Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	9439/2006-1
Relator:	FOLQUE DE MAGALHÃES
Descritores:	PROPRIEDADE HORIZONTAL TÍTULO CONSTITUTIVO CONDOMÍNIO
Nº do Documento:	RL
Data do Acordão:	06/19/2007
Votação:	MAIORIA COM * VOT VENC
Texto Integral:	S
Meio Processual:	APELAÇÃO
Decisão:	CONFIRMADA A DECISÃO
Sumário:	I - O acto da constituição do prédio no regime da propriedade horizontal é válido, mas a sua eficácia fica sujeita à condição de o prédio assim constituído vir a pertencer a mais do que uma pessoa por aquisição de fracções autónomas encabeçadas em diferentes pessoas. II – Não sendo aplicável, enquanto todas as fracções do condomínio têm apenas um titular, o regime da propriedade horizontal não lhe era aplicável, e, por isso, não haveria lugar à figura de Administrador de Condomínio, mas antes à constituição de um mandato, com representação limitado aos poderes típicos do administrador no regime da propriedade horizontal.
Decisão Texto Parcial:

Decisão Texto Integral:

Acordam os Juízes na 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa: 1. RELATÓRIO: 1.1. Das partes: 1.1.1. Autora: 1º - A, LDA. 1.1.2. Ré: 1º - ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO. 2º - JARDIM (…) IMOBILIÁRIA, S.A. * 1.2. Acção e processo: Acção declarativa com processo ordinário. * 1.3. Objecto da apelação: 1. A sentença de fls. 563 a 578, pela qual a acção foi julgada procedente quanto à 2ª R. * 1.4. Enunciado sucinto das questões a decidir: 1. Da eficácia da constituição da propriedade horizontal mesmo que todas as fracções pertençam a um mesmo proprietário. 2. Da prestação dos serviços da A. exclusivamente ao Condomínio e não à Apelante, no período compreendido entre Junho e Outubro de 2002. 3. Da falta de prova de que o fim pretendido pela 2ª R. fosse constituir a Administração do Condomínio como sua mandatária. 4. Da falta de poderes da Administração de Condomínio para contrair serviços no valor de € 85.788,24: sua ineficácia relativamente à Apelante. * 2. SANEAMENTO: Foram colhidos os vistos. Não se vislumbram obstáculos ao conhecimento do mérito do recurso, pelo que cumpre apreciar e decidir. * 3. FUNDAMENTOS: 3.1. De facto: Factos que este Tribunal considera provados: Os constantes de fls. 565 a 568, da Fundamentação de Facto da sentença recorrida, para os quais se remete, nos termos do art. 713º nº 6 do C.P.C., em virtude de não terem sido impugnados nem serem de alterar, oficiosamente, pelo Tribunal. * 3.2. De direito: 1. Da eficácia da constituição da propriedade horizontal mesmo que todas as fracções pertençam a um mesmo proprietário. 2. A primeira questão que importa apreciar é a da eficácia ou não da constituição da propriedade horizontal enquanto as fracções a que o prédio sujeito a esse regime se mantiverem na titularidade de uma mesma pessoa. 3. Directamente, a lei, no corpo legislativo em que, no Código Civil, regula o instituto da Propriedade Horizontal, não responde a esta questão, sendo certo que não se conhece outro corpo legislativo em que a matéria seja tratada. 4. Ali, apenas dispõe o art. 1414º que as fracções de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal. Ou seja, o que se retira desta disposição é a possibilidade de vários pessoas poderem ser proprietárias de diferentes fracções de um único edifício, assim, decomposto, desde que tais fracções estejam em condições de constituírem unidades independentes, e sujeitarem-se ao regime da propriedade horizontal. 5. Como é bem de ver, a possibilidade de pessoas diversas poderem ser donas de fracções de um único edifício implica a necessária regulamentação de um tal convívio que certamente há-de trazer conflitos de interesses especiais, próprios de uma tal situação. Tanto mais, quanto, nos termos do art. 1420º nº 1 do C.Cv., cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício. Há, pois, um duplo regime a que cada condómino fica sujeito, incindível (nº 2), que carece de regulamentação específica, obra que o legislador realizou ao estabelecer o regime da Propriedade Horizontal em capítulo próprio. 