| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
"A. Lda." propôs a presente acção especial para cumprimento de obrigações pecuniárias , Inicialmente tramitada como injunção contra J , ,peticionando a condenação desta a pagar-lhe o montante de € 7.630.00,acrescido dos juros vincendos sobre a quantia de € 6 300.00. ---
Para o efeito, alega em síntese que lhe angariou um imóvel para venda, sem que o R lhe tivesse pago a correspondente retribuição
Citado o R contestou por impugnação
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A final, a acção foi julgada improcedente por não provada e o R absolvido do pedido
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A A. impugna esta decisão formulando as seguintes conclusões
1- O fundamento legal que serve de base à pretensão da A (cumprimento coercivo da prestação contratual) encontra-se no art. 817 do CC e não nos art./s 798 e 799 do CC, contendo ambos os regimes jurídicos um âmbito de aplicação totalmente diferente.
2—A culpa do devedor (pressuposto necessário ao direito indemnizatório estatuído no art. 798 CC ) não constitui um requisito exigível ao cumprimento coercivo da prestação exigida pela A ., nos termos do art. 817do CC.
3-5- Efectivamente, para a acção de cumprimento, como é o caso, prescinde-se da culpa do devedor e, não lhe sendo imputável, o devedor não responde pelos danos causados ao credor mas fica contudo vinculado à prestação que deve cumprir, ainda que tardiamente, sempre que o cumprimento seja possível e enquanto se mantiver o interesse do credor
4- Pelo exposto, e sendo certo que a A. se limitou a exigir o cumprimento da originária prestação devida, não só não tem de estabelecer e provar que a ausência de cumprimento lhe acarreta, como não pode ver judicialmente protegido o incumprimento confessado do A, ainda que o mesmo não tenha sido considerado culposo
5-Considera a apelante que não houve uma correcta apreciação da matéria de facto constante dos autos uma vez que na decisão sobre a matéria de facto foram ignorados factos provados em sede de audiência, designadamente, que o R. tinha conhecimento que o comprador teria sido angariado pela A, facto esse demonstrativo da culpa do R no incumprimento da sua obrigação
6-Ora, demonstrada a culpa do devedor, não poderia o Tribunal absolver o R do pedido, nos termos em que decidiu, mesmo errando nas normas jurídicas em causa.
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O R contra-alegou pugnando pela improcedência do recurso.
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Os factos apurados
1-- A A é uma sociedade comercial que tem por objecto a actividade de mediação imobiliária.
2—No âmbito da actividade da A, em 30 de Março de 2007, o R e A assinaram o documento de fls. 14 e ss, intitulado de contrato de mediação imobiliária, cujo conteúdo aqui se dá por reproduzido.
3--Em síntese, em regime de não exclusividade, a A. obrigou-se a diligenciar a obtenção de um interessado na compra da fracção autónoma destinada a habitação, de que o R era o proprietário, pelo valor de € 210.000,00
4-- Como remuneração dos serviços referidos, o R obrigou-se a pagar à A a quantia correspondente a 3% acrescida do IVA à taxa legal em vigor, num total de € 7.623,00
5-Para o efeito, a A publicitou e promoveu a referida fracção, mostrando-a a diversos interessados na sua compra
6-- Em data não concretamente apurada, N viu o telefone da A na janela do imóvel em questão e telefonou, tendo marcado uma hora marcado uma hora para visitar a casa, o que fez com o comercial da A e na companhia d namorada e dos pais
7-- A A Informou N de todos os termos e condições estabelecidas para a venda da casa, tendo mostrado todas as características do imóvel
8-- Por se encontrar interessado na casa, N telefonou para o outro número que se encontrava visível na janela da dita fracção, que era do R. tendo então descoberto que lhe pediam um preço inferior em € 10.000.00
9-- Apesar de ter sido contactado pela A, N optou por voltar a visitar a casa com o R a quem manifestou interesse na compra, sem lhe contar o supra referido
10-- No dia 16 11.2007 o R vendeu a N a fracção supra descrita pelo valor de € 200.000,00 conforme escritura de fls. 18
11- Em 05.12.2007 A A escreveu ao R a carta de fls. 21, interpelando-o a pagar a comissão
12--. Antes da carta referida em 11, a A nunca referiu ao R o referido em 6 e 7
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Como se sabe, o âmbito do objecto do recurso é definido pelas conclusões do recorrente (art.º 684 n.º3 e do CPC ),importando ainda decidir as questões nela colocadas e bem assim ,as que forem de conhecimento oficioso ,exceptuadas aquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras –art.º 660 n.º2 ,também do CPC
O objecto do recurso prende-se com a eventual apreciação da matéria de facto e com a subsunção dos factos ao direito, a fim de concluirmos se estamos perante o instituto da responsabilidade contratual ou do cumprimento coercivo da obrigação [1]
Quanto à impugnação da matéria de facto
Não tendo a apelante dado cumprimento ao preceituado no artº 690-A nº1 al b) ,não há lugar à apreciação da matéria de facto ,atento o disposto no nº1 da mesma norma ;termos em que não haverá lugar à apreciação da decisão sobre a matéria de facto.
