| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa (7ª Secção):
I. RELATÓRIO
A (…), viúva, B (…), casada, e C (…), viúva, instauraram a presente acção declarativa de condenação sob a forma sumário contra M (…), viúva,
pedindo que seja declarada a cessação do contrato de arrendamento celebrado entre Autoras e Ré e decretado o despejo imediato do local arrendado, por forma a que o mesmo seja entregue àquelas completamente livre e devoluto de pessoas e bens, sendo ainda a Ré condenada a pagar às Autoras as rendas vencidas e não pagas, no valor de € 3.035,93, e vincendas até efectiva entrega do locado.
Fundamentam a sua pretensão na falta de pagamento das rendas mensais devidas desde Março de 2006.
Contesta a Ré, alegando, em síntese, que o aumento da renda constitui o exercício abusivo de um direito das Autoras, em função das obras realizadas ao abrigo do programa “RECRIA”, as quais considera insuficientes – as Autoras não realizaram todas as obras orçamentadas e aprovadas ao abrigo daquele programa, nem as que acordou com a 1.ª Autora à margem deste programa. Por último, alega ter procedido ao depósito das rendas em causa pelo valor anterior às actualizações impostas pelas Autoras.
As AA. responderam, excepcionando o caso julgado do invocado pela Ré face à decisão proferida no Proc. 648/06.0TBMTA, no qual a Ré peticionou a condenação das ora AA. a manterem a renda de 14,70 €, e que se julgasse indevido o aumento de renda.
Foi proferido despacho saneador, que julgou parcialmente procedente a excepção do caso julgado invocado, determinando o prosseguimento dos autos relativamente à argumentação segundo a qual as AA. não realizaram todas as obras orçamentadas e aprovadas, e segundo a qual a 1ª Autora, acordou com a Ré a realização de obras à margem do programa RECRIA como contrapartida da aceitação da actualização pretendida.
Procedeu-se a audiência de julgamento, tendo sido proferido despacho de resposta à base instrutória sem reclamações.
Foi proferida sentença que julgou a presente acção parcialmente procedente por provada e, em consequência:
1) Declarou resolvido o contrato de arrendamento que vigorava entre as Autoras e a Ré.
2) Condenou a Ré a entregar às Autoras, completamente livre e devoluto de pessoas e bens, a fracção locada.
3) Condenando a Ré a pagar às Autoras:
a) O montante de € 2.995,77, correspondente ao valor não pago das rendas vencidas entre Março de 2006 e Outubro de 2009;
b) A importância de € 1.006,65, correspondente ao valor não pago das rendas vencidas entre Novembro de 2009 e Outubro de 2010;
c) O montante de € 88 por cada renda vincenda devida entre o mês de Novembro de 2010 e o trânsito em julgado da presente sentença, caso não seja entregue o imóvel acima referido até lá;
d) O valor indemnizatório equivalente ao das rendas correlativas ao período em que mantiver a disponibilidade do referido prédio, após o trânsito da presente sentença e até à efectivação do despejo.
No mais (relativamente ao valor peticionado pelas Autoras), absolvendo a Ré do pedido.
Não se conformando com tal sentença, a Ré interpôs recurso de apelação, concluindo a respectiva motivação, com as seguintes conclusões:
1. Nos presentes autos foi a ora Recorrente condenada a entregar às AA, completamente livre e devoluto de pessoas e bens, a fracção autónoma correspondente ao ….º andar direito do prédio urbano prédio urbano situado no …, nºs 6, 7 e 8, inscrito na matriz sob o artigo … da freguesia de …, concelho da …a, descrito na Conservatória do Registo Predial da … sob o n.º …, bem como a pagar às AA vários montantes a título de rendas vencidas e não pagas, e rendas vincendas até efectivação do despejo.
2. Ora, não pode a Recorrente concordar com a douta Sentença porquanto, não se conforma com os fundamentos que levaram ao aparecimento da nova renda, pois estes se consubstanciaram numa situação de total desequilíbrio nas prestações a que as partes estavam obrigadas.
3. Consubstanciando no seu entender uma situação de Abuso de Direito, nos termos do disposto no artº 334º do Código Civil.
