| Decisão Texto Integral: | Acordam na 2ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa
I – “A”, cuja posição na acção veio a ser atribuída a sua filha “B”, enquanto habilitada como sua sucessora depois do seu óbito, instaurou acção declarativa, com processo sumário - que passou a seguir a forma ordinária em função da reconvenção - contra “C” e mulher, “D”, pedindo que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento com estes celebrado, referente à fracção autónoma designada pela letra “B”, correspondente ao rés do chão do prédio situado na Rua ..., n.º 2, em Lisboa, invocando, para tanto, que os RR. deixaram de residir no locado desde Junho de 2005, tendo transferido a sua residência permanente para a Rua ..., n.º 4, r/c, Dtº, em Lisboa, onde têm organizada a sua vida social e doméstica.
Os RR. contestaram, alegando que apenas se ausentaram temporariamente do locado por circunstâncias excepcionais de que o A. sempre teve conhecimento, porque a sua filha teve necessidade do locado, que ali sempre permaneceu um seu parente em linha recta, e que o locado há muito que carece de obras estruturais que permitam uma utilização em condições normais e condignas para a sua família, sendo que interpelaram os senhorios para as fazerem, e que não as tendo estes feito, ficaram impedidos de ali regressarem. Acrescentam que, não obstante a referida situação do locado, mantêm a sua residência nele, aí concentrando a organização da sua vida familiar. Invocaram ainda, subsidiariamente, a caducidade do direito de resolução do contrato, e deduziram reconvenção no valor de € 34.024,11, pedindo o pagamento das benfeitorias realizadas.
O A. replicou concluindo pela improcedência das excepção invocadas e, quanto à reconvenção, invocou, em síntese, que os RR. nunca lhe solicitaram a execução de qualquer obra, nem lhe comunicaram qualquer problema existente no locado, e que algumas das obras alegadamente executas são da responsabilidade do locatário, por força da lei e do contrato.
Os RR. treplicaram invocando que as obras executadas foram essenciais para evitar a deterioração do locado, revestem a natureza de benfeitorias úteis e necessárias e que têm o direito a serem indemnizados segundo as regras do enriquecimento sem causa.
Foi dispensada a realização da audiência preliminar, e, tendo sido proferido despacho saneador, foi seleccionada a matéria de facto.
Na sequência do óbito do A. foi deduzido incidente de habilitação, tendo sido habilitada para intervir na causa, como sucessora dele, a sua filha “B”.
Realizado julgamento, foi proferida sentença que julgou a acção procedente, decretando a resolução do contrato de arrendamento e condenando os RR. a entregarem à A. o locado livre e devoluto e julgou parcialmente procedente a reconvenção, condenando a A. a pagar aos RR. a quantia de € 7.043,03, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde 15/09/2006, até efectivo pagamento.
Apelaram ambas as partes, fazendo-o subordinadamente a A.
II – Os RR. concluíram as suas alegações de recurso, dizendo:
A- A douta sentença sub judice julgou a presente acção procedente, decretando-se a resolução do contrato de arrendamento e, consequentemente, condenou os RR a entregarem ao Autor o locado livre e devoluto;
B-A douta sentença aqui em crise julgou ainda parcialmente procedente a reconvenção, condenando o Autor a pagar aos Réus a quantia de € 7.043,03, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde 15109/2006, até efectivo pagamento.
C- Atenta a matéria de facto dada como provada, o fundamento da presente acção de despejo – falta de residência permanente – não se verificou face à prova da matéria factual conducente à verificação da excepção deduzida, quer decorra da excepção de não cumprimento do contrato, quer decorra da excepção contida na alínea a) do n° 2 do artigo 64° do RAU.
D -Neste contexto, o enquadramento da exceptio terá necessariamente que ser feito em função da pessoa dos arrendatários, ora RR Apelantes, e não, como parece decorrer da douta sentença; da circunstância objectiva de, ainda assim, o locado ter sido utilizado pelos filhos dos RR Apelantes.
E- “A falta de residência permanente torna-se compreensível, aceitável, perfeitamente explicável, em consequência dos tais factos exteriores à pessoa do locatário, normalmente imprevisíveis ou pelo menos imprevistos, cuja força é superior à vontade normal do homem, que estão na origem da situação” (cfr. Rev. Leg. Jur., 119, 275).
F- Saindo inteiramente reforçado o entendimento que sobre o caso de força maior é essencial "é que torne-se compreensível, justificável, perfeitamente razoável, aos olhos de um julgador compreensivo e avisado, seja o facto da não ocupação, seja o da não fixação de residência permanente no imóvel arrendado. Cabem naturalmente nesta órbita a epidemia que grasse durante muito tempo na zona, a falta de água potável para a população em consequência de inundações ou outro cataclismo, a falta de segurança das pessoas, a falta de estabilidade do prédio em consequência de qualquer abalo sísmico recente, a derrocada de parte do prédio arrendado, ou a abertura de fendas no prédio vizinho que alcance a segurança do prédio arrendado, etc.” (Cfr. Rev. Leg. Jur., cit.; Acórdão da Relação de Lisboa de 24/3/1992, Col. Jur. XVII, 2, 142: e Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 6a ed. Revista e actualizada, pág. 437 e 438) [sublinhado nosso].
G - A matéria provada nos pontos 12, a 16. revela-se fundamental para aferir dessa impossibilidade objectiva e superada do locado poder ser fruído pelos ora RR Apelantes, atenta a idade que os mesmos têm e constatada pelo julgador, e a evidente falta de segurança que o locado patenteia,
H - Mostra-se assim, salvo melhor opinião, justificada a falta de residência permanente com a inabitabilidade do arrendado, o qual está num tal estado de degradação que não lhes permite continuar a fazer a sua vida doméstica e familiar de forma estável no mesmo.
I - E ainda que se perspective a factualidade aduzida e provada como excepção de não cumprimento do contrato, por violação do senhorio da obrigação de assegurar ao locatário o gozo da coisa locada para os fins a que se destina (cfr.alínea b) do art. 1031° Código Civil), exonerando-os do dever de habitar o locado de forma permanente, tal também se mostra verificado.
J - Como decorre da douta sentença em crise, a exceptio pode ser invocada pelo locatário quando ocorra incumprimento da correspectiva obrigação por parte do locador (assegurar o gozo da coisa locada).
L - Atenta a condição objectiva dos RR, pessoas de idade, constata-se que a privação do uso é relevante e que existe adequação entre a ofensa do direito e o exercício da excepção, porquanto se demonstrou que o locado carece de obras de reparação e pintura de paredes, tectos, de rodapés, alguns em parte apodrecidos, e de portas e janelas, com danos causados por infiltrações, e reparação da parte eléctrica", "que os réus deram conhecimento aos sucessivos senhorios da necessidade de realização de obras" e que “desde a comunicação referida no ponto 5.° até à presente data, a situação geral do locado agravou-se, com excepção dos danos no soalho que se mostram reparados”.
