| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
1 - (A) intentou acção declarativa com processo ordinário, no Tribunal Judicial de Almada, contra Serra, Cunha e Serra, Lda., pedindo que, em execução específica do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre ambos em 24/11/80 e titulado pelo documento fotocopiado a folhas 12/14, fosse proferida sentença que produzisse os efeitos da declaração negocial da Ré faltosa, condenando-se, esta, ainda, a entregar-lhe "o montante do débito garantido pelas hipotecas, demais encargos e respectivos juros", "mas descontado da parte do preço que deveria ser prestada no acto da escritura".
Alegou, para tanto, que a Ré não lhe entregou os prédios, prontos a habitar, nas datas acordadas, não os libertou das hipotecas e de uma penhora, nem cumpriu a obrigação assumida "quanto à celebração da escritura de compra e venda, cujo prazo peremptório não foi por ela respeitado".
2 - A Ré, citada editalmente, não contestou.
Efectuado o julgamento, foi proferida sentença a decretar a improcedência da acção, por inexistência de mora da promitente-vendedora.
3 - Inconformada com essa decisão, dela apelou o Autor, pugnando pela sua revogação, tendo culminado a alegação de recurso com estas conclusões:
I - A Ré, promitente-vendedora, não cumpriu a obrigação, que assumiu no contrato-promessa, de entregar ao Autor, dentro de certo prazo, os imóveis, completamente prontos a habitar.
II - "Este não cumprimento prejudicou e inquinou" todas as subsequentes obrigações assumidas pela Ré, "maxime as de marcação e outorga na escritura", pois esta "não podia ser lavrada sem que a R. tivesse cumprido aquela outra obrigação".
III - Existe, assim, "mora da promitente-vendedor, que é fundamento para a execução específica pretendida", pelo que a "sentença recorrida violou os artigos 442 e 830 ns. 1 e 4 do Código Civil".
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
4 - Eis a matéria fáctica assenta, que serviu de suporte à sentença impugnada: a) - Encontra-se inscrita a favor da Ré, na segunda Conservatória do Registo Predial de Almada, a propriedade dos seguintes prédios: rústico, sito no Alto (K), freguesia do Laranjeiro, com um edifício de r/c e 5 pisos e a área de 807,8 m2, descrito naquela Conservatória sob o n. 25208, a folhas 118 do livro-B/75, a que corresponde actualmente a ficha n. 00338/281085, e inscrito na competente matriz sob os artigos 8 e 9, Secção D; é rústico sito no Alto da (W), com um edifício em construção de r/c e 5 pisos e a área de 409,4 m2, descrito na mesma Conservatória sob o n. 25509, a folhas 119 do Livro B/75, a que corresponde actualmente a ficha n. 00339/281085, e inscrito na competente matriz sob os artigos 8 e 9, Secção D. b) - Sobre esses prédios pendem hipotecas voluntárias, nomeadamente, da Caixa Geral de Depósitos. c) - Por escrito particular datado de 24/11/80, junto por fotocópia a folhas 12/14, a Ré prometeu vender ao Autor e este prometeu comprar-lhe os lotes identificados em a), com 72 fracções, pelo preço total de 65210000 escudos. d) - Na data da celebração desse contrato, o Autor já tinha pago à Ré, por conta do preço nele fixado, a quantia de 50000000 escudos. e) - Nesse contrato clausulou-se, designadamente:
- que a Ré autorizava que a quantia de 15210000 escudos
- correspondente à restante parte do preço - fosse utilizada pelo Autor para pagamento da hipoteca voluntária desse montante de que era credora a Caixa Geral de Depósitos, incidente sobre os lotes 13 e 14 (cláusula 7);
- que a venda dos lotes era feita livre de quaisquer ónus ou encargos para o Autor (claúsula 8);
- que a Ré ficava obrigada a entregar completamente prontos a habitar, no prazo de 6 meses a contar de 24/10/80, os lotes 9, 10, 11, 13 e 14 e, no prazo de 12 meses a contar da mesma data, o lote 12 (cláusula 10);
- que, após essa entrega, a Ré ficava obrigada a proceder, no prazo de 30 dias, aos registos prediais e demais actos administrativos que permitissem lavrar a escritura pública (cláusula 11);
- que o autor ficava obrigado a outorgar a escritura pública no prazo máximo de um ano a contar da data referida na cláusula 11 (cláusula 12);
- que o Autor avisaria a Ré da data e local das escrituras com a antecedência mínima de 8 dias (cláusula 19). f) - À data da propositura desta acção a Ré ainda não havia entregue ao Autor, completamente prontos a habitar, os lotes referidos na cláusula 10 do contrato. g) - A presente acção foi registada provisoriamente, por natureza, em 21/06/91.
