| Decisão Texto Integral: | ACORDAM NESTE TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
Os Autores, Mário e mulher, devidamente identificados nos autos, com fundamento (alegado) na falta de pagamento de rendas, vieram pedir que:
- Seja “decretada a resolução do contrato de arrendamento, por falta de pagamento de rendas, nos termos do artigo 64º, nº 1, al. b) do RAU, com a condenação do Réu na entrega do locado, imediatamente, livre e devoluto”, bem como, que seja, “o Réu condenado a pagar aos Autores as rendas vencidas não pagas, no valor actual de € 430,08 (quatrocentos e trinta euros e oito cêntimos) e vincendas até efectiva entrega do locado, bem como nos respectivos juros de mora à taxa legal”.
Subsidiariamente, pedem que: - Seja, “decretada a caducidade do contrato de arrendamento por exceder o limite de 30 anos, previsto nas disposições conjugadas dos artigos 1051º, alínea a) do CC ex vi artigo 66º RAU em conjugação com o artigo 1025º CC, com a condenação do Réu na entrega do locado, imediatamente, livre e devoluto”, bem como, que seja “o Réu condenado a pagar aos Autores as rendas vencidas não pagas, no valor actual de € 430,08 (quatrocentos e trinta euros e oito cêntimos) e vincendas até efectiva entrega do locado, bem como nos respectivos juros de mora à taxa legal, acrescendo ainda a indemnização de 50% do que é devido pelo Réu aos Autores, nos termos do art. 1041º CC”.
O Réu, Grupo Desportivo Azinhaga – Centro de Recreio Popular, também devidamente identificado nos autos, na sua contestação alegou já ter depositado as rendas em dívida, acrescidas da indemnização prevista na lei.
Foi proferido o seguinte Saneador / Sentença – parte decisória -:
“
-…-
Atenta a simplicidade da causa e a desnecessidade de fazer actuar o princípio do contraditório, dispenso a realização da audiência preliminar, ao abrigo do disposto no art. 787º, nº 1 do Código de Processo Civil.
-…-
Os autos contêm, já, os elementos necessários para uma decisão conscienciosa da causa pelo que, ao abrigo do art. 510º, nº 1, al. b) do Código de Processo Civil, passa-se a proferi-la.
-…-
Pelo exposto, julga-se a acção procedente, por provada e, em consequência:
a) Declara-se a resolução do contrato de arrendamento que tem por objecto o prédio urbano localizado inscrito na matriz predial sob artigo 1471º, da freguesia de São Roque, concelho do Funchal, e descrito na Conservatória do Registo Predial do Funchal sob o nº 37723, a fls 20, do Lvº B-107;
b) Condena-se o Réu a pagar aos Autores a quantia equivalente às rendas vencidas e não pagas, no valor mensal de € 2,24 (dois euros e vinte e quatro cêntimos) desde Janeiro de 1990 até à efectiva entrega do locado, bem como nos respectivos juros de mora, à taxa legal.
-…-”
Desta sentença veio o R. recorrer, recurso esse que foi admitido como sendo de apelação, a subir nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo.
E fundamentou o respectivo recurso, alegando, em resumo que:
- Sempre pretendeu fazer um depósito liberatório e só, por lapso, efectuou um depósito autónomo.
- Contudo, de tal facto nenhum prejuízo adveio para o senhorio.
- Sopesando os dois interesses em conflito (o interesse do senhorio na resolução do contrato de arrendamento e o interesse do inquilino na manutenção desse mesmo contrato) é extremamente evidente e manifesto que deve prevalecer o intresse do inquilino.
Conclui pela procedência do recurso e consequente, revogação da sentença recorrida.
Contra – alegaram os AA. / recorridos, dizendo, em resumo, que:
- A lei adjectiva não é uma lei menor.
- Se assim (como defende o R.) se entendesse, os incumpridores seriam premiados.
- Por mais que o Ilustre mandatário do R. sindique a formalidade exigida por lei, esta deverá ser exigida.
- Caso contrário, estaríamos perante uma norma caduca, o que não é o caso.
Conclui pela improcedência do recurso.
- Foram colhidos os necessários vistos.
APRECIANDO E DECIDINDO.
Thema decidendum:
Em função das conclusões do recurso, temos que:
- A questão sub júdice circunscreve-se, a saber, se o depósito das rendas em falta, feito pelo R. (na pendência desta acção) foi, ou não, liberatório.