Porquanto,
4. Até 2005 o prédio identificado nos autos contava com de 55 anos e nunca tinha sofrido obras de conservação ordinárias ou extraordinárias, apresentando-se num grave estado de degradação, em particular, o telhado e a cobertura do prédio que deixavam passar as águas pluviais para o interior do edifício, nomeadamente para a casa da Recorrente, decorrendo dai infiltrações de água pelos tectos e consequentes danos nos tectos e paredes, ameaçando o tecto ruir.
5. Sendo que a casa da Recorrente, além dos problemas derivados das sucessivas infiltrações das águas tinha o chão e rodapés da casa completamente apodrecidos, bem como as portas e aduelas, além de constantes curto-circuitos na rede eléctrica.
6. Durante mais de 20 anos a Recorrente teve que colocar alguidares para amparar as águas da chuva que caíam na sala e no quarto, vivendo privada do pleno gozo do locado.
7. E durante vários anos a Recorrente deu conhecimento às AA do que se passava na sua casa, nomeadamente chamando-as para o seu interior e apontando-lhes os defeitos, mas estas sempre se escusaram a fazer obras, alegando não terem dinheiro, sendo a Recorrente quem, dentro das suas possibilidades económicas, ia fazendo pequenos arranjos, nomeadamente mandando substituir as telhas partidas que se encontravam imediatamente acima da sua habitação, pintando o locado ou colocando gesso para tapar as rachas das paredes e tectos, que todos os anos voltavam a aparecer e remodelando a sua casa de banho.
8. Assim, quando a 1ª A se candidatou ao RECRIA, a habitação da Recorrente encontrava-se, conforme supra descrito, isto é, a necessitar de várias obras de conservação e reparação, sendo este facto do conhecimento dos AA.
9. Quando, em Maio de 2005, a R. recebeu a comunicação dos AA com indicação das obras a realizar no prédio e no locado, bem como do orçamento apresentado e descrição do cálculo de actualização de renda, reparou que as mesmas, além da reparação dos tectos, se concentravam na sua casa de banho, única divisão do locado que se encontrava totalmente reparada e remodelada.
10. Ficando por reparar as deficiências que a Recorrente, ano após ano, apontou às AA. (paredes com fissuras e humidades, chão do corredor apodrecido, rodapés apodrecidos, portas, aduelas, janelas apodrecidas, sistema eléctrico em risco de curto-circuito).
11. Sendo que, a maior parte das obras de conservação e de melhoramento do prédio seriam efectuadas no 1º Esquerdo e do nº 6, fracções que eram e são ocupadas e exploradas pelos AA, pois as 1ª e 3ª AA vivem há mais de 20 anos no 1º esquerdo e o nº 6 é um estabelecimento de perfumaria explorado pela 3ª A.
12. Numa situação de total injustiça, pois os AA. utilizaram o facto de no prédio em causa existir uma fracção arrendada (a da Recorrente) para concorrer ao RECRIA, mas canalizaram a maior parte do orçamento para obras não só de conservação, mas de melhoramento das fracções que habitam e exploram.
13. Enquanto o locado habitado pela Recorrente, não mereceu as reparações solicitadas e necessárias à sua conservação.
14. Pelo que os AA. fizeram um uso indevido e abusivo dos incentivos concedidos no âmbito do RECRIA, com o intuito de promoverem reparações ordinárias e até de beneficiação nas fracções por eles habitadas ou exploradas, em detrimento de outras que, sendo necessárias não foram contempladas, violando claramente os fins daquele programa.
Ora,
15. Estabelece o art. 334. do Código Civil que "é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito."
16. Sendo que, no entendimento da Recorrente, o acréscimo de renda que lhe foi imposto, constituiria para os AA. O exercício anormal do direito que lhes foi concedido, por significar uma compensação ilegítima e injusta, uma vez que o contrato de arrendamento existente continua a manter as partes em desequilíbrio.
17. Pelo que, as obras atrás referidas, nunca deveriam ter concorrido para o aumento da renda da Recorrente, pois obteve um benefício muito pequeno em comparação com o benefício obtido pelos AA.