M - Mostra-se provado nos autos que “'uma das divisões do locado – a 2a divisão, à direita de quem entra, voltada a tardoz -, está em pior estado, apresentando sinais de infiltrações em paredes, tecto e rodapés, com falta de uma parte do rodapé na parede da janela, um buraco na parede por baixo da janela, por onde se vê o pátio exterior, e problemas no soalho, que flecte num canto da divisão”'
E por isso, ainda que haja sido demonstrado nos autos que o locado foi permanecendo habitado pelos seus filhos, tal não pode fazer concluir que os RR, arrendatários, o pudessem ter feito.
N -Também resultou demonstrada a interpelação aos senhorios para a necessidade de reparação do locado, que estes omitiram e careceram de realizar, fundando assim a possibilidade de os RR Apelantes deduzirem a exceptío nos termos em que o fizeram: que, atento o estado do locado, não podiam eles, RR arrendatários, permanecer no locado, atenta a evidente deterioração que este apresentava.
O -Sem prescindir, mas por cautela de patrocínio, na hipótese de ser corroborado o entendimento do Meritíssimo Juiz a quo quanto à matéria da excepção, sempre se dirá que o valor da condenação do A. aqui Apelado, decorrente do pedido reconvencional, mostra-se erradamente julgado, por insuficiente, atentas as benfeitorias efectivamente realizadas e provadas e a natureza que as mesmas revestiram.
P - Resulta da matéria de facto dada como provada que os RR. Apelantes efectuaram no locado, entre 1992 e 2002, as obras referidas nos pontos 19 e 20 da matéria de facto, no valor global de € 34.024,11
Q- São tidas como "benfeitorias necessárias as que têm por fim evitar a sua perda, destruição ou deterioração", "úteis as que não sendo indispensáveis para a sua conservação, lhe aumentam todavia o valor", e "voluptuárias as que não sendo indispensáveis para a conservação da coisa nem lhe aumentando o valor, servem, apenas para recreio do benfeitorizante (artigo 216° do Código Civil),".
R- Dispõe o artigo 1273° do Código Civil que o possuidor de má fé, a que os RR Apelantes são equiparados, tem direito a ser indemnizado das benfeitorias necessárias que haja feito, a levantar as benfeitorias úteis realizadas na coisa, desde que o faça sem detrimento dela e que quando para evitar o detrimento da coisa não haja lugar ao levantamento das benfeitorias, o titular do direito satisfará ao possuidor o valor delas calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa.
S- Os RR Apelantes provaram que, entre 1992 e 2002, realizaram as obras acima descritas, tendo na douta sentença em crise sido julgado terem o direito a ser indemnizados pelo valor das benfeitorias necessárias que realizaram, v.g,, as reparações do soalho e rodapé, efectuadas em 1992, no valor de € 1.266,95, as de remoção do soalho, substituição de 4 vigas, assentamento de um novo soalho e subst tuição do rodapé, realizadas em 1995, no valor de € 896,84, e as efectuavas em 1996, na cozinha, instalação sanitária e quarto, por revelarem intervenções profundas de reparação daquelas divisões, no valor total de € 4.879,24, uma vez que "integram aquela categoria, pois o tipo de obras em causa é reveladora de que as mesmas tiveram "necessariamente" por fim evitar a perda, destruição ou deterioração do prédio.".
T- Tomando como correcto o critério plasmado na douta sentença, "integram aquela categoria, pois o tipo de obras em causa é reveladora de que as mesmas tiveram "necessariamente" por fim evitar a perda, destruição ou deterioração do prédio", carece-se de vislumbrar porque razão apenas e tão só as obras realizadas até ao ano de 1996 foram incluídas no conjunto de benfeitorias necessárias realizadas pelos RR Apelantes que devem ser indemnizadas,
U- Mostra-se incompreensível que as obras realizadas nos anos de 1997, referentes a remodelação da cozinha, no valor total de Esc.: 480.000$00 (€ 2.394,23), obras de remodelação na casa de banho, no valor global de Esc.: 315.742$00 (€ 1.579,91), de 1998, referentes a obras gerais no locado, no valor de Esc.: 550.003$00 (€ 2.743,39), de 2002 referentes a obras de remodelação da cozinha, no valor de € 700,00 e outras obras ao longo do tempo, designadamente, reparação de paredes e pinturas, reparação de portas e rodapés, e reparações da parte eléctrica, no valor de € 17.600,00 hajam sido excluídas, atento o critério exposto na douta sentença em crise.
V- Desta sorte, atento o critério estabelecido na douta sentença em crise que coincide com a definição das benfeitorias necessárias, necessariamente teria de integrar o valor a indemnizar a quase globalidade das benfeitorias realizadas e que acima se identificaram, uma vez que as mesmas "tiveram "necessariamente" por fim editar a perda, destruição ou deterioração do prédio".
X-O locado ainda carece de profundas obras de reparação e conservação o que, naturalmente, faz concluir que, sendo utilizado ininterruptamente desde 1968, ao longo do tempo, carecesse de intervenções profundas, o que foi o caso. Os RR Apelantes realizaram as obras que, tendo em conta o tempo de permanência no locado — cerca de 38 anos até à propositura da presente acção — se revelaram essenciais para evitar a sua perda, destruição ou deterioração.
Z- Pelo que nestes termos, o valor a receber pelos RR a título de indemnização por benfeitorias necessárias deverá ser no montante de € 32.061,16.
Decidindo como decidiu, a douta sentença violou o disposto nos artigos 64° n.° 2, alínea a) do RAU, 428°, 1046° e 1273°, todos do Código Civil. Nestes termos e nos demais de Direito, com o douto suprimento de V. Exas., deve ser dado provimento ao presente recurso e, consequentemente, revogada a douta decisão aqui em crise, julgando-se assim a acção improcedente mantendo em execução o contrato de arrendamento, ou, sem prescindir, na eventualidade de tal não proceder, julgar parcialmente procedente o pedido reconvencional, condenando o Apelado a pagar aos Apelantes o montante de € 32.061,16 acrescido de juros de mora à taxa legal, desde 15/09/2006, até efectivo pagamento.
A A. apresentou contra-alegações pugnando pela manutenção do decidido quanto à resolução do contrato de arrendamento e por sua vez concluiu as alegações na sua apelação do seguinte modo:
1-A douta sentença recorrida considerou que as obras executadas pelos réus constituem benfeitorias necessárias, e por isso, a apelante deve indemnizá-los na medida do valor que foi despendido com as mesmas.
2-As obras que os réus executaram não integram o conceito de benfeitoria previsto no artigo 216° do Código Civil, porque não contribuíram para melhorar ou conservar o local dos autos.
3-De facto, resultou provado que o locado carece de obras de reparação e que o estado de conservação em geral se deteriorou. Mesmo que assim não seja,
4-O direito de indemnização que os réus alegaram tem como factos constitutivos o seguinte: a alegação e prova da execução da obra: a alegação e prova de que a obra constitui uma benfeitoria: a alegação e prova de que as benfeitorias foram necessárias — ou seja – que foram executadas para evitar a perda, destruição ou deterioração do prédio.
5- Ora, os réus não alegaram um único facto que permitisse qualificar as obras executadas como benfeitorias necessárias.
