| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
RELATÓRIO
B--- intentou acção com processo ordinário contra NP---., e Caixa---, S.A., pedindo que se declare resolvido o contrato-promessa celebrado entre a autora e a ré NP---; que seja a ré NP--- condenada a pagar à autora a quantia de € 96.003,63, acrescida de juros à taxa legal desde a citação e que se declare que a autora goza do direito de retenção sobre a fracção prometida vender.
Alegou, em síntese, que, no dia 10 de Outubro de 1981, a R. NP--- prometeu vender à A., e esta prometeu comprar, pelo preço de 1.878.000$00, livre de ónus e encargos, a fracção ---, correspondente ao ---, do prédio sito na Rua ---.A escritura pública deveria ser outorgada no prazo de 9 meses e a promitente vendedora deveria, por meio de carta registada, notificar os demais outorgantes do notário, data e hora da escritura. A A. pagou à R. NP--- a quantia de € 1.870,49 e a C--- pagou à R. NP--- duas prestações no valor de € 1.870,49, cada uma. A 9 de Janeiro de 1982, a R. NP--- entregou à A. a fracção, e não notificou a A. para celebrar a escritura. A 27 de Março de 2003, a A. enviou à R. NP---, para a sede desta, carta registada com A/R pela qual lhe solicitava que procedesse à marcação da escritura no prazo de 30 dias, sob pena de considerar o contrato definitivamente incumprido. A carta foi devolvida com fundamento em não ter sido reclamada e em 2003 a fracção tinha o valor de € 99.759,58.
A autora considera que o contrato foi incumprido pela ré, por sua culpa exclusiva e, por isso, perdeu interesse na celebração do contrato definitivo.
A ré C.--- contestou, alegando que a A. não contactou a R. NP --- na morada por esta indicada. Conforme estipulado, o incumprimento seria sancionado com a execução específica. Em Novembro de 2002, a A. solicitou à R. C--- informação sobre qual o montante que esta pretendia receber para renunciar à hipoteca sobre a fracção.
Pugna pela improcedência da acção.
Contestou a ré NP--- e em, reconvenção, pediu que se condene a autora a reconhecer-lhe o direito de propriedade sobre a fracção e ainda a pagar-lhe, a título de indemnização pela ocupação da fracção, a quantia de € 73.500,00, desde 09 de Janeiro de 1982 até 1 de Março de 2005 e, a partir desta data, até desocupação efectiva, a quantia mensal de € 500,00.
Em síntese, alegou que era do conhecimento da A. que a R. NP--- podia ser contactada na ---, lote 1, r/c, ---. A fracção encontra-se registada a favor da R. NP-- e renderia, no mercado de arrendamento, a quantia média mensal ao longo dos últimos 25 anos de € 245,00 e, em 2005, a quantia mensal de € 500,00.
A autora replicou, invocando a excepção da prescrição das rendas vencidas há mais de 5 anos.
Foi admitida a intervenção principal provocada de C----, com sede na Avenida,---, tendo esta oferecido o seu articulado, alegando ter pago à R. NP--- três prestações.
Foi proferida sentença que julgou parcialmente procedente a acção e parcialmente procedente a reconvenção e:
- decretou a resolução do contrato a que alude o ponto 1º da matéria de facto provada;
- condenou a R. NP--- a pagar à A. a quantia de € 61.244,06,,acrescida de juros à taxa legal desde o dia 28 de Janeiro de 2005;
- reconheceu o direito de retenção da A. sobre a fracção identificada no ponto 1º da matéria de facto provada;
- reconheceu o direito de propriedade da R. NP--- sobre a fracção identificada no ponto 1º da matéria de facto provada e condenou a A. a reconhecer tal direito;
- absolveu a A. dos demais pedidos reconvencionais.
