| Decisão Texto Integral: | ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
1.
Nos autos de expropriação litigiosa por utilidade pública, em que é expropriante a Câmara e expropriada a sociedade comercial Z, Lda., esta interpôs recurso, nos termos do artigo 51.º do Código das Expropriações, do laudo arbitral que fixou em €374.412,08 a indemnização, pedindo que seja fixado o valor, €1.462.536,00.
Instruídos os autos foi proferida sentença que, na procedência parcial do recurso, fixou a indemnização a atribuir à expropriada Z, Lda., pela expropriação da parcela descrita na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Oeiras, sob o n.º960, da freguesia de Carnaxide e inscrita na matriz da mesma freguesia sob a parte do artigo 350 da secção 37, em quinhentos e onze mil sessenta e cinco euros e sessenta e oito cêntimos, acrescidos do valor correspondente à actualização, desde a data da declaração de utilidade pública até ao trânsito da decisão, segundo os índices de preços ao consumidor com exclusão da habitação publicados pelo I.N.E. e desde esta data acrescido de juros de mora à taxa legal, até integral pagamento.
2.
Inconformadas recorreram expropriada e expropriante.
2.1.
Aquela rematou as suas alegações com as seguintes conclusões:
1ª- O princípio constitucional da justa indemnização (v. art. 62º/1 da CRP) deverá densificar-se no presente caso através da consideração dos seguintes princípios e parâmetros:
a) Consideração do valor real de mercado dos bens;
Garantia de uma compensação plena da perda patrimonial suportada pela expropriada, colocando-a na posição de adquirir outro bem de igual natureza e valor – cfr. texto nºs. 1 e 2;
2ª A parcela expropriada tem de ser avaliada de acordo com os critérios aplicáveis aos solos aptos para a construção, conforme foi decidido na douta sentença recorrida (v. art. 25º do CE 99) – cfr. texto nº. 3;
3ª Na fixação da justa indemnização são relevantes as infra-estruturas existentes junto da parcela expropriada, não sendo necessário que se situem no seu interior ou que marginem a parcela expropriada (v. art. 26º/7 do CE 99; cfr. Acs. RP de 2002.10.17, Proc. 0231137; e de 2001.02.22, Proc. 0130104, www.dgsi.pt) – cfr. texto nºs. 4 e 5;
4ª O índice fundiário, a fixar nos termos do art. 26º/6 e 7 do CE 99, nunca poderá ser inferior a 25%, pois a parcela confronta com via pública e dispõe na sua proximidade de todas as infra-estruturas referidas no nº. 7 do art. 26º do CE 99 (v. resposta unânime dos Senhores Peritos ao quesito 4º da expropriada), encontrando-se extremamente bem localizada (v. 62º da CRP) – cfr. texto nºs. 5 a 7;
5ª Na fixação da justa indemnização devida pela expropriação deve ser considerado o custo da construção para o adquirente final, ou seja, o valor ou preço de mercado da construção, e não apenas o custo da construção para o construtor, conforme foi considerado pelos Senhores Peritos e aceite na sentença recorrida, devendo aquele valor ser fixado in casu em, pelo menos, 1.500 € (v. art. 13º e 62º da CRP) – cfr. texto nºs. 8 a 10;
6ª Contrariamente ao decidido na sentença recorrida, na fixação do valor do prédio expropriado deverá ser tida em conta uma mais-valia não inferior a 20%, que resulta para o prédio expropriado dos melhoramentos, infra-estruturas e equipamentos existentes na zona – nomeadamente Parque de Monsanto, empreendimentos habitacionais e de escritórios, CRIL e auto-estrada de Cascais -, sob pena de a indemnização ser injusta, por não corresponder ao valor real e de mercado do terreno expropriado (v. art. 23º/2 do CE 99; cfr. arts. 13º e 62º da CRP) – cfr. texto nºs. 11 a 13;
7ª A parte sobrante do prédio “fica desvalorizada (…), não sendo possível qualquer aproveitamento urbanístico” (v. relatório dos Senhores Peritos), devendo o valor da referida desvalorização ser fixado em, pelo menos, 90%, pois, conforme constitui facto notório, o valor dos terrenos assenta fundamentalmente nas suas capacidades edificativas e, contrariamente ao decidido na sentença recorrida, não é garantido ou assegurado à expropriada qualquer “crédito de capacidade edificativa que po(ssa) ser utilizado em parcelas e/ou prédios vizinhos” (v. P.U. Alto dos Barronhos, ratificado pela RCM 174/97, de 17 de Outubro, publicado no DR, I Série B, de 1997.10.17) – cfr. texto nºs. 14 a 17;
8ª O valor da indemnização devida à expropriada deve ser actualizado desde a data da declaração de utilidade pública – 2000.12.21 -, de acordo com os índices de preços no consumidor publicados pelo INE, conforme foi decidido na sentença recorrida (v. art. 62º da CRP; cfr. art. 24º do CE 99) – cfr. texto nºs. 18 e 19;
9ª. A aliás douta sentença recorrida enferma assim de erros de julgamento, tendo violado os arts. 13º e 62º da CRP, 23º/2 e 5, 26º/6 e 7 e 29º do CE 99, na parte em que, aceitando os critérios indicados pelos Senhores Peritos, considerou o índice fundiário de 22%, o custo da construção de 668,49 €/m2, a desvalorização da parte sobrante em apenas 50%, e não atribuiu qualquer mais-valia.
