| Decisão Texto Integral: | Acordam na 7.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa
I. RELATÓRIO
O, LDA, intentou acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO…. pedindo a condenação desta a pagar-lhe a quantia de € 34.885,54 acrescida de dos juros legais.
Para o efeito alegou ter celebrado com o Réu, então representado pelo Construtor, quatro contratos de conservação de elevadores, não tendo o Réu pago o contratualmente acordado, apesar do envio das facturas respeitantes à manutenção.
O Réu contestou, concluindo pela improcedência da acção, alegando, em súmula, que não celebrou qualquer contrato com a A.
Referiu ainda que os contratos invocados pela A. estão subscritos a 24 de Fevereiro de 2003 e o Réu só se constituiu a 24 de Março de 2006. Alegou ainda que a A. actuou de má fé quando fixou um prazo de 20 anos para a vigência dos contratos de manutenção em referência, em conluio com a empresa construtora.
A A. replicou, referindo que a empresa construtora actuou, aquando da assinatura dos contratos, como administradora provisória do Condomínio, pelo que este se encontra vinculado aos mesmos, bem como que prestou serviços de manutenção ao próprio Condomínio. Por fim, referiu ainda que não estamos perante contratos de adesão e que estes foram livremente acordados entre as partes neles intervenientes. Conclui, assim, nos termos da petição inicial.
A Ré apresentou Tréplica, na qual concluiu como na Contestação.
Procedeu-se à realização de Audiência de Discussão e Julgamento tendo sido proferida decisão final que julgou a acção improcedente, dela absolvendo o Réu.
Inconformada, a A. interpôs recurso de Apelação desta decisão no âmbito do qual formulou as seguintes conclusões:
1. Desconsiderando grande parte da prova produzida na Audiência de Discussão e Julgamento (mormente a que concerne à formação dos contratos celebrados pelo construtor e que passaram para a Base Instrutória como artigos retirados da Réplica), o Julgador "a quo" sintetiza o litígio a duas questões concretas, a saber:
Primeira — Saber se os contratos assinados pelo Construtor vinculavam o Condomínio R.; e,
Segunda — Na negativa, saber se — mesmo assim — haveria enriquecimento sem causa do Condomínio R., obrigando este a pagar os serviços prestados;
2. Às duas questões, o Julgador "a quo" respondeu negativamente, julgando a Acção improcedente, com as legais consequências;
3. A A. não se conforma com tão douta decisão, e ensaia explicar porquê, em cada uma dessas questões;
4. Nos articulados as partes identificaram as suas posições;
5. A A defendeu ter celebrado os contratos com o Condomínio R. (ainda que representado pelo Construtor na data das suas assinaturas), relativos à conservação dos elevadores do Condomínio R.;
6. 0 Condomínio R. veio alegar que essas assinaturas não o vinculavam, e que, de todo o modo, os contratos teriam uma duração excessiva e sendo de adesão violavam as regras das Cláusulas Contratuais Gerais, sendo, por essa via e em todo o caso, nulos, não o vinculando também por essas razões;
7. A A. reagiu, referindo que os contratos haviam sido celebrados no interesse e por conta do Condomínio R., tendo sido amplamente discutidos e negociados, não sendo contratos de adesão e justificando-se as suas durações, pela circunstância de serem contratos de manutenção completa (incluindo a substituição de peças sem mais encargos para o cliente durante as vidas dos mesmos), correspondendo ao período de vida médio de cada elevador, os 20 anos contratados;
8. Tendo ficado demonstrado à saciedade que os contratos dos autos têm uma duração justificada e que não são contratos de adesão, caiu por terra toda a tese do Condomínio R. nessa sede, ficando de pé, apenas, a questão de saber — desde logo - se os contratos o vinculam;
9. Os contratos dos autos foram celebrados com o Construtor, na sua qualidade de Administrador Provisório do Condomínio R. (não tendo o Condomínio R. requerido o seu chamamento, requerendo a sua intervenção, para os efeitos do seu eventual futuro direito de regresso nos autos);
