Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Acórdãos TRL
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Processo:

4190/2006-6

Relator: ANA LUÍSA GERALDES

Descritores: CONTRATO-PROMESSA
PERDA DE INTERESSE DO CREDOR
LICENÇA DE UTILIZAÇÃO

Nº do Documento: RL

Data do Acordão: 06/29/2006

Votação: UNANIMIDADE

Texto Integral: S

Meio Processual: APELAÇÃO

Decisão: ALTERADA A DECISÃO

Sumário: Na ausência de convenção, a resolução do contrato-promessa de compra e venda apenas é possível em situações de incumprimento definitivo, seja, pelo decurso de um prazo peremptório, seja pelo decurso de um prazo suplementar, depois de ocorrida uma situação de mora, seja por verificação de desinteresse objectivo na celebração do contrato (art. 808º do CC).
Tendo a promitente-compradora obstado à emissão da licença em tempo útil, através da apresentação de sucessivos requerimentos, atenta contra as regra da boa fé a imputação à promitente-vendedora da situação de incumprimento.

Decisão Texto Integral: ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA

I – Relatório:

1. J…,
e
S…,
intentaram acção declarativa contra:
B…,

Pedindo que se considere resolvido o contrato-promessa pelo qual foi prometido vender pela Ré à 1ª A. um espaço correspondente ao piso do rés-do-chão e à galeria de um prédio para instalação de lojas na área comercial, e se condene a Ré a devolver-lhe a importância de Esc. 171.000.000$00, que recebeu a título de sinal e princípio de pagamento, bem como a pagar-lhes igual importância, a título de indemnização contratualmente estabelecida.

Alegam, para o efeito, que a Ré incumpriu o contrato-promessa celebrado com a 1ª A., nomeadamente:
a) Dos 18 estacionamentos impostos pelos regulamentos camarários apenas haviam sido atribuídos pela Ré 11;
b) As lojas não tinham alimentação de energia;
c) A Ré montara um sistema de ventilação mal dimensionado e insuficiente para a capacidade do centro comercial;
d) Na data de outorga da escritura a Ré não possuía licença de utilização emitida pela Câmara Municipal de Lisboa.

Esclarecem, por fim, que a legitimidade da 2ª A. – S… – advém do facto de a 1ª Autora ter indicado aquela sociedade para figurar como compradora na data da realização da escritura pública.

2. A Ré contestou argumentando, em síntese, que:
- As obras acordadas com a A. foram todas efectuadas;
- A falta de licença de utilização é imputável à 1ª A., porquanto foi esta que tudo fez, junto da CML, de molde a evitar que tal licença de utilização fosse emitida, denunciando à Câmara pretensas irregularidades, inexistentes, através de requerimentos sucessivos;
- Só por manifesta má-fé da 1ª A. é que o contrato não foi celebrado.

3. Foi proferida sentença a atender parcialmente a pretensão das AA.
Interposto recurso desta sentença, para o Tribunal da Relação de Lisboa, foi o julgamento anulado, tendo-se determinado que se voltasse a responder à matéria dos quesitos 1°, 2°, 33º, 34º, 35º, 36° e 37° - cf. fls. 658 e segts do III vol.

4. Após realização de novo julgamento foi proferida novamente sentença, tendo o Tribunal “a quo” julgado parcialmente procedente a presente acção nos seguintes termos:
a) Declarou resolvido o contrato-promessa celebrado entre as partes;
b) Condenou a Ré a devolver às AA. a importância de 171.000.000$00, que recebeu a título de sinal e princípio de pagamento, acrescida do pagamento de juros vencidos e vincendos, às taxas legais, desde a data de citação e até integral pagamento.

5. Inconformadas, ambas as partes recorreram.

6. Na Apelação apresentada pelas AA. foram formuladas, em síntese, as seguintes conclusões:

1. A sentença recorrida mais não é do que um "copy paste" da primeira decisão de fls. 450 a 468, e é duplamente nula, nos termos das alíneas c) e d) do n.º 1, do art. 668°, do CPC, porquanto:
i. Por um lado, verifica-se uma clara e inequívoca contradição no seio da própria fundamentação de facto ínsita na sentença recorrida, pois os art. 16° e 23° a 25° opõem-se aos arts. 61° a 65°, todos do questionário e todos dados como provados;
ii. Por outro, por omissão de pronúncia relativamente a uma questão suscitada pelas A/A. ora Apelantes, a qual deveria ter sido objecto de apreciação; a saber: a falta da licença de utilização.

2. Face aos depoimentos supra identificados, as Apelantes consideram incorrectamente julgados os quesitos 1° e 2°, os quais deveriam ter sido dados como provados, devendo os mesmos considerarem-se impugnados nos termos do art. 690º-A do CPC.

3. Face à prova carreada para os autos a fls. 25, 26, 215 a 219 e 202, mal andou o Tribunal a quo ao dar como provados os quesitos 49° e 57° a 65° do questionário, julgando esta matéria de facto incorrectamente. Em oposição, deveria o Tribunal a quo ter aposto a menção de "provado" à frente dos quesitos 10°, 14°, 15° e 17° a 20° do questionário.

4. De facto, o sistema de ar condicionado e de ventilação instalado era obsoleto, antiquado, mal dimensionado e insuficiente para a capacidade do Centro Comercial.

5. A R. ora Apelada não preencheu os pressupostos fácticos e jurídicos necessários para a celebração do contrato prometido, conduta essa conducente ao seu inadimplemento, pois a instalação de um sistema de ar condicionado e de ventilação eficiente e adequado era obviamente um pressuposto para a celebração do contrato prometido. Ao não instalar tal sistema, a R. incumpriu com as suas obrigações.

6. À luz do ordenamento jurídico vigente na altura, o número de lugares de parqueamentos convencionado era insuficiente, pelo que deveria ter sido objecto de correcção de modo a não violar as normas regulamentares e preservar o interesse público.

7. A R. tinha por obrigação apresentar um sistema de fornecimento de electricidade definitivo, idóneo e de acordo com o R.S.I.U.E.E., e ainda de facultar as respectivas plantas. Infelizmente assim não fez, ademais incumbindo-lhe o ónus da prova nos termos do art. 799° do CC.

8. Mutatis mutandis no que tange às alterações do projecto inicial: não ficou provado que as AA. tivessem dado autorização para tais alterações. Verificou-se que nem as lojas do rés-do-chão, nem as da galeria estavam concluídas, e que não o foram de acordo com o contrato promessa (vide alíneas BI), BJ) da especificação e arts. 3º e 4º do questionário).

9. A R. ao mandar elaborar a escritura pública no Cartório Notarial em causa sem fazer qualquer menção à indemnização supra identificada, admitiu tacitamente a sua indisponibilidade relativamente ao pagamento da mesma, pelo que incumpriu com o estipulado no art. 7° do contrato-promessa de fls. 7 a 9 (vide al. J) e L) da especificação, e ainda X), Z), AA), BH).

10. Face ao destino que as AA. pretendiam dar ao Centro Comercial, i.e., a venda ou arrendamento, a R., enquanto promitente-alienante e profissional do ramo, sabia que a obtenção da licença de utilização era conditio sine qua non para aquelas celebrarem o contrato prometido.

11. A obrigação acessória de obtenção da licença a cargo da R. configura-se como uma obrigação de resultado, devendo o promitente faltoso ser responsabilizado pelo incumprimento "ainda que tenha diligenciado em vão por aquela obtenção".

12. A falta de licença de utilização constitui, por si só, facto relevante para configurar um incumprimento definitivo do contrato promessa que leva à resolução deste (art. 808° do CC).

13. Se a propriedade horizontal do prédio dos autos apenas foi constituída em 27/10/95 (art. 75º do questionário), como seria possível celebrar a escritura de compra e venda antes desta data? Como seria possível realizar um negócio jurídico de compra e venda antes de 27/10/95, se o objecto mediato do contrato a celebrar não existia juridicamente?

14. Perante o verificado incumprimento da R., e nos termos da cláusula n.º 7 do contrato promessa (que também decorre do n.º 2 do art. 442º do CC), integra a esfera jurídica das AA., ora Apelantes, a faculdade de exigir a restituição da importância já paga e o poder de exigir uma importância de igual montante.