6- Pelo que, os réus não cumpriram o ónus da alegação e da prova que sobre eles recai, conforme resulta do disposto no artigo 342° n° 1 do Código Civil.
7- Aliás, os réus configuraram as obras executadas como sendo benfeitorias úteis porque alegaram que com a execução das mesmas o valor do locado aumentou.
8- Resulta da cláusula 58 do contrato de arrendamento que os réus renunciaram ao direito a serem indemnizados pelas benfeitorias úteis.
9- O facto de terem sido executadas obras no soalho, rodapé, substituição de 4 vigas, cozinha, instalação sanitária e quarto não constitui matéria suficiente para qualificá-las como benfeitorias necessárias.
10 - A qualificação das obras como sendo benfeitorias necessárias constitui uma violação do princípio do dispositivo, uma vez que o Tribunal está limitado aos factos alegados pelas partes, conforme resulta do disposto no artigo 264° do CPC.
Além dos factos referidos na 4° conclusão, são também constitutivos do direito de reembolso por execução de benfeitorias: o enriquecimento do proprietário decorrente da execução das benfeitorias: o empobrecimento dos réus com a execução das benfeitorias.
11- Ora, também no que respeita a estes factos, os réus nada alegaram.
12- Tendo ficado demonstrado nos autos que o património da apelante em nada se enriqueceu com as obras executadas pelos réus, uma vez que o locado encontra-se num estado de conservação que demonstra que as obras executadas em 1992, 1995 e 1996 em nada valorizaram o locado.
13 - De facto, a douta sentença recorrida ignorou por completo as regras que devem estar subjacentes à indemnização do arrendatário
14-A obrigação de indemnizar que recai sobre o senhorio, tem de obedecer às regras do enriquecimento sem causa, conforme resulta do artigo 1273°, n' 2 do Código Civil.
15 -Acresce também que a douta sentença não aplicou o disposto no artigo 1043° do Código Civil, do qual resulta que o arrendatário tem o dever de manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvando as deteriorações inerentes a uma prudente utilização.
16 - Pelo que, as referidas obras integram-se no dever de manutenção do locado que recai sobre o arrendatário.
17 - Donde, os réus não têm qualquer direito a serem indemnizados.
18 - A douta sentença recorrida violou o disposto nos artigos 216°, 342° n° 2, 1273° n° 2, 1043° do Código Civil e 264° do CPC.
19-Deve conceder-se provimento ao presente recurso, devendo a sentença recorrida ser revogada por outra que absolva a apelante do pedido reconvencional.
Os RR apresentaram contra-alegações nelas reiterando o seu ponto de vista no referente às benfeitorias.
IV – O tribunal da 1ª instância julgou como provados os seguintes factos:
1.º O autor é usufrutuário de uma fracção autónoma designada pela letra «B», correspondente ao rés-do-chão do prédio urbano situado em Lisboa, na Rua ..., com o número 2 de polícia, descrito na ficha n.º ... da 1ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, inscrito sob o artigo ... na matriz predial urbana da freguesia de ....
2.º Por contrato celebrado no dia 1 de Outubro de 1968, e pela renda mensal de Esc.2.500$00, entretanto actualizada para € 103,92, e destinado a habitação, um anterior proprietário deu de arrendamento ao réu - marido, a fracção autónoma acima descrita no ponto 1, conforme documento cuja cópia consta dos autos a fls. 15 e 126 e cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
3.º Consta da clausula quinta do contrato referido no ponto 2.º, que: "(…) Não poderá o inquilino fazer quaisquer obras sem prévia licença escrita do senhorio, nem alegar retenção, nem pedir indemnização por benfeitorias voluptuárias ou úteis, ou por montagem de instalações eléctricas nem levantar as que fizer na casa, as quais só poderão ser executadas com autorização escrita do senhorio, ficando este com a faculdade de fazer quaisquer obras em beneficio da casa, sem necessidade de autorização do inquilino (…)".
4.º E da cláusula sexta do contrato referido no ponto 2.º, consta o seguinte: "(…) O inquilino, obriga-se, também, sob pena de indemnização a) – A conservar em bom estado como actualmente se encontram: as canalizações de água, luz, esgotos, despejos e seus pertences, pagando à sua custa as reparações necessárias, se elas se entupirem ou romperem por sua culpa; b) - A manter em bom estado, os soalhos, vidros e pinturas obrigando-se a reparar as deteriorações quando deixar a casa; c) - A permitir que o senhorio, ou quem o representar, veja a casa. No omisso regulará a legislação em vigor. (…)"
5.º Os réus, através dos seus mandatários, enviaram à Associação ... de Proprietários, a carta registada com aviso de recepção, datada de 3 de Junho de 2005, cuja cópia consta dos autos a fls., 30/31, de cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, da qual consta, além do mais, o seguinte: "(.. .) Na qualidade de Advogados do Exmo. Senhor Arqt.º “C”, arrendatário do rés do chão do número 2, da Rua ..., em Lisboa, vimos, através de V. Exas., solicitar que o Exmo. Senhor “A”, proprietário do aludido imóvel, proceda à realização das obras de conservação ordinária do imóvel arrendado que abaixo discriminamos: 1. Substituição do quadro eléctrico dado que o actual deixou de preencher os requisitos de segurança; 2. Substituição do soalho e do rodapé da segunda divisão assoalhada a contar da direita da porta da entrada e caso haja necessidade disso, de algumas das vigas que o suportam, visto o mesmo se encontrar a ceder em vários pontos da divisão e o rodapé se encontrar desfeito devido a uma infestação de "bicho da madeira". 3. Substituição das sacadas de todas as janelas do imóvel, também em mau estado, devido à já indicada infestação de "bicho da madeira". Atendendo à urgência da realização das obras, o nosso Cliente tomou a liberdade de solicitar um orçamento para a sua realização, o qual se cifra em 15.600,00 € (. . .) Atendendo à necessidade premente da realização de obras, que caso não sejam realizadas num curto espaço de tempo impossibilitam o uso e fruição do imóvel do qual o Exmo. Senhor Arqt.º “C” é arrendatário, tomamos a liberdade de ficar a aguardar resposta breve de V. Ex.ª (. . .)"
6.º Na sequência da carta referida no ponto 5, o autor deslocou-se ao locado.
7.º Desde, pelo menos, o mês de Junho de 2005, que os réus não comem, não dormem e não recebem os amigos no locado, não tendo nele organizada a sua vida social e doméstica.
8.º Os réus deslocaram-se para a fracção sita na Rua ... e a sua filha, “E”, e respectiva família – marido e dois filhos – passou a usar o locado.
9.º A filha dos réus e respectiva família passaram a usar o locado, porque haviam vendido a sua casa de morada de família e o processo de aquisição da nova casa ainda não havia sido concluído na altura dessa venda, não dispondo de habitação em Junho/Julho de 2005, e os réus disponibilizaram o locado para seu uso e habitação.
10.º A filha dos réus e respectiva família habitaram no locado até Abril de 2006, altura em que se mudaram para a casa nova.
11.º O locado é ocupado, desde Abril de 2006, pelo filho dos réus, “F”.
