| Decisão Texto Integral: | Acordam na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa
1. A… e B… intentaram acção declarativa constitutiva sob a forma ordinária contra “C…, S.A.”, alegando, em síntese, que:
Por contrato celebrado em 23/9/1993, os AA tomaram de arrendamento uma fracção autónoma, com destino à sua habitação, sendo que as respectivas rendas têm sido, desde Maio de 1997, depositadas à ordem do Tribunal, por ordem judicial.
Em 9/5/2007, os AA tomaram conhecimento de que a referida fracção foi adquirida pela C…SA, em 14/4/1999, em processo de venda judicial.
Gozam os AA. do direito de preferência, que, por via desta acção, vêm exercer.
Concluem, pedindo:
- Seja reconhecido aos AA o direito de preferência que invocam;
- Seja cancelada a inscrição de aquisição a favor da ré;
- Seja a ré condenada a restituir-lhes todas as rendas depositadas a partir de 14/4/1999, no montante de, pelo menos, EUR 3.000,00.
2. A acção foi contestada. A ré defende-se por impugnação e por excepção; além do mais, invoca a caducidade da acção, alegando que os autores tiveram conhecimento dos elementos essenciais do negócio em 14/4/99, data da venda, legalmente publicitada, ou, pelo menos, em 2 de Novembro de 2006.
3. Seguiram-se os demais articulados.
4. No despacho saneador, julgou-se improcedente a excepção de ilegitimidade passiva e relegou-se o conhecimento das demais excepções para a sentença final.
5. Mostra-se, por seu turno, comprovado o registo da acção (cf. certidão de registo predial de fls. 111).
6. Realizado o julgamento, foi proferida sentença que, julgando a acção improcedente, absolveu a ré dos pedidos.
7. Inconformados, apelam os autores e, em conclusão, dizem:
1 - Os apelantes apresentaram-se na acção como marido e mulher, logo na sua identificação da p.i., usam sempre o plural, ou a pressão “casal” e “família” para se referirem a si próprios, e a própria apelada trata a apelante nos seus artigos 21.º e 22.º como mulher do apelante.
2 - O Tribunal não julgou tal questão controvertida, porque não o era e, caso assim a julgasse, seria sua obrigação seleccionar tal matéria como relevante no saneador, pois que manifestamente o era para uma das várias soluções de direito.
3 - Assim, tendo a questão do casamento sido apenas levantada na
fundamentação da sentença (conforme o Ac. R.P. de 03/11/92, BMJ, 421.º-504, E Ac. STJ, de 20/06/2000, sumários 42.º - 18, citados por Abílio Neto, C.P.C. – Anotado – 2001, em anotação ao artigo 524.º do C.P.C.) estão em tempo os AA. de virem apresentar tal certidão, nos termos do N.º 2 do artigo 524.º do C.P.C.
4 - O direito ao arrendamento foi adquirido na vigência do casamento pelo que, no regime de comunhão de adquiridos, é um bem comum, nos termos da alínea b) do artigo 1724.º do C.C. e, por isso, a qualidade de arrendatário transmite-se ao cônjuge, passando a haver um só direito com dois titulares.
5 - Entendeu ainda o Tribunal recorrido, entendimento com o qual os recorrentes se conformam, que a obrigação de dar preferência cabia ao Tribunal, já que a venda foi realizada por via judicial.
6 - O artigo 892.º, n.º 3 do C.P.C., na versão em vigor à data, prescreve que a notificação dos preferentes deverá ser feita de acordo com as regras relativas à citação ou seja, por carta registada com aviso de recepção ou contacto pessoal, e nos termos do n.º 4, que a frustração da notificação de preferente não preclude a possibilidade de propor a acção de preferência nos termos gerais.
7 - Assim, tem de se entender, que no caso de se vir a concluir que a venda judicial desrespeitou as regras aplicáveis à citação, assiste aos AA., ora apelantes, o direito à acção de preferência, já que as regras da citação em vigor em 14/04/1999, data da venda, previam, na versão do artigo 233.º do C.P.C., que a citação pessoal era feita por carta registada com aviso de recepção ou através do contacto pessoal de funcionário judicial com o citando e estabelecia ainda que a citação por via postal se considerava feita no dia em que se mostrasse assinado o aviso de recepção.
