Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Acórdãos TRL
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Processo:

3098/04.9TBOER.L1-1

Relator: ANABELA CALAFATE

Descritores: CONTRATO DE ARRENDAMENTO
CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA
DIREITO DE PREFERÊNCIA
PROPRIETÁRIO
SENHORIO

Nº do Documento: RL

Data do Acordão: 07/06/2010

Votação: UNANIMIDADE

Texto Integral: S

Meio Processual: APELAÇÃO

Decisão: IMPROCEDENTE

Sumário: I – É válido o contrato de arrendamento para habitação celebrado entre a promitente-compradora que obteve a tradição da coisa e os apelantes e ao abrigo do qual passaram a habitar naquela fracção autónoma, apesar de não provado o conhecimento e consentimento da proprietária para a celebração desse contrato.
II - Só quando coincidem na mesma pessoa as qualidades de proprietário e de senhorio, o locatário habitacional tem preferência na alienação do imóvel ou fracção.
(Sumário da Relatora)

Decisão Texto Parcial:

Decisão Texto Integral: “A” e “B” instauraram acção declarativa com processo ordinário contra o Estado Português, “C” – Sociedade Geral de Investimentos para o Comércio e Indústria Sa, “D” – Investimentos Mobiliários e Imobiliários Lda e “E” pedindo que se reconheça o direito de preferência dos AA e bem assim o direito de se substituírem à 3ª Ré na aquisição do imóvel em causa nos presentes autos, ordenando-se o cancelamento de todas as inscrições das transmissões que eventualmente hajam sido feitas posteriormente à venda judicial desse imóvel.
Alegaram em síntese:
- os AA são arrendatários da fracção correspondente ao nº ... – 6º B da R. ... (antiga Av. ... ou Av. dos ..., lote ..., 6º, porta B), em A..., desde 1979;
- tendo celebrado o contrato de arrendamento verbalmente com a 4ª R., em 1979;
- em data anterior ao arrendamento a 4ª R. celebrou um contrato-promessa de compra e venda com a então proprietária, 2ª R., referente a essa fracção, tendo pago integralmente o preço e tendo-se operado a tradição da fracção a seu favor;
- a fracção foi vendida judicialmente em 6/11/2003 à 3ª R., “D”, sem que aos AA fosse dada preferência na aquisição apesar de terem direito de preferência nos termos dos art. 47º nº 1 do RAU e 467º do CC.
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Contestaram os RR Estado Português e “D” – Investimentos Mobiliários e Imobiliários Lda.
Na sua contestação a R. “D” alegou, em resumo:
- o depósito a que alude o art. 1410º do Código Civil devia ter sido efectuado pelo valor da aquisição e incluir o valor das despesas inerentes à aquisição, o que não sucede;
- verifica-se assim, a excepção de caducidade da acção;
- os AA não têm direito de preferência na venda pois o arrendamento, a ter ocorrido, foi celebrado com a promitente- compradora da fracção e não com a proprietária “C” – Sociedade Geral de Investimentos para o Comércio e Indústria Sa e esta nunca assumiu a posição de senhoria;
- a convalidação de eventual contrato de arrendamento celebrado entre os AA e a 4ª R. pressuporia que esta adquirisse o direito com base no qual pudesse dispor da fracção, o que não sucedeu;
- pelo que não poderá ser considerado válido o arrendamento.
Terminou pugnado pela procedência da excepção e caso assim não se entenda, pela improcedência da acção.
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Na sua contestação o R. Estado Português alegou, em síntese:
- os AA apenas depositaram a contraprestação pela aquisição, mas o preço referido no art. 1410º nº 1 do CC inclui as despesas pagas pela 3ª R. com registo e imposto de selo, pelo que se extinguiu o direito que pretendem exercer;
- o art. 47º do RAU exige a qualidade de arrendatário à data da venda, o que os AA não comprovam;
- o arrendatário só goza do direito de preferência previsto no nº 1 do art. 47º do RAU quando coincidem na mesma pessoa as qualidades de proprietário e de senhorio;
- ainda que tenha havido um contrato de arrendamento com a promitente- compradora, tal contrato é inoponível à proprietária, a R. “C”.
*
Em réplica a ambas contestações disseram, no essencial, os AA:
- depositaram o valor da aquisição;
- o depósito do preço apenas abrange a contraprestação paga pelo alienante e não também a sisa e demais encargos, pelo que improcede a excepção de caducidade;
- mas ainda que se entenda que o preço abrange as demais despesas desde já se requer a notificação da R. para apresentar documentos comprovativos das mesmas a fim de habilitar os AA a proceder ao depósito correspondente.
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Realizada a audiência de discussão e julgamento e dadas as respostas à base instrutória, foi proferida sentença que julgou a acção improcedente, absolvendo os RR do pedido.
