| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes, do Tribunal da Relação de Lisboa.
I–RELATÓRIO:
Intentou CONDOMÍNIOS DE W., ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS UNIPESSOAL a presente acção declarativa de condenação sob a forma de processo ordinário contra CONDOMÍNIO DO PRÉDIO SITO NA RUA …………………. Nº…., em Lisboa.
Alegou, essencialmente:
Ser uma empresa que se dedica à prestação de serviços de administração e manutenção de condomínios, sob a denominação “Loja do Condomínio”, e que no exercício da sua actividade celebrou com o Réu em 27 de Setembro de 2006 um contrato de prestação de serviços consubstanciado no escrito que junta e por via do qual lhe prestou, entre 27 de Setembro de 2006 e 30 de Abril de 2011, serviços de administração do condomínio e bem assim serviços de manutenção e limpeza do prédio, desde 30 de Novembro de 2007 e 30 de Abril de 2011, que deram origem à emissão das facturas que junta e que o Réu não lhe liquidou integralmente, estando em dívida, a data, a quantia de € 1.697,54.
No âmbito das suas funções, promoveu por sua conta e pelos seus próprios meios o pagamento das despesas que discrimina atinentes a serviços prestados por terceiros em exclusivo benefício do Réu, tendo também “ alimentado “ a conta bancária do Réu com as quantias que discrimina tendentes a pagar as facturas que junta tendo igualmente pago as demais que elenca, todas atinentes a despesas efectuadas em benefício exclusivo do condomínio Réu que usufruiu e gozou dos serviços a elas respeitantes e cuja conta bancária não tinha liquidez para prover ao seu pagamento, como a Autora insistentemente alertou.
Conclui pedindo a condenação deste a pagar-lhe a quantia de € 91.465,66, a título de despesas por si suportadas, acrescida de € 10.318,66 a título de juros moratórios vencidos e vincendos à taxa legal até integral pagamento.
Contestou o Réu referindo, em síntese, que ao longo de 2008, 2009 e 2010 a Autora não convocou a Assembleia de Condóminos para apresentação e votação das respectivas contas e quando o fez, em 2011, aquela deliberou a não aprovação das contas do exercício de 2008 e das apresentadas como referentes ao período de gestão corrente sem mandato em 2009 e 2010, sendo que algumas das despesas realizadas, atinentes à reparação de unidades de vídeo-porteiro e de inspecção periódica do gás de algumas fracções e ao serviço de vigilância, o foram contra regras de repartição da responsabilidade das despesas ou deliberação expressa, implicando custos acrescidos para o condomínio que rejeita, por isso, o pagamento do valor de € 1.346,73 e € 55.540,68.
Acrescenta que não há mora relativamente às mesmas porquanto as despesas apresentadas o foram apenas em 2011.
Deduziu pedido reconvencional, no seu articulado de contestação, peticionando seja a autora condenada a pagar-lhe a quantia de € 19.902,43, a título de indemnização por danos patrimoniais e não patrimoniais provocados pela mesma, no exercício das suas funções de administradora do condomínio, bem como, a ver reconhecido o direito do réu de regresso contra os titulares de direitos reais das fracções autónomas com quotas ordinárias e extraordinárias vencidas e não pagas, referentes a 2008 a 2010, acrescidas de juros de mora, à taxa legal e das despesas para cobrança judicial e extrajudicial que haja de suportar.
Replicou a Autora concluindo como na petição inicial e contestando o pedido reconvencional pugnando pela sua improcedência.
Procedeu-se ao saneamento dos autos, tendo-se julgado inadmissível a reconvenção, absolvendo-se a Autora da instância reconvencional.
Realizou-se audiência de julgamento.
Foi proferida sentença que julgou a presente acção parcialmente procedente, por parcialmente provada, e em consequência, condenou o Réu a pagar à Autora o valor em dívida das facturas a que se alude em II, I) acrescido dos respectivos juros de mora à taxa legal vencidos a partir da data do respectivo vencimento e vincendos até integral pagamento; o valor titulado pelas facturas a que se alude em II. L) , P) Q) ,R) , S) , T) , U), V) , X) Z), AA), BB) CC), DD), EE) , FF) acrescido de juros legais desde o momento em que o seu pagamento foi efectuado pela A. e até integral pagamento (artº 1167º c) in fine do Cód. Civil); o valor titulado pelas facturas a que se alude em GG) cujas datas de emissão respeitem ao período de Janeiro a Junho (inclusive) de 2008 acrescido de juros legais desde o momento em que o seu pagamento foi efectuado pela A. e até integral pagamento ( artº 1167º c) in fine do Cód. Civil); o valor correspondente a 12h nocturnas das facturas a que se alude em N) e GG) cujas datas de emissão sejam posteriores a Junho de 2008 acrescido de juros legais desde o momento em que o seu pagamento foi efectuado pela A. e até integral pagamento ( artº 1167º c) in fine do Cód. Civil); absolvendo-se o Réu do demais peticionado pela Autora (cfr. fls. 510 a 542).
Os RR. apresentaram recurso desta decisão, o qual foi admitido como de apelação (cfr. fls. 569).
Juntas as competentes alegações, a fls. 547 a 566, formularam os RR. apelantes as seguintes conclusões:
A-Ao Administrador do condomínio, enquanto no exercício das suas funções de administrador de bens alheios, incumbe a obrigação de prestar contas desse seu mandato em sede de Assembleia Geral de Condóminos.
B-Apenas nas Assembleias Gerais de 2011 é que a A. prestou contas aos condóminos do edifício dos autos referentes aos exercícios de 2008 a 2010, as quais aí não foram aprovadas.
C-Nesta ocorrência, a A., para se exonerar dessa sua obrigação, deveria ter requerido a prestação de contas judicial pelo recurso à correspondente acção especial.
D-Embora esta excepção não tenha sido invocada na contestação, o certo é que o despacho saneador dela não conheceu, pelo que se não formou caso julgado formal, tendo a mesma sido apreciada na sentença ora jurisdicionalmente impugnada, podendo igualmente ser reapreciada em sede deste recurso de apelação.
E–Ao ter lançado mão da acção declarativa de condenação com processo comum, em detrimento da acção especial de prestação de contas, a A. cometeu um erro na forma de processo.
F–Atenta a enorme diferença de estrutura processual que existe entre ambos os dois invocados tipos de acções, nenhum dos actos praticados no âmbito desta acção declarativa é aproveitável, pelo que devem ser todos anulados, com a consequente absolvição do Réu da correspondente instância.
G–Ao se ter decidido diversamente na sentença recorrida, violou-se o disposto nos arts. 1.431º e 1.436º f) do Cód. Civil e nos arts. 193º nº 1, 278º nº 1 b) e 941º e seguintes do Cód. Proc. Civil, pelo que deve semelhante decisão ser com esse fundamento revogada.
H–À A. incumbia nos termos da Lei e do Regulamento do Condomínio do prédio dos autos convocar anualmente em Janeiro de cada ano Assembleias Gerais, a fim de aí submeter à apreciação dos Condóminos as contas do exercício anterior e o orçamento para o próximo exercício económico anual, igualmente lhe incumbindo disponibilizar-lhes, com a devida antecedência, cópia dos correspondentes balanços e contas do ano anterior encerradas a 31 de Dezembro e, bem assim, o orçamento das despesas para o novo ano.
