Acordam, na 2ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:
I. Relatório
1. J instaurou a presente acção declarativa, sob a forma de processo comum ordinário, contra A, pedindo que:
- (a título principal) se reconheça a existência, entre as partes, de um negócio vinculando unilateralmente o R. à promessa de outorgar com o A. as escrituras públicas de compra e venda de quinze “lotes” ou parcelas de terreno, livres e desoneradas, correspondentes às parcelas identificadas na planta junta aos autos e que se mostram incluídos no “loteamento” da Quinta do Conde;
- se declare que, consequentemente, poderá o A., por si ou por intermédio de terceiros, fruir e gozar das referidas parcelas ao abrigo da vigente declaração de promessa de venda;
- se condene o R. a suportar todos os encargos com a legalização dos lotes ou com o destaque das parcelas de terreno prometidas vender, junto das entidades competentes, designadamente, a Repartição de Finanças, a Conservatória do Registo Predial de Sesimbra e a Câmara Municipal de Sesimbra;
- se condene o R. a celebrar as escrituras públicas de compra e venda dos quinze “lotes” ou parcelas de terreno, livres e desonerados, correspondentes aos constantes da promessa de venda e que se mostram incluídos no “loteamento” ou urbanização da Quinta do Conde;
- (a título subsidiário), a não ser possível a celebração do referido acto notarial relativamente às parcelas prometidas vender, se condene o R. a celebrar as escrituras quanto a outras parcelas com idêntica área e valorização, obrigando-se igualmente a suportar a construção das edificações que se mostrem implementadas nas parcelas prometidas vender e que não possam vir a ser objecto de alienação em razão da Câmara Municipal de Sesimbra as qualificar como “zonas verdes”;
- se condene o R. no pagamento de uma sanção pecuniária compulsória no valor de Esc. 20.000$00, por cada dia que medeie entre a data do trânsito em julgado da sentença e da efectiva celebração das escrituras públicas.
Para tanto alegou, em resumo, que:
- No início do ano de 1972, o A. acordou com o R. que passaria a actuar como seu angariador/intermediário na celebração de contratos-promessa de compra e venda de lotes de terreno, pertença do R. (na zona da Quinta do Conde), mediante a remuneração de 2.000$00, por cada contrato que viesse a se efectivamente angariado, tendo sido angariador em mais de 300 contratos, pelos quais o R., porém, não pagou qualquer quantia;
- Em 25 de Maio de 1972, por acordo entre A. e R., e visando compensar o A. da falta de pagamento das comissões e das despesas efectuadas, o R. subscreveu um documento, então designado por “declaração de promessa de venda”, nos termos do qual declarou ter recebido do A. a quantia de 270.000$00, como sinal e princípio de pagamento da quantia de 540.000$00, correspondente ao preço de 15 parcelas de terreno prometidas vender, que lhe foram logo entregues para delas dispor como entendesse, sinal aquele cujo pagamento foi efectuado através da entrega de parte em dinheiro pelo A. e de outra parte através da compensação com os créditos de que o A. era titular sobre o R., tendo ainda o A. entregue 12 letras de câmbio, no valor de 22.500$00 cada uma, que apenas seriam apresentadas a pagamento caso o valor das comissões futuras não viesse a ser suficiente para pagar o remanescente do preço, vencendo-se a primeira dessas letras em 22 de Junho de 1972 e a última em 22 de Maio de 1973;
- O A. nunca exigiu ao R. a celebração das escrituras, atenta a grande confiança que depositava neste e, ainda, por o terreno não se encontrar ainda loteado e por o R., na sequência das modificações no regime e organização política portuguesa verificadas em Abril de 1974, se ter ausentado do País;
- Em 20.08.1976, 10.08.1979, 15.08.1979, 20.08.1979, 17.12.1983 e 23.12.1983, o A. declarou prometer vender a terceiros as parcelas referidas, excepto uma que conservou para si, tendo entregue as mesmas aos novos promissários adquirentes, que se mantêm desde então na sua posse, usando-as ininterruptamente sem qualquer oposição do R., designadamente tendo nelas construído moradias para sua habitação permanente;
- Em Junho de 1999, o A. recebeu uma carta de uma das pessoas a quem havia prometido vender 4 lotes de terreno, a qual pretendia ver a situação solucionada, razão que o levou, em 7 de Dezembro de 1999, a solicitar ao R. a regularização da compra dos 15 lotes de terreno, solicitação que não mereceu qualquer resposta, insistindo o A., em 14 de Janeiro e 4 de Fevereiro de 2000, pela marcação das escrituras, obtendo como resposta uma carta do R. dizendo que se opunha ao propósito do A. marcar a escritura, que o contrato não fora pontualmente cumprido e que se reputava legítimo proprietário das parcelas de terreno.
2. Pessoal e regularmente citado, com a cominação legal, o R. contestou, defendendo-se por excepção e por impugnação motivada, tendo concluído pela improcedência da acção, e deduziu reconvenção pedindo que seja declarada nula a promessa unilateral de venda, ou, se assim não se entender, a resolução da mesma, por incumprimento do promitente comprador.
3. Aquando da apresentação da contestação-reconvenção, a Secção, oficiosamente, notificou o R. para proceder ao pagamento da multa a que se refere o nº 6 do arº. 145º do Cód. Proc. Civil, remetendo as respectivas guias, vindo o R., mediante requerimento de fls. 382-383, arguir «a nulidade da aplicação da multa», por a contestação ter sido apresentada no prazo legal.
4. Por despacho de fls. 386 e vº, foi indeferido o «requerimento de fls. 382-383, mantendo-se a multa aplicada».
5. Não se conformando com o aludido despacho de fls. 386 e vº, dele interpôs o R. recurso, que veio a ser admitido como de agravo, «subindo com o primeiro que, posteriormente interposto, haja de subir imediatamente» e com efeito suspensivo (cfr. despacho de fls. 394), tendo formulado, a rematar a alegação, as seguintes (transcritas) conclusões:
1ª. O artº. 252º.A é claro ao dizer que os 5 dias de dilação acrescem ao prazo da defesa;
2ª. É assim um prazo peremptório seguido de um prazo dilatório;
3ª. Ao aplicar o artº. 148º. C.P.C. a secção e o Mº. Juiz aplicaram expressamente a situação inversa-prazo dilatório seguido de prazo peremptório, que sendo interpretado a contrario, acolhe a tese do agravante;
4ª. Ao interpretar a lei como interpretou o Mº. Juiz encurtou prazo judicial de defesa, peremptório, e violou expressamente o artº. 252º-A C.P.C.;
5ª. Tal encurtamento configura uma violação da lei e uma situação de indefesa, que viola o princípio do acesso ao direito consignado no artº. 20º. CRP.
Conclui pelo provimento do recurso.
6. Na réplica, o A. respondeu às excepções deduzidas e à matéria da reconvenção, pugnando pela respectiva improcedência.
7. Mediante o requerimento de fls. 412-413, o A. veio deduzir incidente de intervenção principal provocada de M, alegando que, muito embora, no momento em que subscreveu a “declaração de promessa de venda”, o R. fosse solteiro, posteriormente veio a contrair matrimónio com a chamada, tornando-se necessária a sua intervenção, por se tratar de um caso de litisconsórcio necessário passivo.
8. Admitida a intervenção principal provocada, como associada do R., de M e citada a interessada, veio a mesma declarar que fazia seus os articulados do R..
9. Realizada a audiência preliminar, foi proferido despacho saneador - no qual se decidiu que não se verificava a invocada ineptidão da petição inicial -, fixada a matéria de facto assente e organizada a base instrutória, não tendo a selecção da matéria de facto sido objecto de reclamação.
10. Procedeu-se à realização da audiência de discussão e julgamento, perante juiz singular - com gravação da prova -, tendo sido julgada a matéria de facto controvertida pela forma constante do despacho de fls. 557-560.
11. Por fim, foi proferida sentença que julgou «improcedentes os pedidos formulados pelo autor e improcedente o pedido reconvencional formulado pelo réu e, isso sim, declara-se oficiosamente a nulidade do contrato-promessa, com as consequências previstas no artigo 289º do Código Civil, condenando-se o autor a restituir ao réu os lotes a que se refere este processo, ou quantia equivalente ao seu valor na data da promessa, e o réu a restituir ao autor tudo o que dele recebeu a título de pagamento do preço desses lotes, valor este objecto também de actualização em função da depreciação do valor da moeda, em montantes a liquidar em execução de sentença.»