Inconformados, apelaram os AA e tendo alegado, formularam as seguintes conclusões:
1. Compulsados os autos, entendem os ora Recorrentes que, em face da prova produzida (testemunhal e documental), deveriam ter sido considerados provados os factos constantes dos Quesitos 4º, 5º, 8º e 9º;
2. Para tanto é determinante a análise do documento junto a fls. 28 dos autos, dos documentos juntos como doc. 1 a 5B da p.i. e dos comprovativos do pagamento da renda juntos em audiência e bem assim dos depoimentos prestados, nomeadamente, pelas testemunhas “F” (temporização 00h00m00seg a 00h55m05seg), “G” (temporização 00h00m00seg a 00h21m29seg) e “H” (temporização 00h00m00seg a 00h26m34seg);
3. Da análise da prova produzida (documentos e depoimentos) forçoso será concluir que:
- a 4ª R. pagou a totalidade do preço correspondente à venda da fracção dos autos e operou-se a tradição da fracção a seu favor;
- a 4ª R. arrendou a casa dos autos aos AA há mais de 25 anos, mediante contrato de arrendamento verbal, efectuando estes o pagamento da respectiva renda como contrapartida da utilização da fracção dos autos desde 1979;
- a 2ª R. conhecia e aceitou o arrendamento da fracção dos autos pelos AA.;
4. O documento de fls 28 dos autos, conjugado com os restantes meios de prova, é um meio de prova idóneo, merecendo total credibilidade e dele devendo ser extraídas todas as consequências legais;
5. Os ora Recorrentes discordam da qualificação jurídica dos factos constantes do Quesito 5º dados como provados pelo Meritíssimo Tribunal a quo;
6. É entendimento pacífico que o pagamento de uma prestação pecuniária mensal em contrapartida da utilização de uma fracção corresponde ao pagamento de uma renda, consubstanciando um contrato de arrendamento;
7. Não poderia, assim, face aos factos dados como assentes no Quesito 5º, o Meritíssimo Juiz a quo concluir pela inexistência do arrendamento da fracção dos autos pelos AA., sob pena de incorrer numa errada qualificação jurídica dos mesmos;
8. Os ora Recorrentes discordam com a interpretação feita pelo Meritíssimo Tribunal a quo do disposto no artº 1022º do CC, já que os presentes autos comportam prova documental e testemunhal da qual deveria ter resultado provado que:
- entre a 2ª e 4ª RR foi celebrado um contrato-promessa de compra e venda referente à fracção em causa nos presentes autos, tendo a 4ª Ré (promitente-compradora) pago à 2ª Ré (promitente-vendedora) a totalidade do preço, cumprindo, dessa forma, a prestação a que se obrigara;
- com o cumprimento dessa prestação operou-se a tradição da fracção a favor da 4ª Ré, passando esta a usar e fruir;
- em 1979, com o conhecimento e consentimento da 2ª R., a 4ª R. deu de arrendamento aos ora Recorrentes a referida fracção, os quais, desde essa altura, efectuam o pagamento de uma prestação pecuniária mensal à 4ª R. correspondente à utilização da fracção em causa nos autos;
9. Partindo dos factos dados como provados pelo Meritíssimo Tribunal a quo e dos que, no entender dos Recorrentes, deveriam ter sido dados como provados, a aplicação do artº 1022° do CC ao caso sub judice imporia a conclusão de estarmos perante um contrato de arrendamento totalmente válido e eficaz;
10. Os ora Recorrentes discordam com a não aplicação ao caso sub judice do disposto no artº 47º do RAU;
11. A interpretação restritiva do artº 47º nº 1 do RAU que a douta sentença ora recorrida acolhe não deverá vingar nomeadamente nos casos em que, à semelhança do caso vertente:
- o proprietário, não senhorio, conheça e autorize o arrendamento;
- o arrendatário desconheça que o senhorio não age na qualidade de proprietário; e
- a venda na qual se pretende exercer o direito de preferência seja estranha ao contrato-promessa celebrado entre o proprietário e o senhorio, outrora respectivamente promitente-vendedor e promitente-comprador;
12. O direito de preferência que o legislador entendeu conferir ao arrendatário só poderá ser afastado quando um maior interesse se lhe deva sobrepor e sempre com carácter excepcional, já que o artº 47º nº 1 do RAU visa permitir ao arrendatário a unificação da propriedade e materializa o direito à propriedade privada e aos meios de o mesmo ser assegurado, princípios estes constitucionalmente consagrados no artº 65º da CRP, disposições estas que a douta sentença ora recorrida violou;
13. No caso sub judice, o proprietário autorizou e conhecia o arrendamento; os ora Recorrentes desconheciam que o senhorio não agia na qualidade de proprietário pelo que, com o arrendamento, nasceram na esfera jurídica dos arrendatários o direito de usar e a legítima expectativa de preferir numa eventual venda; e finalmente, a venda relativamente à qual os ora Recorrentes pretendem preferir é estranha à relação contratual existente entre proprietário e senhorio, pelo que se verificam os pressupostos do exercício do direito de preferência previsto no artº 47º do RAU.
