Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa | |||
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| Relator: | TERESA PRAZERES PAIS | ||
| Descritores: | ARRENDAMENTO PROVA PROCEDIMENTOS CAUTELARES MÁ FÉ | ||
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| Nº do Documento: | RL | ||
| Data do Acordão: | 09/16/2010 | ||
| Votação: | UNANIMIDADE | ||
| Texto Integral: | S | ||
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| Meio Processual: | APELAÇÃO | ||
| Decisão: | IMPROCEDENTE | ||
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| Sumário: | Os contratos de arrendamento celebrados até 12 de Março de 1976 não estão sujeitos a forma e, se não tiverem sido reduzidos a forma escrita, tanto o locador como o locatário podem fazer prova do contrato por qualquer meio O locatário pode continuar a exercer os seus poderes sobre a coisa ;pode continuar a utilizar a coisa apesar de ela ter sido vendida ou por qualquer forma alienada pelo locador a terceiro .O seu direito, a sua posição jurídica tem eficácia em relação ao novo adquirente da coisa (sumário da Relatora) | ||
| Decisão Texto Parcial: | | ||
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| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa  e M, vieram intentar os presentes autos de procedimento cautelar não especificado contra C, pedindo que seja ordenada à Requerida a restituição provisória de parte do imóvel de que usufruem, aos Requerentes, livre de pessoas e bens. Alegam, para tanto, em suma, que: - são donos de prédio urbano que identificam; previamente à aquisição, celebraram contrato-promessa de compra e venda por via do qual a promitente vendedora se obrigou a vender o prédio livre de quaisquer ónus ou encargos no acto da respectiva escritura; A requerida, à data da celebração do contrato-promessa de compra e venda, usava parte da casa de habitação do imóvel, a título gratuito, em virtude da sua relação de amizade e familiar que tinha com a anterior proprietária do imóvel, E; sendo que esta se comprometeu com os ora Requerentes, no sentido de que a Requerida deixava o imóvel antes da data de celebração do contrato de compra e venda; e que, não obstante, a Requerida não abandonou o local continuando a residir em parte do imóvel propriedade dos Réus, sem qualquer título, designadamente, sem contrato de arrendamento; sendo que os Requerentes adquiriram o imóvel para aí residir com os seus três filhos visando residir num local com mais espaço; e, afinal, vivem numa casa que só tem três quartos de reduzida dimensão, estando os outros ocupados pela Requerida; os três filhos dos Requerentes partilham dois quartos de reduzida dimensão; o que, dadas as características físicas inerentes ao seu crescimento e os seus diferentes sexos, ria dificuldades de partilha do mesmo espaço e zangas; além do que os requerentes estão tristes, irritados desgostosos por não poderem usufruir da totalidade da casa; e a presença da Requerida é fonte de discussões familiares, stress e nervosismo em casa e no trabalho. Citada a Requerida, esta veio alegar que: -- habita, em fogo habitacional autónomo, o imóvel objecto da providência há mais de 40 anos, ao abrigo de um contrato verbal de arrendamento, celebrado com a anterior arrendatária e o marido desta; e o seu marido, já falecido; tendo a Requerida sucedido a este em 2006, após o seu falecimento, sem qualquer oposição da anterior proprietária; de forma que, então, os recibos de renda passaram a ser emitidos em nome da Requerida; - na data da escritura pública celebrada com os Requerentes, já lhes tinha sido comunicado que havia um arrendatário no móvel que aí vivia há vários anos, ao que o Requerente não levantou qualquer entrave, não tendo imposto qualquer condição para adquirir o imóvel ou desistido e comprar o imóvel por causa do aludido arrendamento; mais tendo pleno conhecimento quando adquiriu o imóvel que este tinha dois fogos habitacionais e que um deles estava arrendado. ************* A final foi proferida a seguinte decisão: “Nos termos e com os fundamentos expostos julga-se improcedente o presente procedimento cautelar não especificado e, em consequência, decide-se absolver a Requerida, C, de quanto, contra si, é pedido elos Requerentes,  e M.” ****************** É esta decisão que os apelantes impugnam, formulando estas conclusões: 1-O Meritíssimo juiz a quo considerou indiciariamente provados os factos supra identificado, na crença e convicção pessoal de que a aqui recorrida é inquilina do imóvel e, consequentemente, tem título que o justifique ou seja, um contrato de arrendamento. No entanto, 2- É inequívoco o desconhecimento dos recorrentes, da existência de um alegado contrato verbal de arrendamento, com mais de 40 anos, como título de arrendamento, porque face das obrigações assumidas pela anterior proprietária, de que o imóvel seria vendido livre de ónus e encargos, a requerida só poderia: - Usar parte da casa de habitação do imóvel, a título gratuito, em virtude da relação de amizade e familiar que tinha com a anterior proprietária do imóvel, E; - Os requerentes não foram interpelados pela requerida, quer através de um contrato de arrendamento escrito, quer através da apresentação de recibos, quer através da carta registada contendo os documentos comprovativos da transmissão do contrato de arrendamento a favor da requerida, contendo além da certidão de óbito do primitivo arrendatário uma certidão de nascimento da requerente, antes de instaurado o presente procedimento cautelar. 