18. Encontrando-se as rendas pagas e considerando que aumento do valor da renda constitui um exercício abusivo de um direito dos AA, que evidencia um total desequilíbrio nas posições jurídicas de quem é obrigado a pagar a renda e que sempre o fez pontualmente e, quem é obrigado a proporcionar o gozo do locado, realizando obras de conservação no mesmo, e que não as faz quando lhe é dada a oportunidade, e que pretende, mesmo assim, extinguir um contrato de arrendamento que dura há mais de 40 anos, prejudicando definitivamente o direito jurídico e socialmente mais relevante da R., que é o de habitar o locado.
19. Excedendo, consequentemente, os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo exercício social ou económico do direito que invocam, numa situação de abuso de direito que devia ter sido oficiosamente reconhecida pelo Tribunal a quo, nomeadamente face à prova documental junta aos autos,
20. Não se decidindo assim pela resolução do contrato de arrendamento e obrigação de pagamento das rendas actualizadas.
21. Pelo que, o Tribunal a quo violou o disposto nos artºs 334º, 1022º, 1023º, 1031º, 1077º, 1083º do CC, bem como o D.L. nº 329-C/2000, de 22 de Dezembro.
22. Devendo a sentença recorrida ser revogada e substituído por outra que interprete as normas supra num sentido diferente, decidindo-se pela manutenção do contrato de arrendamento sem actualização do valor da renda devida.
Não foram apresentadas contra-alegações.
Dispensados que foram os vistos legais, ao abrigo do disposto no nº4 do art. 707º, do CPC, cumpre decidir do objecto do recurso.
II – DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO.
Considerando que as conclusões da alegação de recurso delimitam os poderes de cognição deste tribunal, a questão a decidir é unicamente a seguinte:
1. Se a invocação do aumento de renda por parte dos autores, constitui um abuso de direito.
III – APRECIAÇÃO DO OBJECTO DE RECURSO.
A. Matéria de facto.
São os seguintes, os factos dados como provados na decisão recorrida:
A) As Autoras são donas e legítimas proprietárias de um prédio urbano situado no …, n.os 6, 7 e 8, inscrito na matriz sob o artigo …da freguesia de …, concelho da Moita, descrito na Conservatória do Registo Predial da … sob o n.º ...
B) Em 15 de Dezembro de 1966, por contrato verbal, foi dado de arrendamento ao marido da Ré, D (…), para habitação de ambos, o primeiro andar direito do aludido prédio.
C) Em 12 de Agosto de 1989, por falecimento do marido da Ré, o arrendamento transmitiu-se para esta.
D) O arrendamento foi participado ao Serviço de Finanças.
E) Em 4 de Junho de 2004, as Autoras candidataram-se ao plano “RECRIA”, com vista à restauração total do prédio.
F) As obras orçadas e aprovadas a realizar, ao abrigo do programa “RECRIA”, são as que constam do documento de fls. 76 a 79, nomeadamente, compõem-se pelas seguintes (para o que interessa aos presentes autos, uma vez que são estas as obras de que a ré beneficiaria):
Na cobertura: levantamento da cobertura existente, transporte a vazadouro; fornecimento e colocação de ripa tipo “Premold” incluindo todos os remates; fornecimento e assentamento de telha tipo “Marselha” incluindo todos os remates; forrar vigotas (estrutura) com “Pladur” incluindo isolamento com lã rocha.
Na escada: execução de escada extensível (comum) de acesso ao telhado, incluindo todos os remates.
No exterior: reparação das fachadas; na parte da frente e traseira, lavagem com máquina de alta pressão; na frente, remates com marmorite; na traseira, reparação de parede e pintura com tinta texturada e tinta membrana;
No interior: reparação de infiltração na zona dos contadores; substituição de coluna de abastecimento desde o exterior até à entrada das habitações, incluindo abertura e tapamento de roços; reparação de paredes, incluindo picar, rebocar ou estucar; levantamento de pavimento existente e transporte a vazadouro; fornecimento e assentamento de pavimento; pintura no restante das paredes e tectos.
