Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

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Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Processo:

3684/05.0TVLSB.L1-2

Relator: ANA PAULA BOULAROT

Descritores: RESPONSABILIDADE PRÉ-CONTRATUAL
INDEMNIZAÇÃO

Nº do Documento: RL

Data do Acordão: 10/01/2009

Votação: UNANIMIDADE

Texto Integral: S

Meio Processual: APELAÇÃO

Decisão: CONFIRMADA A DECISÃO

Sumário: I Conforme resulta do normativo inserto no artigo 227º, nº1, do CCivil, a culpa na formação do contrato, implica a obrigação de ressarcir todos os danos causados à contra parte.
II Todavia, essa obrigação de indemnizar só poderá ser concretizada se a parte provar que sofreu prejuízos por força da actuação menos consentânea com os ditames da boa fé negocial imputada à contra parte.
(APB)

Decisão Texto Integral: ACORDAM, NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA

I P, S.A., intentou acção declarativa com processo ordinário, contra C, LDA., pedindo a sua condenação a pagar-lhe a quantia de € 5.400.000,00, acrescida dos juros de mora vencidos desde a citação e até integral pagamento.
Para tanto, alega, em síntese, que:
- em Junho de 2004, no exercício da sua actividade de desenvolvimento de projectos de investimento imobiliário, entabulou negociações com a Ré tendentes à aquisição do prédio urbano situado na R. (…), em Lisboa, propriedade desta;
- interessou-se por esse prédio para desenvolver um projecto de investimento, que envolvia a realização de obras de demolição e a reconstrução destinada a transformá-lo em edifício em regime de propriedade horizontal, colocando, depois, à venda as correspondentes fracções autónomas, o que era do conhecimento da Ré;
- após reuniões e contactos, fez chegar à Ré, em 05.07.2004, uma primeira proposta de compra do referido prédio e, em 27.11.2004, uma segunda proposta, nos termos que refere;
- em 15.12.2004, a Ré comunicou-lhe que retirava o prédio do mercado;
- em 12.01.2005, a R., através de telecópia, transmitiu-lhe que tinha decidido repor o seu prédio no mercado, apresentando uma concreta proposta de venda e atribuindo à mesma a validade de 48 horas;
- dentro do prazo referido, aceitou, sem condições e integralmente, a proposta da Ré, tendo ficado com certeza absoluta na concretização do negócio;
- por isso, abandonou o projecto de investimento imobiliário alternativo, consistente na compra, para posterior demolição parcial, reconstrução em regime de propriedade horizontal e revenda das correspondentes fracções autónomas, do prédio urbano situado na Av. (…), em Lisboa, para o qual chegou a apresentar propostas formais de compra;
- e celebrou com a sociedade que identifica um contrato de prestação de serviços, tendo por objecto a preparação do pedido de informação prévia, a elaboração do projecto de arquitectura e dos projectos de especialidades e o acompanhamento da respectiva execução, e no qual se obrigou a pagar a essa sociedade a quantia de € 290.000,00;
- se tivesse levado por diante o projecto relativo ao prédio situado na Av. (…), obteria um lucro não inferior a € 1.950.000,00;
- dias após, a Ré comprometeu-se a vender o seu prédio a outra empresa, recusando formalizar, através de escritura pública, o acordo concluído com a Autora;
- se tivesse desenvolvido o projecto de investimento imobiliário relativo ao prédio situado na Rua (…), teria tido um lucro não inferior a € 5.400.000,00.
Defende que o acordo concluído entre si e a Ré constitui um verdadeiro contrato-promessa de compra e venda, o qual a R. incumpriu, pelo que deve indemnizar a Autora pelos lucros que esta deixou de auferir, no montante mencionado.
