Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
1242/15.0T8AGH-B.L1-7
Relator: LUÍS FILIPE PIRES DE SOUSA
Descritores: EXECUÇÃO
IMÓVEL
VENDA POR NEGOCIAÇÃO PARTICULAR
VALOR INFERIOR AO VALOR BASE
AUTORIZAÇÃO JUDICIAL
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 11/19/2019
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Texto Parcial: N
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: PROCEDENTE
Sumário: I.– Na venda de imóvel por negociação particular, é possível transacionar o imóvel por preço inferior ao valor base e, mesmo, ao valor mínimo anteriormente anunciado para a venda por propostas em carta fechada ou leilão eletrónico, ainda que, pelo menos nos casos em que não haja acordo entre todos os interessados, seja necessária autorização judicial.

II.– Cabe ao agente de execução dirigir requerimento ao juiz, com explicitação das diligências efetuadas para a venda, relato das propostas que obteve, características do bem e posição assumida pelos interessados, a fim de habilitar o juiz a decidir.
Decisão Texto Parcial:
Decisão Texto Integral: Acordam os Juízes na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:


RELATÓRIO:


No âmbito da execução sumária que BB move a AA e Outros, em 8.5.2017, o agente de execução proferiu decisão de proceder à venda de imóvel pelo valor base de € 192.000, através de leilão eletrónico (fls. 4).

Em 19.3.2018, a BB requereu ao agente de execução a aquisição do prédio pelo preço de €144.000, com dispensa do depósito do preço e do pagamento de IMT (fls. 10-11).

Em 20.3.2018, o agente de execução proferiu decisão no sentido de a venda prosseguir na modalidade de negociação particular, atendendo a que o leilão eletrónico ficou deserto por falta de proponentes (fls. 7-8).

Em 18.4.2018, o agente de execução proferida decisão no sentido de que a venda será feita por negociação particular, aceitando-se a proposta apresentada pela exequente de € 144.000 (fls. 22-23).

Em 3.5.2018, o executado formulou a seguinte reclamação da decisão do agente de execução:

«AA, EXECUTADO, no Procedimento à margem referenciado, notificado da decisão da venda, vem muito respeitosamente reclamar da mesma nos termos e com os seguintes fundamentos:
1.– Foi decidida a venda pelo Agente de Execução através de negociação particular do pedido de adjudicação formulado pela Exequente, no montante de € 144.000,00. Ora,
2.– Salvo o devido respeito discorda o executado de tal decisão, pois conforme já demonstrado pelo executado o bem imóvel penhorado nos presentes autos tem um valor superior ao peticionado pela Exequente.
3.– Conforme consta de fls.. o valor base atribuído ao bem foi no montante de € 192.000,00, tendo sido anunciado para venda pelo valor de € 163.200,00, através do site e-leiloes. Pelo que,
4.– No modesto entender do executado a adjudicação à exequente nunca pode ser efetuada por valor inferior a € 192.000,00, que é o valor atribuído ao bem imóvel.
5.– Até porque se assim não fosse estaríamos perante uma forma de enriquecimento ilegítima pois como a exequente bem sabe o valor da quantia exequenda já em 05.12.2015 ascendia ao montante de € 291.821,19. Por outro lado,
6.– Vem alegar o Senhor Agente de Execução que “As condições atuais do mercado no sector da construção civil, sobejamente conhecidas, não indicam qualquer crescimento da atividade que venha a valorizar os bens penhorados, cuja venda por negociação particular até agora não foi possível, por falta de proponentes.”
7.– Ora o imóvel aqui posto em crise apenas esteve no site e-leiloes uma única vez para venda, e acresce ainda que a decisão para venda através de negociação particular é datada de 20.03.2018. Daí,
8.– Não alcançar o ora executado como pode o Senhor Agente de Execução afirmar que a venda por negociação particular até agora não foi possível por falta de proponentes, quando o arco temporal que decorreu desde a decisão da venda por negociação particular (20.03.2018) até à decisão da venda à exequente não decorreram sequer trinta dias.
9.– O que leva a crer ao executado que não existiu qualquer promoção da venda do imóvel através da negociação particular a terceiros. Ora,
10.– A ser aceite que o imóvel seja adjudicado à exequente pelo valor de € 144.000,00 é o mesmo que dizer que os executados ficam sem casa e com uma divida superior a € 100.000,00 por pagar, sendo certo que por sua vez a Exequente irá seguramente efetuar posterior venda do imóvel por quantia não inferior a € 200.000,00, o que nosso modesto entendimento de legal nada aparenta.

