Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
7439/10.1T2SNT.L1-6
Relator: ANABELA CALAFATE
Descritores: CONTRATO-PROMESSA
INTERPELAÇÃO ADMONITÓRIA
INCUMPRIMENTO
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 10/18/2012
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: PARCIALMENTE PROCEDENTE
Sumário: I - Visto que a promitente-vendedora se obrigou a obter toda a documentação considerada necessária pelo Cartório Notarial para a celebração da escritura de compra e venda, cabia-lhe alegar e provar que não estavam reunidas as condições para obter a licença de utilização e o registo da propriedade horizontal no prazo de 8 dias fixado pelos recorrentes.
II - Assim o impõe o princípio da boa fé consagrado no nosso ordenamento jurídico e plasmado no art. 762º nº 2 do Código Civil, tanto mais que já haviam decorrido perto de catorze meses sobre a data prevista para a celebração do contrato prometido.
Decisão Texto Parcial:
Decisão Texto Integral: Acordam os Juízes na 6ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa

I – Relatório
Francisco e Maria instauraram acção declarativa sob a forma de processo ordinário contra E - Construção Civil Lda e B – Banco, SA pedindo:
a) que se declare resolvido o contrato-promessa por incumprimento definitivo imputável à 1ª Ré;
b) que se reconheça aos AA o direito de retenção sobre o imóvel objecto do contrato-promessa, correspondente à fracção autónoma que iria corresponder ao 2º C, como direito real de garantia e até integral pagamento da indemnização pedida em b);
c) que se condene a 1ª R. no pagamento de indemnização aos AA, nos termos do nº 2 do art. 442º do Código Civil, no valor total de 53.814,46 €;
caso assim não se entenda,
d) que se condene a 1ª R. no pagamento aos AA do montante de 56.000 € correspondente ao dobro daquilo que por estes foi prestado a título de sinal e reforço de sinal.
Mais pediram a condenação da 1ª R. no pagamento das despesas não documentadas e honorários com o patrocínio da presente acção em valor não inferior a 3.500 €.
Alegaram, em síntese:
- celebraram com a 1ª R., em 19/10/2005, um contrato-promessa de compra e venda de uma fracção autónoma de um prédio ainda em construção pelo preço de 230.000 €;
- a título de sinal e princípio de pagamento entregaram à 1ª R. tendo-lhe entregue a quantia total de 28.000 €;
- a 1ª R. entregou-lhes a chave;
- ficou acordado que o prazo para a outorga da escritura de compra e venda seria no final do mês de Janeiro de 2006;
- até à data acordada não foi realizada a escritura de compra e venda em virtude de não estar reunida a documentação necessária para o efeito, nomeadamente a licença de utilização e o título de constituição em propriedade horizontal;
- após diversas interpelações para que cumprisse, os AA fixaram à 1ª R. um prazo de 8 dias para celebrar a escritura, o que esta não fez, pelo que resolveram o contrato-promessa por carta de 30/10/2007;
- à data do incumprimento definitivo (30/10/2007) a fracção prometida vender tinha valor não inferior a 250.000 €.

O R. Banco SA (…) contestou, pugnando pela improcedência da acção, tendo invocado, em resumo:
- desconhece se foi celebrado o alegado contrato-promessa, impugnando a autoria das assinaturas que dele constam;
- os AA não invocaram a prática de quaisquer actos materiais sobre o imóvel, necessários para a existência do direito de retenção;
- a alegada falta de marcação da escritura, pela 1ª Ré, não consubstancia, só por si, mora;
- o contrato-promessa não está definitivamente incumprido.

A R. E – Construção Civil Lda contestou, pugnando pela improcedência da acção e deduziu reconvenção, alegando, em síntese:
- a data para a realização da escritura era uma previsão pois o prédio estava em construção;
- houve atraso nos trabalhos de urbanização, os quais eram da responsabilidade de outra sociedade, e a CM da ... decidiu não emitir licenças de utilização enquanto não estivessem concluídos;
- não incumpriu o contrato-promessa;
- a 1ª R. possui o alvará de utilização para o prédio em questão desde 21/12/2007;
- os AA possuem a chave da fracção há mais de 5 anos e desde a emissão da licença de utilização para a realização da escritura, há quase 3 anos, o que corresponde a um valor anual de 7.800 €, pelo que devem ser condenados a pagar-lhe a quantia de 39.000 € correspondente a cinco anos acrescida do valor correspondente a cada mês vincendo em que retenham a chave do imóvel.

Os AA replicaram contestando a reconvenção e concluindo como na petição inicial.

Realizada audiência de discussão e julgamento e dadas as respostas à base instrutória, foi proferida sentença que julgou improcedentes a apelação e a reconvenção.

