Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
5892/04.1YXLSB.L1-6
Relator: MÁRCIA PORTELA
Descritores: PRESCRIÇÃO
DESPESAS DE CONDOMÍNIO
PROPRIEDADE HORIZONTAL
MÁ FÉ
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 04/22/2010
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: CONFIRMADA A DECISÃO
Sumário: As prestações relativas às despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do condomínio prescrevem no prazo de cinco anos, nos termos do artigo 310º, alínea g) CC.
(Sumário da Relatora)
Decisão Texto Parcial:
Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa

1. Relatório

Epul ...., com sede na Rua ..., intentou acção declarativa, na forma sumária, contra J..., residente na R. .... Oeiras, pedindo a sua condenação no pagamento da quantia de € 5.149,19.
Alega para tanto, e em síntese, ter celebrado em 1988.11.28 com o R. um contrato-promessa de compra e venda de loja do edifício F3, sito na Rua ...., Telheiras, tendo-lhe entregue as chaves da loja. E que nesse contrato-promessa o R. assumiu a obrigação de pagar todos os encargos advenientes da gestão do condomínio respeitantes à fracção prometida comprar e vender.
A escritura pública foi celebrada em 2001.02.07, e a Administração do condomínio solicitou à A., em 200312.15, o pagamento de serviços de interesse comum, relativos aos anos de 1993 a 2001 no valor total de € 5.149, 19, valor que liquidou em 2004.02.05 e interpelou o R. para pagar.

Contestou o R., impugnando a matéria de facto alegada, e invocando a nulidade do contrato-promessa por as assinaturas não se mostrarem presencialmente reconhecidas, nem se mostrar certificada a licença de utilização ou construção. Excepcionou ainda a prescrição do crédito da A., porque respeitante a prestações periódicas, prescrição que já se verificava aquando do pagamento efectuado pela A. e a cessão da sua posição contratual com base na qual pede a absolvição do pedido.
Invocou também a preterição do litisconsórcio necessário, por o contrato-promessa ter sido celebrado também com a sua então mulher M..., a qual, admitida a intervir na sequência de incidente deduzido pela A., sustentou a inadmissibilidade da alteração da causa de pedir e excepcionou a prescrição do crédito da A.

A A. respondeu às contestações, pugnando pela improcedência da excepção de prescrição.

No despacho saneador a Mmª Juiz a quo considerou-se habilitada a decidir de mérito, julgando a acção parcialmente procedente e, em consequência, condenou os RR. a pagarem à A. a quantia de € 2.061,72, e o R. J... Taborda ainda no pagamento da quantia de € 376,65, quantias acrescidas de juros de mora à taxa de 4% desde a citação, absolvendo-os do demais peticionado.

Inconformada, recorreu a A., apresentando as seguintes conclusões:
«A - É entendimento, salvo melhor opinião, da EPUL, ora aqui Apelante, bem como da Doutrina e Jurisprudência, que não existe prescrição alguma, relativamente às despesas de condomínio, no que toca ao período compreendido entre Novembro de 1988, a Outubro de 1999, conforme Douta Decisão.
B - Sendo assim, mantendo de forma precisa, a nossa postura, nunca descurando a Lei, o pagamento das despesas de condomínio é uma obrigação legal, bem como uma obrigação civil, mais que não seja pelo facto de relevante importância, que é o de vivermos em Sociedade, conforme já abordado.
C - Sabemos que a Boa Fé consiste, em síntese, no comportamento de quem actua de acordo com os cuidados normais de um cidadão diligente, honesto e leal cumpridor da Lei, designadamente, no cumprimento das obrigações.
D – Normativo este, como é do conhecimento geral, é aplicável a todos os negócios jurídicos e obrigações, com o que “Regra de Ouro”, assim o é o Princípio de Proceder Segundo as Regras da Boa Fé, sob pena de se responder pelos danos que, culposamente, forem causadas à outra parte.
E - Pelo que, a existir conduta culposa do dever de pagamento atempado à Administração do Condomínio respectiva, esta não poderá ser atribuída à ora aqui, Apelante, como o não foi, consoante Douta Sentença, mas parcialmente atribuída, prejudicando, de tal forma, o seu funcionamento a todos os níveis, conforme explanado anteriormente, tendo assim, agido de Boa Fé, ao pagar a dívida.
F- É intuito da ora aqui Apelante, segundo as regras da Boa Fé, ser ressarcida da quantia total, inicialmente, peticionada, que corresponde ao valor de que despendeu, do seu próprio património financeiro, para efectuar o pagamento, à data dos factos, que já lá vão alguns anos, a esta parte, minimizando assim, de alguma forma os prejuízos e danos causados.
G - As prestações de condomínio tem a ver com despesas inerentes à conservação do prédio, pelo que não estamos perante prestações periodicamente renováveis, e assim, afastado esta o enquadramento destas despesas, dentro das prestações periodicamente renováveis, expressamente consagradas no Artigo 310º Alínea g), não sendo aplicável às mesmas o prazo de prescrição de cinco anos, previsto na referida disposição legal.
H - Face ao exposto, entendemos ser de aplicar à situação dos autos o prazo de prescrição ordinária, cujo período é de vinte anos, de acordo com o estipulado no Artigo 309.º do Código Civil, sendo que, conforme resulta dos autos, o mesmo ainda não se encontra decorrido.
Nestes termos e nos mais de Direito, e com objecto do Douto Suprimento de Vossas Excelências, deve ser concedido provimento ao presente Recurso e consequentemente revogada, parcialmente, a Douta Sentença recorrida, na parte em que considerou prescritas as prestações vencidas até Outubro 1999, no valor de € 2.710,82 (Dois mil, setecentos e dez euros e oitenta e dois cêntimos, condenando-se o ora Apelado no pagamento à Apelante desse mesmo valor, com as legais consequências, por assim ser de inteira JUSTIÇA.»