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Os recorridos Estado Português e “D” – Investimentos Mobiliários e Imobiliários Lda contra-alegaram defendendo a confirmação da sentença.
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Colhidos os vistos, cumpre decidir.
II – Questões a decidir
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente (art. 684º nº 3 e 690º nº 1 do CPC) pelo que as questões a decidir são estas:
- se foi incorrectamente decidida a matéria de facto
- se os recorrentes são arrendatários da fracção autónoma vendida
- se os recorrentes são titulares do direito de preferência na compra e venda dessa fracção autónoma
- se, tendo os recorrentes o direito de preferência, o mesmo caducou por apenas terem depositado o valor pelo qual foi adquirida a fracção pela R. “D”
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III – Fundamentação
A) Na sentença recorrida vem dado como provado – acrescentando-se agora o que consta entre parêntesis:
1º - A aquisição, por adjudicação do direito real de propriedade da fracção autónoma A B, correspondente ao 4º andar esquerdo, do prédio sito no Parque Residencial de M..., na Rua ..., n.º ... a ... F, encontra-se inscrita na 2ª Conservatória do Registo Predial de O..., desde 28 de Abril de 2004, a favor de ““D” - Investimentos Mobiliários e Imobiliários, Lda.”, figurando como sujeito dessa aquisição ““C”- Sociedade Geral de Investimentos para o Comércio e Indústria, Sa”.
2º - Conteúdo das certidões que constituem fls. 126 a 505, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido.
3º - Conteúdo das certidões que constituem fls. 506 e 507, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido. (onde o Serviço de Finanças de O... 3 – A... certifica, em 31/5/2004 que nessa data não consta do processo relativo à fracção do autos qualquer contrato de arrendamento)
4º - Conteúdo do documento que constitui fls. 60, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido. (que corresponde ao depósito autónomo efectuado pelos AA em 13/5/2004 na Caixa Geral de Depósitos no montante de 101.001,01 euros)
5º - Os AA. residem, há já 25 anos, na fracção correspondente ao n.º ... - 6º B da Rua ... (antiga v.ª ... de M... ou igualmente Av.ª dos ..., lote ..., 6º, porta B) em A....
6º - Não foi admitido o direito de preferência invocado pelos AA. na venda da referida fracção, ocorrida em 6-11-03.
7º - Os AA. efectuam o pagamento de uma prestação pecuniária mensal à 4ª Ré, correspondente à utilização da fracção indicada em 1º.
8º - Os AA pagam todas as despesas relacionadas com o uso da referida fracção, nomeadamente água, luz e gás.
9º - Em data anterior a 1979, a 4ª Ré celebrou com a sociedade comercial ““C” - Sociedade Geral de Investimentos para o Comércio e Indústria, Sa”, aqui 2ª Ré, contrato promessa de compra e venda da referida fracção.
10º - Os AA não foram notificados para exercerem o direito de preferência na venda da fracção referida em 1º.
11º - Dá-se por integralmente reproduzido o teor do documento de fls. 256 e 257. (que corresponde ao “Auto de venda por proposta em carta fechada de 6/11/2003 referente à fracção autónoma referida em 1º no qual consta que «o senhor Chefe do Serviço de Finanças ordenou a adjudicação da(s) verba(s) ao proponente identificado na proposta nº 2 – “D” – Investimentos Mobiliários Lda» pelo valor de 101.001,01 euros)
12º - A venda da casa adquirida pela 3ª Ré em proposta por carta fechada foi publicitada como estando livre de ónus e encargos.
13º - Os AA tiveram conhecimento da venda, pelo menos, dia 27-12-2002.
14º - O 1º Réu deu conhecimento aos AA da data da designação para a abertura de propostas da aquisição da fracção indicada em 1º, dia 6-11-03.
15º - Com data de 27-12-2002, o A. fez entrega ao 1º Réu de uma proposta de aquisição daquela fracção no valor de 78.561,00 euros.
16º - Ao valor da aquisição da fracção pela 3ª Ré acresceu o valor de 818,00 euros de imposto de selo.
17º - E em registos a 3ª Ré despendeu 203,21 euros.
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B) Da impugnação da decisão proferida sobre a matéria de facto
No art. 712º do CPC determina-se:
«1. A decisão do tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto pode ser alterada pela Relação:
a) Se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa ou se, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada, nos termos do artigo 690º-A, a decisão com base neles proferida;
b) Se os elementos fornecidos pelo processo impuserem decisão diversa, insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas;
c) Se o recorrente apresentar documento novo superveniente e que, por si só, seja suficiente para destruir a prova em que a decisão assentou.
2 – No caso a que se refere a segunda parte da alínea a) do número anterior, a Relação reaprecia as provas em que assentou a parte impugnada da decisão, tendo em conta o conteúdo das alegações de recorrente e recorrido, sem prejuízo de oficiosamente atender a quaisquer outros elementos probatórios que hajam servido de fundamento à decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados.