12.º O locado carece de obras de reparação e pintura de paredes, tectos, de rodapés, alguns em parte apodrecidos, e de portas e janelas, com danos causados por infiltrações, e reparação da parte eléctrica.
13.º Os réus deram conhecimento aos sucessivos senhorios da necessidade de realização de obras, mas em relação ao autor apenas enviaram a comunicação referida no ponto 5.º e fizeram a comunicação referida no ponto 15.º.
14.º Desde a comunicação referida no ponto 5.º até à presente data, a situação geral do locado agravou-se, com excepção dos danos no soalho que se mostram reparados.
15.º Em Abril de 2006, o autor foi interpelado verbalmente pela filha dos réus para a necessidade de reparação urgente da canalização de gás do locado.
16.º Uma das divisões do locado - a 2ª divisão, à direita de quem entra, voltada a tardoz - está em pior estado, apresentando sinais de infiltrações em paredes, tecto e rodapés, com falta de uma parte do rodapé na parede da janela, um buraco na parede por baixo da janela, por onde se vê o pátio exterior, e problemas no soalho, que flecte num canto da divisão.
17.º Apesar da interpelação escrita a que se refere o ponto 5, e da mencionada no ponto 15.º, o autor não fez obras no locado, nem assumiu a responsabilidade pela sua realização.
18.º Os réus apenas recebem correspondência no locado, pagam a água, a electricidade e o gás.
19.º Os réus realizaram as seguintes obras, no locado: Em 1992: a) Pinturas e reparações; b) Reparação do soalho e rodapé, no valor de Esc.: 254.000$00 (€ 1.266,95); Em 1995: c) Remoção do soalho, substituição de 4 vigas, assentamento de um novo soalho e substituição do rodapé e materiais empregues, no valor total de Esc.: 179.800$00 (€ 896,84); Em 1996: d) Cozinha: picagem, execução de reboco e estuque liso nas paredes; pintura das paredes e tecto; fornecimento e assentamento de mosaico idêntico ao existente; e) Instalação sanitária: picagem, execução de reboco e estuque liso nas paredes; pintura das paredes e tecto; remoção de azulejo e fornecimento e assentamento de novos azulejos; f) Quarto: picagem, execução de reboco e estuque liso nas paredes; pintura das paredes e tecto, no valor total de Esc.: 978.200$00 (€ 4.879,24); Em 1997: g) Remodelação da cozinha, no valor total de Esc.: 480.000$00 (€ 2.394,23);h) Colocação de um aro de madeira, no valor de Esc.: 49.000$00 (€ 244,41); Obras de remodelação na casa de banho, no valor global de Esc.: 315.742$00 (€ 1.579,91); j) Equipamento para instalação sanitária, no valor de Esc.: 29.940$00 (€ 149,34); Em 1998: l) Obras gerais no locado, no valor de Esc.: 550.000$00 (€ 2.743,39); Em 2002: m) Equipamento para cozinha, no valor de € 1.569,80; n) Obras de remodelação da cozinha, no valor de € 700,00.
20.º Além das obras referidas no ponto anterior, os réus realizaram outras obras ao longo do tempo, designadamente, reparação de paredes e pinturas, reparação de portas e rodapés, e reparações da parte eléctrica.
21.º As obras realizadas aumentaram o valor do locado.
22.º Por sentença de 23/11/2007, proferida nos autos a fls. 184 a 186, foi decidido habilitar, para intervir na causa, como sucessora do Autor, “A”, a sua filha, “B”.
23.º Pela Ap.03/20041223 mostra-se inscrita provisoriamente, a favor de ““D” c. c. “C”, comunhão geral” a aquisição, por compra, do rés-do-chão direito do prédio sito na Rua ..., n.º 4, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o n.º ..., a fls. 186, do livro B-70, a qual foi convertida em definitiva pela Ap.27/20050317 (cfr. doc. de fls. 198 a 201).
24.º Pela Ap.9 de 2000/11/27, mostra-se inscrita, em nome de “G”, a aquisição por compra da fracção “C”, correspondente ao 2.ºandar direito do prédio sito na Avenida ..., n.º 48, 48-A e 48-B, descrito na 9ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º ..., da Freguesia de ....
IV - De acordo com as conclusões da apelação principal, interposta pelos RR, constituem questões a apreciar, saber se a falta de residência permanente dos mesmos no locado desde Junho de 2005 resulta justificada em face da necessidade de obras de que o mesmo então carecia, consubstanciando essa situação caso de força maior previsto na al a) do art 64º RAU e impedindo a resolução do contrato, ou se essa falta de residência permanente constitui exercício da “exceptio non adimpleti contractus”, perante o estado de degradação do imóvel resultante da falta de obras no locado. E, caso assim não se entenda, se a reconvenção deduzida deverá proceder no montante de € 32.061,16, e não apenas no montante de € 7.043,03, como foi decidido, por se dever entender que as obras executadas pelos RR. no locado “quase” todas elas merecem a qualificação de benfeitorias necessárias.
Em contrapartida, constitui questão a apreciar na apelação subordinada, interposta pelos AA., a de saber se ao contrário do decidido, nenhuma das invocadas benfeitorias merece a qualificação de necessária, devendo, por assim ser, a acção improceder na totalidade também porque, mesmo que assim não se entenda, o património dos AA. em nada resultou enriquecido com as obras em que aquelas se traduzem.
Na sua apelação os AA. pretendem excluir a resolução do contrato de arrendamento por duas vias alternativas, acima referidas, uma resultante da excepção impeditiva consistente na alegação de caso de força maior, outra, através da invocação da excepção de incumprimento.
O que significa, desde logo, que abandonam no recurso a defesa que invocaram na contestação referente à excepção constante da al c) do art 64º do RAU, deixando de pretender que, da circunstância de, primeiro a filha (e seu agregado familiar), e depois o filho, terem residido no locado, resultaria (também) impedida a resolução do contrato.
Como é admitido na sentença recorrida, não está fora de causa que no contrato de arrendamento se admita correspectividade entre as prestações, nele essenciais, que são, por um lado, da parte do senhorio, a obrigação de assegurar ao locatário o gozo da coisa locada para os fins a que se destina – art 1031º al b) CC – e por outro, da parte do arrendatário, a de habitar o locado de forma permanente.
È certo que é mais frequente ver-se admitido na doutrina e jurisprudência a correspectividade na locação entre as obrigações do senhorio de entregar ao locatário a coisa locada e de lhe assegurar o respectivo gozo, e a obrigação de pagamento da renda por parte deste, admitindo-se mesmo essa correspectividade – apesar das dificuldades a que pode dar lugar – em caso de incumprimento parcial ou de cumprimento defeituoso daquela obrigação do senhorio, falando-se então de “exceptio non rite adimpleti contractus” [1].
Mas já tem sido colocada a questão do sinalagma se verificar entre, por um lado, a obrigação do locatário habitar permanentemente o locado e a obrigação do senhorio de lhe assegurar correspectivamente o gozo do prédio com as qualidades que o mesmo revestia no início do contrato, de tal modo que, deixando este de ser habitável pela não realização de obras que a este competissem, se entenda justificada a ausência do arrendatário até que tais obras sejam realizadas [2] .
