| Decisão Texto Integral: | Acordam os juízes no Tribunal da Relação de Lisboa
RELATÓRIO
Em 04.5.2004 A. intentou, nos Juízos Cíveis de Lisboa, acção declarativa de condenação, sob a forma sumária, contra B., pedindo que o Tribunal decrete a resolução do contrato de arrendamento referente à loja direita do prédio urbano sito na Calçada, … freguesia de…, concelho de…, e condene o R. a despejar a referida loja e a entregá-la livre e devoluta de pessoas e bens.
Para o efeito, no essencial, alega o A.:
- Ter dado de arrendamento ao R., há mais de 25 anos, a loja supra referida;
- Ter-lhe o R. solicitado, por carta datada de 20/03/2003, autorização para ceder temporariamente o gozo total do locado, que lhe foi concedida em 31/03/2003, por um período de 90 dias;
- Ter-se o locado mantido cedido a …., findo o prazo concedido de noventa dias e por um período superior a três meses;
- Não ter reconhecido o beneficiário da cedência no que respeita ao período que excedeu os autorizados noventa dias.
O R. deduziu contestação, defendendo a improcedência da acção.
Para o efeito alegou, no essencial, que cerca de oito dias antes do termo da autorização concedida pelo A. o R. informou verbalmente a Dra. … que o prazo da autorização estava a terminar, e que ela teria de lhe entregar as chaves; então a cessionária … teve uma conversa telefónica com o A., no decurso da qual este disse àquela que não se opunha à prorrogação do prazo da cedência, conversa telefónica que foi efectuada na presença do Réu e cujo conteúdo, no final da conversa, aquela lhe transmitiu.
Foi dispensada audiência preliminar e a selecção da matéria de facto assente e base instrutória.
Realizou-se audiência de discussão e julgamento, com gravação dos depoimentos. A final o tribunal proferiu decisão de facto, sem reclamações.
Em 12.9.2005 foi proferida sentença que julgou a acção improcedente e consequentemente absolveu o Réu dos pedidos.
O A. apelou da sentença, tendo apresentado alegações em que formulou as seguintes conclusões:
1. Face à prova (gravada) produzida em sede de audiência de discussão e julgamento, nomeadamente os depoimentos das testemunhas Dra. … e Sra. …, não poderia o tribunal a ter dado como provados os factos 6., 7., 9. e 10. da sentença, como o fez.
2. O depoimento da testemunha Dra. … é esclarecedor quanto ao facto de nunca ter existido qualquer contacto entre si e o ora apelado no que respeita aos termos da cedência.
3. De qualquer dos depoimentos prestados resulta que o R. tenha interpelado a Dra. … para a entrega das chaves. A testemunha Sra. … nem sequer se referiu a tal facto, enquanto que a testemunha Dra. …, negou cabalmente que alguma vez lhe tivessem sido pedidas as chaves.
4. O tribunal recorrido entendeu que a cedência do locado, apesar de não autorizada a partir de 30 de Junho de 2003, não foi suficientemente caracterizada pelo ora recorrente, que, de acordo com a douta sentença, não evidenciou factos demonstrativos do subarrendamento, empréstimo ou cedência da posição contratual pelo arrendatário.
5. O tribunal recorrido errou ao não qualificar juridicamente a cedência em apreço como contrato de comodato.
6. Ao não subsumir o direito aos factos provados - que o R., a partir de 30 de Junho de 2003 e até 10 de Outubro de 2003, cedeu o locado sem autorização do senhorio - o tribunal, através da decisão proferida, violou o disposto na alínea f), do n.° 1, do art.° 64.°, do R.A.U. e da alínea f), do art.° 1038.°, do Código Civil.
7. Caso se considere a cedência em apreço uma cedência precária não deixam de ser aplicáveis aqueles normativos, no que respeita ao direito de resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio, uma vez que, mesmo quando os três exemplos constantes da previsão sejam inválidos por falta de forma ou ineficazes em relação ao senhorio, não deixam de constituir fundamento para a resolução.
8. Assim, a decisão nunca poderia ter sido no sentido da absolvição do R. mas, antes, face à prova produzida e aos referidos normativos aplicáveis à cedência de gozo da coisa pelo locatário, sem autorização do senhorio, de condenação do ora apelado.