No 1.º andar direito: (WC) reparação de tectos do 1.º andar direito; remoção de loiças e pavimento existente, transporte a vazadouro; abertura de roços, fornecimento e execução de canalização (águas quentes e frias) em PPR e canalização de esgotos PVC; fornecimento e assentamento de azulejos; fornecimento e assentamento de pavimento; fornecimento e colocação de loiças de marca “Roca” modelo “Dama”; uma sanita e tanque; um bidé; um lavatório; uma banheira; fornecimento de torneiras de marca “Roca” modelo “Victória”; uma misturadora de lavatório; uma misturadora de bidé; uma misturadora de banheira; uma torneira; uma sanita.
G) O Instituto Nacional de Habitação fixou em € 79,06 o valor máximo da renda a pagar pelo inquilino do 1.º direito, em consequência de execução das obras orçamentadas e aprovadas.
H) A Ré instaurou uma acção contra as Autoras, pedindo que fosse julgada provada a violação das normas do Decreto-Lei n.º 329-C/2000, de 22 de Dezembro, que sustentavam o aumento da renda do locado, e, por via disso, julgado indevido o aumento apurado, condenando-se as então rés (aqui Autoras) a manter a renda de € 14,70; e pedindo que fossem as então Rés condenadas na realização de reparações ordinárias previstas no artigo 11.º/2/c), do Regime do Arrendamento Urbano.
I) As então Rés (aqui Autoras) foram absolvidas da instância.
J) A Ré, discordando da referida actualização da renda, pretendeu pagar a renda originária no valor de € 14,70.
K) As Autoras recusaram o recebimento de tal valor.
L) A Ré procedeu ao depósito mensal do valor de € 14,70 na Caixa Geral de Depósitos, desde Março de 2006 até Fevereiro de 2008, do valor de € 16 desde Março de 2008 até Março de 2009 e do valor de € 16,45 desde Abril de 2009 até Janeiro de 2010.
M) As Autoras remeteram à Ré três cartas de actualização legal da renda de € 79,06, com referência a Março de 2007 (anunciando então a passagem para € 83), a Março de 2008 (anunciando então a passagem para € 86) e a Abril de 2009 (anunciando então a passagem para € 89), respectivamente.
N) As obras orçamentadas e aprovadas ao abrigo do programa “RECRIA”, referidas em F), foram realizadas.
B. O Direito.
1. Abuso de direito na exigência do aumento de renda fixado na sequência das obras efectuadas no âmbito do RECRIA.
Tendo a sentença recorrida decretado o despejo com fundamento na falta de pagamento da renda, insurge-se a ré contra tal decisão com fundamento em que a exigência por parte dos AA., do aumento da renda fixado administrativamente na sequência das obras efectuadas no âmbito do RECRIA, constitui um abuso de direito, por significar uma compensação ilegítima e injusta para as AA.:
não se conforma com os fundamentos que levaram à fixação da nova renda, consubstanciando-se esta numa situação total de desequilíbrio nas prestações a que as partes se encontravam obrigadas;
as AA. teriam utilizado o facto de no prédio em causa existir uma fracção arrendada (a da recorrente) para concorrerem ao RECRIA, mas canalizaram a maior parte do orçamento para obras, não só de exploração, mas de melhoramento das fracções que habitam e exploram (1º Esq. e nº 6);
as obras que o senhorio efectuou concentraram-se, além da reparação dos tectos, na sua casa de banho, única divisão do locado que se encontrava totalmente reparada e remodelada;
tendo ficado por reparar as deficiências que a recorrente, ano após ano apontou às AA. – paredes com fissuras e humidades, chão do corredor apodrecido, rodapés apodrecidos, chão do corredor apodrecido, rodapés apodrecidos, portas, aduelas, janelas apodrecidas, sistema eléctrico em risco de curto circuito;
as obras referidas nunca deveriam ter contribuído para um aumento de renda da recorrente, pois esta obteve um benefício muito pequeno em comparação com o benefício obtido pelos AA..
Há abuso de direito sempre que o seu titular o exerce com manifesto excesso dos limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim económico ou social deste direito – art. 334º do Código Civil.
Entendendo-se a boa-fé como norma de conduta, significa que as pessoas se devem comportar, no exercício dos seus direitos e deveres, com honestidade, correcção e lealdade, de modo a não defraudar a legítima confiança ou expectativa dos outros.
