Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	8679/07.6TMSNT-B.L1-7
Relator:	LUÍS ESPÍRITO SANTO
Descritores:	LOCAÇÃO FINANCEIRA ASSUNÇÃO DE DÍVIDA CONDOMÍNIO PRESTAÇÕES DEVIDAS DESPESAS ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS
Nº do Documento:	RL
Data do Acordão:	10/22/2013
Votação:	UNANIMIDADE
Texto Integral:	S
Texto Parcial:	N
Meio Processual:	APELAÇÃO
Decisão:	IMPROCEDÊNCIA
Sumário:	I – Havendo o locatário financeiro (e ora opoente) assumido livremente, na cessão dessa posição contratual, a responsabilidade pelo pagamento das prestações de condomínio que se encontrassem em dívida à data da transmissão, é o mesmo responsável por tal pagamento perante o Condomínio. II – Tal assunção produz todos os efeitos de direito definindo o âmbito das obrigações impostas ao novo locatário financeiro, a quem competirá cumprir integralmente tudo a que expressamente se vinculou, abrangendo o pagamento das despesas de condomínio – ordinárias ou extraordinárias – a.provadas em assembleia de condóminos. (Sumário do Relator)
Decisão Texto Parcial:

Decisão Texto Integral:

Acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Lisboa ( 7ª Secção ). I – RELATÓRIO. Por apenso à execução que lhe move a Administração do condomínio do E., deduziram G. e R. oposição à execução. Alegaram essencialmente : São peticionadas quotas de condomínio do período compreendido entre … de 2004 e … de 2007. Não são responsáveis pelo pagamento das quotas referentes ao período que medeia entre … de 2004 e a data da cedência da posição contratual por força da qual se tornaram locatários financeiros por as dívidas do condomínio não se transmitirem ao novo locatário financeiro. Procederam a pagamentos que enunciam. Os documentos n.ºs 668, 722 e 776 dizem respeito a quotas extraordinárias referentes à construção de um parque de estacionamento com o intuito de obter rendimentos para o condomínio. Não tomaram parte na deliberação que aprovou a realização dessas obras e que desconhecem se foram realizadas. Apenas são responsáveis pelo pagamento das quantias referentes ao doc. n.º … de … de 2007 e dos documentos datados de … de 2007 e de … de 2007, no valor de € 1.209,51 cada. Notificado o exequente, contestou o mesmo a matéria da oposição, alegando : Em … de 2006, os executados celebraram contrato de compra e venda da fracção com “BF – Instituição Financeira de Crédito, S.A.”. Os executados declararam aceitar todas as obrigações decorrentes do contrato de locação financeira, tendo-se a posição da anterior locatária transmitido integralmente para si. Impende sobre os locatários de fracção autónoma a obrigação de pagar todas as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício e aos serviços de interesse comum. Não é pedido o pagamento de quantias já pagas. Não foram postas em crise as deliberações adoptadas pelo condomínio, impendendo sobre os executados a obrigação de procederem ao pagamento das quantias em causa. Conclui pela improcedência da oposição. Foi proferida sentença que julgou a presente oposição improcedente, com a inerente prossecução da execução ( cfr. fls. 59 a 65 ). Apresentaram oponentes recurso desta decisão, o qual foi admitido como de apelação ( cfr. fls. 69 ). Juntas as competentes alegações, a fls. 71 a 78, formularam os apelantes, as seguintes conclusões : A)- Por contrato de cessão de posição contratual datado de 22 de Fevereiro de 2006, os aqui Recorrentes adquiriram a qualidade de locatários no contrato de locação financeira imobiliária relativa à fracção “T”; correspondente ao armazém 19 r/c corpo E, primeiro piso ao nível 2 e 2º piso nível 3, em regime de propriedade horizontal sito na Estrada de S. M. concelho de Sintra, descrito na Conservatória do Registo Predial de Agualva Cacém sob a ficha… da mencionada freguesia, inscrito na matriz predial sob o artigo…. B)- Posteriormente, por escritura de 12 de Maio de 2006, os Recorrentes celebraram com a BI, Sociedade de Locação Financeira, SA, um