TERMOS EM QUE:
E nos mais de Direito que V.exa. doutamente suprirá, deve a presente reclamação ser julgada totalmente procedente, e por consequência deve ser indeferida a pretensão da exequente, com a consequente anulação da decisão da venda.»

Sobre tal reclamação, recaiu despacho de 5.6.2019 com o seguinte teor:
«RE 2595799 e 3150880: Indefere-se a reclamação apresentada pelo Executado José Ferreira por ser, neste momento, inútil a reclamação por si apresentada, atendendo ao prosseguimento da venda por negociação particular, não tendo o bem sido vendido em leilão eletrónico, conformado informado na RE 2600518.»
*

Não se conformando com a decisão, dela apelou o requerente, formulando, no final das suas alegações, as seguintes conclusões, que se reproduzem:

«EM CONCLUSÃO:
1.– Em 18.04.2019, foi decidida a venda pelo Agente de Execução através de negociação particular do pedido de adjudicação formulado pela Exequente, pelo montante de € 144.000,00.
Ora,
2.– Salvo o devido respeito discorda o executado de tal decisão, pois conforme já demonstrado pelo executado o bem imóvel penhorado nos presentes autos tem um valor superior ao peticionado pela Exequente.
3.– Conforme consta de fls.. o valor base atribuído ao bem foi no montante de € 192.000,00, tendo sido anunciado para venda pelo valor de € 163.200,00, através do site e-leiloes.
Pelo que,
4.– No modesto entender do executado a adjudicação à exequente nunca pode ser efetuada por valor inferior a € 192.000,00, que é o valor atribuído ao bem imóvel.
5.– Até porque se assim não fosse estaríamos perante uma forma de enriquecimento ilegítima pois como a exequente bem sabe o valor da quantia exequenda já em 05.12.2015 ascendia ao montante de € 291.821,19. Por outro lado,
6.– Vem alegar o Senhor Agente de Execução que “As condições atuais do mercado no sector da construção civil, sobejamente conhecidas, não indicam qualquer crescimento da atividade que venha a valorizar os bens penhorados, cuja venda por negociação particular até agora não foi possível, por falta de proponentes.”
7.– Ora o imóvel aqui posto em crise apenas esteve no site e-leiloes uma única vez para venda, e acresce ainda que a decisão para venda através de negociação particular é datada de 20.03.2018. Daí,
8.– Não alcançar o ora executado como pode o Senhor Agente de Execução afirmar que a venda por negociação particular até agora não foi possível por falta de proponentes, quando o arco temporal que decorreu desde a decisão da venda por negociação particular (20.03.2018) até à decisão da venda à exequente não decorreram sequer trinta dias.
9.– O que leva a crer ao executado que não existiu qualquer promoção da venda do imóvel através da negociação particular a terceiros. Ora,
10.– A ser aceite que o imóvel seja adjudicado à exequente pelo valor de € 144.000,00 é o mesmo que dizer que os executados ficam sem casa e com uma divida superior a € 100.000,00 por pagar, sendo certo que por sua vez a Exequente irá seguramente efetuar posterior venda do imóvel por quantia não inferior a € 200.000,00, o que nosso modesto entendimento de legal nada aparenta.
11.– Por todo o exposto requer-se a V. Exas. se dignem dar sem efeito a presente venda por negociação particular por não cumprir com o disposto nas referidas normas legais.
12.– Pelo que, para além das normas supra invocadas, com a presente decisão da venda foram violadas o disposto nos 832.º e 833.º do NCPC e artigo 195º nº1 do NCPC razão pela qual, no entender do ora recorrente, deve a presente venda por negociação particular ser anulada, ficando, em consequência, sem efeito a decisão da venda.