3-Não foi apresentado aos requerentes, qualquer contrato de arrendamento, nem sequer os indícios que permitiram ao Tribunal constatar a probabilidade de existência de um direito invocado pela requerida de que: c) habita a parte do imóvel objecto destes actos no âmbito de um acordo de arrendamento verbal outorgado há mais de quarenta anos, entre a mãe do marido de E (anterior proprietária do imóvel alienado) reiterado por esta última e por seu marido; e o marido da ora requerida J, já falecido; e, que, d) o falecido J, em 2006, sucedeu na posição de arrendatária, sem qualquer oposição da anterior arrendatária, senhoria, E, a ora Requerida, passando os recibos a ser passados por esta. 4-Para salvaguardar o pretenso direito da requerida, como arrendatária, deveria ter informando os requerentes da sua pretensão. 5--A Requerida, antes dos Requerentes interporem a presente acção limitou-se a afirmar verbalmente de que era titular de um contrato de arrendamento e portanto, em face da recusa dos Requerentes em receber as rendas limitou-se a proceder ao seu depósito na Caixa geral de Depósitos desde Agosto de 2009; e,- limitou-se a juntar, alguns recibos (10) que os requerentes impugnaram; as cartas devolvidas notificando do depósito das rendas na qualidade de inquilino, um certificado de óbito e algumas fotografias. 6-Em face exposto, o douto Tribunal não devia ter considerado os seguintes factos provados, mas sim não provados: -“31. Antes de adquirir o prédio misto de que são actuais proprietários, os requerentes foram vê-lo, tendo-lhes sido dito, na altura, que, na parte urbana havia o inquilino, não tendo ele, por tal razão, levantado qualquer entrave à aquisição que pretendia fazer, imposto qualquer condição para fazer ou dela desistido” “32. Os requerentes adquiriram o imóvel com pleno conhecimento de que a edificação urbana do r/c e 1º andar era composta de dois fogos habitacionais e de que um deles estava arrendado há muito”. “39. Os requerentes, antes da aquisição, tiveram pleno conhecimento da situação da requerida dentro do prédio que adquiriram e como este era composto e sempre foi utilizado e explorado, tendo assumido compromissos financeiros por livre vontade.” “40. A requerida sempre satisfez a renda devida e solicitado quer, pelos anteriores proprietários, quer, pelos actuais, nunca se furtando ao seu pagamento”. Além disso, 7- Esteve mal o Tribunal ao considerar provados: “22. A ora requerida habita a parte do imóvel objecto destes autos no âmbito de acordo de arrendamento verbal outorgado há mais de quarenta anos, entre a mãe do marido de E, reiterada por esta última e por seu marido; e o marido da ora requerida J já falecido.” “23. Falecido J, em 2006, sucedeu-lhe na posição de arrendatária, sem qualquer oposição da anterior proprietária, senhoria, E à ora requerida, passando os recibos a ser passados a esta.” “31. Antes de adquirir o prédio misto de que são actuais proprietários, os requerentes foram vê-lo, tendo-lhes sido dito, na altura, que, na parte urbana havia o inquilino, não tendo ele, por tal razão, levantado qualquer entrave à aquisição que pretendia fazer, imposto qualquer condição para fazer ou dela desistido”. Atendendo que: 8- Não é possível fazer prova do contrato de arrendamento verbal, por testemunhas ou confissão, conforme afirma o Sr. Prof Jorge Alberto Aragão Seia, na pág. 174 in fine do livro “ Arrendamento Urbano” 6ª Edição, pelo que não devem ser considerados os testemunhos, para esta matéria e ,à data, a Lei exigia que o contrato de arrendamento tivesse forma escrita, por força da aplicabilidade do art 939 do Código Civil. E, 9- Os mais antigos recibos juntos, pela Requerida, como doc. 1, 2 e 3, foram emitidos em nome do Sr. J e não da requerida, e são referentes a rendas vencidas em Outubro, Dezembro de 1980 e Janeiro de 1981, pelo que não procede a prova de que o contrato verbal de arrendamento teria mais de quarenta anos. Também esteve mal, 10-o Tribunal a quo, ao considerar que a Requerida, Falecido J, em 2006, sucedeu-lhe na posição de arrendatária, sem qualquer oposição da anterior proprietária, senhoria, E à ora requerida, passando os recibos a ser passados a esta.”, pois dos documentos juntos aos autos não resulta, provado o estado civil da Requerida e se estava ou não casada com o falecido J. 11-A recorrida nunca juntou aos autos prova desse casamento nem se apurou que essa carta tivesse sido enviada, com os comprovativos necessários (certidão de óbito e certidão de nascimento da Requerida). 12-O Meritíssimo juiz a quo não pode considerar como indiciariamente provado que a recorrida tivesse sido casada com J, ela poderia viver em união de facto ou ele ser casado com terceira pessoa, hipótese que alterariam a aplicabilidade do artigo 89 do RAU. 13-Também, não foi indiciariamente provado de que após falecimento do Sr.J, a transmissão da posição de arrendatário realizou-se sem qualquer oposição da anterior proprietária, senhoria, E à ora requerida, passando os recibos a ser passados a esta.”. 14-O recibo junto como documento nº 4, referente a Fevereiro de 2008, ainda, ainda é emitido em nome do Sr. J e não da requerida e só os recibos juntos como doc/s 9 e 10 estão em nome a Requerida. 