Não se conformando com a douta sentença, dela recorreu a ré C---, tendo formulado as seguintes CONCLUSÕES:
1ª - O presente recurso é interposto da sentença proferida pelo tribunal da Comarca de Lisboa em 16.04.2009, que julgou parcialmente procedente a acção declarativa de condenação proposta pela A. contra a --- e C---, S.A, no qual foram formulados os seguintes pedidos, os quais foram julgados procedentes:
- Resolução do contrato-promessa celebrado entre a A. e a 1ª R.;
-Condenação da lª R. no pagamento à A. de uma indemnização no montante de € 61.244,06; e
- Reconhecimento do direito de retenção sobre a fracção "N" do prédio sito na Rua ---, lote ---, descrito na Conservatória do Registo Predial de --- sob o n° ---, freguesia e concelho de ---, e inscrita na matriz predial urbana com o artigo ---, onde actualmente reside a A., ora recorrida.
2ª - Para tanto, o tribunal a quo considerou que se verifica o incumprimento definitivo daquele contrato por parte da 1ª R., em consequência da alegada perda de interesse na prestação pela A.
3ª - Ora, salvo o devido respeito, a sentença recorrida enferma de evidente erro de julgamento, uma vez que se bastou com a existência da mera interpelação admonitória e fixação de prazo, sem que tenha sido feito prova (nem inclusive tenham sido invocados) de factos onde se possa fundamentar, de modo objectivo, a perda do interesse do credor, a A. e aqui recorrida, na prestação contratual, em manifesto desrespeito do previsto no art° 808° do CC.
4ª - Ao invés, o que resulta dos autos é que a A. não perdeu o interesse na prestação, tanto mais que continua a residir no prédio objecto do contrato-promessa, o que vem fazendo há mais de 20 anos.
5ª - Acresce que a presente demanda e a pretensão através dela deduzida configuram uma clara situação de abuso de direito da parte da A., ora recorrida, porquanto, tendo ficado provado que pagou na totalidade apenas € 3.740,98, em 1982 a título de sinal, e que à data da celebração do contrato-promessa o imóvel tinha um preço de € 9.367,42, pretende agora receber a título de indemnização € 96.003,63, ou seja, dez vezes mais que o preço e vinte e cinco vezes mais o sinal pago.
6ª - Considerando tudo o acima exposto, a douta sentença recorrida viola a norma citada, pelo que se impõe a sua revogação e a prolação de acórdão que negue provimento ao pedido da A., ora recorrida.
Termina pedindo que seja revogada a sentença recorrida.
Não houve contra-alegações.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II – FUNDAMENTAÇÃO
A) Fundamentação de facto
A matéria de facto provada é a seguinte:
1º - No dia 10 de Outubro de 1981, por documento escrito subscrito pela A., chamada e R. NP---, esta última prometeu vender à A., e esta prometeu comprar, pelo preço de 1.878.000$00, livre de ónus e encargos, a fracção ---, correspondente ao ---2º ---, do lote ---, sito na Urbanização NP--- - (A).
2º - Conforme estipulado, o preço seria pago da seguinte forma:
- a quantia de 375.000$00 como sinal e princípio de pagamento, a pagar pela chamada com a assinatura do acordo;
- 3 prestações de 375.000$00, cada, a pagar pela chamada, uma no dia 10 de Janeiro de 1982, outra no dia 10 de Abril de 1982 e a última na data da celebração da escritura;
- a quantia de 378.000$00, a pagar pela A. na data da celebração da escritura - (B).
3º - Conforme estipulado, "a escritura pública será outorgada no prazo de 9 meses, devendo a promitente vendedora, por meio de carta registada, notificar" os demais outorgantes "do notário, data e hora da escritura", sendo que "a data prevista para a celebração da escritura só poderá ser protelada ocorrendo justo impedimento devidamente comprovado", não podendo "a prorrogação... ser superior a três meses" - (C).
4º - Do documento referido no ponto 1º consta a seguinte cláusula: "a partir da assinatura do presente contrato", a A. entra "na posse da fracção, podendo utilizá-la" - (D).
5º - Conforme estipulado, "no caso de incumprimento do presente contrato ou de mora superior" aos 3 meses referidos no ponto 3º, "é reconhecido o direito de execução específica do presente contrato" - (E).
6º - A R. NP---encontra-se registada na Conservatória do Registo Comercial como tendo sede na Avenida ---, n° 33, --- - (F).