Caso se entenda que Autora e Ré apenas celebraram um acordo pré-contratual, a Ré, ao contratar com terceiros, violou os deveres de seriedade, lealdade e honestidade decorrentes do princípio da boa fé, pelo que deve indemnizar a Autora nos termos previstos no artigo 227º do CCivil, pelos lucros que esta teria se o contrato de compra e venda se concluísse e cumprisse, no montante mencionado.
Se assim não se entender, a Autora defende que sempre teria direito a ser indemnizada pela frustração do interesse contratual negativo, abrangendo os encargos que contraiu e lucros que deixou de ter por causa da confiança que desenvolveu na conclusão do contrato de compra e venda do prédio da Ré nos montantes de € 290.000,00 e 1.950.000,00.
A final foi produzida sentença a julgar a acção improcedente, da qual inconformada recorreu a Autora apresentando as seguintes conclusões:
- Tendo em consideração os factos provados nos autos, designadamente as declarações emitidas por ambas as partes, deve concluir-se que entre elas se concluiu um acordo que deve qualificar-se como contrato promessa, que é válido e eficaz.
- Sem prescindir, da violação, pela ré, do dever de celebração do contrato de compra e venda para ela resultante do acordo pré contratual final (assim como, de resto, do que resultaria do contrato promessa) que acertou com a autora, adveio para esta, efectivamente, um dano: o dano consistente na não celebração do contrato devido, e consequente não entrada na esfera jurídica da autora do prédio da ré cuja transmissão desse contrato resultaria, assim como do lucro que, com ele, a preços de mercado, se poderia obter.
- A celebração de um contrato com um terceiro (gabinete de arquitectura, no caso) de onde resulta a obrigação de pagar um certo montante (€ 290.000,00, no caso) - e, portanto, o aumento do passivo constitui um dano, ainda que, circunstancialmente, esse montante não se mostre ainda pago.
- A resposta ao quesito 20, referente à avaliação monetária do dano sofrido pela autora, deve ser modificada, no sentido de se considerar provado que aquela poderia obter o lucro calculado no relatório pericial (€ 2.447.231,13, ou € 726.500,00, consoante se hipotize a aquisição do prédio da ré isolada ou em conjunto com os outros dois prédios adjacentes).
Não foram apresentadas contra alegações.
II Põem-se como problemas a resolver no âmbito do presente recurso os de saber se foi celebrado entre Apelante e Apelada um contrato-promessa de compra e venda relativo ao prédio sito na Rua (…), em Lisboa, ou se se limitaram a celebrar um acordo pré negocial e se a Ré/Apelada violou os contrato/acordo referidos, bem como se dessa violação resultaram prejuízos para a Autora/Apelante pelos quais aquela pode vir a ser responsabilizada pelo ressarcimento dos mesmos.
A sentença sob recurso deu como assentes os seguintes factos:
- A Autora resulta da transformação de P - Investimentos, Lda., e tem por objecto o desenvolvimento de projectos de investimento imobiliário, nos termos que constam dos docs. 1 e 2 da petição inicial que se dão por reproduzidos (al. A));
- No exercício da sua actividade, a Autora, em Junho de 2004, entabulou com a Ré negociações tendentes à aquisição do prédio urbano situado na Rua (…), em Lisboa, composto de rés-do-chão e 3 andares, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.° (…), nos termos que constam do doc. 3 da petição inicial que se dá por reproduzido (al. B));
- A Ré, em 06 de Dezembro de 2000, através de escritura pública, adquiriu o prédio identificado em B) (al. O));
- A Autora interessou-se pelo prédio identificado em B) para desenvolver um projecto de investimento que envolvia a realização de obras destinadas a transformá-lo em edifício de habitação e comércio (n.° 1 da BI);