6. Daqui se retira que, enquanto todas as fracções de um edifício autonomizadas juridicamente pertencerem a uma mesma pessoa, a necessidade de aplicação do regime da propriedade horizontal, enquanto instrumento regulador das relações entre condóminos e destes com terceiros, não se verifica porque os eventuais conflitos de interesses não ocorrem, uma vez que todos os interesses estão aglutinados numa só pessoa. 7. Primeiro: que interessa saber onde terminam e acabam cada uma das fracções autónomas, e cada uma destas em relação com as partes comuns do prédio (art. 1415º, 1420º, 1421º CCv)? Segundo: que interessa saber das limitações ao exercício de direitos entre os condóminos, ou da possibilidade de junção ou divisão das fracções autónomas, direito de preferência e de divisão (art. 1422º, 1422º-A, 1423º CCv)? E o mais que se regula naquele capítulo. Pura e simplesmente, toda essa matéria não tem aplicação enquanto todas as fracções pertencerem a uma mesma pessoa. 8. Qualificar juridicamente uma situação como esta será certamente discutível, mas não se vê fundamento jurídico válido para afastar a defendida pelos Prof. A. Varela e Pires de Lima, adoptada na sentença. O acto da constituição do prédio no regime da propriedade horizontal é válido, mas a sua eficácia fica sujeita à condição de o prédio assim constituído vir a pertencer a mais do que uma pessoa por aquisição de fracções autónomas encabeçadas em diferentes pessoas. 9. No caso dos autos, ficou provado que a 2ª R. foi a promotora e dona da obra correspondente ao empreendimento “Jardim…” (facto 2.1.2.) e que foi a partir de Junho de 2002 que a 2ª R. começou a celebrar as primeiras escrituras de compra e venda das fracções autónomas que fazem parte do referido empreendimento (facto 2.1.25.). 10. Assim sendo, em face do que acima se disse, só a partir de Junho de 2002 seria aplicável o regime da propriedade horizontal a tal empreendimento, pois, só então se verificou a condição de eficácia desse regime. 11. Julga-se, deste modo, improcedente a posição da Recorrente quanto a esta questão. 12. Da prestação dos serviços da A. exclusivamente ao Condomínio e não à Apelante, no período compreendido entre Junho e Outubro de 2002. 13. Nesta segunda questão, pretende a Recorrente que, depois da venda da primeira fracção e de, por conseguinte, na tese da sentença, o regime da propriedade horizontal ter ganho eficácia, os serviços da A. terem sido prestados exclusivamente ao Condomínio, e não a si 2ª R. 14. A este propósito importa dizer que, quem contratou com a A., foi a “O – Administração de Bens Imobiliários, Lda.”, e que o fez pressupostamente na qualidade de administradora do condomínio “Jardim”. 15. Já se viu que, enquanto todas as fracções do condomínio supra referido se encontravam na titularidade apenas da 2ª R., o regime da propriedade horizontal não lhe era aplicável, e, por isso, não haveria lugar à figura de Administrador de Condomínio, o que levou a que na sentença se convolasse a deliberação da 2ª R. numa constituição de mandato. 16. Foi, assim, nessa qualidade que a “O” realmente actuou. 17. Os poderes de que ficou investida são os próprios do administrador em sede de propriedade horizontal, pois foi com essa intenção que a 2ª R. deliberou atribuir-lhe poderes. E, realmente, dispõe o art. 1436º g) do C.Cv. que é função do administrador, entre muitas outras, regular a prestação de serviços de interesse comum, como são indiscutivelmente os de limpeza e portaria. 18. Assim sendo, pode considerar-se que se está perante um mandato com representação limitado aos poderes típicos do administrador no regime da propriedade horizontal. Pelo que, nos termos do art. 1178º nº 2 do C.Cv., o mandatário tem o dever de agir não só por conta, mas em nome do mandante, o que significa que os actos praticados pela “O” se repercutiram directamente na esfera jurídica da 2ª R. 19. Tal circunstância não se altera minimamente com o facto de, entretanto, a 2ª R. ter deixado de ser a única condómina. A única coisa que pode implicar é que o novo condómino tenha também de contribuir para as despesas relativas aos serviços prestados pela A. Mas, quanto a isso a A. é completamente alheia, por não ter sido com esse novo condómino que negociou. 