15- Não foi provado que, antes de interpor o procedimento cautelar, os recorrentes tivessem conhecimento, dos recibos e dos depósitos de renda na Caixa Geral de depósitos e da existência dum contrato de arrendamento. 16- Os recorrentes basearam a sua pretensão num juízo de prognose, com base nos documentos escritos, elaborados pela anterior proprietária e que procuraram confirmar quando a indicaram como testemunha, desde logo, no momento da interposição do procedimento cautelar, duma forma leal e cooperante. Em suma, 17- As várias provas juntas aos autos não permitem a subsunção de que a Requerida sucedeu num contrato de arrendamento verbal com mais de quarenta anos, ou que essa contrato tenha sido celebrado há mais de quarenta anos. E, 18-O facto do imóvel estar dividido, não justifica nem comprava que a recorrida tem título justificativo para a sua permanência no imóvel. Pelo que, deveriam ter sido considerados provados 19- art. 10º (requerimento inicial) - A requerida à data da celebração do contrato promessa de compra e venda, usava parte da casa de habitação do imóvel, a título gratuito, em virtude da relação de amizade e familiar que tinha com a anterior proprietária do imóvel,E; 20-Art. 11º (requerimento inicial) - sendo que esta se comprometeu com os ora requerentes, no sentido de que a requerida deixava o imóvel antes da data de celebração do contrato de compra e venda; 21- Artº 12 (requerimento inicial) - e que, não obstante, a Requerida não abandonou o local, depois de interpolada para o fazer, continuando a residir em parte do imóvel propriedade dos Réus, sem qualquer título, designadamente, um contrato de arrendamento 22-Artº 18 (requerimento inicial) - Os requerentes não usufruem a totalidade do imóvel que adquiriram para a sua residência principal e permanente. Matéria de Direito 23- Os requerentes não concordam com a douta sentença, quando conclui que não se apurou que o seu direito de propriedade não lhe confere a faculdade que pretendiam ver reconhecida ou seja exigir a saída da requerida do imóvel de modo que a parte habitada por esta lhe fosse restituída. Isto porque, 24-Adquiriram o referido imóvel livre de ónus e encargos, para sua habitação permanente e principal ,a existência de um eventual direito de arrendamento enquadra-se na definição de ónus e encargos, atendendo que atribui a terceiro a fruição temporária de um bem imóvel mediante retribuição, conforme o disposto do art 1022 do Código Civil. 25-Ao aceitar vender sem ónus e encargos a anterior proprietária assegurou aos Requerentes, que iriam adquirir o referido imóvel sem ónus e encargos, nos termos da responsabilidade contratual, nos termos do art762 do código Civil. 26-A requerida não avisou os requerentes da sua pretensão como locatária, com base num contrato de arrendamento verbal, nos termos da al h) do art 1038 do Código Civil. 27-Dos 10 recibos que a requerida juntou aos actos, para prova da existência do contrato os três recibos mais antigos correspondem a rendas vencidas em Outubro e Dezembro de 1980 e Janeiro de 1981. 28-A prova da alegada existência de contratos de arrendamento verbal teria de ser feita exclusivamente através da exibição de recibos passados em nome da requerida, documento 9 e 10 da contestação e não de prova testemunhal, nos termos do art 7 nº 3 do RAU. 29- Os recibos juntos aos autos não comprovam a existência de um contrato de arrendamento verbal a favor de J, pois são esporádicos e não definem explicitamente o objecto e o fim do alegado arrendamento, atendendo que estamos perante um prédio misto. 30-Não se apurou que a requerida tivesse comunicado ao senhorio, por carta registada, com aviso de recepção, a morte do primitivo arrendatário no prazo de 180 dias posteriores à ocorrência, com os respectivos comprovativos essenciais à prova da sucessão nos termos do art 89 do RAU 31-Apesar do disposto no art 89 nº 3, a prova da sucessão só é feita se efectivamente for feita através da apresentação dos comprovativos essenciais para comprovar o estado de óbito do primitivo arrendatário e de casado do cônjuge sobrevivo quando necessário, coisa que não foi feita. 32-A prova testemunhal, não é suficiente para comprovar uma vez que só pode ser feita por documentos autênticos, conforme dispõe o nº 2 do art 89 do RAU. Acresce ainda que, 33-O nº 3 do art 89 do RAU, imputa ao transmissário – Requerida – o ónus de indemnizar por todos os danos derivados da omissão, salvo melhor opinião, em face deste dispositivo, a responsabilidade da presente acção deverá ser sempre assacada à Requerida e não aos Requerentes que são adquirentes de Boa fé de um imóvel sujeito a registo. Assim, verifica-se que: 34-A requerida não provou o facto de estar casada com J, nos presentes autos, ter sucedido no contrato de arrendamento verbal, alegadamente a favor de J à data ds seu óbito em 27 de Janeiro de 2006, logo não pode ser aplicado o artigo nº 3 do referido artigo 89 do RAU. 35-No caso hipotético de o arrendamento ser considerado, estamos perante, uma incompatibilidade de direito pessoal de gozo, e um direito real de gozo, sendo que quer por força do art 407 de Código Civil quer por força do nº 5 do Art 5º do Código de Registo predial, prevalecem o direito real sujeito a registo (dos requerentes), por o direito de arrendamento em causa ser superior a seis anos, não registado, e, consequentemente, não ser oponível a terceiros. 