| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
1 – Relatório.
No 4º Juízo de Competência Cível do Tribunal Judicial de Oeiras, O…ropôs acção declarativa de condenação, sob a forma ordinária, contra T…legando que, em 11/2/05, celebrou com a ré um contrato de arrendamento, nos termos do qual esta deu de arrendamento à autora o edifício nº12, implantado no lote 16 de «LP…», empreendimento sito na freguesia de …, concelho de …, pelo prazo de 5 anos, com início em 31/8/02 e termo em 30/8/07.
Mais alega que as partes acordaram que poderiam ser efectuadas diversas alterações no referido edifício, cujo custo seria suportado pela autora, que também seria responsável pelos custos de reposição, visando estes últimos repor, no final do arrendamento, aquele edifício de acordo com o projecto original.
Alega, também, que, no dia 13/2/07, denunciou o contrato, e que, tendo sido interpelada pela ré, por carta de 5/3/07, para proceder ao pagamento dos custos de reposição, no valor de € 1.342.320,88, acabou por pagar essa quantia em 6/9/07, após troca de correspondência entre ambas as partes.
Alega, ainda, que, depois de ter efectuado esse pagamento, tentou junto da ré que esta prestasse contas dos trabalhos e obras realizados no aludido edifício, o que ela sempre recusou.
Conclui, assim, que deve
1) a ré ser condenada:
a) A prestar as contas finais do mandato; e
b) A restituir todos os meios financeiros colocados à sua disposição, sendo verificado que as obras não foram realizadas, ou a restituir a diferença entre os meios financeiros colocados à sua disposição e os efectivamente suportados, quando estes sejam inferiores ao montante disponibilizado pela autora, acrescidos dos juros legais até integral e efectivo pagamento.
2) Caso os pedidos anteriores não sejam procedentes, ser reduzida equitativamente a cláusula penal que obrigava ao pagamento dos custos de reposição ao montante efectivo destes e ser a ré condenada a restituir todos os meios financeiros colocados à sua disposição, sendo verificado que as obras não foram realizadas, ou a restituir a diferença entre os meios financeiros colocados à sua disposição e os efectivamente suportados, quando estes sejam inferiores ao montante disponibilizado pela autora, acrescidos dos juros legais até integral e efectivo pagamento; e
3) Caso os pedidos anteriores não sejam procedentes, ser a ré subsidiariamente condenada a restituir os meios financeiros colocados à sua disposição que não tenham sido utilizados nas referidas obras de reposição, nos termos do instituto do enriquecimento sem causa, acrescido dos juros legais até integral e efectivo pagamento.
A ré contestou, alegando que a autora tinha de proceder ao pagamento, sem mais, da quantia acordada como custos de reposição, não havendo quaisquer condições ou restrições a esse pagamento, nem obrigação de que tipo fosse que impendesse sobre a ré, neste domínio, designadamente, prestação de contas.
Conclui, deste modo, que a acção deve ser julgada totalmente improcedente.
Seguidamente, foi proferido despacho saneador, tendo-se seleccionado a matéria de facto relevante considerada assente e a que passou a integrar a base instrutória da causa.
Realizada a audiência de discussão e julgamento, foi, após decisão sobre a matéria de facto, proferida sentença, julgando a acção improcedente.
Inconformada, a autora interpôs recurso de apelação daquela sentença.
Produzidas as alegações e colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
2 – Fundamentos.
2.1. Na sentença recorrida consideraram-se provados os seguintes factos:
A. Em 12 de Julho de 2001 a (ora R.) "TD…." e a (ora a.) "O…”assinaram o denominado "contrato promessa de arrendamento" junto a fls. 34 a 46.
B. Em 22 de Abril de 2002 a A. aprovou o orçamento pela R. referente aos "custos de reposição" das alterações ao Projecto de Especialidades do Edifício — "no valor de 1.156.938€ (valor s/IVA), nos quais estão englobados 283.869€ (valor s/IVA) para custos de reposição" (fls. 66).
C. Em 29 de Abril de 2002 a A. aprovou o orçamento enviado pela R. referente a "custo de atraso na Obra (45 dias) " - "no valor de 985.794€ (valor s/IVA) nos quais estão englobados 873.158€ (valor s/IVA) para custos de reposição." (fls. 67).
D. Em 12 de Julho de 2002 a ora R. e a ora A. assinaram o "aditamento ao contrato promessa de arrendamento celebrado em doze de Julho de dois mil e um" junto a fls. 47 a 54 (cujo teor se dá aqui por reproduzido) — onde se lê: " (...) TERCEIRA, UM — Nos orçamentos referidos na cláusula anterior serão indicados os trabalhos a mais, os trabalhos a menos, os custos de reposição, bem como os custos por atrasos em obra, de acordo com o orçamento-tipo (...).DOIS — Entende-se por custos de reposição aqueles que visam, no final do arrendamento, repor o Edifício de acordo com o projecto original, nos casos em que as alterações efectuadas não sejam adequadas aos clientes genéricos de 'LP…, incluindo-se nesta rubrica do orçamento, entre outros, os custos de imobilização do imóvel para efeitos de reposição. (...)." QUARTA, DOIS " o pagamento dos custos de reposição pela segunda contratante à primeira contratante será efectuado no último mês de vigência do contrato de arrendamento, sendo aqueles montantes actualizados anualmente de acordo com os índices de inflação publicados pelo Instituto Nacional de Estatística até efectivo e integral pagamento.
E. Em 23 de Maio de 2003 a ora R. e a ora A. assinaram o "segundo aditamento ao contrato promessa de arrendamento celebrado em doze de Julho de dois mil e um" junto a fls. 56 a 63 (cujo teor se da aqui por reproduzido) — onde se lê: " (...) SÉTIMA A cláusula quarta do primeiro aditamento passa a ter a seguinte redacção: QUARTA (...) DOIS — O pagamento pela segunda contratante a primeira contratante dos custos de reposição relativos ao Edifício implantado no lote dezasseis será efectuado no último mês de vigência do contrato de arrendamento, sendo aqueles montantes actualizados anualmente de acordo com os índices de inflação publicados pelo Instituto Nacional de Estatística ate efectivo e integral pagamento. (...) DÉCIMA SEGUNDA: As partes convencionam, ainda, que se manterão sem alteração todas as restantes cláusulas do contrato-promessa de arrendamento celebrado entre elas em 12 de Julho de 2001 e do aditamento celebrado em 12 de Julho de 2002. (...).".
F. Após realização de todas as obras e alterações projectadas, em 11 de Fevereiro de 2005 a ora R. e a ora A. assinaram o "CONTRATO DE ARRENDAMENTO" junto a fls. 20 a 27 (cujo teor se dá aqui por reproduzido) onde se lê: " (...) DECIMA SEGUNDA As PARTES expressamente reconhecem que se mantêm válidas e sem qualquer alteração as cláusulas relativas ao edifício arrendado constantes do aditamento celebrado em 12 de Julho de 2002 na redacção que foi introduzida pelo aditamento celebrado em 23 de Maio de 2003.
(…)
G. Em 13 de Fevereiro de 2007 a A. enviou a R. a carta junta a fls. 68 (cujo teor se da aqui por reproduzido) — onde se lê: "Vimos por este meio manifestar a nossa vontade de denunciar o contrato de arrendamento relativo ao edifício número, doze, implantado no lote dezasseis do LP…, celebrado no dia 11 de Fevereiro de 2005 (...), nos termos das cláusulas nona do mencionado contrato. Assim, nos termos da cláusula segunda do contrato, o arrendamento caducará no termo do prazo, ou seja, no dia 30 de Agosto de 2007.".
H. Em 5 de Março de 2007 a R. enviou a A. a carta junta a fls. 64-65 (cujo teor se dá aqui por reproduzido) —onde se lê:" (...) Termos em que, atento o disposto na clausula terceira numero dois e quarta numero dois do aditamento celebrado em 12 de Julho de 2002, deverão V.Exas, ate final do Ultimo mês de vigência do contrato de arrendamento supra identificado, proceder ao pagamento dos custos de reposição por V. Exas aprovados em 2002, no montante de 957.027,00E, acrescidos de IVA a Taxa legal em vigor, conforme anexos A e B, cujo valor actualizado ascende a 1.109.356.10E, acrescidos de IVA a Taxa legal em vigor.".
I. Em 19 de Março de 2007 a A. enviou a R. a carta junta a fls. 80-81 (cujo teor se da aqui por reproduzido) — onde se lê: " (...) Assim, no caso de ser vossa intenção proceder efectivamente aos trabalhos de reposição oportunamente orçamentados — caso em que os respectivos custos efectivos deverão ser por nós suportados nos termos do referido orçamento — solicitamos a V.Exas que nos indiquem a forma pela qual nos será possível acompanhar as obras de reposição do Edifício doze ao projecto inicial, uma vez que é intenção da O… seguir a par e passo e controlar o fecho deste projecto.
J. (...) Em 27 de Março de 2007 a R. enviou a A. a carta junta a fls. 82-83 (cujo teor se dá aqui por reproduzido) — onde se lê; " (...) Nos termos do contrato de arrendamento, em momento algum, o cumprimento da obrigação de pagamento mencionada se encontra dependente da execução, das referidas obras de reposição. Igualmente, nos termos do disposto no contrato de arrendamento, não existe qualquer faculdade ou previsão de acompanhamento de execução de obras de reposição por parte da O.... (...).".
K. Em 11 de Abril de 2007 a A. enviou a R. a carta junta a fls. 84 a 86 (cujo teor se dá aqui por reproduzido) — onde se lê:" (...) reafirmamos o nosso entendimento, assente na letra e no espírito daqueles instrumentos contratuais, de que o pagamento dos custos de reposição, visam, no fina! do arrendamento, repor o Edifício de acordo com o projecto inicial, nos casos em que as alterações efectuadas não sejam adequadas aos clientes genéricos do LP…, e constitui, por isso, contrapartida da realização desses trabalhos em regime de empreitada. (...) Deixamos, por isso, claro, que consideramos que a nossa obrigação de pagamento, ainda que com vencimento antecipado, tem como contrapartida a vossa obrigação de efectiva realização dos trabalhos orçamentados e a sua efectiva constituição e vencimento está dependente da verificação das referidas condições expressamente previstas no contrato.
L. Em 18 de Abril de 2007 a R. enviou a A. a carta junta a fls. 88-89 (cujo teor se dá aqui por reproduzido) -— onde se lê:" (...) Os termos e condições que se incluem no contrato celebrado com V/Exas relativos aos custos de reposição e sua liquidação são precisos e claros. Queremos, pois, sublinhar, mais uma vez que as disposições pertinentes constantes no supra identificado contrato de arrendamento não deixam margem para deambulações interpretativas. (...).".
M. Em 27 de Junho de 2007 a R. enviou a A. a carta junta a fls. 77 e a factura junta a fls. 78 (cujo teor se da aqui por reproduzido), no valor total de 1.342.320,88€ - que a A. pagou, em 6 de Setembro de 2007 (fls. 76, e 90).
N. Em 28 de Agosto de 2007 a A. enviou a R. a carta junta a fls. 142 (cujo teor se da aqui por reproduzido).
O. Em 12 de Setembro de 2007 a A. entregou o "Edifício 12 - Lote 16" (fls. 143 a 146).
P. Em 24 de Outubro de 2008 a A. enviou a R. a carta junta a fls. 91 a 93 (cujo teor se da aqui por reproduzido) — onde se lê: " (...) A O… tomou conhecimento de que o Edifício se encontra já arrendado a outro Locatário mas até a presente data não lhe foi prestada nenhuma informação pela TD… quanto as obras de reposição e quantos aos fundos que esta recebeu para realização de obras. E, pois, tempo de verificar os termos em que as obras de reposição foram realizadas pelo que a O… vem solicitar uma discriminação dos trabalhos executados e da aplicação dos fundos que entregou a TD…, acompanhada de cópias dos respectivos documentos de suporte. Mais se solicita a devolução da diferença que porventura resulte entre a soma entregue pela O… e os valores efectivamente dispendidos pela TD… nos trabalhos de reposição, tal como resulta do acordado no Contrato. (...)".
Q. Em 17 de Novembro de 2008 a R. enviou a A. a carta junta a fls. 94 (cujo teor se dá aqui por reproduzido) — onde se lê: " (...) O conteúdo da referida carta, relativamente a matéria versada, desperta alguma incompreensão uma vez que os termos e condições do acervo contratual celebrado com V/Exas., relativos aos custos de reposição e sua liquidação eram precisos e claros. (…)"
R. Em 5 de Dezembro de 2008 a A. enviou a R. a carta junta a fls. 95-96 (cujo teor se da aqui por reproduzido)
S. Em 6 de Janeiro de 2009 a R. enviou a A. a carta junta a fls. 97 (cujo teor se dá aqui por reproduzido)
T. Em 16 de Novembro de 2009 o Advogado da A. enviou a R. a carta
junta a fls. 98 (cujo teor se dá aqui por reproduzido) — que respondeu em 11 de
Dezembro de 2009.
U. Após 30 de Agosto de 2007 (G), a R. realizou obras no edifício 12.
2.2. A recorrente remata as suas alegações com as seguintes conclusões:
(1) O artigo único da base instrutória, ao indagar sobre o que representa o valor indicado na alínea M) da factualidade assente, tem por finalidade a recolha de elementos de facto que permitam proceder à interpretação da cláusula referente aos custos de reposição.
(2) Responder ao artigo único da base instrutória implica analisar cuidadosamente os testemunhos produzidos e a resposta às perguntas colocadas aos Senhores Peritos em sede de relatório pericial e em sede de esclarecimentos prestados em audiência de discussão e julgamento, o que não se coaduna (nem se vê como poder-se-ia coadunar) com a procura da vontade negocial das partes apenas no momento da celebração do Contrato, quando toda a prova produzida explica para que se destinava o valor indicado na alínea M) da factualidade assente.
(3) Caso não se entendesse assim o sentido da afirmação constante da base instrutória, a resposta dada à mesma revelar-se-ia uma mera conclusão, encerrando um raciocínio que não pode ser admitido à luz das regras do n,° 4, do artigo 646.° do CPC cujo campo de aplicação alargado às asserções de natureza conclusiva porque analogicamente, aquela disposição é de aplicar a situações em que em causa esteja um facto conclusivo. Assim, mesmo que se entenda que não estamos perante a formulação de juízos que envolvam a interpretação e aplicação de normas jurídicas (ou que, estando, os mesmos não dêem direito a que sejam considerados como não escritos), certo é que em face de juízos que resultem de operações de raciocínio conducentes ao preenchimento de conceitos que, de algum modo, possam representar directamente o sentido da decisão final do litígio, como é o caso, os termos dispostos no n° 4 do artigo 646° do Código de Processo Civil são de aplicar.
(4) Dado o exposto, a resposta a esse artigo, para o tornar útil, será de alterar no sentido de acolher o resultado da prova produzida relevante para a decisão da causa.
