| Decisão Texto Integral: | Acordam na 7.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:
I – Relatório
1. MT intentou, junto das Varas Cíveis de Lisboa, acção declarativa de despejo, sob a forma de processo ordinário, contra a sociedade NR, Ld.ª, alegando, em resumo, que:
- A A. é proprietária e senhoria da fracção B correspondente à cave direita do prédio urbano sito na Rua … de freguesia de São Mamede, em Lisboa;
- Por escritura pública outorgada em .../1966, a referida fracção foi dada de arrendamento pela então proprietária à R., destinado a exposição e venda de quadros de pintura, artigos de arte regional e antiguidades, sendo a renda actual de € 250,00 mensais;
- Porém, desde, pelo menos, o início de 2008, o locado encontra-se com a porta fechada ao público e sem qualquer actividade comercial, o que constitui incumprimento grave do contrato, dado que o não uso se traduz numa séria desvalorização do locado;
- Além disso, a R. realizou diversas obras no locado, as quais não foram consentidas pela senhoria, em violação do cláusula do mencionado contrato.
Concluiu a A. a pedir que, com base naqueles fundamentos, seja decretada a resolução do contrato.
2. A R. apresentou contestação, em que, além de pugnar pela improcedência da acção, deduz pretensão reconvencional a pedir a condenação da A./reconvida na quantia de € 33.896,89, a título de benfeitorias necessárias e úteis executadas pela R. no locado.
3. Por sua vez, a A. ofereceu réplica, a sustentar a improcedência da reconvenção, alegando, em resumo, que ficou acordado pelas partes, conforme a cláusula 6.ª do contrato ajuizado veda o direito a indemnização à inquilina por quaisquer obras ou benfeitorias.
4. Veio então a R. deduzir tréplica, alegando que:
- A R., para não deixar morrer o negócio, teve de adaptar o locado às exigências do mercado, executando obras nele que tiveram por efeito aumentar exponencialmente o volume de vendas;
- Reportando-se o contrato ao ano de 1966, as obras executadas não se encontram abrangidas por aquele, sendo inaplicável a respectiva cláusula 6.ª;
- A vontade das partes, à data da celebração do contrato, foi a de fazer recair sobre a arrendatária a manutenção do locado no seu estado inicial, implicando tão só assegurar as condições do locado existentes nessa data;
- As obras executadas pela R. são de conservação, mas constituem benfeitorias necessárias e úteis, que valorizaram o locado em cerca de € 34.000,00, pelo que, a resolução do contrato e consequente restituição daquele importariam o enriquecimento ilegítimo da proprietária;
- Mas, mesmo que assim não seja entendido, as cláusulas 4.ª, 6.ª e 7.ª do contrato são nulas no que respeita à repartição dos encargos sobre a coisa, já que do art.º 15.º do Dec. n.º 5.411, em vigor à data da celebração do contrato e aqui aplicável, resulta que a responsabilidade pela execução de obras de conservação era legalmente imposta ao senhorio, não podendo ser transferida para a esfera jurídica do arrendatário.
5. Findos os articulados foi proferido despacho saneador, datado de 24-05-2012, no qual foi tomado conhecimento imediato do mérito da reconvenção, sem necessidade de mais prova, julgando-se a mesma improcedente com a consequente absolvição do pedido da A./reconvinda, prosseguindo a acção no mais.
6. Inconformada com tal decisão, a R. apelou dela, formulando as seguintes conclusões:
1.ª – Como resulta do artigo 36.º da tréplica, a R., ora apelante, invocou a nulidade das cláusulas 4.ª, 6.ª e 7.ª do contrato de arrendamento.
2.ª - No entanto, o despacho recorrido pronunciou-se sobre a validade das cláusulas 5.ª e 6.ª do contrato, pelo que é nulo, por omissão de pronúncia quanto à alegada nulidade das cláusulas 4.ª e 7.ª e, por excesso de pronúncia, quanto à cláusula 5.ª do contrato, o que se alega nos ter-mos e para os efeitos do disposto no artigo 668.º, n.º 1, al. d), do CPC;
3.ª - Das cláusulas 4.ª, 6.ª e 7.ª do contrato em causa decorre que as partes transferiram para a arrendatária todas as obrigações relacionadas com a conservação do locado e a renúncia a qualquer indemnização pela execução das mesmas.
