| Decisão Texto Integral: | ACORDAM OS JUÍZES NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
I M C veio propor acção de despejo contra M & M, LDA., I H E C M com fundamento na falta de pagamento pela primeira Ré de rendas relativas a uma loja comercial, arrendada por aquela e da qual as segunda e terceira Rés foram fiadoras, pedindo assim a resolução do contrato de arrendamento celebrado com a primeira e a condenação solidária das Rés no pagamento das rendas vencidas e vincendas até efectiva entrega do arrendado.
Por decisão de fls. 91 foi determinado o despejo imediato do local, nos termos do disposto no art. 58° do RAU, tendo os autos prosseguido para apuramento das quantias em divida relativamente às rendas peticionadas, tendo, a final, sido proferida decisão a condenar as Rés solidariamente no seu pagamento, da qual, inconformada, recorreu a Ré C M, apresentando as seguintes conclusões:
- A não fixação do número de períodos de renovação do contrato e dos eventuais aumentos da renda que a fiança abrange, significa que a obrigação do fiador se tornou incerta, ilimitada e indeterminável;
- Verificando-se que a fiança prestada pela ora Recorrente para garantia dos eventuais aumentos da renda e sucessivas renovações do contrato foi por tempo e valor indeterminado, ela é nula nos termos do artigo 280° n° 1 do CC por o seu objecto ser indeterminável;
- Sendo a nulidade de conhecimento oficioso, está este Venerando Tribunal habilitado a conhecê-la, devendo ser a mesma declarada nula;
Foram apresentadas contra alegações pela Autora, tendo esta concluído pela manutenção do julgado.
II O único problema que se põe no âmbito do presente recurso é o de saber se in casu a fiança prestada pela Apelante foi formulada de forma genérica e por isso é nula.
A sentença sob recurso deu como provados os seguintes factos:
- Por acordo escrito celebrado em 25-03-2004, designado de contrato de arrendamento, cedeu a A., conjuntamente com os restantes donos do imóvel, uma divisão e casa de banho do prédio sito na Av. E…. n° 22 em……., inscrito na matriz desta freguesia sob o art. n° 719, destinado a armazém e estabelecimento de venda de tabaco, dando-se por reproduzido o teor do documento de fls. 7 a 10;
-Sendo a contrapartida financeira mensal inicial de € 448,92 (90.000$00), entretanto actualizada, por motivo dos diversos aumentos legais, para 483,83 (97.000$00), a ser paga adiantadamente em casa dos senhorios, ou de seu legal representante;
- As RR, efectuaram o último pagamento de rendas em 21-09-2000, no montante de € 967,67 (194.000$00), referente aos meses de Março e Abril;
- Após o pagamento referido em 3., as RR. não mais pagaram qualquer contrapartida nos termos acordados;
- Não obstante as várias tentativas dos AA. no sentido de lhes serem efectuados os pagamentos, nunca as RR. o fizeram;
- As 2a e 1as RR. outorgaram o acordo referido em 1.;
- Nos termos do acordo referido em 1., o imóvel objecto daquele acordo destinava-se a armazém e estabelecimento de venda de tabaco, não podendo a R. dar-lhe outro destino sem prévia autorização da A.;
- Sem que a A. tenha tido conhecimento ou dado qualquer autorização, a 1a R. deixou de ali ter qualquer armazém ou estabelecimento de venda de tabaco;
- E ali instalou, durante o ano de 2000, um comércio de florista.
O único problema que se põe no âmbito do presente recurso é o de saber se a fiança prestada pela Apelante é ou não nula.
Insurge-se a Apelante contra a sentença recorrida, uma vez que no seu entender, a fiança por si prestada no contrato de arrendamento, para garantia dos eventuais aumentos da renda e sucessivas renovações do contrato foi por tempo e valor indeterminado, sendo nula nos termos do artigo 280° n°1 do CCivil por o seu objecto ser indeterminável.
Quid inde?
Conforme se lê no contrato de arrendamento com fiança, cuja cópia consta de fls 6 a 10, maxime, na sua cláusula 5ª, onde a ora Apelante interveio juntamente com a co-Ré I H, como fiadora da arrendatária, a Ré M e M, Lda, «(…) Que ficam como fiadoras e principais pagadoras da sociedade inquilina, subsistindo esta fiança em todos os eventuais aumentos de renda e prorrogações deste contrato, mesmo que decorrido o prazo de CINCO ANOS sobre o inicio da primeira prorrogação, cessando a sua responsabilidade no caso de ser transmitida a outrem a qualidade de inquilina.(…).
Dispõe o normativo inserto no artigo 655º, nº1 do CCivil que «A fiança pelas obrigações do locatário abrange apenas, salvo estipulação em contrário, o período inicial de duração do contrato.», acrescentando contudo o seu nº2, o seguinte «Obrigando-se o fiador relativamente aos períodos de renovação, sem se limitar o número destes, a fiança extingue-se, na falta de nova convenção, logo que haja alteração da renda ou decorra o prazo de cinco anos sobre o inicio da primeira prorrogação.».
A vexata quaestio, na interpretação deste normativo, consiste em saber se a sua aplicação é de natureza injuntiva ou supletiva.
