| Decisão Texto Integral: | Acordam na 2ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa
I - “A”e “B”, intentaram a presente acção declarativa, com processo ordinário, contra “C” e “D”, pedindo que estes sejam condenados a pagar-lhes as quantias seguintes:
- € 75.000,00, a título de danos não patrimoniais por eles sofridos em resultado do incumprimento pelos RR. da clausula 5ª/2 do contrato promessa celebrado entre AA. e RR.;
- € 15.681,01, a título de cumprimento defeituoso do contrato promessa e na sua sequência do contrato definitivo;
- € 18.340,00 enquanto danos emergentes da mora contratual dos RR.;
- € 90.000,00 por lucros cessantes suportados pelos AA. em virtude da mora contratual dos RR., tudo acrescido de juros, vencidos e vincendos até efectivo pagamento.
Para tanto alegaram ter celebrado em 4/12/2004, com os RR. um contrato-promessa de compra e venda, tendo por objecto uma determinada fracção autónoma, num prédio urbano, à data, em construção, termos do qual, os RR. prometeram vender o referido imóvel aos AA., que o prometeram comprar, pelo preço total estipulado em € 650.000,00. O imóvel era propriedade de “E” o qual, em 16/5/2003, havia celebrado com os RR. um contrato-promessa de compra e venda que o teve por objecto, tendo AA. e RR. acordado que a escritura pública de compra e venda referente ao contrato prometido seria outorgada num prazo de 90 dias após a data da celebração da escritura de compra e venda pela qual os RR. adquiririam o mencionado imóvel e, no máximo, até ao dia 31/12/2005.
Alegaram ainda que os RR. se obrigaram a manter os AA. informados sobre a existência de direitos, garantias, faculdades ou quaisquer outras posições jurídicas activas de que os RR. fossem ou viessem a ser titulares, isolada ou conjuntamente, por força da lei, do contrato-promessa celebrado entre os RR. e “E”, ou do contrato definitivo a celebrar por escritura pública de compra e venda, que não fossem desde logo livre e imediatamente transmissíveis aos AA., por força exclusiva do contrato-promessa celebrado entre os AA. e os RR., e a manter os AA. informados de todos os factos, actos ou omissões que determinassem a aplicação e/ou o exercício daqueles direitos e garantias.
Os RR. estavam obrigados à entrega do imóvel aos AA. em perfeitas condições técnicas e integralmente concordantes com o estabelecido no contrato-promessa celebrado entre os AA. e os RR. e no contrato-promessa celebrado entre os RR. e “E”.
A escritura pública de compra e venda prometida entre os RR. e “E” deveria ter lugar, tal como previsto no Contrato-Promessa de Compra e Venda celebrado entre os RR. e “E”, até ao dia 30/6/2004, sendo que no âmbito do contrato-promessa celebrado com os RR., os AA. tinham a faculdade de antecipar a marcação da escritura pública de transmissão do imóvel dos RR. para os AA., para os 20 dias subsequentes àquela notificação, pelo que os AA. tinham a expectativa de outorgar a escritura prometida com os RR. até ao final do primeiro trimestre de 2005, pelo que colocaram à venda a habitação em que residiam e insistiram junto dos RR. durante os primeiros quatro meses para que tal prazo para a celebração do contrato definitivo fosse cumprido, embora sem êxito, pelo que ficaram a aguardar pela data limite para a celebração do contrato definitivo – 31/12/2005 – prevista no contrato-promessa celebrado com os RR.
Acontece que, por vicissitudes várias, a escritura de compra e venda entre os réus e “E” apenas teve lugar a 30/03/2006, sendo que a 27/03/2006, os AA. entregaram aos RR. um cheque no valor de € 350.000,00, a titulo de reforço do sinal e continuação do pagamento. Apesar disso os RR. continuaram a protelar a realização da escritura com os AA, a qual apenas veio a ter lugar em 11/5/ 2006.
Referem que, em 12/4/2006 constataram que os RR. haviam onerado o imóvel objecto do contrato-promessa com uma hipoteca aquando da outorga da escritura pública de compra e venda referente ao mesmo imóvel com “E”, sendo que a quantia mutuada garantida através de hipoteca era de € 350.000,00, e o montante pecuniário máximo garantido pela referida garantia hipotecária de € 510.475,00, havendo tal quantia sido utilizada pelos RR. para o pagamento a “E” do valor remanescente do preço do imóvel, ou seja, de € 343.921,15 sendo que os RR. estavam contratualmente obrigados perante os AA. a utilizar os € 350.000,00 entregues pelos AA. a título de continuação de pagamento do preço e de reforço do sinal, “exclusivamente” para liquidar, na data da escritura pública, o remanescente do preço em dívida relativamente ao contrato-promessa celebrado entre os RR. e “E” (cfr. a Cláusula 5.ª, n.º 2, do doc. n.º 1 supra referido). Assim, mercê da hipoteca constituída pelos RR., o imóvel deixou de possuir valor suficiente para sequer garantir a restituição aos AA. pelos RR. do valor do sinal em singelo e a execução específica do contrato-promessa não seria também compensatória do ponto de vista dos AA., uma vez que teriam de desembolsar € 650.000,00 para ficarem proprietários de um imóvel que, por estar onerado com a aludida hipoteca, teria menos de um quarto desse valor. Por outra via, os AA. foram colocados numa situação de acentuado desequilíbrio contratual e de absoluto condicionamento das suas opções jurídico-contratuais. Assim, os AA. viveram durante mais de um mês em estado de grande ansiedade e angústia, provocado pela supressão da garantia dos valores que haviam investido, uma vez que, apenas em 11/5/2006, foi realizado o distrate da hipoteca.
Alegam ainda que de acordo com a Cláusula 5ª, n.º 3, do contrato-promessa celebrado entre os AA. e os RR., os RR. – previamente à celebração da escritura pública a outorgar com “E” – obteriam a concordância dos AA. relativamente à verificação pontual do cumprimento da obrigação contratual prevista na Cláusula 7ª, n.º 3, e respectivos anexos, do Contrato-Promessa celebrado entre os RR. e o “E”, ou seja, que a construção da fracção objecto desse contrato havia sido realizada de acordo com o projecto de Licença de Construção e demais especificações técnicas previstas no documento anexo a esse mesmo contrato, sendo que os RR. não cumpriram esta obrigação contratual, tendo sido vedada aos AA. a possibilidade – contratualmente acordada – de verificar se a construção da fracção e os seus respectivos acabamentos tinham sido realizados de acordo com o projecto, a licença de construção e as demais especificações previstas na ficha técnica do edifício. Vieram os AA. a constatar que a instalação de gás não foi aprovada, por duas vezes consecutivas, pelas entidades competentes, tendo sido forçados a substituir a caldeira de gás e aquecimento central, o que implicou custos no valor de € 1.400,01. As mesmas deficiências surgiram na canalização da instalação sanitária, e no sistema de ventilação para a caldeira, cujo custo foi também integralmente suportado pelos AA. no valor de € 4.053,50. Os AA. ainda suportaram as despesas de € 115,50, relativas à substituição das chaves do imóvel objecto de alienação, bem como o custo de três inspecções de instalação do gás, uma vez as duas primeiras foram chumbadas em virtude das deficiências da instalação de gás existente no imóvel, orçando num total de € 112. Por fim, também se revelaram deficiências nas paredes do quarto principal do andar superior, no monta-automóveis da garagem, no alarme interior, nas persianas, na colocação do chão, e em falhas do quadro da electricidade e da pressão da água, tendo os AA. suportado na reparação das deficiências supra referidas quantia não inferior a € 10.000,00. Os AA. informaram os RR. sobre os supra referidos defeitos do imóvel e da consequente desconformidade do estado em que o mesmo se efectivamente encontrava com aquele em que se devia encontrar nos termos da respectiva ficha técnica sendo que os RR. recusaram-se a proceder à reparação do imóvel, forçando estes últimos a proceder às reparações acima enumeradas, no que despenderam o valor total de € 5.681,01, bem como a suportar os demais danos supra referidos que ficaram por reparar, num montante estimado de € 10.000,00.
Alegam ainda ser-lhes devida a indemnização em virtude da situação de mora decorrente do atraso na realização do contrato definitivo e que a mesma corresponderá ao valor de uso do imóvel que referem ser de € 4.200,00 mensais.
Por outro lado, deverão ser indemnizados ainda do valor que perderam na venda da fracção que habitavam, porque, em consequência da mora dos RR se viram impedidos de aceitar quaisquer propostas de compra referentes àquela fracção.
Os RR. contestaram, alegando que os AA. sabiam que a escritura podia não ser celebrada até 30 de Junho, pois que dependia do promitente vendedor e construtor ter toda a documentação legal e ser atribuída licença de habitação para o efeito, cuja verificação não dependia dos RR..Impugnam a matéria de facto alegada a título de danos morais, quer porque não houve incumprimento do contrato, quer porque desconhecem os factos alegados. Alegam que envidaram todos os esforços no sentido de a escritura ser realizada com brevidade, tendo inclusive entregue aos AA. a chave do imóvel. Referem que estes tinham plena consciência do andamento da construção do imóvel e que o crédito de € 350.000,00 aprovado pelo Banco “F”, o foi na condição de ser efectuado um depósito a prazo de igual montante, o qual mediante contrato compromisso, não poderia ser mobilizado até à liquidação do referido crédito. Referem ainda que apenas seis meses após a entrega do imóvel é que os AA. alegam vícios de construção, sendo certo que os próprios AA. realizaram obras na fracção tendo alterado a estrutura interna desta e antes até de realizada a escritura desconhecendo as consequências que tais obras tiveram na fracção e nos equipamentos. Impugnam ainda os factos alegados para fundamentar o pedido de lucros cessantes.
Foi realizada audiência preliminar na qual foi elaborado despacho saneador e seleccionada a matéria de facto.
Realizado julgamento e respondida a matéria de facto, os AA. vieram apresentar alegações de direito escritas, nas quais pugnam pela procedência da acção.
