Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	23239/08.6YYLSB-A.L1-7
Relator:	ANA RESENDE
Descritores:	ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO DESPEJO EXECUÇÃO TÍTULO EXECUTIVO CONTRATO DE ARRENDAMENTO OBRAS NULIDADE DA DECISÃO
Nº do Documento:	RL
Data do Acordão:	11/02/2010
Votação:	UNANIMIDADE
Texto Integral:	S
Meio Processual:	APELAÇÃO
Decisão:	PROCEDENTE
Sumário:	1. O senhorio pode instaurar acção executiva para entrega de coisa certa, dando à execução um título executivo compósito constituído pelo contrato de arrendamento e o comprovativo da comunicação realizada ao arrendatário. 2. A execução pode ser instaurada ainda que não tenha decorrido o prazo de três meses, e assim sanável a mora em que se baseia o título dado à execução. (Sumário da Relatora)
Decisão Texto Parcial:

Decisão Texto Integral:

ACORDAM NA 7ª SECÇÃO DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA I - Relatório             1. H veio deduzir oposição à execução, para entrega de coisa certa, movida por V. 2. Foi proferido despacho que indeferiu liminarmente a oposição, por ser manifestamente improcedente. 3. Inconformado, veio o Oponente interpor recurso de apelação, formulando, nas suas alegações as seguintes conclusões: · Após a notificação judicial avulsa, ainda em fase extra judicial, o inquilino devedor dispõe de três meses para purgar a mora (art.º 1084, n.º 3, do CC, art.º 9, n.º 7, do NRAU) não sendo possível ao senhorio iniciar a via judicial (execução) sob pena de criar a completa insegurança jurídica. · Seria possível, durante o decurso do prazo de três meses do art.º 1084, n.º 3, criar situações em que o senhorio obtinha, através de execução, usando como título uma notificação judicial avulsa, a entrega do imóvel, sem que estivesse precludido o referido prazo para purgar a mora. · Seria esvaziar de conteúdo e sentido o disposto nos artigos 9.º, n.º7 do NRAU e 1084.º, do CC. · Ao decidir como decidiu, o Mmo Juiz a quo violou o disposto nos artigos 9.º n.º 7 e 15.º do NRAU e 1084.º, n.º3 do 1048.º, do CC. · As obras feitas no locado, as referidas no artigo 14.º da oposição e especificamente as que aluem à reparação de paredes, pavimentos e canalizações, e ainda pinturas, configuram-se, não como uma benfeitoria, entenda-se ela como necessária ou útil (já que voluptuária nunca seria), mas simplesmente como uma obra indispensável a assegurar ao locado uma qualidade essencial à finalidade para que fora contratado – habitação. · As obras feitas, com conhecimento e consentimento do locador, destinam-se assim a fazer convalescer o contrato de arrendamento, por lhe conferirem as qualidades mínimas e essenciais para a sua finalidade, não se podendo configurar como benfeitorias e muito menos integradas no âmbito das obras e benfeitorias previstas na cláusula 9.ª do contrato de arrendamento, nem no seu espírito, nem na sua letra. Esta cláusula destinou-se a contemplar todas as obras e benfeitorias feitas ao longo do arrendamento, mas não destinadas à sua finalidade inicial. · O Mmo. Juiz a quo violou o art.º 668, n.º1, d) do CPC, sendo a sentença, nula. · Haveria ser dada continuidade ao processo, com vista ao apuramento cabal de todas as questões, nem que para tal houvesse que determinar algum aperfeiçoamento. Assim não entendendo, o Mmo. Juiz a quo violou o art.º 508, do CPC. · Deve ser dado provimento ao recurso, anulando-se em consequência a sentença recorrida e absolvendo-se o ora recorrente do pedido, ou ordenando-se o prosseguimento dos autos com a elaboração da base instrutória e demais legal.   4. Cumpre apreciar e decidir. *             II – Enquadramento facto-jurídico Como se sabe, o objecto do recurso é definido pelas conclusões do recorrente, importando em conformidade decidir as questões nelas colocadas bem como as que forem de conhecimento oficioso, com excepção daquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras, artigos 684.º, nº 3, 660.º, n.