Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	6000/11.8TBALM-B.L1-2
Relator:	EZAGÜY MARTINS
Descritores:	ÁREA URBANA DE GÉNESE ILEGAL HIPOTECA GRADUAÇÃO DE CRÉDITOS
Nº do Documento:	RL
Data do Acordão:	01/29/2015
Votação:	UNANIMIDADE
Texto Integral:	S
Texto Parcial:	N
Meio Processual:	APELAÇÃO
Decisão:	IMPPROCEDENTE
Sumário:	Os créditos por encargos com a operação de reconversão de áreas urbanas de génese ilegal (AUGI) gozam de privilégio imobiliário especial. II – Tal privilégio, no entanto, deverá graduar-se sempre depois da hipoteca, legal ou convencional, registada sobre o imóvel penhorado, e de outras garantias que prefiram à hipoteca. (Sumário elaborado pelo Relator)
Decisão Texto Parcial:

Decisão Texto Integral:

Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa I - Por apenso aos autos de execução para pagamento de quantia certa, em que é exequente a Administração Conjunta da Augi  (…), e executados  B e  C e em que se mostra penhorado um prédio urbano, reclamou o Banco (…) S.A., créditos garantidos por hipoteca sobre o imóvel penhorado. Tal reclamação foi liminarmente admitida, não sofrendo impugnação. Vindo a ser proferida sentença que, julgando verificado o crédito reclamado, procedeu à graduação de créditos, nos termos seguintes: “1.º - Em primeiro lugar, dar-se-á pagamento aos créditos reclamados por «Banco (…) SA” – garantidos por hipoteca -, mas com o limite temporal máximo dos três anos relativamente aos juros; 2.º - Em segundo lugar, dar-se-á pagamento ao crédito exequendo. * Custas pelo/a(s) reclamado/a(s) – cfr. art.º 527.º, n.º 1 e n.º 2, do Código de Processo Civil.”. * Inconformada recorreu a Administração Conjunta da Augi (…), formulando, nas suas alegações, as conclusões seguintes: “A)- Delimita-se o objecto do recurso apenas quanto à parte em que a douta sentença estabelece a graduação dos créditos, porquanto se reconhece, tanto que se não impugnou, o crédito do BANCO (…) S.A. B)- A dívida exequenda refere-se a comparticipações para os encargos da reconversão da administração conjunta, no âmbito do processo de reconversão de uma área urbana de génese ilegal - AUGI; (doc. 1) C)- Nos termos do disposto no art. 3º nº 5 da Lei 91/95 de 2 de Setembro, republicada pela Lei 64/2003 de 23 de Agosto, alterada pela Lei 10/2008 de 20 de Fevereiro e também agora pela Lei 74/2013 de 26 de Novembro (Lei das AUGI), os encargos com a operação de reconversão gozam do privilégio imobiliário previsto no artigo 743.º do Código Civil. D)- Assim, a cobrança da quantia exequenda goza de privilégio idêntico ao das despesas de justiça feitas directamente no interesse comum dos credores. E)- Nos termos do art. 746º, também do Código Civil: “Os privilégios por despesas de justiça, quer sejam mobiliários, quer imobiliários, têm preferência não só sobre os demais privilégios, como sobre as outras garantias, mesmo anteriores, que onerem os mesmos bens, e valem contra os terceiros adquirentes.” F)- Assim sendo, o registo de penhora em favor da exequente constitui a conversão de uma garantia real preexistente que titula o crédito e não a constituição de uma outra nova garantia sobre o mesmo objecto, porquanto aquela, por força de lei, goza de preferência sobre outros privilégios e garantias reais, mesmo de constituição anterior ao do registo dessa penhora, nomeadamente a hipoteca em favor do BANCO (…) S.A. G)- Acresce que, em virtude do disposto na parte final do citado artigo 746º do Código Civil, bem como da ambulatoriedade da obrigação prevista no art. 3º nº 4 da Lei das AUGI, o bem continuaria, mesmo perante o terceiro adquirente por via judicial, a responder pelo remanescente da dívida que por rateio ou graduação não viesse a caber à administração conjunta. H)- Nestes termos, a douta decisão recorrida viola o disposto nos arts. 3º nº 5 da Lei das AUGI e 743º e 746º do Código Civil na parte em