contrato de locação financeira imobiliária relativo à mesma fracção. C)- Relativamente ao período compreendido entre 1 de Julho de 2004 e a data do contrato de cedência de posição contratual, 22 de Fevereiro de 2006, não são os Recorrentes responsáveis pelo pagamento das quotas de condomínio, pois as dívidas de condomínio, relativas a período anterior ao contrato, não se transmitem ao novo locatário financeiro, os Recorrentes. D)- No que diz respeito ao assunto em discussão, a doutrina e a jurisprudência defendem e aplicam a tese da não ambulatoriedade, segundo a qual as dívidas de condomínio deixam de ser ambulatórias após a sua constituição, pois não radicam na fracção, mas sim em certa pessoa, pelo que ganham autonomia em relação ao direito real de que são conexas. As dívidas de condomínio seguem o regime das obrigações em geral, pelo que só podem exigidas perante quem as efectivamente contraiu, ou seja, o proprietário da fracção na data da constituição da obrigação de pagamento, e que, consequentemente, beneficiou da fracção no período a que a quota do condomínio diz respeito. E)- Em caso de transmissão do direito de propriedade, ou da posição de locatário financeiro sobre a fracção, as despesas a que alude o art. 1424º, do CC, continuam a ser da responsabilidade do transmitente, enquanto titular do direito real sobre a coisa, à data da constituição da obrigação de pagamento. F)- A tese da não ambulatoriedade é defendida por Henrique Mesquita in “Obrigações Reais e Ónus Reais”, Almedina 1990; Sandra Passinhas, “Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal”, Almedina, e também Aragão Seia in” Propriedade Horizontal “, 2ª edição. G)- Posição que também é seguida pela jurisprudência, tal como, entre outros, no Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 9 de Julho de 2007, processo 0753550, in www.dgsi.mj.pt. H)- Os Recorrentes não são legalmente responsáveis pelo pagamento das quotas de condomínio relativas a período anterior a 22 de Fevereiro de 2006, nem resulta dos contratos juntos aos autos o reconhecimento de qualquer obrigação relativa ao período anterior a tal data. I)- O pagamento de despesas extraordinárias não pode ser imputado aos Recorrentes. J)- Os Recorrentes não tomaram parte nas Assembleias em que foram aprovadas as deliberações que derem origem ao pagamento de tais montantes. Para além de que não sabem sequer se tal obra chegou a ser feita, do que duvidem pois não têm notícia de rendimentos relativos a exploração de parqueamentos. K)- Na data da aprovação da deliberação relativa às quotas extraordinárias os Recorrentes não eram proprietários da fracção em causa, nem participaram na deliberação. L)- A douta sentença comete uma profunda e clamorosa injustiça derivada da má interpretação e aplicação do disposto no artigo 1424º do Código Civil e do artigo 10 n.º 1 alínea b) do Decreto-Lei 145/95, de 24 de Junho, que consagra o regime jurídico do contrato de locação financeira. Contra-alegou a exequente pugnando pela improcedência do recurso e pela manutenção da decisão recorrida. II – FACTOS PROVADOS. Foi dado como provado em 1ª instância : 1 – O direito de propriedade da fracção “T” do prédio descrito sob a ficha… (actual… ) da Conservatória do Registo Predial de ... foi adquirido, por compra, por “B… – Imobiliária Sociedade de Locação Financeira, S.A.” (doc. de fls. 25 a 27 da execução). 2 – Pela ap…. de 12 de Janeiro de 2000, foi registada locação financeira a favor de “C. Lda.”. 3 – Pela ap…. de 15 de Fevereiro de 2002, foi registada a transmissão da locação financeira a favor de E., Lda. 4 – Pela ap…. de 16 de Março de 2006, foi registada a transmissão da locação financeira a favor do oponente, casado no regime de comunhão de adquiridos com a oponente. 5 – Por força de contrato de cessão de posição contratual, de que se mostra junta cópia de fls. 7 a 9, datado de 22 de Fevereiro de 2006, o executado, que se refere ser casado com a executada, tornou-se locador financeiro da fracção “T” do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob a ficha…. 