15. Deve, pois, ser dado provimento ao recurso de Apelação das AA. revogando-se a decisão proferida pelo Tribunal a quo e substituindo-a por outra que condene a R. no dobro do sinal, ou seja, a devolver às AA. não só a importância de Esc.: 171.000.000$00 que recebeu a título de sinal e princípio de pagamento, mas também a pagar às AA. igual importância de Esc.: 171.000.000$, a título de indemnização contratualmente estabelecida pelo incumprimento, bem como os respectivos juros sobre estas quantias.

7. A Ré igualmente Apelou, tendo formulado, em síntese, as seguintes conclusões:

1) O objecto mediato do contrato-promessa de compra e venda é a totalidade do espaço comercial que corresponderá ao piso do rés-do-chão e ao piso da galeria do referido edifício a construir, incluindo 11 lugares de estacionamento situados na primeira cave;

2) Foi acordado entre as partes que as chaves das lojas deveriam ser entregues e a escritura de compra e venda deveria ser realizada até ao dia 3-4-95 e, caso esta não se verificasse, a mesma teria lugar nos 180 dias seguintes, sendo devida a importância de 60.000$00 por cada dia de atraso na entrega das chaves;

3) Em 27-4-95, todas as lojas se encontravam prontas a ser mostradas e negociadas e a aceitarem obras de adaptação para os ramos que quisessem;

4) A R. deu conhecimento deste facto, por carta datada do dia 27-4-95, e a 1ª A. recepcionou a referida carta em 2-5-95, tendo a R., por carta de 11-10-95, comunicada à 1ª A. que a escritura de compra e venda de todas as lojas do rés-do-chão e galeria, com os respectivos 11 parqueamentos, se realizaria no dia 27-10-95, pelas 12 h., no Cartório Notarial de Odivelas;

5) A 1ª A. acusou a recepção de tal carta, através da carta datada do dia 23-10-95, mas exigindo a exibição da licença de utilização na escritura e o pagamento da indemnização devida;

6) A escritura de compra e venda não foi outorgada, apesar de pronta para ser lida e assinada por todas as partes contratantes, por recusa da compradora com a justificação apresentada por esta da falta da licença de utilização;

7) Porém a R., que tinha requerido à CML a emissão da licença de utilização da totalidade do edifício em 8-3-95, não conseguiu a emissão desta de imediato devido a diversos requerimentos indevida e ilegitimamente feitos pela 1a A. para que a CML, para que esta a não emitisse;

8) Foi devido a estes procedimentos da lª A. que a licença de utilização só foi emitida em 22-7-96;

9) Mas apesar disso, todas as entidades públicas e licenciadoras de centros comerciais (ARS de Lisboa, CML e Sapadores Bombeiros) emitiram parecer favorável para a emissão da licença de utilização;

10) As partes estão obrigadas, quer nos preliminares, quer na formação do contrato, quer, ainda, no cumprimento das obrigações, aos ditames da boa-fé (cf. arts. 227° e 762°, n.º 2, do CC);

11) A Ré nunca se constituiu em mora, nos termos em que é definida no art. 804° do CC, por isso, não é aplicável ao presente caso o disposto nos arts. 808°, 432°, 442° e 570°, todos do CC;

12) Os comportamentos assumidos consciente e premeditadamente pela 1a A. ferem, gravemente, os princípios da lisura, da transparência e da lealdade que a boa fé, como princípio estruturante do direito dos contratos, lhe impunha, pelo que tem aqui plena aplicação o princípio de venire contra facta própria consignado no art. 334° do CC;

13) Nestes termos, deve ser dado provimento ao presente recurso e, em consequência, ser a sentença recorrida revogada e substituída por Acórdão absolutório da Ré, na totalidade do pedido.

8. Foram apresentadas contra-alegações por cada uma das partes Recorrentes, esgrimindo argumentos de diversa natureza no sentido defendido por cada uma delas nos autos.

9. Corridos os Vistos legais,
Cumpre Apreciar e Decidir.

II - Os Factos:

- Estão provados os seguintes factos:

1. Em 7-4-92 a R. celebrou com a A. J…, o contrato-promessa de compra e venda formalizado por escrito de fls. 7 a 9 – A);

2. Mediante tal escrito a R. prometeu vender e a dita A. prometeu comprar a totalidade do espaço que corresponderia ao piso do rés-do-chão e ao piso da galeria do mesmo prédio a construir nos terrenos urbanos sitos na Al. …, descritos na 7ª CRP de Lisboa, sob os n°s 358 e 00511 e para os quais se encontrava aprovado um projecto de construção já licenciado pela CML, cujo processo tomou o n.º 3896/89 e a licença o n.º 139 de 28/11/91 – B) e C);

3. O preço ajustado foi de Esc. 285.000.000$00, sendo 85.500.000$00 a pagar, a título de sinal e princípio de pagamento, na data da assinatura do contrato e 85.500.000$00 na data da conclusão dos toscos - estrutura de betão armado e alvenarias do edifício a construir - e o remanescente (114.000.000$00) no acto da escritura notarial de compra e venda – D);

4. A dita A. pagou os Esc. 85.500.000$00 iniciais nos termos acordados; depois de avisada pela R. de que os toscos se encontravam prontos, veio a pagar os Esc. 85.500.000$00 subsequentes – E) e F);

5. Ficou acordado que a escritura seria celebrada em nome da dita A. ou de quem esta indicasse e que seria efectuada em data e Cartório Notarial a indicar pela R. e no prazo máximo de 15 dias após esta ter constituído toda a documentação necessária para o efeito, desde que os trabalhos de construção civil se encontrassem concluídos, de que depois daria conhecimento à A. em questão, por carta registada com A.R., não podendo, no entanto, ultrapassar a data de 30-4-95, sob pena de aplicação do disposto no art. 7° do contrato – G), H), I) e J);

6. A R. comprometeu-se a fazer a entrega das chaves da propriedade objecto do contrato até ao dia 30-4-95 – K);

7. Convencionou-se que, no caso de incumprimento, a R. ficava obrigada a pagar à mesma A. uma compensação de Esc. 60.000$00 por cada dia de atraso, até ao limite de 180 dias, a deduzir na última prestação, podendo no fim de tal prazo a A. rescindir o contrato e exigir da R. a importância que já tivesse pago, acrescida de uma indemnização de igual montante (art. 7º do contrato) – M);

8. Na promessa de compra e venda acordada foram incluídos 11 lugares de estacionamento situados na 1ª cave – N);

9. À data da assinatura do contrato-promessa foram demarcados na 1ª cave os 11 lugares de estacionamento, conforme o constante do escrito de fls. 69 (planta) – BD);

10. A R. obrigou-se a edificar e a prover o espaço a vender, nos termos constantes da "listagem de acabamentos" de fls. 10 – O);

11. Nos termos da citada "listagem de acabamentos" obrigou-se a R. a instalar "uma fuga de chaminé para exaustão de fumos, em local a definir oportunamente pelo segundo contratante" (J… – AH);

12. Aquando das negociações conducentes à formalização do contrato, a 1ª A. sempre manifestou a vontade e o interesse de que em primeiro lugar queria a entrega das chaves, na data acordada para poder mostrar e negociar as lojas de imediato – 81º e 82º;

13. No caso de se concretizar algum negócio, a loja ou lojas eram vendidas directamente pela Ré – 83º;

14. A R., por requerimento apresentado na CML em 8-3-95, solicitou a aprovação das telas finais (doc. de fls. 136) – BE);

15. A R. enviou à A. J…, a carta de fls. 11, datada de 27-4-95, recebida em 2-5-95, onde declarou que as lojas do rés-do-chão e da galeria estavam prontas e concluídas de acordo com o contrato promessa e que tinha as chaves para serem entregues – P);

16. A A. respondeu a tal carta através da carta de fls. 12 e 13, datada de 3-5-95, onde, além do mais, refere que:
“… a entrega das chaves tem que ser coincidente com a outorga da escritura …
Nos termos do contrato cumpria a V. Ex.as marcar a data da escritura até àquela data limite, sob pena de aplicação do disposto no art. 7º deste contrato.
…
Não nos interessa receber as chaves (sublinhado nosso)
…
Aliás a obra não está concluída em alguns pormenores importantes tais como:
a) As lojas não têm alimentação de energia
…
e) Por outro lado, não nos foram entregues plantas de ar condicionado e da instalação eléctrica em geral para necessária conferência.
…
Nem sabemos se foi cumprida a instalação de uma fuga de chaminé para exaustão de fumos.
…” – Q);