Segundo Paulo Mota Pinto[1], o art. 334º consagra uma concepção objectivista do abuso, indicando como critérios o excesso manifesto (no sentido de clamoroso) dos limites impostos:
1º) pelos bons costumes – trata-se de uma cláusula geral que reenvia para os princípios impostos pela consciência social dominante, tendo uma componente descritiva (são os costumes) e outra normativa (os bons costumes);
2º) pela boa-fé – o critério da boa-fé aqui indicado tem apenas aplicação no quadro de relações especiais, entre cujos intervenientes se possa formar uma “legitima expectação de conduta”;
3º) pela função económico-social do direito – apelando-se aqui aos juízos de valor positivamente consagrados na própria lei[2].
Como refere Antunes Varela, “para que o exercício do direito seja abusivo, é preciso que o titular, observando embora a estrutura formal do poder que a lei lhe confere, exceda manifestamente os limites que lhe cumpre observar, em função dos interesses que legitimam a concessão desse poder”[3].
Ou, como acentua Manuel de Andrade[4], é preciso que o direito seja exercido “em termos clamorosamente ofensivos da justiça”.
“De qualquer modo, para que haja lugar ao abuso do direito, é necessária a existência de uma contradição entre o modo ou o fim com que o titular exerce o direito e o interesse ou interesses a que o poder nele consubstanciado se encontra adstrito[5]”.
Dentro dos comportamentos que têm vindo a ser considerados como concretizações do abuso de direito, por violação manifestamente excessiva dos limites impostos pelo princípio da boa-fé, António Menezes Cordeiro distingue cinco institutos: venire contra factum proprium, inalegabilidade formal, supressio, tu quoque e desequilíbrio no exercício[6].
Quanto ao desequilíbrio no exercício das posições jurídicas, figura que a ré pretende agora invocar, Menezes Cordeiro[7] preenche tal categoria em três sub-hipóteses:
- a do exercício danoso inútil;
- a do dolo agit quid quod Statim redditurus est;
- a da desproporção entre a vantagem do titular e o sacrifício por ele imposto a outrem.
Neste último sub-tipo, integram-se situações como o desencadear de poderes sanção por faltas insignificantes, a actuação de direitos com lesão intolerável de outras pessoas e o exercício jurídico sem consideração por situações especiais[8].
O desequilíbrio no exercício tem sido usado na jurisprudência portuguesa para resolver questões de inquilinato e, designadamente, resultantes da exigência para o senhorio de obras dispendiosas quando as rendas pagas sejam insignificantes.
No caso em apreço, e antes de se discutir se a factualidade alegada integraria, ou não, uma situação de abuso de direito, haveria que provar tais factos.
Ora, os factos que a apelante invoca para sustentar um exercício ilegítimo do direito das autoras a exigirem o aumento de renda em causa, não se encontram reflectidos na factualidade dada como provada nos presentes autos.
Com efeito, embora, na sua contestação, a ré tenha oportunamente alegado os factos de que agora se pretende socorrer, as AA., na sua resposta, vieram invocar a excepção de caso julgado do invocado pela ré, face à decisão proferida no Proc. 648/06.0TBMTA, no qual a Ré peticionava a condenação das AA. a manterem a renda de 14,70 €, e que se julgasse indevido o aumento de renda.
E, no despacho saneador proferido na presente acção, apreciando tal excepção, o juiz da 1ª instância considerou que a “questão da suficiência das obras e a da legitimidade da inerente actualização do valor da renda” se encontra abrangida pela força do caso julgado: tal questão não só foi julgada pela entidade administrativa competente – que aprovou as obras orçadas e fixou o valor da renda actualizada em 79,06 € –, decisão que transitou em julgado, como igualmente transitou em julgado a decisão judicial que considerou ser o recurso previsto no nº2 do art. 13º do DL 329-C/2000, de 12.12, a única via de impugnação dessa decisão administrativa:
“Nessa medida, a argumentação da ré, na parte em que impugna os critérios de actualização da renda, não pode agora ser apreciada, já que a apreciação de tal argumentação traduzir-se-ia na admissão da impugnação da decisão da comissão especial em processo diverso do recurso legalmente previsto. (…)
Porém, a ré afirma, ainda, como se disse, que as autoras não realizaram todas as obras orçamentadas e aprovadas (ponto 63 da contestação) e que a 1ª autora acordou com a ré a realização de obras à margem do programa RECRIA como contrapartida pela aceitação da actualização pretendida (ponto 40 da contestação).