Inconformados, apelaram os AA, e alegando, formularam as seguintes conclusões:
a) O presente recurso apenas incide sobre a primeira parte dispositiva da sentença que absolveu as Rés, ora Apeladas, dos pedidos contra elas formulados nos autos;
b) Pelo que, por não se incluir na matéria “devolvida” para conhecimento ao Tribunal Superior, a (segunda) parte dispositiva da sentença, que julgou “o pedido reconvencional formulado pela R. E – Construção Civil, Lda., totalmente improcedente por não provado, absolvendo os AA. do mesmo.”, deverá adquirir a força de caso julgado material;
c) A decisão contida na primeira parte dispositiva da sentença recorrida é inaceitável para os Recorrentes, porquanto carece de fundamentação, é contraditória em face dos fundamentos de facto e as suas conclusões jurídicas resultam de uma errada aplicação do direito substantivo, violando as mesmas os artigos 442.º, n.º 2, 804.º, n.º 2 e 808.º do Código Civil;
d) Entre outros, foram dados por integralmente provados, na douta sentença recorrida, os seguintes factos:
i) Em 19.10.2005, os AA. e a 1.ª R. celebraram um contrato que designaram por “contrato promessa de compra e venda” (vide ponto 5 da sentença recorrida);
ii) Foi feita, nessa data, a entrega das chaves da fracção pela 1.ª R. aos AA, nos termos acordados no contrato-promessa, que os AA,. receberam e que mantêm até à data (vide ponto 9 da sentença recorrida);
iii) Em 20.03.2007 os AA. enviaram à 1.º R a carta registada com aviso de recepção (vide ponto 11 da sentença recorrida);
iv) Em 30.10.2007 ao AA enviaram à 1.ª R. carta registada com aviso de recepção (vide ponto 12 da sentença recorrida);
v) Os AA tiveram o tributo relativo a mais-valias realizadas, no valor de 5.814,46 (cinco mil, oitocentos e catorze euros e quarenta e seis cêntimos) (vide ponto 4 da sentença recorrida);
vi) Veio a 1.ª R, por carta datada de 15.11.2007, em resposta à comunicação de resolução do contrato-promessa alegar a existência de “obstáculos por parte dos serviços técnicos do Município da ..., os quais obstaculizaram a que o contrato fosse cumprido dentro dos prazos programados” (vide ponto 13 da sentença recorrida);
vii) Da análise do processo, pela Câmara Municipal da ... resultou que o pedido de Alteração à Autorização de Obras de Edificação, foi feito sem que a respectiva Autorização de Obras estar válida, tendo-se concluído que “o pedido não se encontra instruído com os elementos considerados necessários e indispensáveis ao conhecimento da pretensão” (vide ponto 14 da sentença recorrida);
e) Assim, resultou inequívoco que os ora Apelantes reuniram e interpelaram por diversas vezes a 1.ª R., ora Apelada, insistindo no sentido da necessidade da realização da escritura, (vide pontos 11. e 12. dos factos dados como provados), sob pena de perda do interesse no negócio;
f) Em 25.01.2007, os ora Apelantes haviam já enviado uma carta pela qual solicitavam a outorga da escritura do contrato definitivo até 28.02.2007, findo este prazo sem que aquela fosse realizada, aqueles perderiam o interesse no negócio;
g) Não tendo obtido os AA., ora Apelantes, qualquer resposta ou informação por parte da 1.ª R., ora Apelada, sobre a data para a outorga da escritura do contrato definitivo, desde a data da última reunião a 22.01.2007, aqueles vieram interpelar esta por carta datada de 20.03.2007 (vide ponto 11 dos factos assentes na douta sentença recorrida);
h) Nesta nova - e mais uma - carta, os AA., efectivamente, vieram a estipular mais um prazo para cumprimento do contrato prometido (“fixamos, a título excepcional, um último prazo de 8 dias para a celebração da já mencionada escritura pública” – fls 38 e ss);
i) Referindo ainda que, caso a escritura não fosse feita dentro do prazo de 8 dias, perderiam o interesse no negócio prometido;
j) Aliás, o prazo de 8 dias fixado pelos ora Recorrentes, na carta enviada em 20.03.2007, correspondia a um prazo mais do que razoável, considerando o histórico até essa data e os vários prazos anteriormente concedidos à ora Recorrida E, Ldª;
k) Uma vez mais a 1.ª R., ora Apelada, remeteu-se ao silêncio, nada respondendo ou diligenciando, no sentido do bom cumprimento do contrato-promessa de compra e venda;
l) O que levou os AA., ora Recorrentes, a remeter uma outra carta a 30.10.2007 onde comunicaram à 1.ª R. a resolução do contrato, resultante da perda de interesse dos AA. na outorga do contrato definitivo por incumprimento definitivo imputável à 1.ª R.;
m) Refere-se na douta sentença recorrida que, o prazo acordado (no clausulado do contrato-promessa) “não é um prazo absoluto, no sentido de permitir concluir que, ultrapassado o mesmo, os AA. perderiam o interesse na prestação”;
n) A entender-se como um prazo relativo para a concretização do contrato prometido, tal situação confere ao credor (ora Recorrentes) o direito a pedir o cumprimento, a resolução do contrato-promessa ou a indemnização legal moratória;
o) Não obstante, a determinação da natureza do prazo depende da natureza do negócio ou da interpretação da vontade das partes, devendo, em caso de dúvida, ter-se como estabelecido um prazo absoluto, por ser de presumir que os outorgantes quiseram efectivamente vincular-se de harmonia com os termos do contrato. (veja-se, neste sentido, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 12.01.2010);
p) Resulta dos autos, que a R. E, Ldª, ora Recorrida, não logrou provar qualquer esforço, diligência ou prestação de informação/resposta às sucessivas interpelações constantes das cartas enviadas pelos Apelantes;
q) Assim, volvido mais de um ano sobre o prazo previsto para a realização da escritura do contrato definitivo, e um ano e meio decorrido da data da assinatura do contrato-promessa, encontrava-se totalmente legitimada a actuação por parte dos AA., ora Recorrentes e Apelantes;
r) E, não tendo a 1.ª R., ora Recorrida e Apelada, diligenciado em qualquer sentido perante a interpelação dos AA., ora Recorrentes e Apelantes, ou sequer respondido no prazo aí fixado, foi tal mora convertida em incumprimento definitivo;
s) Esta mora duradoura por parte da então 1.ª R., determinou a perda de interesse na realização do contrato;
t) Não desconhecendo os ora Recorrentes a morosidade inerente aos procedimentos burocráticos, também é certo que estes tiveram que ter início antes da data da assinatura do contrato promessa, ou seja, em 19.10.2005;