12. Inconformado, o A. interpôs recurso de apelação da sentença - que foi recebido com o regime de subida imediata e com efeito suspensivo (cfr. despacho de fls. 584) -, tendo formulado, a rematar a respectiva alegação, as seguintes (transcritas) conclusões:
1ª. O documento junto aos autos assinado apenas pelo R., nos termos do qual se obrigou a vender 15 parcelas de terreno ao A. mediante o recebimento de determinada quantia deve ser qualificado como promessa unilateral de venda;
2ª. O facto de o A. ter ficado obrigado a, em contrapartida da obrigação de venda assumida pelo R., efectuar o pagamento do sinal e a entrega de 12 letras não prejudica a qualificação daquele instrumento como de promessa unilateral de venda;
3ª. Na sentença recorrida comete-se o erro de colocar na mesma linha a obrigação de pagar - assumida pelo A. – e a obrigação de comprar – a que o A. não estava vinculado;
4ª. O facto de o A. ter assumido esta obrigação não implica a transformação de uma promessa unilateral de venda num contrato-promessa bilateral de compra e venda;
5ª. A obrigação de pagar não é correlativa da obrigação de vender cujo sinalagma se encontra espelhado na obrigação de comprar que não foi assumida pelo A.;
6ª. Faltando este sinalagma, falta a bilateralidade própria do contrato-promessa.
7ª. Mas se assim se não entender e, ao invés, se determinar que estamos perante um contrato-promessa bilateral, então este encontra-se ferido de nulidade parcial, operando-se a respectiva redução para contrato-promessa unilateral, nos termos do artº 292º do CC;
8ª. Se, seguindo-se a opinião maioritária, se decidir que caberia ao apelante, enquanto parte interessada na conservação parcial do contrato, ter feito prova de que a outra parte não deixaria de aceitar o contrato mesmo que inexistisse a correlatividade própria do contrato bilateral, ou seja, a obrigação de comprar, sempre teríamos que concluir que o A. fez essa prova;
9ª. Até porque quer por força da interpretação do contrato, quer louvando-nos nos ditames da boa fé, a solução teria que ser a mesma;
10ª. O que relevava para o R. era o recebimento do preço - o qual desde o início esteve assegurado - pelo que, verificado este pressuposto à data da assinatura da promessa nada mais condicionaria a vontade do R.;
11ª. No que respeita às letras aceites pelo A. e entregues ao R., é importante esclarecer que o A. não alegou que o pagamento das letras se tivesse efectuado por compensação, tendo apenas invocado as comissões que o R. lhe não pagou para justificar a conduta omissiva deste;
12ª. Da interpretação da conduta das partes, parece resultar que com a entrega das letras, articulada com o valor das comissões não pagas, parece que aquelas poderiam ser entendidas como verdadeira dação em cumprimento;
13ª. Caso assim se não entenda, a verdade é que o não recebimento de parte do preço, por parte do R. apenas a ele é imputável e pode ser assacada pois não as apresentou a pagamento e não cumpria ao A. o dever de depositar a quantia titulada pelas letras sem que as mesmas lhe fossem entregues, correndo o risco de ter que as voltar a pagar;
14ª. Não se demonstrou que existisse incumprimento culposo por parte do A. no que respeita ao não pagamento das letras;
15ª. A sentença recorrida violou ou fez uma errada interpretação das seguintes disposições:
- Os artigos 292º, 342º, 344º, 345º, 410º, 411º, 798º, 840º e 847º todos do Código Civil;
- Os números 2 e 3 do artigo 659º do Código de Processo Civil;
- Os artigos 42º e 44º da LULL.
Conclui pela procedência da apelação, com a consequente revogação da sentença recorrida, condenando-se o R. nos pedidos contra ele formulados.
13. Contra-alegou o Apelado, pugnando pela confirmação do julgado e formulando as seguintes (transcritas) conclusões:
1ª. O contrato promessa em causa deve ser qualificado como promessa de compra e venda bilateral, porquanto:
- A “DECLARAÇÃO DE PROMESSA DE VENDA” em causa é genética, estrutural e funcionalmente um contrato bilateral e sinalagmático;
- É no nexo de reciprocidade, de correspectividade e interdependência dos efeitos do contrato que radica a sua qualificação como unilateral ou bilateral; que no caso concreto é um contrato promessa bilateral subscrito apenas por uma das partes.
2ª. In casu está-se perante um contrato-promessa bilateral, ferido de nulidade total:
- O Réu não está interessado na transformação do contrato em causa, em contrato unilateral válido: O Réu celebrou o contrato no pressuposto de que o Autor também se vinculava e se obrigava a cumprir o mesmo;
- O que está em causa é matéria do domínio da disponibilidade das partes e sobre a qual o Tribunal só deve pronunciar-se quando o interessado – o promitente comprador – peça sobre ele o seu julgamento e, não sendo de conhecimento oficioso, necessário era que aquele que beneficiasse da conversão tivesse alegado e provado que ela se harmonizaria com a vontade hipotética, ou seja, com a vontade que estes teriam quanto ao negócio, se tivessem previsto a sua nulidade: o que in casu não sucedeu;
- O Autor, alegou e provou que o Réu teria celebrado o contrato sem a parte viciada: não o teria concluído sem a assinatura do promitente comprador a vincular-se a ele;
- Tal conversão visando a validade do contrato-promessa de compra e venda em causa não foi alegada ou pedida pelo Autor, que teria in casu de a pedir na sua douta petição;
- Nesta vertente ter-se-á de concluir pela nulidade total do contrato, a qual é, de resto, de conhecimento oficioso (vide. Art.º 286.º do C.C.).
3ª. Está demonstrado que existe incumprimento culposo por parte do Autor, no que respeita ao não pagamento das letras:
- No caso vertente, foi fixado o prazo dentro do qual o vínculo seria eficaz;
- A estipulação de prazo de pagamento das letras tem o significado de que a completa liquidação do débito do comprador devia ser praticada, imperativamente, no período de pagamento das letras de câmbio aceites pelo Autor, e a escritura em causa devia ser realizada quando completa a liquidação;
- O prazo previsto no contrato promessa para a celebração da escritura reveste a natureza de prazo-limite ou absoluto, cujo decurso determina a sua imediata resolução;
- Tal prazo constitui um termo essencial, um prazo limite ou absoluto!
4ª. A douta sentença recorrida não merece qualquer censura, não violou as normas indicadas pelo recorrente.
14. Tendo o Agravante A especificado que mantinha o interesse no recurso de agravo, o Mmº. Juiz a quo manteve o julgado nos termos do despacho de sustentação tabelar de fls. 707.
15. Efectuado exame preliminar e colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II. Delimitação do objecto do recurso
Conforme deflui do disposto nos artigos 684º, nº 3, e 690º, nºs 1 e 2, ambos do Cód. Proc. Civil, o âmbito de intervenção do tribunal ad quem é delimitado em função do teor das conclusões com que o recorrente remata a sua alegação (aí indicando, de forma sintética, os fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão recorrida), só sendo lícito ao tribunal de recurso apreciar as questões desse modo sintetizadas, sem prejuízo das que importe conhecer oficiosamente por imperativo do artº. 660º ex vi do artº. 713º, nº 2, do citado diploma legal.
Dentro dos preditos parâmetros, da leitura das conclusões recursórias formuladas pelos Recorrentes (A./Apelante e R./Agravante) respigam-se como questões solvendas as seguintes, alinhadas, tendo em consideração o disposto na 1ª parte do nº 1 do artº. 710º do Cód. Proc. Civil, segundo o seguinte critério cronológico:
- no âmbito do Agravo: da apresentação da contestação dentro dos 3 primeiros dias úteis subsequentes ao termo do respectivo prazo;
- no âmbito da Apelação: saber se o acordo concluído entre as partes e documentado a fls. 13 configura um contrato-promessa unilateral de compra e venda (ou antes um contrato-promessa bilateral) e apurar da respectiva validade, do ponto de vista formal; saber se há incumprimento culposo imputável ao A..
