| Decisão Texto Integral: | Acordam na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa.
Relatório:
João ... de ... ... intentou a presente acção declarativa com forma comum, pedindo a condenação do R. Pedro ... ... ... ... no pagamento da quantia de € 45.000,00 a título de capital, acrescida de juros de mora à taxa legal, vencidos e vincendos até integral pagamento e perfazendo os vencidos até à data da propositura da acção a quantia de € 9.000,00.
Para sustentar a sua pretensão alega, em síntese, que era arrendatário relativamente a um imóvel que foi vendido sem que lhe tivesse sido dada preferência na venda, tendo o R. manifestado interesse na aquisição desse imóvel livre e devoluto de pessoas e bens, e tendo então sido acordado entre as partes e a compradora do imóvel que o mesmo seria transmitido ao R. e que este pagaria ao A. a quantia de € 98.000,00 como contrapartida da cessação do contrato de arrendamento, em duas prestações de € 53.000,00 e de € 45.000,00, mas tendo apenas liquidado a primeira, ficando por satisfazer a segunda na data do vencimento respectivo, apesar do A. ter cumprido a sua parte no acordo, entregando as chaves do imóvel ao R.
Regularmente citado o R., apresentou contestação por excepção e impugnação.
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Foi proferida sentença final que julgou a acção procedente por provada e, em consequência, condenou o R. a pagar ao A. a quantia de € 45.000,00 (quarenta e cinco mil euros), acrescida de juros de mora à taxa legal, vencidos e vincendos até integral pagamento, e perfazendo os vencidos até à data da propositura da acção a quantia de € 9.000,00 (nove mil euros).
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Não se conformando com a decisão, dela apelou o R., formulando as seguintes conclusões:
A.–Foi errada a resposta de provado do facto número 3 dos factos provados constantes da sentença, atenta a inexistência de prova que o permitisse, o qual tem assim de passar a ser dado como não provado.
B.–Para dar como provado o facto número 3 baseou-se o Tribunal no Documento n.º 8 junto com a petição inicial, e no depoimento das testemunhas arroladas pelo recorrido, Armindo Agostinho, Armando ... e Manuel Sousa.
C.–O Documento n.º 8 junto com a petição inicial só está assinado pelo recorrido, pelo que é absolutamente inaproveitável para a prova do facto em questão, bem como o são os depoimentos das testemunhas, os quais nunca poderiam valer isoladamente uma vez que constituem depoimento indireto, apenas sustentado em conversas com o recorrido.
D.–Foi errada a resposta de provado do facto número 5 dos factos provados constantes da sentença, atenta a inexistência de prova que o permitisse, o qual tem assim de passar a ser dado como não provado.
E.–Para dar o facto número 5 como provado, o Tribunal a quo recorreu ao depoimento das testemunhas arroladas pelo recorrido, Armindo Agostinho, Armando ... e Manuel
Sousa, conjugado com o teor dos Documentos n.º s 8 e 9 juntos com a petição inicial.
F.–O Documento n.º 8 é inaproveitável para prova do facto, do Documento n.º 9 nada resulta que permita afirmar a prova do facto em questão, e do depoimento prestado pelas testemunhas identificadas também não é possível afirmar de todo as circunstâncias relativas à assinatura do alegado acordo identificado em 4. dos factos provados.
G.–As testemunhas em causa deixaram explícito que não conhecem o recorrente, nunca presenciaram qualquer conversação entre o recorrente e recorrido, e que o que sabem lhes foi transmitido pelo seu amigo e primo, o ora recorrido – consta da sentença que as testemunhas apenas têm um conhecimento indireto dos factos.
H.–O contrato outorgado entre recorrente e recorrido com data de 20.11.2009, denominado “Contrato Promessa de pagamento de indemnização, da cedência do direito de usufruto, uso e habitação” é nulo por impossibilidade legal do objeto e por impossibilidade originária da prestação, nos termos do artigo 280.º, n.º 1 do Código Civil (CC), o que se requer ao Tribunal que declare nos termos do artigo 286.º do CC.
I.–O Tribunal a quo entendeu que a liberdade contratual e a autonomia privada das partes lhes permitiria celebrar o contrato em causa, e que desse contrato acordo decorreria a obrigação do recorrente pagar ao recorrido a quantia de 45.000,00 €, tendo condenado o recorrente em conformidade.
J.–Ficou provado nos autos que no dia 06.11.2009, antes do escrito outorgado por recorrente e por recorrido, datado de 20.11.2009, foi registada a favor do recorrente a aquisição provisória do prédio sub judice por compra.
K.–Nos termos do artigo 6.º, n.º 2 do Código do Registo Predial, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 224/84, de 6 de julho, o registo convertido em definitivo conserva a prioridade que tinha como provisório.
L.–Ficou provado nos autos que o recorrido era arrendatário do prédio sub judice, ao abrigo de um contrato de locação, contrato esse que não se confunde com o direito de usufruto, definido no artigo 1439.º do CC, nem com o direito de uso e habitação, definido no artigo 1484.º do CC, sendo os direitos e deveres a cada um inerentes, bem como as formas de constituição e de extinção, diferentes.
M.–O recorrido era titular do direito ao arrendamento, e não era assim titular de qualquer direito de usufruto, uso e habitação, sendo que tais direitos apenas são validamente constituídos por contrato, testamento, usucapião ou disposição da lei, nos termos dos artigos 1440.º e 1485.º do CC, não tendo sido constituídos a favor do recorrido nenhum destes direitos.