6 – Nos termos da cláusula 5.º do acordo, o executado declarou assumir todas as obrigações decorrentes do contrato, designadamente, nos termos da cláusula 6.ª, declarou ser sua responsabilidade o pagamento de todas as despesas, encargos, impostos e taxas originadas até à presente data, ainda que viessem a ser apresentadas à B… e F… anteriormente. 7 – O exequente deu à execução as actas de que se mostra junta cópia de fls. 8 a 88 do processo executivo, das quais emerge, assinaladamente, a omissão do pagamento das comparticipações no valor total de € 15.078,27, por referência à fracção “T”, referentes a despesas correntes e de reorganização de estacionamento e de circulação de viaturas no interior do condomínio. III – QUESTÕES JURÍDICAS ESSENCIAIS. São as seguintes as questões jurídicas que importa dilucidar: 1 - Da responsabilidade do locatário financeiro pelas prestações de condomínio vencidas em data anterior à da aquisição dessa sua qualidade. Assunção contratual dessa responsabilidade. 2 – Responsabilidade pelas despesas extraordinárias aprovadas em assembleia de condóminos em que o locatário financeiro não esteve presente. Passemos à sua análise : 1 - Da responsabilidade do locatário financeiro pelas prestações de condomínio vencidas em data anterior à da aquisição dessa sua qualidade. Assunção contratual dessa responsabilidade. Nos termos do artigo 10º, nº 1, alínea b) do Decreto-lei nº 149/95, de 24 de Junho, constitui obrigação do locatário financeiro o pagamento das despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício e aos serviços de interesse comum. Encontra-se provado nos autos que, nos termos da cláusula 6.º do acordo de cessão da posição contratual, realizado em 22 de Fevereiro de 2006, entre a E. Lda. e o ora executado G. (através do qual o segundo outorgante adquiriu a posição do primeiro no identificado contrato de locação financeira), junto a fls. 7 a 9, que o cessionário declarou ser de sua responsabilidade “ o pagamento de todas as despesas, encargos, impostos e taxas originadas até à presente data, ainda que viessem a ser apresentadas à B… e F… anteriormente “ ( cfr. documento de fls. 10 a 11 ). Logo, este mesmo locatário ( e ora opoente ) assumiu livremente a responsabilidade pelo pagamento das prestações de condomínio que se encontrassem em dívida à data da transmissão em seu favor da posição contratual – isto é, vencidas e anteriores a 22 de Fevereiro de 2006. Conforme se escreveu na decisão recorrida : “nos termos da cláusula 5.º do acordo de cessão de posição contratual, o executado declarou assumir todas as obrigações decorrentes do contrato, designadamente, nos termos da cláusula 6.ª, declarou ser sua responsabilidade o pagamento de todas as despesas, encargos, impostos e taxas originadas à data, ainda que viessem a ser apresentadas à B… e F… anteriormente. O oponente ficou investido em posição em tudo juridicamente idêntica à do seu antecessor. Responde, pois, nos exactos termos em que aquele responderia, não lhe sendo lícito opor que parte das quantias em dívida se referem a período de tempo anterior à cessão “. Em sentido contrário, alegaram os apelantes : Não são legalmente responsáveis pelo pagamento das quotas de condomínio relativas a período anterior a 22 de Fevereiro de 2006, nem resulta dos contratos juntos aos autos o reconhecimento de qualquer obrigação relativa ao período anterior a tal data. Ora, Esta afirmação encontra-se absolutamente contrariada pelo teor peremptório da cláusula contratual supra mencionada, na qual se encontra expressa, em termos perfeitamente inequívocos, a responsabilidade do cessionário ( novo locatário financeiro ) pelo pagamento das ditas despesas. De resto, Nem se alcança a surpresa do ora executado ao ser confrontado com a exigência do pagamento do que no dito acordo se comprometeu, voluntariamente, a satisfazer. Não se pode afirmar, ainda, que tal assunção de responsabilidade seja confinada aos efeitos produzidos entre os celebrantes ( cedente e cessionário ), não beneficiando terceiros. Ao invés, Tal assunção produz todos os efeitos de direito, definindo o âmbito das obrigações impostas ao novo locatário financeiro, a quem competirá cumprir, na íntegra, tudo aquilo a que expressamente se vinculou[1]. Improcede a apelação neste ponto. 