2.2.
Por seu turno esta terminou as suas alegações com as seguintes conclusões, em síntese:
a) A sentença recorrida afasta-se dos critérios legais para determinar a justa indemnização em dois pontos: valor do índice fundiário e custo da construção.
b) Quanto ao valor do solo apto para construção a decisão, acompanhando o relatório de peritagem, ignorou que o terreno não beneficia de infra-estruturas no próprio imóvel ou sequer junto dele, sendo que elas se localizam a mais de trinta metros, como se prova do relatório de vistoria “ad perpetuam rei memoriam”.
c) Assim não é possível atribuir a majoração máxima de todos os índices do artº 26º nº7 ou sequer a percentual máxima prevista no artº26 nº6 do CE.
d) No primeiro caso é justo considerar apenas metade dessa majoração e no segundo fixá-la em 12% do custo de construção, o que aponta para um índice fundiário global de 17%.
e) Por outro lado o custo de construção não deve ser fixado em 668,49 euros mas em 598,56 euros, como bem fundamentou o relatório de arbitragem.
Sendo que, assim, o justo valor do bem expropriado é de 353.561,84 euros.
3.
Sendo que, por via de regra, o teor das conclusões define o objecto do recurso, a questão essencial decidenda é a seguinte:
(In) correcta fixação pela sentença recorrida, do valor indemnizatório a atribuir à parcela expropriada em função da (in)correcta ponderação de certos critérios ou requisitos legais para o efeito, a saber:
a) Índice fundiário;
b) Custo da construção;
c) Mais valia.
d) Indemnização devida pela depreciação das partes sobrantes.
4.
Não obstante a recorrente Zenida pugnar, no seu recurso, pela consideração da factualidade resultante das respostas dadas pelos Srs. Peritos aos quesitos 6º e 7º, tal pretensão não pode ser atendida, na medida em que a decisão sobre a matéria de facto não foi põe ela impugnada e sendo certo que o laudo pericial constitui apenas um meio de prova para a formação da convicção do julgador.
Assim os factos a considerar são os vertidos na sentença recorrida, a saber:
A recorrente era proprietária do prédio rústico denominado “R”, descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Oeiras (…).
Por deliberação da Assembleia Municipal, de 21.12.2000, publicada no Diário da República, II Série, de 03.01.2001, foi declarada a utilidade pública da expropriação de diversas parcelas de terreno necessárias à construção da Via Longitudinal Norte, troço B-C, em execução do Plano de Urbanização, entre as quais se inclui a parcela descrita em 1.
A propriedade da parcela referida foi adjudicada à Expropriante, por decisão de fls.43 a 47.
A parcela expropriada tem a área de 4.392 metros quadrados e vai ser destacada do prédio inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Carnaxide, concelho de Oeiras.
A área total do prédio expropriado é de 5.000 metros quadrados.
A parcela expropriada está abrangida pelo Plano de Urbanização do Alto dos Barronhos promovido pela Câmara Municipal de Oeiras em Janeiro de 1996, para reconversão da área Outorela-Portela.
No plano de urbanização aprovado para esta zona o terreno desta parcela é destinado a espaço para construção da via e zona verde de enquadramento e protecção.
A parcela dispõe, na sua proximidade, mas não na sua marginância, arruamentos alcatroados, dotados de todas as infraestruturas urbanísticas (esgotos para estação depuradora, drenagem pluvial, redes de distribuição de água, energia eléctrica, gás e telefone), que servem as construções.
5.
Apreciando.
5.1.
Do recurso da expropriada.
5.2.1.
Do índice fundiário.
Bem vistas as coisas a recorrente pugna pela atribuição á parcela expropriada da percentagem máxima legal prevista para o índice fundiário no artº 26º nº6 do CE de 1999.