O apelante termina pedindo que a sentença recorrida seja revogada e substituída por outra que condene o Réu no pedido.
Não houve contra-alegações.
Foram colhidos os vistos legais.
FUNDAMENTAÇÃO
O presente recurso tem duas vertentes: por um lado, a fiscalização da decisão sobre a matéria de facto; fixada a matéria de facto, a sua subsunção ao direito, a fim de apurar se a coisa locada foi cedida a outrem pelo locatário sem autorização do senhorio, em termos que justificam a resolução do contrato de arrendamento.
Primeira questão (fiscalização da decisão sobre a matéria de facto)
O apelante entende que a prova produzida não permite fundar os factos dados como provados pelo tribunal a quo sob os números 6, 7, 9 e 10.
Tais factos são os seguintes:
6. Em Março de 2003, a Dra. ..., responsável pela Farmácia … e também arrendatária do A., propôs ao R. que este lhe "cedesse" a loja de que é arrendatário (cfr. Art° 5° da contestação);
7. Como justificação da sua proposta, a Dra. … informou o R. que necessitava de fazer obras nas instalações da Farmácia, pelo que necessitava da loja do R. para continuar a sua actividade (cfr. Art°s. 6° e 7° da contestação);
9. A autorização foi solicitada pelo período de 90 dias, por ser esse o período máximo pedido pela Dra. … e indicado como necessário para a realização das obras (cfr. Art° 9°);
10. Antes do fim da autorização de "cedência" concedida pelo A., o R. informou verbalmente a Dra. … que o prazo da autorização estava a terminar e que ela teria que lhe entregar as chaves da loja (cfr. Art° 11° da contestação).
O recorrente entende, quanto aos nºs 6, 7 e 9, que face aos depoimentos das testemunhas provou-se que a Dr.ª … não falou directamente com o R. sobre a cedência do gozo da loja, tendo tais contactos decorrido, isso sim, entre o R. e o encarregado das obras. Ouvida a gravação dos depoimentos, confirma-se, pelo depoimento da Dr.ª …, que efectivamente foi o encarregado das obras, Sr. …, quem diligenciou junto do Réu pela cedência da loja para aí se instalar a farmácia durante a realização daquelas, contactos esses corroborados pela testemunha …, empregada do Réu.
Assim, a decisão sobre a matéria de facto deverá ser alterada, quanto aos nºs 6, 7 e 9, em conformidade (art.º 712º nº 2 do Código de Processo Civil).
Quanto ao nº 10 da matéria de facto, o apelante entende que não foi produzida prova que a sustente. Ouvidos os depoimentos, constata-se que a Dr.ª … negou que o Réu alguma vez lhe tivesse pedido a devolução das chaves da loja. A testemunha … também não confirmou a ocorrência de tal pedido. Quanto à chamada de atenção para o facto de o prazo para a autorização de cedência da loja estar a terminar, a Dr.ª … referiu várias vezes que o Réu “aparecia na loja muitas vezes”, “a arranjar problemas”, “porque não lhe pagavam o combinado”, de tal modo que a testemunha disse ao Réu para não aparecer mais ali, enquanto ela lá estivesse. Quanto à questão concreta da ultrapassagem do prazo para as obras estarem concluídas, a testemunha apenas admitiu que o Réu, talvez “a meio das obras”, se lhe queixou que as obras estavam a durar mais do que o previsto e que o prazo acordado para as mesmas já tinha sido ultrapassado – tendo-o a testemunha mandado ir discutir o assunto com o Sr. …. A testemunha … confirmou que o Réu manifestou junto da Dr. …, em “meados de Junho/Julho”, a sua preocupação por as obras estarem a durar mais do que o previsto, nada referindo quanto à exigência do Réu em que lhe fossem entregues as chaves da loja. Assim, também quanto a este ponto se deverá modificar a decisão de facto, em conformidade.