8 - Não restam quaisquer dúvidas, porque ninguém alega, nem consta dos autos, que tenha havido o envio da carta registada com aviso de recepção, nem tão pouco qualquer contacto pessoal, pelo que deveria o Tribunal a quo ter julgado preteridas as formalidades legais que levavam a que o A. não tenha sido validamente notificado.
9 - Apesar da ausência de prova do cumprimento dessa formalidade legal, o Tribunal a quo deu-se por satisfeito com a existência, nos autos de execução em que foi realizada a venda, de uma cota onde se refere que o A. foi notificado do despacho supra, mas ao contrário do afirmado na sentença, a notificação em causa foi impugnada pelos AA., no prazo de pronúncia sobre o documento em causa.
10 - Com base nestes elementos, entendeu o Tribunal recorrido que, mesmo contra a doutrina e jurisprudência dominante conforme admite, a cota em causa é um documento autêntico, e por isso tem a virtualidade de fazer prova plena dos factos que nele foram vertidos.
11 - Mas a cota em causa não é nenhum documento autêntico, conforme a Jurisprudência citada, e muita outra, pois não passa de um documento particular, não autenticado, que por sinal foi impugnado pela parte contrária, conforme se disse, e o funcionário que a lavrou não pode ser classificado, para tal efeito, como sendo dos que têm fé pública.
12 - Mas importa salientar que a mais gritante injustiça não é essa, mas sim o facto de que, mesmo que se admitisse que a cota era verdadeira e a notificação em causa foi realizada, tal notificação não teria a virtualidade de preencher os requisitos de uma notificação para eventual exercício do direito de preferência, pois, nos próprios dizeres da cota, teriam sido enviadas ao A. cópias de fls. 119 e 120, pelo que cumpre avaliar se tais cópias teriam a virtualidade de preencher os requisitos para se poder considerar cumprida a obrigação de preferência, também nos termos do artigo 416.º do C.C., resposta que só pode ser negativa.
13 - Em primeiro lugar porque não existe nos autos qualquer cópia do ofício dirigido ao A., o que não pode deixar de ser classificado de revelador, mas também porque não pode deixar de se repetir que à notificação do artigo 892.º são aplicáveis as regras da citação que não foram cumpridas.
14 - O contrato de arrendamento foi celebrado na vigência do casamento e, por isso, o seu direito é um bem comum do casal. A posição favorável aos apelantes é sufragada no Acórdão do STJ, P.º 069410, do Relator Mário de Brito, de 11/06/1981, no Acórdão de STJ, P.º 072401, do Relator Solano Viana, de 25/06/1987, no Acórdão do STJ, P.º 079271, do Relator Pereira da Silva, de 18/10/1990, além do já referido Acórdão da Relatora Ana Resende, entre muitos outros.
15 - Agora com o comprovativo decorrente da junção da certidão de
casamento, de que o arrendamento foi celebrado na vigência deste,
nada obsta a que o Tribunal ad quem corrija a grave injustiça que
constitui a decisão ora posta em crise, o que se requer a V. Exas.