que gradua os créditos, devendo apenas nessa parte também ser revogada e substituída por outra que determine que se dê pagamento em primeiro lugar ao crédito exequendo e em segundo aos créditos reclamados. H)- Normas violadas: as acima citadas. Pelo que deverá ser declarado procedente o recurso, revogando-se a decisão recorrida e em seu lugar ser proferida outra, nos termos que se consignam. Contra-alegou a Recorrida Banco (…) S.A., pugnando pela manutenção do julgado. II- Corridos os vistos legais, cumpre decidir. Face às conclusões de recurso, que como é sabido, e no seu reporte à fundamentação da decisão recorrida, definem o objeto daquele – vd. art.ºs 635º, n.º 3, 639º, n.º 3, 608º, n.º 2 e 663º, n.º 2, do Código de Processo Civil – é questão proposta à resolução deste Tribunal a de saber se ao crédito exequendo assiste garantia que prevaleça sobre hipoteca registada. * Com interesse, resulta, e para além do que se deixou referido supra, em sede de relatório, que: 1 - Na execução para pagamento de quantia certa, com processo comum, n.º 6000/11.8TBALM, da Comarca de Lisboa – Almada – Instância Central – 2ª Secção de Execução – J2, em que é exequente a Administração Conjunta da Augi(…) , e executados A e B, está penhorado, o prédio urbano composto por lote de terreno para construção, designado por lote n.º trinta e um, com a área de trezentos e trinta e dois metros quadrados, sito na Rua Rebelo da Silva, Areia e Vale Cavala, freguesia de Charneca da Caparica, Concelho de Almada, descrito na Segunda Conservatória do Registo Predial de Almada sob o n.º 13242, de 28-03-2003, e inscrito na matriz respetiva sob o n.º 21239. 2 – O referido prédio está abrangido pela Augi do Loteamento (…) sita em Areias, Vale Cavala. 2 – Tal penhora mostra-se inscrita no Registo Predial, mediante a A.P. 2327, de 2012/09/18. 3 – Sobre o referido prédio, mostra-se inscrita hipoteca voluntária, a favor da reclamante Banco (…) S.A., mediante a Ap. 41 de 2006/09/22, com as referências seguintes: - Capital: 50.000 euros: juro anual de 6,25%; cláusula penal em caso de mora: 4%; despesas: 2.000,00 euros., conforme certidão de folhas 85 a 89. 4 – Tal hipoteca foi ampliada pela Ap. 74, de 2007/07-26, assegurando mais 855,00 euros, e com elevação da taxa de juro em 0,57%, tudo conforme certidões de folhas 6 a 33. * Vejamos: 1. A noção de hipoteca é-nos dada no art.º 686º, n.º 1, do Código Civil: “ A hipoteca confere ao credor o direito de ser pago pelo valor de certas coisas imóveis, ou equiparadas, pertencentes ao devedor ou a terceiro, com preferência sobre os demais credores que não gozem de privilégio especial ou de prioridade de registo”. Produzindo aquela efeitos, mesmo entre as partes, apenas se registada, vd. art.º 687º, do mesmo Código.  E abrangendo tal garantia especial os acessórios do crédito que constem do registo, sendo, no tocante a juros, e não obstante convenção em contrário, apenas os relativos a três anos, vd. art.º 693º, n.ºs 1 e 2, do Código Civil.    O crédito exequendo mostra-se, desde logo, garantido pela efetuada penhora, que, como resulta do disposto no art.º 822º, n.º 1, do Código Civil, confere ao exequente o direito de ser pago com preferência a qualquer outro credor que não tenha garantia real anterior. Porém, como do requerimento executivo se alcança, trata-se, o exequendo – sendo que não se mostra haver sido deduzida oposição à execução – de crédito da exequente por comparticipações nas despesas de reconversão da AUGI do Loteamento (…). Despesas e comparticipações aquelas, que foram aprovadas por deliberações da Assembleia de Proprietários, documentadas em atas, e publicadas, por extrato, nos termos legais. Sendo no mesmo requerimento expressamente invocado gozar a “quantia exequenda (…) do privilégio imobiliário previsto no art.º 743º do Código Civil, sendo graduada logo após a hipoteca legal prevista no n.