Foi proferida sentença que julgou parcialmente procedente a acção e, em consequência condenou os RR. a pagarem aos AA. a quantia de € 15.565,50, acrescida de juros de mora, vencidos e vincendos, contados desde a citação e até integral pagamento, absolvendo-os do restante peticionado.
II – Do assim decidido apelaram os RR. que concluíram as respectivas alegações nos seguintes termos:
1-Ficou provado em 1.a instância que os recorrentes sempre agiram segundo as regras da boa-fé, com probidade e transparência em todo o processo negocial que culminou na celebração da escritura de venda do imóvel objecto dos autos.
2-Designadamente, remeteram aos recorridos cópia do registo provisório do mesmo imóvel, efectuado em 10-02-2006, no qual constava que iria ser constituída uma hipoteca a favor do Banco “F”, pela concessão do crédito de € 350.000,00, na condição de ser efectuado um depósito a prazo de igual montante, que, mediante contrato compromisso, não poderia ser mobilizado até à liquidação do mesmo.
3- Tal conhecimento e a não marcação da escritura não obstaram a que os recorridos entregassem aos recorrentes, em 27-03-2006, a quantia de € 350.000,00. numa clara confiança na concretização da venda prometida.
4-Assim, nos termos do art 227°/1 CC, não poderá ser imputada aos recorrentes qualquer actuação dolosa ou negligente.
5- Em contrapartida, contrariamente ao que resulta da sentença do Tribunal a quo, os recorridos não fizeram prova cabal dos factos constitutivos dos direitos invocados — quer de danos morais, quer dos defeitos de construção ou de equipamentos da fracção. pelo que a sentença recorrida não observou o n° 1 do Art 342° do mesmo código.
6- Efectivamente, não foi feita qualquer prova concreta e objectiva dos danos decorrentes da angústia invocada pelos Recorridos, e muito menos que mereçam a tutela do Direito.
7- É que, além do mais, os Recorridos bem sabiam que a posse efectiva da fracção desde 17-11-2005 e o pagamento de € 500.000,00 lhes conferia uma especial garantia da concretização do contrato-promessa celebrado com os Recorrentes.
8-Ainda que os Recorridos tivessem provado os danos morais invocados, da conjugação dos critérios previstos nos arts 494° e 496°/1 do CC e dos fixados por jurisprudência diversa, que a sentença recorrida não aferiu devidamente, é manifestamente excessivo o quantum indemnizatório fixado pelo Tribunal a quo.
9- Na verdade, não deixa de ser surpreendente que os Recorridos possam receber € 10.000,00 por danos morais decorrentes do facto, não provado, de recearem, durante 29 dias, que a escritura de compra e venda não se realizaria, o que atentas as circunstâncias patentes supra, é manifestamente infundado.
10- Por outro lado, também não ficou provado que os defeitos elencados pelos Recorridos fossem de facto e de Direito defeitos de construção ou que não pudessem estar segurados pelas garantias próprias dos equipamentos substituídos.
11- Antes ficou provado que os Recorridos realizaram obras de alteração da estrutura e configuração do imóvel que inviabilizaram uma aferição adequada desses defeitos e sua conexão com a construção do imóvel.
12- Apesar de terem a posse da fracção desde Novembro de 2005 e nela terem realizado obras, certamente com assessoria técnica, só detectaram os defeitos invocados em Junho de 2006.
13- A denúncia dos defeitos e sua reparação inserem-se no regime previsto no art. 913° e ss do CC, não podendo os Recorridos substituírem-se aos Recorrentes, apresentando-lhes despesas decorrentes de defeitos não concretamente apurados.
14- Não ficou provado que as deficiências cuja reparação ascendeu a € 5.565.00 fossem consequência de defeitos de construção do imóvel, nem em que medida as obras realizadas pelos Recorridos tiveram algum nexo de causalidade com esses defeitos. 15-A sentença recorrida deve, pois, ser revogada por violação dos arts 227°/1, 342°, 494 e 496°/1 todos do CC.
Os AA. contra-alegaram, defendendo a manutenção do decidido.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
III - O tribunal de 1ª instância julgou como provados os seguintes factos:
1 - Os AA. celebraram com os RR. um contrato-promessa de compra e venda, tendo por objecto a fracção autónoma que viesse a corresponder aos 6.º e 7.º andar, com três lugares de parqueamento, nºs 11, 12 e 13, e uma arrecadação, n.º 6, todos sitos no piso – 1 (menos um), do prédio urbano, à data em construção, sito na Rua …,n.º .., na freguesia de…, concelho de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o n.º 0000 da dita freguesia, inscrito na matriz predial urbana da dita freguesia sob o art. 000, o qual deu lugar ao Processo n.º 0000/OB/97, licença de construção n.º 000/C/02, emitida em 1 de Julho de 2002, pela Câmara Municipal de Lisboa. (A)
2 - Nos termos do mencionado contrato-promessa de compra e venda, os RR. prometeram vender o imóvel identificado em A) aos AA. que, correspectivamente, prometeram comprá-lo, tendo o preço total da compra e venda sido estipulado em € 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil euros). (B)
3 - Os AA. obrigaram-se a pagar o preço acordado nos seguintes termos (cfr. a Cláusula 3.ª do doc. de fls. 89 e ss): a) €150.000,00 (cento e cinquenta mil euros), na data da celebração do contrato-promessa com os RR., a título de sinal e princípio de pagamento; b) €350.000,00 (trezentos e cinquenta mil euros), a título de reforço de sinal e continuação de pagamento, na exacta data em que os RR. outorgassem, na qualidade de promitentes-compradores, escritura de compra e venda do imóvel [sendo que, para o efeito, os RR. deveriam notificar os AA. logo que fosse do seu conhecimento dessa mesma data, mas sempre com uma antecedência mínima de 10 (dez) dias];c) €150.000,00 (cento e cinquenta mil euros), no acto de outorga da escritura pública de compra e venda, pela qual os AA. adquiririam o imóvel aos RR.. (C).
4 - Os RR. prometeram vender o imóvel aos AA. livre de quaisquer ónus, encargos, responsabilidades ou direitos de terceiros. (D)
5 - O contrato-promessa foi celebrado em Lisboa, no dia 04 de Dezembro de 2004, data em que o imóvel se encontrava ainda em construção. (E)
6 - Com a celebração do contrato promessa, os AA. entregaram €150.000,00 (cento e cinquenta mil euros) aos RR., a título de sinal e princípio de pagamento [cfr. a Cláusula 3.ª, n.º 1, alínea a), do doc. de fls. 89 e ss] e através do cheque n.º 3.393.167.618, sacado sobre o Banco “G”. (F)
7 - Os RR. procederam ao depósito e levantamento da supra citada quantia de €150.000,00 (cento e cinquenta mil euros), tendo feito sua essa mesma quantia. (G)
8 - O imóvel era propriedade de “E” o qual, em 16 de Maio de 2003, havia celebrado com os RR. um contrato-promessa de compra e venda tendo por objecto o mesmo imóvel. (H)
9 - AA. e RR. acordaram que a escritura pública de compra e venda referente ao contrato prometido seria outorgada num prazo de 90 (noventa) dias após a data da celebração da escritura de compra e venda pela qual os RR. adquiririam o mencionado imóvel e, no máximo, até ao dia 31 de Dezembro de 2005. (I)
10 - Diz a cláusula 5ª do “Contrato-Promessa de Compra e Venda” celebrado entre os RR. e os AA., que: “1. O Promitente Vendedor obriga-se a utilizar parte ou a totalidade das quantias mencionadas na Cláusula Terceira, alínea a), para exercer integralmente a prerrogativa estabelecida na Cláusula Oitava do contrato-promessa junto como Doc. n.º 1, e assim obter a posse do imóvel objecto do contrato nas condições aí constantes, posse essa que de imediato se obriga a transmitir ao Promitente-comprador. 2. Igualmente, o Promitente Vendedor obriga-se a utilizar as quantias mencionadas na Cláusula Terceira, alínea b), exclusivamente para pagar, na data da escritura pública, o remanescente do preço em divida relativamente ao contrato-promessa junto como Doc. n.º 1. 3. Previamente à celebração da escritura pública mencionada no n.º 2 anterior, o Promitente Vendedor obriga-se a obter a concordância do Promitente Comprador relativamente à verificação do pontual comprimento da obrigação contratual prevista na Cláusula Sétima, n.º 2 (e respectivos anexos) do contrato-promessa junto como Doc. n.º 1, ou seja, de que a construção da fracção objecto desse contrato foi realizada de acordo com o projecto, Licença de Construção, e demais especificações técnicas previstas no documento anexo a esse mesmo contrato.”. (J)
11 - Diz a cláusula 8ª do “Contrato Promessa de Compra e Venda” celebrado entre “E” e os RR., em 16/05/2003, que: “A transmissão da posse do imóvel ocorrerá por principio na data da outorga da escritura pública de compra e venda, contudo poderá a mesma ser eventualmente transmitida para os Promitentes compradores, após o pagamento de 50% do valor do imóvel se o Promitente vendedor assim o entender.”. (L)
12 - Diz a cláusula 6ª do “Contrato-Promessa de Compra e Venda” celebrado entre os RR. e os AA., que: “1. Considerando a possibilidade de existirem certos direitos, garantias, faculdades ou quaisquer outras posições jurídicas activas (doravante “direito e garantias”) de que o Promitente Vendedor seja ou venha a ser titular, isolada ou conjuntamente, por força da lei, do contrato-promessa anteriormente celebrado (cfr. Doc. n.º 1) ou da respectiva escritura de compra e venda, que não sejam desde já livre e imediatamente transmissíveis ao Promitente Comprador, por exclusiva força do presente contrato-promessa, o Promitente Vendedor obriga-se perante o Promitente Comprador a: (i) mantê-lo informado sobre a existência e conteúdo de tais direitos e garantias, (ii) mantê-lo informado de todos os factos, actos ou omissões que determinem a sua aplicação e/ou exercício, (iii) exercer, pronta e diligentemente, em beneficio e de acordo com as ordens e instruções do Promitente Comprador, esses respectivos direitos e garantias, seja contra o inicial promitente vendedor seja contra outro terceiro (por exemplo, o construtor do prédio ou outros sub-contratados deste), e (iv) transmitir, posteriormente, ao Promitente Comprador, de forma imediata e integral, todas as quantias, créditos, bens ou activos que resultem da existência e/ou do exercício desses direitos e garantias. O Promitente Comprador, por seu lado, ficará responsável pela escolha, contratação, instrução – e respectivas despesas e custos associados -, dos meios humanos e técnicos que se revelem necessários para o exercício desses direitos e garantias, designadamente advogados, custas judiciais, estudos e perícias técnicas. 2. Todavia, do n.º 1 anterior não fica excluída a responsabilidade do Promitente Vendedor pela entrega do imóvel, objecto deste contrato, ao Promitente Comprador, em perfeitas condições técnicas e integralmente concordantes com o estabelecido neste contrato e no outro contrato-promessa, designadamente nas suas Cláusulas Segunda e Sétima, nº.º 2, tal como melhor consta junto ao Doc. n.º 1.”. (M)