4.ª - Na data da celebração do referido contrato de arrendamento, encontrava-se em vigor o Decreto n.º 5411 de 17 de Abril de 1919, legislação referente ao arrendamento de prédios rústicos e urbanos.
5.ª - Conforme resulta do artigo 15.° de referido Decreto:
O senhorio é obrigado:
1.º - A entregar ao arrendatário o prédio arrendado com as suas pertenças e em estado de prestar o uso que lhe foi destinado.
2.º - Em conservar o prédio arrendado no mesmo estado durante o arrendamento.
6.ª - Resultava assim, expressamente, do referido Decreto que o senhorio era obrigado a conservar o prédio arrendado no mesmo estado durante o arrendamento.
7.ª - Este dever de conservação que recai sobre o senhorio deverá ser conjugado com a obrigação que o senhorio tem de transferir para o arrendatário a faculdade de gozar, usar ou fruir a coisa.
8.ª - Durante vários anos, a legislação consignou que o dever de conservação deveria recair sobre o senhorio, tendo sido alterada apenas largos anos após a celebração do contrato dos autos.
9.ª - De outro lado ainda, os artigos 17.° e 25.° do referido Decreto n.º 5411 estipulam expressamente quais os casos em que o arrendatário tem direito a ser indemnizado por benfeitorias.
10.ª - A legislação relativa ao arrendamento urbano foi sempre de cariz imperativo, o que decorre do regime vinculístico que vigorou (e ainda vigora) durante largos anos.
11.ª - Este regime manifestamente apertado para a autonomia privada comportava excepções muito pontuais e que deveriam estar expressamente consignadas na lei.
12.ª - De facto, uma norma só pode ser considerada como supletiva – e em especial no caso do arrendamento – quando expressamente se refere que o seu conteúdo pode ser afastado por estipulação das partes.
13.ª - Em concreto, as normas que fundamentam a presente apelação são normas imperativas, não podendo por isso ter sido afastadas pela vontade das partes.
14.ª - Acresce também que, para além do referido Decreto prever que o senhorio tem o dever de conservação da coisa locada, na data da celebração do contrato tal obrigação encontrava-se também prevista no artigo 10.º do Regulamento Geral das Edificações Urbanas, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 38382 de 7 de Agosto de 1951.
15.ª - Durante largos anos, o dever de conservação recaiu sempre sobre o proprietário porque se entendeu que num contrato de arrendamento, ele representava a parte dominante ou a parte mais forte.
16.ª - E, por isso, sobre ele impendia a obrigação mais onerosa no contrato – a de conservação da propriedade.
17.ª - Desta forma, as cláusulas 4.ª, 6.ª e 7.ª do contrato de arrendamento dos presentes autos não podem deixar de ser nulas por violarem normas imperativas, conforme resulta do disposto no artigo 3.° do Decreto n.° 5411, de 17/04/1919;
18.ª - O despacho recorrido considerou que com a entrada em vigor do CC de 1966 a eventual nulidade das cláusulas em discussão ficaria sanada.
19.ª - Ora, a apreciação da nulidade da estipulação relativa ao regi-me das obras e benfeitorias constitui uma condição de validade substancial das cláusulas em discussão, pelo que, as disposições do Código Civil de 1966 não são aplicáveis ao caso dos presentes autos.
20.ª - A validade das referidas cláusulas e o direito da arrendatária ser indemnizada pelas benfeitorias executadas, deve ser aferida pela lei em vigor na data da celebração do contrato de arrendamento.