(…)»
O art. 655º do mesmo Código dispõe:
«1. O tribunal colectivo aprecia livremente as provas, decidindo os juízes segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto.
2. Mas quando a lei exija, para a existência ou prova de facto jurídico, qualquer formalidade especial não pode esta ser dispensada.»
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Vejamos então se a reapreciação da prova produzida deve conduzir a alterações à decisão sobre a matéria de facto.
Os recorrentes impugnam as respostas aos artigos 4º, 5º, 8º e 9º da base instrutória.
No art. 4º pergunta-se: «Em 1979, com o conhecimento e consentimento da 2ª R., a 4ª R. acordou com os AA. verbalmente, um contrato de arrendamento para habitação referente à fracção autónoma referida no quesito 1º?».
No art. 5º pergunta-se: «Desde 1 de Março de 1979 os AA efectuam o pagamento da renda correspondente, com os aumentos anuais que lhes foram sendo comunicados?»
Na 1ª instância o art. 1º mereceu a resposta «Não provado» e o art. 5º mereceu a resposta «Provado que os AA efectuam o pagamento de uma prestação pecuniária mensal à 4ª R., correspondente à utilização da fracção identificada em 1º.».
Na fundamentação às respostas a estes artigos entendeu-se na 1ª instância que nenhuma testemunha esclareceu «de forma cabal e concludente, se o acordo existente entre a 4ª R. e os AA era efectivamente um contrato de arrendamento verbal, ou escrito, não revelando conhecimento directo sobre tal matéria» e entendeu-se como «não concludentes os documentos juntos pelos AA a este título, pois comprovam apenas que têm efectuado o pagamento de uma prestação mensal correspondente à ocupação da casa»; e quanto ao «conhecimento» e «consentimento» da R. “C” entendeu-se que «nenhuma prova os AA lograram fazer sobre tal matéria».
De harmonia com o art. 653º nº 2 do CPC a decisão proferida sobre a matéria de facto declarará quais os factos que o tribunal julga provados e quais os que julga não provados, analisando criticamente as provas e especificando os fundamentos que foram decisivos para a convicção do julgador.
Portanto, nas respostas à base instrutória não cabe formular juízos conclusivos ou de direito. Significa, no caso concreto, que não cabe ajuizar, na decisão sobre a matéria de facto, se foi celebrado um contrato de arrendamento ou se as quantias pagas o são a título de renda. Só na fase do enquadramento jurídico dos factos provados se poderá averiguar se foi celebrado um contrato de arrendamento para habitação e se as quantias pagas correspondem a rendas.
Assentes estes pressupostos, passemos à análise da matéria sob impugnação.
No que respeita à resposta ao artigo 4º devemos ter em consideração o que já consta como provado relativamente ao artigo 1º, ou seja, que os AA residem, há 25 anos na fracção dos autos. Como a acção foi instaurada em 28/4/2004 e esse artigo corresponde ao alegado no art. 1º da petição inicial, quer isto dizer que os AA residem desde 1979 naquela fracção.
Além disso, está provado que «os AA efectuam o pagamento de uma prestação pecuniária mensal à 4ª R., correspondente à utilização da fracção identificada em 1º» (cfr resposta ao artigo 5º).
Ora, estão juntos aos autos os documentos 1, 2 e 3 de fls. 9, 10 e 11 que se apresentam como recibos de quitação de renda, contendo seis deles, uma assinatura com o nome da R. “E” e constando no primeiro, datado de 1 de Abril de 1979, que corresponde ao mês de Maio. Acresce que os documentos 5-A e 5-B de fls. 14 a 16 contém comunicações para aumento de renda dirigidas ao A. “B” e a assinatura do subscritor desses documentos corresponde ao nome da R. “E”.
Além disso, a testemunha “G” explicou que vive naquele prédio há 35 anos, conhece a R. “E” pois esta foi sua vizinha por ter morado na fracção dos autos durante um período de tempo que não soube precisar e trabalhava no Hospital ... onde a testemunha também trabalhava; explicou também que esta R. saiu daquele hospital pois foi para Macau na sequência de ter pedido uma comissão de serviço nesse território, tendo comentado com a testemunha que se ia embora e que tinha alugado esta fracção; mais disse esta testemunha que depois disso nunca conheceu outras pessoas na fracção a não ser os recorrentes. De referir ainda, que os documentos 5-A e 5-B acima aludidos contém menções a Macau (Macau, 29 de Dezembro de 1987 O Ajudante do 2º Cartório Notarial; Governo de Macau, Serviços de Saúde de Macau, Hospital, Ctt Macau).