13 - Diz a cláusula 8ª do “Contrato Promessa de Compra e Venda” celebrado entre “E” e os RR., em 16/05/2003, que: “1 – A escritura pública de compra e venda será outorgada em dia, hora e cartório notarial à escolha do Promitente vendedor, que notificará os Promitentes compradores para esse efeito com, pelo menos dez dias úteis de antecedência. 2 – A escritura pública de compra e venda terá lugar até ao dia 30 de Junho de 2004, desde que o Promitente vendedor tiver toda a documentação legal e atribuída a Licença de Habitação para o efeito.”. (N)
14 - Diz a cláusula 4ª do “Contrato-Promessa de Compra e Venda” celebrado entre os RR. e os AA., que: “1. O dia e hora da escritura deverá ser comunicada, pelo Promitente Vendedor, por carta dirigida ao Promitente Comprador para a morada acima mencionada, com a antecedência mínima de 20 (vinte) dias em relação à data da escritura. Todavia, se no inicio do prazo de 90 (noventa) dias mencionado na cláusula Segunda precedente, para o efeito for notificado pelo Promitente Comprador, o Promitente Vendedor compromete-se a marcar a escritura no prazo de 20 (vinte) dias subsequentes à recepção da dita notificação, nesse caso notificando o Promitente Comprador do dia e hora da escritura com uma antecedência mínima de apenas 5 (cinco) dias. 2. O Promitente Comprador obriga-se a entregar no Cartório Notarial indicado nos termos do número anterior, com a antecedência mínima de 3 (três) dias em relação à data da escritura, todos os documentos necessários à outorga da mesma, em condições de a mesma poder ser efectuada, obrigando-se o Promitente Vendedor a entregar no referido Cartório, em tempo útil, os documentos a si relativos.”. (O)
15 - Em 16 de Fevereiro de 2005, os RR. informaram os AA., através de correio electrónico, do teor de uma reunião que haviam tido com um dos engenheiros da Câmara Municipal de Lisboa (C.M.L.) responsáveis pela zona onde se situa o imóvel, no sentido de que não subsistiam quaisquer problemas com o imóvel, crendo mesmo o Engenheiro da C.M.L. que a licença de utilização já havia sido emitida, conforme documento junto a fls. 107 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido. (P)
16 - No dia seguinte, 17 de Fevereiro de 2005, os RR. comunicaram aos AA., através de correio electrónico, que um outro engenheiro da CML verificou que, afinal, a licença ainda não havia sido emitida, e que, com referência àquela licença, havia um recurso pendente na C.M.L. interposto pelo construtor, conforme documento junto a fls. 110 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido. (Q)
17 - Em 20 de Outubro de 2005 os AA. receberam uma comunicação dos RR. relativa ao envio de documentação do imóvel objecto do contrato-promessa, na qual os primeiros se referiam inclusivamente a “necessidade de pequenas correcções e a limpeza do mesmo para entrega”, bem como que “assim que adquirirmos a fracção, será marcada, de imediato, a (escritura) que nos obrigámos mutuamente a celebrar”, conforme documento junto a fls. 122 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido. (R)
18 - Em 15 de Novembro de 2005, os RR. entregaram a quantia de € 98.3263,18 (noventa e oito mil duzentos e sessenta e três euros e dezoito cêntimos) a “E”, tendo, correlativamente, as chaves do imóvel sido entregues aos RR. por “E”, conforme documento junto a fls. 128 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido. (S)
19 - Os AA. interpelaram os RR., em 21 de Dezembro de 2005, através de Mandatário e por carta registada com aviso de recepção, a fim de que estes procedessem ao cumprimento da obrigação de outorga da escritura pública a que se encontravam contratualmente adstritos, dizendo, nomeadamente, que: “(…) Assim, solicitamos a V. Exas. nos informem, por escrito, no prazo máximo de 10 dias, a data em que pretendem realizar a escritura pública de compra e venda do imóvel, de forma a verificar se os meus constituintes mantêm o interesse na prestação, sem prejuízo da obrigação de indemnizar que para V. Exas. possa advir do não cumprimento do prazo acordado, vistos os prejuízos que o incumprimento do prazo inicialmente previsto possa causar aos promitentes-compradores. (…)” conforme documento junto a fls. 129 e 130 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido. (T)
20 - Em 30 de Dezembro de 2005 os RR. responderam à referida comunicação por intermédio dos seus mandatários, reiterando a disponibilidade para celebrar a escritura prometida assim que fosse emitida a licença de habitação do imóvel pela CML. (U)
21 - Em 12 de Janeiro de 2006, os RR. enviaram aos AA., uma comunicação através de correio electrónico, na qual informaram, que: “Com os nossos melhores cumprimentos, serve a presente para: envio de cópia do recibo do pagamento ao construtor de 98.263,18 € relativo ao reforço de sinal e entrega das chaves, de acordo com o ponto 4 da alínea c) e d) do Contrato de Promessa de Compra e Venda (denominado Doc. N.º 1) datado de 15 de Novembro de 2005. Conforme nosso acordo as referidas chaves foram imediatamente postas à vossa disposição e entregues a V. Ex.ª 2 dias depois; envio de cópia dos dados da avaliação das finanças efectuada a 8 de Novembro de 2005; envio de cópia do comprovativo da declaração para a inscrição ou actualização de prédios urbanos na matriz; informar que os bombeiros concluíram o processo de certificação no dia 15 de Novembro de 05, declarando que o edifício estava em conformidade podendo o pedido de licença ser finalizado na CML; informar que o Construtor completou o processo e pediu a licença de utilização na CML a 22 de Dezembro de 05 – pedido de utilização nº 0000POL/05, n.º de obra 00000. No seguimento de todas estas diligências já iniciamos os trâmites para efectuar os registos provisórios, para que assim que a CML entregar a licença de utilização possamos realizar a escritura de imediato. Por último, informamos que nos deslocamos ontem à CML a fim de perceber quando poderá ser entregue a licença, e a informação recolhida é de que o processo foi entregue ao Departamento da Zona Norte – Arq. “H”, e à equipa III – Arq. “I”, pelo que se aguarda a todo o momento que a licença seja emitida. Lamentando e esperando a V/ compreensão para esta demora, subscrevemo-nos com os melhores cumprimentos,” (V)
22 - Em 19 de Janeiro de 2006, os RR. enviaram aos AA., uma comunicação através de correio electrónico, na qual informaram, que: “Vimos pelo presente informar o seguinte: De acordo com informação recolhidas na CML, o processo de licenciamento do imóvel apenas está pendente do expediente camarário; De qualquer forma, como o pedido de licenciamento por lei demora 50 dias, tendo este sido entregue a 22 de Dezembro, no pior dos cenários a referida licença terá que ser emitida até dia 13 de Fevereiro; Por último, e de acordo com o Sr.”J”, na próxima semana serão efectuados os registos provisórios, uma vez que também ele teve informações junto da CML que a licença do imóvel está para breve.” (X)
23 - Em 10 de Fevereiro de 2006 os RR. enviaram, por correio electrónico, nova comunicação aos AA., na qual afirmaram que iriam outorgar a escritura pública de compra e venda referente ao imóvel, com “E”, num prazo de duas a quatro semanas, dizendo ainda que: “(…) A questão que se coloca agora é de saber qual é o prazo mínimo que o “A” considera necessário para ser avisado da realização da escritura, pois no nosso contrato, a esse propósito, estão referidos 20 dias? Dada a pressão que estamos a exercer no construtor, na “K”, na CML, receamos que a data da escritura seja marcada de uma semana para a outra!”. conforme documento junto a fls. 140, e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido. (Z)
24 - Em 14 de Fevereiro de 2006, os RR. enviaram por correio electrónico nova comunicação aos AA., junta a fls. 142, na qual se diz: “Segue em anexo a cópia do pedido dos registos provisórios. (5 dias úteis) A solicitadora da “K” já entregou na CML o “Direito de preferência” – a resposta demorará cerca de 15 dias. Falta apenas entregar na CML as fichas técnica – só poderá ser feito após emissão do número de licença de utilização do imóvel (único aspecto pendente!) Pensamos, portanto que o prazo de 2 a 4 semanas feito na semana passada se mantém.” (AA)
25 - Em 6 de Março de 2006, os RR. enviaram por correio electrónico nova comunicação aos AA., junta a fls. 143, na qual se diz: “Conforme combinado entre a “B” e o “C”, o ponte de situação o imóvel é o seguinte: A licença de utilização já foi emitida sob o n.º 000 UT/06, pelo que já não existe nenhuma vistoria por parte da Câmara a ser realizada, falta somente o documento do Dto. de preferência para a realização da escritura.”. (BB)
26 - Em 7 de Março de 2006, os AA. responderam a essa comunicação, através de correio electrónico, referindo estar em crer que a escritura pública entre os AA. e os RR. não iria ser outorgada até ao termo da prorrogação do prazo que havia sido acordado, ou seja, a escritura não se realizaria até ao dia 31 de Março de 2006, nomeadamente, que: “(…) Percebo agora que o processo ainda pode ter demoras significativas e que não vão ser cumpridos os novos prazos propostos por vossa parte. Lembro que na troca de comunicações entre os nossos advogados se assumia a data de 30/3/2006 como prazo-limite adicional para o cumprimento da obrigação (celebração do contrato-prometido), sem prejuízo do exercício dos direitos indemnizatórios que nos assistissem pelo dano de mora. Se percebo bem o que nos dizem não vai ser possível cumprir a obrigação até essa data. E mesmo a celebração da vossa escritura não ocorrerá dentro das 2 a 4 semanas que o “C” mencionou no e-mail de 14/2/2006, nem a resolução da questão do direito de preferência ocorreu nos 15 dias mencionados nesse mesmo e-mail. Estou correcto? E quais são os novos prazos que devo ter em conta para avaliar a manutenção do interesse na prestação?” conforme documento junto a fls. 144 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido. (CC)