º 3 do art.º 27º da lei 91/95 de 2 de Setembro (…)”. Nos termos do art.º 3º, da referida Lei n.º 91/95, de 2 de Setembro, com a alteração naquele introduzida, e por último, pela Lei n.º 64/2003, de 23 de Agosto: “1 - A reconversão urbanística do solo e a legalização das construções integradas em AUGI constituem dever dos respectivos proprietários ou comproprietários. 2 - O dever de reconversão inclui o dever de conformar os prédios que integram a AUGI com o alvará de loteamento ou com o plano de pormenor de reconversão, nos termos e prazos a estabelecer pela câmara municipal. 3 - O dever de reconversão inclui ainda o dever de comparticipar nas despesas de reconversão, nos termos fixados na presente lei. 4 - Os encargos com a operação de reconversão impendem sobre os titulares dos prédios abrangidos pela AUGI, sem prejuízo do direito de regresso sobre aqueles de quem hajam adquirido, quanto às importâncias em dívida no momento da sua aquisição, salvo no caso de renúncia expressa. 5 - Os encargos com a operação de reconversão gozam do privilégio imobiliário previsto no artigo 743.º do Código Civil, sendo graduados logo após a hipoteca prevista no n.º 3 do artigo 27.º. 6 – (…)” (o sublinhado é nosso). Tratando-se, no referido art.º 27º, da constituição de hipoteca legal para “Caução de boa execução das obras”. Estabelecendo-se, no referido art.º 743º, do Código Civil – primeiro da subsecção IV – com a epígrafe Privilégios Imobiliários – da Secção VI, do Capítulo VI – Garantias especiais das obrigações – do título I do Livro II, daquele Código, que “Os créditos por despesas de justiça feitas diretamente no interesse comum dos credores, para a conservação, execução ou liquidação dos bens imóveis, têm privilégio sobre estes bens.”. E sendo que, de acordo com o disposto no art.º 735º, n.º 3, do Código Civil – na redação introduzida pelo Decreto-Lei n.º 38/2003, de 8 de Março, “Os privilégios imobiliários estabelecidos neste Código são sempre especiais.” (o sublinhado é, também aqui, nosso). Tendo-se assim, e incontornavelmente, que o crédito exequendo goza de privilégio imobiliário especial sobre o imóvel penhorado. Não colhendo pois a tese de que aquele apenas beneficiaria da preferência resultante da penhora, que efetivada foi no âmbito da execução. Assinalando-se que a razão de ser da penhora é a de “acautelar o exercício do direito de execução do património do devedor”.[1] O que implica, no nosso sistema processual, “a. assegurar a viabilidade da venda executiva dos direitos sujeitos à penhora, cumprindo uma sub-função conservatória; b. beneficiar o credor que promoveu a execução perante outros credores, cumprindo uma sub-função de garantia”.[2] Função esta última, que se traduz, como visto já, em o exequente adquirir pela penhora o direito de ser pago com preferência a qualquer outro credor que não tenha garantia real anterior. O que implica, como se nos afigura meridiano, que sendo o próprio exequente a beneficiar de tal garantia real anterior sobre o imóvel penhorado, aquela sub-função de garantia da penhora resulta obnubilada. O privilégio imobiliário especial por despesas de justiça, para que assim remete o art.º 3º, n.º 5, da Lei n.º 91/95, de 2 de Setembro, gradua-se nos termos do art.º 746º, do Código Civil, com “preferência não só sobre os demais privilégios, como sobre as outras garantias, mesmo anteriores, que onerem os mesmos bens, e valem contra terceiros adquirentes.”. E, de acordo com o art.º 751º, do Código Civil, “Os privilégios imobiliários especiais são oponíveis a terceiros que adquiram o prédio ou um direito real sobre ele e preferem à consignação de rendimentos, à hipoteca ou ao direito de retenção, ainda que estas garantias sejam anteriores.”, (sendo nosso o sublinhado). Ora, como igualmente já assinalado, o privilégio imobiliário especial de que gozam os encargos com a operação de reconversão, impõe a graduação do correspondente crédito logo após a hipoteca prevista no n.