| Decisão Texto Integral: | Acordam na 6ª secção do Tribunal da Relação de Lisboa
Relatório
(H) e mulher (M), demandaram em acção com processo sumário (J) e (S), solteiros, pedindo a condenação dos RR:
a) A reconhecerem que o vão do telhado do prédio sito na Rua Voz do Operário, 30, Barreiro, e respectivo telhado, são partes comuns do prédio;
b) A procederem à reabertura do acesso ao vão do telhado, através da caixa de escadas e recolocar o antigo alçapão;
c) Taparem o acesso através do 3º andar ao vão do telhado e eliminar a respectiva escada de acesso, com todos os encargos e despesas a cargo dos RR.
Alegaram para tanto serem donos de três fracções autónomas do prédio sito no nº 30 da Rua Voz do Operário, e que os RR - que são donos da fracção autónoma correspondente ao 3º andar - se apropriaram do vão do telhado, fazendo dele um sótão para seu uso exclusivo. Tal espaço é parte comum do prédio sendo, por isso, a atitude dos RR ilegal por violadora do disposto nos art.ºs 1420º, 1421º e 1422º do Cód. Civil.
Na contestação os RR impugnaram os factos alegados pelos AA, mais acrescentando que ao comprarem a fracção já a encontraram no estado em que se encontra. Alegaram que o vão do telhado está afecto ao uso exclusivo do último andar, pelo menos desde 1983, o que os AA sempre souberam. Ao intentarem a acção, os AA estão a agir com abuso de direito.
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Foi proferida sentença a julgar a acção improcedente.
Inconformados com o decidido, os AA apelaram rematando a sua alegação com as seguintes conclusões:
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Contra alegaram os RR pugnando pela improcedência do recurso e a manutenção da sentença.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir./// Fundamentação de facto
A sentença recorrida considerou provados os seguintes factos:
1. Os AA são donos das fracções A, B, e C, correspondentes ao r/c, 1º e 2º andares do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Rua ..., Barreiro, descritas na Conservatória do Registo Predial do Barreiro, sob os nºs 00134/310192 – A, B e C e inscritas na respectiva matriz cadastral urbana sob o art. 7839 – A, B e C.
2. Os RR são donos da fracção D, correspondente ao 3º andar desse prédio... .
3. Da escritura constitutiva da propriedade horizontal e no projecto aprovado pela Câmara Municipal do Barreiro, consta que a fracção referida no número anterior é constituída por duas assoalhadas, hall, cozinha, casa de banho, roupeiro e terraço.
4. Tal fracção foi adquirida pelos RR em 03.10.97.
5. As fracções A, B, C, e D são independentes, distintas e isoladas entre si, com saída própria ou para uma parte comum do prédio, e todas destinadas a habitação.
6. Em 02.04.91, deu entrada na Câmara Municipal do Barreiro um requerimento subscrito pelo Autor para efeito da constituição da propriedade horizontal do prédio referido em I, nele constando que a fracção D (3º andar) era constituído por duas assoalhadas, hall, cozinha casa de banho, roupeiro e terraço, sendo a área coberta de 45,70 m2 e descoberta (inerente ao terraço) de 24,50 m2.
7. Indicando-se no mesmo requerimento que eram partes comuns do prédio o vestíbulo de entrada com área de 4,50 m2 e a caixa de escada com área de 7 m2.
8. Tal requerimento mereceu aprovação camarária em 22.05.91 e com base no mesmo foi lavrada escritura pública de constituição de propriedade horizontal do prédio em 07.01.92.
9. Foi expressamente referido no título constitutivo da propriedade horizontal que a fracção D (3º andar) é constituída por 2 assoalhadas, hall, cozinha, casa de banho, roupeiro e terraço, fazendo-se ainda constar que as partes comuns do prédio onde se situam as fracções...”são todas as indicadas na lei, mais o vestíbulo de entrada e a caixa de escada”.