A ideia é, também aqui, a de que o inquilino pode recusar a realização da sua prestação – de habitar com carácter de permanência o locado - enquanto não ocorrer a prévia realização da prestação da contraparte – na situação em causa, a realização pelo senhorio das obras necessárias àquela habitabilidade.
Do funcionamento desta excepção, também dita suspensão da execução do contrato, resulta ser lícita a recusa do cumprimento, e, consequentemente, na aplicação da mesma que aqui está em consideração, o não poder ser valorada em termos de causa de resolução do contrato a falta de residência permanente do arrendatário no locado.
As considerações que normalmente se fazem a respeito do meio de defesa em apreço, são aqui também inteiramente pertinentes.
Ora, tem-se entendido que, para a excepção de não cumprimento do contrato poder ser invocada sem que haja contrariedade à boa fé [3], «se exige uma tripla relação entre o não cumprimento do outro contratante e a recusa de cumprir por parte de quem invoca a excepção, em termos de sucessão, causalidade e proporcionalidade entre uma e outra. A relação de sucessão pressupõe que quem invoca a excepção não tenha sido o primeiro a cair em incumprimento, uma vez que a recusa em cumprir deve (em princípio) ser posterior e não anterior ao incumprimento da outra parte. A relação de causalidade pressupõe que a invocação da excepção vise exclusivamente compelir a outra parte à realização da sua prestação, sendo essa invocação ilegítima quando seja determinada por outros fins. Finalmente, a relação de proporcionalidade pressupõe que a invocação da excepção seja proporcional ao incumprimento que a legitima, não sendo admitido o recurso à excepção sempre que esse incumprimento for de escassa importância» [4].
Referem Pires de Lima e Antunes Varela [5]que a “exceptio” não funciona como uma sanção, mas apenas como um processo lógico de assegurar, mediante o cumprimento simultâneo, o equilíbrio em que assenta o esquema do contrato bilateral, sendo consensual que esta excepção vale tanto para o caso de falta integral do cumprimento, como para o de incumprimento parcial, ou defeituoso, ponto é que a sua invocação não contrarie o princípio geral da boa fé consagrado nos arts 227º e 762º/2 CC.
Deve salientar-se ainda, que, com a invocação da “exceptio”, aquela parte que é demandada a cumprir, não passa a negar ou limitar o direito do seu credor. Apenas recusa a sua prestação enquanto não for realizada ou oferecida simultaneamente a contraprestação. Portanto, o seu efeito prático – e daí que seja tida como excepção material dilatória – é justamente a obtenção de um efeito dilatório: o da parte que a utiliza, apenas realizar a sua prestação, no momento ulterior em que receba a contraprestação a que tem direito [6].
Já se percebeu que um dos requisitos da arguição da “exceptio” é o de que tal invocação não contrarie as regras da boa fé, ou seja, que, nas concretas circunstâncias do caso, a pretensão da parte que não corresponde com a prestação que lhe cumpre, se possa justificar «à luz de um são critério de equilíbrio contratual».
Ora na situação dos autos, ainda que os factos permitissem concluir pelo incumprimento por parte do senhorio da obrigação de assegurar o gozo do locado em função da não realização de obras que se mostrassem necessárias a tanto, de tal modo que se mostrasse proporcional aos resultados desse incumprimento o afastamento dos RR. do locado, a verdade é que essa recusa de residirem nele com o necessário carácter permanente, antes de mais, não se mostraria causal relativamente àquele incumprimento.
Disse-se atrás que «a relação de causalidade pressupõe que a invocação da excepção vise exclusivamente compelir a outra parte à realização da sua prestação, sendo essa invocação ilegítima quando seja determinada por outros fins».
Sucede que, no que aos autos respeita, os RR. nem sequer alegaram, e muito menos provaram, que o seu afastamento do locado tivesse como único fim o de forçarem o senhorio a realizar as obras necessárias, de tal modo que, assim que ele as realizasse, eles voltariam de imediato a residir no mesmo.
Bem pelo contrário.
Pois, o que resulta da matéria provada, é que os RR., desde pelo menos o mês de Junho de 2005, se deslocaram para a Rua ..., tendo disponibilizado o locado para uso e habitação da sua filha “E” e respectiva família – marido e dois filhos – que o passou a usar, fazendo-o porque tinham vendido a sua casa de morada de família e o processo de aquisição da nova casa ainda não havia sido concluído na altura dessa venda, não dispondo de habitação em Junho/Julho de 2005, e tendo habitado o locado até Abril de 2006, altura em que se mudaram para a casa nova, sendo o mesmo logo ocupado, desde Abril de 2006, pelo filho dos réus, “F” (cfr factos enunciados na matéria provada sob os pontos 7 a 11).
Não pode deixar de se referir que os RR., ao defenderem-se num contexto factual como o que resulta provado, através deste meio de defesa, estão claramente a afrontar as regras da boa fé, ficando indiscutivelmente excluído que a sua pretensão ao deixarem de residir no locado se pudesse justificar «à luz de um são critério de equilíbrio contratual».
È que à luz desse “são critério de equilíbrio contratual”, os RR., ainda que tivessem deixado de residir no locado para se defenderem da menor segurança que o mesmo lhes pudesse proporcionar em função da sua idade, não poderiam “aproveitar” as sobejantes condições de habitabilidade daquele para, em violação do contrato, permitirem que nele vivessem os filhos fora do condicionalismo a que se refere a al c) do nº 1 do art 64º RAU, como já resulta assente dos autos.
Não é para incumpridores que se destina a excepção de não cumprimento do contrato, pelo que no aspecto em apreço a apelação se mostra improcedente.
Mas refira-se, ainda que só de passagem, que a invocação da exceptio improcederia igualmente por falta da acima referida relação de proporcionalidade, pois que, como de imediato se verá, as obras de que o locado carecia não eram tais que impossibilitassem a falta de residência permanente nele.
Nos termos do art 64º/1 al a) do RAU a resolução do contrato de arrendamento que tenha como fundamento a falta de residência permanente cede em caso de força maior, tornando-se lícito ao inquilino não usar o arrendado, embora tal atitude não possa manter-se por tempo indeterminado [7], não sendo sustentável que perdure sequer enquanto subsistam os fundamentos que permitam falar desse caso de força maior.
Refere Pinto Furtado a respeito do alcance da expressão “força maior”, que «deverá compreender (…) as hipóteses tradicionalmente apresentadas como ilustrações da força maior e do caso fortuito, mas enformadas segundo o molde do art 790º/1 CC, isto é, modelando-se como uma impossibilidade de ocupação do prédio, que seja objectiva e não imputável ao arrendatário», remetendo para o Ac STJ 6/1/1983 [8] e, precisando, na sequência das considerações expendidas nesse acórdão, que «o não uso pelo arrendatário por mais de um ano do espaço arrendado, não será fundamento de resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio, se foi determinado por factos naturais, da autoridade ou de terceiros, constitutivos da impossibilidade objectiva de utilização, não imputável ao arrendatário».