21.ª - Pelo exposto, o despacho recorrido violou o disposto nos artigos 15.º, n.º 2, 17.º, 25.º e 3.º do Decreto n.º 5411 de 17/4/1919 e aplicou erradamente o disposto no n.º 2 do art.º 12.º do CC;
22.ª - Deve conceder-se provimento ao presente recurso, devendo o despacho recorrido ser revogado e, atendendo à nulidade das referidas cláusulas, deve a reconvenção ser julgada procedente, devendo ser levada à base instrutória os factos constitutivos do pedido reconvencional.
7. Por seu lado, a apelada apresentou contra-alegações, a pugnar pela confirmação do julgado, rematando com a seguinte síntese conclusiva:
1.ª - Na sua contestação a apelante não arguiu a nulidade de nenhuma cláusula contratual pelo que admitiu a validade de todas elas, tendo esse facto sido referido pela autora no artigo 15.º da réplica.
2.ª - Na tréplica, a apelante respondeu a quase toda a matéria da réplica, o que não era processualmente admissível, tendo alegado a nulidade das cláusulas 4.ª, 6.ª e 7.ª do contrato de arrendamento sem, contudo, ter arguido a nulidade das mesmas.
3.ª - Apesar disso, o despacho a quo respondeu à apelante, tendo concluído que a discussão sobre a validade ou não da disposição contratual das obrigações de conservação do locado é distinta da disposição negociais que isenta o senhorio da obrigação de pagar indemnização pelas obras realizadas e que a eficácia desta disposição torna improcedente a pretensão indemnizatória da ré reconvinte.
4.ª - Assim, a alegada nulidade por omissão de pronúncia não pode proceder.
5.ª - Da mesma forma a alegada nulidade por excesso de pronúncia, no que à cláusula 5.ª diz respeito, não deve proceder porque não foi concretizada pela apelante.
6.ª - Ao contrário do alegado pela apelante as normas que fundamentam o presente recurso não são imperativas, mas supletivas, pelo que podiam ser objecto de acordo entre as partes.
7.ª - O acórdão do STJ de 11.10.2001 (in CJ, STJ, Ano IX, tomo III, pág 69), num caso muito similar ao dos autos, num contrato celebrado em 1954, decidiu que nada obsta à validade da cláusula contida em contrato de arrendamento, segundo a qual as benfeitorias realizadas pelo arrendatário não lhe dão direito a qualquer indemnização.
8.ª - O acórdão do STJ de 9 de Julho de 1974 citado pela R., refere expressamente que, face à lei vigente à data do contrato de arrendamento, esta matéria estava sujeita ao regime legal supletivo.
9:º - Assim, no caso dos autos, o regime a aplicar é o estipulado contratualmente, e mesmo que assim não fosse, a apelante não teria direito a qualquer indemnização uma vez que, como decidiu o acórdão do STJ de 9 de Julho de 1974, este direito só existiria caso as obras tivessem sido consentidas por escrito pelo senhorio ou se este se tivesse recusado à sua realização, depois de devidamente requerida pelo inquilino, o que não sucedeu nem tão pouco alegado pela apelante.
10.ª - O despacho recorrido não violou nenhuma norma jurídica tendo aplicado a lei de forma exemplar.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
II – Delimitação do objecto do recurso
Como é sabido, o objecto do recurso é definido em função das conclusões formuladas pelo recorrente, nos termos dos artigos 684.º, n.º 3, 684.º, n.º 2, e 685.º-A, n.º 1, do CPC, na redacção introduzida pelo Dec.-Lei n.º 303/2007, de 24 de Agosto.
Dentro desses parâmetros, as questões suscitadas no presente recurso são as seguintes:
a) - a questão da nulidade da decisão recorrida, duplamente fundada em omissão de pronúncia quanto à nulidade das cláusulas 4.ª e 7.º da contrato de arrendamento e em excesso de pronúncia relativamente à apreciação da cláusula 5.ª;
b) – a questão do conhecimento antecipado do mérito da pretensão reconvencional.