(5) O valor indicado na alínea M) da factualidade assente foi debatido por todas as 6 testemunhas apresentadas ajuízo.
(6) A prova testemunhal produzida pelas testemunhas arroladas pela Recorrente foi no sentido de que o pagamento do valor indicado na alínea M) da factualidade assente foi efectuado a título de pagamento para suportar despesas de reposição do Edifício nas condições iniciais e que tal valor apenas foi pago porque o Contrato dizia que a determinada altura tinha que ser liquidada essa verba, mas a Recorrente sempre pressupôs que as obras iam ser executadas e que iria haver uma reposição do Edifício.
(7) Por sua vez, as testemunhas arroladas pela Recorrida, que não tiveram qualquer intervenção nos contratos entre as partes que levaram ao pagamento, referiram que o valor facturado correspondia a uma compensação pela desvalorização do imóvel.
(8) Dos depoimentos resulta provado que a Recorrente pagou porque entendeu — na data desse pagamento - que tal pagamento seria para efectuar obras de reposição. Apenas as testemunhas da Recorrente estiveram envolvidas na fase de pagamento. Ou seja, do ponto de vista da interpretação do destino do valor indicado na alínea M) da factualidade assente, apenas resultará provado para os autos que a Recorrente entregou aquele valor com a intenção de que o mesmo fosse utilizado em obras de reposição e que, caso não fosse utilizado, deveria ser devolvido.
(9) Tendo as testemunhas referido o anteriormente descrito, importava saber (i) por um lado, se o imóvel se desvalorizou com a realização das obras pedidas pela Recorrente quando tomou o imóvel de arrendamento, e, por outro, (ii) quais as obras de reposição que Recorrida realizou no imóvel (já que da matéria assente consta provado que foram realizadas obras de reposição).
(10) Pelas conclusões dos Senhores Peritos, não houve qualquer desvalorização do Edifício com as obras da Recorrente, a solução adoptada pelo novo arrendatário foi totalmente diferente do "projecto original" e, caso houvesse obras de reposição, as mesmas teriam um custo teórico de Eur. 444.450,00 (s/IVA), sendo ainda necessária uma imobilização de 6 a 8 semanas para tais obras.
(11) Das conclusões da perícia é legitimo inferir que o sentido dado ao pagamento pelas testemunhas arroladas pela Recorrida não tem correspondência na materialidade dos factos, pois não ter havido desvalorização do imóvel não é crível que a Recorrida tenha recebido o pagamento com o intuito de compensar uma desvalorização que não se verificou. Também será de inferir que as obras de reposição dadas como provadas não ocorreram com a extensão alegada pela Recorrida.
(12) O Tribunal não atendeu às conclusões da perícia, referindo apenas que não surtiu o efeito pretendido sem esclarecer o que entendeu serem os efeitos pretendidos com a perícia. A Recorrente entende que o sentido útil da perícia foi o já apresentando nas presentes alegações, sendo dever do Tribunal recorrido fazer uso da matéria de facto que ficou assente com a análise pericial.
(13) Deste modo, deve ser reapreciada a matéria deste artigo único e, em face dos factos presentes nos depoimentos acima transcritos e dos resultados da perícia ordenada pelo Tribunal recorrido, ser alterada a sua resposta, devendo assim ser neste artigo dado como provado que a Autora entregou o valor descrito em M) para permitir à Ré suportar os custos dos trabalhos destinados a repor o Edifício no seu desenho inicial, trabalhos que esta não realizou.
(14) Na sentença, o Tribunal a quo determina, como lhe compete, que as matérias a decidir são "a qualificação jurídica do contrato celebrado entre as partes; o sentido e alcance da cláusula contratual relativamente à qual ocorre a controvérsia afirmativa entre a A e a R".
(15) O Tribunal vacila entre considerar que o pagamento dos custos de reposição "[surge] como contrapartida das alterações efectuadas no interesse da A" e que o pagamento "[v]isava apenas e mediante o previamente acordado entre as partes calcular a forma de repor o imóvel na situação anterior à celebração do contrato de arrendamento [...]", acabando por não esclarecer cabalmente a causa do negócio.
(16) Estamos perante uma omissão de pronúncia porquanto se propõe o Tribunal recorrido efectuar um juízo que acaba por não emitir, a que se soma uma contradição entre pressupostos, acabando por não ser apreendido o significado interpretativo que o tribunal recorrido deu àquela estipulação contratual.
(17) Ao decidir como decidiu, o Tribunal a quo no fundo está a admitir um negócio sem causa, pois entendeu que existiria uma obrigação da Recorrente independentemente dos factos que lhe subjazem. Ora, a obrigação de pagar em abstracto não subsiste sem uma causa, o que é defendido pela doutrina e pela jurisprudência. E não se pode dizer que por o Contrato estipular um montante a pagar e um momento de pagamento, que já existe uma causa e que essa causa é o Contrato, sem nada mais que a fundamente ou justifique.
(18) Nestes termos, atendendo à falta de determinação de causa da obrigação na sentença recorrida, poderemos apenas concluir que o pagamento efectuado o teria sido ao abrigo de uma obrigação sem causa, logo de uma obrigação nula. Como se sabe, um dos efeitos da nulidade é a restituição de tudo o que tiver sido prestado, nos termos do numero l do artigo 289.° do CC.
(19) Pelo mesmo motivo não se pode dizer como se disse na sentença que não há enriquecimento sem causa porque as partes podem livremente estipular e assim fizeram no Contrato (que a Recorrente haveria de pagar a verba descrita na alínea M) dos factos assentes no fim do Contrato): a obrigação sem causa é nula pelo que não basta estipular contratualmente, antes é preciso encontrar uma causa para o pagamento. E neste ponto o Contrato e os depoimentos acima transcritos foram simplesmente ignorados, bem como o resultado da prova pericial.
(20) Se o Tribuna! a quo, não concluiu pela nulidade da obrigação devia ter procurado na prova produzida a causa juridicamente relevante para o estabelecimento de tal obrigação.
(21) Por outras palavras, se o Contrato não explica como se há-de interpretar a expressão "custos de reposição", nem a razão que levou as partes a aceitá-la como o fizeram, a sentença também não cuidou de o fazer.
(22) No entender da Recorrente, a prova produzida nos autos é suficiente concluir que a Recorrente ao pagar pretendia dotar Recorrida de meios para fazer (ou mandar fazer) obras de reposição no Edifício. Essa é a causa justificativa da sua obrigação. Se a Recorrente não achasse que as suas alterações poderiam levar à necessidade de obras de reposição no fim do Contrato ou que a Recorrida não as iria realizar, não teria acordado em pagar os custos de reposição, como foi referido pelas testemunhas da Recorrente.
(23) O Tribunal recorrido não tendo igual entendimento, e acreditando não ser a prova esclarecedora da causa da obrigação de pagar o valor M), deveria ter-se socorrido das regras de interpretação dos negócios constantes dos artigos 236.° a 239 do Código Civil.
(24) No presente caso, a vontade negocial das partes deveria, então, ser encontrada nas declarações negociais emitidas através do Contrato e, bem assim, nos actos subsequentemente praticados pelas partes, em execução dele.
(25) A definição dada pelas partes ao conceito de custos de reposição nos termos da cláusula Terceira do Primeiro Aditamento permite concluir que a prestação pecuniária a que a Autora se obrigou está relacionada com a obrigação principal de restituir o imóvel, que nos termos da lei vincula o locatário.
(2ó) Não decorre do Contrato nem dele se pode inferir, como faz a sentença do Tribunal recorrido, que a aceitação pela Recorrente dos orçamentos de reposição (vide alíneas B) e C) da factualidade assente) configura uma aceitação de que pagamento desses custos é devido sem mais, pois tal é uma extrapolação sem fundamento que a permita.
(27) A única inferência que se poderá retirar da aceitação dos orçamentos é a de que a Recorrente aceitou definir contratualmente o valor dos custos de reposição, dado que as alterações ao Edifício efectuadas pela Recorrente se desviavam daquelas correspondentes ao conceito de um "cliente genérico" do LP….
(28) Da leitura dos elementos de prova produzidos nos autos resulta que, pelo menos na fase subsequente à assinatura do Contrato e dos aditamentos, as partes praticaram actos que corresponderam à sua interpretação da cláusula referente aos custos de reposição.
(29) Ora, em caso de dúvida sobre o sentido da declaração, o artigo 237° do CC determina a prevalência do critério do maior equilíbrio das prestações, nos negócios onerosos.
(30) O critério de maior equilíbrio é, sem dúvida, aquele que determina o pagamento de custos de obras de reposição quando essa reposição seja de facto realizada, ou seja, quando a função do seu pagamento — as obras — se realizem. Mais gravoso será seguramente a imposição a uma das partes contratuais o pagamento de um custo por conta de obras que essa parte admitiu teoricamente mas que depois não se venham a realizar. E foi esta a imposição que a sentença em crise veio determinar.
(31) A declaração negocial é também susceptível de ser integrada nos pontos omissos, de harmonia com a vontade conjectural das partes e dos ditames da boa fé, nos termos do artigo 239.° do mesmo diploma legal. Ora, não se vê como, nos ditames da boa fé, se determine que, havendo um pagamento a determinado título, ele não tenha a devida correspondência. Ou por outras palavras, se o pagamento era para repor, deve haver de facto "reposição".
(32) É possível também concluir que qualquer pessoa medianamente instruída e diligente, colocada na posição do declaratário, ou seja da Autora-arrendatária, deduziria que era vontade do declarante, ou seja, da Ré-Senhoria, que a Autora pagasse no final do arrendamento os custos para reposição do Edifício de acordo com o seu projecto original quando ("nos casos em que"} as alterações por si efectuadas não fossem adequadas aos clientes genéricos do LP.... No mesmo sentido, essa pessoa medianamente instruída e diligente, quando colocada na posição que aqui tem o declaratário, deduziria que era vontade do declarante que, acaso não houvesse alterações ao Edifício (ou, havendo, se as mesmas fossem ainda assim adequadas aos clientes genéricos do LP…), não haveria obrigação de pagamento de custos de reposição.
(33) A vontade das partes assim configurada permite subsumir a cláusula contratual relativa ao pagamento do valor de reposição ao regime do mandato do artigo 1157.° do Código Civil, cujos termos estão inseridos no texto contratual principal e seus aditamentos.
(34) A obrigação do mandatário de prestar contas surge ligada a uma outra obrigação do artigo 1161.° do Código Civil: nos termos da alínea e), o mandatário está obrigado a "entregar ao mandante o que recebeu em execução do mandato ou no exercício deste, se o não despendeu normalmente no cumprimento do contrato", Verificando-se que as obras não foram realizadas ou que os custos suportados com a respectiva execução são inferiores ao montante disponibilizado pela Recorrente, esta, na qualidade de mandante, tem direito a receber aquilo que não tiver sido despendido e a Recorrida obrigada a restituir ao todo ou em parte a quantia que não tiver despendido para este efeito.
(35) Neste ponto, a sentença refere que não estamos perante um mandato por tal não ter suporte no Contrato. Mas tal não se compreende, pois o Contrato refere claramente que os custos avaliados são "de reposição" no estado inicial. E este tipo de obras ao abrigo da lei do arrendamento cabem ao arrendatário (note-se que o valor foi calculado com base no custo estimado para estas) pois entre as obrigações do arrendatário em geral conta-se a de restituir a coisa locada findo o contrato de arrendamento no estado em que o recebeu (artigos 1023°, 1038°, alínea i) e 1043° do Código Civil).
(36) A sentença contradiz-se ainda quando refere que, não estamos perante um mandato por tal não ter suporte no Contrato, e, por outro, que a reposição cabe pelo Contrato e pela lei ao arrendatário. De facto, o Contrato refere claramente que os custos avaliados serão para reposição. E estas obras como já se viu cabem por lei ao arrendatário (o valor foi calculado com base no custo estimado para estas).
(37) Na sua petição, a Recorrente tinha também pedido, caso o seu pedido principal fosse considerado improcedente, que deveria ser proferida decisão que declarasse a condenação da Recorrida a devolver à Recorrente a parte do montante atribuído para a realização de obras de reposição que, na realidade, se demonstrasse que não vieram a suceder, a título de redução equitativa da cláusula penal nos termos do disposto no artigo 810.° do CC.
(38) Contrariamente ao vertido na sentença, em que se diz que a cláusula referente ao pagamento dos custos de reposição não é uma cláusula penal porque tal pagamento não dependeria de um "incumprimento", sempre se diz que uma cláusula penal pode servir também o objectivo de as partes acordarem na definição dos danos provocados por circunstâncias diferentes do incumprimento, tendo em conta que as partes são livres de estipular contratualmente indemnizações mesmo fora dos casos de incumprimento. E foi isso que as partes fizeram, o que deveria admitir, em face dos factos que demonstram a falta de obras, que essa indemnização pudesse ser reduzida equitativamente, como a lei estipula.
(39) Admitindo-se que estamos perante uma cláusula penal, deverá atender-se, entre outros, (i) à função desta cláusula, (ii) aos danos previsíveis ao tempo da celebração do Contrato ou da estipulação da cláusula penal e (íii) ao efectivo prejuízo sofrido pelo credor da prestação, de forma a reduzir o excesso desta cláusula, se aplicável. Ou seja, é necessário ver se a mesma é ou não excessiva.
(40) Se consolidarmos a tese da Recorrida de que o pagamento se destinou pagar uma indemnização para compensar a desvalorização do imóvel então a função ressarcitória da obrigação de pagar seria inquestionável, como inquestionável seria a sua subsunção a regime da cláusula penal. O pedido subsidiário da Recorrente tinha como premissa a tese da Recorrida sobre a função dos custos de reposição a pagar pela Recorrente. Se o Tribunal recorrido tivesse acolhido a tese da Recorrida, seria assim forçoso aplicar os artigos 810.° et seq. do CC.
(41) De acordo com os factos provados no processo e com as conclusões dos Senhores Peritos vertidas no relatório pericial no sentido de que não houve qualquer desvalorização, é manifesta a desproporção entre a obrigação de pagamento dos custos de reposição e o prejuízo efectivo, pelo que deveria ser devolvida à Recorrente a quantia correspondente, respectivamente, à diferença entre o custo das obras de reposição comprovadamente efectuadas e o valor entregue para pagamento dos custos de reposição e à diferença entre este último e a desvalorização efectiva do imóvel.
(42) A Recorrente tinha ainda pedido na sua petição, caso os seus pedidos descritos anteriormente fossem considerados improcedentes, que deveria ser então proferida decisão que declarasse a condenação da Recorrida a devolver à Recorrente a parte do montante atribuído para a realização de obras de reposição que, na realidade, se demonstrasse que não vieram a suceder, a titulo de enriquecimento sem causa, ao abrigo do disposto no artigo 473.°doCC.