u) Para além de que, tendo em conta a regular actividade comercial exercida pela R. E – Ldª, aqui Recorrida, era dever desta, prever toda uma série de diligências de natureza burocrática e eventuais obstáculos administrativos e, em relação a estes, precaver-se atempadamente;
v) Não podendo o argumento - “atrasos ou obstáculos por parte dos serviços técnicos do Município da ...” invocado pela E, Ldª, aqui Recorrida, ser suficiente para afastar a presunção de culpa do devedor na impossibilidade do cumprimento, prevista no art.º 799.º, n.º 2 do CC, em conjugação com o art.º 487.º, n.º 2;
w) Até porque, tal argumento também é contrariado por prova produzida e assente nos autos; (de ponto 14 da matéria de facto assente na douta sentença recorrida) resultando que o pedido de alteração à autorização de obras de edificação formulado pela Ré . Ldª, aqui Recorrida, havia sido feito sem que a respectiva Autorização de Obras estivesse válida; x) A carta que consubstancia a interpelação admonitória, é datada de 20.03.2007, isto é, volvido mais de um ano e meio sobre a data da assinatura do contrato-promessa!;
y) “Ao nada dizer o devedor interpelado (pelo menos até ao termo do aludido prazo de 8 dias, solicitando à Autora uma prorrogação de tal prazo e simplesmente permanecido em silêncio, reservando para a contestação da acção a invocação do argumento da irrazoabilidade do aludido prazo admonitório de 8 dias) atenta gravemente contra a boa-fé que deve sempre nortear o comportamento dos contraentes (art. 762.º -2 do Cód. Civil “No cumprimento da obrigação, assim como no exercício do direito correspondente, devem as partes proceder de boa fé)”, retirado do Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, datado de 27.03.2012, processo n.º5750/06.5TCLRS.L1-1 (sublinhado nosso);
z) Estando a 1.ªR., aqui Recorrida, em mora, os AA, ora Recorrente, tinham legitimidade e fundamento para lhe fixar um prazo admonitório – o qual veio a ser de 8 dias, por carta de 20.03.2007;
aa) Tal prazo deverá ser considerado razoável, conforme o supra aduzido, reiterando-se que em 20.03.2007 havia já decorrido mais de um ano desde a data prevista para a assinatura do contrato definitivo e mais de um ano e meio sobre a data da assinatura do contrato-promessa;
bb) Que outro prazo poderia ter sido considerado como razoável pela Mmª Juíza a quo? 30, 60 ou 90 dias? Sendo certo que apenas (vide ponto 18 da douta sentença recorrida) se provou existir alvará de utilização, a partir de 21.12.2007, ou seja, nove meses após a data da interpelação admonitória;
cc) A ora Recorrida criou nos AA., ora Recorrentes, a expectativa de formalizarem um contrato definitivo, o que não veio a registar-se na data aprazada, nem em qualquer outra indicada pela 1.ª R, ora Recorrida;
dd) Salvo melhor opinião, crêem os ora Recorrentes ser redutora a interpretação que a Mm.ª Juíza a quo enceta face à interpelação constante da carta datada de 20.03.2007;
ee) Os factos dados por provados, designadamente, quando se dá por integralmente reproduzido todo o teor da carta de 20.03.2007, deveriam ter sido julgados como integradores duma interpelação admonitória, que em sede de qualificação jurídica e de aplicação do direito, a julgadora a quo considera não ter existido;
ff) Não obstante a argumentação já expendida supra, cumpre aduzir ainda, que a eficácia da interpelação/notificação admonitória, para os efeitos do disposto no art.º 801.º, n.º 1 do CC, não está sequer sujeita a qualquer forma legal, (veja-se o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 27.03.2012, no Processo 5750/06.5TCLRS.L1-1)
gg) Nos presentes autos, na apreciação e valoração dos factos provados, dever-se-ia ter ponderado, em termos globais: a duração da mora, o comportamento do devedor e o propósito do credor; para assim, concluir-se pela existência de fundamento para a resolução contratual do contrato-promessa, por incumprimento definitivo imputável à 1.ª R., ora Recorrida;
hh) Na verdade, o carácter definitivo do incumprimento do contrato-promessa pode verificar-se a) se, e, consequência da mora do devedor, o credor perder o interesse na prestação; ou b) se, estando o devedor em mora, o credor lhe fixar um prazo razoável para cumprir e, apesar disso, aquele não realizar a prestação em falta;
ii) Perante os factos dados por assentes na douta sentença recorrida e atentos os argumentos supra expendidos, entendem os ora Apelantes e Recorrentes que se encontra provado o carácter definitivo do incumprimento do contrato-promessa, por culpa imputável à 1.ª Ré, ora Apelada e Recorrida, quer por uma via, quer por outra;
jj) Nessa medida, devia o tribunal a quo ter decidido pela validade da resolução do contrato-promessa operada pelos AA, oras Apelantes, e por demonstrado o incumprimento definitivo do contrato pela Ré E, Ldª, havendo lugar, ao pagamento da indemnização peticionada por aqueles, e em consequência, ter reconhecido o alegado direito de retenção sobre o imóvel;
kk) Com efeito, dever-se-ia ter reconhecido aos AA., ora Apelantes, o direito de retenção sobre o imóvel objecto do contrato promessa, correspondente à fracção autónoma que iria corresponder ao 2º C, como direito real de garantia e até integral pagamento da indemnização peticionada nos autos, ao abrigo do n.º 2 do art.º 442.º do Código Civil, no valor total de € 53.814,46 (cinquenta e três mil, oitocentos e catorze euros e quarenta e seis cêntimos);
ll) Ou, caso assim não se entendesse, deveria a douta sentença recorrida ter condenado a 1.ª R., ora Apelada e Recorrida, no pagamento aos AA., ora Apelantes e Recorrentes, do montante de € 56.000,00 (cinquenta e seis mil euros), correspondente ao dobro daquilo que por estes foi prestado a título de sinal e reforço de sinal;
mm) E, ainda, ter-se pronunciado pelo pedido de pagamento aos Apelantes e ora Recorrentes da responsabilidade da ora Recorrida, condenando esta no pagamento àqueles do valor de € 3.500,00 (três mil e quinhentos euros), a título de despesas não documentadas e honorários com o patrocínio da presente acção.
Nestes termos e nos mais de direito, que V. Exas. doutamente suprirão, deverá o presente recurso ser julgado procedente, e, em consequência, revogando-se a primeira parte dispositiva da douta sentença proferida pelo Tribunal a quo, nos termos supra expostos, com o que se fará a objectiva e costumada Justiça.