E rejeita o referido autor, a orientação - que a decisão recorrida parece ter acolhido e que os ora apelantes utilizam - de «encarar esta impossibilidade (a impossibilidade objectiva de utilização) no âmbito de um juízo de valor acerca da razoabilidade do comportamento omissivo do arrendatário», frisando que, «do que se trata, é de uma impossibilidade, não de uma causa de justificação, ou de uma não exigibilidade», enjeitando pois, também, o entendimento de Antunes Varela – no comentário que faz ao atrás referido acórdão [9] - quando refere que o legislador «ao afastar o direito de resolução com base em força maior ou doença queria “efectivamente abranger os casos em que a não habitação ou a falta de residência permanente se torna compreensível, aceitável, perfeitamente explicável” em consequência daqueles factos».
Para Pinto Furtado o erro desse tipo de análise está em se colocar a tónica no facto do locatário “não querer habitar” o locado e ter-se tal atitude como “compreensível, justificada, razoável”, em consequência do facto de força maior registado, em vez de se colocar a tónica na impossibilidade objectiva de habitar o locado. E conclui, referindo: «Permanece, para nós, como inaceitável (…) o ter-se convertido a força maior (que é uma força superior e insuperável) numa simples razão atendível, justificável, compreensível», rematando[10] – a propósito da norma do art 1072º CC na redacção que lhe foi dada pelo L 6/2006 de 27/2- que «a necessidade de obras só, porventura , em hipóteses muito especiais, poderá (…) em nossa opinião, ser tida como força maior dilatória da resolução por dois anos de não uso».
Na senda destas objecções de Pinto Furtado, é, de facto, muito difícil, aceitar-se que o caso de força maior impeditivo da resolução do contrato por falta de residência permanente tenha alguma coisa a ver com a não realização de obras por parte do senhorio, ainda que esta conduza à inabitabilidade do locado; pois que se assim for – isto é, se se tornar objectivamente impossível habitar o locado por falta de obras da responsabilidade do senhorio – e, independentemente de, na lógica do RAU o inquilino estar obrigado a proceder de acordo com o disposto nos arts 13º a 16º do mesmo, contactando com a câmara municipal para a mesma realizar directamente as obras - o que se verifica, não é um caso de força maior, mas um caso de excepção de não cumprimento do contrato por parte do locatário a merecer as considerações que atrás se referiram [11].
È que o caso de força maior é caracterizado pela imprevisibilidade e pela inevitabilitadade que causem a impossibilidade de cumprir [12], e a necessidade de obras no locado só poderá revestir essas características quando, justamente, sobrevenham de um acontecimento imprevisível e inevitável – como sucedeu na situação de facto que subjaz ao Ac STJ 6/1/1983 referido na nota 8, em que tinha ocorrido uma derrocada num prédio contíguo que levou a que duas das divisões do locado ficassem sem uma das paredes - nada tendo a ver com a necessidade de obras resultantes da degradação do locado operada pelo tempo.
De todo o modo, tal como Pinto Furtado o refere, não parece aceitável que o caso de força maior impeditivo da resolução do contrato se possa de algum modo confundir com um “não querer habitar o locado”, cujas razões para assim não querer possam ser mais ou menos aceitáveis pelo julgador. De facto, a aceitar-se esse entendimento, poderia correr-se o risco de observações como as dos RR. nestes autos, de se ter como aceitável para idosos o não habitar um determinado espaço e aceitar-se que o mesmo fosse habitável por pessoas mais jovens.
Revertendo à situação dos autos – e ainda que se admitisse, ao contrário do que se entende, que se pudesse perspectivar a falta de obras pelo senhorio, fora de uma situação imprevisível e inevitável, como caso de força maior para o efeito previsto na al a) do nº 1 do art 64º RAU – a verdade é que os factos que se provaram não permitiriam de modo algum que se concluísse que, quando em Junho de 2005 os RR. decidiram ausentar-se do locado e passarem e residir na R. ..., o locado se mostrasse inabitável.
E que assim o não era, demonstra-o o teor da carta que enviaram em 3/6/2005, antes de saírem do locado, através dos seus mandatários, à Associação ... de Proprietários, referida em 5 dos factos enunciados como provados. Aí se diz "(.. .) Na qualidade de Advogados do Exmo. Senhor Arqt.º “C”, arrendatário do rés do chão do número 2, da Rua ..., em Lisboa, vimos, através de V. Exas., solicitar que o Exmo. Senhor “A”, proprietário do aludido imóvel, proceda à realização das obras de conservação ordinária do imóvel arrendado que abaixo discriminamos: 1. Substituição do quadro eléctrico dado que o actual deixou de preencher os requisitos de segurança; 2. Substituição do soalho e do rodapé da segunda divisão assoalhada a contar da direita da porta da entrada e caso haja necessidade disso, de algumas das vigas que o suportam, visto o mesmo se encontrar a ceder em vários pontos da divisão e o rodapé se encontrar desfeito devido a uma infestação de "bicho da madeira". 3. Substituição das sacadas de todas as janelas do imóvel, também em mau estado, devido à já indicada infestação de "bicho da madeira". Atendendo à urgência da realização das obras, o nosso Cliente tomou a liberdade de solicitar um orçamento para a sua realização, o qual se cifra em 15.600,00 € (. . .) Atendendo à necessidade premente da realização de obras, que caso não sejam realizadas num curto espaço de tempo impossibilitam o uso e fruição do imóvel do qual o Exmo. Senhor Arqt.º “C” é arrendatário, tomamos a liberdade de ficar a aguardar resposta breve de V. Ex.ª (. . .)"
Ora, se se atentar nos factos provados em 12 e 16 da matéria de facto, verifica-se que as obras cuja urgência de realização os RR. acusam na referida carta - substituição do quadro eléctrico, do soalho e do rodapé da segunda divisão assoalhada a contar da direita da porta da entrada, e, caso haja necessidade disso, de algumas das vigas que o suportam (visto o mesmo se encontrar a ceder em vários pontos da divisão e o rodapé se encontrar desfeito devido a uma infestação de "bicho da madeira") e substituição das sacadas de todas as janelas do imóvel - não foram feitas – uma vez que «o locado carece de obras de reparação e pintura de paredes, tectos, de rodapés, alguns em parte apodrecidos, e de portas e janelas, com danos causados por infiltrações, e reparação da parte eléctrica e que a 2ª divisão, à direita de quem entra, voltada a tardoz, apresenta sinais de infiltrações em paredes, tecto e rodapés, com falta de uma parte do rodapé na parede da janela, um buraco na parede por baixo da janela, por onde se vê o pátio exterior, e problemas no soalho, que flecte num canto da divisão» - e não obstante, desde então, o locado – com quatro divisões assoalhadas – já serviu de habitação por cerca de dez meses a um agregado familiar com dois filhos e serve agora de habitação a um dos filhos dos RR.
O que só pode significar que não estava inabitável em Junho de 2005 e tão pouco o está actualmente, pelo que não se poderia verificar a impossibilidade dos RR. arrendatários gozarem o local arrendado para o fim a que se destinava, não se justificando que nele deixassem de residir.