º 2, e 713.º, todos do CPC, pelo que, no seu necessário atendimento, a saber se está, se como pretende o Recorrente, deveria ter procedido a oposição formulada à execução, com base na inexequibilidade do título, bem como da existência das obras referidas, ou pelo menos determinando o prosseguimento dos autos, enfermando a decisão recorrida de nulidade, nos termos do art.º 668, n.º1, d) do CPC. Vejamos. Analisando os autos, ressaltam dos mesmos, as seguintes, e relevantes, ocorrências processuais: - A Recorrida, enquanto Exequente, veio em 29.10.2008, deduzir execução para entrega de coisa certa invocando: é proprietária e legitima possuidora da fracção autónoma (…) . Por contrato celebrado em 1 de Agosto de 1997, o legal representante da Requerente, menor à data, deu de arrendamento ao Requerido a mencionada fracção autónoma (…) Sucede que o Requerido não pagou a renda que se venceu em 1 de Maio de 2008, pelo que a Requerente pediu em 18.07.08 a notificação judicial avulsa do Requerido para a revogação do contrato vigente, nos termos e para os efeitos do art.º 7 do NRAU, com fundamento na falta de pagamento das rendas vencidas no dia 1 de Maio de 2008 e posteriores, no montante total à data de 2.496,08€ notificando o Requerido para ficar ciente de que deve restituir à Requerente de imediato, o locado, caso não pague e expurgue a mora nos termos legais. A notificação mostra-se efectuada com data de 13.10.2008. Entre a data do requerimento da NJA e a data da sua efectivação o Requerido pagou por conta das rendas em dívida, a quantia de 852,83€, em 27.08.2008. - No requerimento de oposição, apresentado em 1.9.2009, para além da questão do valor dado à execução, que não está em causa no presente recurso, veio o Recorrente, enquanto Oponente, invocar que sendo a execução fundada nos termos do art.º 9. n.º 7 do NRAU, só podia ser proposta três meses após a data da realização da notificação judicial avulsa. Mais se alegou que Foi combinado entre o representante da senhoria e o inquilino a realização de várias obras no imóvel arrendado (art.º 13.º). Essas obras consistiram em reparação de paredes, pavimento e canalizações e, ainda pinturas (art.º 14.º). Tendo sido combinado com o representante da senhoria que o respectivo valor seria deduzido nas rendas (15.º). As obras realizadas configuram-se como benfeitorias necessárias, pelo que não resultam do uso anormal nem pouco diligente da casa (16.º). Antes da degradação natural do imóvel (17.º). E que importaram em cerca de €5.200,00.(18.º). Passando à subsunção jurídica, na consideração do requerimento executivo bem como do título dado à execução, considerou-se na decisão sob recurso quanto à oposição deduzida que a Exequente dispunha de um título válido e perfeitamente exequível, considerando a força executiva dada a documentos como o contrato de arrendamento desde que acompanhado de documentos referidos no art.º 15 do NRAU, e operada que se mostra a comunicação exigida para a entrega do locado. Mais se entendeu que o Oponente pretendia invocar a compensação de rendas em dívidas invocando ter feito obras no locado em causa, considerando que tal não era fundamento para deixar de pagar as rendas devidas, ainda que o locado não tivesse condições de habitabilidade, importando, quanto muito, como fundamento de resolução do contrato, como também, segundo o clausulado do contrato de arrendamento, tal alegação mostrava-se inócua para efeitos de entrega do locado. Apreciando. Desde logo e no concerne à nulidade arguida, configura-se a mesma quando o juiz conhece de questões de que não podia tomar conhecimento, ou quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar, em violação do disposto no art.º 660, n.º 2, do CPC, isto é, do dever, por parte do juiz, de não ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras, assim como de resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras.             