10. Em 1998 houve necessidade de aceder ao vão do telhado para reparar a conduta geral da água.
11. No cimo da escada existia uma entrada (alçapão).
12. Foram os anteriores donos da fracção D que vedaram o acesso ao vão do telhado e efectuaram a obra referida no número 4 da base instrutória – adaptação do vão do telhado a sótão e construção de uma escada interior para o respectivo e exclusivo acesso.
13. O Autor teve conhecimento, pelo menos cerca dos anos de 1991/92, que os anteriores proprietários do 3º andar pretendiam adaptar o vão do telhado a sótão.
14. Aquando do facto referido supra no nº 10 a entrada (que dava acesso ao vão do telhado) já se encontrava tapada./// Fundamentação de direito
Constitui objecto do recurso apreciar se a pretensão dos AA consubstancia abuso de direito e como tal, é ilegítima (tese da sentença).
Recordemos os traços essenciais do litígio.
Autores e Réus são donos de fracções autónomas de um prédio constituído em propriedade horizontal, correspondendo a fracção dos RR ao 3º e último andar. Alegaram os AA que os Réus se apropriaram do vão do telhado, passando-o a frui-lo em exclusividade, ilegitimamente, pois tal espaço é comum.
Em contrário, os RR defendem nada impedir que o vão do telhado esteja afecto ao uso exclusivo do último andar.
Importa em primeiro lugar referir os princípios legais aqui aplicáveis.
Os direitos dos condóminos na propriedade horizontal estão definidos no princípio basilar constante do nº 1 do art. 1420º do Cód. Civil (diploma a que pertencem os preceitos que se citarem sem indicação de proveniência): “cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e é comproprietário das partes comuns do edifício”.
Coexistem, assim, na propriedade horizontal dois direitos incindíveis: um de propriedade singular e outro de compropriedade.
Na determinação das partes comuns há que atender ao disposto no art. 1421º. Deste preceito resulta que há partes que são imperativamente comuns e há outras que apenas são comuns quando os condóminos não declarem o contrário.
São imperativamente comuns as partes do prédio enumeradas, de modo taxativo, no nº1 do art. 1421º : o solo, os alicerces, os pilares, as paredes mestras e todas as restantes partes que constituem a estrutura do prédio, o telhado, os terraços de cobertura, ainda que destinadas ao uso de qualquer fracção, as entradas, os vestíbulos, escadas, corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos...; são presuntivamente comuns as mencionadas no nº 2: pátios e jardins anexos, ascensores, as garagens e outros lugares de estacionamento e em geral as coisas não afectas ao uso exclusivo de um dos condóminos.
“Em relação às partes imperativa ou forçosamente comuns a todos os condomínios, há uma compropriedade necessária e permanente”, escreveu-se no douto acórdão desta Relação de 25.01.96, CJ, ano XXI, tomo I, pag. 106.
E como qualificar o vão do telhado? Como parte comum, ou privativa de um dos condóminos?
Afigura-se-nos que ele não integra nenhuma das alíneas do nº1 do art. 1421º, pelo que não deve ser considerado imperativamente parte comum.
Sucede que, nos termos do disposto na alínea e) do nº 2 do art. 1421º, presumem-se comuns as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.
Assim, desde que do título constitutivo de propriedade não conste que o vão do telhado pertence a alguma fracção autónoma, há uma presunção de que o mesmo é comum, cfr. o art. 1418º.
É o que ocorre no caso dos autos. Conforme resulta do título constitutivo da propriedade horizontal, documento de fls. 16 a 19, aquele não afectou ao uso exclusivo de qualquer dos condóminos, nomeadamente ao do 3º andar, o uso exclusivo do espaço correspondente ao vão do telhado.
Trata-se, no entanto, de uma presunção ilidível.