17. [Aquando da carta referida em P) – no ponto 15., ou seja, em 27-4-95] os estacionamentos não estavam limpos; havia lixo desde a entrada até ao piso do estacionamento – 3º e 4º;

18. (Com referência a 27-4-95) cada uma das lojas tinha já instalada a energia eléctrica, fornecida pelo ramal das obras – 35º;

19. Estavam prontas a serem mostradas e negociadas e a aceitarem obras de adaptação para os ramos que quisessem – 38º;

20. A R. solicitou a um representante da 1ª A. para indicar o local da montagem da chaminé referida em AH – 42º;

21. Após essa indicação a chaminé foi instalada em princípios de Julho de 1994 – 43º;

22. O técnico responsável pela obra deu os trabalhos por concluídos em 26-6-95 – BI);

23. A 1a A. apresentou em 2-8-95 à CML o requerimento de fls. 128 onde disse, além do mais, que a ora R.:
"Executou na obra um sistema de ar condicionado mal dimensionado e insuficiente para a capacidade do referido Centro Comercial"...
requerendo
"Que os serviços competentes da CML não emitam a licença de utilização do referido edifício sem previamente e através da competente vistoria verificam (sic) a anomalia descrita exigindo a sua reparação" – AT;

24. O técnico da CML que fiscalizou a obra em 9-8-95 deu a mesma como pronta – BJ);

25. Em 25-9-95 a obra foi fiscalizada pelo Regimento de Sapadores de Bombeiros que declarou a obra "em condições" – BK);

26. Um representante da 1ª A. entregou ao arquitecto Mário Baptista, funcionário da CML, dias antes da data marcada para a celebração da escritura (27-10-95) a carta que a R. enviara àquela a dar-lhe conhecimento do dia, hora e Cartório Notarial para a outorga da escritura – AI);

27. Bem como apresentou a mesma A. o requerimento de fls. 123 e 124, onde escreveu que:
"Verifica-se que o promitente-vendedor e requerente no citado processo 710/OB/95 apenas lhe pretende vender, como apoio do Centro Comercial onze lugares de estacionamento.
Ora acontece que quando o projecto foi aprovado pela CML, correspondia àquele Centro a necessidade de 18 lugares, segundo as regras que à data vigoravam e tendo como base a área bruta do mesmo centro.
Só que a promotora construtora da edificação decidiu desviar 7 lugares de estacionamento que, em termos regulamentares, cabiam ao Centro, atribuindo-os às habitações.
Nestas circunstâncias e invocando mais uma vez, a sua qualidade de parte interessada como promitente-compradora, requer que esses serviços façam depender o deferimento do processo n.º 710/OB/95 das indicações no projecto das telas finais dos 18 lugares de estacionamento a serem afectados ao Centro Comercial" – AJ) a AM);

28. A mesma A. apresentou outro requerimento à CML (fls. 125 e segts.) onde escreveu que:
"Por requerimento que deu entrada em 2 de Agosto do ano corrente na Câmara Municipal de Lisboa, a ora requerente denunciou que o sistema de ar condicionado pela construtora não satisfazia as necessidades do complexo.
E assim e necessariamente solicitou que os serviços competentes da Câmara, não emitissem a licença de utilização do referido edifício sem previamente e através da competente vistoria ser verificada a anomalia descrita, exigindo a sua reparação.
Foi a requerente agora surpreendida pela informação favorável da Administração Regional de Saúde de Lisboa, com o argumento de o projecto respectivo imposto pela apreciação anterior do projecto ter sido "submetido por um técnico responsável de formação adequada" e sobretudo com o argumento de aqueles serviços não disporem de capacidade técnica para efectuar avaliação desse estudo.
E acrescenta aquele parecer, ainda mais surpreendentemente que, assim estão ultrapassadas as objecções na apreciação do projecto. Assim e para legítima defesa dos interessados em causa e ainda para cumprimento da lei e dos regulamentos respectivos parece supor-se que, previamente à atribuição da licença, se proceda a uma verificação do sistema implantado e a sua correcção" – AN) a AR);

29. A A. referida acusou a recepção de tal carta através da carta datada de 23-10-95 (doc. de fls. 18 a 21), onde refere que:
"É nossa intenção outorgar a escritura, mas sujeita às seguintes condições:
a) Exibição da licença de utilização;
b) Pagamento no acto da outorga da escritura, da indemnização que nos é devida ao abrigo da cláusula 7ª, por desconto da verba respectiva no preço que nos incumba pagar"
e que
"Ainda responsabilizamos V. Exªs ... de todas as deficiências que a obra represente, nomeadamente as referentes ao ar condicionado e a falta de lugares de estacionamento devidos nos termos regulamentares" - S) e T);

30. A R., por carta de 11-10-95 comunicou à A. J…, que a escritura de compra e venda de todas as lojas do rés-do-chão e galeria, com os respectivos 11 parqueamentos, se realizaria no dia 27-10-95, pelas 12 h., no Cartório Notarial de Odivelas, e solicitou a entrega no Cartório Notarial de toda a documentação necessária à celebração da escritura (doc. de fls. 15 a 17) – R);

31. De acordo com as telas finais, constituiu-se em 27-10-95 a propriedade horizontal do prédio – 75º;

32. Os parqueamentos designados pelos n°s 12 e 13 da planta referida em BD), ficaram pequenos devido à existência de filas entre eles, pelo que nas telas finais estes 2 parqueamentos passaram a um único, designado pelo n.º 12, e foi atribuído à 1a A., em substituição do n.º 13, o n.º 3. – 72º a 74º;

33. A A. para além de enviar à R. fotocópias dos documentos necessários e solicitados, entregou os originais no referido Cartório Notarial – U);

34. A A. J…, indicou a A. S…., como a entidade em nome de quem, como comprador, seria a escritura outorgada – V);

35. No dia e hora fixados compareceram no Cartório Notarial o representante da sociedade em nome de quem seria a escritura outorgada, bem como o representante do Banco …. (entre outros) – X);

36. A escritura não foi outorgada por recusa da compradora que justificou a sua recusa nos termos do certificado de fls. 23 e 24, sendo certo que se constatou a falta da licença de utilização – Z), AA) e AB);

37. Referiu então a mesma que:
“Embora a lei tolere a outorga de escrituras de compra e venda mediante simples licença de construção, o promitente-comprador tem o direito de não aceitar essa tolerância e de exigir a exibição da licença de utilização.
Isto porque a licença de utilização é que constitui um mínimo de segurança para o comprador de que a execução da obra está conforme aos projectos aprovados.
E no caso em apreço, a verdade é que foram feitas alterações ao projecto inicial sem que a promitente-compradora delas tenha tido prévio conhecimento e sem a sua concordância;
O sistema de ar condicionado não corresponde às necessidades do Centro e às especificações regulamentares para o efeito;
Não tendo sido facultadas as plantas de instalação eléctrica em geral não se pode aferir da sua correcção; o número de parqueamentos atribuídos ao Centro não corresponde ao número legalmente exigido;
A promitente vendedora não mostrou a sua disponibilidade para o pagamento das multas resultantes do atraso na celebração da escritura e entrega das chaves”;

38. A escritura, que não chegou a ser outorgada, conforme o especificado em Z), havia sido devidamente lavrada na sua totalidade e não foi assinada apenas por os representantes da sociedade compradora se recusaram a fazê-lo – BH);