8. Nas contra-alegações, pugna-se pela manutenção da sentença recorrida.
9. Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
10. Factos provados:
1. Em 23.09.1993, o A. celebrou com a “Sociedade de Construções …, Lda.”, o contrato de arrendamento junto a fls. 13 e 14, relativo à fracção autónoma designada pela letra “L”, correspondente ao 1º andar, porta F, do prédio sito na …, lote …, inscrito na matriz urbana da freguesia de … sob o art. … e descrito na …ª Conservatória do Registo Predial de … no nº … – “L”, da freguesia do …, pelo prazo de cinco anos, com início em 01.11.1993 e termo em 31. 10.1998, considerando-se prorrogado por sucessivos e iguais períodos se não for denunciado, pela renda mensal de Esc.: 100.000$00, actualizada de acordo com os coeficientes legais, a que acrescerá a prestação de condomínio, no valor de Esc.: 10.000$00 (ponto n.º 1 do elenco dos factos assentes);
2. No acordo referido em 1. lia-se “(…) O destino do arrendamento é
exclusivamente o de habitação (…)” (teor do escrito de fls. 13 e 14);
3. Por termo datado de 26.02.1997, de que existe cópia a fls. 147,foi penhorada entre outras, a fracção “….” do prédio identificado em 1., no âmbito do Proc. de execução ordinária (hipotecária) n.º 1547/1996, da 2ª Vara Cível de Lisboa, 3ª Secção, que a C……, S.A. move contra à “Sociedade de Construções …, Lda.” (ponto n.º 2 do elenco dos factos assentes);
4. “R……, Lda.”, enviou ao 1º A. a carta datada de 05.05.1997, junta a fls. 33, com o seguinte teor:
“Exmº. Senhor, Tendo sido nomeado o senhor M….., sócio-gerente desta empresa, depositário do andar que V. Exª. habita, conforme fotocópia do termo de penhora, de que se junta fotocópia, vimos informar V. Exª. de que deverá depositar, na Caixa Geral de Depósitos, a partir desta data, o montante da renda à ordem do Meritíssimo Juiz de Direito da …ª Secção, do …° Juízo Cível de Lisboa, Proc. nº …, enviando-nos, de seguida, fotocópia da guia de depósito. (…)” (ponto n.º 3 do elenco dos factos assentes);
5. Os AA. depositaram as rendas a partir de Maio de 1997 (ponto n.º 8 do elenco dos factos assentes);
6. A fls. 216 do Proc. …, da …ª Vara Cível de Lisboa, …ª Secção, de que existe certidão a fls. 146 a 174, consta o seguinte despacho:
“Para venda por proposta em carta fechada, com os valores indicado pela exequente (fls. 214/5), designa-se o próximo dia 14 de Abril, pelas 10,00 horas. Notifique.” (ponto n.º 4 do elenco dos factos assentes);
7. Após o despacho atrás referido ficou lavrada a seguinte cota:
“NOT. 23.02.99, Mandt. Exequente e Executado, dos Reclamantes
(Ab…., L…. e ANB e ainda dos arrendatários referidos a fls. 58 (RH….o, JM…, C.S. e M.E..), de todo o conteúdo do despacho supra com cópia deste e de fls. 215 e ainda ao Mandtº Exeqte. Para proceder à publicação do anúncio cuja minuta enviei. Not. Ainda o depositário judicial do despacho supra e para os efeitos do art. 891º do C. P. Civil. ENT.
Nesta data, editais e cópias ao Sr. P…, funcionário nesta secretaria.” (ponto n.º 5 do elenco dos factos assentes);
8. A venda da fracção “L” foi publicitada por dois anúncios publicados no “Diário de Notícias” de 10.03.1999 e 11.03.1999, de que exista cópia a fls. 158 (ponto n.º 6 do elenco dos factos assentes);
9. Em 14.04.1999, procedeu-se à abertura das propostas, conforme auto de fls. 159, nos termos do qual, a fracção “L” foi adjudicada à C…SA pelo valor de Esc.: 13.600.000$00 (ponto n.º 7 do elenco dos factos assentes);
10. Em reunião ocorrida nas instalações da R. em 02.11.2006, a R. informou o A. que o preço de venda era de € 163.000,00, tendo o A ficado de pensar e de apresentar uma contra-proposta (resposta ao quesito 5º);
11. O Autor encontrou uma proposta de venda de uma outra fracção do mesmo prédio (resposta ao quesito 8º);
12. A R. enviou ao 1º A. a carta datada de 05.02.2007, junta a fls. 35 e 36, com o seguinte teor:
“Exmº. Senhor,
Na sequência da reunião ocorrida em 02.11.2006 neste serviço, ficou V. Exª de apresentar uma proposta tendo em vista a aquisição da fracção autónoma designada pela letra “F”, correspondente ao …º andar, letra …, do prédio constituído em propriedade horizontal, sito na Calçada .., lote …, em .., propriedade da C…, S.A., e que ocupa abusivamente. Uma vez que até à presente não recepcionámos qualquer comunicação da v/ parte, solicita-se a V. Exª. que, num prazo máximo de 15 (quinze) dias, a contar da data da recepção da presente carta, proceda à sua desocupação e à consequente entrega das respectivas chaves neste Núcleo.