Não houve contra-alegações.

2. Fundamentos de facto
A 1ª Instância considerou provados os seguintes factos que não forma objecto de impugnação:
1. A A. fez construir e vender, em regime de propriedade horizontal, o edifício F3, corpo 2, sito na Rua ..., Telheiras, Lisboa.
2. A A. e os RR. celebraram um contrato-promessa de compra e venda relativo à loja B. daquele edifício, em 28 de Novembro de 1988 – cfr. doc. de fls. 93/96.
3. Nos termos da cláusula quarta, n.º 3, o R. poderia ser autorizado a utilizar a loja, antes da outorga da escritura e logo que a mesma estivesse concluída.
4. De acordo com a cláusula terceira a loja é entregue em tosco, cabendo ao promitente-comprador promover o acabamento de paredes, tectos e pavimentos.
5. Na data da celebração daquele contrato – 28.11.1988, e atendendo a que a loja estava concluída, o R. solicitou a entrega da mesma e foi autorizado a utilizar a loja, a partir daquela data, para o que lhe foram entregues as chaves.
6. O R. pagou as quantias de sinal e encargos financeiros sobre a loja – cfr. doc. de fls. 12/13.
7. A A. intentou uma acção de rescisão do contrato-promessa Proc. n.º ..., acção que terminou por desistência, por a 07.02.2001 se ter celebrado a escritura de compra e venda da referida loja.
8. A loja foi adquirida pela sociedade comercial "Banco ..., S.A." – cfr. escritura de compra e venda datada de 07.02.2001 junta a fls. 53/58.
9. Na cláusula décima do contrato-promessa ficou estipulado «Todos os encargos fiscais, condominiais, camarários e de manutenção ou segurança, correspondentes à loja incumbem ao promitente-comprador imediatamente após o início da sua utilização.»
10. A 15.12.2003 a administração do condomínio do imóvel onde se encontra aquela fracção solicitou à A. o pagamento das quotas mensais de condomínio desde 1993 até 2001, e obras no valor de Esc. 413.338$00, tudo no valor de € 5.149.19 -. cfr. fls. 14/15.
11. A 05.02.2004 a A. procedeu ao pagamento daquela quantia — cfr. fls. 16/17.
12. A 27.04.2004 a A. enviou ao R., através de correio registado e seguinte comunicação: «Foram estes serviços informados de que se encontra em dívida a quantia de €4.707,77, relativa a despesas de condomínio prestadas ao abrigo da cláusula décima do contrato promessa de compra e venda respeitante ao período de 28 de Novembro de 1998 a 7 de Fevereiro de 2001 - cfr_ fls. 18/19.
13. O R. e C... celebraram a 11.12.2000 um contrato-promessa de cessão da posição contratual, em que o primeiro se obrigou a tecer a sua posição contratual no contrato-promessa de compra e venda da referida loja ao segundo outorgante.
14. A acção deu entrada em juízo a 08.10 2004, o R. foi citado a 12.01.2007 e a R. a 08.08.2008.

3. Do mérito do recurso
O objecto do recurso, delimitado pelas conclusões das alegações (artigo 684º, nº 3, e 690º, nºs 1 e 3, CPC), salvo questões do conhecimento oficioso (artigo 660º, nº 2, in fine), consubstancia-se em saber se as prestações condominiais estão sujeitas ao prazo de prescrição de cinco anos, nos termos do artigo 310º, alínea g), ou ao prazo ordinário de vinte anos previsto no artigo 309º, CC.
Nos termos do artigo 310º alínea g), CC, prescrevem no prazo de cinco anos quaisquer prestações periodicamente renováveis.
Sustenta a recorrente que as prestações condominiais não são prestações periodicamente renováveis por que tem a ver com despesas inerentes à conservação do prédio.
Não lhe assiste, porém, razão.
Conforme sublinha Aragão Seia, Propriedade Horizontal, Almedina, 2.ª edição, pg. 131, também citado na decisão recorrida,
«As despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do condomínio constam de um orçamento a elaborar anualmente, sendo depois repartidas pelos condóminos, geralmente em prestações mensais nos termos do artigo 1424.º por representarem a contrapartida do uso e fruição daquelas partes comuns. Essas prestações renovam-se, pois, anualmente, enquanto durar o condomínio – artigos 1424.º e 1431.º.
Assim sendo, prescrevem no prazo de cinco anos - alínea g) do artigo 310.° - e o prazo da prescrição começa a correr da data em que a prestação pode ser exigida — n.º 1 do artigo 306.º»
No mesmo sentido se pronunciou Abílio Neto, Manual da Propriedade Horizontal, Almedina, 3ª edição, pg. 267; o acórdão do STJ, de 2001.07.05, citado por Aragão Seia, loc. cit., e o acórdão da Relação de Coimbra, de 2006.11.14, Artur Dias, www.dgsi.pt.jtrc, proc. 3948/04.0TBAVR.C1.
A tal não obsta nem a destinação das verbas em causa, nem o princípio da boa fé, invocados pela recorrente.
Com efeito, o estabelecimento deste prazo curto de prescrição tem por finalidade evitar a acumulação de dívidas, impedindo que estas atinjam montantes elevados e acarretem a ruína do devedor (cfr. Vaz Serra, Prescrição extintiva e caducidade, BMJ 106º, pgs. 107 e 121).
4. Decisão
Termos em que, julgando a apelação improcedente, confirma-se a decisão recorrida.
Custas pela recorrente.
Lisboa, 2010.04.22
Márcia Portela
Carlos Valverde
Granja da Fonseca