39. Em 15-11-95 os Serviços da CML (DMPGU) emitiram a informação de fls. 132 e 133, onde se disse que:

a) Quanto aos parqueamentos:
"Os serviços consultaram os antecedentes, processo n.º 3896/OB189, através do qual foi emitida a licença de construção tendo verificado que a área destinada a comércio tem o valor de 627 m2.
Tendo sido o processo informado em Setembro de 1989, o número de lugares de estacionamento foi calculado com base no disposto no alínea 12ª da Portaria n.º 274/77 de 19 de Maio, de acordo com a qual seria considerado um lugar de estacionamento por cada 50 m2 de zona comercial. Assim, pode concluir-se que para uma área de 627 m2 deveriam ter sido atribuídos à zona comercial, 13 lugares de estacionamento.
…
Estes serviços julgam que se trata de um assunto de Direito Privado, dado que não estão em causa situações de incumprimento de regulamentos ou posturas municipais" – AZ);

b) Quanto ao sistema de ar condicionado:
"Foi apresentado pela firma construtora um projecto de ventilação e condicionamento de ar para a zona comercial.
Este projecto é assinado por um técnico qualificado, pelo que a respectiva verificação pode ser dispensada com base no disposto na al. 6° do Decreto-Lei n.º 250/94 de 15 de Outubro.
...
Estes serviços julgam que o processo deve ser enviado ao R.S.B. para obtenção de parecer daqueles serviços" – BA) a BC);

40. Toda a parte do imóvel prometido comprar se destina a um centro comercial; as fracções do Centro Comercial destinam-se à venda ou arrendamento comercial – AC) e AD);

41. O projecto de construção nº 3.896/89 foi mandado elaborar e requerida a sua aprovação à CML e a licença nº 139 foi levantada e paga pela A. J…., proprietária, à data, juntamente com o sócio e gerente JL…, dos lotes de terreno onde foi implantada a construção, constante daquele projecto – AE);

42. Em 7-4-92 a R. adquiriu à 1ª A. o respectivo lote (lote de terreno para construção com a área de 610 m2) e ao JL… e mulher o outro (lote de terreno para construção com a área de 671 m2) – AF);

43. Estes dois lotes vieram a ser anexados, dando origem à descrição predial n.º 01045/060592 da 7ª CRP de Lisboa e de que foram desanexadas duas parcelas doadas em 17-6-92 à CML – AG);

44. A obra em questão foi embargada por decisão judicial em 29-9-92, na sequência de procedimentos, também contra a 1ª A., nos termos da petição de fls. 144 e segts. – BF);

45. Por decisão judicial de 23-2-93 a R. foi autorizada a continuar a obra (fls. 154 e 155) – BG);

46. A obra embargada (referida em BF) só foi reiniciada em meados de Junho de 1993 – 80º;

47. A Administração Regional de Saúde de Lisboa emitiu parecer sanitário favorável quanto ao sistema de ar condicionado instalado, conforme o constante de fls. 130 – AU);

48. A R. alterou o projecto inicial da construção do edifício – 8º;

49. A nível do rés-do-chão e da galeria só se verificaram as seguintes alterações:
- Arranque da escada de acesso à galeria devido ao posicionamento de um pilar;
- Alteração das divisórias em vidro;
- Criação de alguns degraus de acesso ao W.C. da loja que comunica com o exterior - 49º a 51º;

50. A capacidade frigorífica respectiva era insuficiente para eliminar as cargas térmicas em jogo estimadas em 300.000 Btu/h. – 16º;

51. A falta de um sistema de ar condicionado adequado ao tipo de compartimentação e ao objecto do Centro Comercial punha em risco a rentabilidade do investimento – 23º;

52. Sem ar condicionado funcionando correctamente e com a capacidade necessária, os interessados quer no arrendamento, quer na compra de fracções ou compartimentos desinteressavam-se – 24º;

53. Há múltiplos outros centros com o sistema capacitado – 25º;

54. Nos termos do alvará de licença n.º 139 da CML, a construção do edifício ficou sujeita à instalação “de ventilação do tipo ar condicionado” na área comercial – 54º;

55. A R. contratou com uma empresa especializada e credenciada a instalações do sistema de ar condicionado na área comercial – 55º;

56. O sistema de ar condicionado projectado e instalado garante a maior compartimentação possível – 56º;

57. A instalação de unidades individuais em substituição de sistema do tipo central permite a manutenção de temperaturas diferentes em cada um dos locais, independentemente das cargas e utilização de cada loja – 57º;

58. O sistema instalado, do tipo individual, permite uma exploração mais racional dos equipamentos, nomeadamente maior facilidade de imputação de despesas, quer de manutenção, quer de consumos energéticos, desiderato que não é possível atingir com o sistema do tipo central – 58º a 60º;

59. O sistema instalado garante a renovação do ar de todos os espaços – 61º;

60. Nas lojas interiores a unidade climatizadora foi instalada no corredor, sendo o ar insuflado para o interior da loja e extraído do corredor, garantindo-se, assim, uma perfeita renovação do ar – 62º a 64º;

61. As cargas térmicas calculadas para o sistema de ar condicionado instalado são totalmente suficientes para a climatização de toda a área comercial – 65º;

62. O Regimento de Sapadores de Bombeiros emitiu uma informação favorável ao sistema de ar condicionado instalado na área comercial – 71º;

63. A Ré entregou à 1ª A. uma cópia das telas finais juntas ao processo camarário n.º 770/OB/95. logo que esta lha solicitou – 48º;

64. A R. nunca se opôs a que a 1ª A. fiscalizasse as obras ou as mandasse fiscalizar por técnicos credenciados; nem alguma vez se eximiu a dar informações solicitadas pela 1ª A. – 77º;

III – O Direito:

Foram interpostos recursos por ambas as partes.
Apreciando, cada um, de per si:

A) A Apelação das AA.:

1. As AA. recorreram:

Da decisão da matéria de facto, porquanto entendem que:

a) Foram incorrectamente julgados os quesitos 1º e 2º, os quais deveriam ter sido dados como provados;
b) Face à prova de fls. 25, 26, 202 e 215 a 219, o Tribunal “a quo” não devia ter dado como provados os quesitos 49º e 57º a 65º ;
c) Deveria, isso sim, ter dado como provada a matéria dos quesitos 10º, 14º, 15º e 17º a 20º;
d) Existe contradição na própria fundamentação de facto inserida na sentença, pois os artºs 16º e 23º a 25º opõem-se aos artºs 61º a 65º, todos do questionário e dados como provados.

Da decisão de direito porquanto consideram que:
a) Existiu omissão de pronúncia relativamente a uma questão suscitada pelas AA. e que respeita à falta de licença de utilização por parte da Ré;
b) A obtenção da licença de utilização é conditio sine qua non para celebração do contrato-promessa em causa;
c) A falta dessa licença é da responsabilidade da Ré, pelo que a sua inexistência configura um incumprimento definitivo do contrato-promessa, o que leva à sua resolução, com os efeitos legais daí decorrentes;
d) Por fim, sendo outra a matéria de facto que deveria ter sido dada como provada pelo Tribunal a quo, forçoso é concluir por uma decisão diversa da exarada na sentença recorrida, no sentido de que a Ré não cumpriu o contrato prometido e, por consequência, deve ser responsabilizada por tal facto, nos respectivos termos legais.

2. Quanto à decisão da matéria de facto:

a) Alegam as AA. que foram incorrectamente julgados os quesitos 1º e 2º (cuja resposta foi de “não provado”), os quais deveriam ter sido dados como provados.
Vejamos.

Desde já se refere que as AA. não fundamentam esta sua conclusão através da indicação dos elementos de prova que poderiam conduzir a conclusão diversa, limitando-se tão só a dizer, e em termos conclusivos, que é o que resulta dos depoimentos das testemunhas ouvidas – …. Mas não esclarecem o porquê dessa conclusão e a razão pela qual consideram que tais depoimentos foram incorrectamente valorados.