2 – Responsabilidade pelas despesas extraordinárias aprovadas em assembleia de condóminos em que o locatário financeiro não esteve presente. Alegam os recorrentes sobre esta matéria : Os Recorrentes não tomaram parte nas Assembleias em que foram aprovadas as deliberações que derem origem ao pagamento de tais montantes. Para além de que não sabem sequer se tal obra chegou a ser feita, do que duvidem pois não têm notícia de rendimentos relativos a exploração de parqueamentos. Na data da aprovação da deliberação relativa às quotas extraordinárias os Recorrentes não eram proprietários da fracção em causa, nem participaram na deliberação. Apreciando : Decidiu a este propósito o juiz a quo : “Pela mesma ordem de razões, também esta argumentação não lhes pode dar vencimento. Os oponentes não tinham que ter estado, nem se entrevê como pudessem tê-lo feito, em assembleias de condóminos em data em que ainda o não eram. Ora, não estando posta em crise a validade das deliberações, sucederam nas obrigações do cedente da posição contratual emergentes das deliberações adoptadas “. Não merece qualquer reparo a decisão recorrida.  A assunção de responsabilidade expressa no acordo de cessão de posição contratual - e a que se aludiu supra - vincula imediatamente o cessionário ao pagamento das despesas de condomínio – ordinárias ou extraordinárias – aprovadas em assembleias de condóminos. A oposição deduzida pelos executados não é o meio processual adequado para a impugnação das deliberações da assembleia de condóminos, não tendo sido invocada sequer a respectiva ilicitude. É ainda, irrelevante, a circunstância de o oponente não ter estado presente na assembleia de condóminos que as aprovou ( para a qual não terá sido convocado, desde logo, por não assumir na altura a qualidade de locatário ). Com efeito, Não tendo sido suscitado qualquer vício na tomada dessa deliberação pela assembleia de condóminos, a mesma é válida e vigente, encontrando-se perfeitamente abrangida pela cláusula contratual de assunção de responsabilidade que o locatário financeiro entendeu por bem subscrever. Improcede outrossim a apelação neste tocante. IV - DECISÃO :  Pelo exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação, mantendo-se a decisão recorrida. Custas pelos apelantes. Lisboa, 22 de Outubro de 2013. (Luís Espírito Santo). (Gouveia Barros) (Conceição Saavedra) [1] Daqui resulta que a fonte da obrigação que impende sobre o locatário financeiro relativamente às prestações de condomínio em dívida em data anterior à assunção dessa sua qualidade é de natureza contratual, não tendo a ver com a questão da controvérsia em torno da dita ambulatoriedade destas, espelhada designadamente no acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 6 de Abril de 2006 ( relator Fernando Vasconcelos ), publicitado in www.jusnet.pt ; no acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 29 de Novembro de 2006 ( relator Trajano de Menezes e Melo ), publicado in Colectânea de Jurisprudência, Ano XXXI, tomo V, pags. 183 a 185 ; acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 9 de Julho de 2007 ( relator Sousa Lameira ), publicado in Colectânea de Jurisprudência, Ano XXXII, tomo III, pags. 202 a 204 ; acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 10 de Fevereiro de 2011 ( relator Filipe Caroço ), publicado in Colectânea de Jurisprudência, Ano XXXVI, tomo I, pags. 210 a 212 ; no acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 20 de Junho de 2013 ( relator Pedro Martins ), publicitado in www.jusnet.pt.