Refira-se que as questões que o juiz deve conhecer se reportam às pretensões formuladas, não estando obrigado a apreciar todos os argumentos ou fundamentos que as partes indiquem para fazer valer o seu ponto de vista, sendo certo que, quanto ao enquadramento legal, não está o mesmo sujeito às razões jurídicas invocadas pelas partes, pois o julgador é livre na interpretação e aplicação do direito, art.º 664, do CPC.             Retenha-se que o conhecimento duma questão pode ser feito com uma tomada de posição directa sobre a mesma, mas também muitas vezes resulta da apreciação de outras com ela conexionadas, por a incluírem ou excluírem, sendo assim decidida de forma implícita, advindo da apreciação global da pretensão formulada em juízo, o respectivo afastamento[1]. Por sua vez, não pode ser esquecido que as nulidades da sentença, como seus vícios intrínsecos, devem ser apreciados em função do texto e discurso lógico nela desenvolvida, não se confundindo com possível inadequada, ou mesmo errada subsunção jurídica que o julgador possa ter realizado da situação que lhe é apresentada, que constitui erro de julgamento, a sindicar noutro âmbito.  Ora, nos presentes autos não se evidencia-se que se tenha ido para além do suscitado, ou ficado aquém do que importava analisar, antes se divisa, que existe uma divergência de entendimento, cujo conhecimento, contudo, importa fazer em sede diversa da nulidade arguida, que se tem por inexistente. Na situação sob análise estamos perante uma relação locativa, não se discutindo a aplicabilidade do regime das disposições do NRAU[1], conforme o seu art.º 59, estando em causa a inexigibilidade da manutenção do arrendamento, no caso de mora no pagamento de rendas por período superior a três meses, n.º3, do art.º 1083, operando-se a resolução extra judicial do contrato de arrendamento, através de comunicação – mediante notificação avulsa, ou mediante contacto pessoal de advogado, solicitador ou solicitador de execução de execução, art.º 9, n.º 7 do NRAU – fundamentada, à contraparte da obrigação incumprida, n.º1, do art.º 1084, também do CC, sabendo-se que, contudo, ficará sem efeito, se o arrendatário à mesma puser fim no prazo de três meses, n.º3, desta última disposição legal. Em tal âmbito, não tendo sido satisfeitas as rendas em dívida, ou entregue o locado, pode o senhorio instaurar acção executiva para entrega de coisa certa, como decorre do disposto nos artigos 930-A, do CPC, e art.º 15, n.º 1, e) e n.º2, do NRAU, dando à execução um título executivo compósito constituído pelo contrato de arrendamento e o comprovativo da comunicação realizada ao arrendatário. Apelando ao disposto nos já mencionados artigos 9.º n.º 7, 15.º, do NRAU e 1084, n.º3, do CC, bem como ao disposto no art.º 1048, igualmente do CC, pretende o Recorrente que dispondo o inquilino, após notificação judicial, de um prazo de três meses para purgar a mora, estava vedado à Recorrida, enquanto Exequente iniciar a execução enquanto tal prazo não tivesse decorrido, sob pena de se criar situações em que se permitida a entrega do imóvel sem se mostrar precludido o referido prazo. A questão que se põe é assim de saber se o senhorio está obrigado a esperar pelo termo dos três meses posteriores à comunicação da resolução, para poder instaurar, depois, a execução para entrega de coisa certa, até porque como resulta do art.º 1087, do CC, a desocupação do locado, nos termos do art.º 1081.º, é exigível no final do terceiro mês seguinte à resolução, se outro prazo não for judicialmente fixado ou acordado pelas partes. Perfilha-se o entendimento[2] que a resposta é nos dada de forma expressa e claramente no art.º 1048, n.º1, do CC, consagrando que se pode sanar a mora até ao termo do prazo para a oposição à execução, pelo que sempre poderá ser instaurada uma execução para entrega de coisa certa, ainda que não tenha decorrido o prazo de três meses, e assim sanável a mora em que se baseia o título dado à execução, sem prejuízo da efectiva desocupação só ocorrer findo que esteja tal prazo, na devida articulação com o preceituado no já referido art.