As recorridas contra-alegaram defendendo a confirmação da sentença.

Colhidos os vistos, cumpre decidir.

II – Questões a decidir
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação da recorrente sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso (art. 684º nº 3 e 685º-A nº 1 e 660º nº 2 do CPC), pelo que as questões a decidir são estas:
- se a 1ª Ré incumpriu definitivamente o contrato-promessa
- se os AA procederam validamente à resolução do contrato-promessa, têm direito a ser indemnizados e gozam de direito de retenção

III – Fundamentação
A) Os factos
A) 1. Na sentença recorrida vem dado como provado:
1. A 1.ª R. é uma sociedade comercial por quotas, cujo objecto social é “empreiteiro de obras públicas; industrial da construção civil; obras de urbanizações incluindo demolições; compra e venda de terrenos, propriedades, prédios rústicos e urbanos e revenda dos adquiridos para esse fim, administração de bens próprios e alheios; promoção de urbanizações; empreendimentos turísticos e hoteleiros; participação em qualquer tipo de sociedades reguladas ou não por leis especiais ou em agrupamentos complementares de empresas”. Doc. nº 1, junto a fls. 18 e ss. (A).
2. Encontra-se registada a favor da 1.ª R. a aquisição do prédio urbano sito na ..., ..., Lote 50, em 28.06.2004, tendo nessa mesma data sido registada uma hipoteca voluntária a favor do 2.º R. Doc. nº 2 junto a fls. 24 ss. (B).
3. A fracção autónoma que corresponde ao 2º C do prédio urbano referido em B), em 30.10.2007 foi avaliada em montante nunca inferior a € 250.000,00 (duzentos e cinquenta mil euros). (C).
4. Os AA. tiveram o tributo relativo a mais valias realizadas, no valor de € 5.814,46 (cinco mil oitocentos e catorze euros e quarenta e seis cêntimos), nos termos do Doc. junto a fls. 82, que se dá como reproduzido. (D).
5. Em 19.10.2005, AA. e 1.ª R. celebraram um contrato que designaram por “contrato promessa de compra e venda”, tendo por força do mesmo a 1.ª R. prometido vender aos AA., e estes prometido comprar, a “fracção autónoma que iria corresponder ao 2º C (…), com direito a dois lugares de estacionamento, com os n.ºs 7 e 8 sitos na 1.ª cave”, do prédio urbano, identificado pelo Lote 50, sito na ..., freguesia da ..., concelho da ..., descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial da ... sob a ficha nº ..., da freguesia da ..., nos termos do doc. junto a fls. 30 dos autos, que se dá como reproduzido. (artº 2º).
6. Foi estipulado que o “preço ajustado de compra e venda” seria de € 230.000,00 (duzentos e trinta mil euros), a pagar, conforme cláusula terceira do “contrato-promessa de compra e venda” da seguinte forma:
a) 5.000 € (cinco mil euros), como sinal e princípio de pagamento entregue em 29 de Setembro do corrente ano.
b) 23.000 € (vinte e três mil euros), como 2º pagamento a ser efectuado no acto de entrega das chaves da referida fracção devidamente pronta e em perfeitas condições para que os compradores possam colocar os seus pertences.
c) A restante quantia, no valor de 202.000,00 (Duzentos e dois mil euros), será liquidada no ato da outorga da respectiva escritura, sendo entregue um cheque da C… do mesmo valor em dívida como caução, a ser devolvido no acto da escritura”. (artº 3º).
7. Em 29.09.2005 os AA. entregaram à 1.ª R., a título de sinal e princípio de pagamento a quantia de € 5.000,00 (cinco mil euros). (artº 4º).
8. Em 20.10.2005 os AA. entregaram à 1.ª R. a título de reforço de sinal e de 2º pagamento, a quantia € 23.000,00 (vinte e três mil euros). (artº 5º).
9. Tendo sido feita também nessa data a entrega das chaves da fracção pela 1.ª R. aos AA., nos termos acordados no contrato-promessa, que os AA. receberam e que mantêm até à data. (artº 6º).
10. Na mesma data em que ocorreu o segundo pagamento e reforço do sinal, os AA. entregaram à R. um cheque-caução, de € 202.000,00 (duzentos e dois mil euros), correspondente à diferença entre o preço final acordado e o valor de sinal efectivamente liquidado até à data cuja cópia se encontra junta a fls. 36. (artº 7º).
11. Em 20.03.2007 os AA. enviaram à 1ª R. a carta registada com aviso de recepção, cuja cópia se encontra junta aos autos a fls. 38 e ss, e que se dá como reproduzida. (artº 9º e 11º).
12. Em 30.10.2007 os AA. enviaram à 1ª R. carta registada com aviso de recepção, cuja cópia se encontra junta aos autos a fls. 45 ss. e que se dá como inteiramente reproduzida. (artº 12º).
13. Veio a 1.ª R., por carta datada de 15.11.2007, em resposta à comunicação da resolução do contrato-promessa alegar a existência de “obstáculos por parte dos serviços técnicos do Município da ..., os quais obstaculizaram a que o contrato fosse cumprido dentro dos prazos programados”. (artº 13º).
14. Da análise do processo, pela Câmara Municipal da ... resultou que o pedido de Alteração à Autorização de Obras de Edificação, foi feito sem que a respectiva Autorização de Obras esteja válida, tendo-se concluído que “o pedido não se encontra instruído com os elementos considerados necessários e indispensáveis ao conhecimento da pretensão". (artº 14º).
15. A 1ª R. enviou aos AA. a carta cuja cópia se encontra junta aos autos a fls. 58, propondo um desconto no preço final acordado. (artº 15º).
16. Os AA. vieram interpelar a 1.ª R. para o pagamento das quantias que consideravam ser devidas, conforme doc. junto aos autos fls. 60. (artº 16º).
17. Existiu um atraso na conclusão das infraestruturas para vários lotes, onde se inclui o lote 50 da 1ª R. sito na ..., freguesia da .... (artº 17º).
18. Desde 21 de Dezembro de 2007 que a 1ª R. possui o alvará de utilização nº .../07 para o prédio sito no lote 50, na Urbanização .... (artº 19º).
19. A fruição de uma fracção com dois lugares de parqueamento, nova e pronta a habitar, com as características do imóvel ocupado pelos AA. na ..., custará a quantia mensal de € 650,00. (artº 20º).