10. Sintoma dessa desnecessidade, é a circunstância de entre Junho de 2003 e Março de 2006, o Condomínio R. ter beneficiado, paulatinamente, da conservação prestada pela A. aos seus elevadores, sem qualquer reserva e/ou colocação da mesma em causa;
11. É ponto assente que o Construtor construiu os Blocos em causa para os comercializar em fracções autónomas;
12. É ponto assente que o Construtor, para vender as fracções autónomas, tinha de ter elevadores instalados ("in casu" pela A.) e a funcionar;
13. É ponto assente, que para estarem a funcionar, os elevadores tinham de estar entregues a uma entidade conservadora (In casu" a A.), mediante contratos de conservação assinados e em vigor;
14. É ponto assente que os contratos dos autos foram assinados em 24 de Fevereiro de 2003, concomitantemente com o início da venda dos andares;
15. É ponto assente, que no início de Julho de 2003 os elevadores foram ligados, tendo a facturação sido iniciada em Outubro de 2003 (90 dias após o período de conservação gratuita ocorrido com a ligação dos mesmos);
16. É ponto assente que os Blocos foram sendo habitados, tendo a Propriedade Horizontal sido constituída, formalmente, em 3 de Maio de 2004, e a constituição formal do Condomínio ocorrido apenas em 24 de Março de 2005;
17. É ponto assente que a A. prestou a conservação de Junho de 2003 a Março de 2006 (em Abril de 2006 entrou a T), de forma inquestionável, beneficiando o Condomínio R., indelevelmente, desses serviços (e tendo sido ainda alguma paga pelo Construtor);
18. É ponto assente que o Condomínio R. reconheceu sempre a A. como sua prestadora de serviços (ver respostas dadas aos arts. 392 a 432 da Réplica), tendo a testemunha do Condomínio R., J, ao afirmar que "as despesas dos elevadores eram num valor a atacar em primeiro lugar", demonstrado cabalmente porque decidiram afastar a A., optando por outro fornecedor, que não pela circunstância de não se sentirem vinculados aos contratos dos autos;
19. Perante tudo isto, e sendo certo que não há que falar em cessão da posição contratual, a tese da A. mantém-se e torna-se difícil defender o contrário;
20. Em todo o caso, está provado que os contratos sub judice foram celebrados entre a A. e o Condomínio R. representado por "N, Lda.";
21. Tudo está, portanto, em saber se a dita representação, pela ausência de poderes do representante — que nunca foi eleito Administrador - vincula ou não o representado perante o fornecedor dos serviços;
22. A falta de poderes do representante está sujeita ao regime consignado no art.° 268°, do CC;.
23. Na situação sub judice, a ratificação dos efeitos do negócio relativamente ao Condomínio R. é absolutamente evidente uma vez que os contratos em apreço se destinavam a assegurar a assistência aos elevadores incorporados nos Blocos sujeitos ao regime de Propriedade Horizontal, estando em causa uma despesa respeitante às partes comuns do Condomínio; por outro lado, tendo os contratos sido formalizados em 24 de Fevereiro de 2003, começaram a partir daí a ser efectivamente prestados os respectivos serviços ao Condomínio R e não pessoalmente ao mencionado Construtor que não tinha sequer a qualidade de Condómino; as facturas juntas, respeitantes aos serviços prestados e que têm por base a realização dos contratos, foram todas enviadas ao Construtor, que as recebeu em nome do Condomínio R., e até eram os próprios Condóminos, como não podia deixar de ser, que solicitavam, pessoalmente, à A., quando necessário, a comparência dos respectivos técnicos para a realização da prestação devida em resultado da celebração desses mesmos contratos;
24. É totalmente inverosímil que durante quase 4 aos o Condomínio R. - na pessoa de todos e cada um dos seus Condóminos — desconhecesse que lhe estavam a ser prestados tais serviços de assistência e reparação a que correspondia, obviamente, um custo económico que teria que ser suportado;