Tal argumentação já não se prende com os critérios da decisão que actualizou as rendas. Com efeito, tais argumentos pressupõem a referida actualização da renda (de acordo com os critérios acolhidos pela entidade administrativa), apenas se reportando às condições de vigência da nova renda.
O que está agora em causa é apenas a verificação das circunstâncias das quais depende a exigibilidade da renda actualizada, ou seja, a efectiva realização das obras orçamentadas e aprovadas e, por outro lado, a verificação da existência de um acordo complementar entre a 1ªA. e a Ré, no sentido de apenas ser devida nova renda depois de realizadas outras obras à margem do programa RECRIA (acordo legalmente admissível, dado ter por objecto matéria livremente disponível pelas partes – de resto, a decisão que actualiza a renda fixa o valor máximo a pagar).
É essa a questão controvertida nos presentes autos (…).
Na sequência de tal apreciação, são levados à base instrutória unicamente os dois seguintes factos:
1) As obras orçamentadas e aprovadas ao abrigo do programa RECRIA, referidas em F), foram realizadas?
2) A 1ª A. e a Ré acordaram que a renda actualizada, no valor de 79,06 €, só seria devida depois de aquela realizar o arranjo das janelas, da porta e da ombreira da casa de banho, do rodapé do corredor, dos tectos das salas e de colocar chão de mosaico no corredor do imóvel locado?
E, enquanto o ponto 1 obteve a resposta de provado, o ponto 2 obteve como resposta não provado.
Ou seja, a matéria factual relativamente à qual o juiz da 1ª instância considerou não se considerar abrangida pela excepção do caso julgado, e para cuja apreciação os autos prosseguiram – respeitante à exigibilidade da renda actualizada” – foi julgada contra a versão apresentada pela ré.
A matéria que a ré invoca, em sede de alegações, como fundamento para o abuso de direito, contende com os próprios critérios que levaram à fixação da nova renda, ou seja, como a própria ré reconhece, e refere no ponto 2 das suas alegações de recurso, derivando de “não se conformar com os fundamentos que levaram à fixação da nova renda”.
Ora, segundo o decidido no despacho saneador e que, não tendo sido objecto de recurso, transitou em julgado[9], “a argumentação da ré, na parte em que impugna os critérios de actualização da renda, não pode agora ser apreciada”.
Ou seja, encontrar-se-á assente que:
- as obras orçamentadas e aprovadas ao abrigo do programa RECRIA foram efectivamente realizadas;
- a realização de tais obras deu lugar à actualização da renda, tendo o INH fixado em 79,06 € o valor máximo da renda a pagar pela ré.
E, face ao efeito do caso julgado, a Ré não pode vir argumentar que às obras efectuadas não poderia corresponder este aumento de renda.
Ou seja, face à decisão tomada no despacho saneador relativamente ao caso julgado formado no anterior processo, a Ré não pode por em causa o valor fixado ao locado na sequência das obras efectuadas.
E, assim sendo, o que sobra na motivação de recurso que não se encontre abrangido pelo caso julgado?
- que terão ficado por reparar várias deficiências que a ré apontou às AA.;
- que a maior parte das obras de conservação e de melhoramento do prédio foram realizadas nas fracções exploradas e ocupadas pelos AA..
Ora, quanto a este último argumento, o facto de os grandes beneficiados com as obras poderem ter sido as AA. (quer na qualidade de proprietários, quer na qualidade de ocupantes de duas das fracções abrangidas pelas obras)[10], nunca tornaria ilegítimo o exercício do seu direito a cobrarem à Ré o valor correspondente às obras efectuadas na fracção locada.
Com efeito, da leitura do preâmbulo do DL 329-C/2000, de 22.12, resulta que, partindo da constatação de três fenómenos que considera preocupantes – degradação dos prédios arrendados, más condições de habitabilidade para os arrendatários e a desvalorização progressiva da propriedade para os senhorios – o grande objectivo de tal diploma reside na recuperação de fogos ou imóveis em degradação:
“A constatação de que existe um elevado número de prédios urbanos habitacionais que são recuperáveis mas que correm o risco de deixarem de o ser, se não houver uma rápida intervenção ao nível das respectivas coberturas, justifica também que se preveja uma nova solução.