A) 2. Na cláusula 4ª do designado «Contrato promessa de compra e venda» referido em 5. lê-se:
«a) A escritura de compra e venda está prevista para o final do mês de Janeiro de 2006, desde que obtida toda a documentação, por parte da Primeira Outorgante, considerada necessária pelo Cartório Notarial, em local e hora a indicar pela Primeira Outorgante, que, para o efeito, notificará os Segundos Outorgantes com aviso prévio de 8 (oito) dias através de carta registada com aviso de recepção.
b) Se a escritura não se realizar até ao final do mês de Janeiro de 2006 por causa imputável à Primeira Outorgante, os custos em que o banco dos Segundos Outorgantes solicitarem para a prorrogação do empréstimo nº (…) serão suportados pela Primeira Outorgante.».

A) 3. Na carta referida em 11., lê-se, além do mais:
«Foram diversas as infrutíferas tentativas da nossa parte para resolver o enorme atraso na marcação e outorga da escritura pública prometida no Contrato Promessa de Compra e Venda celebrado no dia 19 de Outubro de 2005, (…)
Na missiva de 25 de Janeiro de 2007, (…) informámos V. Exa (…) que perderíamos interesse na outorga da escritura pública prometida (…) se a mesma não fosse realizada até ao dia 28 de Fevereiro de 2007. Essa missiva consubstanciou uma interpelação admonitória, nos termos do art. 808º do Código Civil.
V. Exa nunca mais se pronunciou sobre este assunto, nem tentou de qualquer modo resolver esta situação, (…)
No entanto, como apurámos que a morada constante do cartão da empresa de V. Exa que nos facultou não coincide com a morada constante no Contrato Promessa, fixamos a título excepcional, um último prazo de 8 dias para a celebração da já mencionada escritura pública. Findo o prazo ora conferido, perderemos qualquer interesse nessa prestação. Esta missiva consubstancia, pois, uma interpelação admonitória, nos termos do art. 808º do Código Civil.
Assim sendo, findo o prazo ora estipulado, caso V. Exa não proceda ao agendamento e outorga da escritura pública, resolveremos o contrato e exigiremos de V. Exa a devolução em dobro do sinal já entregue no valor de € 5.000 (…), ou seja, o montante de 10.000 € (…) e ainda a restituição em dobro do valor entregue a título de reforço do sinal, no montante de € 23.000 (…) ou seja, € 46.000. Significa isto que seremos credores de V. Exa em € 56.000 (…). Evidentemente, e até que realizado o pagamento das importâncias em dívida, procederemos à retenção do imóvel em causa. (…)».

A) 4. Na carta referida em 12., lê-se, além do mais:
«Assunto: Resolução do contrato-promessa de compra e venda, por incumprimento do promitente-vendedor, da fracção referente ao 2º andar, letra A, do Lote 50, sito na Urbanização ..., na ..., ...
(…) decorridos mais de 2 anos sobre a data da assinatura do contrato-promessa em crise, sem que haja sequer perspectiva de data para a realização da escritura pública do negócio prometido, facto apenas imputável a V. Exa, e na ausência de interesse da V. parte na gestão de uma solução; atento os prejuízos patrimoniais e não patrimoniais por nós sofridos e face à frustração de todas as negociações, vimos por este meio manifestar a n/ perda de interesse na compra da fracção supra mencionada e, assim, proceder à resolução do contrato assinado em 19.10.2005. Pelo que, assiste-nos a faculdade de exigir o dobro do sinal já entregue, ou seja, a quantia de € 56.000,00 (cinquenta e seis mil euros).
(…).».

A) 5. Na carta referida em 13., lê-se, além do mais:
«Assunto: Resolução do Contrato Promessa
Exmo Sr
De posse da s/ carta de 30 de Outubro, dirigida a m/cliente E – Construção Civil Lda, passo a responder:
Devo informar desde já que, não existe da parte da m/cliente qualquer recusa no cumprimento do contrato de compra e venda prometido.
Logo, cai pela base qualquer hipótese de dobrar o sinal/antecipação de pagamento.
Efectivamente o que sucedeu, foram problemas e obstáculos por parte dos serviços técnicos do Município da ..., os quais obstaculizaram a que o contrato fosse cumprido dentro dos prazos programados.(…)
Muito em breve a escritura de compra e venda estará em condições de poder ser outorgada.
É evidente que, há sempre possibilidade de serem encontradas outras situações alternativas, mas sempre negociadas.
(…).».

A) 6. A carta referida em 15., está datada de 27/12/2007 e nela se lê, além do mais:
«Informo que o m/ cliente está em condições de efectivar a escritura, mantendo o acordo de efectuar um desconto de 7.500 € (…).».

A) 7. O documento referido em 14., é emitido pela Câmara Municipal da ... e nele consta, além do mais que é uma «Análise/Informação Técnica» datada de 24/01/2007, que incidiu sobre o requerimento nº 2127/07 apresentado pela E – Construções Civis Lda em 22/1/2007 para «Alteração à Autorização de Obras de Edificação – Construção» referente à obra localizada na Urba. ... Lt 50 – ..., e que:
«Trata-se de um pedido de Alteração à Autorização de Obras de Edificação nº .../04 de 2004.05.32, válida, após prorrogação, até 2006.08.30, (…).
O requerente solicita economia processual de elementos constantes do procº 43-PO/02 (…).
Analisando os elementos instrutórios do pedido apresentado (…) constata-se que:
- Os Documentos comprovativos da legitimidade do requerente não estão válidos já que a certidão de pessoa colectiva e do registo comercial da empresa, junta ao requerimento 906/05, não foi emitida há menos de 1 ano, não podendo ser considerada para efeitos de economia processual (…).
- O requerente não entregou as (adequadas), Plantas de localização (…)
- Não foi entregue duplicado do termo de responsabilidade da técnica autora do projecto de arquitectura.
Da análise do processo verifica-se, no entanto, que o presente pedido de Alteração à Autorização de Obras de Edificação foi feita sem que a respectiva autorização de Obras esteja válida. De facto, esta era válida até 2006.08.30, mediante um pedido de prorrogação a que o requerente tinha dado entrada através do REQº 17446/05 e que foi deferido em 2006.03.15.
Para que o processo possa prosseguir os seus termos o requerente deverá dar entrada a um pedido de Renovação da autorização, ao abrigo do disposto no nº 1 do art. 72º do DL 555/99 de 16/12, com as alterações introduzidas pelo DL 177/01 de 04/06, através de um novo pedido de autorização de obras de edificação (…) em que as peças desenhadas da totalidade do edifício contemplem as alterações propostas pelo reqº 2127/07 (…).
Assim, constata-se que o pedido não se encontra instruído com todos os elementos considerados necessários e indispensáveis ao conhecimento da pretensão, pelo que propomos que seja proferido despacho de rejeição liminar (…)»

