| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
COMAVEL – SOCIEDADE DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, LDA, propôs esta acção sumária contra (B), pedindo que esta fosse condenada a pagar-lhe a quantia de Esc. 1.600.000$00, acrescida de juros de mora vencidos no montante de Esc. 80.000$00 e dos juros de mora vincendos até integral pagamento.
Alegou, em síntese, o seguinte.
Mediante acordo escrito com a ré ficou estabelecido que a A. diligenciaria vender uma fracção autónoma de que a ré era proprietária.
A autora assim fez, obteve comprador e, após concordância da ré, foi o andar vendido, pelo que a autora tem direito á remuneração acordada, equivalente a 5% do preço da venda.
Remetida à ré a respectiva factura, no valor de Esc. 1.600.000$00, a mesma ainda não foi paga.
Na contestação a ré sustentou que o contrato invocado é nulo, por não ter sido celebrado por escrito, e impugnou os restantes factos articulados pela autora.
Após a audiência de discussão e julgamento, foi proferida sentença que julgou a acção procedente.
Inconformada com a decisão, traz a ré este recurso de apelação, pedindo nas suas alegações que se revogue a sentença recorrida.
Apresentou para esse efeito as seguintes conclusões:
I. O Decreto-Lei n.º 285/92, de 19 de Dezembro, que regulamenta a actividade de mediação imobiliária, impõe no seu artigo 10.º que o contrato de mediação imobiliária seja sujeito a forma escrita;
II. Não foi celebrado qualquer contrato entre A. e R. em conformidade com as formalidades legalmente exigidas;
III. A inobservância da forma legalmente prescrita gera a nulidade do contrato.
IV. A celebração de um contrato com desrespeito da forma legal adequada obsta a que ele surja dotado da correspondente relevância jurídica.
Nas suas contra-alegações a apelada defende a confirmação da sentença recorrida, tendo concluído para tanto da seguinte forma:
1. A apelante alega como fundamento do presente recurso a inexistência de contrato de mediação imobiliária celebrado de acordo com as formalidades legais, situação que geraria a nulidade do mesmo.
2. Apelante e apelada celebraram contrato de mediação, nos termos do qual a apelada desenvolveu todo o trabalho que lhe competia enquanto mediadora e que lhe foi solicitado pela sua cliente - a aqui apelante, tendo, em resultado dessa promoção, obtido proposta para compra do andar propriedade da apelante.
3. Houve contrato de mediação celebrado entre as partes, contrato este que foi mesmo reduzido a escrito (doc. de fls. 48).
4. É verdade que falta nesse contrato a assinatura da apelada.
5. A omissão de tal assinatura resulta, como se provou, de a apelante ter adiado, sucessivamente, a sua assinatura.
6. A apelada prestou os seus serviços, procurando atingir o fim que se propusera - a venda do andar - sempre agindo baseada em princípios da boa fé, e convicta que estava a lidar com pessoa de bem.
7. A apelante, pelo contrário, agiu com má fé, protelando a assinatura do contrato, assim tentando encontrar forma de furtar-se ao pagamento da comissão acordada.
8. "Quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato tanto nos preliminares como na formação dele, deve proceder segundo as regras da boa fé...” – art.º 227, n.º 1 do CC.
9. A apelante não pode alegar a nulidade do contrato por falta de assinatura do mesmo, quanto foi ela que deu causa à falta de assinatura.
10. É ilegítimo o exercício de um direito "quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito" – art.º 334.º do CC.
11. Houve, por parte da aqui apelada, durante todo o decurso do cumprimento do contrato de mediação imobiliária e na prestação de serviços com ele conexos, todo um investimento de confiança alicerçada "em elementos razoáveis susceptíveis de provocar a adesão de uma pessoa normal”.
12. Não poderia a apelada supor que a apelante viesse a agir contra o seu próprio acto, e invocar a nulidade por ela gerada!
13. A apelada criou uma situação de venire contra factum próprio, traduzida no "exercício de uma posição jurídica em contradição com o comportamento assumido anteriormente pelo exercente: o comportamento que tenha imprimido confiança aos sujeitos envolvidos”.
14. Não pode, pois, a apelante, violando a boa fé negocial, arguir a nulidade do contrato depois de ter gerado confiança na recorrida de que existia contrato e que não invocaria a invalidade formal do mesmo!