III – Fundamentação
1. Factualidade dada como assente pela 1.ª Instância
Vem dada como provada pela 1.ª Instância, por acordo das partes e documentos juntos, a seguinte factualidade:
1.1. A A. MT é dona e senhoria da fracção B que corresponde à cave direita do prédio sito na Rua …, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º … da freguesia de …, conforme doc. 1 – Alínea A) dos Factos Assentes;
1.2. Por escritura pública celebrada a .../1966, a fracção descrita no ponto precedente foi dada de arrendamento pela então proprietária AM à sociedade "NR, L.ª", sociedade comercial por quotas de responsabilidade limitada, ora R., pela renda mensal de 4.750$00, conforme documento de fls. 34 a 43 – Alínea B) dos Factos Assentes;
1.3. A renda mensal actual é no valor de € 250,00 – Alínea C) dos Factos Assentes;
1.4. Conforme cláusula 3.ª da mencionada escritura de arrendamento, o local arrendado destina-se a exposição e venda de quadros de pintura, artigos da arte regional e antiguidades, não podendo a arrendatária dar ao local arrendado outro uso sem consentimento escrito da senhoria ou seu representante por eles assinado – Alínea D) dos Factos Assentes;
1.5. Depois de, na cláusula 5.ª, se autorizar a inquilina a realizar uma obra de modificação do locado aí concretamente descrita, cuja execução “será inteiramente por conta da sociedade arrendatária”, a cláusula 6.ª da referida escritura de arrendamento veio dispor-se que:
“Esta obra, bem como quaisquer outras obras ou benfeitorias, que não poderão ser feitas sem o consentimento da senhoria, ficarão, mesmo quando autorizadas, a ser pertença do prédio, não podendo, por isso, ser demolidas ou levantadas, salvo se à senhoria assim não convier, e não tendo a arrendatária, por tal motivo, direito a qualquer indemnização, nem direito de retenção.”
– Alínea E), 1.ª parte, dos Factos Assentes;
1.6. Mais consta da cláusula 7.ª desse contrato, para além do mais, que:
“A sociedade inquilina obriga-se, sob pena de indemnização, a conservar em bom estado as instalações de luz, água, gás e esgotos, despejos e seus pertences, e se eles se romperem ou entupirem a pagar, à sua custa, as reparações necessárias, às conservação e limpeza da casa; a manter em bom estado as paredes, portas, soalhos, sendo-lhe vedado furar as paredes ou soalhos com quaisquer materiais impermeáveis como oleados, plásticos ou outros de igual género, e a colocar á sua custa os vidros que se partirem. Também lhe é vedado retirar ou transformar portar ou janelas, e furar os azulejos ou mosaicos das paredes e chão.”
– Alínea E), 2.ª parte, dos Factos Assentes;
1.7. A R., em Maio de 2011, iniciou obras no locado, sem que houvessem sido autorizadas pela A. e que consistiram no seguinte:
a) - A parede divisória entre duas divisões foi demolida e em sua substituição foi colocada uma viga;
b) - Na parede divisória entre duas divisões, foi fechado o arco aí existente e, ao lado, foi aberta uma porta;
c) - na parede interior da casa de banho que foi demolida.
– Alínea F) dos Factos Assentes;
1.8. Antes das obras agora realizadas, no início do contrato de arrendamento e conforme autorização concedida no mesmo, foi aberta para a rua uma porta no vão de janela de uma divisão n.º 5. Por essa altura foi ainda efectuada uma abertura em arco na parede divisória da divisão n.º 5 para a divisão n.º 4 – Alínea G) dos Factos Assentes;
1.9. Dá-se por integralmente reproduzido o teor da planta de fls.244 e 245 que está junto ao processo n.º ... que consta dos serviços da Câmara Municipal de L... – Alínea H) dos Factos Assentes;
1.10. Foi inscrita a dissolução da R. no registo comercial pela Ap n.º … e, posteriormente, foi determinando o levantamento da inscrição de cancelamento, mediante o averbamento n.º …, conforme certidão de fls.19 a 22 cujo teor aqui se dá por reproduzido – Alínea I) dos Factos Assentes.