III. Fundamentação
1. Da factualidade dada como provada em 1ª instância
1.1. O autor emigrou para França em 1963. (resposta ao Quesito 1º)
1.2. Tendo-se dedicado à actividade de motorista. (resposta ao Quesito 2º)
1.3. Detendo igualmente uma pequena agência de viagens, que comercializava bilhetes de autocarro e de comboio de Paris para todo o território de Portugal. (resposta ao Quesito 3º)
1.4. Por este motivo, o A. teve contacto directo com muitos compatriotas residentes em Paris e arredores, tendo granjeado amizade com muitos deles. (resposta ao Quesito 4º)
1.5. Sabedor dos contactos de que o A. dispunha e da sua credibilidade juntos dos emigrantes portugueses, no início de 1972, um colaborador do R., por incumbência deste, deslocou-se a Paris para se encontrar com o A. (resposta ao Quesito 5º)
1.6. Nessa ocasião o dito colaborador transmitiu ao A. o projecto que o R. tinha para a Quinta do Conde, tendo convidado o A. para actuar como intermediário do R. junto dos emigrantes portugueses, relativamente a “lotes de terreno” que teria de vender. (resposta ao Quesito 6º)
1.7. Acertadas as condições de colaboração, no mês seguinte, o A. iniciou aquela actividade, tendo sido intermediário em várias dezenas de contratos promessa de compra e venda desses “lotes de terreno”, propriedade do R.. (resposta ao Quesito 7º que, por manifesto lapso de escrita, não consta da enunciação da matéria de facto efectuada na sentença sob recurso a fls. 565-570, lapso a cuja rectificação ora se procede)
1.8. A remuneração fixada ao A. rondava os 2.000$00 por cada contrato que viesse efectivamente a ser angariado. (resposta ao Quesito 8º)
1.9. O R. nunca pagou ao A. quaisquer das comissões acordadas nem o ressarciu de quaisquer despesas efectuadas. (resposta ao Quesito 9º)
1.10. Em 25 de Maio de 1972, o R. subscreveu e assinou o documento designado de “declaração de promessa de venda” do qual consta:
“Eu abaixo assinado, A, solteiro, maior, proprietário, com Escritório na Cova da Piedade, declaro para os devidos efeitos de direito que recebi do Ex.mo Senhor J, casado em comunhão de bens, residente em Belver – Beira Baixa – a quantia de 270.000$00 (duzentos e setenta mil escudos), como sinal e princípio de pagamento da quantia de 540.000$00 (quinhentos e quarenta mil escudos), importância por que lhe prometi vender 15 (quinze) parcelas de terreno não aprovadas sitas na Quinta do Conde Sesimbra n.º lotes pequenos, com as áreas de 315 m2 (trezentos e quinze metros quadrados), 315 m2 (trezentos e quinze metros quadrados), 315 m2 (trezentos e quinze metros quadrados), 315 m2 (trezentos e quinze metros quadrados), 325,50 m2 (trezentos e vinte e cinco metros quadrados e cinquenta decímetros), 325,50 m2 (trezentos e vinte e cinco metros quadrados e cinquenta decímetros), 325,50 m2 (trezentos e vinte e cinco metros quadrados e cinquenta decímetros), 325,50 m2 (trezentos e vinte e cinco metros quadrados e cinquenta decímetros), 325,50 m2 (trezentos e vinte e cinco metros quadrados e cinquenta decímetros), 325,50 m2 (trezentos e vinte e cinco metros quadrados e cinquenta decímetros), 325,50 m2 (trezentos e vinte e cinco metros quadrados e cinquenta decímetros), 315 m2 (trezentos e quinze metros quadrados), 315 m2 (trezentos e quinze metros quadrados), 315 m2 (trezentos e quinze metros quadrados), 315 m2 (trezentos e quinze metros quadrados), totalizando 4.798.50 m2 (quatro mil setecentos e noventa e oito metros quadrados e cinquenta decímetros) e designados pelos números 2122 (dois mil cento e vinte e dois), 2123 (dois mil cento e vinte e três), 2124 (dois mil cento e vinte e quatro), 2125 (dois mil cento e vinte e cinco), 2126 (dois mil cento e vinte e seis), 2127 (dois mil cento e vinte e sete), 2128 (dois mil cento e vinte e oito), 2129 (dois mil cento e vinte e nove), 2133 (dois mil cento e trinta e três), 2134 (dois mil cento e trinta e quatro), 2135 (dois mil cento e trinta e cinco), 2136 (dois mil cento e trinta e seis), 2137 (dois mil cento e trinta e sete), 2138 (dois mil cento e trinta e oito) e 2139 (dois mil cento e trinta e nove) duma planta particular levantada a esta propriedade. Esta venda é livre de ónus ou encargos para o comprador, sendo de sua conta, as despesas de sisa que lhe forem devidas, registo, avaliação e escritura. Fica estabelecido que o comprador aceita 12 (doze) letras de 22.500$00 cada, a pagar mensalmente com início em 22 de Junho de 1972, fazendo escritura quando completa liquidação do seu débito.” (alínea A) dos Factos Assentes)
1.11. A quantia de 270.000$00 (duzentos e setenta mil escudos) foi integralmente paga. (alínea B) dos Factos Assentes)
1.12. No momento da subscrição do documento referido em 1.10., o R. entregou ao A. as parcelas de terreno aí referidas. (resposta ao Quesito 13º)
1.13. O R. tem inscrito a seu favor um prédio rústico, composto de terreno para construção urbana, com a área de 100.000 m2, sito na Quinta do Conde, Freguesia do Castelo, descrito na Conservatória do Registo Predial de Sesimbra, sob o n.º , tendo sido efectuados sobre o dito prédio 3204 averbamentos, a maioria dos quais correspondentes a desanexações de parcelas de terreno que deram lugar a novos prédios, tudo conforme certidão de fls. 33 a 355. (alínea C) dos Factos Assentes)
1.14. O prédio referido em 1.13. nunca foi objecto de loteamento. (alínea D) dos Factos Assentes)
1.15. Em 20 de Agosto de 1976, através do documento de fls. 14, o A. declarou que prometia vender ao Sr. F uma parcela de terreno não aprovada, sita na Quinta do Conde n.º, com a área de 315 m2 e designada pelo número 2122 da planta particular. (resposta ao Quesito 14º e rectificação operada em sede de sentença a fls. 567)
1.16. Situação que se repetiu perante diversos adquirentes, nomeadamente em 10, 15 e 20 de Agosto de 1979 e 17 e 23 de Dezembro de 1983. (resposta ao Quesito 15º)
1.17. O A. apenas conservou um lote para si. (resposta ao Quesito 16º)
1.18. Desde a data da subscrição do documento referido em 1.10. que, num primeiro momento o A., e posteriormente as pessoas referidas em 1.15. e 1.16., se mantêm ininterruptamente nos terrenos até ao presente momento. (resposta ao Quesito 17º)
1.19. Usando-os e tendo neles construído edificações, onde habitam, alguns com carácter de permanência. (resposta ao Quesito 18º)
1.20. Em 21 de Julho de 1978, o R. dirigiu ao A, que a recebeu, a carta de fls. 20, na qual se lê o seguinte:
“Conforme contrato-promessa de compra e venda celebrado em 25/05/72 comprometeu V:Exªa (s). comprar a esta empresa um lote de terreno n.º 2122/ a /9 - 2133/ a /9 situado em Conde Sesimbra III pelo preço de Esc.: 540.000$00.
Até à presente pagou V Ex.ª como sinal e princípio de pagamento a quantia de Esc.: 182.000$00, faltando-lhe pagar Esc.: 358.000$00, que deverá liquidar no prazo de 15 dias.
Estando assegurada a celebração da respectiva escritura, através do Comissariado do Governo para a Região de Lisboa – Recuperação de Áreas Clandestinas e Degradadas, mas só depois de paga a totalidade do preço, solicito a V. Ex.ª para efeito de celebração de tal escritura se digne mandar proceder ao pagamento da importância ainda em dívida”.
(alínea E) dos Factos Assentes)
1.21. O A nunca respondeu à carta referida em 1.20.. (alínea F) dos Factos Assentes)
1.22. Em 7 de Dezembro de 1999, o A. dirigiu ao R. a carta de fls. 25, do seguinte teor:
“Não preciso de lhe recordar a colaboração que me solicitou em 1970 em minha casa em França. Também se lembrará das dezenas de lotes por mim vendidos muitas vezes com sacrifício familiar fazendo milhares de quilómetros e colaborando com os seus vendedoras, prestando-lhes assistência com viatura, telefones, refeições, enfim, um sem número de esforços para que a empresa A tivesse sucesso em França.
A minha compra de 15 lotes na Quinta do Conde pagos totalmente é inquestionável. Os documentos que tenho em meu poder assim o provam e tenho a certeza que a sua memória também o não atraiçoará neste aspecto.
Em carta anterior solicitei a escritura dos lotes que comprei e de que tomei posse. Aparentemente há alguma dificuldade na obtenção deste meu direito, posta pelo seu escritório. Não creio haver necessidade de recurso a advogados ou Tribunais pois tenho a certeza que uma conversa pessoal esclarecerá qualquer divergência. A isso me proponho desde já pelo que aguardo o favor da marcação do dia e hora para me deslocar ao seu escritório. A consideração que sempre lhe dispensei e a certeza da sua honestidade levam-me a crer que também será seu desejo ver este assunto esclarecido.
