| Decisão Texto Integral: | ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
I – 1. M… e I… instauraram acção declarativa de condenação com processo sob a forma ordinária contra:
Maria Elvira …
Pedindo, a título principal, a condenação da Ré a proceder à realização das obras necessárias nos 2º e 3º andares direitos, bem como ao pagamento da indemnização às AA. pelos prejuízos patrimoniais e não patrimoniais sofridos por estas no valor de 1.700.000$00, ou, a título subsidiário, pedem a condenação da Ré no pagamento da quantia necessária para realizar as obras (no valor de 3.276.950$00), além da indemnização pelos danos patrimoniais e não patrimoniais.
Alegam, para o efeito, que a primeira Autora é dona do 2° andar direito do prédio que identifica, sendo a 2ª Autora procuradora e mãe da 1ª A., andar esse que sofreu infiltrações de água provenientes da casa de banho do 3° andar direito do mesmo prédio, que se encontra em mau estado, e pertencente a Ré, obrigando as AA. a proceder às obras que se mostraram necessárias.
Posteriormente, na sequência de uma reclamação apresentada pela 2ª Autora, a Câmara Municipal de Cascais, em 14.2.1992, notificou a Ré para proceder aos trabalhos necessários para evitar essas infiltrações.
A Ré não efectuou as obras e a CMC comunicou à Autora que não tinha os meios para as efectuar.
Com a passagem do tempo as consequências das infiltrações agravaram-se e são visíveis na casa de banho principal, na segunda casa de banho e nos armários dos quartos, com apodrecimento de canalizações e paredes e efeitos na saúde das Autoras.
A reparação destas partes da casa da 1ª Autora, importava em Esc.: 1.576.950$00, segundo orçamento pedido, tornando-se também necessárias obras no 3° andar, estas no valor de 1.212.000$00.
Os estragos em diversos objectos ascendem a 700.000$00 e as Autoras sofreram danos de natureza não patrimonial que calculam no valor de 1.000.000$00, pelas razões aduzidas na p.i.
2. Na contestação, a Ré invoca a excepção de ilegitimidade da 2ª Autora, por não ser dona do 2° andar, e impugna por desconhecimento a generalidade dos danos invocados pelas Autoras, bem como a sua origem, uma vez que as mesmas podem ter tido origem nas canalizações gerais do prédio.
Para além disso, o 3° andar, de que é dona, está arrendado, pelo que a eventual responsabilidade pela reparação das canalizações da casa de banho cabe à respectiva inquilina.
3. As Autora responderam no sentido da falta de fundamento da excepção deduzida pela Ré.
4. Foi proferido o despacho saneador que julgou improcedente a referida excepção de ilegitimidade, considerando a 2ª A. parte legítima.
5. Procedeu-se à audiência de discussão e julgamento e proferida sentença, o Tribunal “a quo” julgou a acção parcialmente procedente, por provada, quanto ao pedido formulado pela 1ª Autora, e condenou a Ré a realizar:
a) As obras necessárias para eliminar os danos provocados no tecto da casa de banho principal do prédio da A. (descasque do estuque), bem como:
b) As obras na casa de banho do 3º andar direito, na canalização de distribuição de águas às louças sanitárias e, se necessário, também do ramal de esgotos da banheira, de modo a acabar com as fugas de água que causem infiltrações no tecto da casa de banho antes referida.
6. Inconformada, a Ré Apelou, tendo formulado, em síntese, as seguintes conclusões:
1) A responsabilidade pela conservação e reparação das canalizações afectas em exclusivo à casa de banho do 3º andar direito, de que é proprietária, bem como pelos eventuais prejuízos que a falta de conservação e reparação de tais canalizações possa eventualmente causar, cabe unicamente à arrendatária dessa fracção autónoma - Alda … - que lá habita há mais de 23 anos, e não à Ré, ora Recorrente, tanto mais que o contrato de arrendamento entre a R. e a dita Alda …, por força do disposto na alínea a), do n.º 1, do art. 85º, do Regime do Arrendamento Urbano, está ainda em vigor.