B) Ao abrigo do disposto nos art. 713º nº 2 e 659º nº 3 do CPC, considera-se também provado:
20. Através da Ap. 8 de 2007/10/29 foi registada a constituição da propriedade horizontal do prédio referido em 2).

C) O Direito
Na sentença recorrida entendeu-se que no contrato-promessa foi estabelecido um prazo não absoluto para a celebração do contrato prometido e que a recorrida E, Ldª se constituiu em mora, mas que a interpelação admonitória efectuada pelos recorrentes não converteu a mora em incumprimento porque o prazo nela fixado para a recorrida cumprir não é razoável; mais se entendeu que não está demonstrada a perda de interesse na prestação por partes dos promitentes-compradores e concluiu-se que não há incumprimento definitivo, pelo que o contrato-promessa não foi validamente resolvido pelos recorrentes.
Vejamos então se a recorrida E, Ldª se constituiu em mora e se a mora foi convertida em incumprimento definitivo.
Na cláusula 4ª do contrato-promessa consta que «A escritura de compra e venda está prevista para o final do mês de Janeiro de 2006, desde que obtida toda a documentação, por parte da Primeira Outorgante, considerada necessária pelo Cartório Notarial», que à recorrida E (Primeira Outorgante) «para o efeito, notificará os Segundos Outorgantes com aviso prévio de 8 (oito) dias através de carta registada com aviso de recepção.» e ainda que «Se a escritura não se realizar até ao final do mês de Janeiro de 2006 por causa imputável à Primeira Outorgante, os custos em que o banco dos Segundos Outorgantes solicitarem para a prorrogação do empréstimo nº (…) serão suportados pela Primeira Outorgante.».
De acordo com o disposto no nº 1 do art. 236º do Código Civil «A declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contra com ele».
Observando os princípios que regem a interpretação da declaração negocial, podemos concluir que os outorgantes estabeleceram prazo para a celebração do contrato prometido, condicionado porém, à obtenção de toda a documentação necessária por parte da promitente-vendedora. Na verdade, só assim se compreende que tenha sido acordado que se a escritura não se realizasse até ao final do mês de Janeiro de 2006 por causa imputável à recorrida E, esta suportaria os eventuais custos adicionais em que incorressem os recorrentes com o empréstimo bancário. Aliás, também no acórdão do STJ de 7/6/2011 (Proc. 7005/06.6TBMAI.P1.S1 – in www.dgsi.pt), sobre cláusula com contornos semelhantes, pode ler-se: «6. De acordo com a cláusula 5ª do referido contrato-promessa, a escritura de compra e venda deve ser outorgada até 30 dias após a emissão da licença de habitabilidade, prevendo-se a outorga da mesma até Junho de 2004, e devendo a Ré informar os Autores, por escrito, aquando da obtenção da referida licença.
(…)
No caso dos autos, da previsão da outorga da escritura prometida até Junho de 2004, assumida por ambas as partes, decorre a estipulação do respectivo prazo até Junho de 2004».
Assim, tendo sido convencionado que a marcação da escritura incumbia à recorrida E, Ldª importa averiguar se esta se constituiu em mora.
Diz-nos o nº 1 do art. 804º do Código Civil que «O devedor constitui-se em mora quando, por causa que lhe seja imputável, a prestação, ainda possível, não foi efectuada no tempo devido».
Ora, sabendo-se que ao devedor compete provar que a falta de cumprimento não procede de culpa sua (art. 799º nº 1 do CC), recai sobre a recorrida E, Ldª uma presunção de culpa que tem o ónus de ilidir.
A culpa terá de ser apreciada pela diligência de um bom pai de família, em face das circunstâncias do caso concreto (art. 799º nº 2 e 487º nº 2 do CC).
Na contestação, alegou a recorrida E, Ldª que não lhe é imputável a não realização da escritura por ter existido um atraso na conclusão das infra-estruturas, as quais não eram da sua responsabilidade mas sim de outra sociedade, e que a CM da ... decidiu não emitir as licenças de utilização dos prédios que foram construídos nos diversos lotes enquanto os trabalhos de urbanização não estivessem prontos, mas que desde 21/12/2007 possui o alvará de utilização.
Provou-se:
«14. Da análise do processo, pela Câmara Municipal da ... resultou que o pedido de Alteração à Autorização de Obras de Edificação, foi feito sem a respectiva Autorização de Obras estar válida, tendo-se concluído que “o pedido não se encontra instruído com os elementos considerados necessários e indispensáveis ao conhecimento da pretensão". (artº 14º)»
«17. Existiu um atraso na conclusão das infraestruturas para vários lotes, onde se inclui o lote 50 da 1ª R. sito na ..., freguesia da .... (artº 17º).»
«18. Desde 21 de Dezembro de 2007 que a 1ª R. possui o alvará de utilização nº …/07 para o prédio sito no lote 50, na Urbanização .... (artº 19º).»
«20. Através da Ap. 8 de 2007/10/29 foi registada a constituição da propriedade horizontal do prédio referido em 2).»
Não se provou:
- do art. 17) da base instrutória: «que as aludidas infra-estruturas eram da responsabilidade da urbanizadora C SA»;
- art. 18º da base instrutória: «A C. M. da ... decidiu não emitir as licenças de utilização dos prédios que foram construídos nos diversos lotes, enquanto os trabalhos de urbanização não estivessem prontos» (cfr resposta de «Não provado» a este artigo)
Significa que a recorrida E não logrou provar factos dos quais se possa concluir que não foi por culpa sua que não obteve a licença de utilização da fracção prometida vender e que também não foi por culpa sua que não registou a constituição da propriedade horizontal até final de Janeiro de 2006. Ao invés, resulta do documento emitido pela CM da ... que em 22/01/2007 a «Autorização de Obras de Edificação» não estava válida, pois só era válida até 30/08/2006 na sequência de um pedido de prorrogação que a requerente E tinha dado entrada e que foi deferido em 15/03/2006.
Portanto, a promitente-vendedora constituiu-se em mora no final do mês de Janeiro de 2006.