I–Essas contas referentes aos exercícios de 2008 a 2010 somente foram pela A. apresentadas aos Condóminos do prédio dos autos para apreciação nas Assembleias Gerais de 2011, onde as mesmas não foram aprovadas.
J–Se bem que incumba legalmente aos condóminos a obrigação de suportar as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento dos serviços comuns na proporção do valor relativo das fracções autónomas de que sejam proprietários, o certo é que deles apenas é exigível o pagamento da respectiva quota-parte das despesas que pelos mesmos hajam sido previamente aprovadas.
K–A A., sem que tenha sido previamente autorizada pelos Condóminos em Assembleias Gerais que não convocou, efectuou ao longo dos exercícios de 2008 a 2010 o pagamento de diversas despesas referentes ao edifício dos autos, por sua livre e espontânea vontade, à mais completa revelia daqueles e sem o seu devido prévio conhecimento e autorização, pelo que no exercício das funções de Administradora do Condomínio em regime de mandato não actuou em conformidade com as instruções dos condóminos mandantes.
L–Como a A. foi eleita para o exercício das funções de Administradora do Condomínio em Assembleia Geral de 2007, o seu correspondente mandato foi exercido em representação de todos os Condóminos.
M–Desse modo, todos os actos e despesas que praticou e despendeu sem prévia aprovação e conhecimento dos condóminos e à sua mais completa revelia careciam, para serem válidos e eficazes, da posterior ratificação destes últimos.
N–Como os condóminos do prédio dos autos nas Assembleias Gerais de 2011 não aprovaram as contas referentes aos exercícios de 2008 a 2011, tal equivale à não ratificação de todos os correspondentes actos e despesas praticados, pelo que os mesmos são ineficazes e lhes não são oponíveis.
O–Acresce que a A., no que respeita aos actos contemplados nas alíneas P), Q), V), X), Z), BB) e GG) (em metade do respectivo valor) dos factos provados na sentença, actuou em situação de manifesto abuso de poder.
P–Acresce ainda que nestes autos inexistem quaisquer despesas relacionadas com obras e despesas de caracter de urgência, que são as únicas que legalmente podem ser praticadas pelo Administrador sem a prévia aprovação dos condóminos em Assembleia Geral.
Q–Nesta conformidade, os pedidos pela A. formulados nestes autos contra o Réu devem improceder com fundamento na sua ineficácia, por falta de ratificação e aprovação condominial em sede de Assembleia Geral de Condóminos.
R–Ao se ter diversamente decidido na sentença ora recorrida, violaram-se os comandos constantes dos arts. 268º, nº 1, 269º, 1.163º e 1.436º e) todos do Cód. Civil, pelo que com esse fundamento deve semelhante decisão ser revogada.
S–A A. estruturou a sua causa de pedir com fundamento na obrigação de ao Administrador do Condomínio competir efectuar as despesas comuns e na obrigação de o Condomínio mandante a reembolsar das despesas feitas, que aquela tenha fundadamente considerado indispensáveis.
T–Só que no âmbito do prevalecente regime legal da propriedade horizontal, conforme supra se demonstrou, apenas são consideradas como despesas fundadamente indispensáveis ao funcionamento do condomínio aquelas que tenham sido previamente aprovadas e ratificas pelos condóminos em Assembleia Geral, o que não sucedeu no caso dos autos, com excepção das de natureza urgente que nesta demanda não foram peticionadas.
U–Faltando os apontados requisitos, não é legalmente possível à A. exigir do Condomínio o reembolso das despesas comuns não autorizadas nem aprovadas, pelo que o Réu deveria ter sido absolvido de todos os pedidos.
V–Tanto assim é que a Sra. Juiz a quo, para fundamentar a sua decisão condenatória, teve necessidade de na sentença ora impugnada recorrer ao “injustificado locupletamento do Condomínio” à custa da A. para justificar o deferimento e a procedência de alguns dos pedidos que nestes autos esta última formulou.
W–Só que esse fundamento condenatório respeita a uma causa de pedir distinta daquela pela A. formulada nesta demanda, ou seja, respeita ao instituto do enriquecimento sem causa.
X–A A., perante a referida e demonstrada impossibilidade legal de exigir dos condóminos o reembolso das despesas nestes autos peticionadas, poderia ter recorrido à obrigação subsidiária do enriquecimento sem causa, só que, para tanto, teria de ter alterado ou ampliado a causa de pedir nesse sentido.
Y–Só que, nesta demanda não houve confissão do Réu e, mesmo que tal tivesse sucedido, a A., no prazo de 10 dias a contar da aceitação dessa confissão, não alterou nem ampliou a causa de pedir, pelo que essa faculdade processual precludiu por falta de verificação dos correspondentes pressupostos.
Z–Nesta medida e atento todo o exposto, a causa de pedir pela A. formulada nestes autos é legalmente improcedente, pelo que deveria ter sido o Réu com esse fundamento absolvido de todos os pedidos contra si infundadamente formulados.
AA–Ao se ter diversamente decidido na sentença ora jurisdicionalmente impugnada, foram violados os preceitos constantes dos art. 1.431º nº 1 e 1.436º b) do Cód. Civil e do art. 265º nº 1 do Cód. Proc. Civil, pelo que com estes fundamentos deve a referida decisão ser revogada.
AB–Como da alínea HH) dos factos provados na sentença resulta, a A. terá suportado os pagamentos das despesas cujo reembolso peticiona por falta de provisão suficiente na conta bancária à ordem do condomínio.
AC–É ao mandante a quem incumbe proporcionar e disponibilizar ao mandatário os meios necessários à execução do mandato, que, no caso em apreço, se materializam na disponibilização dos fundos monetários suficientes e adequados a solver as despesas comuns do edifício dos autos.
AD–Ao mandatário não é exigível que disponibilize fundos seus para solver semelhantes compromissos.
AE–Na sentença ora sindicada não se considerou provado que o Condomínio ou a Comissão de Acompanhamento tenha solicitado à A. que promovesse o pagamento ou adiantasse dinheiro próprio necessário para a satisfação das referidas despesas comuns, com a promessa que seria reembolsada assim que houvesse saldo suficiente nas contas bancárias condominiais, ou tão pouco que a dita Comissão de Acompanhamento, autorizada por posterior ratificação dos condóminos em Assembleia Geral, tenha instigado a A. a efectuar às suas próprias expensas semelhantes pagamentos.
AF–Nesta conformidade, se a A. assim procedeu, foi por sua livre e espontânea vontade, à mais completa revelia e desconhecimento dos condóminos, porque no seu íntimo sabia que, pela falta de convocação de Assembleias Gerais anuais, falta de prestação de contas e de orçamentos dos exercícios de 2008 a 2011, não lhes poderia, por causa a si própria exclusivamente imputável, exigir o pagamento das respectivas contribuições condominiais, dando azo a semelhante situação, pela qual pela referida forma se tentou parcialmente redimir.
AG–Os condomínios do prédio dos autos ignoravam até à prestação de contas efectuada nas Assembleias Gerais de 2011, que a A. tivesse pago despesas comuns a suas expensas, que tipo de despesas e quando as mesmas foram efectuadas, o que só então e volvidos vários anos, lhes foi revelado.