- O projecto envolvia, além do prédio identificado em B), dois prédios vizinhos – os n°s 6 e 8 a 10 da mesma rua (n.° 3 da BI);
- Tendo a Autora também estabelecido com os seus proprietários negociações tendentes à respectiva aquisição (n.° 4 da BI);
- O que consta dos n.°s 4 e 5 era do conhecimento da Ré (n.° 5 da BI);
- A Autora, através de A G, seu administrador, fez chegar à Ré, em 5 de Julho de 2004, por via de telecópia, uma proposta de compra do prédio identificado em B), nos termos que constam do doc. 4 que se dá por reproduzido (al. C));
- Após a proposta referida, existiram contactos e reuniões entre a Autora e a Ré (n.° 7 da BI);
- Nesta proposta a Autora indicou, como preço de aquisição, € 1.150.000,00, propondo-se pagar 20% no momento da assinatura do contrato promessa de compra e venda, 20% por ocasião da entrega do projecto de arquitectura na Câmara Municipal de Lisboa, 20% no momento após aprovação do referido projecto, 20% no momento de emissão do alvará de licença de obras e 20% aquando da celebração da escritura pública do contrato definitivo (al. D));
- Em 27 de Novembro de 2004, a Autora, através do seu administrador A G, fez chegar à ré, por via de telecópia, uma nova proposta de compra do prédio mencionado, nos termos que constam do doc. 5 da petição inicial que se dá por reproduzido (al. E));
- Nesta proposta a Autora oferecia o preço de € 1.250.000,00, propondo-se pagar 20% na assinatura do contrato promessa de compra e venda e 80%, na data da escritura pública do contrato definitivo (al. F));
- Em 15 de Dezembro de 2004, a Ré, através do seu gerente E C, enviou à autora uma telecópia em que, depois de realçar a "transparência e correcção" do comportamento negocial da autora, anunciava que, devido a "pouco condignas" actuações de terceiros, retirava o seu imóvel do mercado, nos termos que constam do doc. 6 da petição inicial que se dá por reproduzido (al. G));
- A Ré endereçou à Autora votos de boas festas, nos termos que constam do doc. 7 da petição inicial que se dá por reproduzido (al. H));
- A Autora retribuiu estes votos, nos termos que constam do doc. 8 da petição inicial que se dá por reproduzido (al. I));
- Em 12 de Janeiro de 2005, a Ré, através de telecópia subscrita pelo seu gerente E C, transmitiu à Autora que decidira repor o seu prédio no mercado, apresentando uma proposta de venda do imóvel pelo preço de € 1.500.000,00, a pagar a pronto, com a realização da escritura do contrato definitivo a realizar depois de parecer do IPAR e tomada de posição da Câmara Municipal de Lisboa sobre o seu direito de preferência, nos termos que constam do doc. 9 da petição inicial que se dá por reproduzido (al. J));
- A Ré atribuiu à sua proposta a validade de 48 horas (al. K));
- A Ré recebeu outras propostas do Hotel (…)e da L/E (n.° 29 da BI);
- No dia 12/01/2005, o Dr. E C dirigiu aos 4 potenciais compradores, a A., L/E na pessoa do Sr. Dr. C, Hotel (…) e à M, Lda., faxes, nos quais exige um preço, mínimo, de 1.500.000,00 para a concretização do negócio, bem como a formalização do contrato-promessa de compra e venda no prazo de 48 horas, nos termos que constam dos docs. 4 a 7 da contestação que se dão por reproduzidos (n.° 33 da BI);
- A Autora enviou à Ré, pelo seu administrador A G, a telecópia, enviada em 14 de Janeiro de 2005, cuja cópia foi junta como doc. 10 da petição inicial que se dá por reproduzido (al. L));
- A A. remeteu à R. o fax cuja cópia consta de fls. 40/41, datado de 14.01.2005, que aqui se dá por reproduzido, mas no qual escreve "anuímos a todas as condições propostas, para a realização do negócio" (n.° 11 da BI);