No que respeita ao conhecimento e consentimento da R. “C” sobre a cedência da utilização da fracção pela 4ª R aos AA, apenas temos o documento 16 de fls. 28/29 e respectivo original a fls. 940/941 que é uma carta datada de 18/2/1986 dirigida à testemunha “F” e por esta recebida onde se lê: «No caso do inquilino da promitente-compradora desejar, realmente, concretizar a operação, a “C” pedirá o valor rigoroso do distrate».
Deste documento não resulta que a R. “C” tivesse dado o seu consentimento para a fracção ser dada de arrendamento aos recorrentes nem que tivesse tido conhecimento da cedência do gozo daquela fracção antes de 1986, não resultando sequer que nesse ano tivesse ficado a saber, através da testemunha “F” ou de quem quer que fosse, que o inquilino da promitente-comprador era o A.. Assim, porque o contrato-promessa de compra e venda celebrado entre a R. “E” e a R. “C” não está junto aos autos nem as testemunhas inquiridas sobre esta matéria conhecem o seu teor, nem tão pouco mostraram ter conhecimento do que foi acordado entre estas duas Rés sobre essa matéria, não é possível dar como provado que a R. “C” tinha dado o seu consentimento para que a promitente-compradora desse de arrendamento a fracção. Refira-se ainda que nem a testemunha “F” nem as demais testemunhas inquiridas sobre esta matéria disseram que a R. “C” sabia que os AA estavam a residir naquela fracção.
Assim, face ao que já foi dado como provado nas respostas aos artigos 1º e 5º, e tendo em consideração os documentos 1, 2 e 3 de fls. 9, 10 e 11, os documentos 5-A e 5-B de fls. 14 a 16, e o depoimento da testemunha “G”, altera-se a resposta ao artigo 4º da base instrutória, passando a ser a seguinte:
«Artigo 4º - Provado que em 1979 a 4ª R. “E” acordou verbalmente com os AA ceder-lhes o gozo da fracção autónoma referida no quesito 1º para sua habitação, mediante o pagamento de uma prestação pecuniária mensal.»
No que respeita ao artigo 5º da base instrutória remete-se para o que já se explanou para fundamentar a alteração da resposta ao artigo 4º quanto às duas comunicações para aumentos de renda. Em consequência, altera-se a resposta ao artigo 5º da base instrutória, passando a ser a seguinte:
«Artigo 5º - Provado que desde 1 de Abril de 1979 os AA efectuam o pagamento de uma prestação pecuniária mensal à 4ª R, correspondente ao gozo para habitação da fracção identificada em 1º, tendo os AA pago a quantia de 14.069$00 em Janeiro de 1988 na sequência da comunicação de aumento anual e tendo a 4ª R. emitido os recibos cujas cópias estão juntas como documentos 1, 2 e 3 de fls 9 a 11».
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No art. 8º pergunta-se: «No âmbito do contrato-promessa, pagou a 4ª R., integralmente, o respectivo preço?»
No art. 9º pergunta-se: «E operou-se a tradição da fracção a seu favor?»
Na 1ª instância estes artigos mereceram a resposta «Não provado».
No que respeita ao artigo 8º fundamentou-se a resposta nestes termos: «(…) as testemunhas dos AA, em especial “G” e a filha daqueles, “H”, declararam que a 4ª R. teria pago a totalidade do preço devido pela compra da fracção, esclarecendo depois que faltava ainda pagar o acto da escritura, que por a R. “C” ter entrado em falência recusou-se a fazer a escritura, mais referindo as testemunhas que a R. “C” reservava para o acto da escritura o pagamento de uma parcela final do preço devido pela aquisição do imóvel, motivo pelo qual mormente o teor do referido documento de fls. 28, impugnado, o Tribunal entendeu não ter sido feita prova segura da matéria constante do art. 8º da BI, dando-se, o mesmo, assim, como não provado».
No documento 16 de fls. 28/29 (e respectivo original a fls. 940/941) consta: «O 6º andar, porta B, do Lote ... da Avenida dos ... foi, realmente, prometido comprar pela Senhora Da. “E”, a qual pagou todo o preço de compra do imóvel».
Na resposta ao artigo 7º e que deu origem ao ponto 9º dos factos provados da sentença, esse mesmo documento foi considerado como contendo confissão da R. “C” quanto à celebração do contrato-promessa de compra e venda entre esta e a R. “E”, pois nenhum outro documento emitido pela R. “C” consta nos autos que possa ser interpretado como contendo tal confissão.
Ora, a testemunha “F” explicou que foi às instalações da R. “C” a pedido dos recorrentes para saber da situação em que se encontrava a fracção e que nessa sequência veio a receber a dita carta (doc. 16 de fls. 28/29 e respectivo original a fls. 940/941). Portanto, deve prevalecer o teor desse documento sobre as dúvidas das testemunhas relativas ao pagamento do preço pela R. “E”, tanto mais que as testemunhas desconhecem o teor do contrato-promessa.
Assim, altera-se a resposta ao artigo 8º da base instrutória, passando a ser a seguinte:
«Artigo 8º - Provado».