27 - Em 11 de Março de 2006, os RR. informaram os AA., através de correio electrónico, junto a fls. 146, que: “Pensamos que é ainda possível realizar a escritura antes do final de Março. Todos os documentos, licenças, etc… necessários estão, da parte do construtor e da nossa parte, tratados! De facto, quando no inicio de Fevereiro Vos informamos que a Licença de Utilização estava pronta, e fizemos a tal previsão de mais 2-4 semanas, não contámos com a burocracia da CML – o pagamento da licença de utilização só avançou para a tesouraria da CML a 24 de Fevereiro e só posteriormente o construtor foi notificado, depois da ponte do Carnaval ! Os últimos dados sobre a situação (razão pela qual apenas agora respondemos ao Vosso e-mail) indicam o seguinte: Licença de utilização já foi paga e emitida .Pedido de preferência da CML aguarda despacho. Fichas técnicas serão entregues na próxima segunda-feira (processo rápido que, no entanto, aguardava apenas a emissão da licença). O Sr.”J”(da “K”) deu (hoje) luz verde para a marcação da escritura. O passo seguinte é marcar a escritura – o que será feito na próxima segunda feira pelo nosso banco em conjunto com a solicitadora da “K”. Estimamos que a 23 ou 28 de Março a escritura finalmente se realize. Obviamente faremos os possível e impossível para que a escritura se realize a 23. Logo que tivermos a confirmação telefonamos. Esperamos a Vossa compreensão e, mais uma vez, gostaríamos de Vos lembrar que a situação para nós é de todo desagradável e bastante prejudicial. Com os nossos melhores cumprimentos,”. (DD)
28 - Em 16 de Março de 2006, os RR. informaram os AA., através de correio electrónico, junto a fls. 147, que: “Temos a escritura do imóvel marcada para dia 28 de Março em Cascais, Edifício S…. Ainda não sei a hora, só sei que é pela manhã. Assim que o banco me enviar a restante informação entraremos em contacto.”. (EE)
29 - Em 20 de Março de 2006, os RR. enviaram carta registada aos AA., junta a fls. 148, mediante a qual informaram, que: “Com os nossos melhores cumprimentos, serve a presente para informar que a escritura de compra e venda da fracção autónoma corresponde ao 6º andar, do prédio sito na Rua …, n.º 00, na freguesia de São…, em execução do contrato-promessa de compra e venda referido na Cláusula Primeira do contrato-promessa de compra e venda por nós celebrado, e de acordo com Cláusula Terceira, alínea b) do mesmo contrato-promessa, será efectuada no dia 28 de Março de 2006 no notário do Dr. “L” Edifício …em Cascais, durante a parte da manhã.”. (FF)
30 - Para cumprimento da obrigação contratual assumida, no dia 27 de Março de 2006, os AA. entregaram aos RR. o cheque n.º 0000392814, sacado sobre o Banco “G”, no montante de €350.000,00, a título de reforço do sinal e continuação do pagamento. (GG)
31 - Na mesma data (dia 27 de Março de 2006), os AA. entregaram em mão aos RR. uma comunicação através da qual, nos termos da parte final do n.º 1 da Cláusula 4.ª do contrato-promessa celebrado entre as partes, os AA. notificaram os RR. para proceder à celebração do contrato prometido no prazo de 20 dias, contado sobre o dia 30 de Março de 2006, nomeadamente, que: “(…) Considerando: - O não cumprimento da obrigação assumida por V. Exas. na cláusula Segunda do mencionado contrato-promessa, ou seja, a celebração do contrato-prometido até ao dia 31 de Dezembro de 2005; - A manutenção do não cumprimento dessa mesma obrigação até ao dia 31 de Março de 2006, nos termos da diversa correspondência entre nós e os nossos mandatários trocada a esse respeito; - O não cumprimento da obrigação estabelecida na cláusula Quinta, n.º 3, desse mesmo contrato-promessa; - A faculdade que, em consequência desse cumprimento, nos é atribuída pelo disposto no artigo 428.º do Código Civil. Entendemos, não obstante o exposto: 1- Proceder à continuação do pagamento do preço e reforço do sinal, tal como estipulado na alínea b) do n.º 1 da Cláusula Terceira do contrato-promessa, enviando para o efeito em anexo o cheque n.º 0000392814, emitido pelo Banco “G”, no montante de €350.000,00 (trezentos e cinquenta mil euros); 2- Proceder, por este acto, à notificação a que diz respeito a parte final do n.º 1 da Cláusula Quarta. Assim, devem V. Exas. considerar-se notificados para proceder à celebração do contrato-prometido no prazo de 20 (vinte) dias a contar do próximo dia 30 de Março de 2006; 3- Reivindicar judicialmente, se por acordo entre as partes tal não se revelar possível, a reparação de todos os danos causados pelo incumprimento, provisório ou definitivo, total ou parcial, das obrigações previstas no contrato-promessa de compra e venda e aludidas anteriormente. (…) Confirmamos a recepção da presente carta bem como do cheque n.º 0000392814, emitido pelo Banco “G”, no montante de € 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil euros).”. conforme documento junto a fls. 150 e 151 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido. (HH)
32 - Os RR. depositaram o cheque que lhe foi entregue pelos AA., tendo feito sua a quantia por aquele titulada. (II)
33 - Em 30/03/2006, foi outorgada a escritura pública de compra e venda do imóvel entre os Réus e “E”, conforme documento junto a fls. 152 a 171 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido. (JJ)
34 - A aquisição do imóvel pelos RR. ao “E” e a sua oneração ao Banco “F”, S.A.– Banco “F”, S.A. – foi registada a 03 de Abril de 2006, na sequência de registos provisórios realizados em 10 de Fevereiro. (LL)
35 - Em 12 de Abril de 2006 os RR. remeteram uma comunicação aos AA., junta a fls. 181, com o assunto “Data de escritura da compra e venda do imóvel sito na Rua…, n.º 00, 6º em Lisboa”, informando, que:
“Serve a presente para vos informar que todos os documentos necessários à realização da escritura acima mencionada estão devidamente tratados, faltando apenas a passagem dos registos provisórios a definitivos, o que deverá ocorrer só em finais de Maio, pois a 9ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa tem um atraso de quase dois meses e não aceita pedidos de urgência, o que, consequentemente, impossibilita a realização da referida escritura dentro do prazo por Vós solicitado em carta de 27 de Março último (entregue em mão). Estamos a fazer o possível para acelerar o processo e informar-vos-emos de imediato logo que hajam novidades.”. (MM)
36 - Em 27 de Abril de 2006, por carta registada com aviso de recepção, junta a fls. 182, com o assunto “Data de escritura de compra e venda sito na Rua…, n.º 00, - 6º andar, Lisboa”, os RR. informaram os AA., que: “Com os nossos melhores cumprimentos, serve a presente para informar que a escritura de compra e venda da fracção autónoma correspondente ao 6º andar, do prédio sito na Rua …, n.º 00, na freguesia de São …, … se encontra marcada para o dia 11 de Maio pelas 15H30, no cartório notarial da Dr.ª “M”, na Rua …nº … Lisboa (junto ao IST). Mais informamos que todos os documentos da nossa responsabilidade necessários à realização da escritura já se encontram no notário, exceptuando o distrate bancário que será entregue no próprio dia da mesma. Solicitamos que atempadamente forneçam os vossos elementos (cópias dos bilhetes de identidade, cartões de contribuinte, e outros) ao referido cartório. Anexamos uma cópia da certidão de teor da conservatória do registo predial.”. (NN)
37 - Em 11 de Maio de 2006, AA. e RR. outorgaram a escritura pública de compra e venda referente ao imóvel, conforme documento junto a fls. 183 a 198, e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido. (OO)
38 - Diz a cláusula 2ª do “Contrato-Promessa de Compra e Venda” celebrado entre os RR. e os AA., que: “O Promitente Vendedor promete vender, ao Promitente Comprador, que, reciprocamente, lhes promete comprar, o imóvel identificado na cláusula anterior, livre de quaisquer ónus, encargos, responsabilidades ou direito de terceiros, num prazo de 90 (noventa) dias após a data em que se celebre a escritura de compra e venda pela qual o Promitente Vendedor adquiria o mencionado imóvel, e, no máximo, até ao dia 31 de Dezembro de 2005, pelo preço total de € 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil euros).”. (PP)
39 - À data da celebração pelos RR. do contrato de constituição de hipoteca com o Banco “F”., S.A., os AA., por força e nos termos do contrato-promessa celebrado entre as partes, já lhes tinham entregue a quantia total de € 500.000,00 (quinhentos mil euros), a título de sinal e de princípio de pagamento. (QQ)
40 - Os AA. informaram os RR. sobre os defeitos do imóvel e da consequente desconformidade do estado em que o mesmo se efectivamente encontrava com aquele em que se devia encontrar nos termos da respectiva ficha técnica, conforme o documento n.º 37, que traduz uma sequência de seis correios electrónicos trocados entre os AA. e os RR. entre 02 de Junho de 2006 e 08 de Junho de 2006 relativos aos defeitos mencionados, conforme documento junto a fls. 206 a 211 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido. (RR)
41 - Os RR. obrigaram-se a utilizar parte ou a totalidade – consoante se mostrasse necessário – dos € 150.000,00 (cento e cinquenta mil euros) entregues pelos AA. a título de sinal e princípio de pagamento na data da celebração do contrato-promessa de compra e venda, para exercer integralmente a prerrogativa estabelecida na Cláusula 8.ª do Contrato-Promessa de compra e venda celebrado entre os RR. e “E”. (Q. 1º)
42 - Os RR. obrigaram-se a obter, previamente à outorga da escritura pública com “E”, a concordância dos AA. relativamente à verificação pontual do cumprimento da obrigação contratual prevista na Cláusula 7.ª, n.º 2, e respectivos anexos, do contrato-promessa celebrado entre os RR. e “E”, ou seja, que a construção da fracção objecto desse contrato havia sido realizada de acordo com o projecto de Licença de Construção e demais especificações técnicas previstas no documento anexo a esse mesmo contrato. (Q. 3º)
43 - Não obstante as obrigações mencionadas no artigo precedente, os RR. estavam obrigados à entrega do imóvel aos AA. em perfeitas condições técnicas e integralmente concordantes com o estabelecido no contrato-promessa celebrado entre os AA. e os RR. e no contrato-promessa celebrado entre os RR. e “E”, designadamente nas Cláusulas 2.ª e 7.ª, n.º 2. (Q. 4º)
44 - Nos termos da Clausula Quinta do contrato promessa de compra e venda celebrado entre os réus e “E”, ficou acordado que a escritura de compra e venda teria “lugar até ao dia 30 de Junho de 2004, desde que o promitente Vendedor tiver toda a documentação legal e atribuída a licença de habitação para o efeito”. (Q. 5º)
45 - Os autores colocaram à venda a habitação em que residiam com a colocação de anúncios publicados no jornal semanal “Expresso” entre 15 de Janeiro de 2005 e 19 de Março de 2005, e celebrando um contrato de mediação imobiliária em 20 de Janeiro de 2005 com a Área Imobiliária. (Q. 6º)
46 – Os autores insistiram com os réus para que tal prazo fosse cumprido. (Q. 7º)
47 - Os autores aguardaram até 31.12.2005, data limite para a celebração do contrato definitivo prevista no contrato celebrado com os réus. (Q. 8º).