Com a intervenção na sua empresa creio que o Sr. L deve ter tido prejuízos e sofrimentos. Mas olhe que, relacionado com as vendas que a seu benefício fiz em França, eu também os tive. A minha casa acorriam os compradores preocupados, alguns com ameaças e a todos fui tranquilizando dizendo-lhes que o problema seria certamente solucionado com o regresso do Sr. L. Eu próprio sempre acreditei que ao retomar a sua empresa tudo se resolvesse. E olhe que durante a intervenção esteve em minha casa em França o Sr. Quelhas, a mando da comissão que geria a sua firma, pedindo-me a colaboração com a cobrança das letras. E eu recusei dizendo-lhe que só se o Sr. L falasse comigo directamente.”
(alínea G) dos Factos Assentes)
1.23. Em 14 de Janeiro de 2000, insistiu o A. pela marcação das escrituras, nos termos da carta de fls. 27, do seguinte teor:
“Sem resposta à minha carta de 7/12/00 solicito a V. Exa. se digne informar se está disposto a marcar a escritura dos Lotes que me vendeu e que paguei.
Manifesto desde já inteira disponibilidade para comigo se encontrar em dia e hora a marcar por V. Exa. para total esclarecimento.”
(alínea H) dos Factos Assentes)
1.24. O A. não recebeu resposta do R. às cartas referidas em 1.22. e 1.23.. (alínea I) dos Factos Assentes)
1.25. Em 4 de Janeiro de 2001, o A. solicitou ao R. uma vez mais a marcação da escritura, nos termos da carta de fls. 28 e 29:
“Por diversas vezes, mas mais recentemente através das cartas de 07/12/99 e 14/01/2000, tentei sensibilizar V. Exa. para a necessidade de marcar as escrituras públicas de compra e venda referentes aos quinze lotes de terreno que foram objecto de uma “declaração de promessa de venda” assinada por V. Exª, em Maio de 1972.
Sendo certo que o preço dos referidos lotes de terreno foi por mim integralmente liquidado, importa que, na ausência de estipulação contratual relativamente à data certa para a celebração da escritura, seja designado dia, hora e local para a sua realização.
Nesta medida, solicito que me informe quando pretende realizar a competente escritura pública de compra e venda, aguardando que a mesma seja marcada no prazo de 30 dias a contar da recepção da presente carta, sob pena de, não o fazendo, instaurar a competente acção judicial.”
(alínea J) dos Factos Assentes)
1.26. O R. respondeu a esta carta por carta de 2 de Fevereiro de 2001, junta a fls. 30, onde se lê:
“(...) Razão pela qual me oponho veementemente ao seu propósito de vir a marcar a escritura de compra e venda.
Na verdade, o contrato não foi pontualmente cumprido e V. Exa também sempre me considerou proprietário de todas as parcelas de terreno objecto da referida Declaração de Promessa de Venda, até porque há poucos meses o seu Advogado reuniu com o meu nos nossos escritórios para regularizar a situação decorrente do incumprimento do citado contrato.
Assim, uma vez mais, reitero, que pelas razões invocadas e como legítimo proprietário das citadas parcelas, me oponho à marcação da escritura de compra e venda”.
(alínea K) dos Factos Assentes)
1.27. O A respondeu por carta de 1 de Março de 2001, junta a fls. 31, do seguinte teor:
“Reportando-me à carta de V. Exa de 02/02/2001, terei, antes de mais, de referir que, ao contrário do que acontece com V. Exa, o teor da sua carta não me surpreende porquanto ao longo dos anos que o conheço fui-me habituando a atitudes semelhantes.
Uma vez que a sua comunicação não é merecedora de grandes comentários, pretendia apenas esclarecer o seguinte:
a) a reunião a que V. Exa. faz referência teve lugar não só com os nossos advogados, mas igualmente comigo e com V. Exa.;
b) como estará recordado, o objectivo dessa reunião não era o de regularizar a situação decorrente de qualquer incumprimento, mas apenas tentar encontrar uma solução para a questão que nos divide a qual, contudo, foi obstaculizada por parte de V. Exa.;
c) finalmente, diria que rejeito a afirmação de que se tenha verificado qualquer incumprimento contratual da minha parte, e bem assim, que V. Exa seja o legítimo proprietário das 15 parcelas de terreno.”
(alínea L) dos Factos Assentes)
1.28. As parcelas referidas em 1.10. correspondem, agora, na planta topográfica da Câmara Municipal de Sesimbra, às parcelas n.ºs 2124, 2125, 2126, 2127, 2128, 2129, 2133, 2134, 2135, 2136, 2137, 2138 e 2139. (alínea M) dos Factos Assentes)
1.29. As parcelas correspondentes aos n.ºs 2122, 2123, 2138 e 2139 são consideradas pela Câmara Municipal de Sesimbra como zona verde. (alínea N) dos Factos Assentes).
2. Do mérito do agravo
2. 1. Enquadramento normativo preliminar: do prazo para a contestação
O prazo para a contestação é um prazo processual, de natureza peremptória, cujo decurso extingue o direito de praticar o acto processual em referência, de harmonia com o estatuído no nº 3 do artº. 145º do Cód. Proc. Civil.
Quanto à respectiva duração e respectivas regras de cômputo:
No caso sub judicio - processo comum ordinário -, o prazo para a contestação é de 30 dias (cfr. nº 1 do artº. 486º do Cód. Proc. Civil), obedecendo o seu cômputo ao regime previsto no artº. 144º do mesmo diploma processual.
Nos termos do mesmo nº 1 do artº. 486º do Cód. Proc. Civil, tal prazo começa a correr, em regra, a contar da citação, não se incluindo nessa contagem o próprio dia (cfr. artº. 279º, al. b), aplicável ex vi do artº. 296º, ambos do Cód. Civil).
Porém, quando a citação tenha sido realizada em pessoa diversa do réu, o prazo para a contestação só se inicia após o termo da dilação de 5 dias, de acordo com o preceituado na al. a) do nº 1 do artº. 252º-A do Cód. Proc. Civil, sendo os prazos de dilação e o subsequente prazo da contestação contados como um só, de acordo com o disposto no artº. 148º do Cód. Proc. Civil (ou seja: o prazo total é, assim, de 35 dias).
Conforme referem LEBRE DE FREITAS, JOÃO REDINHA e RUI PINTO, «é dilatório o prazo que deve anteceder a realização de um acto ou após o qual se inicia a contagem dum prazo peremptório. Exemplo da primeira espécie é fornecido pelo art. 631-1: notificada à parte contrária a substituição duma testemunha, terão de decorrer 5 dias antes que o depoimento da nova testemunha seja prestado. Exemplo da segunda espécie constitui o art. 252-A: em certos casos, nele indicados, é precedido dum prazo de 5, 15 ou 30 dias (sem prejuízo ainda da cumulação estatuída pelo nº 4) o início do prazo para a defesa (...)» (in “Código de Processo Civil Anotado”, vol. 1º, 1999, p. 253-254 ).
Relativamente ao termo final de tal prazo processual há ainda lugar à sua prorrogação legal, em geral, quando o réu conteste num dos três primeiros dias úteis subsequentes ao termo do prazo, ficando, todavia, a validade do acto processual dependente do pagamento de uma multa, de montante variável, consoante seja praticado no primeiro dia ou nos dois restantes dias, em conformidade com o preceituado no artº. 145º, nºs. 5 e 6, do Cód. Proc. Civil.
Revertendo ao caso concreto:
2.2. Prática do acto processual nos 3 primeiros dias úteis subsequentes ao termo do prazo
No caso sub judicio, por considerar que a contestação dera entrada no 1º dia útil subsequente ao termo final do prazo sem ter sido paga imediatamente a multa devida, a Secção, oficiosamente, notificou o R. para proceder ao pagamento da referida multa, nos termos do disposto no nº 6 do artº. 145º do Cód. Proc. Civil.
Discordando de tal entendimento, veio o R. arguir a nulidade da aplicação da multa, pretensão que foi desatendida por despacho de fls. 386 e vº ora sob recurso.
Inconformado, o R. agravou de tal despacho, pretendendo a revogação do mesmo, com fundamento em que se verifica um erro na contagem do prazo resultante da aplicação do disposto no artº. 148º do Cód. Proc. Civil, que, no seu entendimento, só se aplica quando a um prazo dilatório se segue um prazo peremptório, verificando-se, no caso presente, exactamente o contrário (prazo peremptório seguido de um prazo dilatório), uma vez que a citação do R. ocorreu em 21.03.2001, na pessoa de N, sendo o prazo de contestação de 30 dias acrescido do prazo dilatório de 5 dias, nos termos do disposto no artº. 252º-A do Cód. Proc. Civil.
