| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
1. (A) propôs acção de despejo contra Drogaria Orquídea Ida com fundamento em encerramento do local arrendado ( ver artigo 64º/1, alínea h) do R.A.U.)
Da decisão que julgou o recurso procedente foi interposto recurso.
A recorrente considera que, destinando-se o local a armazém, só se nele não estiverem guardados produtos é que se poderá dizer que não está satisfeito o fim do arrendamento.
Considera ainda que da prova de inexistência de ligação à rede eléctrica não se pode inferir a falta de utilização ou abandono se tivermos em conta o dever de bem administrar e poupar.
Assim os factos referidos em 5 (a loja referida no nº2 encontra-se encerrada há mais de 5 anos) e 6 (estando votada ao abandono) devem considerar-se provados.
O facto respeitante ao quesito 14º (apesar do que consta da alínea D), a Ré continua a servir-se dessa loja) deve considerar-se provado.
Infirma o recorrente o depoimento da testemunha (T); infirma o depoimento da testemunha (F); infirma o depoimento da testemunha (R), infirma o depoimento da testemunha (J).
2. Factos provados:
1- Encontra-se inscrita pela apresentação nº 8 de 14-3-2002 a aquisição a favor do A., por doação de (A) e mulher, do prédio urbano sito na R. ..., nº 36 a 42, freguesia de Campolide, Lisboa, inscrito na matriz sob o artigo 2025 e descrito na 7ª C.R.P. de Lisboa sob o nº 2445 conforme certidão de fls. 6 a 8 (A)
2- Por escritura pública outorgada no dia 29-2-1963, no 17º Cartório Notarial de Lisboa, a fls. 77 a 80-v, do Livro nº 31-C, (H), na qualidade de procurador de (A), declarou dar de arrendamento à sociedade Drogaria Orquídea Ida, cujos representantes declararam aceitar, a loja nº 40 do prédio referido no nº1, pelo prazo de 6 meses, com início em 1-2-1963, sucessivamente renovado por iguais períodos, mediante a renda mensal de 650$00, destinando-se a loja arrendada a qualquer ramo do comércio ou indústria com excepção de taberna, carvoaria e agência funerária (B)
3- Por força das sucessivas actualizações, a renda mensal era, à data da propositura da presente acção, de € 29,30 (C)
4- Pelo menos as paredes e os tectos da loja referida no nº2 apresentam-se em estado de degradação (D)
5- A loja referida no nº2 encontra-se encerrada há mais de 5 anos (1)
6- Estando votada ao abandono (2)
7- A loja referida no nº 2 encontra-se degradada (4)
8- Já foram vistos ratos na loja referida no nº 2 (5)
9- O A. nunca fez obras de conservação no prédio referido no nº1 (8)
10- A loja referida no nº2 nunca foi um estabelecimento de porta permanentemente aberta (10)
11- O que o autor sabe (11)
12- Tal loja sempre foi utilizada como armazém de apoio ao estabelecimento principal da ré, sito no local da sua sede (12)
13- E nunca teve outra finalidade(13).
Apreciando:
3. O fundamento de resolução do contrato de arrendamento é o que resulta do artigo 64º/1,alínea h) do R.A.U. segundo o qual o senhorio só pode resolver o contrato se o arrendatário conservar encerrado, por mais de um ano, o prédio arrendado para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal, salvo caso de força maior ou ausência forçada do arrendatário, que não se prolongue por mais de um ano.
Se bem a interpretamos, a recorrente defende a ideia de que é inadmissível fundar-se o despejo em encerramento do locado provando-se que o local arrendado foi sempre utilizado como “armazém” de apoio ao estabelecimento principal considerando que o local arrendado nunca se destinou a outra finalidade não sendo estabelecimento de porta permanentemente aberta.
Afigura-se-nos, porém, que um armazém de apoio a um estabelecimento principal se deve considerar encerrado a partir do momento em que não é utilizado para a função a que se destina - de apoio a estabelecimento principal - nem para nenhuma outra finalidade, ainda que se demonstre que nele se encontra alguma mercadoria.
O apoio ao estabelecimento principal passa pela abertura do local arrendado para entrada e saída de mercadorias, pela presença de gente para limpeza e conservação do local arrendado, por um mínimo de vigilância, o que não se compadece com uma situação de encerramento físico do local, desprovido de electricidade, sem entrada e saída de mercadoria, sem higiene, sem vigilância.