Naturalmente que tal percentagem máxima apenas poderá e deverá ser atribuída ao solo que reúna os melhores ou máximos requisitos e qualidades, designadamente os previstos, a título exemplificativo, em tal segmento normativo, a saber: localização, qualidade ambiental e qualidade dos equipamentos existentes na zona.
Ora não resulta dos elementos probatórios constantes dos autos que no terreno em causa esteja presente a mencionada excelência de tais requisitos e/ou equipamentos.
Na verdade, não obstante o solo ter aptidões urbanas e construtivas é preciso não esquecer que, afinal, o mesmo se situa numa zona suburbana estando abrangido pelo Plano Director Municipal do Alto dos Barronhos, promovido pela CM de Oeiras para reconversão da área Outorela-Portela. Ou seja, e para além do mais, previsivelmente nele serão inseridas estruturas e construção de cariz eminentemente social.
Assim, mais justa, equitativa e prudente se nos afigura a percentagem de 12% atribuída pelos Srs. Peritos. a qual, com mais proximidade, não apenas fará melhor a justiça do caso concreto, como, inclusive, operará uma melhor justiça relativa ou comparativa, pois que se se atribuísse tal máxima percentagem ao terreno dos autos, com as suas ínsitas características, supra mencionadas, prejudicados ficariam os detentores de terrenos já expropriados ou a expropriar, com melhores características e qualidades, pois que impossível seria atribuir-lhes maior percentagem.
5.2.2.
Do custo de construção.
A recorrente pugna para que o custo de construção a atender deve ser não o custo de construção para o construtor, mas antes o custo de construção para o aquirente final, isto é o valor ou preço de mercado da construção, pois que, diz, aquele preço não varia de forma significativa de zona para zona do país, sendo que este é que varia, designadamente em função da melhor ou pior localização do imóvel.
Não se pode sufragar a sua tese.
Desde logo em função de razões interpretativas e terminológicas.
A Lei refere-se, expressa e inequivocamente, ao “custo de construção” e não ao custo final de mercado.
Estas duas realidades encerram um conteúdo, senão díspar pelo menos diferenciado.
Como o próprio recorrente admite, os custos de construção determinam-se em função de determinados requisitos - vg., projectos, mão de obra e materiais de construção - e ascendem a certo montante, enquanto que o custo final de mercado depende de outras variáveis e ascende a outro quantitativo, normal e logicamente superior aquele.
Logo não pode atribuir-se á lei o alcance que a recorrente lhe pretende dar, pois que o mesmo não tem na sua letra o mínimo de correspondência verbal – artº9ºnº2 do CC.
Tanto assim é que a lei – artº 26º nº5 do CE/99 – fixa um referencial para a determinação do custo de construção, devendo atender-se, referencialmente: «aos montantes fixados administrativamente para efeitos de aplicação dos regimes de habitação a custos controlados ou de renda condicionada» - Cfr. Pedro Paes, Ana Pacheco e Luís Barbosa in Código das Expropriações, Almedina, 2003, p.175.
E foi este referencial que os Srs. Peritos, pelo menos tendencialmente, consideraram, pois que ao fixarem o valor de 668,49 euros/m2 de área bruta, remeteram para a Portaria nº1379-A/2004 (de 30/10) que prevê este valor como o preço do m2 da área útil da habitação para cálculo da renda condicionada. Mostrando-se, destarte, satisfeita a exigência legal.
Não se compaginando com tal estatuição a pretensão da recorrente, quer quanto á consideração do valor final de mercado, no qual inclui o valor de construção fixado pelos peritos acrescido do valor relativo à localização, ambiente envolvente e lucro do construtor, quer quanto ao valor por ela aventado de 1500 euros/m2, este sim, não consubstanciado em critérios suficientemente objectivos e mensuráveis, como os por ela indicados.
5.2.3.
Da mais valia.
Defende a recorrente que a indemnização deve ser cumulada com uma mais valia de 20% decorrente de a parcela expropriada dispor de acesso rodoviário pavimentado e de rede de distribuição de água, de electricidade, telefone, gás e saneamento, sendo totalmente irrelevante que não marginem a parcela.
É certo que a lei não faz depender tais mais valias da sua estrita marginância com o terreno, pois que o termo por ela usado - artº26º n7 do CE - é “junto da parcela”. Tais infraestruturas valorizam o terreno designadamente porque facilitam a edificação e permitem uma diminuição de custos; sendo estas consequências atingidas (naturalmente que com maior ou menor acuidade e relevância em função da maior ou menor proximidade ao terreno), mesmo que tais infraestruturas não se situem no terreno ou na sua rigorosa marginância, mas se encontrem junto delas, isto é, na sua proximidade.