Pelo exposto, nesta parte procede o recurso, passando a considerar-se como assente a seguinte
Matéria de Facto
1. O A. é dono da loja direita do prédio urbano sito na Calçada de …, freguesia de …, concelho de …, descrito na 5a Conservatória do registo Predial de Lisboa sob o n° … e inscrito na respectiva matriz sob o art° ….
2. Por "contrato de arrendamento" celebrado há mais de 25 anos, a loja precedentemente identificada foi dada de "arrendamento" ao R..
3. O R., por carta datada de 20/03/2003, solicitou ao A. autorização para "cedência" temporária do gozo total da referida loja.
4. O senhorio, aqui A., concedeu ao R., em 31/03/2003, autorização para este "ceder" o gozo total da referida loja pelo período de 90 dias.
5. Findo o mencionado prazo de 90 dias, a dita loja manteve-se "cedida" a … por um período superior a três meses.
6. Em Março de 2003 o Sr. …, em nome da Dra. …, responsável pela Farmácia … e também arrendatária do A., propôs ao R. que este "cedesse" àquela a loja de que é o R. é arrendatário.
7. Como justificação dessa proposta, o Sr. … informou o R. de que a Dr.ª … necessitava de fazer obras nas instalações da Farmácia, obras de que … era o encarregado, pelo que a Dr.ª … necessitava da loja do R. para continuar a sua actividade.
8. Na sequência daquela proposta, o R. solicitou ao A. autorização para a cedência.
9. A autorização foi solicitada pelo período de 90 dias, por ser esse o período máximo indicado pelo Sr. … como necessário para a realização das obras.
10. Em data não apurada, ocorrida em Junho/Julho de 2003, o R queixou-se junto da Dr.ª … de que as obras estavam a durar mais do que o previsto, tendo-lhe esta dito que esse era um assunto para ele tratar com o Sr. ….
11. As chaves não foram entregues ao R. pela Dra. … no final dos referidos 90 dias.
12. As obras atrasaram-se, só tendo ficado concluídas em 10 de Outubro de 2003.
13. É do seguinte teor a carta, datada de 20/03/2003, remetida pelo R. ao A., solicitando autorização para "ceder" a loja de que é arrendatário:
"(..)
Assunto: Pedido de cedência da Loja
Lote 4 – Loja Dta.
Serve a presente, como é do V. conhecimento, oficializar o meu pedido da minha Loja, acima mencionada, perante a Dra. …, a V. autorização para cedência, pelo período de sessenta à (sic) noventa dias, para a realização das obras necessárias à farmácia Nicolau.
Sendo, assim espero a V. autorização, para o respectivo fim.
().
14. É do seguinte teor, no que releva para os presentes autos, o documento, datado de 31 de Março de 2003, em que o A. concede autorização ao R. para cedência temporária da loja de que este é arrendatário:
“(…)
1. Autorizo o arrendatário a ceder o gozo total do locado, no período de 1 de Abril a 30 de Junho de 2003, a … (..);
2. A presente autorização é concedida tendo em conta que a referida …, arrendatária da loja esquerda do mesmo prédio, por motivos de obras a iniciar nesse local, necessita do locado a que se refere a presente autorização para no mesmo instalar, temporariamente e no período em que as obras estiverem a decorrer, isto é, de 1 de Abril a 30 de Junho de 2003, o estabelecimento de farmácia designado por "Farmácia Nicolau".
3. A presente autorização só é concedida na condição de se verificarem os pressupostos constantes dos números anteriores.
(…).”
O Direito
Nos termos do disposto no art.º 1038º do Código Civil, de entre as obrigações do locatário conta-se a de “não proporcionar a outrem o gozo total ou parcial da coisa por meio de cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato, excepto se a lei o permitir ou o locador o autorizar” (alínea f)).
A violação de tal obrigação pode fundar a resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio: nos termos do art.º 64º nº 1, alínea f), do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), aprovado pelo Dec.-Lei nº 321-B/90, de 15.10, em vigor à data dos factos e aplicável ao presente litígio (art.º 12º nº 1 e 2, 1ª parte, do Código Civil), o senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário “subarrendar ou emprestar, total ou parcialmente, o prédio arrendado, ou ceder a sua posição contratual, nos casos em que estes actos são ilícitos, inválidos por falta de forma ou ineficazes em relação ao senhorio, salvo o disposto no artigo 1049º do Código Civil” (ou seja, quanto à ressalva prevista no art.º 1049º do Código Civil, salvo se o locador tiver reconhecido o beneficiário da cedência como tal).