2. Do mérito do recurso
2.1. Quanto às invocadas nulidades da decisão recorrida
A apelante arguiu a nulidade da decisão recorrida com fundamento nos vícios de omissão de pronúncia, relativamente à questão da nulidade das cláusulas 4.ª e 7.ª do contrato ajuizado e por excesso de pronúncia relativamente à apreciação feita sobre a cláusula 5.ª do mesmo contrato.
Ora, os mencionados vícios de nulidade da sentença, previstos na alínea d) do n.º 1 do artigo 668.º, aplicável aos despachos por força do preceituado no art.º 666.º, n.º 3, do CPC, constituem sanções para a violação, respectivamente, do dever de pronúncia e da proibição de pronúncia prescritos no n.º 2 do artigo 660.º do mesmo diploma, sobre as questões suscitadas pelas partes e as que o tribunal deva conhecer oficiosamente.
Todavia, para tal efeito, tem-se entendido como questões relevantes as pretensões deduzidas pelas partes ou excepções invocadas ou, não o sendo, as que sejam de conhecimento oficioso, mas já não os meros fundamentos ou os argumentos aduzidos no âmbito dessas questões, cuja deficiente apreciação constituirá, quando muito, erro de julgamento a apreciar em sede de mérito.
No caso presente, a pretensão deduzida pela R., a título reconvencional, versa sobre o invocado direito de indemnização por benfeitorias por ela realizadas no arrendado.
A A./reconvinda impugnou aquela pretensão com base no clausulado do próprio contrato ajuizado, segundo o qual tal direito fora excluído pelas partes.
Perante isso, veio a R./reconvinte arguir a nulidade das cláusulas 4.ª, 6.ª e 7.ª por considerar que, no que respeita à repartição dos encargos sobre a coisa se aplica o art.º 15.º do Dec. n.º 5411, de que resultaria que a responsabilidade pela execução de obras de conservação era legalmente imposta ao senhorio, não podendo ser transferida para a esfera jurídica do arrendamento.
Assim, tal invocação não se traduz sequer em contra-excepção, mas simplesmente contra-impugnação de direito relativamente à impugnação, da mesma natureza, apresentada pela A./reconvinda.
Ora, o tribunal a quo considerou que, segundo o referido regime do Dec. n.º 5.411 não estava vedado às partes transferir para o locatário os encargos com a coisa locada nem prever a exclusão de qualquer direito a indemnização por obras ou benfeitorias, quaisquer que elas fossem, como ficara estipulado nas cláusulas 5.ª e 6.ª do contrato.
A par disso, considerou ainda o tribunal recorrido que a validade ou não da disposição contratual das obrigações de conservação do locado era distinta da disposição negocial que isenta o senhorio da obrigação de pagar indemnização pelas obras realizadas pela inquilina. Daí que não tenha sequer versado, especificamente, sobre a validade das cláusulas 4.ª e 7.ª.
Por outro lado, a apreciação feita sobre a cláusula 5.ª tinha perfeito cabimento no âmbito da pretensão reconvencional, na parte em que refere que nela se autorizou a inquilina a realizar a obra de modificação do locado aí descrita inteiramente por conta da arrendatária.
Nestas circunstâncias, não é lícito concluir que o tribunal tenha deixado de apreciar as questões pertinentes no âmbito da decisão adoptada em equação com a pretensão reconvencional deduzida, nem que tenha exorbitado desse âmbito
Termos em que improcedem quaisquer das invocadas nulidades da decisão recorrida.
2.2. Quanto ao conhecimento antecipado do mérito da reconvenção
Em face do clausulado do contrato, considerou o tribunal “ a quo” que, à luz do regime estabelecido nos artigos 15.º, n.º 2 e 6, 22.º, n.º 2 e 6, Dec. n.º 5.411, de 17/04/1919, em vigor à data da celebração do contrato de arrendamento em causa, assistia às partes, ao abrigo do princípio da autonomia privada, a faculdade de excluir a responsabilidade do senhorio por quaisquer benfeitorias feitas pelo arrendatário e mesmo pela indemnização a título de enriquecimento sem causa.