Aproveita-se para informar V. Exª. de que o não cumprimento do prazo acima estabelecido implicará o desencadear por parte da Caixa de diligências por via judicial com vista à tomada efectiva de posse da fracção em causa e, consequentemente, ressarcimento dos danos emergentes e lucros cessantes causados desde 14.04.1999 (data da compra por parte da C…SA) até ao dia em
que se concretizar a efectiva e total desocupação do bem.” (ponto n.º 9 do elenco dos factos assentes);
13. O mandatário dos AA. enviou à R. a carta registada datada de14.02.2007, de que existe cópia a fls. 37 e 38, com o seguinte teor:
“Exmos. Senhores,
Dirijo-me a V. Exa. na qualidade de mandatário do Sr. RA…, a quem Vs. Exas. dirigiram a carta em referência. Estranho muito o teor da mesma missiva, uma vez que, conforme vos foi comunicado na reunião de 02/11/2006, o m/ cliente reside na fracção na qualidade de arrendatário desde 1993.
Referem agora, e pela primeira vez, que essa instituição é dona e legítima proprietária da fracção, por a terem adquirido em 14/04/1999, facto que é completamente novo para o m/ constituinte.
Aliás, até agora, sempre esteve o m/ cliente convencido de que a indefinição se devia ao processo de falência da Sociedade de Construções …, Lda., seu senhorio.
Assim, com vista ao eventual exercício do direito de preferência do meu constituinte, solicito que me informem quais as condições do negócio de aquisição, com cópia do título de transmissão da propriedade.
Informo ainda que à data da v/ aquisição os m/ constituintes estavam a depositar as rendas na conta nº …, do v/ balcão da ..., conforme ordem do …º Juízo Cível de …, …ª Secção, Proc. …, conforme poderão confirmar. (…)” (ponto n.º 11 do elenco dos factos assentes);
14. A R. enviou ao 1º A. a carta registada datada de 27.02.2007, junta a fls. 40, com o seguinte teor:
“Exmº. Sr. Dr.,
Acusamos a recepção da carta enviada por Vexas., datada de 14 de Fevereiro de 2007, que mereceu a nossa melhor atenção.
Na sequência da mesma, cumpre-nos informar V. Exas. que, tal como referimos na nossa missiva de 05/02/2007, esta foi endereçada na sequência de uma reunião tida em 02/11/2007, na qual o seu constituinte manifestou interesse na aquisição do imóvel em causa. Quanto ao mais, solicitamos a V. Exas. que nos seja remetida cópia do contrato de arrendamento, bem como do primeiro e último recibo da renda paga. (…)”(ponto n.º 12 do elenco dos factos assentes);
15. O mandatário dos AA. enviou à R. o fax datado de 06.03.2007, de que existe cópia a fls. 42, com o seguinte teor:
“Exma. Colega:
Acuso a recepção da v/ carta de 27/02/2007, que agradeço,
Em resposta ao solicitado, junto remeto cópia do contrato de arrendamento, do talão de depósito do mês da transmissão de propriedade, que interessa ao caso, bem como da carta que ordenou o depósito na v/ instituição bancária. Solicito-lhe
assim o envio, com urgência, do título de transmissão de propriedade. (…)”(ponto n.º 12 do elenco dos factos assentes);
16. A R. enviou ao mandatário dos AA., a carta datada de 27.06.2007, junta a fls. 44, com o seguinte teor:
“Temos presente a vossa carta que nos causou a maior perplexidade, uma vez que está perfeitamente documentado que o cliente de V. Exª. teve cabal conhecimento do processo de execução no âmbito do qual esta instituição adquiriu a fracção ocupada.
De resto, foi na sequência de uma notificação que teve lugar no âmbito da mesma execução, datada de 05.05.1997, que o Sr.. R H…passou a depositar rendas na Caixa Geral de Depósitos à ordem do Meritíssimo Juiz do processo.
Aliás, na reunião que teve lugar nesta instituição em 02.11.2006, o
cliente de V. Exª., não só não manifestou qualquer surpresa pelo facto de a C…SA ser a proprietária da fracção, como se revelou um perfeito conhecedor das circunstâncias e termos em que a aquisição teve lugar.