Por outro lado,
15. A apelante não vendeu o andar em causa pelo preço constante da escritura de compra e venda realizada a 05.09.95.
16. Pretendendo a apelante vender o andar por 40.000.000$00, e tendo obtido a oferta de 32.000.000$00, não o poderia a seguir vender, precisamente a quem fez esta oferta, por 18.000.000$00.
17. O preço "que figura" (como diz a própria apelante) na escritura de 05.09.95, não corresponde ao preço real do negócio.
18. A verdade é que em resultado dos serviços, trabalho e promoção prestados pela apelada obteve esta para a apelante o preço de 32.000.000$00 para venda do andar em causa, precisamente a (I) e marido(S), os compradores do andar.
19. E por isso tem que pagar à apelada o valor correspondente à comissão acordada pelos serviços prestados.
20. Com o presente recurso mais não pretende a apelante que protelar o pagamento do valor devido à apelada, estando na presente lide com manifesta má-fé processual.
21. O sr. Juiz a quo julgou bem os factos e fez uma correcta aplicação do direito -- arts. 10.º do DL 285/92 de 19 de Dezembro, arts. 334, 217, 224, 227, 230, n.º 1, 232, 238, 406 e 762 do Código Civil.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
Na sentença recorrida foram considerados provados os seguintes factos:
1) Em 30.1.95 a R. procurou a A. para que promovesse a venda do terceiro andar do prédio sito na Rua Francisco Metrass,Nº ..., em Lisboa, correspondente à fracção “I” do prédio em regime de propriedade horizontal, descrito sob o n.º 00583 na 7.ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, freguesia de Santa Isabel, concelho de Lisboa, de que era proprietária (A/Esp);
2) A R. tinha adquirido o referido andar por partilha consequente de divórcio e ainda não havia realizado o registo (B/Esp);
3) Dá-se aqui por reproduzido o teor da escritura de compra e venda, mútuo com hipoteca, outorgada em 8.9.95 no 3.º Cartório Notarial de Lisboa, relativa ao 3.º andar esquerdo do prédio sito na rua Francisco Metrass,Nº ..., em Lisboa, correspondente à fracção “I” do prédio em regime de propriedade horizontal, descrito sob o n.º 00583 na 7.ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, freguesia de Santa Isabel, concelho de Lisboa, constante de fls. 8 (C/Esp);
4) A 15.11.95 a A. emitiu a factura n.º 789, no valor de 1.600.000$00 (IVA incluído), constante de fls. 22, cujo teor aqui se dá por reproduzido (D/Esp);
5) A A. remeteu à R., e esta recebeu, a referida factura, por carta registada com AR – doc. fls. 20 e 21, que aqui se dá por reproduzido (E/Esp);
6) Até à data a R. não pagou à A. o valor da aludida factura (F/Esp);
7) A R. informou a A. que pretendia comprar um andar (G/Esp);
8) Assim, e a seu pedido, visitou, com o objectivo de compra, andares de que a A. era mediadora, designadamente um andar sito na Rua Damião de Góis, Nº ...– 5.º andar, a 25.3.95 e outro sito na Rua Padre Francisco, Nº ... – 5.º Esq., a 27.5.95, ambos em Lisboa (H/Esp);
9) A A. tinha em seu poder o original e duplicado do escrito que juntou a fls. 48 e 49 dos autos (I/Esp);
10) A. e R. acordaram em que a A. promoveria a venda do andar referido contra remuneração dos seus serviços, no caso a troco de uma comissão igual a 5% do preço que conseguisse obter para a venda do andar (IVA incluído) - Q. 1;
11) Inicialmente a A. pretendia vender o andar referido no Q. 1 por 40.000.000$00, tendo posteriormente, face à reacção do mercado, descido o preço para 36.000.000$00 (Q. 2);
12) Com o objectivo de promover a venda do andar, a A. iniciou de imediato as diligências necessárias para que fosse possível concretizar a venda (Q. 3);
13) Assim, a A. tratou de todas as formalidades e documentos necessários à realização do registo a favor da R. referido na al. B) – (Q. 4);
14) A A. procedeu à publicação de anúncio na imprensa até Junho de 1996 (Q. 5);
15) A A. manteve contacto e negociações com diversos interessados que responderam aos anúncios (Q. 6);
16) A A. contactou também pessoas das suas relações comerciais e eventuais interessados no andar (Q. 7);
17) Em resultado da descrita promoção, a A. fez deslocar funcionários seus para mostrar o andar, pelo menos aos seguintes interessados na compra, por si angariados: (L) e (I) e (S) (Q. 8);
18) A A. e a R. tiveram, no decurso da tarefa referida nos quesitos anteriores, diversas conferências telefónicas, e que a A. foi sempre informando a R. de todas as diligências havidas (Q. 9);
19) De todos os interessados que a A. encontrou fizeram melhor oferta os Srs. D. (I) e marido (S), que após prolongadas negociações acordaram com a A. que comprariam o andar pelo preço de 32.000.000$00 (Q. 11);
20) A A. transmitiu esta proposta à R. que aceitou o indicado preço de 32.000.000$00 (Q. 12);
21) Assim, em resultado dos serviços, trabalho e promoção por si realizados, obteve a A. para a R. o preço de 32.000.000$00, para a venda do andar (Q. 13);
22) Em resultado dos serviços, trabalho e promoção realizados pela A., a R. logrou vender o andar em questão a (I) e marido (S) por preço não apurado (Q. 14);
23) O escrito junto a fls. 48 não se encontrava assinado pela R. porque esta foi sempre adiando a sua assinatura (Q. 18);
24) Entre Fevereiro e Junho de 1995 a A. solicitou à R. que assinasse o documento escrito constante de fls. 48 (Q. 19);
25) A R. disse sempre à A. que assinaria o documento escrito de fls. 48, adiando, porém, sucessivamente a assinatura do mesmo (Q.20).