AH–Deste modo, não é minimamente justo que a A. peça o pagamento de juros moratórios vencidos desde as datas de realização de cada uma das despesas até à sua citação para estes autos, cujo reembolso de si é peticionado nestes autos,
AI–o que leva a concluir, em face de todo o apontado enquadramento, que a A. exerça esse direito em manifesto abuso e com evidente excesso dos limites impostos pela boa fé e pelos bons costumes,
AJ–o que inquina de ilegitimidade esse mesmo exercício, relativamente ao qual pode o Réu licitamente opor-se, pelo que desse pedido deveria ter sido integralmente absolvido.
AK–ao se ter decidido diversamente na sentença recorrida, violou-se o comando constante do art. 334º do Cód. Civil, pelo que com esse fundamento deve essa decisão ser revogada.
Não houve resposta.
II–FACTOS PROVADOS.
Foi dado como provado em 1ª instância :
A)A A. é uma empresa que se dedica à prestação de serviços de Administração e Manutenção de Condomínios, sob o nome Loja do Condomínio.
B)No âmbito dessa actividade a A. celebrou com o R. em 27 de Setembro de 2006 um contrato de prestações de Serviços denominado de “Contrato de Prestação de Serviços Loja do Condomínio” cujo teor se considera aqui integralmente reproduzido para os devidos efeitos legais (vide Doc. 1 junto com a petição inicial).
C)Tendo por base aquele, a A. prestou ao R. serviços de Administração, entre 27 de Setembro de 2006 e 30 de Abril de 2011.
D)Por solicitação do R., a A, prestou ainda serviços de limpeza e manutenção no referido prédio, desde 30 de Novembro de 2007 até 30 de Abril de 2011.
E)A A. foi nomeada para prosseguir com as suas funções de Administração, na Assembleia Ordinária de Condomínio realizada em 10 de Março de 2008, pela unanimidade dos presentes.
F)O regulamento do condomínio do prédio em causa, consubstanciado no escrito de fls. 491 a 505 cujo teor se dá por reproduzido, foi aprovado na Assembleia Geral de Condóminos de 6 de Julho de 1995 com as alterações introduzidas pelas deliberações da Assembleia Geral de Condóminos de 30 de Janeiro de 2002;
G)Em 10 e 26 de Março de 2008 reuniu uma assembleia de condóminos, ordinária do prédio em apreço, conforme respectiva acta nº 21 consubstanciada no documento de fls. 65 a 72 dos autos cujo teor se dá por integralmente reproduzido;
H)Em 2009 e 2010 a Autora não convocou a Assembleia de Condóminos para apresentação e votação das respectivas contas, apenas o vindo a fazer em 2011, a qual se realizou em 16 de Fevereiro e 13 de Abril (continuação), conforme respectivas actas nºs 24 e 25, consubstanciadas nos documentos de fls. 300 a 304 e 253 a 264 dos autos, respectivamente, e cujo teor se dá por integralmente reproduzido, aí tendo a mesma Autora apresentado as contas dos exercícios de 2008, 2009 e 2010 que não foram aprovadas.
I)A prestação dos serviços da Autora a que se alude em C) e D) foi titulada, pelas seguintes facturas:
-Factura 9/1293 emitida e datada de 15/01/2011 no valor de € 931,28, estando em dívida o montante de € 255,42 relativo ao Serviço de Administração Habitacional ( cfr.documento de Fls. 60 dos autos);
-Factura 9/1330 emitida e datada de 11/02/2011 no valor de € 931,28, estando em dívida o montante de € 255,42 relativo ao Serviço de Administração Habitacional ( cfr. documento de Fls. 61 dos autos);
-Factura 9/1367 emitida e datada de 11/03/2011 no valor de € 931,28, estando em dívida o montante de € 255,42 relativo ao Serviço de Administração Habitacional ( cfr. documento de Fls. 62 dos autos);
-Factura A9/4 emitida e datada de 11/04/2011 no valor de € 931,28, estando em dívida o montante de € 931,28, relativo aos serviços de Administração Habitacional, Limpeza Habitacional e Manutenção Habitacional( cfr. documento de Fls. 63 dos autos).
J)Os serviços de Administração, Limpeza e Manutenção do Condomínio foram prestados, tendo as facturas sido enviadas ao Réu entre 15 de Janeiro e 11 de Abril de 2011 que as liquidou parcialmente à excepção da Factura A9/4;
L)No âmbito das suas funções, a A. promoveu por sua conta e pelos seus próprios meios ao pagamento das despesas do R., tituladas pelas seguintes facturas (conforme documentos de fls. 73 a 79 dos autos):
-Factura 180394 emitida e vencida em 08/04/2011 no valor de € 3,40, paga a 14/04/2011 por conta dos serviços de prestados ao R., pela Sociedade Comercial Drogaria Palmeiras.
-Factura 180772 emitida e vencida em 19/04/2011 no valor de € 1,80, paga a 29/04/2011 por conta dos serviços prestados ao R., pela sociedade comercial Drogaria Palmeiras;
-Factura 539516 emitida e vencida em 01/04/2011 no valor de € 54,84 paga a 01/04/2011 por conta dos serviços prestados ao R. pelos CTT ( correspondência para convocação de assembleia geral)
-Factura 2011000262 emitida e vencida em 29/03/2011 no valor de € 265,00 paga pela A. a 17/05/2011 por conta dos serviços prestados ao R. pela Sociedade Empreitadas Teixeira & Bernardes Lda. na sequência de uma fuga de gás na casa da porteira.
M)Todos estes serviços foram prestados por terceiros em exclusivo benefício do R.;
N)No âmbito do contrato de prestação de serviços de Administração a A., para assegurar a continuidade de prestação de serviços de vigilância (durante um período de 24h) procedeu ainda por sua conta e pelos seus próprios meios, à realização das seguintes transferências para a conta do R.:
-Transferência de € 3.500,00 efectuada da conta da A. para a conta bancária da R., em 14/01/2011 ( cfr. fls 80 e 81) permitindo desse modo o pagamento da factura A/1351 Ordem Justa.
-Transferência de € 2.500,00 efectuada da conta da A. para a conta bancária da R. em 11/02/2011 ( cfr. fls. 79 e 81) permitindo desse modo o pagamento da factura A/1401 Ordem Justa.
O)Com isto possibilitou a A. que o R. tivesse dinheiro disponível na sua conta D.O. para promover o pagamento daqueles serviços de vigilância que haviam sido por si contratados.
P)No âmbito do contrato celebrado, a A. procedeu por sua conta e pelos seus meios, à realização do pagamento da seguinte despesa atinente a inspecções nas redes de utilização de gás de algumas fracções do condomínio: Factura n.º 2000037313, no valor de € 681,23 emitida e vencida em 30/04/2008, com pagamento efectuado em 10/07/2008 ( cfr. Documentos de fls. 88 e 89);
Q)No âmbito do contrato celebrado, a A. procedeu por sua conta e pelos seus meios, à realização do pagamento da seguinte despesa atinente à reparação de equipamento do condomínio : Factura n.º 283315, no valor de € 200,00 emitida e vencida em 10/02/2009, com pagamento efectuado em 10/02/2009 ( cfr. documentos de fls. 90, 91 e 92 dos autos);
R)No âmbito do contrato celebrado, a A. procedeu por sua conta e pelos seus meios, à realização do pagamento da seguinte despesa atinente ao seguro do condomínio ( cfr. Documento de fls. 94 ) : - Factura n.º 1003327488, no valor de € 4.911,67 emitida e vencida em 16/01/2008, com pagamento efectuado em 06/02/2008.