- Após remeter o fax referido no n.° 21, a A. acreditou que o negócio se realizaria (n.° 12 da BI);
- A Autora enviou à Ré, em 28 de Janeiro de 2005, a comunicação, por telecópia cuja cópia foi junta como doc. 16 que se dá por reproduzido: «tive conhecimento directamente do Sr. C da L/E, que esta sociedade já havia chegado a acordo definitivo com V. Exa., relativamente à aquisição do prédio da Rua (…)- Lisboa. Dado que toda a nossa negociação foi efectuada de boa fé, havendo um acordo total dos termos de negócio, restando a sua formalização, e que tudo resultou do n/empenho e com as despesas inerentes, vimos solicitar que nos informem, sobre a situação descrita no parágrafo anterior (...)» (al. M));
- A Ré recusou celebrar a escritura pública correspondente à proposta referida em J) (al. N));
- O Dr. E é o responsável pela área da comercialização da Ré (al. Q);
- As abordagens da Autora e as negociações foram sempre encetadas pelo Dr. E (n.° 32 BI);
- A Autora sempre tomou o Dr. E como representante legitimo e suficiente da Ré (n.° 35 BI);
- Em todos os documentos subscritos pelo Dr. E se acha aposto o timbre da Ré (n.° 36 BI),
- A Autora, directamente e através da sociedade de mediação imobiliária I, SA, apresentou propostas de compra do prédio da Av (…), aproximando-se dos termos contrapostos pela proprietária, nos termos que constam dos docs. 11, 12, 13 e 14 da petição inicial que se dão por reproduzidos (n.° 15 BI);
- A A. abandonou um projecto de investimento que envolvia a aquisição do prédio urbano sito na Av.ª (…), em Lisboa (n.° 13 BI);
- A A. celebrou com Arquitectos, Lda., um contrato de prestação de serviços, ficando obrigada a pagar de honorários a quantia de € 290.000,00, nos termos que constam do documento de fls. 48 a 50, que aqui se dá por reproduzido (n.° 17 BI);
- Neste contrato a Arquitectos, Lda., obrigava-se a preparar o pedido de informação prévia, a elaborar o projecto de arquitectura, os projectos de especialidades e o acompanhamento da respectiva execução do projecto imobiliário que a Autora pretendia desenvolver também no prédio referido em B (n.° 18 BI);
- A Autora intentou mais duas acções, nos termos que constam dos docs. 2 e 3 juntos com a contestação que se dão por reproduzidos (al. P));
- A Ré considerou a probabilidade de adquirir o imóvel contíguo e adjacente, o prédio n.° 6 da Rua (…), nos termos que constam do fax datado de 28/10/2004, cuja cópia foi junta como doc. 1 da contestação que se dá por reproduzido (n.° 24 BI).
Insurge-se a Apelante contra a sentença recorrida uma vez que na sua tese tendo em consideração os factos provados nos autos, designadamente as declarações emitidas por ambas as partes, deve concluir-se que entre elas foi celebrado um acordo que deve qualificar-se como contrato promessa, que é válido e eficaz.
Vejamos.
Como decorre do disposto no artigo 410º do CCivil, com referência ao segmento normativo a que alude o artigo 875º do mesmo diploma, o contrato promessa cujo objecto seja bem imóvel deverá constar de um escrito assinado por ambos os contraentes, sendo que de tal escrito deverá reproduzir, além do mais, as cláusulas que irão informar o contrato definitivo.
Dos autos apenas decorre que entre as partes decorreram conversações no sentido de uma eventual compra e venda de um imóvel, o que resulta da troca de correspondência havida, o que não consubstancia, nem poderá consubstanciar um contrato promessa tal como se decidiu na sentença recorrida ( o contrato promessa “... é a convenção pela qual ambas as partes, ou apenas uma delas se obrigam, dentro de certo prazo, ou verificados certos pressupostos, a celebrar determinado contrato”, Antunes Varela , Das Obrigações em Geral, 6ª ed., 1ª Vol, 301).