Sem necessitarmos de entrar nesta problemática, posto que a mesma transcende a economia do nosso recurso, dúvidas parecem não restar, que a alusão a uma nova convenção, afasta de todo a o carácter injuntivo do preceito.
É que, admitindo a Lei que a extinção da fiança dependa da inexistência de uma convenção, parece abarcar a possibilidade de as partes no exercício do princípio da autonomia e da liberdade contratual, apanágio do direito das obrigações, expressamente previsto no artigo 405º, nº1 e 2 do CCivil, afastarem ab initio, a necessidade de acordos posteriores no que tange ao objecto da fiança, através da fixação de um termo ad quem, claro, preciso e conciso, de onde resulte, em termos inequívocos, não só a forma mas também o lapso de tempo por que se obrigam.
In casu, a Apelante obrigou-se como resulta dos termos do contrato de arrendamento, em relação a todos os eventuais aumentos de renda e prorrogações do contrato de arrendamento, mesmo que decorrido o prazo de cinco anos sobre o início da primeira prorrogação, cessando a sua responsabilidade no caso de ser transmitida a outrem a qualidade de inquilina.
Todavia, daqui não deflui, nem poderá defluir que a Apelante se tenha obrigado, nestes termos, perpetuamente, uma vez que, passados aqueles cinco anos iniciais, sempre poderia, em qualquer altura, libertar-se da obrigação de fiança concedida à arrendatária, de harmonia com o disposto no artigo 654º do CCivil, através da respectiva comunicação àquela, cfr neste sentido os Ac STJ de 11 de Fevereiro de 1988, in BMJ 374/455 e de 20 de Fevereiro de 1990, in AJ 6º/90, pag 11 e ainda, a propósito, Evaristo Mendes «Aval e fiança gerais», in Direito e Justiça, Volume XIV 2000, tomo I/163.
Trata-se, no caso sub juditio, da prestação de uma fiança omnibus (cujo conceito difere da fiança geral, pois esta é aquela que se constitui com a finalidade de garantir através de um terceiro – o fiador – o reembolso de todos os financiamentos e de outros movimentos de capital, o que pode conduzir à indeterminação do seu objecto, e que por isso é nula nos termos do normativo inserto no artigo 280º, nº1 do CCivil, cfr Acórdão Uniformizador de Jurisprudência nº4/2001, in DR I Série-A, de 8 de Março de 2001, num caso de fiança bancária, mas aplicável, mutatis mutantis, em todos os casos análogos de indefinição do objecto da garantia prestada em termos futuros, cfr Menezes Cordeiro, «Impugnação pauliana – fiança de conteúdo indeterminável», in CJ, 1992, tomo III/62), isto é, aquela que apenas se estende às obrigações decorrentes da relação concreta de arrendamento, havida entre a Apelada senhoria e o Apelado arrendatário, cujo objecto é perfeitamente determinado e determinável – as rendas, com os seus naturais aumentos anuais resultantes da aplicação dos factores legais – o que nos faz concluir pela validade da garantia prestada, cfr Vaz Serra, «Fiança e figuras análogas, in BMJ 71/60, Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, vol I, 5ª edição, 762, Januário Gomes , «Estrutura Negocial da Fiança», in Estudos Em Memória do Professor Doutor Castro Mendes e Almeida e Costa, Obrigações, 10ª edição, 899, sem embargo da posição em contrário expressa por José Gualberto de Sá Carneiro, «Alguns Problemas Suscitados Pela Caducidade Do Contrato De Arrendamento», in Revista dos Tribunais, ano 87, 1969, 196, posição essa que baseou o voto vencido do Cons César Marques ao Ac STJ de 17 de Junho de 1998 (Relator Cons Joaquim de Matos).
Assim sendo, falecem os argumentos da Apelante no sentido de concluir que a não fixação do número de períodos de renovação do contrato e dos eventuais aumentos da renda que a fiança abrange, significa que a sua obrigação se tornou incerta, ilimitada e indeterminável, já que, como se abarca da cláusula 1ª do contrato de arrendamento, em que a mesma interveio, tal acordo teve o seu início no dia 13 de Setembro de 1993, foi feito pelo prazo de um ano, prorrogável por iguais períodos de tempo, tendo sido fixada a renda inicial, no montante de 90.000$00, mas de onde se poder concluir, que os aumentos de renda aplicáveis - nos termos do RAU, cuja entrada em vigor ocorreu após a celebração do contrato de arrendamento em causa - apenas poderiam ser os que daquele diploma, conjugado com as Portarias anuais, viessem a resultar, e não quaisquer outros que a Autora/Apelada, sponte sua, viesse a exigir, sendo certo que esta questão nem sequer foi suscitada pela Apelante, e, não o tendo sido, podemos concluir que a sua eventual ignorância sobre o montante preciso daqueles aumentos, não pode justificar, por um lado, a sua falta de cumprimento, e por outra banda, também a não isenta da responsabilidade solidária que assumiu com a constituição da fiança, cfr artigo 6º do CCivil.
As conclusões estão, assim, condenadas ao insucesso.
III Destarte, julga-se improcedente a Apelação, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas pela Apelante.
Lisboa, 19 de Dezembro de 2006
(Ana Paula Boularot)
(Lúcia de Sousa)
(Luciano Farinha Alves) |