Até porque, como atrás já se aflorou, a lei para este tipo de situações – de locados que necessitam de obras de conservação extraordinária e de beneficiação, que o senhorio não realiza, mas que, apesar disso não comprometem verdadeiramente a habitabilidade do locado - fornece a solução que decorre do disposto nos arts 13º a 16º do RAU.
Pelo que se veio de dizer, improcede a apelação dos RR. no que respeita à não resolução do contrato do arrendamento em função da falta de residência permanente, devendo pois manter-se a decisão recorrida no aspecto em referência.
O que exige que se aprecie a última das questões implicadas na apelação dos RR. que é a das benfeitorias.
O que se fará em conjunto com a apreciação das questões em causa na apelação subordinada dos AA.
É que, num caso e noutro, está apenas em causa a classificação das benfeitorias e a da respectiva indemnização, mostrando-se transitada a sentença no que respeita à inexistência de qualquer direito dos RR. relativamente às benfeitorias que hajam de ser tidas como úteis em função do clausulado em 5 do contrato.
È sabido que o locatário, como resulta do art. 1046º do CC, «fora dos casos previstos no artigo 1036º, e salvo estipulação em contrário, é equiparado ao possuidor de má-fé quanto a benfeitorias que haja feito na coisa locada».
Não estando em causa a aplicabilidade do disposto no art 1036º CC, releva a equiparação do locatário aos possuidor de má fé no que respeita às benfeitorias que haja feito na coisa locada, havendo, consequentemente, que ter em consideração o disposto no art 1273º CC no que concerne às benfeitorias necessárias e úteis .
Tal norma refere no seu nº 1 que «tanto o possuidor de boa fé como o de má fé têm direito a ser indemnizados das benfeitorias necessárias que hajam feito, e bem assim a levantar as benfeitorias úteis realizadas na coisa, desde que o possam fazer sem detrimento dela». E no seu nº 2 que «quando, para evitar o detrimento da coisa, não haja lugar ao levantamento das benfeitorias, satisfará o titular do direito ao possuidor o valor delas, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa».
Benfeitorias são as despesas feitas para conservar ou melhorar a coisa. São necessárias as que têm por fim evitar a sua perda, destruição ou deterioração; são úteis, as que não sendo indispensáveis para a sua conservação, lhe aumentam todavia o valor; e são voluptuárias as que não sendo indispensáveis para a conservação da coisa nem lhe aumentando o valor, servem, apenas para recreio do benfeitorizante, tudo como resulta do art 216º do CC.
È verdade que cabe ao autor das benfeitorias necessárias que pretenda ser delas indemnizado, alegar os factos que permitam levar à conclusão de que as obras em que as mesmas se traduzem tiveram por fim evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa em que foram feitas.
Já o onús de alegação do autor das benfeitorias úteis, implicará a alegação de factos de que decorra que as obras em que se traduzem, não sendo indispensáveis à conservação da coisa, lhe aumentam o valor, e já será diferente consoante ele pretenda exercer o direito a levanta-las, caso em que terá que alegar e provar que o poderá fazer sem detrimento da coisa, ou pretenda ser delas indemnizado, caso em que terá que alegar factos de que decorra que haverá detrimento da coisa se as levantar.
A palavra “chave” para distinguir as benfeitorias necessárias das úteis, parece ser, pois a de “conservação”, já que as úteis se não destinam à conservação da coisa, ao contrário das necessárias.
O que no caso da locação nos permite reverter para o art 11º do RAU.
Consoante o refere Pinto Furtado [13], «confrontando os dois conceitos – o de obras de conservação e o de obras de beneficiação, referindo-se a umas e outras o art 11º do RAU – as benfeitorias necessárias correspondem às obras de conservação, enquanto as utéis e as voluptuárias coincidem, fundamentalmente, com as obras de beneficiação».
As obras de conservação podem ser ordinárias ou extraordinárias: Para o art 11º do RAU – seu nº 2 – são obras de conservação ordinária as de reparação e limpeza geral do prédio e suas dependências; as impostas pela Administração Pública; e, em geral, as destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração. Sendo obras de conservação extraordinária – nº 3 – as ocasionadas por defeito de construção do prédio, por caso fortuito ou de força maior, e, em geral, as que não sendo imputáveis a acções ou omissões ilícitas do senhorio, ultrapassem no ano em que se tornem necessárias, dois terços do rendimento liquido do prédio.
Deste modo consegue-se densificar o conceito de benfeitorias necessárias no âmbito da locação: serão afinal, em termos gerais, as obras destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração.
Na situação dos autos, os RR., alegaram ao nível do pedido reconvencional – art 44º e ss da contestação: que todas as obras efectuadas no imóvel foram por eles realizadas (art 49º); que ao longo do tempo sempre alertaram verbalmente e por escrito os sucessivos senhorios para a «necessidade de realização de obras no locado» ( arts 45º e 46º); mas admitem que nem todas as obras que fizeram se traduzem em benfeitorias necessárias, pois que aludem também à realização de benfeitorias úteis (arts 51º e 54º). E elencando as obras que realizaram ao longo dos anos - entre o de 1992 e o de 2002- não distinguem as necessárias das úteis, rematando (art 56º) a respeito de umas e outras, que «todas elas aumentaram o valor do locado».
Como é evidente, este tipo de asserção não pode significar que todas as obras realizadas se traduzem em benfeitorias úteis, como o parece querer concluir a A.
Os RR. realizaram, evidentemente, obras que correspondem a benfeitorias necessárias.
Não tendo sido precisos relativamente à caracterização das mesmas, caberá ao julgador, com as necessárias cautelas, apartar nas invocadas, aquelas que, pelo seu conteúdo e à luz da experiência corrente, se traduzem em obras de conservação do locado no sentido atrás fixado: “destinadas a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração”.
Este procedimento não implica violação do princípio do dispositivo. O tribunal não se está a servir de factos não alegados. Está é a combinar e a articular os poucos alegados, e em função de factos da experiência corrente, a concluir – por presunção – que das obras feitas, algumas houve que se destinaram a “manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração”, e que por isso merecem a qualificação de benfeitorias necessárias.
O facto da experiência corrente que para o efeito referido a 1ª instância se serviu, foi o de tais obras “revelarem intervenções profundas de reparação».
E assim sucede relativamente a todas as obras que a 1ª instância agrupou nessa categoria.
Veja-se:
As reparações do soalho e rodapé, efectuadas em 1992 (no valor de € 1.266,95); as de remoção do soalho, substituição de 4 vigas, assentamento de um novo soalho e substituição do rodapé, realizadas em 1995 (no valor de € 896,84); as efectuadas em 1996, na cozinha, e que implicaram picagem, execução de reboco e estuque liso nas paredes; pintura das paredes e tecto; fornecimento e assentamento de mosaico idêntico ao existente; bem como as realizadas nesse mesmo ano de 1996 na instalação sanitária, e que implicaram picagem, execução de reboco e estuque liso nas paredes; pintura das paredes e tecto; remoção de azulejo e fornecimento e assentamento de novos azulejos; também as realizadas nesse ano num quarto, e que implicaram picagem, execução de reboco e estuque liso nas paredes; pintura das paredes e tecto (todas essas obras, realizadas em 1996, no valor total de € 4.879,24).