36- Requisitos do procedimento cautelar Probabilidade séria do direito Em face da impossibilidade da requerida fazer prova da existência de um contrato de arrendamento ou da existência de outro título oponível aos Requerentes, prevalece o direito de propriedade e o consequente direito de solicitar a saída do imóvel da Requerida. Mesmo que assim não fosse, 37- Estamos perante, uma incompatibilidade de direitos pessoal de gozo, e um direito real de gozo, sendo que quer por força do art 407 de Código Civil quer por força do nº 5 do Art 5º do Código de Registo predial, prevalecem o direito real sujeito a registo (dos requerentes), por o direito de arrendamento superior a seis anos, não registado, não ser oponível a terceiros. Lesão grave e Periculum in mora 38-Quanto ao fundado receio da lesão de outrem, consideram os aqui recorrentes que as doutas lesões invocadas (pouco espaço, divisões exíguas para toda a família, filhos partilharem os quartos de pequenas dimensões, toda a família estar triste, nervosa e ansiosa, falta de concentração no trabalho, mau estar com a presença da recorrida, entre outros) são factos de natureza imaterial cuja indemnização nunca é naturalmente reparável. Pois, 39- Uma eventual indemnização pecuniária nunca compensará os transtornos e as lesões invocadas. Pois, 40-Não é possível devolver aos recorrentes e família o bem-estar associado à vivência feliz duma casa espaçosa e mobilada, que permite a toda a família uma vivência e convivência salutar e equilibrada 41- A gravidade da lesão decorrente da impossibilidade de usar parte da casa equipara-se aos reflexos imediatos na esfera jurídica da contraparte caso o decretamento de uma medida provisória pretendido fosse alcançado ou seja: Os Requerentes estão impossibilitados de exercer o direito de habitar na totalidade do seu imóvel, juntamente com os seus filhos. Os requerentes pagam uma prestação mensal à CGD, no montante de €427,61; Os três filhos dos Requerentes, partilham dois quartos de reduzidas dimensões; Os Requerentes sentem-se tristes e contrariados e tristes, com a presença da requerida C numa parte do imóvel que adquiram, por vezes o Requerente fica irritado, causando-lhe nervosismo que revela no trabalho, por violação do seu direito de propriedade, além do custo financeiro directamente associado. 42-Salvo melhor opinião e face ao supra exposto, o facto ilícito invocado pelos Requerentes é o facto de a requerida habitar o imóvel sem qualquer título suficiente, violando o seu direito de propriedade. 43- O meritíssimo juiz a quo não subsume os factos à norma processual do artigo 456º C.P.C., indicando expressamente qual a alínea onde subsumiu os factos identificados supra. 44-Nesta matéria a sentença não concretiza o nº 2 art 659 do CPC, não indicando a alínea, nem interpretando e aplicando as normas jurídicas, concluído pela decisão final, o que corresponde a uma nulidade da sentença nesta matéria. Sem prejuízo, do exposto 45-Os requerentes sempre dirão que não tiveram as mesmas possibilidades que o tribunal para apurar a existência ou não de um arrendamento a favor da Requerida, ou se o mesmo era atacável, por eventuais razões formais, apesar do tribunal ter concluído que isso não era possível, quando invocou os Dec.Lei nº 188/76, de 12 de Março e o Dec. Lei nº 13/86 de 23 de Janeiro. 46-Os requerentes celebraram um contrato de compra e venda para a sua habitação própria, principal e permanente, livre de ónus e encargos (contrato promessa), com a D. E, pelo decorre que esta lhes prometeu entregar o imóvel livre de pessoas e bens, dívidas e outros encargos como direitos de arrendamento, sendo essa a condição estabelecida entre as partes. Assim, 47-É aceitável a conduta dos requerentes, de considerar a presença da requerida estivesse no imóvel, a título gratuito e por relações de amizade, depois de celebrado o contrato de promessa e o contrato definitivo de aquisição. 48-Atendendo que a requerida invocou o sua qualidade de “inquilina” deveria ter cumprido o seu dever de locatária e avisar o locador de quais os direitos que se arrogava em relação ao imóvel, juntando as provas, nos termos da al h) do art 1038 do RAU. Isto porque, 49-Era difícil aos requerentes face aos documentos em seu poder considerar a existência de um contrato de arrendamento verbal com mais de quarenta anos e de que a requerida tinha sucedido ao arrendamento por óbito do seu pretenso marido. 50-Através do presente meio processual a requerida teve oportunidade invocar a existência e validade do seu Título o qual correspondia um contrato oneroso. Assim conclui-se que: 51-É desproporcionada a imputação de um comportamento doloso ou gravemente negligente, aos requerentes, por estes não subsumirem os factos, no pressuposto de que há mais de quarenta anos, os contratos de arrendamento nem sempre eram reduzidos a escrito, quando por força da entrada em vigor do Código Civil entrado em vigor em 1967 (há mais de 40 anos), os contratos de arrendamento obedeciam a uma forma escrita, por força do art 939 daquele Código, não se enquadrando a conduta destes em nenhuma das alíneas do nº 2 do art 456 do CPC. ************** Os factos apurados 1-Os ora Requerentes adquiriram o prédio urbano, sem licença de utilização em virtude da sua construção ser anterior a 1951. 