(43) É certo que dois dos três requisitos da obrigação de restituir fundada no injusto locupletamento de coisa alheia estão integralmente preenchidos: (i) o enriquecimento de alguém (a Recorrida) e que ele tenha sido obtido à custa de quem requer a requer a restituição (a Recorrente). Resta saber se o terceiro - que esse enriquecimento careça de causa justificativa — se verifica.
(44) Ora, a Recorrente colocou à disposição da Recorrida o valor dos custos de reposição - aqueles que visam repor o Edifício “de acordo com o projecto inicial, nos casos em que as alterações efectuadas não sejam adequadas aos clientes genéricos do LP…”, transferindo para a Ré o montante acordado. Foi essa a causa justificativa da atribuição pecuniária feita pela Autora à Ré.
(45) Sucede, como já se disse anteriormente, que o resulta dos autos é que essa causa justificativa não se verificou, pois não houve reposição. Do exposto, não existe qualquer causa justificativa da transferência dos montantes orçamentados ou então não estão verificados os seus efeitos. Existe assim enriquecimento ilegítimo por parte da Recorrida.
(46) E, dado que não se verificou a condição da existência da obrigação de pagamento dos custos de reposição, deveria o montante da prestação da Autora ser restituído, porque não houve ou cessou a justa causa justificativa.
(47) Note-se que a obrigação de restituir com fundamento no enriquecimento sem causa abarca assim também as situações em que a justa causa tenha existido inicialmente, mas entretanto tenha deixado de existir ou quando o seu fim não se verifique.
(48) Deste modo, devem os montantes colocados à deposição da Recorrida serem restituídos à Recorrente, nos termos do artigo 479.° do CC, o que compreenderá tudo quanto a Recorrida tenha obtido à custa da Recorrente. Esta terá assim de restituir o valor correspondente à diferença entre a situação real e actual e a situação hipotética em que a Recorrente se encontraria se a deslocação patrimonial não tivesse tido lugar, ou seja, terá de devolver à Recorrente a quantia correspondente à diferença entre o custo das obras de reposição comprovadamente efectuadas e o valor entregue pela Autora à Ré para pagamento dos custos de reposição.
(49) A sentença recorrida assim deve ser revista e revertida pelas seguintes razões:
(i) Porque foi incorrectamente apreciada a prova relativa ao artigo único da base instrutória - o valor M) destinava-se a permitir a Ré contratar e pagar à TD…. as trabalhos destinados a repor o Edifício no seu desenho original - impondo a prova produzida decisão diversa da proferida pelo Tribunal a quo relativamente ao artigo único da base instrutória, nos termos do artigo 712.º CPC;
(ii) Por ter havido por parte do Tribunal a quo erro de julgamento, pela errada subsunção do direito aos factos provados no processo, nomeadamente às normas jurídicas dispostas nos artigos 236.° a 239.º, 1057.°, 810.° e 437.°, todos do Código Civil ("CC");
(iii) Por padecer de nulidade da sentença nos termos da alínea d) do número l do artigo 668.° do CPC, conjugada nomeadamente com o artigo 660.° do CPC, na parte em que determina que a obrigação de pagar os custos de reposição sem aferir da causa dessa obrigação, tratando-a como uma obrigação abstracta, quando tinha o dever de indagar sobre a causa da obrigação, já que a nulidade da obrigação decorrente da ausência de causa é matéria do conhecimento oficioso.
NESTES TERMOS
(1) Requer-se que seja reapreciada a matéria do artigo único da base instrutória e, em face dos factos presentes nos depoimentos acima transcritos, ser alterada a sua resposta, nos termos do artigo 712.° CPC.
(2) Caso não se entenda como anteriormente pedido, deverá ser dada aquela expressão como não escrita, por conclusiva, por aplicação analógica do artigo 646.°, n.° 4, do CPC e a resposta a esse artigo ser eliminada; ou, não se considerando assim, ser então alterada em conformidade.
(3) Requer-se que seja revogada a sentença, sendo substituída por outra que determine a condenação da Recorrida a devolver à Recorrente todos os valores entregues por aquela a esta e que não foram utilizados para reposição do edifico ao projecto inicial, por aplicação das normas dos artigos 236.° a 239.°, e 1057°, todos do CC, dado ter ficado provado nos autos factos suficientes para interpretar a obrigação contratual de pagamento dos custos de reposição.
(4) Caso assim não se entenda, deve ser a sentença em crise revogada e substituída por outra que determine a condenação da Recorrida a devolver à Recorrente todos os valores entregues por aquela a esta e que não foram utilizados enquanto para reposição do Edifício (ou subsidiariamente como compensação pela desvalorização deste) como, a título de redução equitativa da cláusula penal nos termos do disposto no artigo 810.° do CC, dado ter ficado provado não ter havido obras de reposição ou desvalorização do Edifício.
(5) Na eventualidade de ainda assim não se entender, deve ser a sentença em crise revogada e substituída por outra que determine a condenação da Recorrida a devolver à Recorrente todos os valores entregues por aquela a esta e que não foram utilizados para reposição, a título de enriquecimento sem causa, ao abrigo do disposto no artigo 473.º do CC.
(6) Requer-se finalmente que a sentença seja declarada nos termos da alínea d) do número l do artigo 668.° do CPC por omissão de pronuncia sobre a causa da obrigação de pagar os custos de reposição contida no Contrato.
2.3. A recorrida contra-alegou, concluindo nos seguintes termos:
1) A Recorrente, por intermédio da presente acção, deitou mão de uma ficção jurídica compósita, ou seja, a construção e aplicação de três "institutos jurídicos" que não tiveram (nem têm) conexão com a realidade dos factos evidenciados nos autos, nem tão pouco têm qualquer pertinência, à luz da produção de prova realizada.
2) A existência de tal ficção foi amplamente exposta, tanto na decisão sobre a matéria de facto como na fundamentação da sentença.
3) A produção de prova demonstrou, de forma clara e à saciedade, que a Recorrente celebrou, de livre vontade e ao longo de um período de vários anos, um conjunto de contratos, dos quais não emergiu (ou emerge) qualquer referência, caracterização, obrigação ou convenção que pudesse (ou possa), ainda que de forma presuntiva ou indirecta, demonstrar a existência e aplicação dos "institutos" que ficcionou.
4) A Recorrente pretendeu, inicialmente, arrendar 3 edifícios, no empreendimento imobiliário LP..., assim tendo contratado (contrato-promessa) com a Recorrida.
5) Posteriormente, recuou nessa promessa, tendo apenas prometido e contratado o arrendamento de um único edifício - o edifício 12 de LP….
6) Após essa inflexão, a Recorrente solicitou a introdução no edifício 12 do empreendimento LP…, de um conjunto de alterações substanciais, pelas quais adequou e modulou o mesmo edifício às suas necessidades específicas, ou seja, uma "personalização O…".
7) Mercê de tais alterações substanciais, a Recorrente, livremente, acordou e vinculou-se, perante a Recorrida, não só ao pagamento das alterações introduzidas no edifício, a “personalização O…”, como aceitou uma obrigação de pagamento de um montante determinado, apurado com base num critério para o cálculo desse montante - os "custos de reposição".
8) Reconhecendo, desse modo, que as alterações substanciais efectuadas ao edifício 12, mercê da "personalização O…" não se adequavam a clientes genéricos, que tais alterações aumentavam áreas não úteis em detrimento de áreas úteis ou de trabalho com a consequente diminuição de área passível de ser colocada no mercado de arrendamento ou serviços e que face a tais alterações havia uma consequente e efectiva desvalorização comercial do edifício 12, tendo-se, desse modo, calculado um montante que seria pago pela Recorrente, na base de um critério acordado - o dos "custos de reposição".
9) O critério de cálculo desse montante - o dos "custos de reposição" - não impunha, em momento algum, qualquer obrigação de realização de obras no edifício, após a sua entrega à Recorrida, no final do contrato de arrendamento, nem existiu ou sequer foi demonstrada a evidência de uma eventual expectativa, promessa ou intenção de estipulação dessa obrigação.
10) Nem tão pouco foi fixado qualquer prazo para tal efeito, o que a Recorrente bem reconheceu ao aprovar os orçamentos que incluíam tal critério, conforme B) e C) da matéria de facto assente.
11) A Recorrente, até à denúncia do contrato de arrendamento, nunca demonstrou ou declarou qualquer discordância quanto ao critério adoptado de "custos de reposição", que acordara, ou interpretou que tal critério de cálculo da desvalorização do edifício implicasse a obrigatoriedade da realização de obras, seu acompanhamento e uma prestação de contas final com eventual restituição de quantias, em função da realização ou não de tais obras.
12) A Recorrida sempre demonstrou e declarou a sua posição, a este respeito, isto é, a aprovação dos orçamentos, pela Recorrente, incluindo o montante apurado pelo critério de "custos de reposição" era "conditio sine qua non" para a realização das alterações ao edifício 12 e seu posterior arrendamento à Recorrente.
13) A escolha e o acordo relativamente ao critério de "custos de reposição" não foi efectuada ao acaso, outrossim, correspondia aquele que imediatamente traduzia um montante a ser pago, sem mais, pela Recorrente, não sendo, de igual modo, acaso que tivesse sido determinado ao cêntimo e que devesse ser pago logo que findo o arrendamento.
14) Muito menos foi por acaso que se aplicou, em relação ao referido montante, uma fórmula de actualização anual de acordo com os índices de inflação publicados pelo INE até ao seu efectivo e integral pagamento.
15) Ficou, antes, demonstrada a real natureza (e causa) da obrigação de pagamento do montante M) da matéria de facto assente, a compensação pela desvalorização comercial do edifício 12 de LP….
16) O artigo único da Base Instrutória resulta das alegações efectuadas pela própria Recorrente, às quais a Recorrida contrapôs.
17) A Recorrente nunca antes colocou em causa a utilização das expressões "contratar e pagar", no artigo único da Base Instrutória.
18) Aliás, após a notificação do despacho saneador e aquando da reclamação que apresentou, a própria Recorrente utilizou, na proposta de alteração ao artigo da Base Instrutória, as expressões "contratar e pagar", que ora reputa de questões de direito e/ou facto conclusivo, ou seja, não só não reclamou da inclusão das mesmas, como as utilizou ao propor a alteração do artigo para "O valorem M) destinava-se a permitir à R. contratar e pagar os trabalhos destinados a repor o edifício 12 no seu desenho inicial?".
19) As expressões "contratar" e "pagar" são termos usados tanto na linguagem jurídica, como na linguagem comum.
20) A reclamação da Recorrente foi indeferida.
21) A Recorrente não impugnou o despacho que indeferiu a sua reclamação, nos termos e para efeitos do artigo 511.° n.° 3 do CPC.
22) Conforme bem refere a jurisprudência, no Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, de 26 de Janeiro de 2010, "Quando o mesmo termo é usado na linguagem jurídica e na linguagem comum, constando da base instrutória, sem que dela tivesse havido reclamação, deve entender-se que foi empregue no sentido comum." (negrito nosso)
23) Ao não reclamar (e até ter utilizado as exactas expressões na proposta de alteração do artigo único da Base Instrutória) sobre a utilização das expressões "contratar e pagar" e ao não impugnar o despacho que indeferiu a reclamação, a Recorrente manifestamente conformou-se e aceitou a utilização de tais expressões, no sentido comum.
24) Mesmo que assim não se entendesse, sempre se diria que ao não impugnar o despacho que indeferiu a reclamação, nem a tal tão pouco aludir nas suas conclusões, delimitou o objecto do recurso, nos termos e para efeitos dos artigos 511.° n.° 3 e 684.° do CPC, excluindo esta matéria do mesmo. . "
25) A decisão sobre a matéria de facto não carece de qualquer alteração ao sentido da resposta, devendo ser mantida nos termos em que foi proferida.
26) A Recorrente não fez prova relativamente ao artigo único da Base Instrutória, não tendo aportado ou realizado nos autos prova que permitisse demonstrar que o valor M) da matéria de facto assente teria como destino a contratação e pagamento à TD…., dos trabalhos destinados a repor o edifício 12 no seu desenho inicial.
27) Logo, a Recorrente não cumpriu o ónus probatório que sobre ela impendia.
28) Efectivamente, a Recorrente não fez prova que o destino do montante referido em M) da matéria de facto assente era a contratação e pagamento à TD…. ou a qualquer terceiro empreiteiro, da realização de quaisquer obras.
29) A Recorrente não fez prova que a Recorrida tinha a efectiva obrigação de realizar tais obras.
30) A Recorrida, ao invés, fez prova sobre a natureza e finalidade do montante em M) da matéria de facto assente - a compensação pela desvalorização comercial do edifício, como bem resulta da decisão sobre a matéria de facto.
31) Dos depoimentos prestados, quer pelos respectivos representantes legais, quer pelas testemunhas arroladas por Recorrente e Recorrida, resulta, claramente, não provado o artigo único da Base Instrutória, conforme bem julgado na decisão sobre a matéria de facto.
32) Os depoimentos de parte dos respectivos representantes legais não produziram qualquer confissão, nem, no caso do representante legal da Recorrida, houve qualquer reconhecimento de factos desfavoráveis à mesma.
33) As testemunhas arroladas pela Recorrente, a saber PCN…, JAAH… (esta testemunha arrolada por ambas as partes) e NMAM… , depuseram sobre a matéria do artigo único, pese embora o limitado ou nenhum conhecimento demonstrado, sobre a mesma, sendo que nenhuma acompanhou a negociação/formação/celebração dos contratos, não revelando qualquer razão de ciência nos respectivos depoimentos.
34) A testemunha PCN… , trabalhador da Recorrente, expressamente reconheceu não ter acompanhado as negociações dos instrumentos contratuais, nem das mesmas ter conhecimento directo, outrossim apenas referir ter "acompanhado" a fase final de execução do contrato, pese embora se desconhecer a que título ou de que forma efectuou tal "acompanhamento".
35) Mesmo quando especificamente questionado sobre a natureza da quantia, apenas, após diversas insistências, declarou que "A resposta que lhe dou é a que lhe dei inicialmente, acho que é o que está no contrato".
36) Ou seja, não só demonstrou não ter conhecimento dos factos, como se limitou a tecer considerações pessoais (de resto vagas e imprecisas) e sem qualquer firmeza ou convicção, sobre documentos, os quais, de resto, não impugnados, assim demonstrando o seu efectivo e total desconhecimento quanto à matéria do artigo único da Base Instrutória.
37) A testemunha JAAH…, também expressamente reconheceu que não acompanhou a negociação/formação/celebração dos contratos, nem das mesmas tinha conhecimento directo, outrossim apenas acompanhou o processo de entrega de instalações à Recorrida, ou seja o "epílogo".
38) De igual modo reconheceu, de forma cabal e integral, que não tinha conhecimento de algum documento escrito em que se dissesse que a "TD… (...) ia executar obras de reposição".