Por outro lado, reapreciada a prova constata-se que:
Os quesitos 1º e 2º contêm a seguinte formulação fáctica:
“Aquando da carta indicada em P), em 27/Abril/1995, as lojas não tinham alimentação de energia eléctrica?…” (quesito 1º);
“…Só dispondo ainda de um armário para colocar um contador?” (quesito 2º).

a) Quanto ao depoimento da primeira testemunha arrolada pelas AA. - …, técnico de construção civil - a verdade é que começou por responder em sentido afirmativo à matéria dos quesitos 1º e 2º, mas quando confrontada pelo mandatário da parte contrária sobre a alegada “falta de alimentação eléctrica” e confrontado pelo Tribunal, a pedido do advogado da parte contrária, com as fotos que existiam da época sobre a iluminação então existente no local, e lhe foram pedidos outros esclarecimentos, a testemunha acabou por ser inconcludente,
Referindo inclusivamente que as lojas não tinham que ter contadores, mas armários … para depois a entidade própria, que não o proprietário da obra, colocar o respectivo contador…

b) Quanto à testemunha …, projectista, referiu inicialmente que as lojas só estavam a funcionar com o contador de obras mas faltava o ramal, que nunca foi pedido porque o projecto não estava aprovado…e esclareceu que primeiro há uma vistoria da EDP e só depois é que se podem colocar os contadores…
Quanto à matéria concretamente do quesito 1º referiu que “deve aí existir uma confusão … porque esse contador seria possivelmente o contador de obras porque as lojas dos centros comerciais há uma bateria onde ficam todos os contadores… é que não pode ter cada loja o seu contador… cada loja não pode individualizar-se a ponto de ter um contador próprio…pois há uma zona comum ao condomínio…”
A instâncias da parte contrária, que pretendeu esclarecer tais pontos, a testemunha irritou-se dizendo ao mandatário da parte contrária, em tom irritado e desabrido, que não tinha explicações a dar-lhe pois ele não tinha formação em engenharia… O que levou à intervenção do Tribunal “a quo” para o serenar.

c) Quanto à testemunha …, ao quesito 1º referiu que “não existia quadro de instalação eléctrica nas lojas mas um cabo de alimentação do ramal de obras”… e quanto à matéria do quesito 2º fez um prolongado silêncio… e só segundos depois é que falou dizendo que… “só tinham um armário”…
A instâncias da parte contrária acabou por esclarecer que era cônjuge de uma das sócias da A. Tendo igualmente sido confrontado pelo mandatário da parte contrária com as fotografias que existiam da época (que, supõe-se, porque não podemos ver as fotos, demonstrariam a existência de iluminação e electricidade no centro comercial).
No fim do seu depoimento foi pedido por este mandatário ao Tribunal que não se dispensasse a testemunha porque dela poderia voltar a precisar.

d) Finalmente quanto à testemunha … referiu que é amiga da A. e que “foi até lá, ao que julga no dia 2 de Maio de 95, porque foi convidar a amiga para um jantar”.
Mas foi clara ao dizer que “não entrou no centro comercial, não passou da entrada, nem viu as lojas… por causa da confusão,… pois ainda estava tudo em obras”.

Para além do que antecede, manifestamente inconcludente, constata-se que sobre a matéria de tais quesitos também depuseram outras testemunhas, nomeadamente as testemunhas arroladas pela Ré, com depoimentos não coincidentes e contrários àqueles, como foi o caso, por exemplo, da testemunha …, depoimentos que terão por certo determinado a convicção do Tribunal “a quo” nos termos que este exarou, fundamentadamente, a fls. 764 e segts, do III volume.
E não se vislumbram razões fáctico-jurídicas válidas de molde a inverter essa convicção e a atribuir maior credibilidade aos depoimentos das testemunhas arroladas pelas AA. do que às restantes que igualmente depuseram em audiência.
Aliás, estes quesitos já foram objecto de anterior recurso sobre o qual incidiu Acórdão desta Relação, que então determinou que se procedesse de novo ao julgamento da respectiva matéria, o que foi feito, com o referido resultado. Não existindo elementos probatórios que permitam agora que se ponha de novo em causa a resposta que foi dada pelo Tribunal “a quo”.
Pelo que se mantêm as respostas aos quesitos 1º e 2º de “não provados”.

b) Face à prova de fls. 25, 26, 202 e 215 a 219, entendem as Apelantes que o Tribunal “a quo” deveria ter dado como não provados os quesitos 49º e 57º a 65º do questionário (em vez de os ter dado como provados) e em contrapartida deveria ter sido dado por provada a matéria dos quesitos 10º, 14º, 15º e 17º a 20º do questionário.
Mas também aqui não lhes assiste razão.

Atente-se que:
- o quesito 49º refere-se à escada de acesso à galeria;
- e os quesitos 57º a 65º reportam-se à instalação do ar condicionado.

Por sua vez a alusão a fls. 25, 26, 202, 215 a 219 têm a ver com elementos documentais que foram juntos aos autos.

Acontece porém que, nas respostas aos quesitos dadas pelo Tribunal – cf. fls. 447 e segts, do II vol., - foram considerados, como o devem ser, outros meios de prova produzidos, v.g., a prova testemunhal, e não só o teor dos elementos documentais existentes – tendo inclusivamente o Tribunal “a quo” feito expressa referência ao teor de um dos documentos supra assinalados - o de fls. 215 a 219 - que diz respeito a um relatório de peritagem.
Foi da ponderação global e análise crítica e conjunta dos depoimentos prestados, conexionados com esses elementos documentais, que o Tribunal de 1ª instância formou a sua convicção nos termos que ficaram expressos nos autos.

Por outro lado, tratando-se os restantes documentos – de fls. 25, 26 e 202 – de documentos particulares, não se pode pretender que aquele Tribunal se tivesse unicamente fundado no seu conteúdo ou lhe tivesse dado prevalência em função de outros elementos probatórios recolhidos em sede de audiência de discussão e julgamento.
O doc. de fls. 25 e 26 reporta-se a um documento elaborado por uma empresa de comercialização de equipamentos de frio – “SO…” - onde tal entidade se limita a opinar sobre a instalação do ar condicionado no Centro Comercial aqui em causa. Trata-se, pois, de uma mera opinião que, enquanto tal, pode ser rebatida, confirmada ou contraditada por testemunhas ouvidas sobre tal matéria. Não resultando igualmente claro do seu conteúdo se o mesmo foi elaborado antes de implementado o sistema que foi instalado, se durante a implementação do mesmo ou depois de estar completamente implementado.
Ao invés encontram-se nos autos projectos elaborados pela sociedade SE… que descrevem o sistema instalado, bem como a sua capacitação para os fins pretendidos e a que o mesmo se destina – cf. fls. 392 a 394 dos autos.
Sendo ainda de realçar a resposta dada pelo perito do Tribunal e da Ré que referem a fls. 216 e na resposta ao quesito 2º que “o ar condicionado instalado corresponde a uma solução técnica e comercialmente corrente”.

No que respeita ao doc. de fls. 202, constata-se que este diz respeito a uma informação lavrada pela Câmara Municipal de Lisboa sobre o projecto de ventilação e climatização.
As considerações ali vertidas estão localizadas temporalmente em 22/Jan./1997, data bastante posterior à da marcação para realização da escritura, que foi designada para 27/10/95 (cf. factos vertidos no ponto 30); contudo, em 15/11/95, os Serviços da CML emitiram a informação de fls. 132 e 133, com o teor inserido no ponto 39), al. b), dos factos provados; certo é que para além das discrepâncias referidas e do tempo que as medeou, está provado nos autos que outras entidades, v.g., o Regimento de Sapadores de Bombeiros, emitiram informação favorável ao sistema de ar condicionado instalado pela Ré – cf. factos do ponto 61, bem como os factos provados nos pontos 54 e segts.
Sobre tal matéria realça-se também o teor do doc. de fls. 394 e 395 onde a empresa SE… atesta a aptidão do ar condicionado instalado para os fins a que se destina.
Neste contexto, não se vislumbram razões para agora se proceder à alteração das respostas dadas a essa matéria de facto.

Quanto à matéria dos quesitos 10º, 14º, 15 º e 17º a 20º, trata-se de factos que se contrapõem àqueles, pelo que, uma vez provados os inseridos nos quesitos 49º e 57º a 65º, não poderiam dar-se como provados os quesitos 10º, 14º, 15 º e 17º a 20º.
Pelo que nada temos, nesta parte, a censurar ao Tribunal “a quo”.

c) Por fim alegam as Apelantes que existe contradição entre a matéria de facto provada e contida nos quesitos 16º e 23º a 25º e a que integra os quesitos 61º a 65º, todos dados como provados.
A este propósito constata-se que:

Os quesitos 23º a 25º e 61º a 65º dizem respeito à matéria relativa à instalação do sistema de ar condicionado e não vislumbramos, entre si, contradição passível de determinar a anulação do julgamento, porquanto:
- o primeiro grupo de quesitos (23º a 25º) reporta-se directamente às consequências que derivariam de um sistema de instalação deficiente e inadequado do ar condicionado que, porventura, viesse a ser instalado. Ou seja: referem-se a factos sobre um sistema considerado em abstracto e que eventualmente pudesse vir a ser instalado, estabelecendo-se uma potencial consequência relativamente a um sistema deficiente ou inadequado de ar condicionado.
- já o segundo grupo de quesitos – 61º a 65º - tem a ver com as características do próprio sistema instalado e à forma como a renovação do ar se processa no caso concreto objecto de análise.
Pelo que inexiste qualquer contradição.