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Quanto ao artigo 9º a 1ª instância fundamentou a resposta de «Não provado» nestes termos: «a resposta negativa ao art. 9º e 17º fundou-se na inexistência de produção de meios de prova que confirmasse de forma cabal tal matéria, limitando-se algumas testemunhas dos AA a mencionarem que chegaram a ver a 4ª R. a ocupar por um pequeno período temporal a fracção dos autos».
Porém, está dado como provado que os AA residem há 25 anos naquela fracção, pagam uma prestação pecuniária mensal à R. “E” e que esta celebrou com a R. “C” contrato-promessa de compra e venda referente àquela fracção. Além disso, na carta datada de 18/2/1986 (doc. de fls. 28 e de fls. 940) a R. “C” refere-se ao «inquilino da promitente-compradora» e as testemunhas “G”, “I” e “J” disseram que a R. “E” morou naquela fracção embora não tenham sabido concretizar por quanto tempo; acresce que a testemunha “J” disse que a R. “E” chegou a ir a reuniões do condomínio na qualidade de promitente-compradora, sendo que realmente está junta a fls. 1000-1002 cópia da acta de uma assembleia geral de 12/7/2006 do prédio dos autos onde vem indicada como condómina devedora a R. “E” relativamente às fracções 6º B e 13º A. Assim, perante estes elementos probatórios, altera-se a resposta ao artigo 9º, passando a ser a seguinte:
«Artigo 9º - Provado que na qualidade de promitente-compradora no referido contrato-promessa, a R. “E” habitou na dita fracção autónoma durante período de tempo não concretamente apurado até à altura em que celebrou o acordo com os AA referido na resposta ao artigo 4º.»
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Está também provado o seguinte facto alegado no art. 1º da petição inicial com base na certidão do assento de casamento de fls. 783 (art. 659º nº 3 e art. 713º nº 2 do CPC):
- Os AA casaram um com o outro em 2 de Agosto de 1978.
Está também provado com base na certidão da Conservatória do Registo Predial de fls 546 a 552 (ao abrigo dos citados normativos):
- À data da aquisição da referida fracção autónoma pela Ré “D” estava registada na 2ª Conservatória do Registo Predial de O... a aquisição dessa fracção pela Ré “C”, por compra, através da Ap. 17 de 1970/02/09.
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C) O Direito
De harmonia com o art. 1022º do Código Civil a locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição.
Nos termos do art. 1023º a locação diz-se arrendamento quando versa sobre coisa imóvel.
O art. 1067º nº 1 prevê: «O arrendamento urbano pode ter fim habitacional ou não habitacional».
Esta acção foi instaurada em 28 de Abril de 2004, altura em que estava em vigor o RAU (Regime do Arrendamento Urbano aprovado pelo DL 321-B/90 de 15/10).
No art. 1º do RAU previa-se: «Arrendamento urbano é o contrato pelo qual uma das partes concede à outra o gozo temporário de um prédio urbano, no todo ou em parte, mediante retribuição».
De acordo com os nº 1 e 2 do art. 7º do RAU o contrato de arrendamento devia ser celebrado por escrito e a inobservância da forma escrita só podia ser suprida pela exibição do recibo de renda.
No caso concreto, estão juntos aos autos recibos de renda emitidos pela promitente-compradora “E”.
Além disso, no art. 6º do diploma preambular (DL 321-B/90) consta:
«O disposto nos artigos 6º e 7º do Regime do Arrendamento Urbano não prejudica os precisos efeitos que os artigos 1º do Decreto-Lei no 13/86 de 23 de Janeiro, e 1029º nº 3 do Código Civil reconheciam aos contratos celebrados antes da entrada em vigor deste diploma».
O teor do art. 1º do DL 13/86 é o seguinte:
«1. O contrato de arrendamento para habitação será sempre reduzido a escrito.
2. A falta de contrato escrito presume-se imputável ao senhorio e a respectiva nulidade só é invocável pelo arrendatário.
3. O arrendatário pode provar a existência do contrato por qualquer meio de prova admitido em direito, desde que não haja invocado a nulidade.
4. O disposto no número anterior é aplicável aos arrendamentos já existentes à data da entrada em vigor do presente diploma».
Como referem A. Menezes Cordeiro e F. Castro Fraga «1. Os art. 7º e 8º do R.A.U. dispõem sobre condições de validade formal e substancial dos contratos de arrendamento urbano; assim sendo, eles só visariam os contratos celebrados a partir da data da sua entrada em vigor (artigo 12º nº 2 do Código Civil). No entanto, o legislador, para evitar que surgissem dúvidas, entendeu consagrar expressamente essa solução.
2. Assim, os contratos de arrendamento para habitação, celebrados ao abrigo do Decreto-Lei nº 13/86 e por ele considerados válidos mantém a sua validade (…)» (in Novo Regime do Arrendamento Urbano, anotado, 1990, pág. 41).