20. Improcede, deste modo a posição da Recorrente no que se refere a esta questão. 21. Da falta de prova de que o fim pretendido pela 2ª R. fosse constituir a Administração do Condomínio como sua mandatária. 22. A esta questão já se respondeu um pouco acima quando se disse que o pretendido pela 2ª R ao deliberar nomear a sociedade “O” administradora do condomínio era aplicar de imediato o regime da propriedade horizontal ao “Jardim”. 23. Por conseguinte, a prova de que estava pressuposto um mandato está nessa própria nomeação, pois importa não esquecer que mesmo relativamente à figura do administrador em sede de propriedade horizontal também existe um mandato. 24. O administrador é o órgão executivo da administração das partes comuns do edifício constituído no regime da propriedade horizontal, conforme art. 1430º nº 1 do C.Cv., e tem por funções toda uma série delas, exemplificativamente, descritas no art. 1436º e 1437º, das quais se destaca a prestação de contas (art. 1436º j) acto típico dos mandatários (art. 1161º d), bem como o agir em juízo quer contra qualquer dos condóminos quer contra terceiro (art. 1437º). 25. Por conseguinte, pela nomeação, a “O” ficou investida em todos esses poderes e na obrigação de praticar os actos próprios do administrador em regime de propriedade horizontal. 26. Improcede, por isso, também a posição da Recorrente neste particular. 27. Da falta de poderes da Administração de Condomínio para contrair serviços no valor de € 85.788,24: sua ineficácia relativamente à Apelante. 28. Uma última questão importa apreciar: a da falta de poderes conferidos à “O” enquanto administradora do condomínio para contrair dívidas no montante da dos autos. 29. Como se disse, contratar serviços de limpeza e portaria constituem actos típicos do exercício das funções do administrador, referido na alínea g) do art. 1436º do C.Cv. – prestação de serviços de interesse comum. 30. A questão que se pode levantar é a do valor desses serviços. 31. Quanto a isso dir-se-á que o valor indicado de € 85.788,24 corresponde a um acumulado parcial de serviços prestados por mais de um ano a um empreendimento que tem 160 habitações (facto 2.1.2.) e se espraia por 35.000 m2 implantados em 3 hectares de terreno (art. 2º da contestação da 2ª R.). 32. Não se sabe ao certo se aquele valor é ou não excessivamente elevado, mas tem-se por não ser, em face da extensão do condomínio, e do tempo a que se refere, bem como pelo facto de tal circunstância não ter sido aduzida como questão a tratar contraditoriamente. 33. Para mais ficou provado que a 2º R. teve conhecimento da escolha da “O” (facto 2.1.20.), aceitou que fossem emitidas duas facturas em seu nome (facto 2.1.23.) e, enquanto proprietária de fracções do Condomínio do Jardim das Laranjeiras, pagou a sua quota parte nos respectivos encargos (facto 2.1.24.). 34. Por isso, não pode vir agora dizer que desconhecia os valores em causa, ou que a administradora por si nomeada excedeu os poderes que lhe foram confiados. Pelo menos, dos autos não consta que à “O” tivesse sido imposto um limite de valor monetário à contratação de serviços de limpeza e portaria. 35. Julga-se, por isso, improcedente a posição da Recorrente neste particular. * 4 DECISÃO: 1. Por tudo o exposto, nega-se provimento à apelação, e, em consequência, confirma-se a decisão recorrida. 2. Custas pela parte Recorrente (art. 446º nº 2 CPC). Lisboa, 19 de Junho de 2007. Relator (Eduardo Folque de Sousa Magalhães) 1º Adjunto (Eurico José Marques dos Reis) (vencido conforme declaração que segue junta) 2º Adjunto (Paulo Jorge Rijo Ferreira) _____________________ Declaração de voto: Para mim, o momento relevante é o da constituição da propriedade horizontal, com o registo da mesma, independentemente da identidade dos vários proprietários. Logo, a responsabilidade pelo pagamento da dívida impende sobre o Condomínio. Nestas condições, teria concedido procedência à apelação e, conseuqnetemente, teria condenado o Condomínio no pagamento da dívida.