Ora a conjugação da prova de que no local arrendado não existe electricidade com os depoimentos onde se referencia que “ o locado se encontra vazio e sem movimento, não se vendo os locatários entrar ou sair, nem colocar ou retirar mercadorias do seu interior”, justifica a resposta dada aos quesitos.
A um tal entendimento não obsta a declaração de que no local arrendado se encontram alguns produtos ou a ideia do abandono da coisa tornada res nullius.
O abandono da coisa é aqui, do ponto de vista da relação jurídica obrigacional de arrendamento, a verificação de que o arrendatário não exerce com efectividade o gozo da coisa que lhe foi arrendada.
A verificação por parte das testemunhas de uma situação como a anteriormente descrita impunha ao tribunal que respondesse à matéria de facto nos termos em que respondeu.
A resposta ao quesito 12 (facto supra 12) não é a de que tal loja está a ser utilizada como armazém de apoio ao estabelecimento principal da ré sito no local da sua sede (Rua ...); a resposta significa que o destino que a ré deu ao prédio arrendado foi sempre o de armazém de apoio ao estabelecimento principal da ré. O quesito que já se conexiona com a utilização dada ao local arrendado é o quesito 14º que o tribunal justificada e coerentemente não deu como provado.
4. Refira-se que um armazém de apoio a um estabelecimento comercial não é a mesma coisa de um depósito de mercadoria.
Reconhecendo-se que o fundamento resolutivo de encerramento do prédio arrendado, por mais de um ano, exprime o sancionamento pela não utilização do local arrendado para o fim a que se destina, no caso de o local arrendado ser destinado a mero depósito de mercadoria a comprovação do depósito parece colidir com a ideia de encerramento.
Numa tal circunstância é que se poderia argumentar com a irrelevância da quantidade de existências em depósito salvo se a estas, pela sua insignificância comercial, não se pudesse atribuir outro significado que não fosse o de fingir uma pretensa utilização da coisa como depósito de mercadoria.
Poderia dar-se o caso de a utilização da coisa como depósito constituir violação do disposto no artigo 64º/1, alínea b) do R.A.U.
Com efeito se o local foi arrendado para “ qualquer ramo do comércio ou indústria” poderia porventura sustentar-se que o destinar da coisa a mero depósito de mercadoria não é actividade inserida em ramo de comércio ou indústria.
Assim se entendendo então a acção improcederia pois o locador tinha em vista uma violação do contrato de arrendamento - o encerramento - que não se compagina com a finalidade de depósito de mercadorias na medida em que esta implica a guarda de mercadorias que pode prolongar-se por mais de um ano.
O tribunal não poderia decretar o despejo com fundamento na violação do disposto na alínea b) do nº1 do artigo 64º do R.A.U.
Quer dizer: a destinação do local arrendado como depósito de mercadorias obstaria ao despejo com fundamento em encerramento do prédio arrendado.
Mas, assim sendo, então ficaria sem sanção, mesmo no caso de depósito, a situação prolongada no tempo (por mais de um ano) da não utilização do local arrendado para o fim a que se destina com o argumento de que o encerramento a que alude o artigo 64º/1, alínea h) do R.A.U. é incompatível, enquanto fundamento resolutivo, com a destinação da coisa arrendada a mero depósito de mercadoria.
Permitiria então a lei que o arrendatário de prédio destinado a depósito de mercadoria escapasse ao despejo; não infringiria a alínea b) do nº1 do artigo 64º porque não estaria a usar a coisa arrendada para fim ou ramo de negócio diverso daquele a que se destinara: não usar a coisa para o fim contratado não é o mesmo que usá-la para fim diverso; não infringiria de igual modo a alínea h) porque só haveria encerramento nos termos da alínea h) quando o prédio fosse destinado a finalidade que implicasse a porta aberta ao público o que não é o caso da utilização do local arrendado como depósito ou mesmo armazém.
No entanto assim se não deve entender pois a lei, assim interpretada, conduziria a uma solução ilógica
O encerramento, como se disse, é a expressão de uma não utilização do local arrendado seja qual for a finalidade visada e o destino “ comércio” abrange o depósito de mercadorias de uma sociedade cujo escopo inerente é constituído pela prática de actos de comércio.
Assim, se não houver exercício de qualquer actividade, então o contrato fica sujeito a resolução conquanto se demonstre essa ausência de actividade por mais de um ano.
Por outras palavras: o fim abstractamente considerado de destino do prédio arrendado a depósito de mercadorias não colide com o disposto na alínea h) do artigo 64º/1 do R.A.U.- porque este preceito tem em vista o não exercício efectivo, a não utilização em concreto.