Portanto, à luz dos citados normativos os apelantes poderiam fazer prova do contrato de arrendamento verbal mesmo sem exibir recibo de renda, sendo certo que até juntaram vários recibos de renda.
Entretanto, o RAU foi revogado pela Lei 6/2006 de 27/2 que aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), prevendo-se no art. 1069º do Código Civil que «O contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito desde que tenha duração superior a seis meses».
Mas o nº 1 do art. 59º da Lei 6/2006 determina: «O NRAU aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas disposições transitórias». Portanto, não se aplica às condições de validade dos contratos anteriormente celebrados.
Perante os citados normativos conclui-se que no ano de 1979 foi celebrado entre a recorrida “E” e os apelantes um contrato de arrendamento para habitação permanente destes, cuja invalidade por falta de forma apenas poderia ser invocada pelos arrendatários.
Cumpre então averiguar se os apelantes são titulares do alegado direito de preferência já que resulta também dos factos provados que à data da venda da fracção continuavam a habitar na referida fracção autónoma na qualidade de arrendatários da recorrida “E”.
A lei aplicável à regulamentação do direito de preferência do arrendatário é a que vigorava aquando da alienação do locado (neste sentido, Ac do STJ de 12/11/2009 – Proc. 1842/04.3TVPRT.S1 – in www.dgsi.pt).
No caso concreto a venda foi efectuada em 6 de Novembro de 2003 no âmbito de um processo de um processo de execução fiscal como se vê da certidão de fls. 126 a 505, mais concretamente o «Auto de venda por proposta em carta fechada» de fls 256/257.
Portanto, é aplicável o art. 47º do RAU que consagra o direito de preferência do arrendatário de prédio urbano ou de sua fracção autónoma na compra e venda do local arrendado há mais de um ano.
Ao direito de preferência do arrendatário é aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos art. 416º e 1410º do Código Civil (cfr art. 49º do RAU).
Estabelece o art. 416º:
«1. Querendo vender a coisa que é objecto do pacto, o obrigado deve comunicar ao titular do direito o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato.
2. Recebida a comunicação, deve o titular exercer o seu direito dentro do prazo de oito dias, sob pena de caducidade, salvo se estiver vinculado a prazo mais curto ou o obrigado lhe assinar prazo mais longo.».
E o nº 1 do art. 1410º prevê:
«O comproprietário a quem se não dê conhecimento da venda ou da dação em cumprimento tem do direito de haver para si a quota alienada, contanto que o requeira dentro do prazo de seis meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, e deposite o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da acção.».
Já vimos que o contrato de arrendamento foi celebrado pela promitente-compradora e não pela proprietária da fracção em causa - a recorrida “C” a favor de quem se encontrava registada a aquisição do direito de propriedade quer à data da celebração daquele contrato quer à data da venda no processo de execução.
Importa então saber se esse contrato de arrendamento é válido.
Resulta dos factos provados que houve tradição daquela fracção autónoma para a promitente-compradora pois esta passou a habitar na fracção e depois disso cedeu o gozo da mesma aos recorrentes para sua habitação. Por outro lado, atento o registo a favor da recorrida “C” não está ilidida a presunção, consagrada no art. 7º do Código do Registo Predial, de que era a proprietária da fracção à data da venda.
Portanto, a promitente-compradora deu de arrendamento um bem alheio.
O contrato de arrendamento não é gerador de um direito real mas sim de uma relação obrigacional, embora dotada de forte protecção que se traduz na possibilidade de o arrendatário defender o gozo da coisa contra actos de terceiro que o impeçam ou perturbem (art. 1037º nº 2 do Código Civil).
Por isso a posse do arrendatário é precária, já que este detém a coisa em nome de outrem (neste sentido Ac do STJ de 9/10/2006 – Proc. 06A2868 – in www.dgsi.pt).
Se o direito do arrendatário revestisse natureza real, o contrato de arrendamento de coisa alheia seria um negócio nulo pois, como escreve Henrique Mesquita, na anotação na RLJ ano 125, nº 3824 e nº 3825 respectivamente pág. 352 e pág. 382 a 384 ao Ac da RL de 25/2/1993, a regra de que é nula a venda de bens alheios consagrada no art. 892º do Código Civil é tornada extensiva, pelo art. 939º, aos demais contratos onerosos pelos quais se alienem bens ou se estabeleçam encargos sobre eles.
Do regime da locação resulta que o arrendamento de coisa alheia é um negócio válido atento o preceituado no art. 1034º do Código Civil ao estatuir que o contrato de locação se considera não cumprido se o locador não tiver a faculdade de proporcionar a outrem o gozo da coisa locada ou se o seu direito não for de propriedade, embora o art. 1035º confira ao locatário que ignorava que a coisa não pertencia ao locador, o direito de requerer a anulação do contrato.