Assim, não aceitando e não reconhecendo, embora, os pressupostos em que assenta a solicitação de V. Exª., juntamos cópia do título de aquisição da fracção em causa.
Finalmente, a C … SA insiste na imediata desocupação da fracção por parte do cliente de V. Exª, uma vez que o mesmo não tem qualquer título oponível a esta instituição. (…)” (ponto n.º 13 do elenco dos factos assentes);
17. A petição inicial da presente acção entrou em juízo em 24 de Julho de 2007 (teor de fls. 2 do presentes autos);
18. Em 31.07.2007, os AA. efectuaram um depósito autónomo de EUR 67.836,51 (ponto n.º 14 do elenco dos factos assentes).
11. Cumpre, então agora apreciar, sendo as questões a decidir as seguintes:
12. Da alegada falta de notificação para preferir
Alegam, os apelantes, que não foram notificados para exercer o direito de preferência na venda da fracção autónoma de que eram arrendatários.
Ora bem.
12.1. No que respeita à autora a questão nem se coloca, pois, como bem decidiu a sentença recorrida, à data dos factos, era aplicável o disposto no art. 83º, do RAU (que reproduzia, praticamente, o nº1, do art. 110º, do CC) A actual redacção do art. 1068º, do CC introduzida pela Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro, dispõe em sentido oposto; contudo, por força do disposto no art. 12º, do CC esta norma não tem aplicação ao caso dos autos., segundo o qual, «seja qual for o regime matrimonial, a posição do arrendatário não se comunica ao cônjuge, sem prejuízo do disposto nos artigos seguintes» (transmissão por divórcio e morte).
Isto significa que, não tendo o cônjuge a posição de arrendatário, Ainda que, no tocante à casa de morada de família, deva ser também demandado na acção de despejo - art. 1682º-B, CC, na redacção aplicável – cf., a este propósito, Aragão Seia, Regime do Arrendamento Urbano, 267. a comunicação para preferir deve ser feita apenas ao arrendatário e não também ao cônjuge deste, ainda que se trate de casa de morada de família – neste sentido, ac. STJ de 1/2/2000, CJ/STJ, 2000, 1º, 52 e, mais recentemente, Ac. Rel. Lisboa de 12/2/2008, processo 9903/2007, www.itij.pt.
12.2. Relativamente ao autor:
Está provado que o autor é titular, há mais de um ano, de arrendamento urbano, com destino a habitação, da fracção autónoma que veio a ser penhorada e vendida, em acção executiva, por propostas em carta fechada.
Goza, por isso, do direito (legal) de preferência na compra e venda do local arrendado, nos termos do disposto no art. 47º, do RAU.
Por seu turno, ao direito de preferência do arrendatário é aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416º a 418º e 1410º, do CC. – art. 49º, do RAU.
Dispõe o art. 1410º, nº 1, do C.C., que o comproprietário a quem se não dê conhecimento da venda tem o direito de haver para si a quota alienada, contanto que o requeira no prazo de seis meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elemento essenciais da alienação, e deposite o preço devido nos quinze dias seguintes à propositura da acção.
Por sua vez, o art. 416º, nº1, do C.C. determina que deve ser comunicado ao preferente o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato.
Ora, tendo a fracção autónoma sido penhorada e vendida (por abertura de propostas em carta fechada) em acção executiva, a notificação dos preferentes está sujeita ao formalismo previsto no art. 892º, do CPC (na redacção aplicável, isto é, anterior às alterações introduzidas pelo DL 38/2003, de 8 de Março).
Ou seja:
- Os titulares do direito de preferência na alienação dos bens são notificados do dia, hora e local aprazados para a abertura das propostas, a fim de poderem exercer o seu direito no próprio acto, se alguma proposta for aceite - nº 1 do art. 892º do CPC;
- À notificação dos preferentes, aplicam-se as regras relativas à citação, salvo no que se refere à citação edital que não pode ter lugar - nº3, do mesmo preceito; São assim aplicáveis (designadamente) as normas relativas à citação pessoal previstas nos arts. 235º, 236º e 238º (citação por carta registada com aviso de recepção) e do art. 239º (através de funcionário judicial).