2) Entendeu contudo o Tribunal “a quo”, mas erradamente, que as normas do RAU não têm que ver com a responsabilidade pela reparação das ditas canalizações da casa de banho do 3º andar dtº, bem como das infiltrações que as mesmas causam no tecto da casa de banho do 2º andar dtº, invocando, para tanto, o disposto no art. 483º do CC, e considerando que, à face do mesmo, aquela responsabilidade é da R. pelo facto de a mesma ser a proprietária do dito 3º andar dtº.
3) Ora, nada no dito art. 483º do CC considera o facto de se ser, ou não, proprietário como requisito para a existência, ou atribuição, de responsabilidade civil ou de obrigação de indemnizar, pelo que a questão da propriedade do dito 3º andar dtº não é relevante para a aplicação ou não do art. 483º do CC.
4) Aliás, a disposição legal que deveria ter sido aplicada ao caso dos autos, embora analogicamente, é o disposto no n.º 2 do art. 492º do CC – dado que o referido art. 492º do CC se aplica aos casos de ruína, total ou parcial de edifício e não é isso que está em causa nos autos –, pelo que é inequivocamente a arrendatária da fracção autónoma da Ré que tem de responder pelos prejuízos que a falta de conservação e reparação das canalizações causou.
5) E nem se diga que a absolvição da R. Recorrente teria constituído surpresa para as AA. e/ou que estas não podiam prever que quem tem de responder pelos prejuízos pela falta de conservação e reparação das ditas canalizações é a arrendatária do 3º andar dtº, porquanto não só as AA. sabem e sabiam que quem habita o referido locado há pelo menos 23 anos é a dita Alda …, como porque a R., ora Recorrente, invocou expressamente tal excepção na contestação, devendo por isso, as AA. (nem que fosse por uma questão de cautela) ter chamado aos autos a dita Alda ….
6) Ao decidir como decidiu o Tribunal “a quo” violou e/ou interpretou e aplicou erradamente o disposto nos art.s 483º, 492º e 1043º, todos do CC e nos art.s 4º e 12º do RAU, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro.
7) Nestes termos, e nos demais de direito, deve ser dado inteiro provimento ao presente recurso de Apelação e, por via dele, proferir-se Acórdão que julgue totalmente improcedente o pedido dos autos deduzido contra a R. Recorrente, absolvendo esta do pedido.
7. Não foram apresentadas contra-alegações.
8. Corridos os Vistos legais,
Cumpre Apreciar e Decidir.
II – Os FACTOS:
- Mostram-se provados os seguintes factos:
1. A 1ª Autora é dona da fracção autónoma correspondente ao 2º andar direito do prédio urbano sito na Rua …, concelho de Cascais.
2. A propriedade do prédio foi transmitida à 1ª Autora por compra à sua mãe I… e Man…, tendo a 1ª Autora registado essa aquisição no dia 24.7.1996.
3. Os vendedores antes referidos tinham a propriedade registada a seu favor desde 12.7.1989.
4. Através de procuração outorgada no dia 3.1.2000, constante de fls. 30 dos autos, a 1ª Autora constituiu a 2ª Autora como sua procuradora, conferindo-lhe, além do mais, poderes para, em relação ao prédio acima identificado, a representar em juízo, bem como para comprar e vender quaisquer imóveis.
5. Está inscrita na conservatória do registo predial de Cascais a aquisição, a favor da Ré e marido, da fracção autónoma correspondente ao 3° andar direito do prédio acima mencionado.
6. A CM de Cascais, em reunião de 23.1.1991, deliberou mandar notificar a Ré, na qualidade de proprietária do 3° andar direito do referido prédio para, no prazo de 30 dias, “mandar proceder aos trabalhos necessários a fim de evitar as infiltrações de água salobra existentes no tecto e paredes da casa de banho do 2° direito do prédio”, advertindo-a que se não desse cumprimento à notificação, a Câmara poderia “ocupar o prédio e proceder à realização dos trabalhos, por conta do proprietário, nos termos do art. 166° do RGEU.”
7. A Ré não cumpriu o ordenado pela CMC.
8. Através de ofício de 16.3.1993, dirigido a Manuel Inácio Ferreira Anta, a CMC informou o seguinte:
“Por o senhorio M… não ter dado cumprimento à notificação que lhe foi feita para proceder a obras na casa onde V. Ex.a. habita, e a Câmara não as executar por dificuldades orçamentais, vai o respectivo processo ser arquivado.