39) O seu depoimento foi, pois, no sentido de reconhecer que a Recorrida nunca havia, em momento algum, aceite a tardia (após a denúncia do contrato de arrendamento) invocação, por parte da Recorrente, de obrigações putativas de realização de obras, qualquer que fosse a sua natureza, incluindo de reposição.
40) Com efeito, o depoimento da testemunha JAAH… não só confirmou que a Recorrida apenas se limitou a exigir o cumprimento dos contratos, nos termos em que foram celebrados, como reconheceu o tardio entendimento da Recorrente, relativamente a "acompanhamento de obras", o qual apenas foi exposto em 2007.
41) A testemunha NMAM…, trabalhador da Recorrente, não referiu de que modo tinha tomado conhecimento com os factos relativos ao artigo único da Base Instrutória, não obstante ter deposto sobre matéria de facto assente, em sentido diverso à mesma.
42) Com efeito, prestou depoimento no sentido de o pagamento se ter efectuado em Junho de 2007, ao invés de 6 de Setembro de 2007, conforme M) da matéria de facto assente, bem assim aludiu a "despesas de reposição", conceito este, igualmente inexistente no autos, estando, antes, assente o critério dos "custos de reposição", conforme emergente dos instrumentos contratuais, nos termos de D) da matéria de facto assente.
43) De igual modo reconheceu que a Recorrente estava obrigada a pagar determinado montante, o qual já estava pré-determinado.
44) Com efeito, a fragilidade do depoimento da testemunha NMAM… foi amplamente demonstrada, aquando das respostas a questões colocadas pela Meritíssima Juiz.
45) O depoimento da testemunha NMAM… foi caracterizado não só pela sua fragilidade, em termos gerais, mas também pelas contradições intrínsecas ao mesmo, bem assim face à matéria de facto assente, tudo eivado por interrogações do próprio sobre o conteúdo das "opiniões" que se limitou a produzir.
46) As testemunhas arroladas pela Recorrida, a saber PFFM…, MJPS… e PALSN…, depuseram sobre a matéria do artigo único, tendo ciência directa dos factos relativos à matéria do artigo único da Base Instrutória, ou seja, acompanharam tanto negociação/formação/celebração dos contratos, como a sua execução, ao contrário das testemunhas arroladas pela Recorrente.
47) A testemunha PFFM…, director/coordenador de centros de investimentos imobiliários da Recorrida, tomou conhecimento directo dos factos, tendo acompanhado o processo negocial conducente à formação e celebração dos aditamentos ao contrato-promessa de arrendamento, o processo negociai tendente à formação e celebração do contrato de arrendamento bem como o processo de construção dos edifícios, o processo de restituição dos edifícios e o cumprimento da obrigação de pagamento, pela Recorrente, do montante referido em M) da matéria de facto assente.
48) A testemunha PFFM…, por força do conhecimento directo dos factos, depôs com clareza sobre a real natureza do montante pago, afastando, por completo, a alegação da Recorrente que o mesmo se destinaria à contratação e pagamento da TD… ou qualquer terceiro (empreiteiro), para a realização de quaisquer obras, fosse de que natureza fosse, para repor o edifício 12 do empreendimento LP… no seu desenho inicial.
49) Tendo, de igual modo, esclarecido de modo claro e sistemático a génese do critério dos custos de reposição, enquanto critério considerado para o apuramento do montante da desvalorização comercial do edifício e o que o mesmo abrangia.
50) Referiu também, claramente e de forma inquestionável, que a natureza do montante pago revestia um carácter compensatório, à Recorrida, pelas alterações introduzidas no edifício 12, por determinação da Recorrente.
51) Mais depôs no sentido de ter sido justamente com base em tal natureza compensatória, que a Recorrida aceitou fazer tais alterações, as quais de outro modo não teriam sido efectuadas.
52) A testemunha MJPS…, director de projectos da Recorrida, tomou conhecimento directo dos factos, porquanto acompanhou o processo de construção do edifício 12.
53) Por ter acompanhado a construção do edifício 12, tomou conhecimento directo da implementação dos instrumentos contratuais, tendo, com base em tal, referido, de forma clara, que o valor M) da matéria de facto assente não se destinava à contratação e pagamento, à TD… dado que esta empresa não realizava quaisquer obras nos edifícios do empreendimento, após a sua construção.
54) A testemunha MJPS… referiu claramente que o montante em questão tinha um carácter compensatório, atentas as alterações introduzidas ao projecto inicial, por determinação da Recorrente, as quais por colocarem em causa a flexibilidade do edifício deveriam ser compensadas, pela Recorrente, por intermédio do pagamento do montante calculado com base no critério dos “custos de reposição”.
55) A testemunha PALSN…, sub-coordenador de centro de investimentos imobiliários da Recorrida, tomou conhecimento directo dos factos, ao ter acompanhado o processo de construção do edifício 12 do empreendimento "LP…" e sua posterior entrega à Recorrente.
56) A testemunha referiu, de igual modo, que o valor M) da matéria de facto assente tinha apenas como finalidade a compensação pela desvalorização comercial do imóvel, atentas as alterações introduzidas por determinação da Recorrente, que eram designadas como projecto "full", por oposição ao projecto "light" que correspondia ao projecto original do edifício.
57) Mais acrescentou a forma como se obteve, de modo consensual, o critério de cálculo da desvalorização e a sua aplicação, sempre em estreita conexão com as alterações introduzidas ao edifício, ou seja, a sua razão de ser.
58) De igual modo deixou bem patente que o critério dos "custos de reposição" acordado nunca teve subjacente ou como pressuposto a realização de quaisquer obras por qualquer empreiteiro e que mais não foi do que um critério utilizado, por acordo das partes, à altura da negociação dos contratos, para o cálculo de um montante determinado de compensação à Recorrida, pelo facto da Recorrente ter determinado alterações substanciais no projecto inicial que desvalorizaram o edifício do ponto de vista comercial, tendo, pois, gerado uma menos valia na sua colocação no mercado de arrendamento ou de serviços, para clientes genéricos.
59) Finalmente evidenciou, no seu depoimento, que não havia ligação entre a restituição do edifício e o pagamento dos custos de reposição.
60) Atento o teor da prova testemunhal produzida, o Tribunal a quo determinou, oficiosamente, a realização de perícia, por intermédio de despacho: "Neste momento e na sequência de vários depoimentos prestados pelas testemunhas da Ré no sentido de ser possível efectuar um cálculo de desvalorização do prédio 12 em causa nos autos, de acordo com as alterações efectuadas pela autora no projecto inicial, o qual poderá estar próximo do valor aqui em causa nos autos, o Tribunal decide proceder a uma perícia mediante perito único, ficando desde já notificada a Ré para pôr à disposição do Sr. Perito todos os elementos a qual terá o seguinte objecto:
Determinar se em 31 de Agosto de 2007 data da cessação do contrato de arrendamento com a Autora o custo de desvalorização proveniente das obras de alteração ao projecto inicial efectuadas pela Autora era equivalente ao custo de reposição previsto no contrato e que naquela data tinha o valor de € 1.342.320,88 (um milhão trezentos e quarenta e dois mil trezentos e vinte euros e oitenta e oito cêntimos) ou, em caso negativo qual a respectiva diferença de valor e cálculos utilizados para a sua determinação - art°s 579.° e 265.° n° 3 do CPC".
61) A requerimento da Recorrente, foi o objecto da perícia alargado, de modo a incluir a "determinação dos custos efectivamente incorridos pela Ré em obras de reposição do prédio no estado do projecto inicial."
62) Por força dos termos do despacho que ordenou a realização da perícia, o seu objecto foi fixado e consistia em:
• Determinar, à data de 31 de Agosto de 2007, o custo de desvalorização do edifício proveniente das obras de alteração ao projecto inicial determinadas pela Recorrente e;
• Determinar se tal custo era equivalente ao custo de reposição previsto no contrato e que, na referida data, tinha o valor de 1.342.320,88 € ou;
• Determinar caso não o fosse, qual seria a diferença de valor e que cálculos teriam sido utilizados para tal determinação;
• Determinar os custos efectivamente incorridos pela Recorrida em "obras de reposição do prédio no estado do projecto inicial".
63) Porém, conforme bem se refere na decisão sobre a matéria de facto, "tal não se mostrou viável, atento o teor do relatório.", ou seja, o relatório pericial não cumpriu o despacho que o determinou.
64) Tendo os senhores peritos limitado a sua actuação a calcular um valor teórico de reposição, não obstante tal cálculo ou apuramento não constar do despacho que ordenou a perícia.
65) Ao invés, verifica-se do conteúdo do relatório pericial que do mesmo não constam quaisquer cálculos ou apuramento do custo de desvalorização proveniente das obras de alteração ao projecto inicial do edifício, a pedido da Recorrente.
66) Pelo que, o teor do relatório pericial ignorou total e completamente o objecto da perícia, conforme delimitado pelo despacho proferido em sede de audiência de discussão e julgamento, tendo procurado calcular um valor “alternativo” - o custo teórico de reposição - a um valor, o qual estava perfeitamente assente em M) da matéria de facto assente e sobre o qual não havia necessidade de prova ou do qual revestisse qualquer aspecto controvertido.
67) Por outro lado, ao desconsiderar-se qualquer custo de desvalorização, há no relatório uma tentativa de "justificar" tal "conclusão" invocando-se uma "reversibilidade" que não provocaria qualquer desgaste ou degradação do edifício.
68) Ou seja, ignorando a questão da desvalorização comercial, em absoluto, conforme, de resto, reconhecido pelos senhores peritos.
69) O montante correspondente aos "custos de reposição" (i) foi objecto de acordo entre as partes e (ii) pago pela Recorrente à Recorrida, (iii) nunca a Recorrente pôs em causa o montante acordado, (iv) nunca a Recorrente colocou em crise a forma da obtenção ou cálculo daquele montante calculado ao cêntimo de Euro, (v) nem sequer a Recorrente colocou em causa, bem pelo contrário, que as alterações por si introduzidas no projecto inicial não fossem adequadas aos clientes genéricos da Recorrida, tudo factos que resultam da Matéria Assente designadamente de B), C) e M) e da prova realizada em audiência final de discussão e julgamento.
70) É manifesto que o relatório pericial ignorou o despacho que fixou, em termos claros e precisos, o objecto da perícia a realizar, antes obtendo um valor "teórico", pese embora o montante pago pela Recorrente estar assente, e ao não determinar o valor da desvalorização comercial do edifício, que constituía o âmago do despacho que ordenou a perícia.
71) O relatório pericial incumpriu com o objecto do despacho que o determinou.
72) O relatório pericial enferma de diversos erros e omissões. nomeadamente:
• incorrecções nas áreas consideradas, tendo constado do relatório pericial áreas inferiores às áreas intervencionadas;
• incorrecções na extensão das alterações ao nível das instalações especiais do edifício, tendo sido consideradas alterações de uma abrangência muito inferior às realmente efectuadas;
• incorrecta denominação do tipo de compartimentação e da própria qualificação das paredes das fachadas interiores;
• falta de inclusão de prazo indispensável para aprovisionamento de materiais necessários;
• falta de contabilização de custos relativos a uma indispensável imobilização do edifício, pese embora constante do critério de custos de reposição acordado, durante o período em que decorreriam tais "obras de reposição", o qual nunca seria inferior a cerca de 2 meses;
• omissão de impostos no valor teórico considerado, nomeadamente o Imposto sobre o Valor Acrescentado, à taxa legal em vigor.
73) São evidentes as deficiências do teor do relatório pericial, tanto em termos da sua concepção, como da sua fundamentação e conclusões, não dando o relatório pericial qualquer resposta ao despacho que o havia ordenado.
74) A Recorrida reclamou do teor do relatório pericial e requereu a comparência dos senhores peritos, de modo a prestar esclarecimentos, tendo os mesmos sido prestados em 21 de Novembro de 2011.
75) Da prestação de esclarecimentos, pelos senhores peritos, resultou claramente, por um lado a admissão das omissões elencadas, no conteúdo do relatório pericial e por outro lado que efectivamente o referido conteúdo não havia cumprido os termos do despacho que o havia ordenado, nomeadamente quanto à total omissão de análise sobre a questão da desvalorização comercial.
76) Ainda assim, ficou claro, face aos esclarecimentos prestados, que a quantia teórica apurada no relatório da perícia, ou seja, os 444.450,00 Euros, peca, em muito, por defeito, porquanto à mesma deveriam ser adicionados os valores de imobilização do edifício 12 por 2 meses e a aplicação da taxa de 23% de IVA sobre a totalidade da quantia, bem se vendo que tal simples operação aritmética faria praticamente coincidir tal valor com o montante de 1.342.320,88 Euros (já com o IVA incluído).
77) Igualmente, ficou esclarecido e reconhecido pelos senhores peritos que houve uma substancial transferência de áreas de trabalho para áreas de circulação ou similares, ou seja, uma redução efectiva do espaço útil ou de trabalho, para espaço "não útil" ou meras "zonas de circulação", transferência essa que implicaria um acréscimo de 174 m2 (sendo 110 m2 de arrumos e 64 m2 de casas de banho) aos 496,61 m2 de áreas úteis perdidas, em função das alterações introduzidas por determinação da Recorrente.
78) Face à totalidade dos elementos probatórios, resultou claramente provado que a natureza do montante referido em M) da matéria de facto assente não estava relacionado, de todo, com a contratação e pagamento à TD…. ou a qualquer terceiro, dos trabalhos destinados a repor o edifício 12 no seu desenho inicial, outrossim ficou claramente demonstrado que a natureza de tal obrigação de pagamento estava relacionada com a desvalorização comercial do edifício 12 com base nas alterações introduzidas por determinação da Recorrente.
79) Ou seja, face ao disposto no artigo 712.° do CPC, a decisão sobre a matéria de facto não merece qualquer alteração, porquanto a Recorrente não logrou demonstrar a existência de qualquer erro ou facto que justificasse a alteração da decisão sobre a matéria de facto.
80) Resulta inequivocamente Não provado que o montante referido em M) se destinava a contratar e pagar à TD… (ou a qualquer terceiro) os trabalhos destinados a repor o edifício 12 no seu desenho inicial.
81) A resposta ao artigo único da Base Instrutória não merece qualquer alteração, devendo manter-se nos termos em que foi proferida.
82) A Recorrente pugna, em sede de impugnação da sentença, pela inexistência de causa subjacente à obrigação de pagamento - à qual livremente se vinculou e que nunca questionou ao longo de cinco anos de execução contratual, conforme emerge dos autos - inexistência essa que seria geradora de nulidade,
83) A referida alegação carece do menor sentido, como a Recorrente bem sabe, de tal modo que nunca antes, durante a execução dos contratos e até na fase em que tardiamente veio a questionar a sua obrigação e o respectivo pagamento, contestou a existência da causa da obrigação de pagamento e tanto assim foi que a cumpriu.