S)No âmbito do contrato celebrado, a A. procedeu por sua conta e pelos seus meios, à realização do pagamento das seguintes despesas atinentes à aquisição de material de manutenção para o condomínio, conforme documentos de fls. 96 a 109 dos autos:
-Factura n.º P08/00297 no valor de € 22,48 emitida e vencida em 23/01/2008 com pagamento efectuado em 24/01/2008.
-Factura P08/02926, no valor de € 32,88 emitida e vencida em 22/10/2008 com pagamento efectuado em 27/10/2008.
-Factura P08/03001 no valor de € 33,89 emitida e vencida em 29/10/2008 com pagamento efectuado em 29/10/2008.
-Factura P08/03014 no valor de € 30,40 emitida e vencida em 30/10/2008 com pagamento efectuado em 31/10/2008.
-Factura P09/2784 no valor de € 5,50 emitida e vencida em 20/11/2009 com pagamento efectuado em 24/11/2009.
-Factura P09/3004 no valor de € 2,40 emitida e vencida em 17/12/2009 com pagamento efectuado em 18/12/2009.
-Factura P09/3213 no valor de € 30,40 emitida e vencida em 26/12/2009 com pagamento efectuado em 31/12/2009.
-Factura P10/0499 no valor de € 41,73 emitida e vencida em 24/02/2010 com pagamento efectuado em 01/03/2010.
-Factura P10/1029 no valor de € 16,58 emitida e vencida em 21/04/2010 com pagamento efectuado em 27/04/2010.
-Factura P10/1178 no valor de € 75,56 emitida e vencida em 04/05/2010 com pagamento efectuado em 06/05/2010.
-Factura P10/1241 no valor de € 100,80 emitida e vencida em 12/05/2010 com pagamento efectuado em 12/05/2010.
-Factura P10/1353 no valor de € 15,65 emitida e vencida em 22/05/2010 com pagamento efectuado em 26/05/2010.
-Factura P10/1391 no valor de € 21,60 emitida e vencida em 26/05/2010 com pagamento efectuado em 01/06/2010.
T)No âmbito do contrato celebrado, a A. procedeu por sua conta e pelos seus meios, à realização do pagamento das seguintes despesas atinentes a prestação de serviços de Manutenção e Assistência Técnica no jardim do condomínio prestada pela Soc. Comercial ……………) : Factura 1801 no valor de € 329,12 emitida e vencida em 24/01/2008 sobre a prestação de serviços Manutenção e Assistência Técnica prestada pela …………… Lda) com pagamento em 29/01/2008 – cfr. Documento de fls. 110 dos autos - e Factura 1737 no valor de € 329,12 emitida e vencida em 21/12/2007 sobre a prestação de serviços Manutenção e Assistência Técnica prestada pela Soc. Comercial ……… Lda) com pagamento em 29/01/2008, conforme documento de fls. 111 dos autos;
U)No âmbito do contrato celebrado, a A. procedeu por sua conta e pelos seus meios, à realização do pagamento das seguintes facturas : Factura nº 112 no valor de € 240,00 emitida e vencida em 18/08/2008 sobre a prestação de serviços de Reparação da drenagem do jardim, limpeza dos esgotos do jardim e limpeza das caldeiras do jardim do condomínio, por ……….. ao R, com pagamento pela A. em 01/09/2008 e Factura 131 no valor de € 372,00 emitida e vencida em 30/09/2008 sobre a prestação de serviços de nas tampas de esgoto e limpeza das caixas de esgoto do condomínio e dos ramais por Jesuíno José Ferreira da Fonseca ao R. com pagamento pela A. em 10/11/2008 ( cfr. Documentos de fls. 116 a 120 dos autos) ;
V)No âmbito do contrato celebrado, a A. procedeu por sua conta e pelos seus meios, à realização do pagamento das seguintes despesas atinentes à reparação do equipamento de vídeo-porteiro do condomínio: Factura 2008000287 no valor de € 111,99 emitida e vencida em 24/02/2008 sobre a prestação de serviços de ……… Duarte ao R. com pagamento em 31/03/2008; Factura 2008000315 no valor de € 171,94 emitida e vencida em 14/05/2008 sobre a prestação de serviços de ………. ao R. com pagamento em 26/06/2008 ( cfr. Documentos de fls.121 a 124 dos autos);
X)No âmbito do contrato celebrado, a A. procedeu por sua conta e pelos seus meios, à realização do pagamento da seguinte despesa atinente à comissão da mediadora pelo arrendamento da casa da porteira : Factura 013F000131 no valor de € 900,00 emitida e vencida em 10/11/2008 sobre a prestação de serviços da empresa ……. com pagamento em 10/11/2008 ( cfr. Fls. 126 e 127);
Z)No âmbito do contrato celebrado, a A. procedeu por sua conta e pelos seus meios, à realização do pagamento das seguintes despesas atinentes ao sistema de vídeo-porteiro do condomínio conforme documentos de fls. 128 a 134 dos autos :
-Factura 1574 no valor de € 261,00 emitida e vencida em 19/10/2009 sobre a prestação de serviços de reparação técnica do sistema de vídeo-porteiro prestados pela Soc. Comercial ……. Lda com pagamento em 16/10/2009.
-Factura 929 no valor de € 66,00 emitida e vencida em 29/10/2008 sobre prestação de serviços de reparação técnica prestados pela Soc. Comercial …….Lda com pagamento em 29/10/2008.
-Factura 466 no valor de € 707,85 emitida e vencida em 04/06/2008 sobre a prestação de serviços de reparação técnica prestados pela Soc. Comercial ……. Lda com pagamento em 30/05/2008.
AA)No âmbito do contrato celebrado, a A. procedeu por sua conta e pelos seus meios, à realização do pagamento das seguintes despesas atinentes à reparação do portão da garagem do prédio em causa: Factura 2759 no valor de € 234,00 emitida e vencida em 15/10/2009 sobre a prestação de serviços e bens de/para reparação técnica prestados pela Sociedade Comercial …….. Lda. com pagamento em efectuado em 10/12/2009 e Factura 2296 no valor de € 907,50 emitida e vencida em 30/06/2008 sobre a prestação de serviços e bens de/para reparação técnica prestados pela Sociedade Comercial I……..Lda com pagamento efectuado em 25/08/2008 ( cfr. Documentos de fls. 135 a 137 dos autos);
BB)No âmbito do contrato celebrado, a A. procedeu por sua conta e pelos seus meios, à realização do pagamento da seguinte despesa atinente a obras na casa da porteira do prédio em causa: Factura n.º 5 no valor de € 2985,00 emitida e vencida em 10/07/2008 sobre a prestação de serviços e bens de remodelação do interior da casa da porteira prestados por ………… a favor do R. com pagamento efectuado em 10/07/2008 ( cfr. Documento de fls. 140 e 141).