TERMOS EM QUE:
Deve o presente ser admitido e a decisão recorrida ser revogada e, em consequência, o despacho reformulado concluindo-se pela nulidade prevista no artº 195º nº1 do NCPC, ficando, em consequência, sem efeito a decisão da venda.
Assim decidindo, farão V. exas. a esperada e costumada JUSTIÇA.»

Não foram apresentadas contra-alegações.

QUESTÕES A DECIDIR

Nos termos dos Artigos 635º, nº4 e 639º, nº1, do Código de Processo Civil, as conclusões delimitam a esfera de atuação do tribunal ad quem, exercendo um função semelhante à do pedido na petição inicial.[1] Esta limitação objetiva da atuação do Tribunal da Relação não ocorre em sede da qualificação jurídica dos factos ou relativamente a questões de conhecimento oficioso, desde que o processo contenha os elementos suficientes a tal conhecimento (cf. Artigo 5º, nº3, do Código de Processo Civil). Também não pode este Tribunal conhecer de questões novas que não tenham sido anteriormente apreciadas porquanto, por natureza, os recursos destinam-se apenas a reapreciar decisões proferidas.[2]

Nestes termos, as questões a decidir consistem em:
i.- Aquilatar da admissibilidade do recurso;
ii.- Sindicar da validade da decisão proferida pelo agente de execução em 18.4.2018, da venda por negociação particular pelo preço aí fixado.

Corridos que se mostram os vistos, cumpre decidir.

FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
A matéria de facto relevante para a apreciação de mérito é a que consta do relatório, cujo teor se dá por reproduzido.

FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO

ADMISSIBILIDADE DO RECURSO
Em 18.4.2018, o agente de execução proferiu decisão no sentido de que a venda será feita por negociação particular, aceitando-se a proposta apresentada pela exequente de € 144.000.

Em 3.5.2018, o executado formulou reclamação da decisão do agente de execução, formulando o pedido expresso de anulação da decisão da venda.

Tal pedido foi indeferido nos termos do despacho impugnado, datado de 5.6.2019.

Nos termos do Artigo 853º, nº2, alínea c), do Código de Processo Civil, cabe apelação autónoma da decisão interlocutória que se pronuncie sobre a anulação da venda, sendo esse o caso na medida em que o despacho impugnado se pronuncia sobre um pedido de anulação da venda. Conforme se verá infra, estamos perante uma nulidade suscetível de constituir fundamento de anulação do ato da venda.

Assim sendo, é admissível o recurso.

VALIDADE DA DECISÃO PROFERIDA PELO AGENTE DE EXECUÇÃO EM 18.4.2018, DA VENDA POR NEGOCIAÇÃO PARTICULAR PELO PREÇO AÍ FIXADO

Em 18.4.2018, o agente de execução decidiu que a venda fosse feita por negociação particular, aceitando a proposta apresentada pela exequente de € 144.000. Essa decisão, não foi precedida de despacho judicial em conformidade.

A este propósito, a  jurisprudência tem vindo a entender que, na venda de imóvel por negociação particular, é possível transacionar o imóvel por preço inferior ao valor base e, mesmo, ao valor mínimo anteriormente anunciado para a venda por propostas em carta fechada, ainda que, pelo menos nos casos em que não haja acordo entre todos os interessados (que pode ser tácito - RC 8-3-18, 7867/11), seja necessária autorização judicial (RC 26-2-19, 1594/09, RC 8-3-18, 7867/11, RC 16-5-17, 957/12, RL 21-1-16, 57/10, RC 8-3-16, 1037/10, RP 24-9-15, 1951/12, RL 18-6-15, 5940/10, RL 25-9-14, 512/09). Cabe ao agente de execução dirigir requerimento ao juiz, com explicitação das diligências efetuadas para a venda, relato das propostas que obteve, características do bem e posição assumida pelos interessados, a fim de habilitar o juiz a decidir. A autorização judicial em causa deve ponderar os interesses em causa, designadamente a inexistência de outras propostas de aquisição do bem durante período razoável de tempo desde a sua colocação à venda, a conjuntura económica, as qualidades do bem e potencialidade da sua venda, a eventual desvalorização sofrida e os valores de mercado da zona (RC 26-2-19, 1594/09, RC 16-12-15, 2650/08, RP 5-5-16, 6622/12, www.colectaneadejurisprudencia.com ).