25. Até à Assembleia realizada em 24 de Março de 2006, nunca os Condóminos suscitaram - como poderiam — objecções relativamente à validade e total eficácia dos contratos em apreço, mormente no que tange à obrigação da A. de satisfazer, em seu exclusivo benefício, a prestação contratual;
26. As combinações havidas entre os Condóminos e o Construtor/vendedor dos Blocos, que são porventura susceptíveis de gerar direitos indemnizatórios entre eles, não têm virtualidade para afectar a posição dum terceiro de boa fé que, durante quase quatro anos, prestou a sua prestação em favor da única entidade com a qual firmou os contratos e à qual, leal e confiadamente, serviu o Condomínio R.;
27. A solução que se propugna tem a enorme vantagem de estar conforme com o valor supremo de Justiça prosseguido, em termos primordiais, pelo ordenamento jurídico, tutelando a boa fé na celebração e execução dos negócios, afastando injustificados e incompreensíveis enriquecimentos patrimoniais de quem usufruiu, em benefício próprio e exclusivo, de um serviço que sabia ser oneroso e que fez questão de exigir, quando necessário, da A. para, na altura de assumir responsabilidades, procurar esquivar-se tranquilamente, com base em anómalas negociações particulares (alheias à contraparte), ao pagamento do respectivo custo;
28. A A. prestou os serviços, o Condomínio R., deles beneficiou, e tem de os pagar, sob pena de incorrer num Enriquecimento Sem Causa à custa do correlativo empobrecimento da A. (a este propósito ver as respostas dadas aos arts. 30º, 31º e 32º da Réplica); e
29. Face ao exposto, não restam dúvidas que são devidos os montantes correspondentes aos serviços prestados pela A. (e indemnizações facturadas por ausência de justa causa para a rescisão, incorporadas e representadas pelas facturas posteriores à entrada da T), tal como consta das facturas juntas aos autos.
Conclui, assim, pela substituição da sentença proferida por outra que condene o Condomínio, nos termos peticionados.
O Réu apresentou contra alegações em que pugna pela manutenção da sentença proferida.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II. FACTOS PROVADOS
1. A A. é uma sociedade comercial que tem como actividades principais o fornecimento, a montagem e a conservação de elevadores.
2. Os prédios em causa foram constituídos (não "construídos", como resulta do texto do artigo) no regime de propriedade horizontal por escritura lavrada em 3 de Maio de 2004, no Cartório Notarial .
3. A construtora dos Blocos em referência (em causa), N, Lda, celebrou com a A., os 4 contratos de Conservação de Elevadores, denominados “Contratos O Serviços OS", juntos como docs. 1 a 4 da P. I., aqui dados integralmente por reproduzidos, assinando-os por baixo dos dizeres: `"Administração Provisória do Edifício".
4. Nos termos desses contratos, a A. obrigava-se a conservar os elevadores instalados nos Blocos do Réu, os quais, esquematicamente se identificam como segue:
- doc. n.º 1, contrato n.º ….., com o Bloco B 4A como local de instalação, são 2 elevadores, com facturação mensal e 20 anos de duração do contrato;
- doc. nº 2, contrato n.º …., com o Bloco B 4B como local de instalação, são 2 elevadores, com facturação mensal e 20 anos de duração do contrato;- doc. n.º 3, contrato n.º ….., com o Bloco B 4C como local de instalação, são 2 elevadores, com facturação mensal e 20 anos de duração do contrato:
- doc. n.º 4, contrato n.º ……, com o Bloco B 4D como local de instalação, são 2 elevadores, com facturação mensal e 20 anos de duração do contrato.
5. Os serviços contratados tinham os seguintes valores iniciais, acrescidos de IVA, os quais sofrearam, entretanto, as actualizações de preços conforme contratado:
Doc. n.º 1, contrato ….., valor inicial, sem IVA € 647,48;
Doc. n.º 2, contrato …., valor inicial, sem IVA € 647,48;
Doc. n.º 3, contrato ….., valor inicial, sem IVA € 647,48;
Doc. n.º 4, contrato ……, valor inicial, sem IVA € 647,48.
6. A A. foi prestando os serviços contratados até à data de 1 de Abril de 2006, ocasião em que a T iniciou a manutenção dos elevadores, tendo o respectivo contrato escrito com o Réu sido assinado a 19 de Abril de 2006.