48 - Os réus entregaram as chaves do imóvel aos autores em 17.11.2005. (Q. 9º)
49 - Já em Janeiro de 2006, os AA., por intermédio do seu mandatário, enviaram nova comunicação aos RR. afirmando que a obrigação de outorga da escritura pública se havia vencido no dia 31 de Dezembro de 2005 sem que tivesse sido cumprida, sendo os RR. expressamente advertidos que o incumprimento contratual lhes era exclusivamente imputável, uma vez que marcação da escritura pública estava dependente da sua iniciativa da outorga previa pelos RR. da escritura pública referente ao mesmo imóvel com o proprietário “E”. (Q. 11º)
50 - Foi ainda fixado pelos AA. aos RR. um novo prazo para a celebração do contrato definitivo de compra e venda, coincidente com o dia 31 de Março de 2006, ao qual os RR. deveriam dar o seu acordo. (Q. 12º)
51 - Em 12 Abril de 2006, os AA. aperceberam-se que os RR. haviam onerado o imóvel objecto do contrato-promessa com uma hipoteca aquando da outorga da escritura pública de compra e venda referente ao mesmo imóvel com “E”. (Q. 13º)
52 - Conhecimento obtido através da comunicação enviada pelos RR., a qual tinha como anexos a escritura pública realizada com “E” bem como a respectiva certidão do registo predial. (Q. 14º)
53 - No contrato promessa celebrado entre os autores e os réus, o promitente vendedor prometeu vender o imóvel ao promitente-comprador livre de quaisquer ónus ou encargos. (Q. 15º)
54 - A quantia mutuada garantida através de hipoteca era de €350.000,00 (trezentos e cinquenta mil euros), e o montante pecuniário máximo garantido pela referida garantia hipotecária de €510.475,00 (quinhentos e dez mil e quatrocentos e setenta e cinco euros). (Q. 16º)
55 - Sendo a posse da casa atribuída aos AA. nos termos já referidos sob o pressuposto contratual de que a fracção não se encontraria hipotecada. (Q. 20º)
56 - O imóvel valia cerca de €650.000,00 e estava onerado com uma hipoteca a favor do Banco “F”, S.A., no valor de €510.475,00. (Q. 22º)
57 - Os AA. sentiram que corriam o sério risco de perder uma grande parte – senão mesmo da totalidade – do investimento de € 500.000,00 (quinhentos mil euros) que já haviam realizado e entregue aos RR. para a aquisição do imóvel objecto de contrato-promessa. (Q. 25º)
58 - Os AA. viveram durante mais de um mês em estado de grande ansiedade e angústia, provocado pela supressão da garantia dos valores que haviam investido, uma vez que, apenas em 11 de Maio de 2006, foi realizado o distrate da hipoteca que pendia sobre o imóvel objecto do contrato-promessa, tendo o valor correspondente à liquidação do mútuo que se lhe encontrava subjacente sido solvido pelos RR. (Q. 28º)
59 - Nos termos da Clausula Sexta nº2, do contrato, os réus obrigaram-se a entregar o imóvel aos autores em perfeitas condições técnicas e integralmente concordantes com o estabelecido no contrato promessa e nas cláusulas segunda e Sétima, nº2, do contrato promessa celebrado entre os réus e “E”. (Q. 31º)
60 - A referida instalação de gás não foi aprovada, por duas vezes consecutivas, pelas entidades competentes. (Q. 32º)
61 - Sendo os AA. forçados a substituir a caldeira de gás e aquecimento central. (Q. 33º)
62 - Tal substituição implicou custos no valor de € 1.400,01 (mil e quatrocentos euros e um cêntimos), correspondentes a material, mão-de-obra e respectivas inspecções. (Q. 34º)
63 - As mesmas deficiências surgiram na canalização da instalação sanitária. (Q. 35º)
64 - E no sistema de ventilação para a caldeira, cujo custo foi também integralmente suportado pelos AA. no valor de € 4.053,50. (Q. 36º)
65 - Substituíram as chaves do imóvel. (Q. 37º)
66 - Bem como o custo de três inspecções de instalação do gás, uma vez que as duas primeiras foram chumbadas em virtude das deficiências da instalação de gás existente no imóvel, orçando num total de € 112, correspondente a três inspecções de € 34, cada. (Q. 38º)
67 – A pressão da água era deficiente. (Q. 41º)
68 - Os RR. recusaram-se a proceder à reparação do imóvel por forma a que este ficasse no estado em cuja respectiva alienação havia sido prometida aos AA.(Q. 43º)
69 - Os autores só tiveram conhecimento dos defeitos do imóvel quando os comunicaram aos réus. (Q. 46º)
70 - Caso conhecessem os defeitos, aquando da entrega do imóvel, tê-lo-iam aceite com reserva. (Q. 47º)
71 - Os AA. entregaram o montante correspondente à primeira prestação do contrato-promessa, €150.000,00, na data de celebração do mesmo. (Q. 48º)
72 - Os AA. contavam, legitimamente, usufruir em pleno do imóvel, no máximo, a partir do dia 31 de Dezembro de 2005. (Q. 51º)
73 - Tal só veio a acontecer, na sua plenitude, a partir de 11 de Maio de 2006, data da outorga da respectiva escritura pública de compra e venda do imóvel, pela qual os AA. adquiriram a propriedade do imóvel. (Q. 52º)
74 - O interesse suscitado perante vários potenciais compradores era afastado em virtude de, com a situação decorrente do incumprimento contratual dos RR., os AA. não poderem garantir um prazo de entrega da fracção em tempo razoável. (Q. 57º)
75 - Os autores venderam a sua fracção pelo montante de €510.000,00. (Q. 61º)
76 - Os AA. procederam a obras diversas na fracção. (Q. 63º)
77 - A avaliação do imóvel, feita por entidade contratada pelo Banco “F”, em 09/09/2005, conclui que àquela data: “ A) o edifício é novo e está 100%00 concluído; B) o estado de conservação é muito bom; C) o nível de acabamentos é bom”. (Q. 67º)
78 - Os contratos de fornecimento de gás e electricidade foram celebrados em 19-11-2005 e de Janeiro a Maio de 2006 houve consumos de electricidade. (Q. 68º e 69º)
IV – Das conclusões das alegações, resultam para apreciação as seguintes questões:
- Saber se não se pode imputar aos RR. nos termos do art 227º/1 CC qualquer actuação dolosa ou negligente pelo facto de terem constituído hipoteca sobre o imóvel objecto do contrato promessa;
- Saber se, de todo o modo, a existência dessa hipoteca não causou danos aos AA. na medida em que a angústia que invocaram, na situação concreta, não merece a tutela do direito;
- Saber, no caso de entendimento contrário, se a indemnização fixada a esse nível se mostra exagerada;
- Saber se as deficiências em cuja reparação os AA. despenderam € 5.565,00 constituíam defeitos de construção do imóvel, ou se teriam resultado das obras realizadas no imóvel pelos AA., se estes as denunciaram atempadamente segundo o regime do art 913º e ss do CC e se de acordo com este regime podiam ter procedido à respectiva reparação.
Pretenderão os RR. excluir a responsabilidade que os AA. lhes assacam decorrente do incumprimento do disposto na cláusula 5ª/2 do contrato promessa entre eles celebrado em virtude da constituição da hipoteca sobre o imóvel, evidenciando terem agido sempre segundo as regras da boa fé, tendo-lhes dado conhecimento, desde logo, pela cópia dos registos provisórios, de que iriam constituir tal hipoteca para concessão de um empréstimo de € 350.000,00, sendo que, não obstante esse conhecimento e o atraso na marcação da escritura do contrato definitivo, tal não impediu os AA. de lhes entregarem a importância de € 350.000,00.
Reveja-se o teor da mencionada cláusula: “(…) o Promitente Vendedor obriga-se a utilizar as quantias mencionadas na Cláusula Terceira, alínea b), exclusivamente para pagar, na data da escritura pública, o remanescente do preço em divida relativamente ao contrato-promessa junto como Doc n.º 1”.