Quanto à questão de direito.
A lei consagrou a teoria da substanciação, precisamente no n.º 4 do artigo 498.º da lei adjectiva, que implica que a causa de pedir se traduza no facto se traduza no facto jurídico em que se baseia o pedido. É o título gerador do direito invocado que tem de se distinguir, em termos dogmáticos, quer dos factos materiais alegados, quer das razões jurídicas invocadas, devendo ser definida em função da qualificação jurídica dos factos necessários à determinação do direito [2].Daí que quando se define causa de pedir tem de entender-se não como o acto, ou facto jurídico, abstracto mas em concreto, aquele, o certo, o que foi determinado, o que o Autor individualizou, ou seja, o fundamento directo e imediato do pedido
Assentes os conceitos, e da leitura atenta da petição inicial, pode concluir-se que a Autora formulou um pedido de pagamento da retribuição acordada, quando outorgaram entre si o contrato de mediação imobiliária.
Com efeito, não está colocado em causa que entre as partes foi outorgado um contrato de mediação imobiliária, regulado pelo Dl nº 77/99 de 16-03 .E também as partes não colocam em crise que a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do contrato visado pela mediação, pelo que terá que existir um nexo causal entre a actividade da mediadora e essa mesma conclusão ou perfeição do contrato
Por isso, concordando com a apelante não está em causa a responsabilidade civil contratual, mas o cumprimento coercivo de uma obrigação, à luz do art. 817 CC.
Tal como referem os Profs. Pires de Lima e Antunes Varela, in CC – anotado vol 2º,3ª ed. ,em anotação ao art. 817 “,este artigo confere ao credor, não sendo a obrigação voluntariamente cumprida, duas acções –a de cumprimento e a de execução –das quais a segunda pode depender da primeira ,isto é da condenação do devedor à realização da prestação …”
Nestes termos, o cerne da decisão deste litígio centra-se em saber se a A cumpriu ou não esse contrato. Tendo-o cumprido, obviamente, que não está em causa a indemnização, mas o pagamento da retribuição. Se o não cumpriu, inequivocamente, que a retribuição não será devida.
E consequentemente, o ónus de prova do A será o do cumprimento e o do R o não cumprimento (art. 342 CC).
O Professor Menezes Cordeiro, no estudo “Do Contrato de Mediação”, publicado na Revista “O Direito”, Ano 139º, 2007, III, págs.516 a 554, dá a noção básica de tal contrato nos seguintes termos – pág. 517:[3]
“Em sentido amplo, diz-se mediação o acto ou efeito de aproximar voluntariamente duas ou mais pessoas, de modo a que, entre elas, se estabeleça uma relação de negociação eventualmente conducente à celebração de um contrato definitivo. Em sentido técnico ou estrito, a mediação exige ainda que o mediador não represente nenhuma das partes a aproximar e, ainda, que não esteja ligado a nenhuma delas por vínculos de subordinação”.