Note-se que a promitente-vendedora não incorreu logo nessa data em incumprimento definitivo, isto porque os outorgantes não quiseram atribuir natureza absoluta ao prazo fixado, como decorre claramente do facto de terem estipulado uma penalidade no caso de atraso àquela imputável.
Impõe-se, pois, verificar se ocorrem os pressupostos para ser julgada válida a declaração de resolução do contrato-promessa por parte dos apelantes.
Dispõe o nº 1 do art. 432º do CC que «É a admitida a resolução do contrato fundada na lei ou em convenção».
O contrato-promessa em apreço não contém qualquer cláusula resolutiva.
Por outro lado, dos factos provados não resulta algum comportamento da promitente-vendedora que possa ser interpretado como recusa de cumprimento, o que, a verificar-se equivaleria a incumprimento definitivo (neste sentido, cfr Ac do STJ de 7/2/2008 e de 4/3/2008 in CJ XVI, 1º, respectivamente a pág. 85 e 146).
Sustentam os apelantes que há incumprimento definitivo quer porque em consequência da mora perderam o interesse que tinham na celebração do contrato prometido, quer porque o mesmo não foi celebrado dentro do prazo que razoavelmente fixaram à promitente-vendedora.
O art. 808º do CC prevê:
«1. Se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação.
2. A perda do interesse na prestação é apreciada objectivamente».
A perda do interesse na prestação tem de ser aferida em função da utilidade que a prestação teria para o credor, atendendo a elementos susceptíveis de serem valorados pelo comum das pessoas, havendo de justificar-se segundo o critério da razoabilidade, pois o devedor não pode ficar sujeito aos caprichos do credor (neste sentido o já citado Ac do STJ de 7/2/2008 e bem assim o Ac do STJ de 5/3/2009 – CJ XVII, 1º, 128).
No caso concreto, nenhum facto está provado – nem tão pouco foi alegado nos articulados – do qual se possa entender que para os apelante já não tinha utilidade a celebração do contrato prometido após Janeiro de 2006. Aliás, resulta da sua carta de 20/03/2007 referida em 11 que nessa data ainda tinham interesse no contrato, apesar de terem declarado que «Findo o prazo ora conferido, perderemos qualquer interesse nessa prestação».
Resta apreciar se a carta de 20/03/2007 contém uma interpelação admonitória em conformidade com o disposto no nº 1 do art. 808º do CC.
Na sentença recorrida expendeu-se, a este propósito:
«Importa então considerar se o prazo de 8 dias que os AA fixam à R., na interpelação de 20/03/2007, é um prazo razoável, pois só assim poderemos concluir que, não cumprido o mesmo pela R., estamos perante um incumprimento definitivo por parte da mesma, nos termos do art. 808º nº 1 do C. Civil.
Ora, à luz de um homem médio, não podemos considerar tal prazo de 8 dias, um prazo razoável, uma vez que, conforme resulta da própria carta de interpelação, os AA sabiam que a R. não tinha ainda toda a documentação necessária à realização da escritura. Os AA sabiam que se tornava praticamente impossível à R., no prazo de 8 dias que lhe fixam, obter os documentos necessários à outorga do contrato definitivo e proceder à marcação da escritura. Para qualquer um tal prazo apresenta-se como demasiado curto para permitir o cumprimento de tal obrigação.
O prazo razoável é aquele que permite ao devedor cumprir o seu dever de prestar, em face da natureza e função do contrato, não podendo considerar-se como razoável a fixação de um prazo de tal forma curto que conduza inevitavelmente ao incumprimento.».
Discordam os apelantes, defendendo que o prazo de 8 dias é razoável, além de que a promitente-compradora não respondeu à carta de 20/3/2007 nem alegou, na contestação, a irrazoabilidade do prazo.
Têm razão. Na verdade, «O mais que o devedor pode fazer é discutir a razoabilidade do prazo suplementar que o credor fixou» (cfr Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil anotado, Vol II, 4ª ed, pág. 71).
Ora, do facto provado no ponto 14., resulta que em 24/01/2007 ainda não estavam reunidas as condições para a constituição da propriedade horizontal do prédio em que se insere a fracção prometida vender e a emissão da licença de utilização. Mas não resulta dos factos provados que em 20/03/2007 – data do envio da carta referida em 11. – não estivessem reunidas já todas essas condições. Aliás, nem sequer se mostra que a promitente-vendedora tenha respondido à carta de 20/03/2007 e tenha invocado impossibilidade ou sequer dificuldade em obter os documentos necessários para a realização da escritura pública de compra e venda no prazo de 8 dias, nem que o tenha feito até à data em que os recorrentes declararam a resolução do contrato. Repare-se, aliás, que na contestação nada foi alegado sobre a data em que se tornou possível a obtenção desses documentos, sendo certo que apesar de a promitente-vendedora ter alegado e provado que o alvará de utilização nº …/07 tem a data de 21/12/2007 (cfr fls. 123 destes autos), não resulta dos factos provados que não pudesse ter sido obtido anteriormente, designadamente no prazo de 8 dias fixado pelos recorrentes.
Ora, visto que a promitente-vendedora se obrigou a obter toda a documentação considerada necessária pelo Cartório Notarial para a celebração da escritura de compra e venda, cabia-lhe alegar e provar que não estavam reunidas as condições para obter a licença de utilização e o registo da propriedade horizontal no prazo de 8 dias fixado pelos recorrentes. Assim o impõe o princípio da boa fé consagrado no nosso ordenamento jurídico e plasmado no art. 762º nº 2 do Código Civil («No cumprimento da obrigação, assim como no exercício do direito correspondente, devem as partes proceder de boa fé»), tanto mais que já haviam decorrido perto de catorze meses sobre a data prevista para a celebração do contrato prometido.
Em suma, mostra-se razoável o prazo de 8 dias, pelo que, face à interpelação admonitória contida na carta de 20/03/2007, tem de se considerar que a promitente-compradora incumpriu definitivamente a sua obrigação. Nesta conformidade, conclui-se pela validade da resolução do contrato-promessa levada a cabo pelos apelantes.