Quanto ao quesito 16º do questionário, o mesmo reporta-se às cargas térmicas da capacidade frigorífica. E surge na sequência de outros que foram considerados como não provados pelo Tribunal “a quo”.
Constatando-se que no quesito 65º, igualmente provado, essa matéria aparece equacionada de forma mais clara e esclarecedora.
Seja como for, qualquer aparente ou eventual contradição entre tais quesitos (e quiçá outros) deveria ter sido suscitada pelo Recorrente no primeiro recurso interposto sobre a matéria de facto.
Assim sendo, improcede a Apelação nesta parte.

Resta-nos apreciar o julgamento de jure.

3. Quanto à aplicação do direito:

Em face das questões suscitadas pelas Apelantes impõe-se saber se:

a) Existiu omissão de pronúncia relativamente a uma questão suscitada pelas AA. e que se refere à falta de licença de utilização por parte da Ré;
b) A Ré não cumpriu com as condições necessárias para a celebração do contrato prometido, nomeadamente com:
* a instalação de um sistema de ar condicionado e de ventilação adequada;
* o número de lugares de parqueamento adequado;
* um sistema de fornecimento de electricidade idóneo;
* e se existiram alterações por parte da Ré ao projecto inicial sem que as AA. as tivessem autorizado.
c) A falta de licença de utilização constitui, por si só, facto relevante para configurar um incumprimento definitivo do contrato-promessa imputável à Ré;

Vejamos.

3.1. Quanto à omissão de pronúncia:

Têm razão as Recorrentes quando referem que a sentença recorrida não se pronunciou sobre a falta de licença de utilização.
Porém, tratando-se de uma questão de natureza jurídica sempre este Tribunal poderá colmatar tal falta, pronunciando-se agora sobre a mesma.

3.2. Quanto às condições necessárias:

3.2.1. Começar-se-á por dizer que alguns dos motivos de recusa de celebração do contrato prometido invocados na data designada para a celebração da escritura, ou na petição inicial, não têm, em abstracto, potencialidade para determinar o referido efeito de resolução.
Efectivamente, não pode considerar-se provada a alegada recusa da Ré em deduzir ao montante do preço o valor da indemnização, por não ser possível concluir que a promitente compradora tivesse direito a tal indemnização, pois que foi esta – a 1ª Autora – quem recusou as chaves quando lhe foram oferecidas pela R. (pontos 12, 13, 15 e 16 e da matéria de facto).
É que tendo sido acordado, na cláusula 7ª do contrato-promessa, que “o primeiro outorgante compromete-se a fazer a entrega das chaves deste contrato até ao dia 30 de Abril de 1995” (cf. factos do ponto 6), e que a não entrega das chaves até essa data implicaria o pagamento de uma compensação de 60.000$00 por cada dia de atraso até ao limite de 180 dias, podendo ainda a 1ª A. exigir uma indemnização de igual montante ao que tenha sido pago, a verdade é que resultou provado que a Ré, por carta datada de 27/4/95 ofereceu à 1ª A. a entrega das chaves (cf. factos do ponto 15). E foi esta que as não recebeu, tendo-as recusado, referindo a 1ª A. expressamente a este propósito, na sua carta datada de 3/5/95 e que dirigiu à Ré, que “Não nos interessa receber as chaves” – cf. factos provados no ponto 16). (1)
Ou seja: a Ré, antes data acordada, entrou em contacto com a A. para lhe entregar as chaves, dando-lhe conhecimento de que todas as galerias e obras estavam prontas, tendo sido a A. quem recusou o recebimento das chaves e inclusivamente argumentou que a entrega destas teria de ser coincidente com a outorga da escritura.
Ao actuar da forma descrita, recusando o recebimento das chaves, a A. inviabilizou, por sua própria iniciativa, a referida indemnização.

De todo o modo, se acaso se verificasse existir direito de indemnização moratória e tivesse havido recusa por parte da R., - o que, repete-se, não foi o caso - tal poderia determinar a invocação da excepção de não cumprimento do contrato (ver art. 428º do CC), mas não legitimava, desde logo, a desvinculação da promitente compradora relativamente ao contrato. (2)

3.2.2. Quanto aos restantes fundamentos alegados pelas Apelantes a verdade é que não existe, nos autos, suporte fáctico que permita extrair as conclusões pretendidas.

a) Relativamente à instalação eléctrica, não se provou a falta de entrega das plantas da instalação eléctrica (resp. negativa ao quesito 6º). Provou-se, ao invés, que havia energia eléctrica já instalada em cada uma das lojas, ainda que fornecida por um ramal das obras, estando prontas as lojas para aceitar obras de adaptação para os ramos que quisessem – cf. factos nos pontos 18 e 19.
Não tendo as AA. provado qualquer deficiência na instalação eléctrica da responsabilidade da Ré, e tendo sido aprovado o projecto instalado pela EDP - cf. fls. 438 - temos de concluir, tal como o fez o Tribunal “a quo”, que, nesta parte, a pretensão das AA. não pode proceder.
De todo o modo, ainda que tal tivesse ocorrido, era mister que fosse exigida essa entrega, não podendo dar-se por terminada, com base numa omissão tão pequena, a relação contratual.

b) Quanto à questão do ar condicionado, também não é possível extrair consequências diversas daquelas a que chegou o Tribunal “a quo” e que foi no sentido de denegar a pretensão das AA.
E isto por duas ordens de razões:
- Primo: porque sobre o ar condicionado, sistema de instalação ou soluções técnicas possíveis de adopção e colocação, nada consta ou se diz a esse respeito no contrato-promessa, como documento delimitador das obrigações da promitente vendedora;
- Secundo: porque a matéria de facto provada não permite sequer concluir que o imóvel não estava devidamente apetrechado ou que o sistema aplicado era inapto para as funções e fins a que se destinava.
Ao invés, das respostas aos quesitos 55º e segts, resulta que ainda que não tenha sido instalado um sistema central de ar condicionado, o sistema instalado dava suficientes garantias de bom funcionamento com vista à utilização do imóvel para a finalidade pretendida.
Além disso, a CML limitou-se a remeter a questão para o parecer do Serviço de Bombeiros (39), que respondeu afirmativamente, declarando a obra “em condições” e emitindo informação favorável (25 e 62).
Também a ARS (Administração Regional de Saúde de Lisboa) emitiu parecer sanitário favorável quanto ao sistema de ar condicionado instalado (47).

c) Relativamente à questão dos parqueamentos as AA. também não têm razão.
Com efeito, dizendo-se no contrato-promessa que estavam envolvidos 11 parqueamentos situados na 1ª cave (cf. factos provados nos pontos 8) e 9) só estes é que poderiam ser exigidos da promitente-vendedora e não os 18 mais tarde reivindicados.
A obrigação da Ré, quanto ao número de parqueamentos, estava delimitada pelos onze lugares referidos no contrato-promessa, os quais foram disponibilizados para transmissão à promitente-compradora, ou a quem esta indicou, na data da realização da escritura – cf. factos do ponto 30).
Aliás, a própria CML, quando interveio por solicitação da 1ª A. e na sequência de uma denúncia desta – cf. requerimento de fls. 128, datado de 2/8/95, com o conteúdo inserido na matéria de facto provada no ponto 27), matéria reiterada no ponto 28) - acabou por considerar tal assunto do foro privado, referindo textualmente “que se trata de um assunto de Direito privado, dado que não estão em causa situações de incumprimento de regulamentos ou posturas municipais”, portanto, sem que o número de lugares interferisse no processo administrativo (cf. factos provados e inseridos no ponto 39).
Nesses termos só releva o número de lugares a que as partes, em face do contrato prometido, se tinham obrigado.