E ainda “….“A mediação pressupõe, por parte do obrigado, uma actuação material…….Para existir mediação imobiliária importa que haja um contrato de natureza civil ou comercial, que o mediador tenha sido, expressa ou tacitamente incumbido pelo comitente, que só fica constituído na obrigação de remunerar o mediador se o negócio incumbido for concretizado em virtude da actividade do mediador, ou seja, a obrigação de meios que lhe incumbe há-de desembocar no resultado pretendido – a celebração do negócio para que foi mandatado o mediador – sob pena de se considerar que o negócio não almejou perfeição e, não surtindo efeito útil a actividade do mediador – o risco, a álea negocial – não há lugar à remuneração (comissão) nem ao pagamento de despesas….”
Ora, para chegarmos a qualquer conclusão teremos que analisar o contrato firmado entre as partes.
De acordo com a cláusula 4ª a A não está contratada em exclusividade, o que significa que terceiros ou até o próprio R poderiam concretizar o negócio. E à luz do nº5 dessa mesma cláusula, o R fica obrigado a realizar o negócio nas condições acordadas neste contrato e nos anexos, no caso da Mediadora conseguir o interessado.
E a questão está em saber se A conseguiu ou não o interessado. É um facto que foi por intermédio da A que o comprador N conheceu a casa e se interessou pela mesma.Contudo, também é um facto que o negócio foi celebrado, por via da intervenção do R , que apresentou um preço inferior ao pedido pela A .
Daí que o comprador N optasse por voltar a visitar a casa com o R, que desconhecia a intervenção da A. E tivesse outorgado o contrato de compra e venda pelo preço anunciado pelo R.
Estes factos significam que não há um nexo de causalidade entre a intervenção da A no exercício do cumprimento do contrato firmado com o R e o resultado final ,ou seja, a outorga do contrato de compra e venda.
O que a A levou a cabo foram apenas esforços para alcançar o resultado final, que foi concretizado pelo R.[4] Só a intervenção deste último é que foi causal do negócio de compra e venda [5]
Por isso, não haverá lugar ao pagamento da retribuição.
Dir-se-á que esta é uma solução “injusta”, tendo a A direito a uma indemnização, pelo facto do R ter oferecido um preço inferior ao referenciado no contrato.
Porém, com essa alegação entramos no domínio da responsabilidade civil contratual; âmbito esse que fica completamente fora do poder de decisão deste Tribunal, em função da delimitação do principio do dispositivo e da teoria da substanciação.
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Termos em que improcedem as conclusões.
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Concluindo:
O contrato de mediação imobiliária importa que o mediador tenha sido, expressa ou tacitamente incumbido pelo comitente, que só fica constituído na obrigação de remunerar o mediador se o negócio incumbido for concretizado em virtude da actividade do mediador, ou seja, a retribuição só é devida com a conclusão do contrato definitivo: não bastam esforços nesse sentido
Atenta o facto de não haver sido firmado entre as partes o regime de exclusividade, não obstante a intervenção da A, o papel desempenhado pelo R , neste caso concreto, foi causal da concretização do contrato de compra e venda do imóvel. Por isso, não há lugar à retribuição, mas apenas e tão só à responsabilização contratual deste último, por não ter mantido o preço fixado com a A.
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Pelo exposto, acordam em negar provimento à apelação, mas com fundamentação diversa da perfilhada na decisão impugnada.
Custas pela apelante
Lisboa, 4 de Março de 2010
Teresa Prazeres Pais
Carla Mendes
Octávia Viegas
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[1] Tal como foi enquadrado nas conclusões
[2] cf. o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 6 de Julho de 2004 – 04B853).
[3] Contratos, hoje, regulados pelos Decretos-Lei 77/99, de 16.3 e 211/2004, de 20.10.
[4] a retribuição só é devida com a conclusão do contrato definitivo: não bastam esforços nesse sentido – STJ 31-Mar. -1998 (RIBEIRO COELHO), BMJ 475 (1998), 680-688 (686).
[5] Não podemos esquecer que o contrato não estableceu qualquer exclusividade |