Pode no entanto o inquilino, se assim o entender, recorrer ao art. 16° do Regime do arrendamento urbano, requerendo para o efeito o respectivo orçamento nesta Câmara Municipal.”
9. Através de carta do dia 18.10.1999, as Autoras comunicaram à Ré que lhe concediam o prazo de 15 dias para efectuar as obras necessárias para pôr termo às infiltrações existentes, sob cominação de ser intentada acção judicial.
10. As Autoras não receberam resposta a essa missiva.
11. Em 1991, quando a 2ª Autora comprou a fracção autónoma, procedeu, ao longo de cinco meses, a obras de reparação das mesma, com substituição das canalizações à superfície e subterrâneas, na feitura de duas casas de banho, na destruição e reconstrução do chão e tecto, na picagem e isolamento das paredes e posterior revestimento de tudo.
12. Essas obras custaram alguns milhares de contos.
13. O mau estado, na casa de banho do 3° andar direito, da canalização de distribuição de água às louças sanitárias e provavelmente também do ramal de esgotos da banheira, tudo afecto ao uso exclusivo do andar, deu origem a fugas de água que causam infiltrações no tecto da casa de banho principal do 2° andar direito.
14. Em 4 de Outubro de 1991, a 2ª Autora e Manuel Inácio Anta deram conhecimento à CMC do referido no número anterior.
15. E não foi feita a reparação dessas canalizações.
16. Em 17.4.1997, a 2ª Autora enviou à CMC a carta cuja cópia consta de fls. 17, onde requer o andamento do processo iniciado com anteriores comunicações e informação a fim de poder pedir orçamento à Câmara.
17. A CMC respondeu. por carta de 26.6.1997, comunicando que por se tratar de um assunto entre proprietários não poderia ser fornecido o orçamento ao abrigo do art. 16° do RAU.
18. Em consequência das infiltrações, o 2° andar direito vem-se degradando.
19. Verificando-se danos na casa de banho principal e na segunda casa de banho, bem como nos armários dos quartos, esclarecendo-se que não se provou que os estragos na segunda casa de banho e nos armários têm origem em infiltrações derivadas de deficiências do 3° andar direito.
20. Esses danos são visíveis a olho nu.
21. Por vezes existem maus cheiros no 2° andar direito derivados de infiltrações.
22. E existe o perigo de se verificar o apodrecimento de canalizações e paredes, inclusivamente, por acção das infiltrações mencionadas sob o n.° 3.
23. Em resultado de infiltrações sofridas no 2° andar direito resultaram estragos em alguns livros, roupas e calçados aí existentes, bem como em material de campismo.
24. E alguns armários ficaram com estragos.
25. A Autora solicitou à Consamip - Sociedade de Empreitadas, Lda. um orçamento com vista à reparação dos danos acima mencionados.
26. A reparação dos danos provocados pelas infiltrações referidas sob o n.° 3 obriga a obras nos dois andares sob pena de a degradação subsistir e mesmo agravar-se.
27. O orçamento referido sob o n.° 15, é o que consta a fls. 27 e 28, no valor de 1.576.950$00 (2° andar) e de 1.212.000$00 (3° andar).
28. As Autoras sofrem desgosto por verem a progressiva degradação da casa e objectos, esclarecendo-se que a 1ª Autora tem vivido sobretudo no estrangeiro, com frequentes deslocações ao nosso país, ficando no andar.
29. E pelos incómodos na utilização da casa derivados da situação descrita.
30. Há pelo menos 23 anos que o 3º andar direito foi dado de arrendamento pelo falecido marido da Ré a Cir….
31. A actual arrendatária desse andar é Alda …, viúva de Cir…, que habita o local desde o início do arrendamento, e que paga actualmente uma renda no montante de € 81,55.
III - O DIREITO:
1. Apenas a Ré recorreu.
E o seu recurso incide tão só sobre uma parte da sentença condenatória, nomeadamente, quanto à parte decisória que a condenou à realização das obras referidas supra, na alínea b), do ponto 5), deste relatório.
Assim, os poderes desta Relação encontram-se delimitados, no presente recurso, por tal matéria.