O prédio arrendado destinado a depósito ou armazém de mercadoria não se deve considerar encerrado nos termos da referida alínea h) se é efectivamente utilizado para a finalidade acordada. Claro que o depósito de mercadoria ou o seu armazenamento não obriga, bem pelo contrário, à existência de portas abertas, mas com a noção de encerramento o que se tem em vista é o não exercício em concreto da actividade contratada
A abertura de portas, o movimento de pessoas, o gasto de energia, a vigilância do local são indícios de que o local arrendado está a ser utilizado; mas pode conceber-se que algum desses índices ocorram - o que não aconteceu no caso vertente - e mesmo assim entender-se que o local arrendado se conserva encerrado, pois tal conceito prende-se com o não exercício de actividade comercial no local arrendado.
5. No caso em análise não há dúvida de que no local arrendado não se exercia qualquer actividade de apoio ao estabelecimento comercial da ré (drogaria) sito noutro local; a mera existência de alguma mercadoria não basta para se aceitar que a actividade que a ré dizia exercer fosse efectivamente exercida.
Ora os depoimentos prestados são inequívocos no sentido de que o local arrendado não era utilizado como armazém de apoio ao local arrendado o que não é a mesma coisa da utilização do local como mero depósito de material.
De facto, como é possível aceitar-se a existência de um tal apoio quando não há luz nem água no local arrendado, quando não se vê durante anos quaisquer pessoas no local, quando as portas do local arrendado são abertas por gente estranha sem que o arrendatário se preocupe com a situação sendo outras pessoas que tratam de garantir o isolamento do local arrendado fechando a porta?
6. Considera o recorrido que com o recurso houve litigância de má fé.
Assim também nos parece.
Prova tão evidente como a que foi produzida não impunha outras respostas.
O direito à reapreciação dos factos não é o direito a uma reapreciação ilimitada e absoluta exercido sem razoabilidade
Por isso quando a apreciação da prova pela primeira instância se evidencia razoável, bem fundamentada e motivada, quando as discrepâncias são insignificantes, a interposição de recurso, ainda quando incidente e limitado à matéria de facto, fica sujeita ao sancionamento constante do artigo 456º/1, alínea d) do C.P.C.
As partes não têm um direito ao recurso a qualquer preço, não tem direito ao recurso manifestamente infundado.
A reapreciação da matéria de facto justifica-se quando, face à prova produzida, seja admissível um diverso entendimento da matéria de facto no que respeita aos pontos essenciais do litígio.
Assim sendo, um recurso manifestamente infundado no que tange à matéria de facto - o que agora nos importa - pode e deve ser sancionado com litigância de má fé, pois com tal recurso o que afinal se pretende, designadamente em acção de despejo, é protelar, sem fundamento sério, o trânsito em julgado da decisão.
Isso é tanto mais evidente quanto é certo que o valor de renda pago pela ré é irrisório
Assim, face ao exposto, vai a ré condenada na multa de 10UC.
Quanto à indemnização a arbitrar, ouçam-se as partes nos termos e para os efeitos do artigo 457º/2 do C.P.C.
Concluindo:
I- O encerramento do prédio arrendado, por mais de um ano, a que alude o artigo 64º/1, alínea h) do R.A.U. constitui expressão sancionatória da não utilização do local arrendado para o fim a que se destina.
II- Provando-se que o arrendatário não utiliza o local arrendado destinado a armazém de apoio ao estabelecimento principal da ré, o que se verifica há vários anos, verificando-se que não cuida de vigiar o estabelecimento, que cortou água e electricidade e que não se preocupa com a presença de gente estranha no local, inexistindo qualquer movimento de mercadorias, a acção não pode deixar de proceder.
III- Interposto recurso em que se impugna matéria de facto que muito clara e inequivocamente vai justificar as respostas que o tribunal recorrido motivadamente ofereceu - não se vendo como face a tal prova pudessem as respostas ser diferentes - então não pode deixar a parte recorrente de ser condenada como litigante de má fé.
IV- O direito à impugnação da matéria de facto não é o direito de impugnar a matéria de facto a qualquer título, não é o direito de chamar a atenção para pontos de facto meramente circunstanciais, insusceptíveis de abalar a credibilidade das testemunhas.
Decisão: nega-se provimento ao recurso confirmando-se a decisão recorrida.
Custas pela recorrente
Lisboa, 24 de Fevereiro de 2005
(Salazar Casanova)
(Silva Santos)
(Bruto da Costa) |