Inexistindo qualquer contrato promessa entre a Apelante e a Apelada, despiciendo se torna falar do seu incumprimento por esta.
Todavia, a Apelante põe ainda a tónica na violação pela Ré/Apelada do dever de celebração do contrato de compra e venda para ela resultante do acordo pré contratual final que acertou com a autora e que adveio para esta, efectivamente, um dano: o dano consistente na não celebração do contrato devido, e consequente não entrada na esfera jurídica da autora do prédio da ré cuja transmissão desse contrato resultaria, assim como do lucro que, com ele, a preços de mercado, se poderia obter.
A nossa lei civil, no artigo 227º, nº1, consagra a culpa «in contrahendo», como forma de responsabilidade obrigacional, por violação de deveres específicos de comportamento baseados na boa fé, o que em termos de direito substantivo, releva, no essencial, em que, uma vez demonstrada a violação, presume-se a culpa da parte faltosa, nos termos do artigo 799º, nº1, do mesmo diploma, cfr Menezes Cordeiro, Da Boa Fé No Direito Civil, vol I/585.
Daqui se abarca que, sendo o principio da liberdade contratual, apanágio do direito das obrigações, e as partes livres de celebrar ou não os acordos que bem entenderem, como entenderem e quando entenderem, deverão fazê-lo dentro dos limites da lei, nos termos do artigo 405º do CCivil, funcionando aquele supra mencionado normativo, como controlo das eventuais violações dos deveres de protecção, de informação e de lealdade. Isto é, quando tal violação «...conduza à frustração da confiança criada na contraparte pela actividade anterior do violador ou quando a mesma retire às negociações o seu sentido substancial profundo de busca de um consenso na formação de um contrato válido, apto a prosseguir o escopo que, em termos de normalidade as partes lhe atribuam.(…)», Menezes Cordeiro, ibidem, 585.
O que está em causa, na culpa in contrahendo, é o estabelecimento de um equilíbrio entre liberdade e justiça contratuais, cfr Paulo Mota Pinto, in Declaração Tácita E Comportamento Concludente No Negócio Jurídico, 61.
Veja-se que, no caso sub judice, a Apelante desenvolveu junto da Apelada, várias manifestações de interesse com vista à aquisição do imóvel, como decorre da matéria dada como provada nas alíneas b) a f) da matéria assente, durante o ano de 2004, as quais se vieram a gorar face à comunicação da Apelada de que iria retirar o mesmo do mercado, cfr alínea G) da matéria assente, sendo que esta posteriormente, em 12 de Janeiro de 2005 veio a comunicar-lhe que iria repor o imóvel em venda apresentando-lhe uma proposta para o efeito à qual a Apelante anuiu, como decorre da matéria dada como provada e constante da alínea J) da matéria assente e da resposta ao ponto 11. da base instrutória.
Todavia, não obstante a Apelante tivesse aceite a proposta da Apelada esta veio a vender o imóvel a outrem, cfr alíneas M) e N) da matéria assente.
Esta factualidade, integra o que Carlos Ferreira de Almeida, in Texto E Enunciado Na Teoria Do Negócio Jurídico, Vol II/697, nos diz ser «o enunciado negocial», o qual não tem a chamada «reflexibilidade que é característica do acto negocial no seu todo», sendo «...A consequência jurídica comum que deriva da enunciação para o respectivo enunciante é antes a responsabilidade pelo acto que pratica: responsabilidade negocial para os enunciantes, agentes do negócio; responsabilidade pré-negocial para estes e para os que actuem como representantes;...».
Caímos, desta sorte, no que Mota Pinto, in Teoria Geral Do Direito Civil, 467, dizia ser a «teoria da aparência eficaz», pela qual só se concederia protecção a um terceiro se este tivesse uma confiança concretamente fundada, ou seja, se aparência criada pelo elemento objectivo da declaração tivesse sido essencial, por o declaratário não ter compreendido um terceiro sentido, diverso do que a declaração objectivamente tinha (segundo o critério interpretativo).
A confiança da Autora/Apelante, no caso sub specie, fundou-se em todo o enunciado negocial supra descrito, do qual não se poderia tirar outra ilação se não aquela que foi tirada: havia uma expectativa legítima de que o negócio viesse a ser concluído.
Conforme resulta do normativo inserto no artigo 227º, nº1, do CCivil, a culpa na formação do contrato, implica a obrigação de ressarcir todos os danos causados à contra parte.
Quais serão, então, esses danos?
Esta questão, do dano indemnizável por via da culpa in contrahendo, tem sido objecto de grandes discussões doutrinárias, sendo certo que, a ideia de que o interesse em causa só poderá corresponder ao interesse negativo funda-se na concepção contratual, mas há que atender ao interesse efectivamente ofendido, o qual poderá situar-se a vários âmbitos, cfr neste sentido Ruy de Albuquerque, Da Culpa in Contrahendo, 82 (em sentido contrário, v. Mota Pinto, in Nulidade Do Contrato Promessa, 91).