2- Na sequência dum contrato de promessa de compra e venda celebrado pela anterior proprietária E, foi prometido vender o prédio cima identificado. 3-À data da promessa de compra e venda, a promitente vendedora obrigou-se a vender o prédio livre de quaisquer ónus ou encargos, designadamente, hipotecários, no acto da respectiva escritura de compra e venda. 4. Os requerentes, aquando da celebração da promessa de compra e venda, entregaram à E o sinal no valor de 10.000,00 (dez mil euros), conforme clausula terceira do contrato-promessa. 5.Ficou acordado que o contrato definitivo realizar-se-ia num prazo de sessenta dias até dia 13 de Dezembro de 2008. 6. Em 02 de Dezembro de 2008, foi celebrado m Aditamento ao contrato no qual acordaram prorrogar o prazo para mais 120 cento vinte) dias, devido (…) “ ao facto da documentação da parte da PROMITENTE VENDEDORA não estar em conformidade para a efectivação da escritura de compra e venda”. 7. Em 29 de Janeiro de 2009, os aqui requerentes e E acordaram que os mesmos iriam suportar as despesas inerentes à vendedora, numa tentativa de agilizar o processo e realizar o contrato de compra e venda. 8. Em 01 de Abril de 2009, os requerentes e E celebraram novo Aditamento o contrato de promessa de compra e venda a prorrogar novamente o prazo par a realização da escritura de compra e venda por mais 90 (noventa) dias devido (….)ao facto de a documentação da parte da PROMITENTE VENDEDORA ainda não estar pronta para efectivação da escritura de compra e venda(…)”. 9. Os requerentes e E celebraram a respectiva escritura de compra e venda no dia 15 de Julho de 2009, recebendo os requerentes as chaves e entregando o remanescente no montante de 130.000,00 (cento e rinta mil euros). 10. A Requerida C, à data da celebração do contrato promessa de compra e venda, habitava uma das duas casas de habitação do imóvel. 11. A Requerida C permanece a residir na aludida parte do imóvel. 12. Os requerentes adquiriram o imóvel para aí residir com os seus três filhos, visando residir um local com mais espaço. 13. Os ora Requerentes vivem numa parte do imóvel, que quanto a quartos, apenas, tem três. 14. Os Requerentes desejam usar a totalidade do imóvel. 15. Desde 15 de Agosto de 2009, os requerentes pagam uma prestação mensal ao BANCO CAIXA GERAL DE DEPÓSITOS, inerente ao mútuo para aquisição de casa, no valor de €427,61 (quatrocentos e vinte e sete euros e sessenta e um cêntimos). 16. Os Requerentes e os seus filhos não usam a totalidade do imóvel que os primeiros adquiriram. 17. Os três filhos dos ora Requerentes, L, M e D, respectivamente, nascidos em 29-1-1994, 3-2-1996 e 11-7-2000 partilham dois quartos de pequenas dimensões. 18. Os ora Requerentes sentem-se contrariados e tristes; e, o Requerente, por vezes, irritado, por não poderem usar a totalidade do imóvel que adquiriram. 19. O facto e apenas habitarem parte do imóvel adquirido causa nervosismo ao Requerente, o que este revela, no trabalho. 20. Os requerentes pretendiam aproveitar o período as férias para fazer a totalidade da mudança e mobilar plenamente a nova casa, e forma a não prejudicar os seus filhos no início do novo ano escolar. 21. Os Requerentes contam com a presença da Requerida C numa parte do móvel que adquiriram, o que lhes causa contrariedade. 22. A ora Requerida habita a parte do imóvel objecto destes autos no âmbito de acordo de arrendamento verbal outorgado há mais de quarenta anos, entre a mãe do marido de E, reiterado por esta última e por seu marido; e o marido da ora Requerida J, já falecido. 23. O falecido J, em 2006, sucedeu-lhe na posição de arrendatária, sem qualquer oposição da anterior proprietária, senhoria E à ora Requerida, passando os recibos a ser passados a esta. 24. Com o falecimento do marido da Requerida, os recibos de renda passaram a ser emitidos em nome da ora Requerida, com a plena concordância da anterior proprietária E. 25. Quando, por escritura pública de compra e venda datada de 15/7/2009, os Requerentes adquiriram a propriedade do imóvel em que se integra o fogo habitacional habitado pela Requerida já lhes tinha sido comunicado que havia um arrendatário(a) que ali residia desde há vários anos. 26. Quando os Requerentes adquiriram o prédio misto, identificado na escritura de compra e venda, composto por parte urbana e parte rústica já sabiam que a parte urbana era composta por um edifício de r/c e primeiro andar e um outro, apenas de r/c.; e que o edifício de R/C e 1º andar comportava dois fogos habitacionais, de r/c e 1º andar, autónomos um do outro, com acesso independente para o exterior, cada um composto por cozinha e casa-de-banho, um corredor, três quartos e uma sala. 27. Um dos fogos habitacionais desse edifício é habitado, desde há mais de 40 anos pela Requerida e o outro sempre foi habitado pela anterior proprietária/senhoria e seu agregado familiar e já o era quando aquela foi para ali viver com o seu agregado familiar. 28. No fogo habitacional habitado pela Requerida o acesso do r/c ao 1º andar é feito por um escada que está encostada à parede que divide os dois fogos habitacionais existentes no prédio de que fazem parte. 