7. O Réu não pagou as facturas juntas como docs. 9 a 48, que aqui são integralmente dadas por reproduzidas.
8. Apesar das inúmeras insistências da A. para que pagasse os valores que vinha mantendo em dívida.
9. O que consta do doc. 2 da Contestação, de que resulta, essencialmente, que ocorreu, a 24 de Março (e não “Maio” como por lapso vem indicado nos factos provados) de 2006, uma assembleia extraordinária de condóminos do prédio em causa, convocada por V, na qual foi eleita a respectiva administração, não foi, ainda, posto à discussão e aprovação o Regulamento do Condomínio, foi abordada a questão do elevado custo da manutenção dos elevadores acordado entre a construtora e a ora A., sendo referido que haviam sido solicitados custos a outras empresas além da O, sendo, ainda, deliberada a abertura de contas bancários e montante para seguro multi-riscos.
10. A empresa construtora, pelo menos, em 10 de Abril de 2006, deu a conhecer ao Réu a existência dos contratos em causa;
11. A A. sabia, quando assinou os contratos com a empresa construtora, que esta iria construir os prédios no regime de propriedade horizontal e que os iria alienar.
12. A A. sabia que celebrara os contratos com a sociedade construtora.
13. O Condomínio foi o beneficiário dos serviços efectivamente prestados pela A.
14. A construtora dos edifícios optou pela instalação de elevadores.
15. E, para poder comercializar as respectivas fracções e transportar materiais, ainda antes da designação formal da Administração de Condomínio, teve de contratar com a A. as respectivas conservações.
16. Para o seu negócio era necessário ter os elevadores licenciados, ligados e a funcionar, por isso assinou os respectivos contratos.
17. Desde a celebração dos contratos e até 1 de Abril de 2006, a A. cumpria escrupulosamente os serviços de conservação dos elevadores objecto dos mesmos, prestando a assistência aos elevadores, sem a qual os mesmos não poderiam encontrar-se em funcionamento e, ao prestar os serviços de conservação, a A. permitiu o funcionamento dos elevadores até 1 de Abril de 2006, o que beneficiou o aqui Réu.
18. Enriquecendo o Réu, já que deles usufruiu.
19. Sendo que a A. ficou empobrecida, na medida em que para prestar a conservação acordada, disponibilizou funcionários, assegurando a sua deslocação, para além de ter gasto os materiais necessários, até 1 de Abril de 2006.
20. A actual Administração do Condomínio contactou a A.
21. Tal contacto teve como intuito, não a obtenção de condições tendentes à celebração de contratos de conservação, mas a renegociação dos contratos vigentes
22. A A., pelo telefone, deu indicação de preços ao V, que falava em nome dos condóminos.
23. O Réu decidiu celebrar novo contrato com a T, concorrente da A..
24. O cliente (da O) tem a possibilidade de negociar a derrogação das "cláusulas gerais", estabelecendo outras condições e inscrevendo as alterações no espaço reservado às "condições particulares".
25. Esse espaço encontra-se nas “condições específicas", que representam aquilo que em cada contrato varia, tal como o preço e o início e o termo do contrato.
26. No canto superior direito desse texto encontra-se o número da instalação (in casu ………), fazendo-se, assim, a ligação do conjunto de todos esses textos.
27. A sociedade construtora não solicitou qualquer alteração e assinou os contratos.
28. A mera circunstância de o contrato ser pré-impresso resulta, apenas, das necessidades do tráfico jurídico comercial, mas não impede o mesmo de ser negociado, se o cliente - cada cliente - assim o entender.
29. Há condomínios que optam pela celebração de contratos por 20 anos e com condições idênticas às dos contratos destes autos, pois que lhes garante a substituição gratuita de peças durante a vida útil do elevador, que é de 20 anos.
III. FUNDAMENTAÇÃO
Para poderem ser submetidas à apreciação deste Tribunal de recurso, as questões colocadas pelas partes têm de ter sido previamente sujeitas à apreciação do Tribunal de 1.ª Instância não podendo, assim, surgir como facto novo, em sede de alegações, como o pretendeu a Apelante, no que se reporta à questão do enriquecimento sem causa.
A acção foi proposta tendo na sua base o incumprimento contratual, sendo peticionado o pagamento de diversas facturas emitidas na vigência desse mesmo contrato. E é nesse âmbito que a apreciação deste Tribunal de recurso se manterá até porque, como se pode constatar pelas peças processuais apresentadas, não foi sequer alegada matéria que pudesse preencher os elementos constitutivos do instituto do enriquecimento sem causa.