Vejamos:
No caso vertente, verificamos que o R. tendo sido citado - na pessoa de N - em 21.03.2001, apresentou a sua contestação - envio através de telecópia - em 07.05.2001.
Ora, procedendo à respectiva contagem do prazo total de 35 dias - uma vez que ao prazo de 30 dias acresce a dilação de 5 dias, contando-se esse prazo como um só e não cada um individualmente, como pretende o R.- constata-se que o mesmo terminou em 04.05.2001 (cfr. suspensão decorrente das férias judiciais da Páscoa).
De harmonia com o regime legal supra traçado, detectada a prática do acto num dos 3 primeiros dias úteis subsequentes ao termo do prazo, sem que tenha sido efectuado o pagamento imediato da multa, bem andou a Secção ao notificar oficiosamente o interessado para o respectivo pagamento (cfr. nº 6 do artº. 145º do Cód. Proc. Civil).
Conclui-se, pois, sem necessidade de mais considerandos, pela manifesta improcedência das razões do Agravante.
3. Do mérito da Apelação
3.1. Da qualificação do escrito denominado “declaração de promessa de venda” datado de 25 de Maio de 1972 e documentado a fls. 13 como promessa unilateral com contraprestação
3.1.1. Caracterização
A sentença recorrida, após considerar «não ser fácil qualificar» o contrato documentado a fls. 13 em que o A. estribou a sua pretensão, acabou por concluir tratar-se de um contrato-promessa de compra e venda bilateral.
Sustenta, porém, o Apelante, ex adverso, que o contrato-promessa em causa deve ser qualificado como promessa unilateral de venda.
Quid juris ?
Para um melhor enquadramento do que se discute, passamos a transcrever o que consta do aludido escrito, cujo teor foi reproduzido na Alínea A) dos Factos Assentes - transposto para o ponto 1.10. dos Factos Provados -:
«Eu abaixo assinado, A solteiro, maior, proprietário, com Escritório na Cova da Piedade, declaro para os devidos efeitos de direito que recebi do Ex.mo Senhor J, casado em comunhão de bens, residente em Belver – Beira Baixa – Gavião a quantia de 270.000$00 (duzentos e setenta mil escudos), como sinal e princípio de pagamento da quantia de 540.000$00 (quinhentos e quarenta mil escudos), importância por que lhe prometi vender 15 (quinze) parcelas de terreno não aprovadas sitas na Quinta do Conde Sesimbra n.º lotes pequenos, com as áreas de 315 m2 (trezentos e quinze metros quadrados), 315 m2 (trezentos e quinze metros quadrados), 315 m2 (trezentos e quinze metros quadrados), 315 m2 (trezentos e quinze metros quadrados), 325,50 m2 (trezentos e vinte e cinco metros quadrados e cinquenta decímetros), 325,50 m2 (trezentos e vinte e cinco metros quadrados e cinquenta decímetros), 325,50 m2 (trezentos e vinte e cinco metros quadrados e cinquenta decímetros), 325,50 m2 (trezentos e vinte e cinco metros quadrados e cinquenta decímetros), 325,50 m2 (trezentos e vinte e cinco metros quadrados e cinquenta decímetros), 325,50 m2 (trezentos e vinte e cinco metros quadrados e cinquenta decímetros), 325,50 m2 (trezentos e vinte e cinco metros quadrados e cinquenta decímetros), 315 m2 (trezentos e quinze metros quadrados), 315 m2 (trezentos e quinze metros quadrados), 315 m2 (trezentos e quinze metros quadrados), 315 m2 (trezentos e quinze metros quadrados), totalizando 4.798.50 m2 (quatro mil setecentos e noventa e oito metros quadrados e cinquenta decímetros) e designados pelos números 2122 (dois mil cento e vinte e dois), 2123 (dois mil cento e vinte e três), 2124 (dois mil cento e vinte e quatro), 2125 (dois mil cento e vinte e cinco), 2126 (dois mil cento e vinte e seis), 2127 (dois mil cento e vinte e sete), 2128 (dois mil cento e vinte e oito), 2129 (dois mil cento e vinte e nove), 2133 (dois mil cento e trinta e três), 2134 (dois mil cento e trinta e quatro), 2135 (dois mil cento e trinta e cinco), 2136 (dois mil cento e trinta e seis), 2137 (dois mil cento e trinta e sete), 2138 (dois mil cento e trinta e oito) e 2139 (dois mil cento e trinta e nove) duma planta particular levantada a esta propriedade. Esta venda é livre de ónus ou encargos para o comprador, sendo de sua conta, as despesas de sisa que lhe forem devidas, registo, avaliação e escritura. Fica estabelecido que o comprador aceita 12 (doze) letras de 22.500$00 cada, a pagar mensalmente com início em 22 de Junho de 1972, fazendo escritura quando completa liquidação do seu débito.»
Da análise de tal documento resulta assim que:
- por um lado, do mesmo constam as condições essenciais da venda (objecto e preço) e a promessa de celebração do contrato [“Eu, abaixo assinado, A declaro para os devidos efeitos de direito que recebi do Ex.mo Senhor J a quantia de 270.000$00 (duzentos e setenta mil escudos), como sinal e princípio de pagamento da quantia de 540.000$00 (quinhentos e quarenta mil escudos), importância por que lhe prometi vender 15 (quinze) parcelas de terreno não aprovadas sitas na Quinta do Conde Sesimbra n.º (...). Esta venda é livre de ónus ou encargos para o comprador, sendo de sua conta, as despesas de sisa que lhe forem devidas, registo, avaliação e escritura. Fica estabelecido que o comprador aceita 12 (doze) letras de 22.500$00 cada, a pagar mensalmente com início em 22 de Junho de 1972, fazendo escritura quando completa liquidação do seu débito.”];
- por outro, naquele documento de fls. 13, o A. não emitiu qualquer declaração. A única declaração que dele consta é da autoria do R..
É ponto assente que a promessa de contratar tanto pode ser celebrada como contrato unilateral (ou não sinalagmático) ou bilateral (sinalagmático), conforme apenas uma ou ambas as partes se constituam na obrigação de contratar, ou seja, na obrigação de emitir a declaração de vontade correspondente ao contrato definitivo (contrato prometido).
E tratando-se de contratos formais (como é o caso vertente), a declaração negocial não pode valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência com o texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso (cfr. artº. 238º do Cód. Civil).
Daí que, no caso dos autos, constando inequivocamente do documento subscrito em 25.05.1972 pelo R. a perfeita identificação do objecto da transacção [15 (quinze) parcelas de terreno não aprovadas sitas na Quinta do Conde Sesimbra n.º (...)], a indicação da identidade do vendedor e do comprador (o aceitante das 12 letras de 22.500$00 cada, o A., ora Apelante) e o preço correspondente a tal transacção [540.000$00 (quinhentos e quarenta mil escudos)], se conclua que o documento em questão documenta suficientemente a vontade do seu subscritor de se obrigar a vender as 15 (quinze) parcelas de terreno em causa.
E não contendo o referido documento qualquer declaração negocial por parte do A., não se vê como afirmar que estamos perante um contrato-promessa bilateral.
Todavia, nem sempre a promessa de contratar surge com tal linearidade alternativa, de vinculação de ambas as partes ou de apenas uma delas à celebração do contrato definitivo, emergindo respectivamente um contrato-promessa bilateral ou um contrato-promessa unilateral, podendo surgir situações em que a parte que não assume a obrigação de contratar, assuma, todavia, outra ou outras obrigações, tipicamente a de remunerar o promitente, como compensação da vantagem ou benefício que este lhe proporciona.
In casu, o R. / promitente vendedor concede ao A. / promissário o direito de crédito à conclusão do contrato definitivo (venda das 15 parcelas de terreno em causa), mas tal valor patrimonial emergente da promessa unilateral é concedido pelo R. / promitente ao A. / beneficiário não gratuitamente, mas a título oneroso, uma vez que o A. entregou uma quantia a título de sinal e 12 letras de câmbio por si aceites para pagamento da parte restante preço (e se mostra interessado no estabelecimento no vínculo obrigacional assumido pelo promitente vendedor). Concretizando: o promitente vendedor recebeu, com a emissão da declaração, metade do preço das 15 parcelas de terreno em causa (270.000$00) e receberia num prazo relativamente curto (até 22 de Junho de 1973) a parte restante do preço. Significa isto que o promitente vendedor muito tempo antes da outorga da escritura definitiva, que implicaria a desanexação daquelas 15 parcelas, já teria arrecadado integralmente o preço da venda.
