e foi dado por provado só em Maio de 2003 é que se verificaram as deficiências na obra, aqui também já ultrapassado o aludido prazo de cinco anos;
9. Como se entende que andou mal a sentença Recorrida na aplicação dos factos provados ao direito aplicável;
10. Tendo em conta a matéria dada por provada nas alíneas i) e j), resulta clara que as obras reclamadas como deficientes foram executadas após a emissão da licença de utilização a cargo e responsabilidade dos Autores e do técnico por eles escolhido;
11. Ora, tais obras não estavam incluídas no contrato de compra e venda celebrado entre as partes, como não constavam do projecto de construção, caso contrário a entidade camarária não tinha emitido a correspondente licença de utilização;
12. Resulta da lei e do conhecimento geral que, quando a construção não corresponde ao respectivo projecto, os técnicos municipais competentes não podem emitir a respectiva licença de utilização;
13. Acresce o facto de, com a junção aos autos das chamadas "telas finais", a que corresponde o projecto final, as obras de inovação levadas a efeito dele não consta. Tal se verifica com uma averiguação atenta dos documentos juntos;
14. E os Autores não fizeram juntar aos autos cópia de qualquer projecto de alteração ao inicial e que deu causa à emissão da licença de utilização entretanto emitida;
15. Das telas finais juntas aos autos pela Apelante tem de se concluir exactamente ao contrário do que a sentença Recorrida decidiu, violando assim o disposto no artigo 664° do Código Processo Civil;
16. A Sentença recorrida é nula face ao disposto nas alíneas c) e d) do n° 1 do artigo 668° do Código Processo Civil, por virtude de, além da não aplicação correcta das disposições legais ao caso "subjudice” e supra enumeradas, não ter feito uma correcta aplicação do direito aos factos dados por provados.
17. O facto dado por não provado não foi correctamente considerado o documento autêntico junto pela Apelante, as chamadas telas finais.
A recorrida contra alegou, pugnando pela manutenção do decidido, invocando essencialmente, que o prazo de caducidade, independentemente do regime legal aplicável sempre começou a contar da entrega efectiva do imóvel – ocupação real - e que, por outro lado, tendo a ré admitido a existência de deficiências na construção sempre seria de considerar abusiva a caducidade invocada.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
Matéria de Facto.
2. A sentença recorrida deu como provados os seguintes factos:
A) Em 26.07.1996, a Câmara Municipal de Sintra, emitiu a favor de T Lda, alvará de licença de construção no prédio sito em "limites de Almoçageme", descrito na Conservatória do Registo Predial de Sintra, com o teor constante do documento de fls. 15 e 16 (alínea A) dos Factos Assentes)
B) Entre 1996 e 1998 a Ré fez construir no prédio urbano sito na Av., concelho de Sintra, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Sintra e inscrito na matriz predial respectiva, uma casa de habitação com cave, rés-do-chão e 1° andar (alínea B) dos Factos Assentes).
C) Antes de 25.02.1998 a R., como proprietária, e os AA. como interessados na aquisição, declararam reciprocamente acordar a celebração de um contrato de compra e venda, do prédio urbano descrito em B), em que se incluía uma casa para habitação com cave, rés-do-chão e 1° andar, em construção pela R., sendo o preço de 50 000 000$00, este a pagar até à escritura de compra e venda (alínea C) dos Factos Assentes).
D) E no âmbito do acordado em C), a entrega aos AA. do imóvel a comprar e vender, seria com a conclusão da construção da casa que a R. realizava.(alínea D) dos Factos Assentes).
E) Desde 25.02.1998, a casa provada em B) dispõe de instalações para água canalizada, para esgotos e para electricidade, em condições de ligação às respectivas redes públicas, que não obstavam à sua utilização como habitação (resposta aos quesitos 3 e7).
F) Em 25.02.1998, a Câmara Municipal de Sintra emitiu alvará de licença de utilização (n°144/98) da construção provada em B) a E) (cfr. teor de certidões da Câmara Municipal de Sintra de 03.03.2005, juntos pela R. em 14.06.2005, S 114 a 118, identificados como "telas finais", estas que descrevem para efeitos de conformidade com a licença de construção – e subsequente emissão da licença de utilização, a execução final da obra e que certificam que esta foi deferida em 12.02.1998, sendo que se referirá ao documento cuja cópia foi junta pela R. em 17.02.05, fls. 82).