d) Quanto às alterações do projecto inicial do edifício:
Ficou efectivamente provado que a Ré alterou o projecto inicial do edifício – cf. factos do ponto 47.
Porém, essas alterações, de acordo com a prova, consistiram tão só no arranque da escada de acesso à galeria, devido ao posicionamento de um pilar, às alterações das divisórias em vidro e à criação de alguns degraus de acesso ao WC da loja que comunica com o exterior – cf. factos do ponto 49.
Trata-se, pois, de pequenas modificações, quase que diríamos de “pequenos acertos” que sempre ocorrem em qualquer construção e, por maioria de razão, num empreendimento desta natureza.
Sendo certo que, de acordo com a cláusula 2ª do contrato-promessa celebrado entre as partes, o que a Ré prometeu vender à 1ª A., e esta comprar, foi tão só “a totalidade do espaço comercial que corresponderá ao piso do rés-do-chão e ao piso da galeria do edifício a construir, incluindo 11 lugares de garagem situados na primeira cave, tudo de acordo com a listagem de acabamentos anexos”.
Também não se provaram factos que permitam concluir que a Ré tivesse efectuado alterações que diminuíssem ou afectassem o destino a dar ao objecto prometido vender e comprar, em termos de se poder considerar como integrador de fundamento para o incumprimento definitivo do contrato-promessa.

Relativamente à conclusão das obras os factos provados apontam no seguinte sentido:
- A Ré, em 8/3/95, solicitou à CML a aprovação das telas finais – factos do ponto 14).
- O técnico da CML que fiscalizou a obra, em 9/8/95, deu a mesma como pronta – factos do ponto 24).
- Em 25/9/95, a obra foi fiscalizada pelo Regimento de Sapadores de Bombeiros que declarou a obra “em condições” – factos do ponto 25).
Donde, pode extrair-se a conclusão de que na data marcada para a celebração da escritura pública, em 27-10-95, a obra estava concluída.
Assim sendo, improcede o alegado incumprimento por parte da Ré relativamente ao prazo para a conclusão das obras.

3.2.3. Resta finalmente a invocação da falta de licença de utilização.

a) Cotejados os autos constata-se, a este propósito, que:
Convocada a 1ª A. para comparecer no Cartório Notarial, a fim de outorgar a escritura que se encontrava pronta para assinar, a 2ª A., que pela 1ª A. fora indicada para intervir como adquirente, recusou-se a assinar a referida escritura invocando a falta de exibição pela R. da licença de utilização, que, de facto, não existia ainda.
Invocou ainda a 2ª A. que o sistema de ar condicionado não correspondia às necessidades do Centro Comercial e às especificações regulamentares para o efeito; que não lhe foram facultadas as plantas de instalação eléctrica em geral para aferir da sua correcção; que o número de parqueamentos atribuídos ao Centro não correspondia ao número legalmente exigido; e ainda que a R. não mostrou a sua disponibilidade para o pagamento das multas resultantes do atraso na celebração da escritura e entrega das respectivas chaves.
Sabe-se também que:
A escritura não chegou a ser outorgada apenas porque os representantes da sociedade compradora se recusaram a fazê-lo (BH) – matéria de facto no ponto 38).
Em data anterior (23-10-95) a 1ª A. comunicara à Ré que era sua intenção outorgar a escritura, mas sujeita às seguintes condições: exibição da licença de utilização, pagamento no acto da outorga da escritura da indemnização devida ao abrigo da cláusula 7ª, por desconto da verba respectiva no preço que nos incumba pagar e, ainda, que responsabilizariam a R. de todas as deficiências que a obra apresentasse, nomeadamente as referentes ao ar condicionado e à falta de lugares de estacionamento devidos nos termos regulamentares (S) e T) – matéria de facto no ponto 29).
Pretendem agora as AA. que se considere a existência de incumprimento por parte da Ré, sendo esta condenada na restituição do sinal em dobro.
Pretensão que se nos afigura insustentável.

b) Na ausência de convenção, a resolução do contrato-promessa de compra e venda apenas é possível em situações de incumprimento definitivo, seja, pelo decurso de um prazo peremptório, seja por decurso de um prazo suplementar, depois de ocorrida uma situação de mora, seja por verificação de desinteresse objectivo na celebração do contrato (art. 808º do CC).
Ora, nenhum dos referidos motivos se verificou in casu de modo a que se possam extrair consequências tão graves quanto as que decorrem do pedido formulado pelas AA.
É verdade que não existia na data designada para a outorga da escritura licença de utilização. Existia, isso sim, a licença de construção.
Mesmo ponderando que a licença de construção era suficiente para constituir a propriedade horizontal e elemento bastante para que o Notário aceitasse celebrar a escritura pública de compra e venda, em abstracto era legítima a exigência a licença de utilização.
Com efeito, apesar de se tratar de primeira transmissão, os interesses do promitente comprador ficariam mais bem defendidos com a exibição da licença de utilização.
Aliás, embora alguma jurisprudência tivesse optado por solução diversa, o entendimento mais corrente que a respeito de tal requisito se firmou era no sentido da essencialidade da licença de utilização para efeitos da realização de escritura de compra e venda relativa a prédios construídos.
Vejamos:

Preceitua o n.º 3, do art. 410°, do CC, de acordo com a redacção introduzida pelo Decreto-Lei n.º 379/86, de 11/11, já em vigor à data dos factos, que, no caso de promessa relativa à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, o documento referido no número anterior deve conter o reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes e a certificação, pelo notário, da existência da licença respectiva de utilização ou de construção; contudo, o contraente que promete transmitir ou constituir o direito só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte.

Estabelecia-se então no art. 44°, n.º 1, da Lei n° 46/85, de 20/09 – a chamada «Lei das Rendas Habitacionais» (em vigor ao tempo dos factos em discussão nestes autos) que:
«Não podem ser celebradas escrituras públicas que envolvam a transmissão da propriedade de prédios urbanos sem que se faça perante o notário prova suficiente da inscrição na matriz predial e da existência da correspondente licença de construção ou de utilização, quando é exigível, da qual se fará sempre menção na escritura.» (3)
A propósito deste normativo considerou-se no Acórdão do STJ, de 11/03/97 (4) que, tendo em conta o disposto no art. 44° da Lei n° 46/85 de 20/09, “não existindo licença de habitabilidade ou de utilização do prédio, estava vedada a realização da escritura de compra e venda da fracção em causa” e o que tinha de ser exibido ao notário, para efeito de celebração da escritura, era a licença de utilização do prédio construído.
Por isso - refere-se ainda - «qualquer eventual exibição da licença de construção constituiria facto irrelevante» pois cumpria à promitente-vendedora «munir-se da licença de habitabilidade, por absolutamente necessária à realização da escritura da prometida venda».

Também no Ac. do STJ, de 24/02/99, in BMJ 484°, pág. 186, se exarou o entendimento de que a licença a exibir ante o notário, nos termos do artigo 44° da Lei n° 46/85, de 20 de Setembro, seria a da construção ou da utilização, conforme se tratasse de edifícios em construção ou de edifícios construídos.
Na fundamentação deste aresto refere-se a dado passo que a exigência legal «não se destina tão-só a combater a venda de edificações clandestinas, construídas sem a necessária licença municipal de construção ou de loteamento, mas também a garantir a conformidade da obra concluída com o projecto aprovado, as condições do seu licenciamento e uso previsto no alvará de licenciamento».

Igualmente no Ac. da Relação de Lisboa, de 05/12/00, (5) se considerou que: “A exigência feita no art. 44° da Lei n° 46/85, de 20/9, de na escritura pública onde se transmita a propriedade do prédio urbano ser feita prova da licença de construção ou da licença de utilização” deve entender-se que “se refere à primeira se se tratar de prédio em construção e à segunda se se tratar de prédio já construído”.
Assim, naquelas situações em que estivessem em causa registos relativos a uma ou mais fracções autónomas, de edifícios já construídos, a licença cuja apresentação se tornava exigível para a feitura da escritura de compra e venda era a licença de utilização.