29. O fogo habitacional de que a Requerida é a actual arrendatária já havia tido, anteriormente a ela, e ao seu agregado familiar outros arrendatários e quando ela o foi habitar já este e o próprio edifício, onde ele se integra, tinham a configuração actual 30.O fogo habitacional contíguo ao da Requerida deixou de ser habitado pela anterior proprietária/senhoria, E, após esta ter vendido a totalidade da sua propriedade aos Requerentes. passando estes a habitá-lo, conjuntamente com o seu agregado familiar. 31. Antes de adquirir o prédio misto de que são os actuais proprietários, os Requerentes foram vê-lo, tendo-lhes sido dito, na altura, que, na arte urbana havia um inquilino, não tendo ele, por tal razão, levantado qualquer entrave à aquisição que pretendia fazer, imposto qualquer condição para a fazer ou dela desistido. 32. Os Requerentes adquiriram o imóvel com pleno conhecimento de que a edificação urbana de r/c e 1º andar era composta de dois fogos habitacionais e de que um deles estava arrendado há muito. 33. Os Requerentes estão a utilizar na totalidade o fogo habitacional que anteriormente era habitado pela anterior proprietária e que, tal como o da Requerida, é composto de três quartos, no primeiro andar, casa de banho, cozinha, corredor, uma sala. 34. O prédio urbano apenas composto de r/c, identificado na escritura de compra e venda, que se localiza perto do Portão de entrada para o logradouro, está encostado à parede lateral que dá para a habitação do Requerente e está há muito desabitado. 35. Esta última edificação, quando os Requerentes foram habitar o fogo habitacional de que a Requerida é Inquilina, estava ligada, à, então, habitação da anterior proprietária/senhoria, por uma passagem interior e era uma cozinha, assim se tendo mantido um par de nos. 36. Posteriormente, foi transformada numa pequena habitação para albergar um familiar da anterior proprietária, mantendo o local de comunicação com a habitação desta, embora tivesse sido vedada, sendo que actualmente o dito prédio está vago. 37.Os Requerente têm a possibilidade de alargar o seu espaço habitacional utilizando a edificação ao lado da sua habitação e que comunica interiormente com esta. 38. Os Requerentes vivem num fogo habitacional composto de três quartos, cozinha, casa de banho e sala ampla, divisões que se estendem entre o 1º andar e o R/C e podem, ainda, utilizar a edificação de R/C que fica encostada à sua habitação e que dispõe de um acesso directo interior para esta. 39. Os Requerentes, antes da aquisição, tiveram pleno conhecimento da situação da Requerida dentro do prédio que adquiriram e como este era composto e sempre foi utilizado e explorado, tendo assumido compromissos financeiros por livre vontade 40. A Requerida sempre satisfez a renda devida e solicitada quer, pelos anteriores proprietários, quer, pelos actuais, nunca se furtando ao seu pagamento 41. Os Requerentes recusaram-se a receber as rendas desde Agosto de 2009, pelo que a Requerida procedeu ao seu depósito na Caixa Geral de Depósitos. 42. Cada uma das duas habitações do imóvel tem duas janelas que dão para cada uma das duas divisões do 1º andar, respectivamente, na parte traseira e na achada principal **************** Como se sabe ,o âmbito do objecto do recurso é definido pelas conclusões do recorrente (art.º 684 n.º3 ,685-A nº1 e 3 ,ambos do CPC ),importando ainda decidir as questões nela colocadas e bem assim ,as que forem de conhecimento oficioso ,exceptuadas aquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras –art.º 660 n.º2 ,também do CPC * A----Impugnação da matéria de facto Quando o recorrente impugnar a decisão sobre a matéria de facto, tem obrigatoriamente de especificar quais os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados e quais os concretos meios probatórios que impunham/impõem decisão diversa da proferida (artigo 690º-A nº 1 do Cód. Proc. Civ.). Significa tal exigência que o recorrente tem de identificar sem margem para dúvida (por referência ao facto constante da sentença, ao quesito ou ao artigo das peças processuais apresentadas pelas partes) o facto que entende “mal” julgado, com os motivos desse errado julgamento, e o modo como, no seu entender, deveria ter sido apreciado, indicando especificadamente (o concreto documento, o concreto depoimento, o concreto relatório pericial, etc.) em que meios probatórios apoia o seu entendimento. E, invocando a prova testemunhal, o recorrente deve, ainda, indicar onde está registado o depoimento em causa, por referência ao assinalado na acta (artigo 690º-A nº 2 do Cód. Proc. Civ.) Vejamos, pois, se a apelante respeitou as exigências legais. Em relação aos pontos da matéria de facto sob os nº/s 31,32,39,40 ,artº 10,11,12,18 ,todos do requerimento inicial ,os apelantes limitaram-se a colocar em crise o seu teor, por via de meras conclusões extraídas de outros factos (cf. 2ª ,3ª ,4ª, 5ª,15ª,16ª,17ª,18ª ),ou seja, os apelantes não indicam os meios probatórios que poderiam levar a modificar as respostas. Logo, não conheceremos da impugnação dos pontos da matéria de facto, acima referenciada. Quanto aos pontos da matéria de facto sob os nº/s 22,23,31…. O que está em causa é a prova do contrato de arrendamento verbal outorgado há mais de quarenta anos, ou seja, antes do ano de 1974,atenta a data da entrada da providência e a matéria factual É sabido que a regra geral consagrada no nosso Código Civil “ A validade da declaração negocial não depende da observância de forma especial, salvo quando a lei o exigir “— art. 219 O contrato de locação, em geral, e o do arrendamento, em