Apesar de nessa cláusula se fazer referência a “quantias” (no plural) torna-se evidente estar nela em causa apenas a quantia referida na cláusula 3ª – de € 350.000,00 – e que, segundo essa mesma cláusula, 5ª/2, haveria de ser entregue pelos AA. aos RR. «na exacta data em que o promitente vendedor viesse a outorgar, na qualidade de promitente comprador, a escritura de compra e venda do imóvel», em execução do contrato promessa havido com “E”.
Ora, como é referido na sentença recorrida, «os RR., em vez de utilizarem, como se haviam comprometido, os €350.000,00 que os AA. lhe entregaram, para pagar, na data da escritura pública, o remanescente do preço em dívida (ao referido “E”), fizeram sua aquela quantia e celebraram com o Banco “F” um contrato de mútuo, com hipoteca, no valor de €350.000,00, tendo a quantia mutuada ficado garantida através de hipoteca até ao montante máximo de € 510.475,00».
Pretenderão os RR. que o facto de haverem informado os AA. relativamente à constituição daquela hipoteca e destes, não obstante, em execução do contrato promessa em causa nos autos, lhes terem entregue a referida quantia de € 350.000,00 (sabendo já que à mesma os RR. não lhe dariam o destino exacto constante do contrato) obstará a que estes invoquem o incumprimento daquela cláusula. Refere-se “pretenderão”, porque, na verdade, não se compreende bem o pensamento dos apelantes e muito menos quando invocam a disciplina do art 227º/1 CC, antes parecendo que pretenderiam, de algum modo, fazer valer o regime do abuso de direito.
Na verdade, não podendo, por certo, excluir, que o contrato os obrigava a utilizarem a quantia de € 350.000,00, exclusivamente, para darem pagamento ao (restante do) preço do imóvel junto do seu promitente vendedor, “E”, e que nesse sentido se haviam comprometido com os AA., poderia fazer (algum) sentido invocarem abuso de direito da parte destes em fazer valer o incumprimento daquela cláusula, quando sabiam, ou podiam saber – desde que lhes fizeram entrega, em 14/2/2006 (cfr ponto 24 da matéria de facto elencada na sentença), dos registos provisórios tendentes à realização da escritura definitiva com o seu promitente vendedor, o referido “E”, que a referida hipoteca iria ter lugar e que, por isso, aquele incumprimento seria inevitável, e, não obstante, não deixaram de lhes entregar a importância de € 350.000,00.
Se apenas deste modo se compreende o raciocínio dos apelantes, não se vê, nem assim, suficiente consistência no mesmo, pois que os AA. quando lhes entregaram a referida quantia – no dia 27/3/2006 - fizeram-se portadores de uma comunicação – correspondente ao escrito de fls 150 dos autos – em que referiram, entre o mais, que, «nos termos da parte final do n.º 1 da Cláusula 4.ª do contrato-promessa celebrado entre as partes, notificavam os RR. para proceder à celebração do contrato prometido no prazo de 20 dias, contado sobre o dia 30 de Março de 2006» (…) considerando que: O não cumprimento da obrigação assumida por V. Exas.na cláusula Segunda do mencionado contrato-promessa, ou seja, a celebração do contrato-prometido até ao dia 31 de Dezembro de 2005; - A manutenção do não cumprimento dessa mesma obrigação até ao dia 31 de Março de 2006, nos termos da diversa correspondência entre nós e os nossos mandatários trocada a esse respeito; - O não cumprimento da obrigação estabelecida na cláusula Quinta, n.º 3, desse mesmo contrato-promessa; - A faculdade que, em consequência desse cumprimento, nos é atribuída pelo disposto no artigo 428.º do Código Civil. Entendemos, não obstante o exposto: 1- Proceder à continuação do pagamento do preço e reforço do sinal, tal como estipulado na alínea b) do n.º 1 da Cláusula Terceira do contrato-promessa, enviando para o efeito em anexo o cheque n.º 0000392814, emitido pelo Banco “G”, no montante de €350.000,00 ; 2- Proceder, por este acto, à notificação a que diz respeito a parte final do n.º 1 da Cláusula Quarta. Assim, devem V. Exas. considerar-se notificados para proceder à celebração do contrato-prometido no prazo de 20 (vinte) dias a contar do próximo dia 30 de Março de 2006; 3- Reivindicar judicialmente, se por acordo entre as partes tal não se revelar possível, a reparação de todos os danos causados pelo incumprimento, provisório ou definitivo, total ou parcial, das obrigações previstas no contrato-promessa de compra e venda e aludidas anteriormente» (cfr ponto 31 da matéria de facto elencada na sentença).
Facilmente se conclui do texto desta declaração que os AA. estavam cientes dos vários incumprimentos pelos RR do clausulado do contrato promessa – concretamente, o atraso na realização da escritura definitiva, visto que a mesma não teve lugar até à data limite contemplada nesse contrato, 31/12/2005, nem mesmo até à data que subsequentemente os AA. lhes concederam para esse efeito, 31/3/2006, bem como o não cumprimento da obrigação compreendida na cláusula 5ª/3, que implicava a verificação do pontual cumprimento de que a construção da fracção objecto do contrato fora realizada de acordo com o projecto, licença de construção e demais especificações técnicas - como estavam cientes das suas consequências jurídicas, isto é, que tais incumprimentos lhes permitiam suspender o pagamento da entrega da quantia de € 350.000,00 nos termos do art 428º do CC, mas que, não obstante, optavam por não exercer essa faculdade de suspensão daquela prestação, entregando –lhes tal quantia nos termos do contrato, mas sem prejuízo de vir a «reivindicar judicialmente, se por acordo entre as partes tal não se revelar possível, a reparação de todos os danos causados pelo incumprimento, provisório ou definitivo, total ou parcial, das obrigações previstas no contrato-promessa de compra e venda e aludidas anteriormente».
Esta atitude dos AA. demonstrava, com toda a clareza, que os mesmos optavam por cumprir – escrupulosamente - o contrato, ainda que o pudessem não fazer, demonstrando-se indiscutivelmente interessados no seu cumprimento – tanto mais que por esse mesmo meio, e utilizando a prerrogativa que lhes concedia a cláusula 4ª do contrato os notificavam para a celebração do contrato prometido no prazo de 20 dias a contar de 30/3/2006 – mas que não abdicavam de vir a ser indemnizados por todos os danos causados pelo incumprimento desse contrato promessa. Manifestação absolutamente contraditória com a criação de confiança na contraparte de que não se irá exercer um seu direito, necessária para que se possa falar de abuso de direito em qualquer das suas variantes.
Mas a referida comunicação dos AA. - e o seu tom peremptório de exercício futuro do direito a serem indemnizados pelos danos causados pelos incumprimentos dos RR. - torna evidente, também, que os AA. não tinham conhecimento nessa data de que os RR., contrariamente ao disposto na acima transcrita cláusula 5º/2, se dispunham a utilizar a referida quantia de € 350.000,00 a ser-lhes entregue pelos AA., para destino diferente do previsto nessa cláusula, pois que haviam hipotecado o imóvel objecto da promessa para obtenção de empréstimo justamente nesse valor.
Com efeito, soubessem os AA. dessa hipoteca que - e, sem prejuízo de, provavelmente, terem tomado a mesma atitude, de escrupuloso cumprimento do contrato, pois que, na verdade, como se verá adiante, não lhes restaria, na prática, outra - necessariamente que teriam mencionado mais esse incumprimento na referida declaração.
Decorre da matéria de facto que os AA só tiveram conhecimento da hipoteca a que se vem fazendo referência no dia 12/4/2006 (ponto 51 e 52 da matéria de facto elencada na sentença) quando os RR. lhes enviaram comunicação que tinha como anexos a escritura pública realizada com “E” e a certidão de registo predial, e não em 14/2/2006, como os RR. insistem ter sucedido – na correspondência trocada com o A., na contestação e agora nas alegações de recurso - em virtude do envio da cópia do pedido dos registos provisórios.
Sendo verdade que a cópia do pedido daqueles registos poderia ter levado os AA. a aperceberem-se do propósito dos RR. de virem a realizar a aludida hipoteca, é também verdade que poderia suceder – como tudo indica que sucedeu (veja-se, além do mais, o tom de genuína indignação do A. no email que dirigiu ao R e que se mostra junto a fls 206) – que os AA, apesar de já então parecerem estar assessorados por advogado, não se aperceberem daquele objectivo dos RR.
E não digam os RR. que informaram devidamente os AA. relativamente a essa circunstância, pois que o envio da cópia do pedido de registos provisórios, sem comentários explícitos a respeito daquela futura hipoteca, e com a mistura de (muitas) outras considerações atinentes às diligências havidas para colocar o imóvel em situação de poder ter lugar a escritura com “E” («ponto da situação do imóvel» como lhe chamava o R.), não constitui forma válida de informação, em termos da boa fé, da lisura, da probidade e transparência contratual a que os RR. estavam obrigados nos termos genéricos do art 762º CC.
Mas a que estavam, também, especificamente, obrigados, nos termos do contrato promessa integrante da causa de pedir nestes autos, em função da sua cláusula 6ª onde se estipulava que os RR., na sua qualidade de promitentes compradores, se obrigavam para com os AA. a mantê-los informados sobre a existência e conteúdo de «direitos, garantias, faculdades ou quaisquer outras posições jurídicas activas (doravante “direito e garantias”) de que o Promitente Vendedor seja ou venha a ser titular, isolada ou conjuntamente, por força da lei, do contrato-promessa anteriormente celebrado (cfr. Doc. n.º 1) ou da respectiva escritura de compra e venda, que não sejam desde já livre e imediatamente transmissíveis ao Promitente Comprador, por exclusiva força do presente contrato-promessa».
Deste modo, os RR. incumpriram, também, esta obrigação de informação.
Cabe referir a propósito destas várias obrigações decorrentes do contrato promessa, que se está na presença, por excelência, de um contrato de execução continuada, não apenas porque destinado ab initio a prolongar-se na sua execução por um período de tempo significativo, mas, especialmente, porque integrado por múltiplas obrigações, inclusivamente concatenadas com as que para os RR. advinham da sua qualidade de promitentes compradores no contrato promessa havido com “E”. A relação contratual a que o contrato promessa dos autos deu origem, foi, pois, uma relação contratual complexa, não podendo deixar de suceder que a soma dos sucessivos incumprimentos pontuais resultantes dos desvios pelos RR. do seu clausulado, viesse a, progressivamente, indispor os AA contra eles.
