| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes na 1ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa
I – Relatório
J. Lda instaurou em 29/05/2007 acção de despejo com processo sumário contra M Lda pedindo que seja a Ré condenada na resolução do contrato de arrendamento celebrado entre a Autora e a Ré e no despejo do locado.
Alegou em síntese:
- a Ré é arrendatária da fracção autónoma constituída pelo 2º andar direito do prédio urbano sito na Rua de S. Paulo, em Lisboa, de que a Autora é proprietária
- nos termos do contrato de arrendamento a Ré exploraria em termos económicos essa fracção onde tem instalada uma pensão designada «Pensão…»
- a Ré tem utilizado a referida fracção para o exercício de actividades contrárias à lei, aos bons costumes e à ordem pública
- a Ré proporcionou, mediante remuneração, alojamento temporário na mencionada fracção, promovendo o exercício habitual e reiterado de práticas de prostituição
- apesar de interpelada pela Autora para cessar o exercício de tais actividades, a Ré mantém a sua conduta, continuando a exercê-la de forma reiterada e habitual
- a promoção de práticas de prostituição naquela Pensão fomenta a circulação de pessoas no interior do edifício que deixam aberta a porta de acesso à via pública, o que contribui para o clima de insegurança que ali se vive, sendo frequente encontrar-se urina e fezes nas partes comuns do edifício
- nos painéis pombalinos existentes nas partes comuns do edifício têm sido praticados actos de vandalismo, destruição e furto por parte de terceiros que apenas frequentam o edifício porque a Ré incentiva e promove a prática de prostituição na Pensão …
- a Ré mantém a fracção sem quaisquer condições de salubridade e higiene.* A Ré contestou pugnando pela improcedência da acção, invocando, em resumo:
- a Autora é proprietária da fracção, senão de todo o prédio, desde 1962, conhecia a inquilina e os seus sócios, a actividade hoteleira a que se dedicava, recebeu mensalmente as rendas e nunca detectou ou tomou conhecimento de qualquer utilização do locado contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública
- é falso que a Ré promova ou incentive, ou proteja a prática da prostituição no seu estabelecimento hoteleiro
- a Ré dedica-se tão só ao exercício da indústria hoteleira, cumprindo o preceituado quanto à admissão de clientes
- à Ré, à sua gerência ou a seu funcionário, sendo a Pensão … um estabelecimento aberto ao público e onde não está reservado o direito de admissão, não é lícito presumir que um determinado cliente seja prostituta e ainda menos lícito lhe é espiolhar ou concluir que, mesmo aparentando sê-lo, forçosamente se entreguem nos seus respectivos quartos, durante as respectivas estadias, à prática de actos próprios daquela subjectiva aparência
- a Ré não pode ser responsabilizada por algum dos utilizadores do prédio deixar a porta aberta nem pela alegada existência de urinas e fezes nas partes comuns do prédio, a que é alheia, nem pelo alegado furto e destruição de painéis
- ainda que viesse a resultar provada a verificação esporádica de um ou outro facto dos genericamente imputados, não se verificaria o preenchimento do requisito indispensável à resolução ínsito no corpo no nº 2 do art. 1083º do Código Civil, qual seja, o reconhecimento da gravidade e consequências do alegado incumprimento contratual* A Autora respondeu à contestação dizendo, no essencial que o seu direito a proceder à resolução do contrato não caducou.* Realizada a audiência de discussão e julgamento e decidida a matéria de facto, foi depois proferida sentença que julgou a acção improcedente.
Inconformada, interpôs a Autora o presente recurso de apelação e tendo alegado, formulou as conclusões que textualmente se reproduzem:
1. A Ré não cumpriu as obrigações que para si resultavam da relação contratual de facto que a ligava à Autora.
2. A Ré violou e continua a violar sucessiva e reiteradamente de forma grave as regras de higiene, sossego e boa vizinhança, utilizando o prédio de forma contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública, que pelas suas consequências nos termos das alíneas a) e b) do art. 1083º do CC.
3. O incumprimento da obrigação legal e contratual de exercer o fim ou ramo de negócio estipulado entre as partes, agravado pelo facto de serem aplicadas práticas ilícitas e imorais, constituem justo motivo para a resolução do contrato de arrendamento, bem como para o despejo do imóvel.
4. A Jurisprudência considera a prática de prostituição como “imorais ou desonestas, ofensivas dos bons costumes ou do decoro”, conforme Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 22 de Outubro de 1985, Processo 18851, publicado na Colectânea de Jurisprudência, 1985, T4, página 249.
5. A violação reiterada e grave das regras de higiene, de sossego e de boa vizinhança torna inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, tal como disposto no art. 1083º nº 2, alínea a) do CC, que permite a resolução do contrato por parte do senhorio.