Está, pois, apenas em causa apurar se:
- A Ré, enquanto proprietária do 3º andar direito, está obrigada a efectuar a obras na casa de banho desse andar, na canalização de distribuição de águas às louças sanitárias e, se necessário, também do ramal de esgotos da banheira, de modo a acabar com as fugas de água que causam infiltrações no tecto da casa de banho do andar de baixo, de que a 1ª A. é proprietária, ou se, ao invés, essa responsabilidade cabe à pessoa a quem a Ré arrendou a referida fracção, ou seja, à arrendatária.
E desde já se adianta que a resposta só pode ser no sentido de que essa responsabilidade cabe, de facto et de jure, à Ré.
Vejamos porquê.
2. A matéria de facto provada mostra-se definitivamente assente e é bem reveladora dos prejuízos e incómodos que a A., proprietária do imóvel identificado nos autos sofreu, pelas deficiências e não reparação das canalizações do imóvel pertencente à Ré e que provocaram estragos no interior da habitação daquela, situado no piso inferior, nomeadamente na casa de banho, em virtude das infiltrações provocadas pelo mau estado dessa canalização.
Sendo inatacável tal realidade fáctica, abundantemente vertida nos pontos 13, 15, 18 e 19, 20 a 22, da matéria de facto provada, resta-nos apreciar juridicamente a que título e em que medida é a Ré responsável pelos referidos danos.
3. A este propósito defende a Ré, nas suas alegações, que a responsabilidade pela conservação e reparação das canalizações afectas em exclusivo à casa de banho do 3º andar direito, bem como pelos eventuais prejuízos que a falta de conservação e reparação de tais canalizações possam eventualmente causar, cabe unicamente à pessoa a quem a Ré arrendou tal andar, e que o habita, ou seja, à arrendatária dessa fracção, e não à Ré, proprietária do mesmo.
Porém, não lhe assiste qualquer razão.
4. Desde logo porquanto resulta do disposto no artº 1031º, al. b), do CC, que, o senhorio deve assegurar ao arrendatário o gozo do imóvel para os fins a que se destina, devendo, portanto, efectuar as obras e reparações necessárias para que o gozo do arrendatário não seja significativamente diminuído.
Cumprindo ao senhorio, nos termos do citado normativo, assegurar ao arrendatário o gozo da coisa arrendada, há-de, portanto, caber-lhe, a obrigação consequente de realizar as prestações necessárias ao cabal exercício desse gozo.
Tal obrigação, segundo Pinto Furtado, “não se resume ao pati fundamental de não perturbar o uso ou fruição do locatário: desdobra-se ainda em prestações positivas pontuais ou específicas que têm de ser realizadas pelo locador para que o gozo da coisa pelo locatário se possa materializar”.(1)
Estão nestas circunstâncias, a cargo do senhorio, a realização de obras de conservação ordinária destinadas a manter o prédio nas condições existentes à data da celebração do respectivo contrato de arrendamento, pressupondo-se compreendidas nesta asserção aquelas que se destinam a manter o prédio em bom estado de conservação e nas condições requeridas pelo fim do contrato.
Constitui, assim, obrigação do locador, a de realizar todas as reparações ou outras despesas essenciais ou indispensáveis para assegurar o gozo da coisa locada, de harmonia com o fim contratual a que se destina, e independentemente da dimensão das obras, quer se tratem de pequenas ou de grandes reparações. (2)
Obrigação que a lei faz impender sobre o senhorio também por força do preceituado nos artºs 11º, nº 2 e 12º do RAU.
Incluem-se aqui as obras que evitem a degradação das condições de habitabilidade ou de utilização do arrendado, aquelas que se destinem a pôr cobro ou a conter situações de infiltrações de água no locado, a eliminar humidades, bem como todas aquelas que se mostrem imprescindíveis e adequadas à manutenção do local arrendado nas condições inerentes e indispensáveis a uma normal e prudente utilização pelo arrendatário desse espaço.
Obras que revestem a natureza jurídica de obras de conservação ordinária, e como tal devem ser consideradas, e cujo dever de execução recai, como se viu, e de forma indiscutível, sobre o senhorio. (3)
Ou seja, in casu, sempre caberiam à Ré.