Apreciemos agora, perante estes factos, o mérito do recurso.
A única questão a decidir consiste em saber se pode ser oposta à autora, ora apelada, a nulidade do contrato invocada pela ré, ora apelante.
Apreciemos, pois, essa questão.
Preceituava o art.º 10.º, n.ºs 1, 5 e 6, do Decreto-Lei n.º 285/92, de 19 de Dezembro, revogado pelo art.º 40.º do Decreto-Lei n.º 77/99, de 16 de Março, mas aplicável a estes autos, que o contrato de mediação imobiliária está sujeito à forma escrita (n.º 1), que o contrato deve ser assinado em duplicado (n.º 5) e que a omissão da forma legalmente prescrita gera a nulidade do contrato (n.º 6). Não há, pois, dúvidas de que o contrato em causa teria, com base nessas disposições legais, de ser considerado nulo por não ter sido assinado pela ré.
Mas tal nulidade conduzirá necessariamente à improcedência da acção?
Vejamos.
Segundo ensinou o Prof. Mota Pinto, não deve admitir-se a invocação da nulidade com fundamento em vício de forma, quando essa invocação por uma das partes constitua um abuso do direito (Teoria Geral, 2.ª edição, pág. 435). Também a jurisprudência vem entendendo que a figura do abuso do direito é invocável para afastar a nulidade decorrente da falta de forma legalmente prescrita (vide, entre outros, os acórdãos da Relação do Porto, de 21-11-1995, BMJ 451, pág. 506, desta Relação de Lisboa, de 4-7-1996, CJ, 1996, 4.º, pág. 93 - que entendeu que age contra a boa fé aquele que invoca a ausência de forma apenas para obter um proveito violador de uma confiança legítima alheia -, do STJ, de 12-11-1998, BMJ 481, pág. 458, e CJ/STJ, 1998, 3.º, pág. 110 e desta Relação, de 20-5-1999, CJ, 1999, 3.º, pág. 104).
Pode assim concluir-se:
I – Há abuso do direito sempre que a oposição da nulidade exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé – art.º 334.º do Código Civil;
II – A oposição da nulidade excede manifestamente os limites impostos pela boa fé quando viola a confiança legítima criada por quem invoca a nulidade na parte que cumpriu o contrato, de que seria paga a remuneração acordada;
III – A nulidade cede sempre que outra solução resulte da lei – parte final do art.º 294.º do Código Civil;
IV- Sendo ilegítima a invocação da nulidade, o contrato deve considera-se válido, vinculando as partes;
V – No caso dos autos, a invocação da nulidade resultante do vício de forma constitui abuso do direito, por violar a confiança, criada pela ré na autora, de que, cumprido por esta o contrato – como aconteceu – lhe seria paga por aquela a remuneração acordada.
Não merece, pois, censura o decidido.
Nestes termos, julga-se improcedente a apelação, confirmando-se a douta sentença recorrida.
Custas pela apelante.
Abra vista ao M.º P.º, para promover ou requerer o que tiver por conveniente, face ao teor da escritura certificada a fls. 8 e segs. e ao que consta da matéria de facto provada, nomeadamente dos n.ºs 19 e segs.
Lisboa, 9/3/04
Ferreira Pascoal
Quinta Gomes
Pereira da Silva |