Apreciemos agora as consequências da resolução do contrato-promessa, tendo em conta os pedidos de indemnização e de reconhecimento do direito de retenção.
Pedem os apelantes o pagamento de indemnização no valor de 53.814,46 €, dizendo que corresponde ao aumento do valor da coisa a que se refere o contrato prometido à data do incumprimento, com dedução do preço convencionado (20.000 €) e ao valor do sinal e reforços entregues (28.000 €) e bem assim, ao valor do prejuízos e despesas em que incorreram por efeito do incumprimento do contrato-promessa, designadamente quanto à efectivação do tributo relativo a mais valias realizadas no valor de 5.814,46 €.
De harmonia com o nº 2 do art. 442º do Código Civil se o promitente-vendedor deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o promitente-comprador a faculdade de exigir o dobro do que prestou, ou, se houve tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, o seu valor, determinado objectivamente, à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e a parte do preço que tenha pago.
Resulta dos pontos 7 e 8 da matéria de facto que os recorrentes entregaram à promitente-vendedora a quantia de 5.000 € em 29/9/2005 a título de sinal e princípio de pagamento e a quantia de 23.000 € em 20/10/2005 a título de reforço de sinal e de 2º pagamento.
Conforme preceitua o art. 441º do Código Civil, presume-se que tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço. Portanto, a quantia de 28.000 € tem carácter de sinal.
Mais está provado: em 20/10/2005 a promitente-vendedora entregou aos recorrentes as chaves da fracção nos termos acordados no contrato-promessa, que estes mantém (ponto 9.); a fruição de uma fracção com dois lugares de parqueamento, nova e pronta a habitar, com as características do imóvel ocupado pelos recorrentes na ..., custará a quantia mensal de 650 € (ponto19.).
Estipulou-se na alínea b) da cláusula 3ª do contrato-promessa que o 2º pagamento seria efectuado «no acto da entrega das chaves da fracção pronta e em perfeitas condições para que os compradores possam colocar os seus pertences».
A tradição da coisa pode ser material ou simbólica (art. 1263º al. b) do Código Civil). «A tradição simbólica (…) tem lugar, por exemplo, quando se entrega a chave de uma coisa vendida ou se entregam os documentos de venda (cfr Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil anotado, Vol II, 2ª ed, pág. 28.
No caso concreto, está provada a entrega das chaves, que os promitentes-compradores mantém (tradição simbólica), e a ocupação da fracção (tradição material) (pontos 9 e 19 da matéria de facto).
Assim, atendendo a que foi convencionado o preço de 230.000 € (ponto 6.) e que à data do incumprimento a fracção autónoma prometida vender tinha valor não inferior a 250.000 € (ponto 3.), assiste aos recorrentes o direito a serem indemnizados com base no aumento do valor com dedução do preço convencionado, o que corresponde à quantia de 20.000 € (250.000 € - 230.000 €) e à restituição do sinal entregue (28.000 €).
No que respeita ao pedido de indemnização por efectivação do tributo relativo a mais valias realizadas no valor de 5.814,46 €, improcede necessariamente, pois nada foi convencionado nesse sentido e o art. 442º nº 4 do Código Civil estabelece: «Na ausência de estipulação em contrário, não há lugar, pelo não cumprimento do contrato, a qualquer outra indemnização, nos casos de perda do sinal ou de pagamento do dobro deste, ou do aumento do valor da coisa ou do direito à data do não cumprimento.».
E o mesmo se aplica ao pedido de condenação no pagamento de despesas não documentadas e honorários com o patrocínio da presente acção em valor não inferior a 3.500 €, sendo de realçar que o reembolso dos honorários dos mandatários está previsto no caso de litigância de má fé (cfr art. 456º e 457º do CPC), situação que não se verifica nos autos.
Quanto ao pedido de reconhecimento do direito de retenção, é manifesta a sua procedência porquanto, tendo havido tradição da fracção autónoma para os promitentes-compradores conforme já se expôs, tem aplicação o art. 755º nº 1 al f) do Código Civil onde se prevê que goza do direito de retenção «O beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, sobre essa coisa, pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do artigo 442º».

IV – Decisão
Pelo exposto, julga-se parcialmente procedente a apelação e em consequência:
a) declara-se resolvido o contrato-promessa por incumprimento definitivo imputável à recorrida E - Construção Civil Lda;
b) condena-se a recorrida E – Construção Civil Lda a pagar aos recorrentes a indemnização no valor total de 48.000 €;
c) reconhece-se aos recorrentes o direito de retenção sobre a fracção autónoma a que se refere o contrato-promessa até integral pagamento da indemnização referida em b);
d) absolve-se a recorrida E – Construção Civil Lda do mais que era pedido.
Custas por recorrentes e recorridas na proporção de vencido.

Lisboa, 18 de Outubro de 2012

Anabela Calafate
Ana de Azeredo Coelho
Tomé Ramião