Assim:
- por um lado, em nada obsta à qualificação de um contrato como promessa unilateral a circunstância de o beneficiário da promessa, in casu de venda, se obrigar ao pagamento de determinada quantia. Será até normal que assim suceda, pois, face à onerosidade do contrato, surpreendente seria que o promitente se vinculasse à celebração do contrato definitivo sem qualquer contrapartida considerada a imobilização do bem prometido vender;
- por outro, ainda que o sinal - que consiste numa cláusula acessória dos contratos oneroso , mediante a qual uma das partes entrega à outra, por ocasião da celebração do acordo, determinada coisa fungível -, não sendo uma figura exclusiva da promessa bilateral, seja, todavia, pouco usual na promessa unilateral, atenta a natureza bilateral ou sinalagmática do contrato prometido, nada impede a sua constituição no momento da promessa unilateral de venda, como correspectivo na prestação do outro contraente.
- por último, a entrega dessa quantia, bem como a posse das 15 parcelas de terreno por parte do A. (perante o desinteresse do R. em mantê-las em seu poder, apenas lhe interessando as quantias monetárias que ia recebendo),
não são susceptíveis de descaracterizar o contrato promessa unilateral.
Acresce que, de acordo com a declaração de promessa de venda, a obrigação de venda estaria condicionada ao pagamento integral do preço: fazendo escritura quando completa liquidação do seu débito. Todavia, a conexidade e interdependência existente entre as duas prestações é meramente funcional e não estrutural, uma vez que, estruturalmente, à obrigação de vender corresponde - apenas - a, no caso, inexistente obrigação de comprar.
Mas tal obrigação (do pagamento do preço integral antes da escritura) representa, no caso concreto, uma contrapartida muito mais vantajosa do que aquela que resultaria no caso de as partes terem acordado apenas num valor destinada a compensar a situação de imobilização das 15 parcelas de terreno na esfera jurídica do promitente vendedor.
Como assim, afigura-se que, quanto ao respectivo tratamento, o pagamento integral do preço equivalerá teleologicamente à estipulação de uma obrigação acessória correspectiva da imobilização do bem (indemnização de imobilização).
Donde, a nosso ver, o contrato celebrado deva ser qualificado como promessa unilateral - onerosa ou com contraprestação - de venda.
E a disciplina legal à qual se encontra submetido tal contrato-promessa, quanto à sua forma, é a introduzida pelo DL nº 46673, de 29 de Novembro de 1965.
3.1.2. Da validade da promessa unilateral com contraprestação constante de escrito assinado apenas pela parte que promete contratar.
Consabido é que, embora o contrato-promessa esteja, quanto à forma, sujeito ao princípio da consensualidade estabelecido no artº. 219º do Cód. Civil e, por isso, em regra, seja válido independentemente da observância de quaisquer formalidades, o nº 2 do cit. art. 410º introduz uma importante excepção a esta regra: se a lei exigir documento, quer autêntico quer particular, para o contrato prometido, exige-se que o contrato-promessa conste de «documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral».
Apesar de a redacção originária deste artº. 410º, nº 2, falar apenas de “documento assinado pelos promitentes”, contemplando assim expressamente a promessa bilateral, consolidou-se, na doutrina e na jurisprudência, o entendimento segundo o qual, tratando-se de promessa unilateral (categoria de que se ocupava e continua a ocupar o artº. 411º), bastava a assinatura da única parte que se vinculava a contratar, por só ela ser promitente e não haver razão para se exigir a assinatura do outro contratante, que continuava livre de celebrar ou não o contrato definitivo, sendo precisamente este entendimento que o DL nº 379/86, de 11 de Novembro, veio expressamente verter na própria letra do cit. nº 2 do artº. 410º, através da fórmula “documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral”.
Todavia, constitui objecto de controvérsia doutrinal o regime legal a aplicar quanto à forma da promessa unilateral onerosa.
Há quem - como ANTUNES VARELA (in “Sobre o contrato-promessa”, 1989, p. 27-28) e INOCÊNCIO GALVÃO TELLES (in “Direito das Obrigações”, 7ª ed., p. 118-119) - entenda que o contrato-promessa unilateral de venda acompanhado de “indemnização de imobilização” também necessita, para ser válido, da assinatura de ambos os contraentes, promitente e promissário, pelo que, no caso de um dos contraentes não assinar o documento, será aplicável ao caso, por analogia, a solução que da lei decorrer para a promessa bilateral ou recíproca de contratar que, devendo constar de documento (escrito) assinado por ambos os contraentes, esteja exarada em documento subscrito por um deles apenas.
Parece, todavia, que, numa tal hipótese, o documento apenas terá de ser assinado pela parte que assume a obrigação de contratar, uma vez que só em relação a esta obrigação se colocam as exigências de forma postas pelo cit. artº. 410º, nº 2. E isto porque existe uma grande e fundamental diferença entre a obrigação de comprar e a obrigação de pagar a imobilização do bem no património do promitente-comprador: «esta não implica aquela e o beneficiário da promessa fica livre de comprar ou não, apenas devendo o preço de imobilização ou de indisponibilidade, se livremente optar pelo não exercício do seu direito creditório» (CALVÃO DA SILVA, in “Sinal e Contrato-Promessa”, 10ª ed., p. 41) .
Concluímos, assim, que a promessa unilateral de venda reduzida a escrito no documento particular subscrito pelo R. em 25 de Maio de 1972 é válida, do ponto de vista formal, porquanto observa a forma escrita exigida como requisito de validade de uma promessa de venda de bens imóveis na vigência do DL nº 46673, de 29 de Novembro de 1965 (cfr., ainda, Assento do S.T.J. de 03.10.1989, pub. in DR, I Série, nº 280, de 06.12.1989).
3.2. Da hipótese de qualificação - operada em sede de sentença e sufragada pelo Apelado - do escrito denominado “declaração de promessa de venda” datado de 25 de Maio de 1972 e documentado a fls. 13 como contrato-promessa bilateral assinado só por uma das partes
3.2.1. Da sinalagmaticidade da promessa assinada pelo promitente vendedor
Sustentou-se na decisão recorrida que o contrato celebrado é um contrato-promessa bilateral ou sinalagmático com base no seguinte argumentário:
- o aceite das letras corresponde a uma vinculação ao pagamento do preço, que demonstra que também o A. se comprometeu a pagar os lotes ;
- a mesma razão justifica que o A. não tenha reagido contra a qualificação do contrato-promessa e contra a exigência do pagamento do preço feita pelo R. na carta de 21 de Julho de 1978 (cfr. pontos 1.20. e 1.21. dos Factos Provados), e que tenha escrito ao R., em 7 de Dezembro de 1999 e em 14 de Janeiro de 2000, a dizer que tinha comprado e pago os lotes (cfr. pontos 1.22. e 1.23. dos Factos Provados);
- por último, decisivo é o facto de o R. ter logo entregue os lotes de terreno ao A. e de se ter desinteressado deles durante vários anos.
Conforme subjaz ao entendimento perfilhado anteriormente quanto à qualificação do contrato (em III.3.1.), apenas existindo sinalagma na medida em que uma das obrigações só existe porque a outra se constituiu e persistindo essa ligação causal durante a vida das obrigações, de tal modo que não se justifica o cumprimento de uma enquanto a outra não for também cumprida, no caso sub judice, ao invés, a promessa de contratar onerosa reveste a natureza de uma figura autónoma, cujo efeito obrigacional principal consiste na obrigação de contratar para uma das partes, enquanto a obrigação da contraparte (de entrega da quantia) reveste carácter acessório, uma vez que sinalagma perfeito existirá apenas entre a promessa de venda e a promessa de compra.
Tais obrigações apontam, assim, para um sinalagmaticidade imperfeita ou de segundo grau, sendo que a obrigação (principal) de vender nasce do contrato, não estando a sua causa na prévia obrigação de pagamento do preço, visto que esta obrigação (acessória) é dela condicionante. Ou seja, essas obrigações não são, cada uma, a contrapartida da outra.
Ademais, do quadro fáctico apurado - como igualmente anteriormente ficou referido- resulta que ao R. apenas lhe interessava ir recebendo as quantias, não diligenciando o mesmo pela resolução das questões relacionados com as desanexações das “parcelas de terreno” e legalização dos 15 lotes , assim deixando que aqueles a quem prometia vender viessem a ter a posse dos terrenos.
Igualmente, neste contexto fáctico, nenhum outro significado assume - no que concerne à qualificação do contrato - a convocada troca de correspondência, nos termos em que decorreu, que não seja o de que o A. se mostrou, muito compreensivelmente, interessado no estabelecimento no vínculo obrigacional assumido pelo promitente vendedor (uma vez que já tinha em seu poder e com o consentimento do R. as referidas parcelas e já tinha pago metade do preço e aceite 12 letras relativamente à restante parte do preço).