6. Pelo exposto e pelo mais que for doutamente suprido por V. Exas, deve ser dado provimento ao presente recurso, revogando-se a decisão recorrida com as demais legais consequências, com o que farão V. Exas a costumada Justiça!* A Ré contra-alegou defendendo a bondade da decisão recorrida.* Colhidos os vistos cumpre decidir.
II - Questões a decidir
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente (art. 684º nº 3 e 690º nº 1 do CPC) pelo que no presente recurso a questão a decidir é a seguinte:
- se há justo motivo para a recorrente proceder à resolução do contrato de arrendamento por parte da recorrente, ao abrigo do disposto no art. 1083 nº 2 al a) e b) do Código Civil na redacção introduzida pela Lei 6/2006 de 27/2, por a recorrida violar sucessiva e reiteradamente de forma grave as regras de higiene, sossego e boa vizinhança e utilizar a fracção arrendada para a prática da prostituição * III – Fundamentação
A) Os factos
Os factos dados como provados na sentença são os seguintes:
1. A Autora é uma sociedade que se dedica à compra de imóveis para revenda, à promoção imobiliária, à comercialização, exploração e administração de prédios rústicos e urbanos.
2. A Ré é uma sociedade cujo objecto é o exercício de indústria de pensão ou qualquer outro ramo da indústria hoteleira.
3. A Autora é, desde 1962, proprietária da fracção autónoma correspondente à letra “D”, 2º andar direito do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Rua de S. Paulo, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de S. Paulo.
4. A Ré é arrendatária da fracção identificada em 3., onde tem instalada uma pensão denominada “Pensão…”, sendo a renda mensal actual de € 71,26.
5. O arrendamento data de 1947 e o locado destina-se a escritório e habitação ou pensão.
6. Ao locado dirigem-se clientes que usam o alojamento da Ré para a prática da prostituição.
7. As pessoas que entram e saem do imóvel onde se situa o locado deixam a porta de acesso à via pública aberta.
8. Desde a aquisição do imóvel onde se situa o locado que a Autora tem conhecimento da prática comercial da Ré.* B) O Direito
Está em causa nos presentes autos saber se a recorrente, na qualidade de senhoria, pode resolver o contrato de arrendamento com base em incumprimento pela recorrida dos seus deveres de arrendatária com fundamento no disposto no art. 1083º nº 2 al a) e b) do Código Civil na redacção introduzida pela Lei 6/2006 de 27 de Fevereiro.
O nº 1 desse artigo prevê que «Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte» e o nº 2 determina, na parte que ora interessa:
«É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne imediatamente inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente, quanto à resolução pelo senhorio:
A violação reiterada e grave de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas do regulamento do condomínio;
A utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública;»
No que respeita à alínea a) não está provado nenhum facto do qual resulte que a recorrida tem praticado ou é responsável pela prática de algum acto que integre a sua previsão. Na verdade, no artigo 3º da base instrutória é perguntado se «As pessoas que entram e saem do locado deixam a porta de acesso à via pública», mas apenas se provou que as pessoas que entram e saem do imóvel onde se situa o locado deixam a porta aberta à via pública aberta. Portanto, não está provado que são as pessoas que frequentam o estabelecimento da recorrida que deixam aberta a dita porta. Quanto aos artigos 4º «As partes comuns do prédio são usadas por estranhos, que frequentam o locado para ali pernoitarem?», 5º «Nas partes comuns do prédio encontram-se fezes e urina deixadas por frequentadores do locado?» e 6º «Os painéis pombalinos que se encontram nas áreas comuns têm sido vandalizados, destruídos e furtados por pessoas que se dirigem ao locado?» da base instrutória mereceram a resposta «Não provado». Em consequência, a recorrente não fez prova, como lhe competia (art. 342º nº 1 do Código Civil), dos factos em que baseou o invocado direito a proceder à resolução do contrato por incumprimento contratual nos termos da alínea a) do nº 2 do art. 1083º do Código Civil.
Apreciemos agora o outro fundamento invocado para a resolução do contrato previsto na alínea b) do art. 1083º.
A justa causa para a resolução do contrato de arrendamento postula sempre uma infracção, ou seja, uma violação, por acção ou omissão, de deveres legais ou contratuais.
Na nossa sociedade, a prática da prostituição repugna à consciência moral do cidadão comum e por isso, é contrária aos bons costumes. Daí que, a prática de prostituição num locado constitua utilização contrária aos bons costumes.
Nestes termos, perante o disposto no art. 1083º nº 1 e 2 al b) do Código Civil é obrigação do arrendatário não utilizar nem permitir que outrem utilize o locado para a prática da prostituição. O direito à resolução do contrato de arrendamento com base na violação desta obrigação tem subjacente o dever geral de boa fé consagrado no nosso ordenamento jurídico (cfr art. 762º nº 1 do Código Civil) com que deve ser gozado o prédio alheio cedido por via do arrendamento.