Destarte, não pode a Ré pretender ver assacada, a esse título, e no contexto resultante dos autos, qualquer responsabilidade à arrendatária.
Não só pelo infundado, em termos jurídicos, das suas pretensões, como também pelo facto de não estar aqui em causa, no âmbito deste processo, qualquer questão relacionada com o arrendamento que a Ré celebrou com um terceiro, que nem sequer é parte nesta acção.
5. O que aqui está em discussão envolve uma relação de conflito latente entre proprietários de fracções/imóveis do mesmo edifício, situadas uma por cima da outra, e derivadas do facto de uma delas – a da Ré - ter provocado infiltrações e danos na outra fracção, pertencente à A. identificada nos autos, na sequência de uma ruptura de canalizações e do ramal de esgotos da casa de banho.
Ora, a manutenção em bom estado de funcionamento das canalizações de água e de esgotos de um imóvel constitui inequivocamente uma obrigação que decorre da qualidade de proprietário desse imóvel. (4)
Essa responsabilidade do proprietário advém-lhe, conforme também decorre de tal aresto, do preceituado no art. 483º do CC, enquadrando-se, pois, no âmbito jurídico da responsabilidade civil, contrariamente ao alegado pela Apelante.
No mesmo sentido decidiu também o Acórdão da Relação de Lisboa, de 24/06/2003. (5)
6. Com efeito, preceitua o art. 483º do CC que, aquele que, com dolo ou mera culpa, violar ilicitamente o direito de outrem ou qualquer disposição legal destinada a proteger interesses alheios fica obrigado a indemnizar o lesado pelos danos resultantes da violação.
Sobre o alcance do princípio geral da responsabilidade civil ínsito em tal normativo são de destacar, como é sabido, a existência de um facto derivado de uma conduta humana ou de um comportamento, quer este seja no sentido positivo, de facere – uma acção -, quer no sentido negativo, de omitere – traduzido numa omissão que seja ilícita, consubstanciada, pois, na violação de um direito de outrem ou na violação da lei que protege interesses alheios, e que importe a obrigação de indemnizar o lesado pelos prejuízos por este sofridos em consequência da lesão.
Entendendo-se que “a omissão é causa do dano, sempre que haja o dever jurídico especial de praticar um acto que, seguramente ou muito provavelmente, teria impedido a consumação desse dano”. (6)
E para que o facto ilícito gere responsabilidade, nos termos do segmento normativo citado, é necessário que o autor tenha agido com dolo ou mera culpa.
Quanto a este pressuposto subjectivo tem sido entendido, doutrinária e jurisprudencialmente, que, agir com culpa significa actuar em termos de a conduta do agente merecer a reprovação ou censura do direito, sendo a conduta do lesante reprovável, quando, em face das circunstâncias concretas for possível concluir que ele podia e devia ter agido de outro modo.
Está-se, assim, perante um juízo que assenta no nexo existente entre o facto e a vontade do autor, e pode revestir duas formas distintas: o dolo e a negligência ou mera culpa, a qual consiste na omissão da diligência que era exigível ao agente ou àquele que pratica o acto.
Destarte, a imputação do facto ao lesante reporta-se à específica ligação psicológica existente entre o facto e a vontade do agente, censurando a ordem jurídica a conduta adoptada, a título de dolo ou negligência, conforme tenha havido adesão ao resultado danoso ou, apenas, a omissão da diligência devida por parte do agente.
Finalmente, para existir obrigação de indemnizar, constitui condição essencial que haja dano, e que este resulte do facto ilícito culposo adequado a produzir os respectivos prejuízos.
O nexo de causalidade reporta-se ao juízo de imputação objectiva do dano ao facto de que emerge, de maneira a que aquele se possa atribuir a este.
Tudo isto para dizer que são pressupostos legais da responsabilidade civil, nos termos do artº 483º do CC, o facto ilícito, a imputação do facto ao lesante, o dano e o nexo de causalidade entre o dano e o facto praticado.
7. Ora, no caso sub judice, está provado que a Ré é proprietária da fracção que se situa por cima do andar pertencente à 1ª A.