CC)No âmbito do contrato celebrado, a A. procedeu por sua conta e pelos seus meios, à realização do pagamento das seguintes despesas atinentes à manutenção/reparação de elevadores do prédio em causa ( cfr. Documentos de fls. 144 a 168 dos autos):
-Factura n.º 551 no valor de € 78,00 emitida e vencida em 15/01/2010 sobre a prestação de serviços de manutenção/reparação de elevadores pela …….., com pagamento efectuado em 20/04/2010.
-Factura n.º 487 no valor de € 96,11 emitida e vencida em 11/01/2010 sobre a prestação de serviços de manutenção/reparação de elevadores pela ……., com pagamento efectuado em 20/04/2010.
-Factura 263 no valor de € 344,84 emitida e vencida em 07/01/2010 sobre a prestação de serviços de manutenção/reparação de elevadores pela ...., com pagamento efectuado em 20/04/2010.
-Factura n.º 2494 no valor de € 30,19 emitida e vencida em 13/10/2009 sobre a prestação de serviços de manutenção/reparação de elevadores pela .... com pagamento efectuado em 20/04/2010.
-Factura 2237 no valor de € 344,84 emitida e vencida em 20/04/2010 sobre a prestação de serviços de manutenção/reparação de elevadores pela .... com pagamento efectuado em 20/04/2010.
-Factura 1857 no valor de € 125,69 emitida e vencida em 31/07/2009 sobre a prestação de serviços de manutenção/ reparação de elevadores pela .... com pagamento efectuado em 10/11/2009.
-Factura 1497 no valor de € 344,84 emitida e vencida em 04/07/2009 sobre a prestação de serviços de manutenção/ reparação de elevadores pela .... com o pagamento efectuado em 10/11/2009.
-Factura 839 no valor de € 344,84 emitida e vencida em 04/04/2009 sobre prestação de serviços de manutenção/ reparação de levadores pela .... com o pagamento efectuado em 10/11/2009.
DD)No âmbito do contrato celebrado, a A. procedeu por sua conta e pelos seus meios, ao pagamento das seguintes despesas atinentes lavagem da garagem do prédio em causa, conforme documentos de fls. 169 a 179 dos autos:
-Factura 276250 no valor de € 620,76 emitida e vencida em 16/04/2010 sobre prestação de serviços de limpeza prestado ao R. por Ricardo .... com pagamento efectuado em 20/04/2010.
-Factura 2752503 no valor de € 602,68 emitida e vencida em 16/09/2009 sobre prestação de serviços de limpeza prestado ao R. por Ricardo .... com pagamento efectuado em 17/09/2009.
-Factura 276224 no valor de € 602,68 emitida e vencida em 24/03/2009 sobre prestação de serviços de limpeza prestado ao R. por Ricardo .... com pagamento efectuado em 02/04/2009.
-Factura 276207 no valor de € 585,13 emitida e vencida em 26/09/2008 sobre a prestação de serviços de limpeza prestados ao R. por Ricardo .... com pagamento efectuado em 03/10/2008.
-Factura 637745 no valor de € 585,13 emitida e vencida em 15/04/2008 sobre a prestação de serviços de limpeza prestados ao R. por Ricardo .... com pagamento efectuado em 15/04/2008.
EE)No âmbito do contrato celebrado, a A. procedeu por sua conta e pelos seus meios, à realização do pagamento da seguinte despesa atinente ao seguro do condomínio: Factura 16282701 no valor de € 3.856,69 emitida e vencida em 19/01/2009 (à mediadora Alice Mamede Leite) com pagamento efectuado em 09/02/2009 – cfr. Documento de fls. 181;
FF)No âmbito do contrato celebrado, a A. procedeu por sua conta e pelos seus meios, à realização do pagamento da seguinte despesa atinente a uma bomba de água para o prédio em causa : Factura 91912/2009 no valor de € 1840,80 emitida e vencida em 22/09/2009 sobre a prestação de serviços e fornecimento de bens eléctricos prestados ao R. por E…… com pagamento efectuado em 14/05/2009 ( cfr. Documentos de fls. 183 a 186);
GG)No âmbito do contrato celebrado, a A. procedeu por sua conta e pelos seus meios, à realização do pagamento das seguintes despesas atinentes a serviços de segurança no prédio em causa 24 horas por dia, conforme documentos de fls. 187 a 244 dos autos :
-Factura 403 no valor de € 2746,80 emitida e vencida em 01/08/2008 sobre a prestação de serviços de segurança prestados ao R. por……Lda com pagamento efectuado em 05/09/2008.
-Factura 389 no valor de € 2746,80 emitida e vencida em 01/07/2008 sobre a prestação de serviços de segurança prestados ao R. por ….. com pagamento efectuado em 11/08/2008.
-Factura 381 no valor de € 2769,69 emitida e vencida em 01/06/2008 sobre a prestação de serviços de segurança prestados ao R. por Safe ....Lda com pagamento efectuado em 07/10/2008.
-Factura 373 no valor de € 2769,69 emitida e vencida em 01/05/2008 sobre a prestação de serviços de segurança prestados ao R. por Safe ....Lda com pagamento efectuado em 11/06/2008.
-Factura 366 no valor de € 2769,69 emitida e vencida em 01/04/2008 sobre a prestação de serviços de segurança prestados ao R. por Safe ....Lda com pagamento efectuado em 19/05/2008.
-Factura 355 no valor de € 2769,69 emitido e vencida em 01/03/2008 sobre a prestação de serviços de segurança prestados ao R. por Safe ....Lda com pagamento efectuado em 10/04/2008.
-Factura 347 no valor de € 2769,69 emitida e vencida em 01/02/2008 sobre a prestação de serviços de segurança prestados ao R. por Safe ....Lda com pagamento efectuado em 10/03/2011.
-Factura 338 no valor de € 2769,69 emitida e vencida em 01/01/2008 sobre a prestação de serviços de segurança prestados ao R. por Safe ....Lda com pagamento efectuado em 11/02/2008.
-Factura 37/2008 no valor de € 2746,80 emitida e vencida em 01/09/2008 sobre a prestação de serviços de portaria prestados ao R. por …… Lda com pagamento efectuado em 10/10/2008.
-Factura 18/2009 no valor de € 2746,80 emitida e vencida em 14/07/2009 sobre a prestação de serviços de portaria prestados ao R. por .... .... com pagamento efectuado em 10/08/2009.
-Factura 71/2009 no valor de € 2746,80 emitida e vencida em 03/07/2009 sobre a prestação de serviços de portaria prestados ao R. por .... .... com pagamento efectuado em 10/07/2011.
-Factura 68/2009 no valor de € 2746,80 emitida e vencida em 15/05/2009 sobre a prestação de serviços de portaria prestados ao R. por .... .... com pagamento efectuado em 25/06/2009.
-Factura 65/2009 no valor de € 2746,80 emitida e vencida em 15/04/2009 sobre a prestação de serviços de portaria prestados ao R. por .... .... com pagamento efectuado em 11/05/2009.
-Factura 62/2009 no valor de € 2746,80 emitida e vencida em 15/03/2009 sobre a prestação de serviços de portaria prestados ao R. por .... .... com pagamento efectuado em 12/04/2009.
