| Decisão Texto Integral: | 1 – Relatório.
No 4º Juízo Cível da Comarca de Cascais, J. Pereira e M. Pereira propuseram acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra Castelo Preto – Comércio de Automóveis, Ld.ª, alegando que são donos de um prédio onde está instalado o estabelecimento comercial da ré, que é arrendatária do dito prédio.
Mais alegam que a ré comunicou ao autor que pretendia ceder, por trespasse, o referido estabelecimento, mas que não indicou os elementos essenciais do negócio, tendo, posteriormente, transmitido, por trespasse, aquele estabelecimento a J. Ferreira.
Alegam, ainda, que não reconheceram tal transmissão, pelo que, não auferem, desde então, quaisquer rendimentos emergentes do imóvel de que são proprietários.
Concluem, assim, que deve a ré ser condenada:
- a efectuar a informação a que está obrigada, por forma a permitir aos autores avaliarem do seu interesse em exercer a preferência em acção judicial;
- a liquidar aos autores uma quantia pecuniária por cada dia de atraso no cumprimento da obrigação, a título de sanção pecuniária compulsória;
- a liquidar uma indemnização correspondente ao valor das rendas vencidas e vincendas, até ao trânsito em julgado da presente acção.
A ré contestou, alegando que o processo está ferido de nulidade, por manifesta ineptidão da petição inicial. Que os autores estão a exercer um direito de forma abusiva e, por isso, ilegítima, uma vez que estão a exceder, manifestamente, os limites impostos pela boa fé e pelo fim social e económico do mesmo. Que não existe a obrigação cujo cumprimento os autores exigem e, ainda que tivesse existido, extinguiu-se, por impossibilidade do seu cumprimento, nos termos do disposto no art. 790º, do C. Civil.
Conclui, deste modo, pela procedência das excepções invocadas ou, quando assim não se entenda, pela total improcedência da acção, já que, forneceu todos os elementos e informações necessárias e suficientes para que o autor, querendo, tivesse exercido o direito de preferência que lhe assiste, nos termos do art. 116º, do RAU.
Os autores replicaram, concluindo que devem as excepções ser julgadas improcedentes e mantendo tudo quanto alegaram na petição inicial.
No despacho saneador, foi julgada improcedente a excepção de ineptidão da petição inicial, relegando-se para final o conhecimento das demais excepções invocadas. No mesmo despacho, foi seleccionada a matéria de facto relevante considerada assente e a que passou a constituir a base instrutória da causa.
Realizada a audiência de discussão e julgamento, foi proferida sentença, julgando improcedentes as excepções de impossibilidade de cumprimento e de abuso de direito e, na parcial procedência da acção, condenando a ré a prestar aos autores as informações aí indicadas e a pagar a quantia de 20 euros por cada dia de atraso no cumprimento dessa obrigação, decorridos que sejam 30 dias após o trânsito em julgado da decisão.
Inconformada, a ré interpôs recurso de apelação daquela sentença.
Produzidas as alegações e colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
2 – Fundamentos.
2.1. Na sentença recorrida consideraram-se provados os seguintes factos:
( ... ).
2.2. A recorrente remata as suas alegações com as seguintes conclusões:
( ... ).
2.3. Os recorridos contra-alegaram, concluindo nos seguintes termos:
( ... ).
2.4. A questão fulcral que importa apreciar no presente recurso consiste em saber se da matéria de facto apurada resulta que a comunicação para o exercício do direito de preferência, através das cartas de 15/4/99 e de 29/4/99 (cfr. as als. E e H da matéria de facto assente), foi validamente efectuada.
Na sentença recorrida entendeu-se que tal comunicação não está completa e que está a ré obrigada, ainda, a prestar as outras informações solicitadas pelos autores, quais sejam, «listagem completa das peças VW e do mobiliário e equipamento que integra o activo do estabelecimento».
Segundo a recorrente, foram fornecidas aos recorridos todas as informações de que necessitavam para exercerem o direito de preferência e se o não fizeram foi porque nunca pensaram exercer a actividade comercial a que a recorrente se dedicava no estabelecimento, apenas pretendendo a cessação do contrato de arrendamento.
Vejamos.
Nos termos do disposto no art. 116º, nºs 1 e 2, do RAU, o senhorio do prédio arrendado tem direito de preferência no trespasse por venda ou dação em cumprimento do estabelecimento comercial, sendo aplicável, nesse caso, com as necessárias adaptações, o disposto nos arts. 416º a 418º e 1410º, do C. Civil.