5 - De harmonia com o estatuído no n. 1 do artigo 830 do CC (na redacção do DL n. 236/80, de 18 Julho), "se alguém se tiver obrigado a celebrar certo contrato e não cumprir a promessa, pode a outra parte, em qualquer caso e desde que a isso não se oponha a natureza da obrigação assumida, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso".
E no seu n. 2 acrescenta-se:
"Tratando-se de contrato-promessa de compra e venda respeitante a prédio urbano ou a uma sua fracção autónoma sobre que recaia hipoteca para garantia de um débito do promitente-vendedor a terceiro, e pelo qual o promitente-comprador não seja co-responsável, este, no caso de a extinção desse ónus não preceder a transmissão ou não coincidir com ela, poderá, para o efeito de expurgar a hipoteca, requerer que a sentença a que se refere o número anterior condena também o promitente-vendedor a entregar-lhe o montante desse débito, ou o valor nele correspondente à fracção objecto do contrato, e dos respectivos juros vencidos e vincendos até integral pagamento".
A sentença que julgue procedente o pedido de execução específica produz os efeitos do contrato prometido.
O que significa que fica valendo como título constitutivo deste último, transformando, pois, a promessa no efectivo contrato prometido. Hoje, a sentença (constitutiva) substitui não só a manifestação da vontade do promitente faltoso, como também a manifestação da vontade da parte que estaria disposta a emiti-la.
Realce-se, no entanto, conforme tem vindo, aliás, a ser destacado pela doutrina e pela jurisprudência, que o mecanismo da execução específica do artigo 830 só pode desencadear-se desde que haja mora no cumprimento, verificados que sejam, claro está, os demais requisitos legalmente exigidos.
Efectivamente, "o pressuposto da chamada execução específica do contrato-promessa é a mora e não o incumprimento definitivo". Se há incumprimento definitivo, fica afastada, imediatamente, a possibilidade de recurso à execução específica. É que, "o não cumprimento definitivo e a execução específica mostrando- -se, de facto, figuras inconciliáveis ou antitéticas" (cfr. Galvão da Silva, "Sinal e Contrato-Promessa", 2. edição, páginas 79, 105 e 106; Almeida Costa, "Direito das Obrigações", 5. edição, parágrafos 331 e 345, e Rev. de Leg. e de Jurisp. 124, parágrafo 95, Acs. desta relação de 28/05/87, Col. jurisp. XII, terceira, pág. 97, de 24/03/92, Col. Jurisp. XVII, segunda, pág. 146, e de 29/03/93, recurso n. 5157; Acordão da Relação de Coimbra de 22/05/90, Col. Jurisp. XV, terceira, parágrafo 48; e Acordão da Relação do Porto de 11/06/92, col. jurisp. XVII, terceira, pág. 308).
6 - Nos termos do n. 2 do artigo 804 do Código Civil, "o devedor considera-se constituído em mora quando, por causa que lhe seja imputável, a prestação, ainda possível, não foi efectuada no tempo devido".