-Factura 59/2009 no valor de € 2746,80 emitida e vencida em 15/02/2009 sobre a prestação de serviços de portaria prestados ao R. por .... .... com pagamento efectuado em 11/02/2009.
-Factura 47/2008 no valor de € 2746,80 emitida e vencida em 15/10/2008 sobre a prestação de serviços de portaria prestados ao R. por .... .... com pagamento efectuado em 10/11/2008.
-Factura A/732 no valor de € 4200,00 emitida e vencida em 15/10/2009 sobre a prestação de serviços de portaria prestados ao R. por …. Lda com pagamento efectuado em 10/11/2009.
-Factura A/703 no valor de € 4200,00 emitida e vencida em 15/09/2009 sobre a prestação de serviços de portaria prestados ao R. por ….. Lda com pagamento efectuado em 19/10/2009.
-Factura A/686 no valor de € 4200,00 emitida e vencida em 10/09/2009 sobre a prestação de serviços de portaria prestados ao R. por …… Lda. com pagamento efectuado em 10/09/2009.
HH)A Autora suportou os pagamentos referidos supra porque a conta D.O do condomínio não se encontrava suficientemente aprovisionada para o efeito.
JJ)A Autora enviou aos condóminos a carta de fls. 245 dos autos cujo teor se dá por reproduzido, datada de 8 de Julho de 2010, na qual solicitava o pagamento das quotas em atraso dando conta de que a ausência de entrada regular de fundos vinha sendo colmatada pelas disponibilidades financeiras do condomínio e depois pela própria Autora que vinha evitando a ruptura de tesouraria, substituindo-se ao condomínio no pagamento das facturas dos fornecedores e prestadores de serviços.
III–QUESTÕES JURÍDICAS ESSENCIAIS.
São as seguintes as questões jurídicas que importa dilucidar:
1–Alegado erro na forma de processo. Invocada obrigação do recurso à acção especial de prestação de contas por parte do administrador do condomínio.
2–Fundamento para a responsabilidade do condomínio Réu pelo pagamento das despesas suportadas pela administradora, na ausência de qualquer deliberação prévia da Assembleia de Condóminos.
Passemos à sua análise:
1–Alegado erro na forma de processo. Invocada obrigação do recurso à acção especial de prestação de contas por parte do administrador do condomínio.
Alega o recorrente que a A., enquanto administradora do Condomínio Réu - e com vista a exonerar-se da sua obrigação legal -, deveria ter intentado a prestação de contas judicial, ou seja, a correspondente acção especial.
Ao ter lançado mão da acção declarativa de condenação com processo comum, em detrimento da acção especial de prestação de contas, a A. teria cometido um erro na forma de processo.
Atenta a enorme diferença de estrutura processual que existe entre ambos os dois invocados tipos de acções, nenhum dos actos praticados no âmbito desta acção declarativa seria aproveitável, pelo que, no seu entender, deveriam ser todos anulados, com a consequente absolvição do Réu da correspondente instância.
Apreciando:
Não assiste a mínima razão ao recorrente.
A A., administradora do condomínio ora Réu, prestou em Assembleia Geral de Condóminos, concretamente nos dias 16 de Fevereiro de 2011 (acta nº 24) a fls. 300 a 304, e 13 de Abril de 2011 (acta nº 25), a fls. 253 a 266, as contas relativas aos exercícios ora em discussão (anos de 2008, 2009 e 2010), cumprindo desse modo o dever que lhe incumbia, nos termos gerais do artigo 1436º, alínea f), do Código Civil, não havendo, não obstante, aquelas sido aprovadas pela dita Assembleia.
Não era, nestas circunstâncias, a A. obrigada a intentar acção especial para prestação das contas relativa ao seu exercício enquanto administradora do condomínio, uma vez que, em sede própria e espontaneamente, as havia prestado, encontrando-se portanto tal obrigação cumprida.
A forma processual seguida na presente acção – acção declarativa condenatória - é a adequada à concreta estruturação imprimida pela demandante ao seu pedido e à inerente causa de pedir, sendo precisamente esse o critério pelo qual se afere, em termos gerais, a idoneidade do meio processual utilizado.
Conforme se encontra há muito afirmado jurisprudencialmente, é em função do pedido que é escolhida a forma de processo adequada, sendo mister que este se harmonize com o fim para que foi estabelecida a forma processual empregue na situação sub judice[1].
Não existia, desde modo, qualquer obrigatoriedade/necessidade de recurso à acção especial de prestação de contas, não se verificando ainda erro na forma de processual empregue e seguida, plenamente conforme à natureza dos factos alegados pela A. e às pretensões com base neles formuladas.
2–Fundamento para a responsabilidade do condomínio Réu pelo pagamento das despesas suportadas pela administradora, na ausência de qualquer deliberação prévia da Assembleia de Condóminos.
A decisão recorrida não merece reparo.
Embora a actuação da administradora de condomínio, ora A., ao não convocar anualmente as competentes Assembleias de Condóminos, se tenha revelado anómala, imprudente, censurável, não observando, com o rigor e a diligência devidos, as regras que especificamente regulam o funcionamento do instituto da propriedade horizontal, cumpre porém tomar em consideração que a sua conduta nessa mesma qualidade foi devidamente acompanhada/sindicada pelos condóminos (através da denominada comissão de acompanhamento) indicados especificamente pela Assembleia para esse preciso efeito[2].
A este propósito, vide a acta da Assembleia de Condóminos realizada em 10 de Março de 2008 (cfr. fls. 65 a 70), na qual se deliberou no Ponto Dois:
“Para a Administração do Condomínio foi reeleita por unanimidade a Loja do Condomínio (LDC). Para a Comissão de Acompanhamento foram eleitos, também por unanimidade, os seguintes condóminos:
- Sr. Dr. …. (2ºA) (…)
- Sr. Eng. Amílcar …….. (4ºC) (…)
- Sr. Eng. Luís ……. (4ºA) (…)
- Sr. Dr. Luís Miguel ….. ….. (2ºC) (…) o qual declarou que condiciona a sua continuidade à melhoria da comunicação por parte da LDC;
A Comissão de Obras mantém a composição dos anos anteriores”.
No mesmo sentido, vide artigo 22º do Regulamento do Condomínio, junto a fls. 491 a 505, onde pode ler-se:
“(…) Caso seja eleito exclusivamente um terceiro para a Administração do Condomínio deverá a Assembleia Geral eleger uma Comissão de Acompanhamento constituída por três a cinco condóminos”.
Ou seja, o exercício da administração do Condomínio Réu durante os anos de 2008 a 2011, na singular forma como foi prosseguida, não se deve unicamente à responsabilidade de mera gestão da ora A., mas igualmente à postura, atitude e (omissiva) conduta dos condóminos que, devidamente eleitos, se responsabilizaram por sindicar activamente os termos em que a mesma se iria desenvolver – e que, pelos vistos, nada fizeram de concreto e efectivo no sentido de obstar eficazmente àquele rumo dos acontecimentos.
Mormente, a maior falha cometida pela ora A. e que consistiu na (inexplicável) ausência de marcação das competentes Assembleias de Condóminos, durante anos seguidos, poderia e deveria ser suprida pela pronta actuação dos condóminos encarregues do acompanhamento dessa mesma actividade.