- A falta de notificação dos preferentes "tem a mesma consequência que a falta de notificação ou aviso prévio na venda particular”, isto é, o preferente pode intentar acção de preferência, em situação paralela à daquele a quem não foi comunicada a efectivação da venda por negociação particular ou em estabelecimento de leilões - nº 2 do citado art. 892º.
Por seu turno, os elementos obrigatoriamente contidos na notificação para preferência serão essencialmente a identificação dos bens a vender, o valor mínimo das propostas (70% do valor base dos bens, nos termos do art. 889º, nº 2, do C.P.C.) e o dia, hora e local de abertura das propostas. Na venda em processo executivo, não é logicamente possível comunicar, por não serem dados conhecidos antecipadamente, o valor pelo qual os bens vão ser vendidos, nem quem vai ser o seu adquirente.
No caso dos autos, apenas se provou que no processo executivo foi lavrada a cota com o teor de fls. 119 (cf. ponto 7, dos factos provados.
Ora, ainda que o autor tivesse recebido a carta a que a «cota« faz referência (facto que nem sequer se provou) a verdade é que não ficou demonstrado que tivessem sido observadas as formalidades legais exigidas (sendo certo que a responsabilidade pelo seu cumprimento cabe, por determinação expressa da lei, ao tribunal, e não às partes interessadas).
Neste contexto, está aberta a possibilidade de o preferente intentar acção de preferência, nos termos gerais.
Acresce que:
Não tendo a ré logrado provar (como lhe competia) que o autor recebeu a notificação (ainda que efectuada de forma irregular) para poder exercer o seu direito no próprio acto de abertura de propostas Note-se que, ao contrário do que parece decorrer da sentença recorrida, logo no art. 29º, da p.i., o autor alega não ter recebido comunicação para exercer o direito de preferência e, notificado da junção aos autos do documento de fls. 119 (certidão extraída da acção executiva com o teor da cota) reafirma não ter recebido a notificação mencionada na cota – cf. fls. 127., nem que, posteriormente, tenha tido, por qualquer outra via, conhecimento das circunstâncias e termos em que a ré adquiriu a fracção (cf. respostas aos quesitos 2º, 6º, 9º, 10º), tão pouco estão reunidas as condições que pudessem obstar ao exercício do direito, quer por caducidade da acção, quer por via do instituto do abuso de direito.
Procede, pois, a acção (ainda que apenas quanto ao pedido formulado pelo autor).
13. O direito de preferência atribuído ao arrendatário habitacional confere-lhe o direito de adquirir o locado, atribuindo-lhe, como preferente, o direito de exigir a coisa das mãos de qualquer terceiro adquirente, em razão da sua eficácia absoluta.
Efectivamente, enquanto não decorrer o prazo para o exercício daquele direito ou enquanto este não é definido, judicialmente, o adquirente fica numa situação semelhante àquele que contrata sob condição resolutiva ou que é sujeito de um negócio jurídico inválido.
A procedência da acção de preferência tem efeito retroactivo até ao preciso momento da alienação, daí resultando a substituição, com eficácia «ex tunc», ou seja, «ad initio», do adquirente pelo preferente, razão pela qual, enquanto a alienação estiver pendente do exercício do direito de preferência, não pode dizer-se que o adquirente seja proprietário (definitivo) da coisa comprada ou doada.
14. Nestes termos, concedendo parcial provimento ao recurso, acorda-se em:
- Reconhecer ao autor o direito de preferência invocado e, consequentemente, a sua qualidade de titular do direito de propriedade sobre a fracção autónoma designada pela letra “l”, correspondente ao 1º andar, porta “F”, do prédio sito na ..., lote 21, inscrito na matriz urbana da freguesia de ..., sob o art. ..., e descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa no nº ... – “l”, da freguesia do ...;
- Ordenar o cancelamento das inscrições prediais a favor da ré, ordenando-se a inscrição da aquisição a favor do autor;
- Absolver a ré do pedido formulado pela autora.
- Custas da acção e da apelação, por ambas as partes, a proporção do decaimento.
Lisboa, 12 de Abril de 2011
Maria do Rosário Morgado
Rosa Ribeiro Coelho
Maria Amélia Ribeiro |