O direito de preferência concedido ao senhorio naquele art. 116º constitui um verdadeiro direito de opção, como resulta da sua expressa subordinação, embora com as adaptações necessárias, ao disposto nos citados artigos do C. Civil. Tal direito tem por objecto a alienação (o trespasse), a título oneroso, da titularidade definitiva do estabelecimento comercial ou industrial, consistindo essa preferência no direito de, em condições de igualdade de preço, o preferente chamar a si a titularidade do estabelecimento, antes de qualquer outra pessoa (cfr. Antunes Varela, in RLJ, Ano 130º, Nº 3884, pág. 347).
Por força do disposto no citado art. 416º, nº 1, querendo vender a coisa, o obrigado deve comunicar ao titular do direito de preferência o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato. Sendo que, de harmonia com o disposto no citado art. 1410º, nº 1, se não lhe for dado conhecimento da venda, o titular daquele direito pode haver para si a coisa alienada, desde que o requeira dentro do prazo de 6 meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, e deposite o preço devido.
A doutrina e a jurisprudência têm enfrentado, com frequência, a questão de saber o que abrange o conhecimento do projecto de venda e das cláusulas do respectivo contrato, ou seja, o conteúdo do ónus de informação necessário ao exercício do direito de preferência. No entanto, colhe generalizada aceitação a seguinte formulação: «Elementos essenciais são todos os factores do negócio capazes de influir decisivamente na formação da vontade de preferir ou não, todos os elementos reais do contrato que pudessem ter influência num sentido ou noutro» (cfr., entre outros, os Acórdãos do STJ, de 12/11/74, BMJ, 241º-290, de 24/7/79, BMJ, 289º-311, de 3/7/84, BMJ, 339º-383 e de 19/11/02, CJ, Ano X, tomo III, 133, e, na doutrina, Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil, Anotado, vol. III, 2ª ed., págs. 372 e 373, Almeida Costa, Direito das Obrigações, 9ª ed., págs. 406 e segs., e Vaz Serra, RLJ, Ano 108º, Nº 3559, pág. 351 e Ano 111º, Nº 3628, pág. 290).
É certo que os elementos essenciais ou indispensáveis à apreciação do projecto variam de caso para caso. De todo o modo, devem ser sempre transmitidos ao titular do direito de preferência todos os elementos que se mostrem significativos para a formação da vontade de exercer, ou não, a preferência. E tem-se entendido, designadamente, nos citados Acórdãos, que esses elementos são, em princípio: a identidade dos outorgantes, o objecto do contrato e o preço fixado. Seja como for, uma coisa é certa: o que se tem de comunicar, segundo a lei, é um projecto concreto e não meramente intencional, não bastando, pois, indicações vagas e genéricas sobre o negócio projectado.
Ora, no caso dos autos, a ré, arrendatária, informou os autores, senhorios, que tinha concluído negociações para ceder, por trespasse, a Joaquim Azevedo Ferreira, o estabelecimento comercial instalado no prédio de que era arrendatária, pelo preço de 10000000$00, a pagar no acto da escritura, a celebrar no prazo de 60 dias, cabendo-lhe a ela a sua marcação, comunicação essa que tinha por propósito conceder aos autores a possibilidade de exercerem o direito de preferência previsto no art. 116º, do RAU (cfr. as als. E e F da matéria de facto assente).
Em resposta, os autores solicitaram que, para além dos elementos atinentes ao preço, comprador, forma e local de pagamento, lhes fossem remetidos elementos respeitantes ao próprio estabelecimento que pretendem trespassar, quais sejam, a lista completa do activo e do passivo, bens corpóreos e incorpóreos, facturação e, bem assim, encargos fixos e variáveis do estabelecimento (cfr. a al. G da matéria de facto assente).
No seguimento dessa solicitação, a ré informou os autores que o activo é constituído por peças VW, no valor de 4 500 000$00, e mobiliário e equipamento diverso, no valor de 2 500 000$00, que o estabelecimento é transmitido sem passivo, o qual tem como encargos fixos, a renda, e como encargos variáveis, a energia eléctrica, água e limpeza, não dispondo o estabelecimento de contabilidade autónoma (cfr. a al. H da matéria de facto assente).
Recebida esta informação, os autores solicitaram à ré que lhes facultasse uma listagem completa das peças VW e do mobiliário e equipamento, tendo a ré respondido que já tinha fornecido todos os elementos necessários para o exercício do direito de preferência (cfr. as als. I e J da matéria de facto assente).
E é aqui que reside, precisamente, a questão que importa apreciar no presente recurso. Será que a ré estava obrigada a fornecer aos autores a listagem completa daqueles bens? Que o mesmo é dizer: será que tal listagem poderá ser considerada factor do negócio capaz de influir decisivamente na formação da vontade de preferir ou não? A nosso ver, a resposta não pode deixar de ser negativa.