Assente, como não poderá deixar de estar, que os RR. desviando, deliberadamente, os € 350.000,00 entregues pelos AA. da sua finalidade contratual – pois que haveriam de os ter destinado, exclusivamente, ao pagamento do preço do imóvel junto do seu promitente vendedor “E” – incumpriram, culposamente, uma das obrigações do contrato promessa – como incumpriram também a de informação nos termos acima expostos – há que analisar - passando para a segunda questão colocada no recurso – se tal incumprimento gerou danos para os AA. susceptíveis de serem indemnizados.
Não estão em causa danos patrimoniais, visto que estes não chegaram efectivamente a ter lugar, já que a hipoteca a que se tem vindo a fazer referência foi distratada aquando da realização da compra e venda definitiva com os AA.
O que está em causa são os danos de natureza não patrimonial e que os AA. se atribuem em função de terem vivido entre a referida data em que tomaram conhecimento da existência da hipoteca – 12/4/2006- e a da realização da escritura definitiva - em 11/5/2006 (portanto, não mais de um mês, mas quase um mês) em estado de grande ansiedade e angústia.
Ficou efectivamente provado – cfr ponto 58 da matéria de facto elencada na sentença – que os AA. viverem durante esse período de tempo «em estado de grande ansiedade e angústia».
E por isso, não podem agora os RR. – que não impugnaram a decisão da matéria de facto – contrariar esse facto.
Poderão, apesar de tudo, sustentar, que viver um mês «em estado de grande ansiedade e angústia» implica danos não patrimoniais, mas que estes, em concreto, não merecem a tutela do direito – cfr art 496º/1 CC.
Há, por isso, que analisar, se, de facto, a grande ansiedade e angústia dos AA. durante esse mês, teve razão válida de ser, ou se decorreu de um grau exagerado de sensibilidade dos AA. não correspondente ao de qualquer pessoa média que fosse colocada no seu lugar.
Refere-se na matéria de facto que aquela ansiedade e angústia foram provocadas «pela supressão da garantia dos valores que haviam investido» – ponto 58 da matéria de facto elencada na sentença – e que os mesmos sentiram que «corriam o sério risco de perder uma grande parte – senão mesmo a totalidade – do investimento de € 500.000,00 que já haviam realizado e entregue aos RR. para a aquisição do imóvel objecto de contrato-promessa» – ponto 57 daquela matéria – sendo que «o imóvel valia cerca de € 650.000,00 e estava onerado com uma hipoteca a favor do Banco”F”, S.A., no valor de € 510.475,00» – ponto 56 da mesma matéria.
Caberá ponderar a razão pela qual terá surgido no contrato promessa a aludida obrigação para os RR. de afectar os € 350.000,00 entregues pelos AA. a título de continuação de pagamento do preço e de reforço do sinal, ao remanescente do preço em dívida relativamente ao contrato promessa havido com “E”.
E esse motivo não poderá deixar de se encontrar - pelo menos - no facto de se evitar que pela falta de pagamento da obrigação de preço junto do referido “E”, os RR, promitentes compradores no contrato promessa com esse Jacinto, incumprissem tal contrato, sendo que o cumprimento do mesmo era pressuposto da posição jurídica dos RR. como promitentes vendedores junto dos aqui AA.
Ora, quando os AA. tiveram conhecimento da hipoteca que está em referência, já esse risco – de incumprimento do contrato promessa com “E” – estava ultrapassado, pois que a respectiva escritura definitiva já tinha tido lugar e os RR. em função dela já eram proprietários do imóvel.
Acresce que em concreto esse risco não chegou a existir, pois que a realização da hipoteca, a ele obviava.
Mas o facto do imóvel ficar hipotecado, ficando diminuído drasticamente no seu valor, dado o montante da hipoteca, não pode deixar de ter consequências na posição jurídica dos AA. enquanto promitentes compradores do mesmo.
Note-se que valendo o imóvel cerca de € 650.000,00, a hipoteca estava constituída até ao limite de € 510.475,00.
Há muito que as relações entre AA. e RR. – maxime, entre o A. marido e o R. “C” - se mostravam degradadas. Basta atentar nos termos amistosos com que se tratavam no início do seu relacionamento contratual – tratando-se por “Caro”A” e despedindo-se com “Um abraço”, ou com “Keep in touch”, emails de fls 109/110 – para se passarem a tratar por “Exmo Senhor”, despedindo-se com, “Com os melhores cumprimentos”, que vão evoluindo para “Cumprimentos”- fls 142- tudo na sequência do atraso na realização da escritura.
Era legítimo da parte dos AA., em meados de Abril de 2006, ultrapassadas que já tinham sido as sucessivas datas para a realização da escritura definitiva (a última das quais decorrente da notificação que os AA. operaram dos RR. em 27/3/2006, acima referida - e pese embora os RR. tenham mantido com os AA. contínuo relacionamento inteirando-os das dificuldades sucessivas que foram tendo lugar – no que foram, obviamente, estimulados pelo próprio interesse contínuo do A. – que temessem que a escritura definitiva pudesse não vir a ter lugar, bem podendo suceder que os RR. não estivessem em situação económica de vir a distratar aquela hipoteca, sendo que, aquando da escritura definitiva com os AA. só iriam receber destes a última tranche do preço que era de € 150.000,00, insuficiente, pois, para aquele distrate.
E se assim fosse, estando os AA. interessados na realização do contrato definitivo, se de facto podiam lançar mão da execução específica, o certo é que, mesmo requerendo que os RR. fossem condenados na respectiva sentença (de execução especifica) a entregarem-lhes o montante do crédito garantido e dos juros vencidos e vincendos até pagamento integral para virem a proceder à expurgação da hipoteca (art 830º/4 CC), seria possível que os RR. não tivessem património que lhes viesse a assegurar a execução daquela condenação. Pelo que se tornariam proprietários de um imóvel, em que teriam despendido o valor de € 650.000,00 e que ficaria reduzido para um quarto do seu valor em função daquela hipoteca.
E querendo os AA. resolver o contrato promessa perante o incumprimento definitivo dos RR., tendo direito ao dobro do sinal (€ 1.000.000,00) nos termos do art 442º/2 CC, tão pouco o próprio imóvel, então ainda pertença dos RR., constituiria garantia do pagamento daquele valor, pois que o seu valor ascendia a cerca de € 650.000,00, e ainda por cima estava onerado por hipoteca no valor de € 510.475,00.
Poderá admitir-se, no entanto, que o referido temor dos AA. em que os RR. não viessem a cumprir o contrato, fosse pouco razoável, pois que, afinal, também os RR. teriam interesse no seu cumprimento.
Mas, mesmo a assim ser, a realização da hipoteca pelos RR., contrariando o contrato promessa, implicou, tal como os AA. o evidenciam nas alegações do presente recurso, grave desequilíbrio nas posições contratuais.
Com efeito, bem podia acontecer afinal, que, dadas as posições que os AA. foram tomando, ameaçando os RR. de que recorreriam a tribunal, e o agravamento da tensão no relacionamento contratual que a correspondência trocada entre as partes deixa entrever, fossem os RR. a temer que os AA. perdessem o interesse na realização da compra e venda e procedessem à resolução do contrato promessa.
Ora, efectivamente, onerando, como oneraram, o imóvel objecto do mesmo, e fazendo-o por uma quantia que poderia ir quase ao limite do seu valor, condicionavam indiscutivelmente os AA. à realização do contrato prometido, retirando-lhes a possibilidade legal de extinguirem o contrato, perante o risco que representava a falta de garantia patrimonial que o imóvel deixava de oferecer.
Tenha sido, ou não, esta, a intenção dos RR. ao constituírem a hipoteca – o que, na realidade, se desconhece - o que é inafastável é que os AA. resultaram constrangidos à realização do contrato definitivo.
De uma maneira, ou de outra, não haverá dúvidas que aos AA. não faltaram razões para, tendo conhecimento apenas em 12/4/2006 daquela hipoteca e do seu valor, sentirem «grande ansiedade e angústia», merecendo estes prejuízos na sua esfera pessoal óbvia tutela jurídica.
Os AA. pediram pelos danos que estão em questão, indemnização no valor de € 750.000,00, justificando este elevado valor em função da mais valia que os RR retiraram da realização do negócio em questão, e que se situa em € 150.000,00 - pois que tendo pago a “E” pelo imóvel o preço de € 491.315,93, receberam dos aqui AA., € 650.000,00 – constituindo aqueles 750.000,00 metade destes € 150.000,00.
O Exmo Juiz a quo, indiferente a estas considerações, fixou a indemnização em causa em € 10.000,00.
Consideram os RR. no presente recurso como correspondendo esse valor a uma quantia exurbitante, pondo em relevo que os danos morais dos AA., pelos tais 30 ou 29 dias, estão a ser ressarcidos a € 344,80/dia...
Nas contra-alegações os AA. manifestam-se veementemente no sentido de ser mantida a indemnização em causa, pondo em relevo, citando Antunes Varela [1] que “a indemnização por danos não patrimoniais pode não visar propriamente o ressarcimento do lesado, mas antes oferecer-lhe uma compensação que seja contrabalanço para o mal sofrido, devendo, para cobrar efeito dignificante, ser significativa e não meramente simbólica, na consideração do quadro que se apresenta e ao abrigo das regras da equidade - cfr arts 494º e 496º CC”, e salientando na sequência destas considerações, a função punitiva da indemnização pelos danos não patrimoniais que «visa reparar, de algum modo, mais do que indemnizar os danos sofrido pela pessoa lesada, não lhe sendo estranha a ideia de reprovar ou castigar no plano civilístico e com os meios próprios do direito privado, a conduta do agente» citando aqui o Ac STJ 30/10/96 [2].
De facto, há muito que é acentuada pela doutrina e pela jurisprudência esta vertente sancionatória da responsabilidade civil – em que o montante da indemnização varia consoante o grau de culpa, cfr arts 494ºe 497º, 570º, podendo suceder que a concreta indemnização exceda o dano sofrido, ao contrário do que sucede, em princípio, na vertente reparadora.