Definido o objecto do recurso, cumpre reter com interesse para a boa resolução da questão em apreciação, que:
- os contratos de conservação dos elevadores ali instalados, celebrados entre a A. e a sociedade construtora de tal imóvel, datam de 24 de Fevereiro de 2003
- a propriedade horizontal respeitante ao prédio em que esta a funcionar o Condomínio Réu foi constituída em 03 de Maio de 2004.
- em 24 de Março de 2006 o Réu realizou uma Assembleia Extraordinária em que, entre outros assuntos, foram discutidos os elevados valores de manutenção dos elevadores por parte da A. e deliberada a consulta de outras empresas do ramo.
- pelo menos em 10 de Abril de 2006 a empresa construtora do imóvel deu a conhecer ao Réu a existência dos contratos de conservação dos elevadores em causa nos autos.
- Em 19 de Abril de 2006 o Réu assinou com a T um contrato de manutenção dos elevadores dos autos.
A construtora desse mesmo imóvel – N, Lda – após proceder à constituição da propriedade horizontal, iniciou a comercialização das respectivas fracções em datas que se desconhecem, encontrando-se já instalados os respectivos elevadores, em decorrência da assinatura dos contratos assinados entre a construtora, actuando como administradora provisória do edifício, e a A.
Desconhece-se a data em que ocorreu a 1.ª reunião de Assembleia de Condomínios do Réu ou quem foi eleito como seu primeiro Administrador, procedimento que se impunha, nos termos do disposto no art. 1435º do CC e que permitiria apurar do efectivo cumprimento do contrato de manutenção dos elevadores na parte em que determina a notificação da A., com a identificação da respectiva Administração. Sabe-se apenas que esse procedimento não foi cumprido, para tanto bastando ver-se que as facturas cujos valores são reclamados se encontram em nome da construtora.
Com efeito, conforme decorre do clausulado do contrato respeitante à instalação dos elevadores, “seja qual for o número de condóminos, é sempre obrigatória a designação de um administrador, cabendo à respectiva assembleia a sua eleição e exoneração” – ABÍLIO NETO, Direitos e Deveres dos Condóminos na Propriedade Horizontal, Lisboa, 1988, pág. 123).
Por outro lado, também não houve recurso a Tribunal, por parte de quaisquer dos condóminos no sentido de ser nomeado um administrador.
E esta situação terá na sua base a responsabilidade assumida pela empresa vendedora das fracções nos contratos de instalação e manutenção dos elevadores juntos aos autos em que, como resulta do seu ponto 5.8.1, “no contrato ao construtor e na situação em que o edifício se destina a ser alienado por fracções, o construtor actua como administrador provisório até à constituição do mesmo no regime de propriedade horizontal e à nomeação da respectiva Administração do Condomínio, respondendo nos exactos termos do disposto no Art. 1435-A do CC”.
Ora, entre a A. e o Réu não foi celebrado qualquer contrato de manutenção de elevadores nem dos contratos juntos aos autos se pode retirar a conclusão de ter havido uma cessão da posição contratual da construtora do imóvel para cada um dos condóminos, nos termos a observar pelos próprios contratos redigidos pela A., mormente nos seus pontos 5.8.2. a 5.8.2.3 mantendo-se, pois, a responsabilização pelo pagamento reclamado, se ao mesmo houver lugar, entre as partes contratantes do mesmo.
Não pode, pois, ser imputado ao Apelado, a responsabilidade pelos pagamentos peticionados nesta acção.
IV. DECISÃO
Face ao exposto, julga-se improcedente a Apelação, mantendo-se a decisão proferida pelo Tribunal de 1ª Instância.
Custas pela Apelante.
Lisboa, 26 de Janeiro de 2010.
Dina Maria Monteiro
Luís Espírito Santo (votei vencido, conforme declaração que junto)
António Pires Robalo
Voto de Vencido
Revogaria a decisão recorrida, com a condenação do Condomínio Réu no pedido, pela seguinte ordem de razões, sinteticamente enunciadas :
1º - A presente questão jurídica, nos seus traços essenciais, corresponde à que foi discutida no âmbito da apelação nº 6324, do ano de 2006, tendo o ora subscritor votado vencido no respectivo acórdão.