84) A Recorrente aceitou a validade da obrigação de pagamento, incluindo a existência de causa, porquanto bem sabia (e sabe) que a obrigação sempre existiu, teve (e tem) causa, foi (e é) válida e foi por si assumida e cumprida.
85) A Recorrente não só aceitou a validade da obrigação de pagamento como dela se serviu para ficcionar, à vez e à feita de melhor, (i) uma prestação de contas fundada num contrato de mandato, (ii) uma cláusula penal que deveria, então, ser reduzida, (iii) um enriquecimento sem causa, com a restituição do indevido, tudo isto sempre na acepção da existência e manutenção de uma obrigação de pagamento cuja validade nunca colocou em causa.
86) Apenas perante a demonstração das ficções apresentadas pela Recorrente, lançou a mesma mão de mais esta ficção, a nulidade da obrigação de pagamento por falta de causa.
87) Conforme se alcança de toda a prova produzida nos autos, a versão alegada pela Recorrida foi inteiramente acolhida, por provada, ou seja, a causa da obrigação de pagamento proveio, justamente, do acordo inicial, livre e voluntariamente alcançado, entre a Recorrida e a Recorrente, no sentido da Recorrente pagar à Recorrida, um montante para a compensar pelas alterações que foram introduzidas no edifício 12, pela "personalização O…", com a consequente alteração ao projecto inicial e as inerentes implicações adversas ou negativas na colocação do edifício no mercado de arrendamento ou serviços, designadamente, por diminuição das áreas úteis e adopção de uma configuração personalizada a um único cliente.
88) Face à prova produzida, a invocação tardia, pela Recorrente, da "nulidade", por falta de causa, da obrigação de pagamento não tem qualquer sustentação ou poderá subsistir, sendo aliás um claro reforço da posição da Recorrida, ou seja, a Recorrente apenas se limitou a apresentar pedidos que mais não são que meras ficções.
89) E a Recorrente não só invocou tal pretensa nulidade da obrigação, por falta de causa, como funda um pedido de nulidade da própria sentença, baseada numa omissão de pronúncia sobre a questão da causa - omissão essa que não se verificou, conforme bem resulta de toda a prova produzida.
90) A sentença pronunciou-se de forma clara sobre a questão da causa da obrigação de pagamento. A causa era, justamente, uma compensação relativa às alterações efectuadas no edifício, por determinação da Recorrente.
91) A causa da obrigação de pagamento consistiu na compensação das alterações efectuadas, no edifício 12, no interesse da Recorrente, conforme consta claramente da sentença.
92) O Tribunal a quo delimitou os factos que considerou provados ou não provados, efectuou a qualificação jurídica e enquadramento dos instrumentos contratuais, indicou e aplicou as normas jurídicas pertinentes, ou seja, especificou todos os fundamentos de facto ou de direito, nos termos e para efeitos do disposto no artigo 659.° n.0 2 do CPC, interpretando e aplicando as normas jurídicas correspondentes, apreciando, pois, todas as questões que deveria ter apreciado.
93) O Tribunal a quo perante os factos assentes e a decisão sobre a matéria de facto, procedeu à subsunção e qualificação do negócio, o arrendamento, através do qual se manteve a obrigação de pagamento da Recorrente, apurou a causa da obrigação de pagamento (a desvalorização comercial do edifício face às alterações efectuadas por determinação da Recorrente) e alcançou a conclusão necessária: a Recorrente mais não fez do que se limitar a cumprir o contrato, não tendo, por tal, direito à restituição de qualquer montante ou o mais que seja em resultado dos pedidos formulados.
94) Inexiste, pois, qualquer omissão de pronúncia, nos termos e para efeitos do disposto na alínea d) do n.° 1 do artigo 668.° do CPC.
95) O contrato em questão era um contrato de arrendamento urbano, visando o exercício da actividade comercial da Recorrente, com a consequente redução a escrito.
96) Com a entrada em vigor do NRAU, aprovado pela Lei 6/2006 de 27 de Fevereiro, o referido contrato de arrendamento passou a ser configurado, nos termos legais, como de arrendamento urbano não habitacional.
97) Atenta a natureza formal dos instrumentos contratuais, para efeitos da interpretação dos mesmos, deverá ser tido em consideração o disposto no artigo 238.° do CC, ou seja, terá de haver uma ligação entre a declaração e o texto do respectivo documento.
98) Tendo as partes fixado, de livre vontade, o critério dos custos de reposição como "aqueles que visam, no final do arrendamento, repor o Edifício de acordo com o projecto original, nos casos em que as alterações efectuadas não sejam adequadas aos clientes genéricos de “LP…”, incluindo-se nesta rubrica do orçamento, entre outros, os custos de imobilização do imóvel para efeitos de reposição.", conforme resulta de D) da matéria de facto assente.
99) Não se vislumbra, do referido texto, qualquer "obrigação" de efectiva execução de obras, e muito menos que tal "obrigação" constituísse contrapartida da obrigação de pagamento à qual a Recorrente estava adstrita.
100) Conforme bem se refere na sentença, este entendimento da Recorrente “não tem correspondência na referida condição nem se mostra compatível com o prazo acordado entre as partes para a entrega deste montante”.
101) Face ao texto dos instrumentos contratuais, a pretensão da Recorrente soçobra por completo, na medida em que não encontra qualquer cabimento quer no critério acordado dos "custos de reposição", quer na estipulação da obrigação de pagamento do montante, nem tão pouco na forma como esse montante era actualizado.
102) Não se vislumbra dos instrumentos contratuais, mesmo que de uma forma substancialmente imperfeita, uma qualquer obrigação de execução efectiva de obras, pela Recorrida, e muito menos que tal "obrigação" fosse contrapartida da obrigação de pagamento à Recorrida - obrigação essa claramente prevista e com termos precisos nos mesmos instrumentos contratuais.
103) Porquanto, justamente, tal nunca esteve no espírito das partes aquando da negociação/formação e celebração dos instrumentos contratuais.
104) Nem se procure resguardo no n.° 2 do artigo 238.° do CC, porquanto a vontade real da Recorrente, quer à data de celebração dos aditamentos, quer à data de celebração do contrato de arrendamento, não resulta provada, justamente atenta a total falta de prova.
105) é, porém, evidente que a vontade da Recorrente nunca foi essa, nem o que efectivamente foi acordado, entre ela e a Recorrida, corresponde às posições agora defendidas pela Recorrente.
106) A Recorrente pretende, pois, fazer crer que a vontade real das partes, especialmente a sua, não foi demonstrada, com um mínimo de correspondência, em três instrumentos contratuais diferentes, assinados em, respectivamente, Julho de 2002 (cfr. D) da matéria de facto assente), Maio de 2003 (cfr. E) da matéria de facto assente) e Fevereiro de 2005 (cfr. F) da matéria de facto assente).
107) Mais pretende a Recorrente fazer crer que a sua vontade real também não foi demonstrada, aquando da aprovação dos orçamentos referidos em B) e C) da matéria de facto assente.
108) Porém, conforme resulta da matéria de facto assente (mais concretamente H), I), J), K), L), M) e N)), a Recorrente alude a tal pretensão, apenas em 2007, conforme de igual modo resulta da decisão sobre a matéria de facto.
109) Resulta evidente que a Recorrente não logrou provar que o sentido do negócio não encontrou a necessária correspondência no texto, nem qual era a vontade real das partes, não tendo, pois, cumprido o seu ónus probatório.
110) Nem tão pouco a Recorrente conseguiu demonstrar a existência de uma situação duvidosa, porquanto resultou claramente provada – sem mais - a tese da Recorrida, sobre a natureza de compensação, do montante pago pela Recorrente.
111) De igual modo, foi afastada a "configuração bipartida da obrigação de restituição do edifício" porquanto, justamente, a natureza (causa) da obrigação de restituição do edifício é completamente segregada da obrigação de pagamento do montante referido em M) da matéria de facto assente.
112) As partes aquando a celebração dos instrumentos contratuais não densificaram, de modo diverso do previsto legalmente, a obrigação de restituição, permanecendo esta obrigação como um mero acto de pura entrega.
113) Em momento algum esteve em causa ou se provou que as partes tivessem pretendido prever uma obrigação de reposição, através da realização de obras ou trabalhos, os quais, saliente-se, em momento algum estiveram previstos ser realizados ou sequer foram calendarizados.
114) Aliás, insista-se, não foi prevista ou acordada a realização de quaisquer trabalhos, nem o modo do seu acompanhamento pela Recorrente, nem sequer a sua calendarização, o que poderia (e deveria) ter sido feito, caso as partes assim tivessem querido ou estabelecido, o que a Recorrente só muito mais tarde veio convenientemente alegar.
115) Justamente porquanto não foi essa a vontade negociai expressa das partes.
116) A Recorrente limitou-se, desse modo, a apresentar um conjunto de meras hipóteses académicas, não tendo demonstrado, por manifesta falta de prova, a existência de qualquer divergência entre a sua vontade real e a vontade expressa na aprovação de dois orçamentos e na sua vinculação a três instrumentos contratuais.
117) Sendo que quanto à interpretação do contrato e vontade negocial das partes, a sentença não carece de qualquer reparo, devendo ser mantida.
118) Como meio de "justificar" um ficcionado dever de prestação de contas, pretendeu a Recorrente divisar um pretenso contrato de mandato.
119) Justamente porquanto não poderia aduzir e provar factos que demonstrassem a existência de uma obrigação de informação e consequente prestação de contas.
120) Pelo que a Recorrente pretendeu "justificar" o montante referido em M) da matéria de facto assente como tendo sido uma "dotação de meios para que [a Recorrida] encarregasse outrem de proceder à realização de determinadas obras" e partindo dessa "parte" avançar para o "todo" de um contrato de mandato.
121) Porém, novamente, soçobra na prova produzida, sendo que em momento algum se provou a existência de qualquer acto ou facto jurídico que fosse subsumível ou enquadrável, em qualquer um dos elementos essenciais do contrato de mandato.
122) Porquanto a Recorrente apenas se limitou a "tropeçar" na figura do mandato, como uma das figuras possíveis que poderiam justificar uma prestação de contas pela Recorrida, porém não tendo feito prova alguma nesse sentido.
123) Admitindo-se, por mera hipótese académica, a existência de tal mandato, o mesmo apenas passaria pela contratação, por parte da Recorrida, de um terceiro para a execução de uma empreitada, a qual teria como objecto a realização de obras de reposição do edifício 12.
124) Ou seja, o mandato esgotar-se-ia aquando da "contratação" desse eventual empreiteiro.
125) Pelo que, as hipotéticas obras de reposição ficariam fora do objecto de tal mandato, porquanto o mandato não se confundiria - em momento algum - com um contrato de empreitada.
126) Face ao que, aquando da "contratação" do empreiteiro, o âmbito e desiderato contratual do mandato deixariam de se aplicar, passando a valer a regulamentação da empreitada, limitando-se, desse modo, as obrigações de mandante e mandatário, quanto muito, à escolha de um terceiro empreiteiro.
127) Tese que colapsa, em contacto com a prova produzida, porquanto a Recorrente não produziu qualquer prova a esse respeito, nem sobre a válida constituição desta relação jurídica (o mandato), nem sobre a sua validade e eventual incumprimento.
128) Porquanto, justamente, ficou demonstrado que o estabelecido, nos termos dos instrumentos contratuais, foi, antes, uma compensação pela desvalorização do edifício, tout court, como bem se refere na sentença “Ora, a qualificação do contrato já efectuada, bem como, a interpretação do negócio em causa em que os custos de reposição acordados urgem como contrapartida das alterações efectuadas no interesse da A, afasta a possibilidade de a Ré estar obrigada a praticar qualquer acto por conta da A., designadamente, a realizar tais obras, com subsequente prestação de contas quanto ao eventual remanescente”.
129) De tal modo, que a Recorrente, nas suas alegações de recurso praticamente ignora a matéria correspondente ao pedido de prestação de contas finais do alegado mandato, o qual, enfatize-se, era nem mais nem menos o primeiro dos pedidos formulados na sua petição inicial.
130) A sentença não merece, neste aspecto, qualquer censura, devendo ser mantida nos seus exactos termos.
131) Procurou, de igual modo, a Recorrente ficcionar a estipulação, validade e funcionamento de uma “cláusula penal”, para que a Recorrida fosse condenada na restituição de todos os meios colocados à sua disposição, em caso de verificação da não realização de obras ou da diferença entre os mesmos meios e os montantes efectivamente suportados, caso inferiores ao montante disponibilizado pela Recorrente.
132) Porém, a invocação da cláusula penal surge, de igual forma, incompreensível, não constando dos instrumentos contratuais, não tendo sido objecto de qualquer prova sobre a sua existência, nem sobre o seu funcionamento, no fundo não existindo e nunca tendo existido.
133) Bem ao invés, a sentença pronunciou-se de forma clara "Ora a cláusula em causa não tem qualquer intuito indemnizatório pelo incumprimento uma vez que este nem sequer existiu.".
134) Com efeito, face à prova produzida, a Recorrente mais não fez que dar cumprimento ao contrato, tendo procedido ao pagamento do montante devido e por si acordada com a Recorrida, cumprindo dessa forma a sua obrigação, face aos termos claros e incondicionais do contrato.
135) Certo é que não se consegue descortinar de que forma a Recorrente, anos após a celebração dos pertinentes contratos e da sua execução, pretende ver reduzida "equitativamente" uma “cláusula penal”, que nunca antes invocou, não consta dos contratos, não foi objecto de qualquer produção de prova e não existe nem nunca existiu.
136) Acresce que, a Recorrente, mesmo que por mera hipótese académica se considerasse que se estaria perante uma cláusula penal, em momento algum alegou e provou que incumprimento teria feito funcionar a "cláusula penal", ou seja, como teria a mesma sido executada, nem tal resulta da matéria de facto assente.
137) Ao invés, provou-se que a Recorrente entregou o montante, porquanto tal estava previsto no contrato. Não houve qualquer incumprimento da Recorrente, o qual nunca foi alegado ou imputado à mesma, pela Recorrida. Aliás resulta claramente da prova produzida que a Recorrente mais não fez que cumprir o contrato quando pagou, sem mais, o referido montante.
138) A génese do critério dos "custos de reposição" não está, de todo, relacionada com o cálculo de uma indemnização por incumprimento da Recorrente, sendo, de resto, tal critério reconduzível a um dos itens dos orçamentos descritos na cláusula segunda do primeiro aditamento.
139) A interpretação do negócio conduziu necessariamente à conclusão a que o Tribunal a quo chegou, ou seja, a natureza da obrigação de pagamento não está conexa com o funcionamento de qualquer cláusula penal.
140) De tal modo que, na correspondência trocada em as partes, em 2007, nunca a Recorrida exigiu o cumprimento da obrigação de pagamento, fundada no funcionamento de qualquer cláusula penal, nem a Recorrente declarou assim cumprir.