Basta atentar no preceituado no artigo 1431º, nº 2, do Código Civil, onde se estatui que “A Assembleia reunirá quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido”.
O que significa que os condóminos não se poderiam jamais escudar ou desresponsabilizar com base na ausência de marcação das Assembleias Gerais pela A. administradora, remetendo-se passivamente à conveniente inércia neste tocante, para, não obstante terem conhecimento de que as despesas normais do condomínio iam sendo continuamente satisfeitas, virem a optar pela não aprovação de contas, esquivando-se agora, nesta sequência, a assumir a sua responsabilidade no pagamento de gastos realizados em seu exclusivo proveito e que, porque foram atempadamente realizados, possibilitaram objectivamente o funcionamento quotidiano do seu condomínio.
Menor justificação existirá ainda para o não pagamento das prestações de condomínio a pretexto da não realização das ditas Assembleias Gerais, dificultando seriamente a gestão da A., por carência dos fundos necessários para o efeito.
Note-se que se encontrava provado nos autos que a A. suportou pagamentos em favor e benefício do Condomínio (em jeito de anómalos e invulgares adiantamentos) porque a conta de Depósitos à Ordem do Condomínio não se encontrava suficientemente aprovisionada para o efeito (cfr. alínea HH dos Factos Provados).
De resto, a A. deu nota desta situação aos condóminos através de carta datada de 8 de Julho de 2010, na qual solicitava o pagamento das quotas em atraso, e referia que a ausência de entrada regular de fundos vinha sendo colmatada pelas disponibilidades financeiras do condomínio e depois pela própria Autora que vinha evitando a ruptura de tesouraria, substituindo-se ao condomínio no pagamento das facturas dos fornecedores e prestadores de serviços (cfr. alínea JJ dos Factos Provados).
In casu, e em termos absolutamente decisivos para a sorte do pleito, encontra-se provado que as quantias em causa foram efectivamente despendidas em favor e em benefício do Condomínio Réu, só o podendo ter sido com a complacência ou, pelo menos, com a não oposição declarada, dos condóminos encarregues de acompanhar o exercício da gestão do condomínio.
Cumpre, a este propósito, salientar que a Ré não procedeu a qualquer impugnação da decisão de facto em conformidade com as respectivas exigências legais, sendo nessa medida tal factualidade imodificável.
Destrinçando as facturas que estão em causa, verifica-se que as mesmas, na sua grande generalidade, se reportam ao funcionamento de bens e serviços relevantes para o Condomínio e que teriam naturalmente que ser satisfeitas em tempo oportuno e sem delongas.
Vejamos:
As facturas referidas em 2. I), em número de quatro, referem-se a Serviços de Administração Habitacional, Limpeza Habitacional e Manutenção Habitacional, que a A. prestou efectivamente ao condomínio Réu, entre 27 de Setembro de 2006 e 30 de Abril de 2011.
Trata-se de uma actividade indispensável para o bom funcionamento do Condomínio.
Logo, dúvida alguma pode subsistir acerca da existência deste direito de crédito de que a A. é titular sobre o Réu.
As facturas referidas em 2. L), em número de quatro referem-se a pagamentos a que a A. procedeu, com fundos próprios, relativamente a serviços prestados por terceiros em exclusivo benefício do condomínio, não se tendo apurado nos autos qualquer circunstância relacionada com a sua desnecessidade ou custo excessivo ou não razoável.
Não há aqui igualmente motivos para sustentar a ausência de responsabilidade do Condomínio no respectivo reembolso.
A despesa referida em P) – factura nº 2000037313 - reporta-se refere-se ao pagamento da inspecção nas redes de utilização de gás de algumas fracções do condomínio, que é obviamente devida e deve ser honrada pelo Condomínio ora Réu.
A despesa referida em Q) – factura nº 283315 (cfr. fls. 90) – refere-se a um pagamento a que o A. procedeu com fundos próprios relativamente a um equipamento do condomínio, no montante de € 200,00.
Tal despesa beneficiou directamente o Condomínio Réu e deve ser suportada por este.
A despesa referido em R), realizada, mais uma vez, com fundos próprios da A., tem a ver com o pagamento do seguro do condomínio, encontrando-se devidamente comprovada a fls. 94.
É evidente – não necessitando de adicionais justificações - a responsabilidade do condomínio Réu pelo seu pagamento.
A despesa referida em S) reporta-se à aquisição com fundos próprios de material eléctrico para o Condomínio, no período compreendido entre 23 de Janeiro de 2008 e 26 de Maio de 2010, conforme se discrimina no documento junto a fls. 96.
Não restam, naturalmente, dúvidas acerca da responsabilidade do condomínio Réu pelo respectivo reembolso.
A despesa mencionada em T) é referente ao pagamento a que A. procedeu, com fundos próprios, de prestação de serviços de manutenção e assistência técnica no jardim do Condomínio – duas facturas vencidas respectivamente em 24 de Janeiro de 2008 e 21 de Dezembro de 2008 (cfr. fls. 110 e 111).
Tratando-se de serviços realizados no jardim do Condomínio e não havendo sido alegada a sua desnecessidade ou excessiva onerosidade, é inegável a responsabilidade do Condomínio no respectivo reembolso.
A despesa referida em U) tem igualmente a ver com serviços de reparação e drenagem, limpeza de esgotos neste, limpeza de caldeiras, serviço de tampas de esgoto no jardim do Condomínio, limpeza das caixas de esgoto do condomínio e dos ramais, encontrando-se expressas em duas facturas vencidas respectivamente em 18 de Agosto de 2008 e 30 de Setembro de 2008 (cfr. fls. 116, 117 e 119).
Pelos mesmos motivos indicados supra é irrecusável a responsabilidade do Condomínio Réu.
As despesas a que alude a alínea V) são relativas ao pagamento efectuado pela A., com fundos próprios, a propósito da reparação do equipamento de vídeo-porteiro do condomínio, encontrando-se expresso em duas facturas com vencimento, respectivamente, em 24 de Fevereiro de 2008 e 14 de Maio de 2008 (cfr. fls. 121 e 123).
Tratando-se da reparação de um equipamento ao serviço do Condomínio, dúvidas não podem subsistir acerca da obrigação do competente reembolso.
A despesa a que alude a alínea X) teve a ver com o pagamento pela A., com fundos próprios, da comissão da mediadora pelo arrendamento da casa da porteira, encontrando-se documentada através de uma única factura vencida em 10 de Novembro de 2008 (cfr. fls. 125).
Nada foi provado nos autos que contrarie a necessidade da realização desta despesa e do carácter ajustado do valor nela expresso, sendo certo que foi feita no exclusivo interesse do Condomínio Réu.
Daí a sua indiscutível responsabilidade no respectivo reembolso.
As despesas descritas na alínea Z), têm a ver com os pagamentos realizados pela A., com fundos próprios, para a reparação técnica do sistema de vídeo-porteiro, expressas através de três facturas vencidas respectivamente em 19 de Outubro de 2009, 29 de Outubro de 2008 e 4 de Junho de 2008 (cfr. fls. 128, 129, 131, 132).
Tal como se mencionou supra, a responsabilidade do Condomínio pelo respectivo reembolso é incontroversa.