2º - Reitera-se aqui o que de fundamental se afirmou acerca do mérito do recurso, mutatis mutandis.
3º - Está provado que o contrato sub judice foi celebrado entre a A. e a entidade construtora do prédio a constituir em regime de propriedade horizontal, que o subscreveu invocando a qualidade de “ Administradora Provisória do Edifício “ – vide ponto 3º dos “ Factos Provados “.
4º – Tudo está, portanto, em saber se a dita representação, pela ausência de poderes do representante – que nunca foi eleito administrador -, vincula ou não o representado perante o fornecedor dos serviços.
5º – A falta de poderes do representante está sujeita ao regime consignado no artº 268º, do Cod. Civil.
6º – Na situação sub judice, a ratificação dos efeitos do negócio relativamente ao Condomínio Réu é absolutamente evidente uma vez que o contrato em apreço se destinava a assegurar a assistência aos elevadores incorporados no prédio sujeito ao regime de propriedade horizontal, estando em causa uma despesa respeitante às partes comuns do Condomínio[1] ; por outro lado, tendo o acordo sido formalizado em 24 de Fevereiro de 2003, começaram a partir daí a ser efectivamente prestados os respectivos serviços ao Condomínio Réu – e não pessoalmente à mencionada N, Lda., que não tinha sequer a qualidade de condómino ; eram os próprios condóminos, beneficiários exclusivos daqueles serviços, que solicitavam, pessoalmente, à A., quando necessário, a comparência dos respectivos técnicos para a realização da prestação devida em resultado da celebração desse mesmo acordo.
7º - É totalmente inverosímil que o condomínio Réu – na pessoa de todos e cada um dos seus condóminos – desconhecesse candidamente que lhe estavam a ser prestados tais serviços de assistência e reparação e que a essa prestação correspondia, sinalagmaticamente, um custo económico que teria que ser suportado[2].
8º - É particularmente sintomático o facto, dado como provado, do Condomínio ( na pessoa do condómino V ) se ter dirigido à A. para “ a renegociação dos contratos vigentes “ ( ponto 21 ). Tal só pode significar que tais contratos eram considerados pelos Condóminos como vinculativos, procurando-se apenas a alteração dos respectivos termos por acordo.
9º – Até Abril de 2006 nunca os condóminos suscitaram - como poderiam - objecções relativamente à validade e total eficácia do contrato em apreço, mormente no que tange à obrigação da A. de satisfazer, em seu exclusivo benefício, a prestação contratual.
10º – As combinações havidas entre os condóminos e a sociedade construtora/vendedora do imóvel, que são porventura susceptíveis de gerar direitos indemnizatórios entre eles, não têm virtualidade para afectar a posição dum terceiro de boa fé que, durante três anos, prestou a sua prestação em favor da entidade à qual, leal e confiadamente, serviu – o Condomínio Réu.
11º - A solução que se propugna tem a enorme vantagem de estar conforme com o valor supremo de justiça prosseguido, em termos primordiais, pelo ordenamento jurídico, tutelando a boa fé na celebração e execução dos negócios, afastando injustificados, oportunistas e incompreensíveis enriquecimentos patrimoniais por parte de quem usufruiu, em benefício próprio e exclusivo, um serviço que sabia ser oneroso – e que fez questão de exigir, quando necessário, da A. – para, na altura de assumir responsabilidades, procurar esquivar-se tranquilamente, com base numa argumentação formal e artificial, ao pagamento do respectivo custo[3].
Luís Espírito Santo
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[1] Vide artº 1421º, nº 2, alínea b) e 1424º, nº 1 e 4, 1430º, nº 1, do Cod. Civil.
[2] Independentemente da circunstância duma entidade estranha ao Condomínio, na qualidade de terceiro - não devedor -, haver assumido perante o Réu a responsabilidade pelo pagamento destas despesas.
[3] Este parágrafo já constava do voto de vencido junto na apelação nº 6324, do ano de 2006, tendo sido reproduzido ipis verbis no ponto 27º, das conclusões das alegações de recurso. |