G) Em 02.04.1998, com o teor do documento 2 junto à petição inicial, a R. como proprietária, declarou vender e os AA. declararam comprar o "prédio urbano composto de cave, rés-do-chão e primeiro andar, com a área coberta de duzentos e cinquenta metros quadrados e logradouro com dois mil e trinta metros quadrados, sito em concelho de Sintra, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Sintra com o valor patrimonial de 44.100.000$00, para habitação....", pelo preço de PTE 50.000.000$00, que a R. disse então já ter recebido (alínea E) dos Factos Assentes).
H) Em 02.04.98, a R. entregou aos AA., que aceitaram, a casa provada em B)/G) (resposta ao quesito 7).
1) Depois da concessão de licença de utilização (em 25.02.1998) provada na alínea F), foram realizadas na casa obras
- de transformação da garagem em sala de estar ;
- de isolamento dos terraços da garagem;
- de isolamento da cobertura de apoio aos telhados;
- de isolamento das floreiras por cima da piscina coberta;
- de isolamento do pavimento do piso inferior;
- na zona interior dos beirados (resposta ao quesito 13)
J) As obras provadas na alínea I), foram realizadas pela R. por acordo com os AA., segundo a orientação técnica de arquitecto a quem estes entregaram a responsabilidade técnica da execução das mesmas (resposta ao quesito 14.)
L) Foi realizada obra de instalação da estrutura da parabólica da exclusiva responsabilidade dos AA. que pediram a mesma ao seu electricista, não tendo sido executada pela empresa Ré (resposta ao quesito 18)
M) E, (então, no princípio de Novembro de 2001) os AA. acordaram com "M, Lda", a realização de imediato de trabalhos de impermeabilização em parede interna de sala da casa, pelo preço de E 3.151,40 com IVA , os quais foram realizados de 11.12.01 a 28.01.02, e cujo preço os AA. pagaram (resposta ao quesito 21).
N) Em Maio de 2003, na casa provada em BYG) na zona interior, verificavam-se infiltrações acentuadas em todo o painel de madeira que reveste (no interior) a parede norte da sala de estar anexa à piscina interior. (alínea F) parte dos Factos Assentes)
O) E nessa data, e em resposta a solicitação dos AA., pessoal da Ré deslocou-se a casa daqueles e procedeu ao arrancamento da madeira e à preparação da parede para proceder ao seu isolamento (alínea F) 2ª parte dos Factos Assentes)
P) Em 24.11.03, a requerimento da A. G, Câmara Municipal de Sintra realizou vistoria à casa sita na Av., Colares, e em 09.12.03 foi elaborado auto da mesma com o teor do documento junto pelos AA. em 17.02.05 fls. 80/81.(alínea H) dos Factos Assentes)
Q) Em 24.11.03 na casa provada em B)IG), na varanda do quarto do piso superior, há pedras de forra do capeamento dos muretes partidas, os muretes da varanda estão fissurados, e os escoamentos das águas pluviais são exíguos. (resposta ao Quesito 10 - A.2.) R) Em 24.11.03 na casa provada em B)/G), nos cunhais da moradia verificam-se 4 forras em pedra de cantaria fissuradas, e no muro de vedação da entrada há12 forras em pedra de cantaria fissuradas (resposta ao Quesito 10 - A. 3.)
S) Em 24.11.03 na casa provada em B)/G), as caleiras do telhado estão incorrectamente forradas a telas de alumínio, quando deveriam ser forradas a telas asfálticas. (resposta ao Quesito 10 - A.5.)
T) Em 24.11.03 na casa provada em B)/G), na parte exterior das paredes da casa da caldeira da piscina interior, há rebocos caídos e outros fissurados, com tintas caídas, eflorescências salitrosas, e pedras de forra partidas (resposta ao Quesito 10 - A.6.) U) Em 24.11.03 na casa provada em B) IG), no interior da moradia/piso do r/c:
- no salão de jogos, as pedras dos peitoris das janelas estão partidas, e as paredes têm manchas de humidade e tinta caídas junto ao pavimento, devido ao fraco isolamento das paredes exteriores; e
- na cozinha, o tecto tem manchas de humidade.
(resposta ao Quesito 10 - C.)
V) Em 24.11.03 na casa provada em B)IG), no interior da moradia/piso inferior
- no acesso à sala de jantar inferior, as madeiras do tecto estão manchadas
- no acesso à casa de banho situada perto da casa de jantar, as pedras dos 2 degraus estão fissuradas, e manchadas por humidade, por via de capilaridade, dada a falta de isolamento exterior ; e
- na zona da piscina interior, as paredes e o tecto apresentam manchas de humidade, e algumas pedras estão partidas e outras fendidas:
(resposta ao Quesito 10 - D.)