«Sempre que, portanto, um contrato locativo tenha por objecto coisa alheia, uma de duas: ou o locador consegue proporcionar o gozo da coisa ao locatário (porque por exemplo se encontra na posse ou detenção dela, ou porque o proprietário lhe confere para isso autorização) e o contrato fica cumprido; ou não consegue e aplica-se o regime do não-cumprimento.
Trata-se de uma solução que, conforme já sublinhámos, seria inadmissível se o direito do arrendatário revestisse natureza real, mas que nada tem de anómalo – bem pelo contrário – à luz da concepção meramente obrigacional de tal direito.
Nada impede, com efeito, que alguém assuma determinada obrigação relativamente a uma coisa que lhe não pertence. O negócio constitutivo da obrigação não produz, de per si, quaisquer efeitos sobre a coisa a que mediatamente se reporta: vincula apenas o devedor a realizar, em benefício do credor, determinada prestação que tem por objecto essa coisa.» (Henrique Mesquita, loc cit).
Concluímos, assim, pela validade do contrato de arrendamento para habitação celebrado entre a promitente-compradora e os apelantes e ao abrigo do qual passaram a habitar naquela fracção autónoma desde 1979, apesar de não provado o conhecimento e consentimento da proprietária para a celebração desse contrato.
Vejamos agora se os apelantes têm direito de preferência na compra e venda desta fracção autónoma.
A venda foi efectuada no âmbito de um processo de execução fiscal instaurado contra a proprietária. De acordo com o disposto no nº 7 do art. 249º do Código de Procedimento e de Processo Tributário, «Os titulares do direito de preferência na alienação de bens são notificados do dia e hora da entrega dos bens ao proponente, para poderem exercer o seu direito no acto da adjudicação.».
Nesse processo de execução fiscal não foi reconhecido o direito de preferência dos apelantes, pelo que estes não foram admitidos a exercer esse alegado direito.
O art. 47º do RAU estabelece:
«1 – O arrendatário de prédio urbano ou de sua fracção autónoma tem o direito de preferência na compra e venda ou na dação e cumprimento do local arrendado há mais de um ano.
2 – Sendo dois ou mais os preferentes, abre-se entre eles licitação, revertendo o excesso para o alienante».
No Ac da RL de 25/2/1993, que mereceu concordância de Henrique Mesquita na citada anotação, escreveu-se: «(…) temos para nós, que a situação configurada na Lei 63/77, e que o legislador pretendeu contemplar, é aquele em que o senhorio é também proprietário e pretende alienar o prédio a um terceiro. (…) o legislador, ao referir-se ao «locatário» e ao «alienante» (art. 2º nº 1) faz necessariamente pressupor que o alienante é também o senhorio.
(…)
Podemos concluir que só quando coincidem na mesma pessoa as qualidades de proprietário e de senhorio, o locatário habitacional tem preferência na alienação do imóvel ou fracção».
Na sua anotação discreteia Henrique Mesquita: «A relação de preferência decorre da relação de arrendamento, vinculando o senhorio a não vender ou dar em cumprimento a um terceiro a coisa arrendada sem proporcionar ao arrendatário, mediante notificação para preferir, o exercício do direito de opção. Se o arrendamento tem por objecto uma coisa alheia e o proprietário (que pode até nem saber da existência do contrato locativo) a vende ou dá em cumprimento, ao arrendatário nenhum direito assiste em relação a esse negócio. Para o proprietário da coisa, o contrato de arrendamento é res inter alios, com a qual nada tem a ver.».
Neste sentido pronunciam-se também Pires de Lima e Antunes Varela: «É evidente que a obrigação de não vender a terceiro o imóvel, sem (previamente) conceder prioridade a terceiro (preferente), só pode ser validamente assumida pelo locador que seja dono do imóvel (…)» (in Código Civil anotado, vol II, 4ª ed, pág. 569).
É este, também para nós, o entendimento que melhor se harmoniza com o facto de o direito de preferência representar uma restrição ao princípio da livre disposição pelo proprietário das coisas que lhe pertencem consagrado no art. 1305º do Código Civil.
Veja-se que também no caso do arrendamento celebrado pelo usufrutuário não poderá o arrendatário preferir na venda ou dação em cumprimento da nua propriedade, pois o nu proprietário nada tem a ver com a relação locativa, que se extingue, de resto, logo que o usufruto termine (art. 1051º al c) do Código Civil).
Assim, não resultando dos factos provados que a promitente-compradora “E” tenha adquirido o direito de propriedade sobre esta fracção autónoma, não se mostra consolidada nela a qualidade de senhoria e de proprietária.
Por quanto se explanou, conclui-se que os apelantes não lograram demonstrar que são titulares do direito de preferência.
Em consequência, impõe-se a confirmação da sentença recorrida, ficando prejudicada a apreciação da questão da caducidade.
*
IV – Decisão
Pelo exposto, julga-se improcedente a apelação, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas pelos recorrentes.

Lisboa, 6 de Julho de 2010

Anabela Calafate
Folque de Magalhães
Maria Alexandrina Branquinho