Assim, passa a estabelecer-se no presente diploma que, durante o período de três anos a contar da data da entrada em vigor, seja possível a realização de obras de recuperação parcial dos prédios, autónoma e especificamente, em telhados ou terraços de cobertura, casos em que a percentagem de comparticipação a fundo perdido a suportar pelo Instituto de Gestão e Alienação do Património Habitacional do Estado (IGAPHE) será aumentada para 80%, diminuindo-se, em contrapartida, para 20% o esforço financeiro a suportar pelos municípios.”
Assim sendo, e para além de prever a comparticipação de obras em fogos arrendados (nº1 do art. 3º), os ns. 2 e 3, do art. 3º, de tal diploma, vieram estender tal benefício de compartição aos demais fogos e fracções não habitacionais de um prédio (desde que nesse prédio existam fogos cujas obras sejam comparticipáveis pelo facto de se encontrarem arrendadas), bem como às obras de recuperação parcial, na reparação ou renovação de telhados ou terraços de cobertura (desde que no edifício em causa exista pelo menos um fogo arrendado em situação de comparticipação).
Ou seja, “a utilização do facto de no prédio em causa existir uma fracção arrendada (a da Recorrente) para concorrer ao RECRIA”, ainda que as obras pudessem ter incidido maioritariamente sobre outras partes do edifício, e nomeadamente, sobre fracções ocupadas pelas AA.[11], não deixa de se inserir numa utilização das comparticipações previstas no RECRIA dentro do espírito e das condições expressamente permitidas no âmbito de tal diploma.
Partindo do princípio de que o valor do aumento de renda reclamado à ré, corresponde ao valor das obras efectuadas, torna-se irrelevante que as AA. tenham sido as principais beneficiadas com as obras efectuadas que abrangeram, quer a totalidade do edifício, quer igualmente as fracções que a AA. ocupam.
E, se o aumento de renda corresponde ao aumento do valor locatício, restabelecido fica o equilíbrio contratual na relação arrendatícia, repondo, por um lado as condições de habitabilidade ou até melhorando-as para o arrendatário, e assegurando-se um justo rendimento para o senhorio através do aumento de renda correspondente às obras feitas na fracção locada.
Alega a Ré a ocorrência de um desequilíbrio entre, o benefício obtido pelas AA. com a totalidade das obras efectuadas no edifício e nas fracções ocupadas por esta, e o benefício que tais obras importaram para a fracção locada.
Contudo, o desequilíbrio capaz de suportar um uso excessivo do direito a reclamar o consequente aumento da renda, teria de encontrar-se relativamente às prestações que se apresentam como correspectivas ou correlativas, isto é, interdependentes: ou seja, entre as obras efectuas no fogo e o aumento da renda que as AA. delas pretendem extrair.
E não, entre o benefício que a Ré obteve com as obras, por contraponto com o benefício que o senhorio teve com a totalidade das obras efectuadas nas partes comuns do edifício bem como nas fracções que pessoalmente possa ocupar.
Desde que tal aumento de renda tenha sido bem calculado – e como já se referiu, a ré não pode mais por em causa os critérios que presidiram à sua fixação –, o aumento da renda será devido.
Quanto ao alegado facto, de terem ficado por reparar várias deficiências que a Ré teria apontado às AA. (facto este que não se encontra provado, nem sequer foi levado à base instrutória), também não tornaria ilegítima a reclamação do aumento do valor da renda correspondente às obras efectuadas, mas, tão só, a exigir às autoras as obras em falta.
Note-se que, como se afirma no Acórdão do TRL de 01-10-2009, o julgador deve aplicar o regime do abuso de direito com as cautelas devidas a um instrumento jurídico de rara utilização, que funciona como uma válvula de escape do sistema, quando todos os mecanismos de equilíbrio que o compõem falharam, ficando reservada aos casos concretos em que a aplicação seca desse direito conduz a um resultado manifestamente injusto[12].