particular, inserem-se portanto neste principio geral da lei Pelo Código Civil a locação em geral não dependia de qualquer forma; exceptuavam-se os arrendamentos sujeitos a registo, ou seja, aqueles celebrados por prazo superior a 6 anos[1], e os arrendamentos para o comércio, indústria ou exercício de profissão liberal (artº 1029 nº1 e 2 do CC ) Em relação aos contratos celebrados por prazo não superior a 6 anos Simplesmente, quando o arrendamento fosse válido independentemente de título escrito e este não existisse, o arrendatário só podia provar o contrato desde que exibisse recibo de renda –artº 1088 do CC –o qual ,porém, sendo exigido apenas para prova de declaração do senhorio ,podia ser substituído por confissão expressa dele desde que esta constasse de documento escrito ( artº 364 nº2 do CC );quanto ao senhorio ,não se pondo na lei nenhuma limitação ,ele podia fazer prova por qualquer meio,mesmo por testemunhas ,do contrato de arrendamento Foi o sistema que esteve em vigor até ao Decreto Lei nº 188/76, que entrou em vigor a 12 de Março desse ano, que no artº 1 do artº 2 aplicou o nº2 do artº 1 aos “arrendamentos existentes “ Contudo, como ensina o Prof Pereira Coelho [2] “…a aplicação do nº3 do artº 1º do Dl nº 188/76 aos arrendamentos anteriores a 17 de Setembro de 1974 tem de ser só, porém, uma aplicação da 1ª parte da disposição, que permite ao locatário “provar a existência de um contrato por meio de qualquer meio de prova admitido em direito “…” os arrendamentos anteriores a 17 de Setembro de 1974 eram e continuam a ser válidos mesmo que não reduzidos a escrito ….” Estes arrendamentos não estão, pois, sujeitos a forma e, se não tiverem sido reduzidos a forma escrita, tanto o locador como o locatário podem fazer prova do contrato por qualquer meio É nesta possibilidade que está consagrada a protecção concedida ao inquilino pelo Dl Nº 188/76[3] No que respeita aos contratos celebrados por prazo superior a 6 anos Os requisitos de forma são agora dois: escritura pública e registo ( artº 1029 nº1 al a) e artº 2 nº1 Al p) CRP).No entanto, face ao nº2 do artº 1029 a falta desses requisitos não impede que o contrato se considere validamente celebrado pelo prazo máximo por que o poderia ser sem escritura ou registo, ou seja, pelo prazo de 6 anos Ora, ainda que se considere que o contrato de arrendamento em causa tenha sido celebrado por prazo superior a 6 anos, a ausência dos requisitos referidos reduz o contrato para um prazo inferior a 6 anos. E como tal, atento o já explanado, a prova do contrato é feita por qualquer meio de prova, incluindo a prova testemunhal Ora, os apelantes não colocam em causa a prova testemunhal identificada na fundamentação da decisão sobre a matéria de facto ,apenas referenciam recibos de renda ( cf conclusão 9ª ),para deles extraírem conclusões. Ainda que os recibos de renda estejam datados do ano de 1980, não podemos esquecer que o contrato de arrendamento pode ser provado por qualquer meio de prova admitido. Daí que, estando a decisão de facto fundamentada em prova testemunhal não impugnada pelos apelantes, nada existe que nos possa levar a criticar a decisão Termos em que improcede a conclusão. Finalmente quanto à prova do casamento da requerida A presente acção não se coloca no terreno dos direitos indisponíveis, como sucede, por exemplo, com as acções de divórcio, caso em que se imporia, aí sim, que a prova do casamento se fizesse somente por meio documental nos termos dos arts. 1 nº 1 al. d), 4 e 211 do Cód. do Registo Civil. Todavia, tal como se dá conta na fundamentação da decisão sobre a matéria de facto, pag 184, como estamos perante uma providência cautelar na qual se encontra em causa a entrega de um imóvel, não sendo o casamento o tema a decidir e situando-se, por isso, no âmbito dos direitos disponíveis, não é de exigir, tal como atrás já escrevemos, documento para provar o casamento dos réus (neste caso, certidão de casamento).[4] A questão do recibo, referente a Fevereiro de 2008,ter sido emitido em nome do Sr., J em nada é relevante para os efeitos pretendidos pelos apelantes, porquanto do teor do documento de fls. 101 ficamos a saber que esta pessoa faleceu a 27-12-06, pelo que, obviamente, já não pode ser arrendatário. Por isso, não sendo colocada em crise a fundamentação da decisão, quanto a esta matéria ,incluindo o que aí se referiu quanto às exigências de prova nos procedimentos cautelares ( fls 184 )nada mais se nos oferece dizer Improcede, então, a conclusão ***** Os requisitos da providência cautelar 1--- Os apelantes entendem que a venda contraria o contrato promessa, pois o imóvel está onerado. E assim, a requerida viola o direito de propriedade da requerida Não podemos deixar de concordar com a análise efectuada na decisão impugnada, atenta a inalterabilidade da matéria de facto A requerida habita a parte do imóvel objecto destes autos no âmbito de acordo de arrendamento verbal outorgado há mais de quarenta anos, entre a mãe do marido de E (anterior proprietária do imóvel alienado) reiterado por esta última e por seu marido; e o marido da ora Requerida J, já falecido. Ora, como se sabe, a alienação de um imóvel não é meio de cessação do arrendamento que sobre ele recaia; e, pelo contrário, implica a transmissão da posição do locador (cfr. art. 1057º, do C. Civil) O locatário pode continuar a exercer os