O entendimento plasmado nos aludidos Acórdãos foi posteriormente reforçado pelo Decreto-Lei n° 281/99, de 26 de Julho, que visou ultrapassar dúvidas existentes quanto à interpretação da expressão “licença de construção ou de utilização, quando exigível”, estabelecendo no seu art. 1°, n.º 1, que:
«Não podem ser celebradas escrituras públicas que envolvam a transmissão da propriedade de prédios urbanos ou de suas fracções autónomas sem que se faça perante o notário prova suficiente da inscrição na matriz predial, ou da respectiva participação para a inscrição, e da existência da correspondente licença de utilização de cujo alvará, ou isenção de alvará, se faz sempre menção expressa na escritura.».

c) Reportando-nos ao caso concreto constata-se, de facto, que a licença de utilização não foi apresentada. O que seria impeditivo, de acordo com o entendimento plasmado, de celebração da escritura pública.
Só que, no caso sub judice, impõe-se a ponderação dos factores associados à sua não apresentação, sendo a matéria factual provada relativa à falta dessa licença igualmente esclarecedora sobre as razões inerentes à sua inexistência, apresentando-nos um acervo fáctico suficientemente esclarecedor dos motivos que lhe subjazem e contribuíram de forma decisiva para que a licença não tivesse sido apresentada pela Ré.
Destarte, a questão que se coloca é a de saber a quem imputar a responsabilidade pela sua não apresentação atempada.

A este propósito impõe-se desde logo concluir que o comportamento da 1ª A. foi decisivo no sentido de criar à Ré a impossibilidade de obtenção, em tempo útil, da respectiva licença de utilização em falta.
Com efeito, foi a 1ª A. quem demandou a Câmara Municipal de Lisboa (ponto 23º e segs.) para que esta entidade recusasse a emissão de licença de utilização do referido edifício, invocando motivos e anomalias que afinal se provou não se mostrarem inteiramente justificativos de uma tal conduta.
Ou seja:
- Resulta claro dos factos provados que foi a 1ª A. que, através das suas insistências junto da CML, não permitiu que a licença de utilização do edifício fosse emitida e obtida em tempo razoável, pois só foi possível a sua emissão em 22/Julho/1996 (cf. fls. 189 e 191).

Donde, independentemente da questão de saber se era ou não admissível a realização da escritura apenas com a apresentação da licença de construção, o que se apresenta inquestionável é que, àquela data, existia licença de construção e a não obtenção da licença de utilização ficou a dever-se à actuação da 1ª A.
Deste modo, sendo a 1ª A. em parte responsável pela não existência da referida licença, não se compreende a sua intenção de se desvincular imediatamente do contrato invocando tal motivo, nem a criação artificial de obstáculos tendentes à não execução do contrato definitivo e à realização da escritura de compra e venda.
Demonstrando os autos que foi a Apelante que, com os seus sucessivos requerimentos, obstou à emissão da licença em tempo útil e esteve por detrás dos atrasos no processo camarário conducente à emissão da licença de utilização, é caso para se considerar que a sua declaração de resolução do contrato com fundamento na falta dessa licença é atentatória dos princípios da lealdade e da boa-fé que devem ser observados na celebração e cumprimento dos contratos.

d) Em suma, no dia designado para a escritura esta poderia ter sido celebrada, não apenas porque existia licença de construção, como ainda porque nesse mesmo dia fora constituída a propriedade horizontal (31).
Foi a 2ª A., que pela 1ª foi indicada como compradora, que se recusou a celebrar o contrato em 27-10-95, avançando com a propositura da presente acção logo em 8-11-95.
Para além de não se poder considerar verificada uma situação de incumprimento por parte da R., constata-se igualmente que nenhum dos fundamentos invocados pela promitente-compradora legitimaria a imediata resolução do contrato, o que apenas seria permitido, nos termos contratuais, decorridos 180 dias a partir de 30-4-05.

Com efeito, é entendimento maioritário na jurisprudência e na doutrina (6) que a simples mora do devedor ou demora culposa no cumprimento da prestação não faculta ao credor o direito à resolução do contrato, porque não corresponde a uma situação de incumprimento definitivo.
E para que o credor possa resolver o contrato desonerando-se da sua prestação torna-se necessário que esta se tenha tornado impossível por culpa do devedor ou que a mora deste se tenha convertido em incumprimento definitivo.
Para esse efeito, além das situações de inobservância de prazo fixo absoluto, contratualmente estipulado, o carácter definitivo do incumprimento do contrato-promessa poderá verificar-se nas seguintes situações:
a) se, em consequência da mora do devedor, o credor perder o interesse na prestação;
b) se, estando o devedor em mora, o credor lhe fixar um prazo razoável para cumprir e, apesar disso, aquele não realizar a prestação em falta;
c) se o devedor declarar inequívoca e peremptoriamente ao credor que não cumprirá o contrato.
Circunstâncias que, in casu, de todo não se verificam.
Razão pela qual não se pode considerar procedente a presente acção.

B) Apelação da Ré:

Entendemos também que nem sequer existem motivos para acolher a solução decretada na sentença recorrida quanto à devolução do sinal em singelo.
Tal consequência seria devida em resultado de uma situação de incumprimento definitivo que não pudesse imputar-se a nenhuma das partes. (7)

Ora, no caso sub judice, para além de não se provar essa situação de incumprimento imputável à R., verifica-se que a recusa por parte da promitente compradora é que se revelou ilegítima.
É que ainda que se entendesse que a Ré tinha a obrigação de ter a licença de utilização na data marcada para a celebração da escritura, tal facto só por si não seria fundamento para a resolução do contrato-promessa, pois, neste caso, confrontados com a sua inexistência, deveriam as AA. interpelar a Ré nos termos do disposto no artº 808º, n.º 1, do CC., concedendo-lhe um prazo para que a mesma ainda pudesse cumprir. (8)
Nada legitimava a imediata recusa na celebração do contrato prometido ou a colocação de entraves à emissão da licença de utilização, através de requerimentos juntos da CML, tendentes a inviabilizar a obtenção daquela licença.
Associando tais comportamentos ao facto de as AA. terem logo de imediato intentado a presente acção, podemos concluir que se verificou, isso sim, uma situação de incumprimento imputável à promitente compradora, o que determina a perda do sinal prestado, por força do preceituado no n.º 2, primeira parte, do artº 442º do CC, improcedendo na totalidade a acção.

IV – Decisão:

- Termos em que se acorda em julgar improcedente a Apelação das Autoras e procedente a Apelação deduzida pela Ré, revogando-se, nesta medida, a sentença recorrida, a qual se substitui pela declaração de improcedência total da acção.

- Custas da acção pelas AA.; custas de ambas as Apelações pelas AA. Apelantes.

Lisboa, 29 de Junho de 2006.

Ana Luísa de Passos Geraldes
Fátima Galante
Ferreira Lopes

___________________________________
1.-Sublinhados nossos.

2.-A excepção do não cumprimento do contrato não é causa de resolução do contrato, podendo, contudo, o contraente abster-se de cumprir, enquanto a outra parte não cumprir igualmente – cf., quanto à resolução, o Ac. Rel. Coimbra de 6/7/1982, in CJ, IV, pág. 35.

3.-Normativo que foi posteriormente revogado pelo Decreto-Lei n° 281/99, de 26 de Julho.

4.-Acórdão publicado in CJ/STJ, 1997, T. I, pág. 148.

5.-Cf. CJ, 2000, T. V, pág. 118. Cf. também Acórdão da Rel. de Lisboa, de 26-02-04, in www.dgsi.pt, exarado no âmbito do Proc. n.º 9839/2003-2.

6.-Quanto a esta, vide, por todos, A. Varela, in “Das Obrigações em Geral”, Almedina, Coimbra, 2000, vol. I, págs. 344 e segs.

7.-Cf. o Acórdão do STJ, de 18/1/95, in CJSTJ, T. I, pág. 35, onde se pode ler que “o direito de o contraente fazer seu o sinal recebido não se compadece com a situação de mora, exigindo-se o incumprimento definitivo do contrato-promessa”.
Veja-se também o Ac. da Rel. de Lisboa, de 9/6/05, in www.dgsi.pt, no âmbito do Processo nº 2350/05.