- Apuraram-se os seguintes FACTOS (assentes, por acordo das partes ou por provado documentalmente):
A)
- No dia 30 de Setembro de 1962 foi celebrado, por escrito, um contrato de arrendamento entre João, pai do Autor e sogro da Autora, e o Clube Desportivo.
B)
- Neste contrato foi dado de arrendamento por João, ao Clube Desportivo, o rés-do-chão de um prédio urbano inscrito a favor daquele na matriz predial sob o artigo 1471º e descrito na Conservatória do Registo Predial do Funchal sob o nº 37723, fls 20, Livro B-107º.
C)
- O andar locado compreende três quartos, cozinha, casa de banho, dispensa, loja e quintal.
D)
- E, destinou-se à instalação da sede do supra referido Clube Desportivo.
E)
- A renda mensal acordada foi de Esc. 450$00 (quatrocentos e cinquenta escudos).
F)
- A qual deveria ser paga no dia 1 do mês respeitante.
G)
- Convencionaram, ainda, as partes que o arrendamento teria início a 1 de Outubro de 1962 e que teria a duração de um ano.
H)
- Por morte de José e de Maria, decorreu o processo de inventário facultativo no 2º Juízo, hoje 3º Juízo Cível da Comarca do Funchal.
I)
- Em consequência de tal processo, o prédio arrendado e acima identificado ficou a pertencer aos Autores.
J)
- O Réu não procedeu ao pagamento das rendas mensais devidas desde Janeiro de 1990 até Janeiro de 2006.
K)
- Totalizando o valor da dívida, até àquela data, € 430,08.
L)
- A Ré procedeu ao depósito autónomo da quantia de € 645,12.
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- O DIREITO.
Como se frisou (supra: thema decidendum) neste recurso discute-se, unicamente, a bondade do depósito efectuado pelo R., na pendência da acção, para efeitos de caducidade, ou não, do direito de resolução do contrato de arrendamento, por parte do senhorio.
A este propósito escreveu-se ma sentença recorrida, o que se segue:
“-…-
O Réu, na sua contestação (art. 5º) alega já ter depositado as rendas em dívida, acrescidas da indemnização prevista na lei.
Sendo certo que, conforme se provou, procedeu ao depósito autónomo da quantia de € 645,12.
O art. 1048º do Código Civil prevê que “o direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer caduca logo que o locatário, até à contestação da acção destinada a fazer valer esse direito, pague ou deposite as somas devidas e a indemnização referida no nº 1 do artigo 1041º”.
Conexionado com este preceito, recenseia-se o artº22º do RAU, onde se dispõe que “o arrendatário pode depositar a renda (...) quando lhe seja permitido fazer caducar o direito à resolução do contrato, por falta de pagamento de renda”.
Contudo, logo o art. 23º, nº 1 do RAU dispõe que “o depósito é feito na Caixa Geral de Depósitos, perante um documento em dois exemplares, assinado pelo arrendatário ou por outrem, em seu nome, e do qual constem: a) a identidade do senhorio e do arrendatário; b) a identificação e localização do prédio, ou parte de prédio, arrendado; o quantitativo da renda; o período de tempo a que ela diz respeito; o motivo por que se pede o depósito”.
Para serem liberatórios os depósitos da renda acrescida da indemnização, nos termos do art. 1048º do Código Civil, têm que ser feitos nos termos legais.
Sendo certo que o duplicado da guia de depósito, a que se refere o art.23º, nº 2 do RAU (vide, ARAGÃO SEIA, Regime do Arrendamento Urbano, Almedina, 1998, pág. 208) tem de ser junto à contestação (art. 24º, nº 2 do mencionado diploma).
Não tem relevância o depósito efectuado em completa inobservância do estatuído na lei.
Sendo ineficaz.
E, por consequência, não fazendo caducar o direito à resolução do contrato.
Procedendo, assim, os pedidos principais.
-…-”
Quid júris?
O R. admite que fez um depósito não formalmente bem feito, que intitulou de autónomo, mas que, na sua opinião, deve ser considerado liberatório.