Provou-se que o Réu, arrendatário de uma determinada loja, cedeu a mesma a …, para esta aí instalar e explorar uma farmácia, enquanto duravam as obras que decorriam nas instalações primitivas da farmácia. O prazo previsível das obras e, por conseguinte, da ocupação da loja pela farmácia, era de dois a três meses. Tratava-se, como se vê, de uma cedência temporária da loja, para um uso determinado, com a obrigação de restituição da mesma. Uma vez que não foi alegado nem provado que a cedência teria como contrapartida uma retribuição, o acordo entre o R. e a referida farmacêutica consubstanciou um contrato de comodato (artigo 1129º do Código Civil). No caso de a cedência do direito a usar o locado ter como contrapartida a obrigação de pagamento de uma retribuição, estar-se-ia perante uma sub-locação (art.º 1060º do Código Civil). Em todo o caso, mesmo que não fosse possível precisar qual o tipo negocial celebrado entre o Réu e a Dr.ª …, a situação sub judice sempre seria enquadrável na previsão da alínea f) do art.º 1038º do Código Civil (e do art.º 64º nº 1 do RAU), sendo certo que a enumeração, que nela se faz, dos actos relativos ao gozo da coisa que ao locatário é vedado praticar não reveste carácter taxativo (cfr. acórdão do STJ, de 28.9.2004, e doutrina nele citada, internet, dgsi, processo 04A2444).
Provou-se que o Réu solicitou ao A. autorização para ceder a loja, pelo período de 60 a 90 dias (nº 13 da matéria de facto). O A. autorizou a cedência por 90 dias, ou seja, no período de 1 de Abril a 30 de Junho de 2003 (nº 14 da matéria de facto). Porém, findo aquele prazo a loja manteve-se cedida a … por um período superior a três meses (nº 5 da matéria de facto).
O A. alegou que não consentiu nem autorizou que o locado se mantivesse cedido a … para além do prazo de 90 dias. O apelado contrariou tal alegação, dizendo, na contestação, que o A. disse à Dr.ª …, verbalmente, que não se opunha à prorrogação do prazo de ocupação da loja pela farmácia. Tal não se provou. Provou-se, tão só, que o Réu solicitou ao A. autorização para a cedência da loja pelo período de 90 dias, e que o A. concedeu a autorização para esse período (cfr. nºs 2, 3, 9 e 14 da matéria de facto).
Temos, pois, que houve um período, que decorreu entre 01 de Julho de 2003 e, pelo menos, 09 de Outubro de 2003 (data em que se concluíram as obras – nº 12 da matéria de facto), em que o locado esteve a ser usado por outrem que não o arrendatário, sem que o senhorio para tal tivesse dado autorização, nem tivesse reconhecido a beneficiária dessa utilização enquanto tal. Nos termos do disposto no art.º 799º nº 1 do Código Civil, compete ao arrendatário provar que tal situação, violadora da obrigação imposta pela alínea f) do art.º 1038º do Código Civil, não procede de culpa sua. Quanto a isto, provou-se que “as chaves não foram entregues ao R. pela Dra. … no final dos 90 dias” (nº 11 da matéria de facto), que “em data não apurada, ocorrida em Junho/Julho de 2003, o R queixou-se junto da Dr.ª … de que as obras estavam a durar mais do que o previsto, tendo-lhe esta dito que esse era um assunto para ele tratar com o Sr. …a” (nº 10 da matéria de facto) e que “as obras atrasaram-se, só tendo ficado concluídas em 10 de Outubro de 2003” (nº 12 da matéria de facto). O facto relevante a ter em consideração é que a cedência do locado teve como pressuposto e razão de ser a realização das obras nas instalações da farmácia. Tal era do pleno conhecimento do senhorio, conforme decorre do teor quer do pedido de autorização apresentado pelo Réu, quer da autorização escrita formalizada pelo A.. Entretanto, tais obras atrasaram-se, só tendo ficado concluídas em 10 de Outubro de 2003, ou seja, mais de três meses além do inicialmente previsto. O Réu reagiu a esta situação, “queixando-se junto da Dr.ª … de que as obras estavam a durar mais do que o previsto” (nº 10 da matéria de facto). Poderá qualificar-se tal reacção como sendo algo débil, mas a verdade é que, atendendo ao circunstancialismo provado, não se vê que alternativas credíveis surgiam ao locatário: intimar a dona da farmácia a abandonar o locado? Com que probabilidade de sucesso? E com que efeito útil, face à provável iminência do fim dos trabalhos? Por outro lado, o senhorio já havia mostrado que, no seu entender, a ocupação da loja para possibilitar a realização das obras nas instalações da farmácia, instalações de que aliás também era o senhorio, não afectava os seus interesses, tendo autorizado tal ocupação, durante o tempo que então se julgava ser suficiente para a realização dos trabalhos. Havia alguma razão que levasse a crer que o senhorio se oporia ao prolongamento da cedência do locado, se o fundamento do prolongamento fosse o atraso das obras, e tal atraso fosse razoável e não se prolongasse por um período excessivo? O A. não indicou nenhuma.