Subsidiariamente, considerou o tribunal “a quo” que:
“ … independentemente da legislação anterior, com a entrada em vigor do CC de 1966, o seu art.12.º, n.º 2, permitiu a aplicação do mesmo diploma ao conteúdo normativo da relação locatícia em discussão nos autos (o que no limite sanaria qualquer nulidade, que reafirma-se, sempre inexistiu). De todo o modo, o certo é que a discussão sobre a validade ou não da disposição contratual das obrigações de conservação do locado, é distinta da disposição negocial que isenta o senhorio da obrigação de pagar indemnização pelas obras realizadas pela inquilina.
Ora, segundo o disposto no artigo 510.º, n.º 1, alínea b), do CPC, em sede de despacho saneador, o juiz deve conhecer imediatamente do mérito de qualquer pretensão deduzida pelas partes sempre que o estado do processo o permita sem necessidade de mais provas.
No caso dos autos, a questão prioritária suscitada no âmbito da pretensão reconvencional consistia precisamente em ajuizar sobre a existência do direito de indemnização pelas benfeitorias alegadamente realizadas pela R. no arrendado, face ao que fora clausulado, nesse domínio, no próprio contrato de arrendamento.
Assim, assente como estava o teor das referidas cláusulas, aquela questão cingia-se afinal a mera apreciação jurídica e alcance das mesmas, sem necessidade, para tanto, de qualquer outra produção de prova.
Porém, a apelante continua a bater-se pela nulidade das cláusulas contratuais que excluem o seu direito a indemnização por benfeitorias e em que se estribou o juízo de improcedência da pretensão reconvencional.
Mas, salvo o devido respeito, sem razão.
Com efeito, estamos no âmbito de um contrato de arrendamento urbano celebrado em .../1966, e portanto antes da entrada em vigor do CC de 1996, ocorrida em 1 de Junho de 1967, sendo-lhe assim aplicável, nomeadamente no que respeita à sua validade, o regime estabelecido no Dec. n.º 5.411, de 17 de Abril de 1919.
Ora, segundo o artigo 15.º do referido diploma, no que aqui releva
O senhorio é obrigado:
1.º - A entregar ao arrendatário o prédio arrendado com as suas pertenças e em estado de prestar o uso para que foi destinado;
2.º - Em conservar o prédio arrendado no mesmo estado durante o arrendamento;
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6.º - A cumprir todas as obrigações a que se sujeitou no contrato, que não forem contrárias a quaisquer disposições legais.
E, nos termos do artigo 17.º do sobredito diploma:
Se o senhorio, sendo requerido pelo arrendatário, não fizer no prédio arrendado os reparos necessários ao uso para que é destinado, poderá o arrendatário rescindir o contrato e exigir perdas e danos ou mandar fazer os ditos reparos por conta do senhorio, precedendo em tal caso citação com prazo certo, nos termos do art.º 901.º do CPC.
Também segundo o preceituado no art.º 22.º:
O arrendatário é obrigado:
2.º A responder pelos prejuízos que sobrevierem ao prédio arrendado, por sua culpa e negligência …
5.º A restituir o prédio arrendado no fim do contrato, sem deteriorações, salvo as que forem inerentes ao seu uso ordinário.
6.º A cumprir todas as demais obrigações impostas no contrato e dele derivadas que não forem proibidas por quaisquer disposições legais.
E, nos termos do artigo 24.º:
O arrendatário só é obrigado a satisfazer os encargos do prédio nos casos em que a lei expressamente o determine, e ainda nesta hipótese serão pagos esses encargos por conta da renda, salvo se outra cousa tiver sido estipulada.
Por fim, o artigo 25.º estatui que:
O arrendatário não pode, sob pena de responder por perdas e danos, recusar a entrega do prédio, findo o contrato, e só no caso de benfeitorias consentidas por escrito ou autorizadas pelo artigo 17.º terá o direito de retenção até haver a importância imediatamente provada das ditas benfeitorias.