º 3 do artigo 27.º da mesma Lei n.º 91/95, a saber, hipoteca legal para “Caução de boa execução das obras”. Resultando inconciliável – na economia do sistema – a graduação do privilégio em causa depois da hipoteca legal, nos termos da citada Lei, com a preferência estabelecida nos art.ºs 686º, n.º 1, 746º e 751º, do Código Civil. O que não nos deve levar a interpretar o art.º 3º, n.º 5, da Lei n.º 91/95, de 2 de Setembro, como consagrando um privilégio imobiliário geral, a que, por isso, seria de aplicar – na lição de Almeida Costa[3] – o regime dos correspondentes privilégios mobiliários gerais – art.º 749º do Código Civil - que “Também não se qualificam, pois, como autênticas garantias reais das obrigações. Constituem meros direitos de prioridade que prevalecem, contra os credores comuns, na execução do património debitório”. Pois que, para além da indicação expressa de gozarem os encargos com a operação de reconversão, do privilégio imobiliário previsto no artigo 743.º do Código Civil, que é um privilégio imobiliário especial, ponto é ainda que aquele privilégio, estabelecido em lei avulsa, não incide sobre a generalidade dos bens do devedor, mas apenas sobre os imóveis/lotes, do mesmo abrangidos pela AUGI, cfr. art.ºs 3º, n.º 4; 10º, n.º 2, alínea f) e n.º 5; e 27º, n.º 5, da mesma Lei. Bastando ter presente que a graduação do crédito privilegiado é “logo após a hipoteca prevista no n.º 3 do artigo 27.º”, sendo que nos termos do n.º 5 deste art.º 27º, e no tocante à boa execução das obras, “Cada lote responde apenas pela parte do montante da garantia que lhe cabe nos termos fixados no alvará de loteamento, sendo lícito ao seu titular requerer a substituição da hipoteca legal por outro meio de caução admissível, valendo a deliberação camarária de aceitação como título bastante para o cancelamento da inscrição da hipoteca legal.”. Porém, a graduação do dito privilégio, após a referida hipoteca legal, implica que o mesmo assim fique graduado sempre depois das garantias que prefiram à hipoteca – legal ou convencional, e certo que a lei não distingue, nesta matéria, entre as duas espécies. Isto visto, propendemos a concluir que nos confrontamos com um privilégio imobiliário especial com um regime particular, que – derrogando parcialmente a aplicação dos art.ºs 686º, 746º e 751º, do Código Civil – impõe a sua graduação sempre após a hipoteca – legal ou convencional – e depois de outras garantias que prefiram à hipoteca. O que, e na prática, resultará num privilégio imobiliário especial apenas sobrelevante no confronto da penhora… Dest’arte, conquanto por razões diversas das consideradas na sentença recorrida, que, salvo o devido respeito, incorreu em erro de julgamento quanto à normatividade aplicável, é de manter a graduação operada na 1ª instância. * Improcedendo, nesta conformidade, as conclusões da Recorrente. * III- Nestes termos, acordam em julgar a apelação improcedente, confirmando, embora com diversa fundamentação, a sentença recorrida. Custas pela Recorrente. * Em observância do disposto no n.º 7 do art.º 663º, do Código de Processo Civil, passa a elaborar-se sumário, da responsabilidade do relator, como segue: “I – Os créditos por encargos com a operação de reconversão de áreas urbanas de génese ilegal (AUGI) gozam de privilégio imobiliário especial. II – Tal privilégio, no entanto, deverá graduar-se sempre depois da hipoteca, legal ou convencional, registada sobre o imóvel penhorado, e de outras garantias que prefiram à hipoteca.”. * Lisboa, 2015-01-29    (Ezagüy Martins) (Maria José Mouro) (Maria Teresa Albuquerque) [1] Cfr. Rui Pinto, in “Manual da execução e do despejo”, Coimbra Editora, 2013, pág. 685. [2] Idem, págs. 685-686. [3] In “Direito das Obrigações”, 9ª Edição, Almedina, 2001, pág. 909.