Quer a culpa quer a gravidade do incumprimento hão-de apurar-se, na falta de critério legal definidor, pelo entendimento de um bom pai de família em face de cada caso concreto, segundo critérios de objectividade e razoabilidade (cfr Fernando Baptista de Oliveira, in “A Resolução do Contrato no Novo Regime do Arrendamento Urbano”, pág. 37).
A infracção do arrendatário àquela obrigação é especialmente relevante e grave tendo em consideração o padrão de um bom pai de família.
Mas o direito à resolução do contrato de arrendamento com base em incumprimento do arrendatário pressupõe um comportamento culposo, importando por isso, um juízo de censura.
De harmonia com o art. 762º nº 1 do Código Civil o devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está vinculado.
Assim, se utilizar ou permitir a utilização do locado para a prática da prostituição, o arrendatário não está a cumprir a prestação a que está vinculado.
Nos artigos 1º e 2º da base instrutória pergunta-se:
1º - «A Ré proporciona, no locado, alojamento temporário para a prática da prostituição?»
2º - «Tal prática acontece de forma habitual e mediante remuneração à Ré?»
O art. 1º mereceu a resposta: «provado apenas que ao locado se dirigem clientes que usam tal alojamento para a prática da prostituição».
O art. 2º mereceu a resposta: «não provado».
Portanto, na Pensão Farense é praticada prostituição.
Não resulta da resposta ao artigo 1º da base instrutória que a recorrida destina o seu estabelecimento a esse fim nem que é remunerada pela prática da prostituição. Porém, não está provado que a recorrida não sabe ou lhe é impossível saber que no seu estabelecimento é exercida aquela prática. Significa que a recorrida não provou que não é devido à sua tolerância que ali ocorre essa prática infractora ao contrato de arrendamento.
Nos termos do art. 799º do Código Civil incumbe ao devedor provar que a falta de cumprimento ou o cumprimento defeituoso da obrigação não procede de culpa sua, sendo que a culpa é apreciada nos termos aplicáveis à responsabilidade civil.
A culpa é, assim, apreciada, na falta de outro critério legal, pela diligência de um bom pai de família, em face das circunstâncias de cada caso (art. 487º nº 2 do Código Civil).
É um facto notório, por ser do conhecimento geral – e assim não carece de alegação nem de prova (art. 514º nº 1 do Código de Processo Civil) –, que a zona onde se situa o locado (Cais do Sodré) é degradada do ponto de vista social e económico e tradicionalmente associada à prática da prostituição. Veja-se até que na fundamentação dos factos provados – que a recorrida invoca na sua contra-alegação - foi consignado: «(…) Esta testemunha relatou sinais de que na pensão ocorre a prática de prostituição, pelo uso que alguns clientes dão aos seus quartos.
Aliás, esta circunstância resultou praticamente pacífica de toda a prova produzida em julgamento (...). Excepção feita à testemunha (…) – que referiu dirigir-se esporadicamente à pensão apenas para dormir, nada sabendo sobre quem a frequenta - todas as outras testemunhas da Ré revelaram naturalidade e desassombro ao reconhecer que a zona onde se situa a pensão (Cais do Sodré) é tradicionalmente associada à prática da prostituição, que ocorre nos espaços aí disponíveis de menor categoria sócio-económica, como sejam a própria pensão da Ré.».
Por isso, é caso para nos interrogarmos como podia a recorrida ignorar aquela prática no seu estabelecimento se até as testemunhas que arrolou a admitiram com «naturalidade e desassombro»?
A tolerância perante aquela prática no seu estabelecimento não afasta a culpa da recorrida, sendo certo que na sua qualidade de arrendatária é ela que tem o dever de zelar para que o locado seja utilizado segundo um padrão de normalidade, isto é, conforme aos critérios de um bom pai de família. Por isso, cabia-lhe provar (cfr referido art. 799º nº 1 do CC) que não é devido à sua tolerância que essa prática tem vindo a ocorrer no seu estabelecimento. Prova que não fez, não tendo ilidido a referida presunção de culpa.
O exercício da prostituição na Pensão … não se resume a um ou outro acto esporádico, isolado, atenta a formulação da resposta ao artigo 1º da base instrutória que nos dá a indicação inequívoca de que se trata de uma prática reiterada.
A gravidade desta violação reiterada e culposa do contrato torna inexigível a manutenção do arrendamento, pelo que se impõe a revogação da sentença recorrida.* IV – Decisão
Pelo exposto decide-se julgar procedente a apelação e em consequência decreta-se a resolução do contrato de arrendamento e condena-se a recorrida a despejar o local arrendado.
Custas pela recorrida.
Lisboa, 17 de Março de 2009
Anabela Calafate
Antas de Barros
Folque de Magalhães |