As despesas mencionadas em AA), têm a ver com o pagamento pela A., com fundos próprios, de reparações técnicas em equipamento pertencente ao Condomínio (portões) e por ele usado. Encontram-se documentadas em duas facturas vencidas, respectivamente, em 15 de Outubro de 2009 e 10 de Dezembro de 2009 (cfr. fls. 135, 136 e 138).
Tal como se mencionou supra, a responsabilidade do Condomínio pelo respectivo reembolso é incontroversa.
A despesa referenciada na alínea BB) reporta-se à remodelação do interior da cada de porteira, encontrando-se expressa numa única factura vencida em 10 de Julho de 2008 (cfr. fls. 141 a 142)
Estes trabalhos beneficiaram objectivamente o património do Condomínio não havendo razões demonstradas nos autos quanto ao seu carácter desnecessário, impertinente ou injustificada.
Pelo que o R. Condomínio deverá proceder ao competente reembolso.
A despesa referida em CC) relativa ao pagamento pela A., com fundos próprios, de encargos com a manutenção, assistência e reparação dos elevadores que servem o Condomínio, não deixa qualquer dúvida acerca da responsabilidade do Réu no reembolso das mesmas, sem as quais deixariam de ter o normal acesso às diversas fracções do prédio habitado pelos condóminos.
Trata-se de oito facturas, com vencimento respectivamente em 15 de Janeiro de 2010, 11 de Janeiro de 2010, 7 de Janeiro de 2010, 13 de Outubro de 2009, 20 de Abril de 2010, 31 de Julho de 2009, 4 de Julho de 2009 e 4 de Abril de 2009 (cfr. fls. 144, 145, 147, 148, 150, 151, 153, 154, 156, 157, 158, 160, 162, 163, 165, 166, 168).
As despesas a que se alude em DD) reportam-se a pagamentos realizados pela A., com fundos próprios, derivadas da lavagem da garagem do prédio, encontrando-se expressas em cinco facturas com vencimento, respectivamente, em 16 de Abril de 2010, 16 de Setembro de 2009, 24 de Março de 2009, 26 de Setembro de 2008 e 15 de Abril de 2008 (cfr. fls. 169, 170, 172, 174, 176, 178).
Face ao já referenciado supra, é clara a responsabilidade do Condomínio Ré na realização do respectivo reembolso.
A despesa referida em EE) teve a ver com o pagamento pela A., com fundos próprios, do seguro do condomínio, conforme factura vencida em 19 de Janeiro de 2009 (cfr. fls. 180 a 181).
Impõe-se, naturalmente, o respectivo reembolso pelo Condomínio Réu.
A despesa mencionada em FF) reporta-se ao pagamento pela A. com fundos próprios, de uma bomba de água para o prédio, que está documentada através da factura vencida em 22 de Setembro de 2009 (cfr. fls. 183 e 184).
Destinando-se tal equipamento a beneficiar o R. Condomínio que passou dele a usufruir, não restam dúvidas relativamente à obrigação de reembolso.
Por todos estes motivos é o Réu Condomínio responsável pelo reembolso da quantia que a A. adiantou e descrita na alínea GG) atinentes aos serviços de segurança do prédio, com a ressalva constante da decisão recorrida que, circunscrevendo o crédito da A, em termos limitativos, não foi objecto de qualquer impugnação judicial.
Tais pagamentos encontram-se devidamente documentados pelas dezanove facturas juntas ao processo (cfr. fls. 187 a 224).
É assim claro e indiscutível que incumbe ao Réu, naturalmente, a respectiva obrigação de pagamento.
Como se disse, tendo sido formada uma comissão de acompanhamento composta pelos condóminos eleitos para o efeito, competia-lhes acompanhar a actuação da administradora, tendo necessariamente plena consciência de que tais despesas estavam sendo continuamente realizadas, uma vez que os serviços essenciais ao funcionamento do Condomínio eram devidamente assegurados.
Não se pode, portanto, o condomínio escudar na ausência de marcação das Assembleias Gerais para não proceder ao pagamento (reembolso) das despesas realizadas em seu favor, e cuja sindicância tinha a obrigação de realizar activa e atempadamente.
De resto, e em rigor, não descarta o Réu a sua obrigação de suportar o pagamento das despesas realizadas com a satisfação das necessidades gerais do Condomínio.
Tendo-se provado que tais despesas foram realizadas e beneficiaram o Réu, há obviamente lugar ao respectivo reembolso, conforme pedido pela A.
Verifica-se, neste contexto, a implícita ratificação da actuação da A. não formalmente legitimada pela deliberação da Assembleia de Condóminos, seguindo a regra consignada nos artigos 268º, nº 1 e 269º do Código Civil.
A postura em sentido contrário – de recusa dos condóminos em suportar as despesas que bem sabiam ter sido efectuadas pela administradora em seu exclusivo benefício e por causa da ausência de fundos na conta de depósitos à ordem do condomínio - caberia sempre e em qualquer circunstância, em última ratio, na figura do abuso de direito genericamente consagrada no artigo 334º do Código Civil.
Os juros de mora são naturalmente devidos desde a data da emissão da respectiva factura.
Dir-se-á, em termos suscintos, relativamente às conclusões das alegações:
1ª–Não é possível afirmar – no que se reporta às despesas em que a Ré foi condenado – que a A. tenha actuado à completa revelia da vontade dos condóminos ou contra o concreto e efectivo interesse destes. Tal não faz qualquer sentido atenta a presença, no âmbito da administração do prédio, do conjunto de condóminos eleitos para esse preciso efeito (a dita comissão de acompanhamento – que era suposto acompanhar, fiscalizar, permitindo ou não permitindo a prática, ao longo de anos, dos actos de gestão em referência).
2ª–Não está aqui em causa a figura do enriquecimento sem causa – cujo enquadramento jurídico o juiz a quo não refere -, mas antes à simples e inequívoca aceitação por ratificação dos actos praticados pelo administrador através do acompanhamento por parte dos condóminos expressamente indicados para essa mesma função.
3ª–Relativamente aos pagamento adiantados pela A., por falta de provisão suficiente na conta à ordem do condomínio, não se encontrando em crise o seu pressuposto essencial (a efectiva necessidade de pagamento das ditas verbas em exclusivo benefício do Condomínio), são aplicáveis as mesma razões supra indicadas: ratificação através do acompanhamento da comissão de condóminos indicados para o efeito.
Improcede, assim, a apelação.
IV-DECISÃO:
Pelo exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar a presente apelação improcedente e, em consequência, confirmar a decisão recorrida.
Custas pelos apelantes.
Lisboa, 17 de Janeiro de 2017.
(Luís Espírito Santo).
(Gouveia Barros).
(Conceição Saavedra)
[1]Sobre esta matéria, vide, entre muitos outros, o acórdão da Relação de Lisboa de 13 de Julho de 2005 (relator Olindo Geraldes); o acórdão da Relação de Lisboa de 22 de Abril de 2010 (relatora Teresa de Albuquerque); o acórdão da Relação de Lisboa de 27 de Fevereiro de 2014 (relatora Ondina Alves), todos publicados in www.dgsi.pt.
[2]Seguindo o princípio consignado no artigo 390º, nº 4, do Código das Sociedades Comerciais.
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