Se, nomeadamente, a obrigação não tiver prazo certo, "o devedor só fica constituído em mora depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado para cumprir" (n. 1 do artigo 805 do mesmo Código).
Ora, no caso em apreço, estará demonstrada a existência de mora por banda da Ré?
Respondemos negativamente.
Se atentarmos nas cláusulas do contrato-promessa ajuízado, transcritas na alínea e) do procedente n. 4, facilmente verificamos que não foi fixado prazo certo para a celebração da escritura do contrato de compra e venda.
O prazo nele convencionado é de natureza infixa, porque se reporta, não a um dia determinado, mas ao terminus ad quem da outorga da escritura pública.
Logo, para que pudesse haver mora da Ré, necessário se tornava que ela tivesse sido interpelada para cumprir, judicial ou extrajudicialmente. Impunha-se, assim, que o Autor marcasse a escritura no prazo máximo de um ano, a contar da data referida na cláusula 11 (conjugada com as datas expressas na cláusula 10) e comunicasse à Ré, com a antecedência mínima de 8 dias, a data e local para a sua realização.
A mora da Ré só surgiria, por conseguinte, se o Autor tivesse exigido - via interpelação - a comparência da Ré em certo Cartório notarial, em determinado dia e hora para a outorga de escritura e a Ré tivesse faltado. É que, nem sequer havia necessidade de acção de fixação de prazo (cfr. Acs. do STJ de 15/10/80, Bol. 300, pág. 365, de 19/03/85, Bol. 354, pág. 400, de 10/12/86, Bol. 362, pág. 531, e de 10/11/87, Bol. 371, pág. 414).
Simplesmente, como o Autor nunca indicou à Ré o dia, hora e cartório para a celebração da escritura do contrato prometido, fica afastada a existência de mora da promitente-vendedora.
7 - Convém acentuar que, ao invés do propugnado pelo Autor, a circunstância de a Ré não lhe ter entregue os prédios prontos a habitar no prazo acordado, não justificava que ela deixasse de marcar a data e o local de outorga de escritura do contrato de compra e venda.
Com efeito, o contrato-promessa em que alguém promete vender a outrem um prédio (contrato-promessa propriamente dito) e se compromete, ainda, a entregar o prédio em causa em certa data, anterior à celebração do contrato definitivo de compra e venda, desdobra-se em dois contratos distintos.
Este último não é um contrato-promessa. É, antes, um contrato inominado, que atribuirá ao promitente-comprador um direito pessoal de gozo sobre o prédio.
É um contrato já definitivo, embora com execução fixada para data posterior (cfr. Vaz Serra, Rev. da Leg. e de Jurisp. 115, pág. 208; Antunes Varela, Rev. de Leg. e de Jurisp. 124, pág. 347; Ac. do STJ de 4/12/84, Bol. 342, pág. 347; Acordão da Relação do Porto de 22/09/88, Recurso n. 6830).
Daí que, se o prédio não foi entregue na data fixada, possa haver mora quanto ao mencionado contrato inominado.
Todavia, a não entrega do prédio na data acordada não determina a mora do promitente-vendedor no que concerne ao contrato-promessa propriamente dito, susceptível de desencadear, sem mais, a execução específica deste.
É a situação que, precisamente, aqui ocorre.
A eventual mora da Ré no tocante ao contrato inominado, decorrente da não entrega do prédio na altura aprazada, é independente da mora respeitante ao próprio contrato-promessa. Ela poderá dar ao promitente-comprador direito a uma qualquer indemnização.
Mas o que não teria era o condão de conduzir, sem mais, à execução específica do contrato-promessa, dispensando o Autor da marcação do dia, hora e local para a outorga da escritura do contrato prometido e da subsequente comunicação atempada à Ré.
8 - Em face do exposto, julga-se improcedente a apelação e confirma-se a sentença impugnada.
Custas pelo Autor.
Lisboa, 17 de Junho de 1993. |