seus poderes sobre a coisa ;pode continuar a utilizar a coisa apesar de ela ter sido vendida ou por qualquer forma alienada pelo locador a terceiro .O seu direito, a sua posição jurídica tem eficácia em relação ao novo adquirente da coisa “ …Isso é nitidamente o direito de sequela ….este efeito, por força do qual o adquirente subentra na posição do locador ,impõe-se “volens nolens “ ,sem a sua vontade ou mesmo até contra ela “—Álvaro Moreira e Carlos Fraga, direitos Reais, segundo Mota Pinto ,1970/1971,149 Por isso, é um absurdo vir falar-se de incompatibilidade de direitos. E nem a observância do art. 89 do RAU prejudica a transmissão do arrendamento, por força do nº3 da mesma norma. Alias, não podem os apelantes esquecer o que consta dos pontos 31,32,39 da matéria de facto para, nesta fase, continuarem a insistir numa tese sem qualquer fundamento factual, tal como o fazem nas conclusões 31ª,29ª,28ª . Acresce que na conclusão 33ª é levantada uma questão que nem sequer é alegada, o que constitui uma questão nova, que não pode ser conhecida nesta Instância 2) – Fundado receio de lesão de outrem Por concordarmos ,integralmente ,com o explanado na decisão impugnada ,nos termos do artº 713 nº5 CPC ,damo-la aqui por reproduzida ,nesta parte 3) Litigância de má fé Só a desatenção dos apelantes os pode levar a concluir que não foi feita a respectiva subsunção dos factos à norma legal. É que na decisão impugnada foi entendido que os apelantes actuaram dolosamente, porquanto: “Ora, assim sendo, não podemos deixar de concluir que os Requerentes faltaram deliberadamente à verdade quando afirmaram que a Requerida habitava a título gratuito, de amizade e sem qualquer outro título, designadamente, arrendamento, aquele fogo habitacional. Sabendo bem, os Requerentes, que a senhoria, anterior proprietária, nada lhes prometeu quanto a retirar do imóvel a inquilina e, pelo contrário, lhes deu conhecimento da existência da dita inquilina, o que não perturbou a vontade de compra dos Requerentes. Tivessem os Requerentes intentado acção em Tribunal a atacar o arrendamento que se apurou existir, designadamente, Por razões formais, e nenhuma questão, para nós, se colocaria, nesta sede da litigância de má fé. Coisa diferente é pretenderem, como pretenderam, fazer sair de uma habitação, no âmbito de simples procedimento cautelar, alguém que, no âmbito de um contrato de arrendamento (cuja existência era do seu conhecimento) aí reside há mais de 40 anos, sabendo-se que, nomeadamente, nessa época, os contratos de arrendamento nem sempre eram reduzidos a escrito e aproveitando-se claramente dessa circunstância. Em face deste circunstancialismo, pode concluir-se que a conduta dos Requerentes foi mesmo dolosa e não, apenas, gravemente negligente “ Daí que, tal como foi analisado o preceituado no artº 456 nº2 CPC ( cf fls 215),os factos integraram todas as alíneas do nº2 .O que sucedeu é que o Exmº Juiz não menciona alínea por alínea, mas face à descrição dos factos que constituem as premissas do silogismo judiciário e, atento o teor nítido e claro que foi imprimido àquela, a conclusão é que a subsunção foi feita.[5] Quanto à própria decisão de condenação dos apelantes como litigantes de má fé, atenta a matéria de facto, não podemos deixar de concordar, cabalmente, com o decidido. É que não se trata de uma questão de ponderação da utilização dos meios processuais por via da impossibilidade dos apelantes terem feito prova, restando a dúvida. O que aqui se provou é que os apelantes eram conhecedores e sabedores de uma situação, antes da instauração da acção, e não obstante, a alegação é divorciada da realidade, diríamos mesmo, virtual, com vista a uma decisão que lhes seria favorável, mas desajustada à verdade dos factos e à justiça material. Tal atitude processual é dolosa e, obviamente, integra as alíneas a ) a d ) do nº2 do art. 456 do CPC. Daí que também improceda esta conclusão. ***************** Concluindo: Os contratos de arrendamento celebrados até 12 de Março de 1976 não estão sujeitos a forma e, se não tiverem sido reduzidos a forma escrita, tanto o locador como o locatário podem fazer prova do contrato por qualquer meio O locatário pode continuar a exercer os seus poderes sobre a coisa ;pode continuar a utilizar a coisa apesar de ela ter sido vendida ou por qualquer forma alienada pelo locador a terceiro .O seu direito, a sua posição jurídica tem eficácia em relação ao novo adquirente da coisa ************* Pelo exposto, acordam em negar provimento à apelação e confirmar a decisão impugnada. Custas pelos apelantes Lisboa, 16 de Setembro de 2010 Teresa Prazeres Pais Carla Mendes Octávia Viegas ----------------------------------------------------------------------------------------- [1] Art 2 nº1 al p) do CRP ,então, vigente [2] -Sumários das Lições ao Ciclo Complementar de Ciências Jurídicas em 1977-1978 /edição dactilografada em 1977 ,pag 112 [3] -Cf obra citada, pag 113 [4] Cfr. neste sentido, entre outros, Ac. STJ de 7.1.2010, p. 2318/07.2 TVLSB.L1.S1, Ac. STJ de 10.12.2009, p. 1499/07.0 TVLSB.L1, Ac. STJ de 10.9.2009, p. 07B3536, Ac. Rel. Porto de 31.3.2009, p. 0827283 (do mesmo relator), todos disponíveis in www.dgsi.pt. e Ac. Rel. Lisboa de 24.6.1999, CJ, ano XXIV, tomo III, págs. 133/5. [5] Bastaria estar atento e perceber o teor do texto ,para se chegar à conclusão ,acima referida |