Ora, no caso em apreço, o agente de execução omitiu a formulação do requerimento ao juiz, pedindo autorização fundamentada para venda por preço inferior, sendo certo que o executado não concorda com a venda por preço inferior.

Foi omitida a prática de um ato devido, ocorrendo, pois, uma nulidade processual na tramitação da venda por negociação particular e por preço inferior ao anteriormente fixado para venda por leilão eletrónico. O apelante reclamou, tempestivamente, dessa nulidade, de que enferma o processo decisório do agente de execução, para o juiz de execução, o qual indeferiu a reclamação.

Nos termos do Artigo 839º, nº1, alínea c), a venda fica sem efeito se for anulado o ato da venda, nos ermos do artigo 195º. Releva-se, assim, a invalidade de algum ato-sequência que integre a fase da venda. São suscetíveis de desencadear a nulidade da venda designadamente as seguintes nulidades: omissão da notificação da decisão do agente de execução sobre a venda (art. 812º, nº 6); a omissão da publicitação da venda ou da publicitação com a antecedência devida; a omissão da notificação dos preferentes (art. 819º, nº 1); ausência do juiz na abertura das propostas (art. 820º, nº 1); omissão da notificação do credor reclamante do despacho que fixa o dia e hora para venda por propostas em carta fechada (cf. STJ 27-9-05, 1735/05). Estas nulidades não são de conhecimento oficioso, devendo ser arguidas pelos interessados (arts. 196º, 197º, 199º e 200º, nº 3). A omissão acima identificada subsume-se, de pleno, a este regime.

Face ao que fica dito supra, o indeferimento da reclamação merece censura, não tendo o Mmo Juiz a quo atentado no que ficou dito supra.

Assim sendo, deve ser revogado o despacho proferido em 5.6.2019, sendo o mesmo substituído por outro que defira a reclamação, revogando a decisão do agente de execução de 18.4.2018 de proceder, sem mais, à venda do imóvel por preço inferior.

DECISÃO
Pelo exposto, acorda-se em julgar procedente a apelação e, em consequência, revoga-se o despacho proferido pelo tribunal a quo em 5.6.2019, o qual é substituído por outro que julga a reclamação procedente, revogando a decisão do agente de execução de 18.4.2018 de proceder, sem mais, à venda do imóvel por preço inferior.
Custas pela apelada na vertente de custas de parte (Artigos 527º, nºs 1 e 2, 607º, nº6 e 663º, nº2, do Código de Processo Civil).



Lisboa, 19.11.2019



Luís Filipe Sousa
Carla Câmara
Higina Castelo
                                    


[1]Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, Almedina, 2013, pp. 84-85.
[2]Abrantes Geraldes, Op. Cit., p. 87.
Conforme se refere no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 7.7.2016, Gonçalves Rocha, 156/12, «Efetivamente, e como é entendimento pacífico e consolidado na doutrina e na Jurisprudência, não é lícito invocar nos recursos questões que não tenham sido objeto de apreciação da decisão recorrida, pois os recursos são meros meios de impugnação das decisões judiciais pelos quais se visa a sua reapreciação e consequente alteração e/ou revogação». No mesmo sentido, cf. Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 4.10.2007, Simas Santos, 07P2433, de 9.4.2015, Silva Miguel, 353/13, da Relação de Lisboa de 22.1.2019, José Capacete, 15420/18.