Já as obras, não de recuperação, mas de adaptação ou remodelação, da cozinha e da casa de banho, ou a colocação de um aro de madeira (cujo conteúdo e utilidade nem se percebe), ou as de (aquisição) de equipamento para instalação sanitária e para cozinha, ou as muito genéricas, ditas “obras gerais no locado”, feitas nos anos subsequentes, já não merecem a qualificação de benfeitorias necessárias, pois que não comungam da característica de se destinarem a manter o prédio nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração.
No entanto, provou-se ainda que para além das referidas obras realizadas entre 1992 e 2002, os RR. realizaram outras ao longo do tempo, designadamente, de reparação de paredes e pinturas, reparação de portas e rodapés, e reparações da parte eléctrica – ponto 20 da matéria de facto atrás elencada - obras estas que por constituírem benfeitorias necessárias no sentido atrás referido, merecem também ser ressarcidas, ainda que no que lhes respeita haja de se remeter a determinação do respectivo valor para ulterior liquidação, tendo presente a limitação de valor que os RR. lhes atribuíram de € 17.600,00 (cfr art 53º da contestação), nesta estrita medida procedendo a apelação interposta pelos RR.
Já a apelação da A. improcederá totalmente.
As considerações que expende referentemente à indemnização das benfeitorias necessárias não são pertinentes a seu respeito, mas apenas no referente às benfeitorias úteis.
Com efeito, os critérios indemnizatórios de umas e outras não coincidem, como resulta claramente do disposto no nº 1 e 2 do art 1273º CC.
Assim, é natural que o possuidor, de boa ou má fé, tenha direito a ser indemnizado relativamente às benfeitoras necessárias: só desse modo se evita o locupletamento injusto do titular do direito real sobre a coisa benfeitorizada na medida em que, tratando-se de obras indispensáveis à “subsistência” da coisa, sempre seriam despesas que o titular do direito teria de fazer. Refere Menezes Leitão [14]: «O direito de indemnização aqui em causa, compreende-se à luz da proibição do enriquecimento sem causa (art 473º/1), estando-se aqui perante a categoria de enriquecimento por despesas, na modalidade de enriquecimento por incrementos de valor em coisa alheia. Efectivamente se o proprietário não tivesse que restituir as benfeitorias, ficaria enriquecido à custa do possuidor, consistindo o enriquecimento na poupança de despesas, no caso de benfeitorias necessárias…». E explica por que se atribui também o direito em causa ao possuidor de má fé «já que se o possuidor de má fé não tivesse direito a esse reembolso, tenderia a deixar deteriorar o objecto possuído, o que acabaria por reverter em prejuízo do proprietário».
No caso das benfeitorias úteis o direito do possuidor é primariamente o de as levantar. Só não podendo levanta-las sem detrimento da coisa é que tem direito – não propriamente à sua indemnização – mas, meramente, à restituição do seu valor segundo o enriquecimento sem causa.
O que significa que na situação dos autos os RR. têm direito a serem ressarcidos pela A. referentemente ao valor das despesas que fizeram nas obras em que aquelas se traduziram, consequentemente, ao valor que lhes foi atribuído na 1ª instância de € 7.043,03.
VI – Pelo exposto, acorda este tribunal em julgar totalmente improcedente a apelação da A., e parcialmente procedente a apelação dos RR., condenando a A. a pagar aos RR., para além da quantia de € 7.043,03, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde 15/09/2006, até efectivo pagamento, ainda, a que se vier a liquidar, até ao montante de € 17.600,00, no que se refere às obras realizadas depois de 2002, referentes à reparação de paredes e pinturas, reparação de portas e rodapés e reparações da parte eléctrica, mantendo no demais a sentença recorrida.
Custas da apelação da A., pela mesma.
Custas da apelação dos RR., pelos mesmos, sem prejuízo do que se vier a apurar em liquidação deste acórdão.
Lisboa, 28 de Fevereiro de 1013
Maria Teresa Albuquerque
Isabel Canadas
José Maria Sousa Pinto
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[1] - A respeito desta correspectividade e fornecendo e comentando várias situações jurisprudenciais a ela referentes, cfr Gravato Morais, «Falta de Pagamento da Renda no Arrendamento Urbano», p 203 a 214; ver também Menezes Leitão, «Arrendamento Urbano», 3ª ed, 19, nas referências que produz quanto ao carácter sinalagmático do contrato de arrendamento.
Rejeitando essa correspectividade, Pinto Furtado Furtado, «Manual de Arrendamento Urbano» II , 4ª ed , p 1031 e 1032
[2]- Assim, no Ac RC 16/1/1992 (Pais de Sousa), CJ I, 226 ; Ac RP 22/4/ 2008 (Rodrigues Pires), acessível em www.dgsi.pt.
[3] - João Abrantes, «A excepção do não cumprimento do contrato» 1986, 39 e ss
[4] - De novo, Menezes Leitão, «Direito das Obrigações», 7ª ed, II, 268 e ss
[5] - «Código Civil Anotado”, I, 406
[6] Cfr Ac R G 9/4/2003 em cujo sumário se lê, entre o mais: «A oponibilidade da excepção há-de nortear-se pelos princípios da boa fé e da proporcionalidade, devendo a defesa ser proporcional à gravidade da inexecução. O excipiente só pode recusar a parte proporcional à parte não executada e só pode servir-se da excepção se desejar a execução do contrato»
[7] - Cfr a respeito do tempo em que o caso de força maior e a doença do inquilino impedem a resolução do senhorio já no âmbito do NRAU, e limitando esse tempo a dois anos, Pinto Furtado «Manual de Arrendamento Urbano» II , 4ª ed 1069 /1070
[8]- BMJ 323º-352 (Mário de Brito), em cujo sumário se diz: «Entendido o conceito de força maior em correlação com a norma do nº 1 do art 790º do CC, improcede o fundamento da resolução do contrato de arrendamento previsto na al i) do nº 1 do art 1093º do mesmo Código se, por facto que lhe não seja imputável, se tornar impossível ao arrendatário gozar o andar arrendado para o fim a que se destinava». Na situação de facto em causa nesse acórdão, tinha ocorrido uma derrocada num prédio contíguo que levou a que duas das divisões do locado ficassem sem uma das paredes.
[9] - Na RLJ 119º, p 251 e ss
[10]- P 1075 da obra citada
[11] - Neste sentido Ac RP 16/1/1992, CJ I, 226 (Pais de Sousa) constando do sumário do mesmo: «Justifica-se a falta de residência permanente do arrendatário no prédio locado, se os tectos desse imóvel por se encontrem em precário estado de conservação, ameaçaram ruína, pondo em perigo a integridade física dos moradores. Trata-se de uma excepção d e não cumprimento do contrato e não de um caso de força maior»
[12]- Vaz Serra, BMJ 46º-41
[13] - Obra citada, p 1093
[14]- «Direitos Reais» p156 |