E, no seguimento desta posição, verifica-se que inexiste qualquer motivo legal, v.g., decorrente do segmento normativo aludido no artigo 227º, nº1, do CCivil, para limitar a responsabilidade do prevaricador ao interesse negativo ou de confiança: nos termos de tal normativo, «...ele responde por todos os danos causados, nos termos gerais, tendo em conta, segundo a causalidade adequada, os lucros cessantes, embora descontando, sempre de acordo com os princípios da responsabilidade, as vantagens advenientes da violação para o prejudicado e, designadamente, não havendo contrato válido, o facto de ele não ter que o cumprir e de não correr os riscos inerentes às vicissitudes contratuais.», cfr Menezes Cordeiro, l.c. 585 e Ac STJ de 5 de Fevereiro de 1981, RLJ, 116/81, com anotação de Almeida Costa.
A Autora, na tese por nós supra defendida, no que tange aos danos indemnizáveis, teria direito não só aos decorrentes do interesse negativo, mas também do positivo, isto é, o do cumprimento mas há que presente que a medida do ressarcimento tem como limites, além do mais, a circunstancia de não se estar perante um contrato outorgado, mas nos seus preliminares, logo aquela não poderá ser a mesma como se estivesse perante um incumprimento contratual.
Decorre do normativo inserto no artigo 563º, do CCivil que «A obrigação de indemnização só existe em relação aos danos que o lesado provavelmente não teria sofrido se não fosse a lesão», e para a existência da mesma, não é necessário uma causalidade directa, bastando uma indirecta, sendo o autor da lesão responsável por todos os factos ulteriores que eram de esperar segundo o curso normal das coisas, ou foram especialmente favorecidos pela conduta do agente, quer na sua própria verificação, quer na sua actuação concreta em relação ao dano de que se trata, cfr Pereira Coelho, Obrigações, 166.
A Apelante alegou ter sofrido um dano resultante da celebração de um contrato com um terceiro cuja factualidade foi levada à base instrutória, aos pontos 17 e 18, dados como provados o 17 restritivamente e o 18 na integra - «A A. celebrou com Teixeira, Gaia, Arquitectos, Lda., um contrato de prestação de serviços, ficando obrigada a pagar de honorários a quantia de € 290.000,00, nos termos que constam do documento de fls. 48 a 50, que aqui se dá por reproduzido»; «Neste contrato a Teixeira, Gaia, Arquitectos, Lda., obrigava-se a preparar o pedido de informação prévia, a elaborar o projecto de arquitectura, os projectos de especialidades e o acompanhamento da respectiva execução do projecto imobiliário que a Autora pretendia desenvolver também no prédio referido em B».
Como bem se acentua na sentença recorrida, para além de não resultar ter havido qualquer pagamento por parte da Apelante àquele gabinete de arquitectura, acresce ainda a circunstância de o montante ajustado a titulo de honorários se referir também a estudos sobre outros prédios que não apenas o dos autos, sendo certo que a Apelante não logrou provar, tal como lhe competia, nos termos do artigo 342º, nº1 do CCivil, que o estudo de arquitectura objecto do contrato celebrado com a empresa Teixeira, Gaia, Arquitectos, Lda tivesse sido celebrado por a mesma estar certa da concretização do negócio com a Apelada, faltando-lhe, assim, além do mais, o nexo de causalidade (o que decorre da resposta restritiva ao ponto 17. da base instrutória).
Por outra banda, também não se poderá alterar a resposta dada ao ponto 20. da base instrutória, dado como não provado, referente à avaliação monetária do dano sofrido pela autora - «Da concretização do projecto indicado em 1. a 3., a Autora retiraria um lucro de € 5.400.000,00» - no sentido de se considerar provado que a Apelante poderia obter o lucro calculado no relatório pericial de “€ 2.447.231,13, ou € 726.500,00, consoante se hipotize a aquisição do prédio da ré isolada ou em conjunto com os outros dois prédios adjacentes”, uma vez que tal desvirtuaria o sentido e alcance da pergunta a qual se baseou numa situação específica que se não apurou, qual era um projecto que envolvia outros dois prédios vizinhos da mesma rua, cfr respostas aos pontos 1. e 3. da base instrutória, acrescendo ainda que a Autora/Apelante acabou por não concretizar a compra de tais imóveis, cfr alínea P) da matéria assente.
Quer dizer, a Autora/Apelante embora tenha logrado provar a existência de um corte injustificado nas negociações por banda da Ré/Apelada que poderia conduzir a uma situação de responsabilidade pré contratual, não provou, tal como lhe competia, que tenha sofrido prejuízos por força da actuação menos consentânea com os ditames da boa fé negocial imputada à Apelada.
Daqui decorre que as conclusões estão condenadas ao insucesso.
III Destarte, julga-se a Apelação improcedente confirmando-se a sentença recorrida.
Custas pela Apelante.
Lisboa, 1 de Outubro de 2009
(Ana Paula Boularot)
(Lúcia de Sousa)
(Luciano Farinha Alves)