Outro é o entendimento dos AA., por reputarem os formalismos não cumpridos essenciais para que o depósito possa ser dado como liberatório
É bom lembrar que, o comprovativo desse depósito foi junto com a contestação e os AA. aceitam que, os €645 depositados correspondem às rendas em dívida, na altura (€430,08) acrescida da respectiva indemnização (50% do montante das rendas não pagas), o que totalizou €645,12.
Daí que, os AA., nas suas contra – alegações, referem apenas que, o depósito só não é liberatório porque, o R. “aquando da realização do depósito não indicaram os elementos previstos no artº23º nº1 do Regime do Arrendamento Urbano / RAU”.
O artigo 22º do RAU enuncia as hipóteses em que é permitido ao arrendatário depositar a renda, começando, desde logo, por referir que tal pode acontecer quando ocorram os pressupostos da consignação em depósito, que são dois (artº841º CC):
a) – Quando, sem culpa sua, não puder efectuar a prestação ou não puder fazê-lo com segurança, por qualquer motivo relativo à pessoa do credor;
b) - Quando o credor estiver em mora.
Quem pretender a consignação em depósito requererá, no tribunal do lugar do cumprimento da obrigação, que seja depositada judicialmente a quantia ou coisa devida, declarando o motivo por que pede o depósito (artigo 1024º CPC).
É verdade que, os formalismos têm uma razão de ser e devem ser cumpridos.
Contudo, quando não rigorosamente cumpridos, há que ponderar se, a sua omissão pode, ou não, ser reputada de essencial, de modo a pôr em causa o contrato a que respeita.
A lei, nos contratos de arrendamento e prevendo a hipótese de mora ou mesmo incumprimento contratual do arrendatário, quanto ao pagamento da(s) renda(s) a que se obrigou, dá a este, uma última oportunidade, de as satisfazer, mesmo na pendência da acção de despejo com esse fundamento, desde que, realize o necessário depósito liberatório - deposite a(s) renda(s) e indemnização (sanção pela mora) até ao fim do prazo previsto para a contestação (artºs1048º e 1044º do CC) -.
Valorando a prova feita nos autos a esse respeito, verifica-se que, as rendas foram depositas na Caixa geral de Depósitos do local em que a obrigação devia ser cumprida - Funchal – e, o montante depositado correspondia não só às rendas em falta como também à indemnização legalmente exigida.
Por outro lado, o R. deu conhecimento desse depósito aos AA., juntando com a contestação o comprovativo do mesmo.
Dispõe o artº23º (termos do depósito) do RAU:
1 – O depósito é feito na Caixa Geral de Depósitos, perante um documento em dois exemplares, assinado pelo arrendatário ou por outrem, em seu nome e do qual constem:
- A identidade do senhorio e do arrendatário;
- A identificação e localização do prédio, ou parte do prédio, arrendado;
- O quantitativo da renda;
- O período de tempo a que ela diz respeito;
- O motivo por que se pede o depósito;
2 – Um dos exemplares do documento referido no número anterior fica em poder da CGD, cabendo o outro ao depositante, com o lançamento de ter sido efectuado o depósito.
3 – O depósito fica à ordem do tribunal da situação do prédio ou, quando efectuado na pendência da acção de despejo, do respectivo tribunal.
Face ao teor da norma supra enunciada, há que reconhecer que é meramente instrumental em relação ao escopo final a atingir, que é o de garantir ao senhorio o pagamento das rendas em falta e da indemnização compensatória da mora / incumprimento.
Essencial é, dar conhecimento ao senhorio do depósito com a contestação, nos termos do artº24º nº2 do RAU, e que, os montantes são os legalmente exigidos.
Tais formalidades foram respeitadas, devendo, por isso, considerar-se caduco o direito de resolução do contrato em causa, com fundamento na falta de pagamento de rendas.
DECISÃO:
- Assim e pelos fundamentos expostos, os Juízes desta Relação acordam em julgar procedente o recurso e consequentemente:
a) - Revogam a sentença recorrida e julgam improcedente os pedidos principais deduzidos pelos AA..
b) - Devendo o Tribunal a quo conhecer dos pedidos subsidiários subsistentes, o que só não é feito neste Tribunal da Relação, por ser de um Tribunal de Recurso e, o nosso sistema judiciário consagrar o princípio da dupla jurisdição.
Custas pelos apelantes.
Lisboa, 23-10-07
Afonso Henrique Cabral Ferreira
Rui Torres Vouga
José Gabriel Pereira da Silva |