Admitamos, porém, que o contrato sub judice reveste a natureza de contrato-promessa bilateral como se sustentou na sentença recorrida. Aqui chegados, teremos, então, de indagar se será ele nulo por se mostrar exarado em documento assinado apenas por um dos contraentes.
3.2.2. Da validade do contrato-promessa bilateral que conste de documento assinado apenas por um dos promitentes
Efectivamente, desde a entrada em vigor do Código Civil de 1966, questão controversa, tanto na doutrina como na jurisprudência, é a de saber se o contrato-promessa bilateral que conste de documento assinado apenas por um dos promitentes, pode valer como promessa unilateral, permitindo assim a subsistência da obrigação por parte de quem assinou o documento.
Várias são as soluções que se perfilam para responder a esta problemática, tendo sido preconizadas quatro teses:
- a tese da transmutação automática desse contrato-promessa bilateral em promessa unilateral;
- a tese da nulidade total do contrato;
- a tese da conversão da promessa bilateral em promessa unilateral;
- a tese da redução do contrato-promessa bilateral a um contrato-promessa unilateral.
Numa primeira fase, entre 1972 e 1977, doutrina e jurisprudência orientaram-se no sentido de que, caso faltasse ao contrato-promessa bilateral a assinatura de uma das partes, ele valeria automaticamente como promessa unilateral.
Numa segunda fase, a partir de 1977, o Supremo Tribunal de Justiça sufragou a tese da nulidade total do contrato, passando então a sustentar-se que a falta de assinatura de uma das partes é um elemento essencial para a forma do contrato-promessa bilateral e que, atenta a natureza sinalagmática deste contrato, a invalidade de uma das obrigações tem de afectar igualmente a outra, uma vez que o sinalagma genético não pode ser válido apenas em metade [36] . A esta luz, não se justificaria sequer ponderar quaisquer hipóteses de redução ou de conversão do contarto, já que a vontade das partes no sentido da aplicação destes institutos teria de ser inequivocamente demonstrada.
ANTUNES VARELA e INOCÊNCIO GALVÃO TELLES preconizaram a tese da conversão, estribados na ideia segundo a qual, «tendo as partes querido realizar uma promessa bilateral e não podendo o contrato valer como tal, por falta de assinatura (vinculativa) de um dos contraentes, a nulidade não podia deixar de ser total – e a única tábua de salvação capaz de salvar a derrocada total do acordo das partes era a conversão do negócio», sendo essencial, para o efeito, «que o contraente interessado alegasse e provasse os requisitos de cuja verificação depende, por força do preceituado no artigo 293º, o êxito da conversão» (ANTUNES VARELA, in “Das Obrigações em geral”, Vol. I, 8ª ed., p. 327).
Assim, «o contrato-promessa celebrado é integralmente nulo, não se decompondo em parte válida e parte viciada, porque, uma vez que se trata de contrato bilateral, deveria estar documentado todo o acordo, como acordo sinalagmático, por a lei assim o exigir, não bastando ter-se documentado apenas o querer de um dos estipulantes». «Ambos os interessados podem portanto, e devem, partir do princípio de que nenhum se acha juridicamente vinculado», «mas se o não subscritor, que o tribunal em caso algum poderá declarar obrigado, pretender, apesar disso, que o subscritor fique vinculado perante ele, em termos de unilateralidade, - então terá de promover a conversão da promessa sinalagmática, nula, em promessa não sinalagmática, válida». «Como ? (...) Alegando e provando, nos termos do artigo 293º, que o fim prosseguido pelas partes permite supor que elas teriam querido uma promessa unilateral, obrigatória apenas para o signatário, se tivessem previsto a nulidade da promessa bilateral entre si celebrada» (INOCÊNCIO GALVÃO TELLES, in “Direito das Obrigações”, 7ª ed., 1997, p. 116).
Oposta é a tese da redução que foi defendida por ALMEIDA COSTA (in “Contrato-Promessa. Uma síntese do regime actual”, 2ª ed., p. 24-26), RIBEIRO DE FARIA (in “Direito das Obrigações”, Vol. I, 1990, p. 257), CALVÃO DA SILVA (in “Sinal e Contrato-Promessa”, 10ª ed., p. 48 a 61), JORGE DE BRITO PEREIRA (in “Do Contrato-Promessa Sinalagmático Indevidamente Assinado Por Apenas Um dos Promitentes”, 1991, p. 56 a 69) e LUÍZ MENEZES LEITÃO (in “Direito das Obrigações”, Vol. I, 3ª ed., p. 226-227).
Alicerçaram tal entendimento na seguinte ordem de razões: «a questão deve ser resolvida em sede do artigo 292º [do Código Civil], vendo o caso como de nulidade parcial, por ser a solução que melhor corresponde à realidade e ao direito português» (CALVÃO DA SILVA, in ob. cit., p. 48).
«Efectivamente, se legalmente o contrato promessa pode ser bilateral ou unilateral [cfr. o próprio art. 410º-2 e o cit. art. 411º] e à validade deste [último] basta a assinatura da parte que se obriga a contratar [cfr. o cit. art. 410º-2], não é de excluir a priori, automática e sistematicamente, a possibilidade de o contrato querido como bilateral valer como promessa unilateral do promitente que assina, pois a não obediência à forma atinge só a declaração negocial do outro contraente – o que acarreta, como consequência directa, imediata e necessária, apenas a nulidade da vinculação deste a contratar» (CALVÃO DA SILVA, in ob. cit., p. 48-49).
Ora, nos termos do artº. 292º, a nulidade parcial não determina a invalidade de todo o negócio, salvo quando se mostre que este não teria sido concluído sem a parte viciada. «Corresponde isto a significar que a solução de princípio contida no artigo 292º é a da redução, a da presunção de divisibilidade subjectiva do negócio jurídico, com a invalidade parcial a constituir a regra e a invalidade total a excepção», «facto que implica uma consequência extremamente importante, relativa ao onus probandi, visto que as presunções legais invertem este (art. 350º, nº 1): a parte que pretende a nulidade de todo o negócio é que tem de alegar e mostrar que este não teria sido concluído sem a parte viciada» (CALVÃO DA SILVA, in ob. cit., p. 50).
«Assim, na hipótese de o promitente-vendedor – que (…) é sistematicamente, em todos os casos deste tipo até hoje submetidos à apreciação do Supremo Tribunal de Justiça, a única parte que assina a promessa bilateral ou recíproca de compra e venda – querer invalidar todo o contrato-promessa, tem de alegar e mostrar que o não teria concluído sem que o outro contraente tivesse validamente assumido a obrigação de comprar». «Se o não fizer, se não alegar e articular quaisquer factos que ilidam a presunção legal de redução, a outra parte conseguirá ganho de causa, pois quem, como ela, tem a seu favor a presunção legal escusa de alegar e provar o facto a que esta conduz (art. 350º, nº 1) – facto que é, na hipótese em análise, a validade da promessa unilateral de venda, como beneficiário a ter o direito creditório à celebração do contrato prometido ou ao dobro do sinal no caso de não cumprimento definitivo da obrigação de vender». (CALVÃO DA SILVA, in ob. cit., p. 50-51).
Sobre esta questão veio a pronunciar-se o Supremo Tribunal de Justiça, no Assento de 29 de Novembro de 1989, o qual fixou a seguinte doutrina: «No domínio do texto primitivo do nº 2 do artigo 410º do Código Civil vigente, o contrato-promessa bilateral de compra e venda de imóvel exarado em documento assinado apenas por um dos contraentes é nulo, mas pode considerar-se válido como contrato-promessa unilateral, desde que essa tivesse sido a vontade das partes».
Todavia, perante a equívoca formulação deste Assento e a contradição existente na sua fundamentação -como é reconhecido pela generalidade dos Autores-, geraram-se interpretações divergentes do seu conteúdo normativo.
Assim, enquanto ALMEIDA COSTA (in “Contrato-Promessa. Uma síntese do regime actual”, p. 27) viu nele a consagração da tese da redução, ANTUNES VARELA (in “Das Obrigações em geral”, Vol. I, p. 327-328) e INOCÊNCIO GALVÃO TELLES (in “Direito das Obrigações”, p. 116-117, nota 1), pelo contrário, inclinaram-se no sentido de que o Assento teria acolhido a tese da conversão. Já CALVÃO DA SILVA (in “Sinal e Contrato-Promessa”, p. 60-61), por seu lado, entendeu que o Assento, embora tivesse qualificado a situação como de redução, aplicou-lhe afinal o regime da conversão, pelo que opinou que o Assento seria inconstitucional, por o Supremo Tribunal de Justiça ter desrespeitado a norma do cit. art. 292º, a que estava vinculado nos termos do art. 203º da Constituição da República .