7º - A A. requereu a notificação judicial avulsa da R. NP---, na morada indicada no ponto 6º, para que esta procedesse à marcação da escritura no prazo de 30 dias, sob pena de considerar o contrato definitivamente incumprido, tendo sido lavrada certidão negativa pelo oficial de justiça, a 1 de Julho de 2003, da qual consta o seguinte: "na morada indicada foi informado de que nunca ali existiu a empresa a notificar. Existe desde 1976 a empresa Cong---que continua ali a funcionar" - (G).
8º - A fracção ---, correspondente ao ---, do prédio sito na Rua ---, lote n° --- , descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n° ---, encontra-se registada a favor da R. NP----, com hipoteca a favor da R. C.---. - (H).
9º - A 11 de Novembro de 2002, a A. solicitou à R. C---. informação sobre qual o montante que esta pretendia receber para renunciar à hipoteca sobre a fracção - (1º).
10º - A chamada pagou à R. NP- duas prestações no valor de 375.000$00, cada - (2º).
11º - A 9 de Janeiro de 1982, a R. NP---- entregou à A. a fracção identificada no ponto 1º - (3º).
12º - A R. NP---não notificou a A. para celebrar a escritura - (4º).
13º - A 27 de Março de 2003, a A. enviou à R. NP---, para a morada indicada no ponto 6, carta registada com A/R pela qual lhe solicitava que procedesse à marcação da escritura no prazo de 30 dias, sob pena de considerar o contrato definitivamente incumprido - (5°).
14º - A carta referida no ponto 13º foi devolvida com fundamento em não ter sido reclamada - (6º).
15º - Em 2003, a fracção identificada no ponto 1º tinha o valor de € 65.000,00 - (7º).
16º - Em 1982, a fracção identificada no ponto 1º tinha um valor na ordem de 1.900.000$00 - (9º).
17º- A fracção identificada no ponto 1º renderia, no mercado de arrendamento, a quantia média mensal ao longo dos últimos 25 anos de € 245,00 (109) e, em 2005, a quantia mensal de € 400,00 - (11º).
18º - A chamada pagou à R. NP--- a quantia de Esc. 375.000$00 com a assinatura do acordo referido no ponto 1º - (12º).
B) Fundamentação de direito
Nos termos preceituados nos artigos 660º nº 2, 684º nº 3 e 690º nº 1 do Código de Processo Civil, e sem prejuízo das questões cujo conhecimento oficioso se imponha, as conclusões da alegação de recurso delimitam os poderes de cognição deste tribunal. Nesta conformidade e considerando também a natureza jurídica da matéria versada, cumpre focar os seguintes pontos:
- A perda do interesse da autora na prestação contratual.
- O abuso de direito.
A PERDA DO INTERESSE DA AUTORA NA PRESTAÇÃO CONTRATUAL
Na douta sentença entendeu-se que a mora da ré NP--- se converteu em incumprimento definitivo e que a autora resolveu validamente o contrato promessa.
Alega a apelante que há falta de factos onde se possa fundamentar, de modo objectivo, a perda do interesse da autora na prestação contratual.
Cumpre decidir.
O Código Civil define no art. 410º contrato-promessa nos seguintes termos:
“1. À convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas à forma e as que, por sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato-promessa.
2. Porém, a promessa respeitante à celebração de contrato para o qual a lei exija documento, quer autêntico, quer particular, só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral.
3. (...)”
“Contrato-promessa – é um acordo preliminar que tem por objecto uma convenção futura, o contrato prometido. Mas em si é uma convenção completa, que se distingue do contrato subsequente. Reveste, em princípio, a natureza de puro contrato obrigacional, ainda que diversa seja a índole do contrato definitivo. Gera uma obrigação de prestação de facto, que tem apenas de particular consistir na emissão de uma declaração negocial. Trata-se de um “pactum de contrahendo” Galvão Telles, Direito Das Obrigações, 6ª ed. pág. 83..
“Contrato-promessa é a convenção pela qual, ambas as partes ou apenas uma delas, se obrigam, dentro de certo prazo, ou verificados certos pressupostos, a celebrar determinado contrato” A. Varela, “Das Obrigações em Geral”, 6ª ed., 1. °-301.