Estava em causa um negócio de valores significativos para ambas as partes.
Desconhecendo-se em rigor a situação económica de uma e outra, não pode ser despicienda a circunstância do negócio em causa ter implicado uma mais valia para os RR. de 150.000,00 €, que, como se viu, ao longo do desenvolvimento da relação contratual, por várias vezes, incumpriram o clausulado no contrato, ao passo que os AA. lhes deram escrupulosamente cumprimento. Acresce que o contrato estava já concebido para os RR. lograrem aquela mais valia com um investimento de apenas 30% do preço que pagaram ao seu promitente vendedor, servindo-se no que toca aos restantes 70% (€ 343.921,15) das quantias que os AA. entretanto lhes entregassem – cfr contrato promessa junto a fls 94. E mesmo assim, os RR não se impediram de constituir a referida hipoteca, fazendo-o em incumprimento do contrato, tendo utilizado a seu favor, enquanto a não distrataram, a quantia de 350.000,00 que os AA. lhes haviam entregado.
Neste quadro de proveito económico, sem particular investimento próprio, e ainda por cima com incumprimento(s), não poderá efectivamente repugnar que – porventura - a vertente punitiva, sancionatória, da indemnização, se sobreponha à reparadora ou compensatória, ao atribuir-se como indemnização aos AA., para os danos a que se esteve a fazer referência, o valor de € 10.000,00, que, pelas razões expostas, se mantém.
Insurgem-se os RR apelantes relativamente à sua condenação na quantia de € 5.565,50, pretendendo que as deficiências em cuja reparação os AA. despenderam aquele montante não constituíam defeitos de construção do imóvel, mais referindo que se desconhece, de qualquer modo, se as mesmas não teriam resultado das obras realizadas no imóvel pelos próprios AA., colocando ainda a hipótese de não terem sido denunciadas atempadamente e tão pouco puderem ser reparadas pelos mesmos, segundo o regime do art 913º e ss do CC.
A este respeito há que fazer notar que, no que se refere às deficiências em questão, os AA. pediram a condenação dos RR. em função “do cumprimento defeituoso do contrato promessa, e na sua sequência, do contrato definitivo”.
È que, na realidade, o que está na origem do pedido em referência, é mais um dos incumprimento dos RR. na estrutura complexa, já referida, do contrato promessa. Está em causa, concretamente, o não cumprimento da clausula 5ª/3 daquele contrato, onde se referia: «Previamente à celebração da escritura pública mencionada no n.º 2 anterior, o Promitente Vendedor obriga-se a obter a concordância do Promitente Comprador relativamente à verificação do pontual comprimento da obrigação contratual prevista na Cláusula Sétima, n.º 2 (e respectivos anexos) do contrato-promessa junto como Doc. n.º 1, ou seja, de que a construção da fracção objecto desse contrato foi realizada de acordo com o projecto, Licença de Construção, e demais especificações técnicas previstas no documento anexo a esse mesmo contrato»
Se é certo que os AA. obtiveram a tradição do imóvel em 17/11/2005 – ponto 46 da matéria de facto elencada na sentença - dois dias depois dos próprios RR. terem obtido as chaves do mesmo junto de “E” – ponto 18 daquela matéria - desde o momento em que àquela data ainda a Câmara não emitira a licença de utilização, era naturalmente precoce dar cumprimento à obrigação contida na transcrita cláusula 5ª/3. Mas desde que tal licença foi emitida – o que terá sucedido apenas em fins de Fevereiro ou princípios de Março de 2006, como resulta do ponto 25 da matéria de facto – que os RR. estavam em condições de dar cumprimento àquela obrigação, devendo fazê-lo, segundo o contrato, antes da realização do contrato definitivo com “E”, que veio a ter lugar em 30/3/2006.
Tratava-se de obter a concordância dos aqui AA. relativamente à verificação de que a construção da fracção objecto do contrato fora realizada de acordo com o projecto, Licença de Construção, e demais especificações técnicas previstas no documento anexo ao contrato promessa havido com “E”, em cuja cláusula 7ª o aí promitente vendedor – construtor do imóvel – se comprometia a completar a construção da fracção de acordo com o projecto e licença de construção, que, de acordo com a cláusula 2ª desse mesmo contrato, faziam parte integrante do mesmo.
Desde modo, e como é acentuado na sentença recorrida, foi vedada aos AA. a possibilidade de verificarem se a construção da fracção e respectivos acabamentos tinham sido realizados de acordo com o projecto, a licença de construção e demais especificações previstas na ficha técnica do edifício.
O que só pode significar que passaria a ser onús dos RR.- incumpridores daquela obrigação – fazer prova de que as concretas deficiências que os AA. invocam terem vindo a encontrar no imóvel, de todo não existiram, ou que, a terem tido existência, não advinham da construção do imóvel tendo-se ficado a dever às subsequentes obras que os AA. desenvolveram no mesmo.
E isto, salvo melhor opinião, independentemente do regime da compra e venda de coisa defeituosas constante dos arts 913º CC.
E como as deficiências em causa se provaram – a instalação de gás não foi aprovada pelas entidades competentes, por duas vezes consecutivas, tendo ainda surgido deficiências no sistema de ventilação para a caldeira; surgiram deficiências na canalização da instalação sanitária e a pressão da água era insuficiente – e os RR. não provaram que as mesmas tivessem sido causadas pelas tais obras que os AA. levaram a efeito, seria da sua responsabilidade repararem ou substituírem os bens necessários. È que, em face daquelas deficiências, e desta não prova, ter-se-á de concluir que as características do imóvel não correspondem integralmente ao constante da ficha técnica cuja observância estava em causa na construção do imóvel.
De todo o modo, sempre se dirá que – e, se caso fosse de se aplicar o regime da compra e venda de coisas defeituosas constante do CC – que, aplicando-se, em princípio, o disposto no art 916º CC, na redacção do DL 267/94 de 25/10 (por não parecer estar em causa um contrato de consumo, já que não existem factos que permitam atribuir aos aqui RR., pese embora a mais valia acima referida, o exercício profissional de uma actividade económica que vise a obtenção de benefícios) sempre a denúncia das deficiências que os AA. acusaram, se operou atempadamente, mesmo que se entenda estarem em causa bens móveis (nº 2 daquele 916º), e não um imóvel (nº3 desse art 916º.
Com efeito, provou-se que os AA. só tiveram conhecimento dos defeitos do imóvel quando os comunicaram aos RR. – o que significa, necessariamente, que não excederam o prazo de 30 dias para tal denúncia – e resulta do teor do documento de fls 211 dos autos - email do A. ao R. datado de 31/5/2006 –que nessa data já o R. estava sabedor das deficiências ao nível da instalação do sistema de gás, e da necessidade de instalação de uma nova caldeira. Os subsequentes emails a que a sentença recorrida faz referência como uma «sequência de seis correios electrónicos trocados entre os AA. e os RR. entre 2/6/06 e 8/6/6» constituem denúncia dos demais defeitos encontrados.
Como é evidente – e, se fosse caso para se aplicar o referido art 916º/2 CC, e não o seu 3, ou, de qualquer modo, de não se excluir a disciplina desse preceito, 916º e de se observarem apenas as consequências do incumprimento da referida cláusula 5ª/3 do contrato promessa – não podia deixar de se entender que a «entrega da coisa» a que essa norma alude, na situação dos autos apenas se contaria desde 29/3/2006, por ser desde então que aos AA. seria exigível terem em atenção possíveis denúncias de defeitos, visto que até essa data estariam a contar com o cumprimento pelos RR. da obrigação resultante da referida cláusula 5ª/3 do contrato promessa.
Consequentemente, a denúncia dos referidos ter-se-ia compreendido ainda nos seis meses subsequentes a 29/3/2006.
De todo o modo, refira-se ainda, que os RR na contestação, não mencionaram pretenderem defender-se com a excepção da caducidade decorrente do procedimento intempestivo da denúncia, o que implicou que nem os AA. no articulado de resposta, nem o Exmo Juiz da 1ª instância no saneador, tivessem atentado na matéria que os mesmos aduziram a esse respeito, na perspectiva preclusiva do direito dos AA.. Bem poderá defender-se, dado estar em causa uma excepção direito, que os RR. não chegaram a arguir a referida excepção, o que sempre impediria que o fizessem agora.
Finalmente cumpre referir que desde o momento em que os RR se recusaram a reparar as deficiências apontadas pelos AA., se tornaram responsáveis pelos custos dos AA. na sua reparação. Na verdade, qualquer das deficiências apontadas pelos AA. era de reparação imprescindível e urgente, não compatível com a mora dos RR [3].
Por isso devem os RR. suportar as despesas dos AA. na substituição da caldeira de gás e aquecimento central, que implicou custos no valor de € 1.400,01, correspondentes a material, mão-de-obra e respectivas inspecções, bem como no sistema de ventilação para a caldeira, cujo custo foi também integralmente suportado pelos AA. no valor de € 4.053,50, e ainda no custo de três inspecções de instalação do gás, uma vez que as duas primeiras foram chumbadas em virtude das deficiências da instalação de gás existente no imóvel, orçando num total de € 112,00, correspondente a três inspecções de € 34,00 cada.
O que tudo perfaz € 5.565,50, quantia que, ao nível em questão, os RR foram condenados a pagar aos AA., devendo pois, também aqui, manter-se a decisão recorrida.
V- Pelo exposto, acorda este tribunal em julgar improcedente a apelação e confirmar a sentença recorrida.
Custas pelos apelantes.
Lisboa, 19 de Maio de 2011
Maria Teresa Albuquerque
Isabel Canadas
José Maria Sousa Pinto
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[1]- «Das Obrigações em Geral», 9ª ed, p 626
[2]- Disponível em www.dgsi. pt
[3]- Acrescendo que os custos das reparações sempre seriam muito inferiores à indemnização pelo interesse contratual positivo adveniente do incumprimento pelo vendedor da obrigação de convalidar o contrato que lhe resultaria do disposto no art 910º/1 CC. |