Na verdade, deve entender-se, tal como o douto Ac. do STJ de 08.02.2000, BMJ 494/338:
“O sótão, ou vão do telhado, não deve ser considerado elemento imperativamente comum do prédio, tratando-se antes de coisa que o legislador presume comum, desde que, do título constitutivo da propriedade horizontal, não conste que o mesmo pertence a alguma fracção autónoma;
Verificando-se uma afectação material do sótão, desde o início da construção deste, a uma identificada fracção autónoma, afastada está a presunção prevista no nº2 do art. 1421º do Cód. Civil”.
No mesmo sentido, podem citar-se os Acórdãos do STJ de 17.06.93 CJ ano I, tomo 3, pag. 158, e de 28.09.99 BMJ 489/358 e ainda Pires de Lima e Antunes Varela, Cód. Civil anotado, III, pag. 423.
No caso sub judice, é indiscutível não se ter provado qualquer facto que permita afastar a presunção de compropriedade do vão do telhado. Assim, há que concluir, tal como o fez a sentença, que o vão do telhado é parte comum do prédio.
Apesar desta conclusão quanto à dominialidade do vão do telhado, a sentença desatendeu a pretensão dos Autores, considerando-a um caso de abuso de direito, por o comportamento anterior daqueles ter sido de molde a criar nos RR o convencimento de que não se opunham à “apropriação” por estes do vão do telhado. Escreveu-se textualmente na sentença:
Se bem que não se possa falar certamente em consentimento expresso, nem sequer em tácito..., a verdade é que não se pode escamotear que os AA criaram através da sua postura perante o negócio que lhes foi proposto cerca dos anos 1991/92 (ao Autor) pelo anterior proprietário do 3º andar, uma convicção que não se oporiam a que o vão do telhado fosse adaptado a sotão, ilação que se retira da posição que de certa forma se pode qualificar de desinteresse por parte dos AA, o que permite ao tribunal concluir em profunda convicção, que a presente (leia-se, à data da propositura da acção) actuação dos AA traduz uma actuação imbuída de abuso de direito.
É assim, pois, manifesto no comportamento dos AA um “venire contra factum proprium” relativamente a estes dois pedidos que ora se apreciaram.
Que dizer?
O abuso de direito apresenta-se como válvula de segurança do nosso ordenamento jurídico.
A ele se reporta o art. 334º do Cód. Civil, que dispõe:
“É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costume ou pelo fim social ou económico desse direito.”
Ensinam Pires de Lima e Antunes Varela, Cód. Civil anotado, vol. 1, pag. 299, “que o exercício de um direito só poderá ser ilegítimo quando houver manifesto abuso, ou seja, quando o direito seja exercido em termos clamorosamente ofensivos da justiça, traduzindo uma clamaorosa ofensa ao sentimento jurídico socialmente dominante.”
Um dos comportamentos que tem sido apontado como variante do abuso de direito, por violação manifestamente excessiva dos limites impostos pelo princípio basilar da boa fé, é o denominado venire contra factum proprium (Pires de Lima e Antunes Varela, obra e local citado, Baptista Machado, Obra dispersa, vol I, pag. 385, 393 e 394).
Pode definir-se venire contra factum proprium como o exercício de uma posição jurídica contrária ao comportamento anteriormente assumido pelo exercente.
Este instituto postula duas atitudes da mesma pessoa que se encontram diferidas, espaçadas temporalmente. O primeiro destes comportamentos designado como factum proprium é contrariado pelo segundo.
Esta contradição de comportamentos, “constitui, atenta a reprovabilidade decorrente da violação dos deveres de lealdade e de correcção, um manifesta violação dos limites impostos pelo princípio da boa fé; pelo que não é de admitir que essa pessoa possa invocar e opor um vício por ela causado culposamente, vício este que a outra parte confiou em que não seria invocado e que nesta convicção orientou a sua vida” (Ac. do STJ de 02.07.96, BMJ 459/519 e o estudo de Stella Marcos de Almeida Neves Barbas, CJ, AcSTJ, ano II, tomo 2, pag. 14 e segs).