º 1087, do CC. Deste modo, e contrariamente ao pretendido pelo Recorrente, não era necessário que após a comunicação que lhe foi feita da resolução do contrato, com fundamento na falta de pagamento atempado das rendas, a Recorrida aguardasse o prazo de três meses, para só depois instaurar a execução, como na realidade não o fez, dispondo de título exequível para tanto. Quanto à questão das obras que terão sido levadas a cabo pelo Oponente, pretendendo contrariar a sua liminar desconsideração, reafirma o seu carácter necessário visando assegurar a utilidade do locado, tendo sido realizadas com conhecimento e consentimento do locador, estando fora do âmbito das obras previstas na cláusula 9ª do contrato de arrendamento, contrariamente ao que foi entendido em sede da decisão sob recurso. No conhecimento, e atendendo ao estipulado ao clausulado em sede do contrato de arrendamento, verifica-se que se mostra estipulado na cláusula 8ª que o inquilino obriga-se a conservar (…)  as  instalações e canalizações de água, luz aquecimento, esgotos e demais equipamentos do local arrendado, pagando à sua custa todas as reparações decorrentes de culpa ou negligência, bem como manter em bom estado os respectivos soalhos, alcatifas, forros, pinturas e vidros, ressalvado fica contudo, o desgaste proveniente do normal e prudente utilização e decurso do tempo, enquanto na cláusula 9ª , se consigna que o Inquilino não poderá fazer quaisquer obras de alteração no local arrendado sem autorização prévia e por escrito dos senhorios, nem levantar quaisquer benfeitorias por si realizadas, ainda que autorizadamente, nem por elas pedir indemnização ou alegar retenção. Por sua vez, e no que às obras respeita, mais do que a alegação da sua realização por parte Oponente, enquanto locatário, na sequência de interpelação para tanto do senhorio, e na falta de resposta do mesmo, referencia aquele a existência de um acordo visando a efectivação das enunciadas, prendendo-se com a reparação de paredes, pavimentos, canalizações e pinturas, com vista a obstar à normal degradação do imóvel, orçando em 5.200,00€, bem como a respectiva dedução nas rendas. Ora, se tais obras, a existirem, não se identificam, de modo geral, com alterações no locado, configura-se que, tal como foi alegado, o factualismo vertido no requerimento inicial, na indicação de um acordo entre as partes, repercutindo-se na obrigação do Recorrente, não se mostra passível de permitir a conclusão liminarmente retirada, em sede da decisão sob recurso, da inocuidade do invocado no concerne à realização das obras em sede de oposição, sem prejuízo, de em momento próprio, virem a ser supridas ou corrigidas as insuficiências detectadas, naquele âmbito, art.º 508, do CPC. Assim sendo, não pode manter-se o despacho recorrido, que deve ser revogado e substituído por outro que ordene o prosseguimento normal dos autos.   *  Em conclusão: 1. O senhorio pode instaurar acção executiva para entrega de coisa certa, dando à execução um título executivo compósito constituído pelo contrato de arrendamento e o comprovativo da comunicação realizada ao arrendatário. 2. A execução pode ser instaurada ainda que não tenha decorrido o prazo de três meses, e assim sanável a mora em que se baseia o título dado à execução. * III – DECISÃO Pelo exposto, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação, julgar procedente a apelação, revogando a decisão sob recurso, e ordenando o prosseguimento dos autos, nos termos acima indicados. Custas a final. * Lisboa, 2 de Novembro de 2010 Ana Resende Dina Monteiro Luís Espírito Santo ----------------------------------------------------------------------------------------- [1] Lei 6/06, de 27.2, vigente desde 27.6.2006. [2] Cfr. Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, vol. II, pag. 1027 e segs.