Tal resulta da redacção do nº7 do artº 26º quando, para cada uma das mais valias ali previstas, estabelece um valor máximo para cada majoração – que se situa entre 0,5% e 2% -mas cuja definição, em cada caso concreto, pode variar, naturalmente que em função da natureza e qualidade das infraesruturas ou mais valias e da sua maior ou menor proximidade à parcela expropriada.
Ora como decorre da redacção deste segmento normativo, as infrestruturas mencionadas pela recorrente como mais valias já estão consideradas nas suas nove alíneas e que permitem majorar o índice de 15% previsto no nº6 até um máximo de 10%.
O que já foi tido em conta pela peritagem e acolhido na sentença ora posta sub sursis. Aliás, pelo máximo possível (10%).
Não sendo, consequentemente, possível atendê-las novamente sob pena de se estar a fazer duplicação do mesmo critério indemnizatório o que acarretaria um montante de indemnização legalmente inadmissível.
Alias a tese da recorrente, se fosse de acolher, por legalmente admissível, implicaria uma grande aleatoriedade na fixação da percentagem das mais valias.
Cabendo perguntar, in casu, com base em que critérios objectivos e elementos factuais e sindicáveis ela fixou tal percentagem em 20% e não, vg., em 5, 10, 30 ou 50 %..
E foi certamente e para além do mais, para evitar tal incerteza, aleatoriedade e subjectividade, que a lei que estipulou valores máximos até aos quais a majoração pode ser fixada devendo esta situar-se dentro destes parâmetros.
5.2.4.
Do valor da indemnização devida pela depreciação da parte sobrante.
Defende a recorrente que deve fixar-se uma percentagem de 90% para a desvalorização da parte sobrante não expropriada, dado que esta, devido à sua reduzida dimensão, não permite o seu aproveitamento urbanístico e o P.U. do Alto dos Barronhos não prevê qualquer mecanismo de perequação ou compensação e que a construção da via que justificou a expropriação determina a sujeição daquela parte sobrante a uma servidão non aedificandi.
Em primeiro lugar há que perspectivar que na factualidade que sustenta a decisão recorrida não consta que a via que justifica a expropriação implique uma servidão non aedificandi para a parte sobrante do terreno, pelo que este argumento não pode ser invocado.
Em segundo lugar há que atender ao facto de os Srs. Peritos terem fixado tal desvalorização em 50%. E terem fundamentado suficientemente tal posição ao afirmarem que, não obstante não ser possível qualquer aproveitamento urbanístico da mesma, ficará, no entanto, com um crédito de capacidade edificativa que poderá ser utilizado em parcelas e/ou prédios vizinhos.
Ao que acresce o facto não menos relevante de tal fixação e fundamentação terem sido efectivadas por unanimidade dos cinco senhores peritos, incluindo o perito indicado pela expropriada.
Ora a lei – artº 29º nº2 do CE/99 – não estabelece critérios rigorosos e matemáticos para fixar tal desvalorização. A mesma depende, pois, de análise ponderada e, naturalmente, imbuída de concretos conhecimentos técnico-científicos. Para o que, como é consabido e pacificamente aceite, ésuposto os senhores peritos estarem especialmente habilitados.
Na verdade e apesar de o julgador apreciar livremente as provas, inclusive a pericial, na falta de outros elementos, não deve, por princípio, afastar-se das conclusões ou resultados a que cheguem os peritos, pois que o laudo pericial deve merecer do tribunal uma especial credibilidade pela presunção de independência, objectividade e competência técnica dos peritos, sobretudo quando oriundos de uma maioria, excepto se for de concluir que os eles assentaram o seu raciocínio em erro manifesto ou critério legalmente inadmissível.
Efectivamente, enquanto intervenientes no processo expropriativo, aos peritos compete prosseguir o interesse público, no respeito pelos direitos e interesses legalmente protegidos dos expropriados e demais interessados, estando sujeitos a observarem determinados princípios, designadamente o da imparcialidade - cfr. entre outros, os Acs. da RL 3.11.2205, p.325/2005-6, de 16.03.2006, p.241/2006-6 e de 06.06.2006, p.938/2006-6 in dgsi.pt,
No caso vertente, não padecendo o laudo dos peritos de vícios, erro manifesto ou violando eles critério legalmente consagrado, na falta de outros elementos mais seguros e objectivos, é de aceitar, o valor de depreciação por eles indicado.
Aliás, resultando a área da arte sobrante relativamente diminuta por comparação com a parcela expropriada (608 e 4.392 m/2, respectivamente) e invocando a expropriada atinentemente aquela, a diminuição, mais que proporcional, das suas aptidões construtivas e outros cómodos, perdendo ela, ao que parece, para si interesse económico, pelo menos na perspectiva da sua capacidade e finalidade de construção, não se alcança porque razão não impetrou a expropriação total do prédio, como lhe permitia o disposto no artº 3º do CE/99.