X) Em 24.11.03 na casa provada em B)/G), nas construções anexas,
- as paredes exteriores estão fissuradas, e com eflorescências de humidade
- na lavandaria (no interior) os tectos e as paredes das diversas divisões têm manchas de humidade devido à falta de impermeabilização da cobertura e das paredes exteriores, com tintas caídas, e eflorescências salitrosas ;
- na garagem (no interior) o tecto e as paredes têm manchas de humidade, tintas caídas e eflorescências salitrosas.
(resposta ao Quesito 10 - E.)
Z) Em 26.11.03 os AA. dirigiram à Ré, que recebeu, a carta com o teor do documento 5 junto à petição inicial, fls 34/35, em que davam conta de em 20.11.03 ter sido realizada vistoria à casa por Câmara Municipal de Sintra à casa, e reclamando da Ré a correcção dos defeitos de "graves infiltrações provocada pela deficiente impermeabilização da construção, fissuras, rachas, pedras partidas, bolores, e um sem número de deficiências visíveis claramente por toda a moradia e muros exteriores, e necessidade urgente de reparações e substituições de partes apodrecidas...". (alínea G) dos Factos Assentes)
A1) Em 19.12.03 na casa provada em B)/G), na zona exterior verifica-se o mau isolamento das floreiras por cima da piscina coberta, e junto ao acesso da garagem encostado à habitação principal, porque se infiltra humidade nas paredes. (resposta ao Quesito 11.3.)
B1) Em 19.12.03 na casa provada em B)/G), na parede exterior da cave verificam-se infiltrações junto ao pavimento, por falta de isolamento e drenagem na fase de construção. (resposta ao Quesito 11.4.)
C1) Em 19.12.03 na casa provada em B)/G) na zona exterior verificam-se fissuras acentuadas em alguns sítios na zona inferior dos beirados.(resposta ao quesito 11.6.)
D1) As deficiências provadas nas alíneas Q) a X) a AI) a Cl) resultam da má execução da obra de construção pela Ré (resposta ao quesito 12).
El) Os trabalhos provados na alínea M) não eliminaram os defeitos que se provam nas alíneas Q) a X) e A1) a Cl) (resposta ao quesito 22).
Fl) Em 19.12.03 foi proposta esta acção e em 16.01.04 foi a Ré citada (cfr. fls. 2 e fls. 46).
Não houve contra-alegação.
Corridos os vistos legais, cumpre decidir.
O Direito
3. Nas conclusões da sua alegação, e através apenas da referência às normas ditas violadas, invocou a recorrente T a nulidade da sentença por violação do disposto no art. 668º/1/ c) e d) do CPC.
Deriva do disposto neste preceito, que a sentença é nula quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão (al. c)) ou quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento (al. d) e quando condene em quantidade superior ou em objecto diverso do pedido.
A recorrente não concretizou os vícios de que, em seu entender, enferma a sentença, tendo-se limitado à mera indicação dos preceitos legais que regem a matéria e a afirmar que as ditas nulidades radicavam na não correcta aplicação do direito aos factos, bem como numa incorrecta aplicação das disposições legais ao caso, o que é insuficiente.
Conforme vem sendo repetidamente decidido, sem uma alegação consistente dos vícios apontados, traduzida pela enunciação dos pontos concretos em que a sentença se afastou dos comandos legais invocados, não pode tomar-se conhecimento de tal matéria em sede de recurso (art. 684º/3 e 690º/1 e 2, als. a) e b) do CPC), razão pela qual se não conhece das nulidades da sentença pretensamente invocadas.
Mas ainda que assim não se entendesse, sempre a recorrente careceria de razão, uma vez que, como é sabido, não se incluem entre as nulidades da sentença, taxativamente enunciadas no referido artigo 668º do CPC, o chamado erro de julgamento, a injustiça da decisão, a não conformidade dela com o direito substantivo aplicável, nem o erro de construção do silogismo judiciário e aquilo que a recorrente, de forma insuficientemente concretizada aponta à sentença recorrida, mais não poderia consubstanciar que um eventual erro de julgamento.
Posto isto, entremos na análise da primeira das questões centrais suscitadas e que se traduz em saber se devia ou não ter procedido a excepção da caducidade do direito dos autores, arguida pela ré na contestação.
3.2. No que a esta respeita, invoca a recorrente que estando em causa um contrato de compra e venda de um imóvel, e não qualquer contrato de empreitada, era aplicável ao caso o disposto no art. 916º/3 do C. Civil e não o estatuído no art. 1225º do mesmo diploma, como se entendeu na sentença recorrida. Portanto, dever-se-ia ter julgado procedente a excepção da caducidade do invocado direito dos agora recorridos, já que dos factos provados resulta que estes aceitaram a casa em 2.04.1998 e só em Maio de 2003 se verificaram deficiências imputadas a defeitos de construção da mesma, logo depois de terem decorrido mais de cinco anos sobre a data da aceitação da dita casa.