Concluindo, a factualidade descrita e dada como provada não nos permite concluir que o exercício do direito, por parte das AA. – de exigirem à Ré o aumento de renda resultante da realização das obras efectuadas no âmbito do RECRIA – surja como abusivo e ilícito.
O recurso será de improceder, mantendo-se a decisão recorrida.
IV – DECISÃO
Pelo exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando-se a decisão recorrida.
Custas pela apelante, com taxa de justiça conforme a Tabela I-B anexa – nº 2 do art. 7º do RCP.
V – Sumário elaborado nos termos do art. 713º, nº7, do CPC.
1. Um desequilíbrio de prestações que possa sustentar um exercício excessivo do direito do senhorio a reclamar o aumento de renda fixado na sequência de obras executadas no âmbito do RECRIA, teria de se situar relativamente às prestações que se apresentam como correspectivas: ou seja, entre as obras efectuas no fogo e o aumento da renda.
2. Encontrando-se assente que o valor do aumento da renda corresponde às obras efectivamente realizadas na fracção locada, o facto de as obras efectuadas no âmbito do RECRIA, poderem ter incidido maioritariamente sobre outras partes do edifício, nomeadamente, sobre fracções ocupadas pelo senhorio, a exigência de tal aumento de renda por parte do senhorio não constitui abuso de direito.
3. Assim como não constituiria abuso do direito de reclamar tal aumento, o alegado facto de que teriam ficado por reparar várias deficiências que a Ré teria apontado às AA., atribuindo, tão só, à arrendatária o direito a reclamar a realização de tais obras.
Lisboa, 05 de Abril de 2011
Maria João Areias
Luis Lameiras
Roque Nogueira
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[1] Cfr., “Sobre a Proibição do Comportamento Contraditório (Venire contra factum proprium) no Direito Civil”, estudo publicado in Boletim da FDUC, Volume Comemorativo, Coimbra 2003, pag. 316 e 317.
[2] No abuso de direito pretende-se impedir que a norma seja desvirtuada no seu real sentido e alcance, ou seja, pretende-se aplicar a norma, mas com plena fidelidade ao seu espírito – cfr. Antunes Varela, “Das Obrigações Em Geral”, Vol. I, Almedina, 9ª ed., pag. 565, nota (2).
[3] Cfr., “Das Obrigações em Geral, Vol. I, pag. 564.
[4] “Teoria Geral da Relação Jurídica”, I, 1960, pag. 63.
[5] Antunes Varela, obra citada, pag. 565.
[6] Cfr., “Do Abuso do Direito: Estado das Questões e Perspectivas”, estudo publicado na ROA, Ano 65, Vol. II, Set.2005, disponível in http://www.oa.pt.
[7] Cfr., “Tratado de Direito Civil Português”, I, Parte Geral, Tomo IV, Almedina 2005, pag. 341.
[8] Cfr., Menezes Cordeiro, “Tratado (…), Vol. citado, pag. 346.
[9] Como referem Antunes Varela, Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, “a impossibilidade do tribunal, por virtude da força do caso julgado, apreciar e decidir segunda vez a mesma pretensão, revela-se não apenas na excepção de caso julgado, mas também em relação à questões prejudiciais já decididas” – cfr. “Manual de Processo Civil”, 2ª ed., Coimbra Editora, pag. 703, notas (1).
[10] O que nem sequer está demonstrado, face ao volume e natureza das obras descritas na al. F) da matéria assente como beneficiando a ré, de entre a totalidade das obras realizadas e que se encontram descritas a fls. 76 a 79.
[11] Da decisão final do Presidente da Comissão para Fixação da Renda, devidamente transitada em julgado, cuja cópia se encontra junta a fls. 190 a 193, consta a seguinte materialidade relativamente ao teor das obras efectuadas:
“- As obras efectuadas no prédio, foram ao nível da cobertura, nas redes gerais do prédio, nos revestimentos das fachadas (reparação e pintura), sendo o seu valor de 28.241,33 €.
- As obras efectuadas no fogo, foi na instalação sanitária, com a substituição da rede de águas, esgotos, pavimentos, loiças e equipamento, sendo o valor dessas obras de 3.478,95 €”.
[12] Acórdão relatado por Bruto da Costa, disponível in http://www.dgsi.pt/jtrl. |