E provado também ficou que foi o mau estado da canalização de distribuição de água da casa de banho do 3º andar direito, e provavelmente do ramal de esgotos da banheira, que deram origem às fugas de água que causaram as infiltrações na casa de banho do 2º andar direito da A. – cf. factos provados e inseridos nos pontos 13 e segts. da matéria de facto.
Sendo certo que também se provou que a Ré teve conhecimento de tais factos, nos termos que resultaram provados e que constam dos pontos 6) e 9) da matéria de facto, nada tendo feito de molde a impedir as infiltrações e as consequências provocadas por estas.
Ou seja: no caso concreto, o facto voluntário, e objectivamente controlável pela vontade traduziu-se na omissão por parte da Ré de proceder, enquanto proprietária da fracção autónoma a que corresponde o 3º andar direito, às obras necessárias para evitar a continuação das infiltrações no 2º andar direito pertencente à A. identificada nos autos.
Determinando, assim, as consequências descritas na matéria de facto provada e que conduziram à degradação do andar debaixo, que é propriedade da A.
E ao actuar da forma descrita – omitindo a conduta adequada a evitar tal resultado – violou o direito que assiste às AA., enquanto proprietárias, de gozarem em pleno e exclusivo dos seus direitos de propriedade, fruição e disposição das coisas que lhes pertence, no respectivo bom estado, sem quaisquer constrangimentos, danos ou prejuízos – cf. art. 1305º do CC.
Assim sendo, e enquanto proprietária de tal imóvel, é a Apelante responsável pelos estragos que ocorreram na fracção da A., por força do preceituado no art. 483º do CC, porquanto sabendo da necessidade de executar essas obras nada fez para evitar os respectivos resultados danosos, incorrendo, consequentemente, na obrigação de reparar os danos causados e que resultaram provados.
É, pois, a Ré responsável pelos danos causados a terceiros por deficiente conservação do imóvel de que é proprietária.
8. Os danos a reparar, nos termos dos artºs 562º e 563º do CC, são todos os resultantes da lesão, devendo ser reconstituída a situação que existiria se não se tivesse verificado o evento danoso que obriga à reparação.
Ora, só a realização das obras que se mostram necessárias permitem reconstituir a situação que existiria se não fossem as infiltrações provocadas pelo mau estado em que se encontra a casa de banho do 3º andar direito, propriedade da Ré.
Pelo que, está assim a Ré obrigada a realizá-las nos precisos termos que constam da decisão recorrida.
E assim sendo, falece a Apelação.
9. Por fim, quanto à alegada aplicação, ao caso sub judice, do preceituado no nº 2 do art. 492º do CC, também não assiste qualquer razão à Apelante, pois o preceito, sob a epígrafe de danos causados por edifícios ou outras obras, regula, no seu nº 1, a situação decorrente de danos causados por edifício ou outra obra que ruir, no todo ou em parte. O que não constitui manifestamente o caso em apreço. (7)
E o segmento normativo do nº 2 só tem sentido no referido contexto, ou seja, enquanto reportado ao nº 1.
Nestes termos, e com os presentes fundamentos, se nega procedência ao recurso.
IV - Decisão:
- Termos em que se acorda em julgar improcedente a presente Apelação e, em consequência, se confirma a sentença recorrida.
- Custas pela Apelante.
Lisboa,18 de Maio de 2006
Ana Luísa de Passos Geraldes
Fátima Galante
Ferreira Lopes
_________________
(1).-Cf. “ Manual do Arrendamento Urbano”, pág. 375.
(2).-Veja-se, neste sentido, o Acórdão do STJ, de 25/11/1998, in BMJ., 481º/484.
(3).-Neste sentido veja-se o Acórdão da Relação do Porto de 19/10/1993, in CJ, T. 4º, pág. 233.
(4).-Neste sentido veja-se o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 29/1/2003, proferido no âmbito do Proc. nº 10772/2003, in www.dgsi.pt.TRL.
(5).-Acórdão proferido no âmbito do Proc. nº 2597/2003, in www.dgsi.pt.TRL.
(6).-Cf. Antunes Varela, in Das Obrigações em Geral, 10ª edição, págs. 527 e segts.
(7).-No sentido de que tal norma só se aplica a vícios de construção veja-se o Ac. da Relação do Porto de 7/2/2006. |