O Prof. Baptista Machado, obra citada, pag. 415 a 418, ensina que o efeito jurídico próprio do instituto só se desencadeia quando se verificam três pressupostos:
Uma situação objectiva de confiança: uma conduta de alguém que de facto possa ser entendida como uma tomada de posição vinculante em relação a dada situação futura;
Investimento na confiança: o conflito de interesses e a necessidade de tutela jurídica surgem quando uma contraparte, com base na situação de confinaça criada, toma disposições ou organiza planos de vida de que lhe surgirão danos se a confiança legítima vier a ser frustrada;
Boa fé da contraparte que confiou: a confiança do terceiro ou da contraparte só merecerá protecção jurídica quando de boa fé e tenha agido com cuidado e precaução usuais no tráfico jurídico.
Expostos estes princípios, há que analisar os factos apurados a fim de ajuizarmos sobre a eticidade do comportamento dos Apelantes. Consubstanciará o mesmo um caso de venir contra factum proprium?
A resposta, adiantamo-la desde já, é negativa.
Não se vê na verdade que os Autores/Apelantes hajam, em momento algum, dado motivo a que se criasse a ideia de que não se oporiam a que o vão do telhado fosse adaptado a sotão destinado à fruição exclusiva do 3º e último andar.
O ter-se provado que “o Autor teve conhecimento, pelo menos cerca dos anos de 1991/92, que os anteriores proprietários do 3º andar pretendiam adaptar o vão do telhado a sotão”, não pode significar que tenham dado consentimento, a sua anuência, a tal pretensão. (A sentença refere-se a um negócio que terá sido proposto aos AA, mas tal negócio, cujos contornos se desconhecem em absoluto, não integra o acervo factual apurado, pelo que a sua invocação é irrelevante).
Se, porventura, se tivesse provado que entre o momento em que os Apelantes souberam das obras, e da sua extensão, e a propositura da acção decorrera um lapso de tempo significativo, poderia sustentar-se que a pretensão ora formulada era ilegítima por contrariar o fundado convencimento dos RR de que os AA, pela inércia que revelaram, aceitavam a nova realidade criada. Mas inexistem factos que sustentem um tal juízo.
.Em suma: os factos apurados não permitem concluir que os Apelantes hajam tido, em momento anterior, uma conduta que, fundadamente, tenha criado nos anteriores proprietários da fracção correspondente ao 3º andar, ou à pessoa dos Réus, a convicção de que não se oporiam à modificação operada no vão do telhado.
O que inevitavelmente nos conduz à conclusão da inexistência de qualquer abuso de direito por parte dos Apelantes, concretamente na variante venir contra factum proprium.
A conclusão a que chegámos impõe que os RR reponham o vão do telhado na situação em que se encontrava antes das obras ali realizadas, de forma a voltar à sua condição de parte comum do prédio e não privativo do 3º e último andar.
É que nos termos do disposto no art. 1425º do Cód. Civil:
“1. As obras que constituam inovações dependem da aprovação da maioria dos condóminos, devendo essa maioria representar dois terços do valor total do prédio.
2. Nas partes comuns do edifício não são permitidas inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de alguns dos condóminos, tanto das coisas próprias como comuns.”
No caso vertente não se verifica a hipótese do nº 1 do artigo. Por outro lado, as obras realizadas no vão do telhado, uma parte comum do edifício, manifestamente, prejudicam a sua utilização pelos Autores, também condóminos.
Procede, em consequência o recurso devendo os RR realizar as obras – reabertura do acesso ao vão do telhado e fecho do acesso através do 3º andar com eliminação da escada de acesso – necessárias àquele desiderato.
Decisão
Pelo exposto, concede-se provimento à apelação, revoga-se a sentença, e julga-se a acção procedente condenando os Réus nos pedidos.
Custas: na 1ª instância e do recurso pelos Apelados.
Lisboa, 2005.06.02
Ferreira Lopes
Manuel Gonçalves
Aguiar Pereira |