Na jurisprudência posterior ao referido Assento tem, entretanto, prevalecido a tese da redução.
Quid juris ?
Afigura-se-nos que a solução preferível é, efectivamente, a da redução (e não a da conversão). Como bem observa LUÍS MENEZES LEITÃO, «na verdade, uma vez aceite o entendimento de que deve procurar aproveitar-se como contrato-promessa unilateral o contrato-promessa bilateral a que falte uma das assinaturas, então deve adoptar-se a solução que dê mais abertura a essa possibilidade». Ora, «essa é indubitavelmente a tese da redução, uma vez que nela é ao interessado na nulidade total do negócio que caberá alegar e provar que o contrato não teria sido concluído sem a parte viciada (art. 292º)».
Acresce que «a tese da conversão não salvaguarda a manutenção do sinal, caso este tenha sido constituído já que, pretendendo-se que o contrato-promessa bilateral é totalmente nulo e apenas se converte em promessa unilateral, então essa conversão não poderia abranger a convenção de sinal bilateral, considerada nula».
Diversamente, «já a tese da redução, considerando esta situação como uma mera hipótese de invalidade parcial, permitiria manter a sanção do sinal em relação à parte que permanecesse vinculada à celebração do contrato definitivo, o que julgamos ser a solução mais adequada, já que o afastamento dos direitos atribuídos pelo art. 442º representaria um grande prejuízo para o promietente fiel» (in “Direito das Obrigações”, Vol. I , p. 226-227) .
Assente, pois, que o contrato-promessa bilateral reduzido a escrito em documento assinado apenas por um dos contraentes, apesar de formalmente nulo, pode valer, por efeito do instituto da redução, como promessa unilateral, salvo quando o contraente subscritor do documento alegue e demonstre que o contrato não teria sido concluído sem a parte viciada (artº. 292º do Cód. Civil), temos que, no caso dos autos - ainda que se entendesse tratar-se de um contrato-promessa bilateral assinado pelo promitente vendedor -, como o R. não curou de demonstrar que não teria querido vincular-se se tivesse previsto a nulidade decorrente da falta da assinatura do promitente-comprador, ora A. /Apelante, sempre seria de concluir que tal contrato-promessa de compra e venda acordado entre o A. / Apelante e o R., apesar de bilateral e portanto parcialmente nulo (nos termos das disposições conjugadas dos artºs. 410º, nº 2, e 220º, ambos do Cód. Civil), na parte respeitante à assunção da obrigação de comprar o imóvel objecto do negócio por parte do promitente-comprador, valeria como promessa unilateral de venda.
Acresce, ainda que, no caso sub judicio, a matéria provada sempre nos permitiria concluir que o R. queria e aceitaria a redução do contrato, caso a questão lhe fosse posta.
Efectivamente, aquando da subscrição do documento, o que o promitente vendedor sobretudo quis assegurar foi o recebimento do preço de venda dos ditos lotes, logo deles largando mão ao promissário, a fim de obter capital que lhe permitisse amortizar o investimento efectuado com a aquisição do prédio rústico e obter naturalmente os lucros desejados e daí que o mesmo largasse imediatamente mão dos lotes sendo, pela mesma razão que se desinteressou da sua sorte.
Em jeito de conclusão: quer pela via da qualificação do contrato nos termos que sufragámos em III.3.1., quer pela via da redução do contrato-promessa bilateral, sempre chegaríamos à qualificação de promessa unilateral de venda.
3.3. Do incumprimento do contrato-promessa de compra e venda unilateral
Sendo o incumprimento do contrato-promessa, em virtude do princípio da equiparação constante do nº 1 do artº. 410º do Cód. Civil, regido pelas disposições de carácter geral dos artºs. 790º e segs. do Cód. Civil, coloca-se agora a questão de saber se o não pagamento do preço estipulado respeitante ao contrato celebrado traduz incumprimento imputável ao A..
No caso dos autos, o R. desinteressou-se da sorte do contrato, não diligenciando pela desanexação das ditas parcelas de terreno prometidas vender e legalização dos lotes para efeitos de venda, sendo que:
- como resulta da declaração de promessa de venda, «esta venda é livre de ónus ou encargos para o comprador, sendo de sua conta, as despesas de sisa que lhe forem devidas, registo, avaliação e escritura»;
- e, por outro lado, a declaração de que «fazia escritura quando completa a liquidação» do preço pressupõe obviamente que não existissem quaisquer entraves à realização do contrato definitivo.
Assim, ainda que se sustentasse que o promitente unilateral poderia desvincular-se da promessa assumida em razão do incumprimento pela outra parte de uma das obrigações acessórias assumidas (in casu, o pagamento antecipado integral do preço), tal só seria possível se tivesse ficado provado um incumprimento culposo (cfr. artºs. 342º, nº 2; 405º e 798º, todos do Cód. Civil), uma vez que se pode argumentar que provado o não pagamento do preço, não se mostra ilidida a presunção de culpa, pelo que se justificaria a resolução .
No entanto, um tal entendimento não colhe no caso sub judicio, visto que, tal como também ficou provado (e, de resto, diversamente do sustentado pelo próprio A., que não logrou cumprir o respectivo ónus probatório: cfr. respostas negativas aos quesitos 10º a 12º da Base Instrutória), a parte restante do preço deveria ser paga por meio de letras, aceites pelo A.
Ora, mesmo nas letras pagáveis em dia fixo, o seu portador não fica livre de as apresentar a pagamento, traduzindo-se em mera faculdade o depósito do seu valor por parte do devedor (cfr. artº. 42º da L.U.L.L.).
Não actuando essa faculdade, o devedor não incorre em mora se a letra não lhe for apresentada a pagamento, porquanto, dada a inerente circulabilidade deste título, não pode saber quem é, no momento do pagamento, o respectivo detentor, e, por outro lado, é seu direito exigir que o título lhe seja entregue com a respectiva quitação (cfr. artº. 39º da L.U.L.L.).
Assim, provado ficou que o A. não actuou culposamente não pagando as 12 letras em dívida, visto que não foi exigido o seu pagamento pelo respectivo sacador.
Impõe-se, pois, julgar procedente o pedido deduzido pelo A., a título principal, embora parcialmente – uma vez que, por um lado, atenta a eficácia meramente obrigacional do contrato-promessa em referência, o mesmo não tem efeitos translativos de direitos reais, e, por outro lado, afora as situações em que é admissível a execução específica, não é admissível compelir o próprio comprador à celebração da escritura, sendo a sanção da falta da celebração da escritura apenas a prevista na lei quanto ao incumprimento verificado -, decretando-se a existência, entre as partes, de um negócio vinculando unilateralmente o R. à promessa de outorgar com o A. as escrituras públicas de venda dos quinze “lotes” ou parcelas de terreno, livres e desoneradas, correspondentes às parcelas identificadas na planta junta aos autos a fls. 356, e que se mostram incluídos no “loteamento” da Quinta do Conde, pelo preço de 540.000$00, cabendo ao R. suportar todos os encargos com a legalização dos lotes ou com o destaque das parcelas de terreno prometidas vender, junto das entidades competentes, designadamente, a Repartição de Finanças, a Conservatória do Registo Predial de Sesimbra e a Câmara Municipal de Sesimbra.
O pedido reconvencional deduzido pelo R. foi julgado improcedente, e, não tendo o R. impugnado tal decisão, mantém-se a mesma decisão, impondo-se, todavia, a revogação da sentença sob recurso quanto à acção.
IV. Decisão
Posto o que precede, acordam os Juízes desta Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa em:
a) negando provimento ao agravo, confirmar, em consequência, o despacho recorrido,
b) julgando parcialmente procedente a apelação, revogar, por conseguinte, a sentença recorrida, quanto à acção, reconhecendo-se a existência, entre as partes, de um negócio vinculando unilateralmente o R. à promessa de outorgar com o A. escritura pública de compra e venda de quinze “lotes” ou parcelas de terreno, livres e desoneradas, identificadas na planta junta aos autos a fls. 356, e que se mostram incluídos no “loteamento” da Quinta do Conde, cabendo ao R. suportar todos os encargos com a legalização dos lotes junto das entidades competentes, designadamente, a Repartição de Finanças, a Conservatória do Registo Predial de Sesimbra e Câmara Municipal de Sesimbra.
Custas da acção e da Apelação, na proporção de 1/3 a cargo do A. e 2/3 a cargo do R..
Custas do Agravo a cargo do Agravante.
Lisboa, 6 de Dezembro de 2007
(Processado e integralmente revisto pela relatora, que assina e rubrica as demais folhas)
(Isabel Canadas)
(Sousa Pinto)
(Jorge Vilaça)