141) Sendo, pois, claro que a vontade das partes nunca foi a de estipular e fazer funcionar uma cláusula penal, sendo que, por arrasto, não haverá lugar a qualquer redução da mesma, nos termos do artigo 812.° do CC.
142) A sentença também quanto a este ponto, não merece qualquer censura.
143) Quanto à questão do enriquecimento sem causa, face à prova produzida, não poderá merecer resposta diversa da constante da sentença.
144) Com efeito, a deslocação patrimonial está fundada numa causa concreta, identificada e provada, e tal deslocação patrimonial correspondeu tão-somente ao cumprimento de uma obrigação livremente assumida pela Recorrente.
145) Atentos os pressupostos genéricos do instituto do enriquecimento sem causa, ou seja, i) obtenção de enriquecimento, ii) à custa doutrem, iii) sem causa justificativa, constata-se que os mesmos pressupostos não estão verificados, face à prova produzida.
146) O pressuposto obtenção de enriquecimento não se mostra verificado porquanto atentas as alterações ao projecto inicial do edifício 12, incluindo a diminuição de áreas úteis ou de trabalho, as quais foram transferidas para áreas não úteis ou de circulação com a consequente depreciação comercial do edifício, a finalidade do montante prestado destinava-se, unicamente, a fazer face à desvalorização comercial do mesmo, conforme resulta da sentença.
147) O pressuposto de enriquecimento à custa doutrem, também não se mostrou verificado, porquanto a Recorrente se limitou a proceder ao cumprimento de uma obrigação de pagamento, claramente prevista nos contratos, apenas se tendo verificado este cumprimento, nada mais.
148) Ficou amplamente demonstrada e provada a existência de uma causa justificativa para a deslocação patrimonial, fundando a obrigação de pagamento.
149) A Recorrente não logrou, pois, provar a falta ou inexistência de qualquer causa, à data da celebração dos instrumentos contratuais ou que a mesma, tendo existido, teria, posteriormente, cessado de existir.
150) Também quanto a esta matéria, a sentença não merece qualquer censura.
151) Não houve qualquer incorrecta apreciação da prova relativa ao artigo único da base instrutória, devendo a resposta ao mesmo ser mantida.
152) A subsunção dos factos às normas jurídicas não merece, igualmente, qualquer reparo, devendo a sentença ser mantida, nos termos em que foi proferida.
153) A sentença não enferma de qualquer invalidade, incluindo uma putativa nulidade, por omissão de pronúncia, tendo, antes, respondido a todas as questões que deveria.
2.4. São as seguintes as questões que importa apreciar no presente recurso:
1ª - saber se a sentença recorrida é nula, por omissão de pronúncia, nos termos do art.668º, nº1, al.d), do C.P.C.;
2ª - saber se a decisão do tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto pode, no caso, ser alterada pela Relação;
3ª - saber se a sentença recorrida deve ser revogada, por erro de julgamento.
2.4.1. Segundo a recorrente, a sentença recorrida é nula, por omissão de pronúncia sobre a causa da obrigação de pagar os custos de reposição, contida no contrato.
Mas não tem razão. Na verdade, o tribunal pronunciou-se sobre as questões que devia apreciar, no caso, as respeitantes à natureza jurídica do contrato celebrado entre as partes, e ao sentido e alcance da cláusula contratual relativamente à qual se verifica controvérsia entre elas. Assim, uma eventual omissão de pronúncia sobre a causa da obrigação de pagar os custos de reposição poderia traduzir insuficiência da motivação ou erro de julgamento, mas não é susceptível de produzir nulidade.
De todo o modo, nem sequer existe essa omissão, já que a sentença recorrida considerou ter-se provado a versão da ré, isto é, que a causa da obrigação de pagar os custos de reposição foi a contrapartida, estabelecida no contrato, das alterações efectuadas no interesse da autora.
Haverá, assim, que concluir que a sentença recorrida não é nula, por omissão de pronúncia, nos termos da 1ª parte, da al.d), do nº1, do art.668º, do C.P.C..
2.4.2. Entende a recorrente que a resposta ao ponto único da base instrutória deve ser alterada, face à prova testemunhal e pericial produzida nos autos.
É a seguinte a pergunta formulada naquele ponto único:
«O valor M) destinava-se a permitir à R. contratar e pagar à TD… os trabalhos destinados a repor o edifício 12 no seu desenho inicial?».
O tribunal recorrido respondeu «Não provado» e a recorrente considera que deve dar-se como provado que:
«A Autora entregou o valor descrito em M) para permitir à Ré suportar os custos dos trabalhos destinados a repor o Edifício no seu desenho inicial, trabalhos que esta não realizou».
O respectivo despacho de fundamentação é do seguinte teor:
«Para a determinação do facto controvertido foram analisados criticamente os seguintes elementos de prova:
DBBSVR… legal representante da Ré carta e factura no valor em causa que a A pagou em 6 de Setembro de 2007 uma compensação paga por conta de uma alteração feita no edifício que o desvalorizava.
A zona de trabalho ficava diminuída e só acordavam que a O… fizesse alterações mediante o pagamento de uma compensação.
O edifício foi alterado de acordo com o projecto que a O… pediu e a Ré recebeu o valor em causa a título de compensação pela diminuição da área de trabalho de 450m2.
Acordaram esta compensação, neste valor e depois, mais tarde, fizeram uma adaptação para a nova empresa com reposições para o novo cliente.
Quando a O… saiu ainda não tinham cliente.
Não fizeram qualquer alteração ao montante da renda por conta das alterações efectuadas pela Autora.
As obras de alteração foram pagas pela O….
Mais explica que o facto do contrato referir custos de reposição foi apenas um critério para calcularem a compensação de acordo com os orçamentos que eram dados.
Embora no contrato tivesse ficado custos de reposição a compensação era independente da reposição ou não do projecto inicial.
JRM…legal representante da O….
Era necessário alterar o edifício para o projecto da Autora e a Autora pagou esta alteração e acordaram um valor que correspondia à recolocação do edifício de acordo com o projecto inicial.
Ambos os depoimentos de parte mantiveram as posições correspondentes àquela que haviam apresentado em sede de articulado, não sendo, pois, possível a obtenção de uma confissão judicial provocada, nos termos do preceituado pelos art°s. 352° e ss. do Código Civil.
PMCN…, director de regulação e desenvolvimento de negócio na O…. Está na O… desde 1998 que referiu que o pagamento era para reposição do edifício nas condições iniciais.
Pagaram porque contratualmente era para pagar e a Ré era um cliente da A., mas não sabe se as obras foram, ou não, feitas e este era o entendimento da O…, mas não significa que o pagamento implicasse aceitar que era devido tal como foi. A O… fez obras no edifício para adequar às suas necessidades, e tais obras foram pagas pela O….
Nunca lhe foi referida qualquer compensação. Se soubessem que não fariam as obras nunca teriam pago aquele valor. Não acompanhou as negociações do contrato.
Nunca ninguém lhe disse que o montante fosse para a TD…realizar uma empreitada.
JAAH…que teve relacionamento de ordem técnica com as duas partes e foi responsável pela construção das infra-estruturas técnicas da O….
Fechou o processo da entrega das instalações à TD…, quando da rescisão do contrato de arrendamento, em 2007. Fez a vistoria final para entrega das instalações
A razão do pagamento era para reposição do projecto inicial que tinha sofrido alterações, designadamente, de arquitectura e projectos de especialidades, tais como electricidade e ar condicionado.
Antes da cessação do contrato existiram reuniões em que a O… tentou obter uma renda mais baixa e reuniões no sentido da O… ter alguém que acompanhasse as obras de reposição junto da TD…, que iriam ser feitas depois da saída desta. A TD… tinha a posição que esperaria que a O… pagasse no último mês de renda a reposição. Não mostrou abertura para que houvesse alguém da O… a acompanhar as ditas obras de reposição. A O… queria saber se as obras eram do valor do que estava a pagar.
No entanto, pagaram porque sempre foi dito à TD… que o que estava no contrato tinha que ser cumprido e a A. honrou os compromissos que tinha assumido no contrato e tinha assumido este pagamento nos termos do referido contrato.
O valor não era referido como compensação. A O… queria acompanhar as obras de reposição, o que a TD… opunha que isso não estava perspectivado no contrato. Tudo isto se passou em 2007. Houve uma primeira reunião antes da denúncia e houve documentação trocada.
A Primeira abordagem da A. foi no sentido de renegociar o contrato para baixar o valor da renda.
No fecho do contrato foi feito o pagamento de reposição. Mas nunca foi assumido por escrito pela Ré que iria efectuar e executar as obras de reposição. E o valor resulta dos orçamentos que foram juntos, como uma forma de cálculo actualizável anualmente.
NMAM…, director de recursos humanos da O… e está na O… desde Maio de 2001.
Pagamento a titulo de despesas de reposição do edifício. A O… quando saísse era obrigada a repor o edifício na condição inicial.
Quando a O… fez o pagamento pretendia acompanhar as obras. A O… sempre quis cumprir e, nesta altura, insistiu com a possibilidade de fazer as obras, mas nunca teve acesso às mesmas. Todavia, tinha assumido esta posição no contrato, que quando finalizasse o acordo a O… tinha que pagar uma determinada verba e a A. assim o fez, mas queria pagar o que fosse preciso para as obras de reposição e não era sua intenção pagar uma indemnização.
Pagou-se porque o contrato dizia que a determinada altura tinha que ser liquidada essa verba, mas no pressuposto que as obras iam ser executadas e que iria haver uma reposição do edifício. As obras eram para executar e o valor liquidado foi nesse pressuposto.
Para além desta relação, as partes tinham uma relação comercial a Ré era cliente da O….
PFFM…, funcionário da Ré, Director de Projecto que acompanhou a construção dos edifícios.
A O… quis adaptar o edifício às suas necessidades e teria de haver alguma compensação para esse facto. As alterações eram orçamentadas e, imediatamente, era calculado um valor para repor o edifício no seu estado inicial. O valor era calculado em função das alterações que eram cedidas.
PALSN… coordenador de centro de investimentos imobiliário acompanhou a fase de entrega do edifício à O…, que referiu que o Valor facturado correspondia a uma compensação pela desvalorização do imóvel. Faziam umas contas simples, tendo por base o metro quadrado que estavam a perder em termos de área de arrendamento. Recorriam ao critério que lhes permitia, simultaneamente à orçamentação os trabalhos a mais ou alterações pedidas, efectuar o respectivo cálculo para a reposição. Era um critério mais simples de seguir, à medida que se ia avançando com os trabalhos. O cliente, à medida que ia fazendo os trabalhos a mais, ia sabendo dos respectivos custos de reposição. A Ré, por seu turno, não andaria com as alterações se o cliente não aprovasse os custos de reposição. Havia reuniões de obra em que eram apresentados os trabalhos a mais e a menos e estavam presentes elementos de ambas as partes.
O Tribunal determinou a realização de prova pericial com vista a determinar se o valor da desvalorização era equivalente aos custos de reposição acordados entre as partes, uma vez que tal possibilidade foi adiantada em sede de audiência de julgamento como efectiva e não muito distante dos custos de reposição acordados, o que poderia ser elemento auxiliar de interpretação e qualificação do acordado entre as partes.
Porém, tal não se mostrou não se mostrou viável, atento o teor do relatório de fls. 445 e ss.
Apenas foi possível a determinação de um custo de reposição com base na metodologia constante de fls. 447 e 448 e com valores médios.
Tomados os esclarecimentos em audiência de julgamento foi possível apurar, tal como havia sido referido, que o calculo apenas tomou por base os custos com os elementos obtidos junto da Câmara Municipal e que se referem ao projecto inicial, ao projecto aprovado e à avaliação dos danos. Não tiveram acesso a quaisquer facturas, nem obras feitas, nem o valor destas.
Nada lhes permite dizer que tais obras sucederam, nem conseguiram ter em consideração os custos de material. Sabem que não existe coincidência entre o que verificaram no local e o projecto inicial.
Por outro lado, não tinham a definição de áreas úteis mas apenas de área transferida entre áreas encerradas e não encerradas e também não era possível com os elementos que dispunham calcular os custos de colocação do edifício no mercado.
O que resulta, a meu ver, e com recurso ao disposto pelo art° 351° do C.C. conjugado com a análise crítica dos depoimentos prestados, é que a Autora entregou a verba em causa por estar obrigada contratualmente e que só na altura das negociações para a cessação do contrato a A. pretendeu que a verba correspondesse ao custo efectivo de reparação, o que não foi aceite pela Ré no âmbito destas negociações finais. Daí que a O… tenha entregue a quantia a que se obrigara contratualmente, em momento anterior ao momento em que deram inicio às negociações que levariam à denúncia por parte da A do contrato.
Ou seja, a verba a pagar estava determinada no contrato mediante as obras que foram feitas na altura em que a O… fez as alterações e foi assim que se apurou a verba a pagar.
Da análise critica dos documentos juntos aos autos podemos constatar que as partes subscreveram o escrito de fls. 20 e ss.
Que em Abril de 2002 já estavam calculados os custos de reposição acordados - fls. 66.
Que a comunicação de fls. 64 é posterior à de fls. 68, na qual a A. declara denunciar o contrato para o respectivo termo
Que a troca de correspondência entre as partes ocorreu depois da A ter declarado denunciar o contrato fls. 80 e ss.
A autora transferiu para a Ré a quantia reclamada, igualmente, depois de denunciar o contrato em Setembro de 2007 -fls. 76 e ss e 142 a 146.
Decorre também da documentação junta que só a partir da mesma data – e não antes - é que a Autora pôs em causa a redacção da cláusula acordada e referida nas alíneas D) E) e F) da factualidade assente.
A documentação de fls. 314 e ss. permite a análise das alterações efectuadas e os documentos de fls. 339 e ss. dizem respeito à avaliação feita pela Ré, em Maio de 2002, com o respectivo anexo de fls. 343 e ss. que segue os pressupostos que foram tidos em consideração.
A documentação junta pela Ré a fls. 350 e ss. não foi confirmada pela perícia uma vez que, em audiência, ambos os subscritores do relatório pericial referiram não poderem observar obras recentes que tenham sido feitas.
Funcionaram, ainda as regras constantes do disposto pelo art° 342° do C.C. conjugadamente com as presunções judiciais nos termos expostos e tendo em consideração o permitido pelo art° 351° do mesmo diploma legal e 655° do C.P.C.».
Verifica-se, pois, que a decisão da matéria de facto analisou criticamente as provas e especificou os fundamentos que foram decisivos para a convicção do julgador, dando assim cabal cumprimento ao disposto no art.653º, nº2, do C.P.C..