A regra geral nesta matéria é, por um lado, a de que os contratos devem ser pontualmente cumpridos e de que o devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado - artigos 406º nº 1 e 762º nº 1 do Código Civil.
E, por outro, a de que nesse cumprimento e no exercício do direito correspondente devem as partes proceder de boa fé - artigo 762º nº 2 do Código Civil.
E considera-se constituído em mora quando, por causa que lhe seja imputável, o devedor não realize no tempo devido a prestação ainda possível a que está vinculado - artigo 804º nº 2 do Código Civil.
O incumprimento definitivo da obrigação pressupõe sempre uma situação de mora de cumprimento de uma das partes e consuma-se por via da perda do interesse do credor na prestação, verificada em termos objectivos, ou pela omissão de cumprimento pelo devedor em prazo razoável que lhe tenha sido fixado e comunicado pelo credor - artigos 801º e 808º do Código Civil.
Por outras palavras, para que o credor possa resolver o contrato promessa, desonerando-se da sua prestação, torna-se necessário, em princípio, que a prestação da outra parte se tenha tornado impossível, por facto imputável ao devedor - artigo 801º nº1 do Código Civil -, ou seja, quando haja incumprimento definitivo imputável ao devedor.
No caso de o credor perder o interesse na prestação ou de esta não ser realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação, com o consequente direito potestativo de resolução, por impossibilidade culposa - artigo 801º nº 1e 808ºnº 1do Código Civil.
Verificada esta perda de interesse na prestação por parte de um dos promitentes, considera-se que o outro faltou definitivamente à promessa, ficando o promitente cumpridor na titularidade de um poder potestativo à resolução do contrato - artigo 808º-, com as consequências estabelecidas no artigo 442º nº 2.
A perda do interesse na prestação é apreciada objectivamente – artº 808º nº 2 .
A perda do interesse susceptível de legitimar a resolução do contrato afere-se em função da utilidade que a prestação teria para o credor, atendendo a elementos susceptíveis de serem valorados pelo comum das pessoas, havendo de justificar-se segundo o critério da razoabilidade, pois o devedor não pode ficar sujeito aos caprichos do credor.
O que significa que, no comum das obrigações pecuniárias, a prestação devida, não obstante a mora do devedor, continua a revestir o interesse que tinha para o credor.
Quando assim seja, a mora só se converte em não cumprimento definitivo da obrigação a partir do momento em que a prestação se não realiza dentro do prazo que, sob a cominação referida na lei, razoavelmente for fixado pelo credor. Ac STJ de 5.3.2009, in CJ STJ I/2009, pág. 130.
A objectividade do critério não significa de forma alguma que se não atenda ao interesse subjectivo do credor, e designadamente aos fins visados pelo credor que, não tendo sido integrados no conteúdo do contrato, representam simples motivos em princípio irrelevantes. O que essa objectividade quer significar é, antes, que a importância do interesse afectado pelo incumprimento, aferida embora em função do sujeito, há-de ser apreciada objectivamente, com base em elementos susceptíveis de serem valorados por qualquer outra pessoa (designadamente pelo próprio devedor ou pelo juiz), e não segundo o juízo valorativo arbitrário do próprio credor.
Dito isto, há que reconhecer que a autora têm fundadas razões para ter perdido o interesse na compra, 22 anos depois de ter celebrado o contrato promessa sem que a hipoteca da Caixa Geral de Depósitos tenha sido expurgada e sem ver o seu investimento seguro, legal e financeiramente. E ainda porque a ré Nova Palmela não procedeu à marcação da escritura, após a ter sido solicitada para o efeito pela autora, por comunicação de 27 de Março de 2003.
Face a essa constatação, nos termos dos preceitos acima citados, há que concluir que houve incumprimento definitivo.
Falecem assim os fundamentos da apelação.
O ABUSO DE DIREITO
Argumenta a apelante C--- que há de abuso de direito da parte da autora, ora recorrida, porquanto, tendo ficado provado que pagou na totalidade apenas € 3.740,98, em 1982 a título de sinal, e que à data da celebração do contrato-promessa o imóvel tinha um preço de € 9.367,42, pretende agora receber a título de indemnização € 96.003,63, ou seja, dez vezes mais que o preço e vinte e cinco vezes mais o sinal pago.