Consequentemente se conclui pela improcedência, in totum, das pretensos recursivas da recorrente / expropriada.
5.3.
Do recurso da expropriante.
5.3.1.
Do índice fundiário.
A expropriante pugna no sentido de que o valor previsto no nº 7 do artº 26º não deve ser atribuído, na totalidade, mas apenas em metade, à parcela em causa, porque as infraestruturas se encontram a cerca de trinta metros da mesma.
E assiste-lhe parcialmente razão, como se verá.
Efectivamente tal majoração não deve, necessariamente, ser atribuída, im totum, a todos os casos em que tais infraestruturas existam junto das parcelas, mas antes e tal como impõe o referido segmento normativo: «com a variação que se mostrar justificada». Naturalmente que em face das circunstâncias de cada caso concreto.
Obviamente que o valor a encontrar dependerá, essencialmente, da qualidade de tais infraestruturas e da sua maior ou menor proximidade à parcela expropriada.
No caso vertente provou-se que tais mais valias não marginam com a parcela; nem se encontram junto (em sentido estrito) da mesma, mas antes nas suas proximidades, rectius a cerca de trinta metros, conforme resulta do relatório da arbitragem de fls. 68.
E foi essencialmente por este facto que, fundadamente, os Srs. Árbitros apenas atribuíram á parcela a majoração de metade da totalidade da percentagem prevista no mencionado nº7.
Ao contrário do efectivado pelos Srs. Peritos, aos quais, sem qualquer justificação, ou pelo menos, análise crítica sobre a natureza e qualidade das infraestruturas, bem como da sua proximidade á parcela expropriada, atribuíram o máximo da aludida percentagem, pelo simples constatar da existência das mesmas.
Violando, consequentemente, o estatuído na lei que manda observar e analisar o circunstancialismo factico de cada caso, para, dentro dos limites máximos naquela previstos, fixar a percentagem que se revelar adequada.
Sendo que, como é óbvio, apenas se poderá fixar nestes máximos se as infraestruturas revelarem um cariz de excelência e se situarem na parcela ou na sua marginância, pois que só assim, os aspectos positivos delas decorrentes, a saber e nomeadamente, a facilitação, a um mais baixo custo, da construção, poderão emergir com todas as suas potencialidades.
Não é o caso dos autos, pois que, como se viu, nem o elevado grau qualitativo das infraestruturas, nem a sua maior proximidade possível à parcela estão provados. Antes pelo contrário, pelo menos no que a este particular tange.
Assim sendo, é meridianamente evidente que tal percentagem não pode ser fixada no máximo legal, mas antes algo abaixo dele. Sob pena de, como supra aludido, para além de não se operar a justiça do caso concreto se estarem a postergar princípios de justiça comparativa ou relativa, relativamente a outras situações expropriativas em que as infraestruturas e equipamentos se revelem de maior qualidade e proximidade à parcela expropriada.
Entendendo-se, no caso sub júdice, por adequado, razoável e equitativo, perante o factualismo apurado, fixar tal percentagem no valor global de 7%.
Sendo que e consequentemente, a percentagem total do índice fundiário a considerar será de 19% (12%+7%: artº 26º nºs 6 e 7 do CE/99).
5.3.2.
Do valor do solo apto para construção.
Neste ponto não assiste razão à expropriante pelos motivos já supra expendidos no ponto 5.2.2.
Há apenas a acrescentar que, sufragando-se ela no laudo dos árbitros, constata-se que estes, contrariamente ao que sucedeu no que concerne a outros pontos, não fundamentaram o montante expresso de 598,56 euros, limitando-se a afirmar que: «quanto ao custo de construção será adoptado um valor corrente de 598,56 euros». Sem explicitarem como atingiram esse “valor corrente”.
Inversamente, neste ponto já os Srs. Peritos foram mais convincentes e atinentes à estatuição legal como acima referido, ao remeterem para diploma legal que fixou o valor por eles indicado.
6.
Decisão.
Termos em que se julga improcedente o recurso da expropriada e se julga parcialmente procedente o recurso da expropriante, fixando-se, agora, o índice fundiário total em 19%, com as legais consequências quanto á determinação do valor da indemnização, sendo que os restantes critérios se mantêm inalterados.
Custas pela expropriada e pela expropriante na proporção da sucumbência.
Lisboa.2006.12.14
Carlos António Moreira
Rosário Gonçalves
Maria José Simões |