Note-se que, por força do citado art. 416º, nº 1, o que o obrigado deve comunicar ao titular do direito de preferência é o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato. Ora, dúvidas não restam que a ré, informando os autores nas circunstâncias em que o fez na 1ª comunicação, lhes deu conhecimento, desde logo, do projecto de trespasse por venda do estabelecimento, comunicando-lhes as cláusulas do contrato. E quando a ré faz a 2ª comunicação aos autores, a solicitação destes, apenas lhes fornece, além do que já tinha informado antes, elementos respeitantes ao próprio estabelecimento que pretendia trespassar. Segundo cremos, a ré nem sequer estaria obrigada a fornecer tais elementos, já que, nos termos da lei, apenas tem que comunicar o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato. Sendo que, os elementos solicitados pelos autores não fazem parte daquele projecto, nem daquelas cláusulas.
Mas o que é certo é que a ré satisfez a pretensão dos autores. Pelo menos, em parte, pois que, pelos vistos, não lhes bastaram as informações acrescidas, pretendendo, ainda, uma listagem completa das peças, do mobiliário e do equipamento. Salvo o devido respeito, não nos parece, de modo nenhum, que se possa afirmar que sem o conhecimento dessa listagem ninguém podia tomar qualquer decisão consciente sobre a aquisição, ou não, do estabelecimento.
Aliás, perguntando-se no ponto 2º da base instrutória: «Só na posse dos elementos referidos na carta aludida em G poderiam os autores analisar o seu interesse em efectuar a aquisição por trespasse do dito estabelecimento?», a resposta foi: «Nada mais se provou para além do que consta da al. G». E perguntando-se no ponto 3º: «As informações referidas na carta aludida em H não permitiram aos autores decidir em definitivo sobre se pretendiam ou não exercer o direito de preferência?», a resposta foi: «Nada mais se provou para além do que consta da al. I». E perguntando-se, ainda, nos pontos 11º e 12º: «Para ponderar se o preço global do trespasse lhes interessava os autores tinham de conhecer a listagem discriminativa das existências do estabelecimento e os valores atribuídos pela ré a cada um deles?» e «Bem como a margem de lucro e da facturação do estabelecimento, para avaliação do provável futuro rendimento que poderiam vir a auferir com o mesmo?», a resposta foi: «Nada mais se provou além do que consta das als. G, I, L, N e P».
Quer dizer, os autores nem sequer lograram provar que os elementos acrescidos que solicitaram à ré fossem essenciais, no sentido de imprescindíveis, para decidirem se haviam, ou não, de exercer o seu direito. O que sempre implicaria a não obrigatoriedade de a ré os fornecer. Isto não obstante entendermos, como já se referiu, que tais elementos, porque não respeitantes ao projecto de venda e às cláusulas do respectivo contrato, não tinham que ser comunicados, independentemente da questão de saber se os mesmos eram ou não úteis para a formação da vontade de exercer ou não a preferência. É que, uma coisa é saber se o negócio é ou não vantajoso, o que os titulares do direito de preferência têm que indagar pelos seus próprios meios, através de diligências que façam nesse sentido, inclusivamente, junto do obrigado à preferência, e outra, os elementos essenciais do negócio em si mesmo, sendo que, só em relação a estes a lei impõe o dever de comunicação.
Haverá, deste modo, que concluir que da matéria de facto apurada resulta que a comunicação para o exercício do direito de preferência, através das cartas de 15/4/99 e de 29/4/99 (cfr. as als.E e H da matéria de facto assente), foi validamente efectuada. Na verdade, a ré comunicou aos autores o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato, dando-lhes a conhecer os exactos termos em que se propunha negociar com o terceiro, permitindo-lhes uma consciente escolha entre preferir ou abdicar do seu direito de opção (cfr. os citados arts.416º, nº1 e 1410º, nº1). Negócio esse que veio a ser celebrado, precisamente, nesses termos, conforme resulta da certidão da escritura de trespasse, cuja cópia se encontra junta aos autos, a fls. 35 e segs. (cfr. a al. S da matéria de facto assente).
Não tinha, assim, a ré que ser condenada a prestar aos autores as informações complementares acima indicadas e a pagar a quantia de 20 euros por cada dia de atraso no cumprimento dessa obrigação. Não pode, pois, manter-se a decisão recorrida, antes havendo que absolver a ré da totalidade dos pedidos.
Fica, deste modo, prejudicado o conhecimento de outras questões, designadamente, a do exercício ilegítimo do direito de preferência, por via da fraude à lei e do abuso de direito, imputado aos recorridos, bem como, a da litigância de má fé, imputada à recorrente.
3 – Decisão.
Pelo exposto, concede-se provimento ao recurso e revoga-se a sentença apelada, na parte em que julgou a acção parcialmente procedente e condenou a ré nos termos atrás referidos, absolvendo-se a mesma de todos os pedidos.
Custas pelos autores-apelados, em ambas as instâncias.
Lisboa, 16-11-04
Roque Nogueira
Santos Martins
Pimentel Marcos |