Cumpre decidir.
O artigo 334º do Código Civil, sob a epígrafe, abuso do direito, preceitua que é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
O nº 2 do artigo 442º (sinal) do Código Civil preceitua o seguinte:
Se, quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou, ou, se houve tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, o seu valor, ou o do direito a transmitir ou a constituir sobre ela, determinado objectivamente, à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e a parte do preço que tenha pago.
Nos casos - limite em que o exercício do direito de resolução de um contrato-promessa de compra e venda por parte do promitente comprador decepcionado se revelar excessivo ou exorbitar das regras da boa fé, ou os limites jurídico-normativos inerentes ao direito invocado, haverá sempre a possibilidade de lançar mão da "válvula de escape do sistema" contemplada no artigo 334º do CC (abuso do direito) e considerar assim ilegítimo tal exercício.
Não é o caso dos autos, em que a autora actuou em conformidade com o que lhe impunham os preceitos legais aplicáveis e acima mencionados.
Assim, ficou provado que a ré NP--- entregou a fracção à autora a 9 de Janeiro de 1982 – (11º) – e, em 2003, a fracção tinha o valor de € 65.000,00 – (15º).
O preço convencionado no contrato promessa foi de 1.878.000$00 – (1º).
A ré NP --- não notificou a autora para celebrar a escritura - (12º).
A 27 de Março de 2003, a autora enviou à ré NP---, para a morada indicada no ponto 6º, carta registada com A/R pela qual lhe solicitava que procedesse à marcação da escritura no prazo de 30 dias, sob pena de considerar o contrato definitivamente incumprido - (13°).
Tendo havido tradição da coisa, conforme resulta do nº 2 do artigo 442º do Código Civil, a autora tem a faculdade de exigir o valor da fracção à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado.
Por aplicação desta regra foi a ré NP--- condenada a pagar à autora a quantia de € 61.244,06, acrescida de juros à taxa legal, desde o dia 28 de Janeiro de 2005.
Improcedem, deste modo, as restantes conclusões das alegações da ré C---
CONCLUSÕES:
- A perda do interesse susceptível de legitimar a resolução do contrato afere-se em função da utilidade que a prestação teria para o credor, atendendo a elementos susceptíveis de serem valorados pelo comum das pessoas, havendo de justificar-se segundo o critério da razoabilidade, pois o devedor não pode ficar sujeito aos caprichos do credor.
- O que significa que, no comum das obrigações pecuniárias, a prestação devida, não obstante a mora do devedor, continua a revestir o interesse que tinha para o credor.
- Quando assim seja, a mora só se converte em não cumprimento definitivo da obrigação a partir do momento em que a prestação se não realiza dentro do prazo que, sob a cominação referida na lei, razoavelmente for fixado pelo credor.
- A objectividade do critério não significa de forma alguma que se não atenda ao interesse subjectivo do credor, e designadamente aos fins visados pelo credor que, não tendo sido integrados no conteúdo do contrato, representam simples motivos em princípio irrelevantes. - - O que essa objectividade quer significar é, antes, que a importância do interesse afectado pelo incumprimento, aferida embora em função do sujeito, há-de ser apreciada objectivamente, com base em elementos susceptíveis de serem valorados por qualquer outra pessoa (designadamente pelo próprio devedor ou pelo juiz), e não segundo o juízo valorativo arbitrário do próprio credor.
- Só nos casos - limite em que o exercício do direito de resolução de um contrato-promessa de compra e venda por parte do promitente comprador decepcionado se revelar excessivo ou exorbitar das regras da boa fé, ou os limites jurídico-normativos inerentes ao direito invocado, haverá a possibilidade de lançar mão da "válvula de escape do sistema" contemplada no artigo 334º do CC (abuso do direito) e considerar assim ilegítimo tal exercício.
III - DECISÃO
Pelo exposto, julga-se improcedente a apelação, confirmando-se a douta sentença recorrida.
Custas pela apelante.
Lisboa, 20 Janeiro de 2011
Ilídio Sacarrão Martins
Teresa Prazeres Pais
Octávia Viegas |