Mas sem razão.
Conforme deriva do teor das normas em confronto, cujos números 3 e 4, respectivamente, foram introduzidos, simultaneamente, pelo artº 3 do DL nº 267/94, de 25.10, e cuja razão de ser consta do preâmbulo deste último diploma, o estatuído no art. 916º do C. Civil aplica-se aos contratos de compra e venda independentemente da qualidade e identidade do vendedor, enquanto que o disposto no art. 1225º do mesmo diploma visou “…a responsabilização do empreiteiro, tenha ou não sido ele o vendedor, não só perante o dono da obra, como já sucedia anteriormente, mas também perante terceiro que adquiriu o imóvel” e isto por razões subjacentes “ao desenvolvimento do mercado imobiliário e a negligência verificada em inúmeros casos de construção” (preâmbulo do citado DL nº 267/94).
Ora, resultando dos factos provados que foi a ré, ora recorrente, quem construiu e vendeu aos recorridos a casa de habitação em causa sendo, na versão destes atribuível a erros de construção os defeitos verificados na mesma, a responsabilização da vendedora (enquanto construtora/empreiteira) funda-se, tal como decidiu o tribunal recorrido, no disposto no art. 1225º do C. Civil e não no art. 916º do mesmo diploma como pretende a recorrente.
Assente que a eventual responsabilização da ré deriva do disposto no citado art. 1225º, cabe agora analisar se, face ao seu âmbito de estatuição, se verifica ou não a invocada caducidade do direito dos autores.
Deriva do disposto no mencionado preceito, e particularmente do constante do seu nº 1 e 4, que o empreiteiro/vendedor de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração é responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra ou a terceiro adquirente, caso aqueles venham a apresentar defeitos por virtude de vicio do solo ou da construção ou por erro na execução dos trabalhos, “no decurso de cinco anos a contar da entrega, ou no decurso o prazo de garantia convencionado”.
E fundados neste conteúdo normativo, tem a doutrina e a jurisprudência entendido que os aludidos prazos, são prazos de caducidade, regulados como tal pelo estatuído no art. 328º e seguintes do C. Civil, donde deriva que os mesmos, salvo excepção legalmente consagrada, não se suspendem nem se interrompem e que só a prática do acto a que a lei ou a convenção atribua efeito impeditivo, pode impedir a verificação a dita caducidade.
No caso, portanto, indispensável à verificação da caducidade do direito dos autores era que, pelo menos, a detecção dos defeitos invocados ocorresse antes de decorridos cinco anos a contar da entrega efectiva do imóvel aos autores, circunstância que, face aos factos provados não ocorreu.
Efectivamente, embora os autores tivessem, à partida, invocado que a casa em questão lhes fora entregue em Janeiro de 1999 e que os defeitos apontados como geradores da responsabilização a ré se verificavam já em Maio de 2003, portanto antes de decorridos cinco anos a contar a entrega, o que, na realidade veio a ficar provado foi que a casa lhes foi entregue logo em Abril de 1998, na sequência da escritura de compra e venda, donde deriva que os vícios de construção verificados, porque, tal como os factos resultaram provados, são reportados a Maio de 2003 e só foram formalmente denunciados em Novembro do mesmo ano, o foram para além do dito prazo de cinco anos a contar da entrega da casa e, como tal, quando tinha já caducado o direito dos autores à reparação dos defeitos ou à indemnização pelo prejuízo derivado dos mesmos.
Verifica-se assim, como defende a recorrente, a excepção da caducidade invocada, razão pela qual a acção deveria ter sido desde logo julgada improcedente.
Procede, pelo exposto, a primeira questão suscitada pela recorrente, impondo-se conceder desde já provimento ao recurso e revogar a sentença recorrida, ficando prejudicado o conhecimento das restantes questões suscitadas, nos termos do art. 660º nº 2 do CPC.
Decisão.
4. Termos em que se acorda em conceder provimento à apelação e revogar a sentença recorrida e, consequentemente, julgar a acção improcedente e absolver a ré do pedido.
Custas, nas duas instâncias, pelos autores.
Lisboa, 30 de Outubro de 2008.
(Maria Manuela B. Santos G. Gomes)
(Olindo dos Santos Geraldes)
( Fátima Galante ) |