Sustenta, pois, a apelante que as cláusulas 4.ª, 6.ª e 7.ª do contrato celebrado são nulas por violaram as normas imperativas dos artigos 15.º, n.º 2, 17.º e 25.º do Dec. n.º 5.411.
Todavia, não é esse o entendimento corrente da doutrina e da jurisprudência.
Com efeito, tem-se entendido que a obrigação legal de o senhorio conservar o prédio arrendado não obsta a que as partes possam estipular que obras desse género ou mesmo de adaptação do locado aos fins do contrato fiquem a cargo do arrendatário, nos limites amplos do princípio da liberdade contratual, outrora consagrado no art.º 672.º do CC de 1867 e hoje constante do art.º 405.º do CC de 1966.
Também no que respeita à realização de benfeitorias pelo arrendatário se tem entendido que, no âmbito da autonomia da vontade, é lícito às partes excluir o direito de indemnização do arrendatário pelas mesmas.
Já segundo as palavras de Pinto Loureiro[1], escritas na vigência do Dec. n.º 5.411, “é válida a cláusula por virtude da qual o arrendatário se obriga a realizar à sua custa benfeitorias que ficarão pertencendo ao senhorio, sem direito à exigência de indemnização”.
De igual modo, a este propósito, Pires de Lima e Antunes Varela, observam, com referência ao Dec. n.º 5411, que “a lei não impedia … que no contrato se estipulasse que todas ou algumas reparações corriam por conta do locador ou do locatário”[2]. E, a propósito do art.º 25.º do Dec. n.º 5411, escrevem que a doutrina do art.º 1046.º do CC, em que se ressalva a estipulação em contrário, no domínio a indemnização de despesas e levan-tamento de benfeitorias, corresponde, no essencial, à do artigo artigo 25.º do Dec. n.º 5411[3].
Na mesma linha, se pronunciou o ac. do STJ, de 11/10/2001, citado pela apelada, aliás em consonância com outros arestos ali mencionados, relativamente a um contrato de arrendamento urbano celebrado em 1954, ao doutrinar que “nada obsta à validade da cláusula, contida em contrato de arrendamento, segundo a qual as benfeitorias realizadas pelo arrendatário não lhe dão direito a qualquer indemnização”[4].
E suma, as disposições legais invocadas pela apelante não têm, de forma alguma, natureza imperativa, pelo que se afiguram perfeitamente válidas as cláusulas 4.ª, 6.ª e 7.ª do contrato ajuizado, mormente quanto à exclusão da arrendatária do direito de indemnização pelas benfeitorias realizadas no locado. Nem este clausulado interfere tão pouco com a dimensão vinculística do arrendamento urbano, como pretende a apelante.
Reconhecida que está a validade e alcance das referidas cláusulas, também não assistirá à R. obter qualquer indemnização pela via subsidiária do instituto de enriquecimento sem causa, já que a causa da apropriação das benfeitorias pelo senhorio encontra o seu suporte na economia do contrato e dos interesses ali equacionados e salvaguardados pela vontade das partes.
Termos em que se conclui pelo acerto da decisão recorrida.
IV - Decisão
Por todo o exposto, acordam os juízes deste Tribunal da Relação de Lisboa em julgar a apelação improcedente, confirmando-se a decisão recorrida.
Custas do recurso pela apelante.
Lisboa, 11 de Junho de 2013
Manuel Tomé Soares Gomes
Maria do Rosário Oliveira Morgado
Rosa Maria Ribeiro Coelho
[1] In Tratado da Locação, Vol. I, Coimbra Editora, 1946, pag. 135.
[2] Código Civil Anotado, Vol. II, 4.ª Edição, 1997, Coimbra Editora, pag. 359.
[3] Ob. cit. pag. 383.
[4] CJ dos Acs. do STJ, Ano IX, Tomo III, pag. 75.
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