E tendo este Tribunal procedido à audição de todos os depoimentos prestados em audiência de julgamento e, ainda, dos esclarecimentos aí fornecidos pelos senhores peritos, pôde constatar que o essencial do que aí foi referido é o que, efectivamente, se encontra plasmado, de uma forma quase exaustiva, no despacho de fundamentação. Apenas há que aludir à circunstância de, certamente por lapso, não se fazer referência, naquele despacho, ao depoimento da testemunha MJPS…, identificado na acta a fls.283, que é funcionário da ré, onde desempenha as funções de Director de Projecto, e que acompanhou a construção dos edifícios, designadamente, do edifício 12, ora em causa.
Segundo esta testemunha, indicada pela ré, a autora quis adaptar o edifício, mas a ré só aceitava as alterações com a ressalva de que estas iriam pôr em causa a flexibilidade dos edifícios, a implicar compensação por esse facto. Que essa compensação não se destinava a contratar e a pagar à TD… os trabalhos destinados a repor o edifício 12 no seu desenho inicial. Que era calculado um valor para eventualmente repor o edifício no estado original, mas nunca se falou em que iriam ser realizadas obras e, muito menos, por aquela empresa. Que o valor era calculado na base das alterações do edifício e destinava-se a encontrar um valor que compensasse essas alterações.
Trata-se, assim, de um depoimento do mesmo teor do prestado pelas testemunhas PFFM… e PALSN…, igualmente indicadas pela ré.
Temos como certo que, da prova testemunhal produzida, não resulta que o valor de € 1.342.320,88, pago pela autora à ré em 6/9/07 (referido em M), se destinasse a permitir à ré contratar e pagar à TD…. os trabalhos destinados a repor o edifício 12 no seu desenho inicial. Logo, o ponto único da base instrutória nunca poderia ser julgado provado. Mas também não é isso que pretende a recorrente. Segundo esta, deve dar-se como provado que a autora entregou aquele valor para permitir à ré suportar os custos dos trabalhos destinados a repor o edifício no seu desenho inicial, trabalhos que esta não realizou.
E, na verdade, foi esta a versão veiculada pelas testemunhas indicadas pela autora, ouvidas na audiência de julgamento. Já a versão trazida pelas testemunhas indicadas pela ré é de sentido diferente, pois que afirmaram que o referido valor foi acordado entre as partes como forma de compensar a ré pelas alterações feitas no edifício a pedido da autora, mas sem que a ré ficasse vinculada à realização efectiva de obras de reposição.
Note-se que, enquanto as testemunhas PCN… e NMAM…, arroladas pela autora, exercem funções por conta desta, as testemunhas PFFM…, MJPS… e PALSN…, indicadas pela ré, são funcionários desta. Por seu turno, a testemunha JAAH…, comum a ambas as partes, sendo Director da EDP, trabalhou para a autora, tendo fechado o processo da entrega das instalações à ré em 2007. Do depoimento desta última testemunha, que não esteve presente na elaboração do contrato, resulta ter conhecimento de várias reuniões havidas entre as partes em 2007, sem que tenha havido acordo entre elas, já que a autora entendia ter direito a acompanhar as obras de reposição e a ré considerava que isso não estava previsto no contrato.
Estamos, assim, perante uma situação em que os depoimentos se equivalem, em termos de valoração, pois que prestados por quem se encontra numa relação de dependência, seja no que respeita à autora, seja no que respeita à ré. Na verdade, se os depoimentos das testemunhas fossem desfavoráveis à parte de quem dependem, o seu valor fortalecer-se-ia. Mas, como foram favoráveis a essa parte, a respectiva força probatória diminui e, no caso, é equivalente.
Acresce que estamos no domínio da convicção probatória, sendo que o art.396º, do C.Civil, consagra o princípio da liberdade de apreciação da força probatória dos depoimentos das testemunhas. O que significa que o tribunal julga segundo a sua consciência ou segundo a convicção que formou, através da influência que no seu espírito exerceram as provas produzidas, avaliadas segundo o seu juízo e a sua experiência (cfr. o art.655º, do C.P.C.). Ora, no caso, não se vê que essa convicção tenha sido abalada pelo teor da alegação da recorrente, que, no fundo, se limitou a contrapor a sua própria convicção. Logrou, pois, a ré desenvolver actividade probatória que obstou a que a autora conseguisse fazer a prova dos factos que havia alegado, mencionados no ponto único da base instrutória.
Verifica-se, deste modo, que os depoimentos prestados na audiência de julgamento não permitem concluir ter-se feito prova do facto constante do aludido ponto único. Ou, sequer, ter-se demonstrado que o valor referido em M) se destinava a permitir à ré suportar os custos dos trabalhos destinados a repor o edifício no seu desenho inicial, como pretende a recorrente. Assim como também não se pode dar como provada a parte final da redacção proposta pela recorrente - «trabalhos que esta não realizou». Desde logo porque este facto nem sequer fazia parte do objecto do ponto único da base instrutória, e, por outro lado, porque está assente que, após 30/8/07, a ré realizou obras no edifício 12.
No que respeita à prova pericial, não se vê que as conclusões do relatório pericial possam contribuir para a prova daquele ponto único. A perícia foi determinada pelo Tribunal, para os efeitos referidos no despacho de fundamentação, mas apenas foi possível apurar o que consta daquele despacho, atrás transcrito, o que não é susceptível de exercer qualquer influência na questão da prova de tal ponto.
Constata-se, pois, que os concretos meios probatórios constantes do processo e da gravação nele realizada, não impõem decisão sobre o ponto da matéria de facto impugnado diversa da recorrida (arts.712º, nº1, al.a) e 685º-B, nº1, do C.P.C.).
Haverá, assim, que concluir que a decisão do tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto não pode, no caso, ser alterada pela Relação.
Dir-se-á, ainda, que nos parece não ter razão de ser a pretensão da recorrente de ver considerada não escrita, por conclusiva, a resposta dada ao ponto único da base instrutória, por aplicação analógica do art.646º, nº4, do C.P.C., uma vez que, tendo sido dada resposta negativa a esse ponto, tudo se passa como se o facto em questão não tivesse sido articulado, como tem sido entendimento pacífico da nossa jurisprudência.
2.4.3. Na sentença recorrida considerou-se que competia à autora provar que o montante por si entregue à ré se destinava a permitir que a mesma realizasse os trabalhos necessários à reposição do edifício, com obrigação de restituir o remanescente ou, caso não efectuasse tais trabalhos, com obrigação de restituição da quantia entregue, o que não logrou provar, antes se tendo provado a versão da ré, porquanto mais consentânea com as regras de interpretação dos negócios jurídicos (arts.236º e segs., e art.342º, do C.Civil). Razão pela qual se concluiu, naquela sentença, que a autora cumpriu a obrigação assumida por acordo, pelo que não tem direito a ser restituída de qualquer quantia.
Entende a recorrente que tal sentença deve ser revogada, para ser substituída por outra que determine a condenação da recorrida a devolver-lhe todos os valores entregues e que não foram utilizados para reposição do edifício ao projecto inicial, seja por aplicação das normas dos arts.236º a 239º, seja a título de redução equitativa de cláusula penal, nos termos do disposto no art.810º, seja a título de enriquecimento sem causa, ao abrigo do disposto no art.473º, todos do C.Civil.
Vejamos, antes do mais, o que se provou a este propósito:
- em 12/7/01, a ré prometeu dar de arrendamento à autora e esta prometeu tomar de arrendamento os edifícios a implantar nos lotes 14, 15 e 16 do «LP...» (doc. de fls.34 a 46 e al.A);
- em 22/4/02, a autora aprovou o orçamento da ré referente às alterações do Projecto de Especialidades: Instalações Eléctricas, Telecomunicações, Segurança, Gestão Técnica e Instalações de … do Edifício do Lote 16, no valor de € 1.156.938,00 (valor s/IVA), nos quais estão englobados € 283.869,00 (valor s/IVA) para custos de reposição (doc. de fls.66 e al.B);
- em 29/4/02, a autora aprovou o orçamento enviado pela ré referente a «custo de atraso na Obra (45 dias)», respeitante ao Lote 16, no valor de € 985.794,00 (valor s/IVA), nos quais estão englobados € 873.158,00 (valor s/IVA) para custos de reposição (doc. de fls.67 e al.C);
- em 12/7/02, autora e ré assinaram o 1º aditamento ao contrato promessa de arrendamento celebrado em 12/7/01, onde se refere que aquela pretende efectuar diversas alterações a nível de arquitectura, de acabamentos e condições técnicas gerais dos edifícios a implantar nos lotes 14, 15 e 16, e que, através daquele aditamento, as contratantes definem e aceitam os princípios e formalismos a que obedecerão as alterações aos edifícios a implantar naqueles lotes (doc. de fls.47 a 54 e al.D);
- nesse 1º aditamento estipulou-se que sempre que a autora pretenda introduzir qualquer alteração nos edifícios prometidos arrendar, a ré apresentará à autora um orçamento das alterações, devendo esta comunicar a sua aceitação (cláusula Segunda, Um, Dois e Três);
- mais se estipulou que «Nos orçamentos referidos na cláusula anterior «serão indicados os trabalhos a mais, os trabalhos a menos, os custos de reposição, bem como os custos por atrasos em obra, de acordo com o orçamento-tipo (...)» (cláusula Terceira, Um);
- estipulou-se, também, que «Entende-se por custos de reposição aqueles que visam, no final do arrendamento, repor o Edifício de acordo com o projecto original, nos casos em que as alterações efectuadas não sejam adequadas aos clientes genéricos de 'LP…’, incluindo-se nesta rubrica do orçamento, entre outros, os custos de imobilização do imóvel para efeitos de reposição. (...)." (cláusula Terceira, Dois);
- estipulou-se, ainda, que «O pagamento dos custos de reposição pela segunda contratante à primeira contratante será efectuado no último mês de vigência do contrato de arrendamento, sendo aqueles montantes actualizados anualmente de acordo com os índices de inflação publicados pelo Instituto Nacional de Estatística até efectivo e integral pagamento» (cláusula Quarta, Dois);
- em 23/5/03, autora e ré assinaram o 2º aditamento ao contrato promessa de arrendamento celebrado em 12/7/01, onde se refere que a autora e a ré chegaram a acordo sobre o montante a pagar pelo custo das obras que visam repor os edifícios a implantar nos lotes 14 e 15 de acordo com o projecto inicial, que se iniciarão em 1/6/03, já que a autora solicitou à ré a alteração do objecto daquele contrato promessa, no sentido de reduzir o número de edifícios prometidos arrendar, limitando-o ao edifício a implantar no lote 16 (doc. de fls.56 a 63 e al.E);
- neste 2º aditamento acordou-se em dar nova redacção à cláusula Quarta, Dois do 1º aditamento, nos seguintes termos: «O pagamento pela segunda contratante à primeira contratante dos custos de reposição relativos ao Edifício implantado no lote dezasseis será efectuado no último mês de vigência do contrato de arrendamento, sendo aqueles montantes actualizados anualmente de acordo com os índices de inflação publicados pelo Instituto Nacional de Estatística ate efectivo e integral pagamento. (...)» (cláusula Sétima);
- acordou-se, também, que «As partes convencionam, ainda, que se manterão sem alteração todas as restantes cláusulas do contrato-promessa de arrendamento celebrado entre elas em 12 de Julho de 2001 e do aditamento celebrado em 12 de Julho de 2002. (...)." (cláusula Décima Segunda);
- acordou-se, ainda, que «A segunda outorgante compromete-se a pagar à primeira o custo das obras de reposição do projecto (nos termos do projecto junto como Anexo A) que visam repor os Edifícios a implantar nos Lotes 15 e 14 de acordo com o projecto inicial, ou seja, ao estado em que os mesmos ficariam caso não tivessem existido obras de adaptação dos mesmos efectuadas a pedido da segunda outorgante, de acordo com os seguintes montantes:
a) € 58.339, acrescido de IVA à taxa legal em vigor – correspondente às obras a realizar no Lote 14, e
b) € 1.239.615,00, acrescido de IVA à taxa legal em vigor – correspondente às obras a realizar no Lote 15» (cláusula Décima Terceira, Um);
- e que «O pagamento respeitante ao custo das obras de reposição supra indicado será efectuado da seguinte forma:
a) 50% do montante total na data da assinatura do presente aditamento;
b) os 50% remanescentes deverão ser liquidados no dia 30 de Junho de 2003» (cláusula Décima Terceira, Dois);
- em 11/2/05, após realização de todas as obras e alterações projectadas, autora e ré assinaram o Contrato de Arrendamento (contrato defintivo), relativo ao edifício número 12, implantado no lote 16 do «LP…», tendo acordado que «As PARTES expressamente reconhecem que se mantêm válidas e sem qualquer alteração as cláusulas relativas ao edifício arrendado constantes do aditamento celebrado em 12 de Julho de 2002 na redacção que foi introduzida pelo aditamento celebrado em 23 de Maio de 2003» (cláusula Décima Segunda) (doc. de fls.20 a 27 e al.F)
- em 13/2/07, a autora enviou à ré uma carta, onde se lê: "Vimos por este meio manifestar a nossa vontade de denunciar o contrato de arrendamento relativo ao edifício número, doze, implantado no lote dezasseis do LP…, celebrado no dia 11 de Fevereiro de 2005 (...), nos termos das cláusulas nona do mencionado contrato. Assim, nos termos da cláusula segunda do contrato, o arrendamento caducará no termo do prazo, ou seja, no dia 30 de Agosto de 2007." (doc. de fls.68 e al.G);
- em 5/3/07, a ré enviou à autora uma carta, onde se lê:" (...) Termos em que, atento o disposto na clausula terceira numero dois e quarta numero dois do aditamento celebrado em 12 de Julho de 2002, deverão V.Exas, ate final do Ultimo mês de vigência do contrato de arrendamento supra identificado, proceder ao pagamento dos custos de reposição por V. Exas aprovados em 2002, no montante de 957.027,00E, acrescidos de IVA a Taxa legal em vigor, conforme anexos A e B, cujo valor actualizado ascende a 1.109.356.10E, acrescidos de IVA a Taxa legal em vigor." (doc. de fls.64-65 e al.H);
- em 19/3/07, a autora enviou à ré uma carta, onde se lê: “ (...) Assim, no caso de ser vossa intenção proceder efectivamente aos trabalhos de reposição oportunamente orçamentados — caso em que os respectivos custos efectivos deverão ser por nós suportados nos termos do referido orçamento — solicitamos a V.Exas que nos indiquem a forma pela qual nos será possível acompanhar as obras de reposição do Edifício doze ao projecto inicial, uma vez que é intenção da O… seguir a par e passo e controlar o fecho deste projecto” (doc. de fls.80-81 e al.I);
- em 27/3/07, a ré enviou à autora uma carta, mantendo a sua posição (doc. de fls.82-83 e al.J);
- em 11/4/07, a autora enviou à ré uma carta, mantendo também a sua posição (doc. de fls.84 a 86 e al.K);
- 18/4/07, a ré enviou uma carta à autora, continuando a manter a sua posição (doc. de fls.88-89 e al.L);
- em 27/6/07, a ré enviou uma carta à autora e uma factura no valor de € 1.342.320,88 (docs. de fls.77-78 e al.M);
- em 28/8/07, a autora enviou à ré uma carta, onde se lê: «(…) iremos proceder à transferência de EUR 1.342.320,88 (…). Este pagamento é efectuado no âmbito das obrigações resultantes do Contrato de Arrendamento, relativo ao Edifício número 12 (…). (…) o pagamento é feito com a finalidade exclusiva de “repor o Edifício de acordo com o projecto inicial, nos casos em que as alterações efectuadas não sejam adequadas aos clientes genéricos do LP…”» (doc. de fls.142 e al.N);
- em 6/9/07, a autora pagou à ré a quantia de € 1.342.320,88 (docs. de fls.76 e 90 e al.M);
- em 12/9/07, a autora entregou o «Edifício 12 – Lote 16» (doc. de fls.143 a 146 e al.O);
- em 24/10/08, a autora enviou uma carta à ré, pedindo-lhe contas relativamente à quantia que lhe havia entregue em 6/9/07 (doc. de fls.91 a 93 e al.P);
- em 17/11/08, a ré enviou uma carta à autora, reiterando a sua posição (doc. de fls.94 e al.Q);
- em 5/12/08, a autora enviou uma carta à ré, continuando a pedir-lhe contas (doc. de fls.95-96 e al.R);
- em 6/1/09, a ré enviou uma carta à autora, reiterando novamente a sua posição (doc. de fls.97 e al.S);
- em 16/11/09, o advogado da autora enviou uma carta à ré, pedindo-lhe novamente contas (doc. de fls.98 e al.T);
- em 11/12/09, a ré respondeu da mesma forma, enviando uma carta do mesmo teor das anteriores (doc. de fls.99 e al.T);
- após 30/8/07, a ré realizou obras no edifício 12 (al.U).