A ocupação da loja pela farmácia no período de Julho a Outubro de 2003 não pode ser encarada isoladamente, contrariamente ao pretendido pelo A.. Ela decorre de uma situação para a qual o senhorio deu o seu acordo (ocupação da loja, pela farmácia, nos meses de Abril a Junho de 2003) e, depois, de uma situação que não resultou da vontade do locatário: demora na conclusão das obras que se realizavam nas instalações da farmácia. Tal protelamento no tempo da conclusão das obras, de pouco mais de três meses, cabe dentro dos limites do que é razoavelmente previsível para qualquer pessoa medianamente diligente colocada na situação dos intervenientes neste litígio. Assim, não se pode dizer que houve, da parte do locatário, violação culposa das obrigações emergentes do contrato de arrendamento, ou seja, que o comportamento do Réu preenche, do ponto de vista do elemento subjectivo (quer na modalidade dolosa, quer na modalidade da negligência), a previsão da alínea f) do nº 1 do art.º 64º do RAU.
Por outro lado, mesmo que se admitisse que o locatário incorrera na violação da obrigação prevista na alínea f) do art.º 1038º do Código Civil, sempre seria de equacionar a aplicação a este caso do disposto no art.º 802º nº 2 do Código Civil, preceito que recusa ao credor a possibilidade de resolver o negócio, “se o não cumprimento parcial, atendendo ao seu interesse, tiver escassa importância.” Conforme se ponderou no acórdão do STJ, de 3.7.1997, publicado no BMJ nº 469, pág. 486 e seguintes, proferido sobre caso algo similar ao destes autos, do aí preceituado, conjugado com o disposto nos artigos 762º nº 2 (“no cumprimento da obrigação, assim como no exercício do direito correspondente, devem as partes proceder de boa fé”) e 334º do Código Civil (“é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”), resulta que “o direito de resolução conhece como limite o incumprimento parcial, atendendo ao interesse do credor, apreciado através de «critério objectivo», ser de escassa importância, de tal sorte que aquela gravosa consequência, a da resolução do contrato, face aos ditames da boa fé, deixa de encontrar justificação”.
No caso dos autos, que se reporta à ocupação do locado por terceiros, por pouco mais de três meses, dentro do condicionalismo já supra exposto, ocupação que já não ocorria quando foi instaurada a acção de despejo, o eventual incumprimento do contrato pelo locatário teria uma importância de tal modo diminuta que a efectivação do direito à resolução do contrato afrontaria o limite imposto pelo art.º 802º nº 2 do Código Civil e pelos princípios da boa fé que lhe estão subjacentes.
O recurso não merece, pois, provimento.
DECISÃO
Pelo exposto, julga-se o recurso improcedente e consequentemente confirma-se a sentença recorrida, embora com alteração na respectiva fundamentação.
Custas pelo recorrente.
Lisboa, 14.09.2006
Jorge Leal
Américo Marcelino
Francisco Magueijo |