Não está em discussão, no presente recurso, a questão da qualificação jurídica do contrato celebrado entre as partes, feita na sentença recorrida, onde se considerou que se trata de um contrato de arrendamento urbano, que visava o exercício da actividade comercial da autora, nos termos do DL nº321-B/90, de 15/10 (RAU) e que, com a entrada em vigor da Lei nº6/2006, de 27/2 (NRAU), passou a ser configurado legalmente como um contrato de arrendamento urbano, não habitacional.
Assim, a questão fulcral que importa apreciar consiste em apurar, como se diz na sentença recorrida, o sentido e alcance de cláusulas contratuais constantes do 1º aditamento subscrito pelas partes em 12/7/02, as quais passaram para o 2º aditamento e, por fim, para o contrato definitivo.
Estamos, deste modo, no domínio das disposições contidas nos arts.236º a 238º, do C.Civil, respeitantes à interpretação das declarações negociais. Como referem Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil, Anotado, vol.I, 2ª ed., págs. 207 e segs., que seguiremos muito de perto na exposição subsequente, o art.236º, nº1, estabelece a seguinte regra: o sentido da declaração negocial é aquele que seria apreendido por um declaratário normal, ou seja, medianamente instruído e diligente, colocado na posição do declaratário real, em face do comportamento do declarante. Só não será assim nos casos de não poder ser imputado ao declarante, razoavelmente, aquele sentido (nº1), ou de o declaratário conhecer a vontade real do declarante (nº2).
Por conseguinte, o objectivo da lei é o de proteger o declaratário, conferindo à declaração o sentido que seria razoável presumir em face do comportamento do declarante, e não o sentido que este lhe quis efectivamente atribuir. O que significa que foi consagrada uma doutrina objectivista da interpretação, mas em que o objectivismo foi temperado por uma restrição de índole subjectivista. A solução legal explica-se, pois, pela necessidade de proteger as legítimas expectativas do declaratário e de não perturbar a segurança do tráfico.
Se as regras do art.236º não puderem definir o sentido da declaração, aplica-se a doutrina do art.237º, que vale para os casos em que a declaração, não obstante a utilização do critério fixado na lei, comportar ainda dois ou mais sentidos, baseados em razões de igual força. Caso em que prevalece, nos negócios gratuitos, o menos gravoso para o disponente e, nos onerosos, o que conduzir ao maior equilíbrio das prestações.
Nos negócios formais, resulta do disposto no art.238º que não há sentido possível que não tenha no texto um mínimo de correspondência, ainda que imperfeitamente expresso, a não ser que corresponda à vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem à sua validade. Resulta, ainda, do disposto no art.393º, nº3, do C.Civil, que na interpretação dos negócios formais é admissível o recurso a elementos exteriores ao contexto do documento.
Dir-se-á, ainda, que a doutrina e a jurisprudência vêm entendendo que a interpretação das declarações negociais constitui matéria de direito, na medida em que se trate de averiguar se foi feita correcta aplicação dos critérios interpretativos fixados na lei, designadamente nos citados arts.236º, nº1 e 238º.
Voltando ao caso dos autos, verifica-se que estamos perante declarações negociais reduzidas a escrito e previamente acordadas pelas partes. Note-se que o 1º aditamento ao contrato surgiu em virtude de a autora pretender efectuar diversas alterações nos edifícios a implantar nos lotes 14, 15 e 16, pelo que houve necessidade de, naquele aditamento, se definirem os princípios e formalismos a que obedeceriam tais alterações. Por isso que se estipulou que, nesses casos, a ré apresentaria à autora um orçamento das alterações, cuja aceitação esta devia comunicar àquela, com indicação dos «trabalhos a mais, trabalhos a menos, custos de reposição, bem como custos por atrasos em obra, de acordo com o orçamento-tipo». E mais se estipulou o que se entendia por custos de reposição, considerando-se como tais «aqueles que visam, no final do arrendamento, repor o Edifício de acordo com o projecto original, nos casos em que as alterações efectuadas não sejam adequadas aos clientes genéricos de “LP…”, incluindo-se nesta rubrica do orçamento, entre outros, os custos de imobilização do imóvel para efeitos de reposição». Estipulando-se, ainda, quanto ao pagamento dos custos de reposição, que o mesmo «será efectuado no último mês de vigência do contrato de arrendamento, sendo aqueles montantes actualizados anualmente de acordo com os índices de inflação publicados pelo Instituto Nacional de Estatística até efectivo e integral pagamento».
Ora, no caso, a autora aprovou os orçamentos enviados pela ré, referentes às alterações por aquela pretendidas no edifício do lote 16, onde já se incluíam custos de reposição. Refira-se que, por via do 2º aditamento ao contrato promessa de arrendamento, este ficou limitado ao edifício a implantar no lote 16. No entanto, uma vez que os edifícios a implantar nos lotes 14 e 15 também tinham sido objecto de alterações a pedido da autora, tendo esta desistido do arrendamento destes edifícios, comprometeu-se a pagar à ré o custo das respectivas obras de reposição, sendo 50% do montante total na data da assinatura do 2º aditamento (23/5/03) e os restantes 50% no dia 30/6/03.
Refira-se, também, que o 2º aditamento, além de manter expressamente a cláusula que obrigava a autora a pagar à ré os custos de reposição, agora limitados ao edifício implantado no lote 16, no último mês de vigência do contrato de arrendamento, actualizados anualmente, manteve igualmente as restantes cláusulas do contrato promessa de 12/7/01 e do 1º aditamento de 12/7/02. E, ainda, que o contrato de arrendamento (definitivo) de 11/2/05 manteve, igualmente, tais cláusulas.
Entretanto, em 13/2/07, a autora denuncia o contrato de arrendamento para o fim do prazo, ou seja, para o dia 30/8/07, tendo então a ré exigido à autora o pagamento dos custos de reposição aprovados por esta em 2002, no valor actualizado de € 1.109.356,10, acrescidos de IVA, a efectuar até final do último mês de vigência do contrato de arrendamento.
A partir daqui surge uma troca de correspondência entre as partes, pretendendo a autora pagar apenas as obras de reposição efectivamente efectuadas, enquanto que a ré entende que aquela quantia é devida, nos termos do contrato, independentemente da execução de quaisquer obras de reposição.
Até que, em 6/9/07, a autora pagou à ré a quantia de € 1.342.320,88, dizendo que com a finalidade exclusiva de reposição do edifício de acordo com o projecto inicial. E, tendo a autora entregue o edifício em 12/9/07, continuou, após isso, a pedir contas à ré, mas recusando-se sempre esta a prestá-las.
Face a esta factualidade, para onde apontam os critérios interpretativos fixados na lei, atrás referidos?
Dir-se-á, desde logo, que, tal como se diz na sentença recorrida, o entendimento da autora de que só estaria obrigada a entregar o montante correspondente ao custo efectivo das obras de reposição e na medida em que estas fossem efectivamente realizadas, não tem correspondência na respectiva cláusula, que não contém tal condição, nem se mostra compatível com o prazo acordado para o pagamento – último mês de vigência do contrato de arrendamento. Na verdade, se o pagamento devia ser efectuado neste prazo, isto é, numa altura em que ainda vigorava o arrendamento, tal não é compatível com o entendimento de que o pagamento só tinha que ser feito depois de realizadas as obras de reposição, pois que, evidentemente, estas só poderiam ser efectuadas após a cessação do arrendamento. Por isso que, aliás, a autora acabou por pagar, em 6/9/07, a quantia acordada, apesar de antes ter tentado fazer depender esse pagamento da efectiva realização daquelas obras.
Acresce que as cláusulas em questão nunca aludem a custos das obras de reposição, mas tão só a custos de reposição. E não se diga que se trata de um preciosismo retirado de fórmulas utilizadas com significado idêntico. È que, no 2º aditamento ao contrato, quando se tratou de clausular a reposição dos edifícios a implantar nos lotes 14 e 15, alude-se expressamente, quer nos considerandos (ponto 3.), quer na Cláusula Décima Terceira, Um e Dois, a «custo das obras de reposição». Custo este a ser pago pela autora, uma parte (50%) na data da assinatura do 2º aditamento (23/5/03) e a outra parte no dia 30/6/03, ou seja, certamente após a realização das obras, já que estas teriam início em 1/6/03. Deste modo, para os edifícios a implantar nos lotes 14 e 15, alterados a pedido da autora, mas de cujo arrendamento desistiu, foi expressamente previsto o pagamento do custo das obras de reposição, a efectuar, na totalidade, após a realização destas. Já em relação ao edifício implantado no lote 16, único que foi objecto do arrendamento definitivo, apenas se alude a «custos de reposição», prevendo-se expressamente que o respectivo pagamento, a cargo da autora, seria efectuado no último mês de vigência do contrato de arrendamento e actualizadamente.
Ora, caso se tivesse pretendido acordar que o pagamento dos «custos de reposição» só teria lugar se e na medida em que as obras de reposição fossem efectivamente realizadas, parece que então haveria que inserir aí cláusulas semelhantes às previstas para a situação dos edifícios a implantar nos lotes 14 e 15. Mas tal não aconteceu. Certamente por se ter entendido que havia que estipular diferentemente para ambas as situações.
Assim o que se passou foi que, relativamente ao edifício implantado no lote 16, à medida que a ré ia elaborando os orçamentos referentes às alterações solicitadas pela autora, englobava aí logo o montante destinado a «custos de reposição», sendo que a autora, ao aprovar tais orçamentos, como aprovou, igualmente aprovava o montante desses custos, que pagaria no último mês de vigência do contrato de arrendamento, nos termos atrás referidos. Ou seja, tais custos surgem como contrapartida das alterações efectuadas no interesse da autora, como se diz na sentença recorrida.
Não se vê, pois, que um declaratário medianamente instruído e diligente, colocado na posição da ora autora, entendesse que o comportamento da ora ré significava que o pagamento dos chamados «custos de reposição» do edifício implantado no lote 16 só teria lugar se e na medida em que as obras de reposição fossem efectivamente realizadas. Nem tal entendimento tem, como já se disse, um mínimo de correspondência no texto do documento em causa, ainda que imperfeitamente expresso, pelo que, tratando-se como se trata, no caso, de um negócio formal, não pode a declaração valer com esse sentido (cfr. o citado art.238º, nº1).
Assim, a nosso ver, da matéria de facto apurada resulta que o sentido daquela declaração negocial que seria apreendido por um declaratário medianamente instruído e diligente, colocado na posição da ora autora, em face do comportamento da ora ré, atrás referido, seria o de que as alterações no edifício arrendado implicariam, necessariamente, custos de reposição a suportar pela autora, se tais alterações não fossem adequadas aos clientes genéricos de «LP…», independentemente de virem ou não a ser realizadas obras de reposição. O que, no fundo, significa que, como se refere na sentença recorrida, as partes convencionaram que, no momento da obrigação de entrega do locado ao senhorio, o locatário reporia os custos de reposição.
Consideramos, deste modo, que, no caso, o sentido da declaração pode ser definido através das regras do art.236º, pelo que não tem aplicação a doutrina do art.237º, prevista apenas para casos duvidosos, nos termos atrás referidos.
Sendo este o nosso entendimento, parece-nos que está prejudicada a decisão das outras questões suscitadas pela recorrente, relacionadas com obrigações sem causa, mandato, cláusula penal e enriquecimento sem causa, pelo que, atento o disposto na 1ª parte, do nº2, do art.660º, do C.P.C., tais questões não têm que ser resolvidas.
De todo o modo, sempre se dirá, muito sucintamente, que não há que falar em obrigação sem causa ou em enriquecimento sem causa, pois que a autora entregou à ré a quantia de € 1.342.320,88 para cumprimento da obrigação contratual de pagamento dos custos de reposição (cfr. o art.473º, do C.Civil). Assim como também não há que falar em mandato, que é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a praticar um ou mais actos jurídicos por conta de outra (art.1157º, do C.Civil), já que da matéria de facto apurada nada resulta nesse sentido. Por último, não tem cabimento a invocação da cláusula penal, porquanto esta é um instrumento de fixação antecipada da indemnização a prestar pelo devedor, no caso de não cumprimento ou mora (cfr. o art.810º, do C.Civil), sendo que, no caso, não se verifica nem uma coisa nem outra.
Haverá, assim, que concluir que a sentença recorrida não deve ser revogada, como pretende a recorrente, uma vez que não incorreu nos invocados erros de julgamento ao decidir que a autora cumpriu a obrigação assumida por acordo, pelo que, não tendo direito a ser restituída de qualquer quantia, a acção não podia deixar de ser, como foi, julgada improcedente.
Improcedem, deste modo, as conclusões da alegação da recorrente, devendo, pois, manter-se aquela sentença.
3 – Decisão.
Pelo exposto, nega-se provimento ao recurso, confirmando-se a sentença apelada.
Custas pela apelante.
Lisboa, 4 de Dezembro de 2012
Roque Nogueira
Pimentel Marcos
Tomé Gomes |