N.–O recorrido só podia transmitir o direito ao arrendamento, maxime, mediante a cessão da posição contratual prevista no artigo 1059.º, n.º 2 do CC, a qual teria de seguir as regras constantes do artigo 424.º e seguintes do CC, desde logo, o consentimento do outro contraente, neste caso, o locador, o que
não foi sequer alegado nos autos.
O.–Ainda que se entendesse que do acordo decorreria que “o A. transmite ao R. o seu direito ao arrendamento sobre determinado imóvel”, como fez erradamente a decisão recorrida, nenhum cabimento legal teria o proprietário ou futuro proprietário adquirir o direito ao arrendamento que se iria extinguir por confusão, nos termos do artigo 868.º do CC.
P.–Mediante a aquisição do direito de propriedade na sua plenitude, o recorrente obteve por inerência os direitos que estão contemplados na propriedade plena, desde, logo, o usufruto, uso e habitação, pelo que não os podia comprar ou prometer comprar, igualmente, por impossibilidade legal do objeto negocial.
Q.–Existe uma impossibilidade legal do objeto imediato, porquanto o negócio não é válido ou apto a produzir os efeitos jurídicos que as partes quiseram convencionar – não se pode produzir o efeito de ceder direitos de que se não é titular; nem se pode produzir o efeito de adquirir direitos que já se titulam.
R.–A impossibilidade legal verifica-se quer se entenda estar-se perante um contrato definitivo, como perante um contrato-promessa, pois as estipulações negociais gizadas pelas partes não só eram legalmente impossíveis na data da outorga do contrato, como não se iriam tornar possíveis no futuro, pelo menos em momento em que a prestação ainda oferecesse interesse ao credor, recorrente, nos termos do artigo 792.º, n.º 2 do CC.
S.–Ao não ter declarado a nulidade do acordo entre recorrente e recorrido, e daí retirado as legais consequências, o Tribunal a quo violou os artigos 280.º, n.º 1, 286.º, 289.º, n.º 1 e 401.º, n.º 1 do CC, que devia ter aplicado e não aplicou, o artigo 405.º, n.º 1, que aplicou erradamente ao caso dos autos e que não devia ter aplicado, os artigos 1022.º, 1439.º e 1484.º do CC, que devia ter ponderado e convocado para a solução do litígio e que não aplicou, e o 607.º, n.º 4 do CPC, já que omitiu o dever de exame crítico da prova, em concreto, do Documento n.º 9 junto aos autos.
T.–O contrato celebrado entre recorrente e recorrido é igualmente nulo por contrário à lei, nos termos dos artigos 294.º e 280.º, n.º 1 pois nele o recorrido prometeu ceder direitos de uso e habitação, os quais são intransmissíveis nos termos do artigo 1488.º do CC, quer se esteja perante um contrato-promessa ou um contrato definitivo e ao assim não decidir a sentença violou os artigos 294.º e 1488.º do CC, que devia ter aplicado e não aplicou.
U.–A preterição do direito de preferência do arrendatário constante do artigo 1091.º, n.º 1, alínea a) do CC implica que este se possa substituir ao terceiro adquirente, mediante a
propositura da ação de preferência prevista no artigo 1410.º do CC.
V.–O recorrido não propôs ação de preferência para fazer valer o direito que entendeu preterido, o que tem necessariamente por consequência que tal direito caducou por ultrapassagem do prazo de seis meses legalmente previsto, pelo que errou a sentença ao decidir que o direito de preferência do recorrido se teria extinto mediante as negociações alegadas pelo recorrido quando tal direito já se extinguira por caducidade.
W.–O recorrido não provou sequer que tenha alguma vez manifestado intenção de exercer o direito de preferência, uma vez que o Documento n.º 8 que junto aos autos não está assinado por qualquer entidade além do próprio recorrido.
X.–O direito de preferência do arrendatário apenas deve ser reconhecido se e na medida em que proporcione ao respetivo titular continuar a habitar o arrendado, mas agora como proprietário, sendo que o recorrido não pretendia continuar a habitar do imóvel, não lhe devendo pois ser reconhecido um direito de preferência, ao qual renunciou.
Y.–Ao sopesar a existência desse pseudo direito de preferência na resolução do caso, o Tribunal a quo errou uma vez mais, e incorreu em violação do artigo 1410.º, nº 1 do CC, que devia ter aplicado e não aplicou.
Z.–O Tribunal a quo decidiu que, não obstante a nomenclatura de “Contrato Promessa” atribuído pelas partes ao acordo outorgado entre recorrente e recorrido, estar-se-ia na realidade perante um contrato definitivo, atento o teor das declarações negociais, e nomeadamente a circunstância de não ser feita alusão à celebração de um contrato.
AA.–Com esta decisão, o Tribunal omitiu o dever de ponderação de outros elementos constantes do acordo em apreço, e que permitem afirmar, sem conceder quanto à respetiva nulidade e ao demais já exposto, pela existência de um contrato-promessa, e incorreu em falta de fundamentação.
BB.–Para concluir pela existência de um contrato-promessa haveria que ter em conta a existência de alguns elementos no contrato, o que o Tribunal não fez - na cláusula 3.ª do contrato as partes exararam que o Segundo Contratante “promete comprar”, e não que compra; na cláusula 4.ª do contrato as partes fizeram constar que os 53.000,00 € seriam entregues a título de “princípio de pagamento”, equivalendo à entrega de um sinal; na cláusula 5.ª do contrato as partes fizeram constar que “Cada um dos Outorgantes fica obrigada a indemnizar a outra, por qualquer prejuízo que venha a sofrer por força do incumprimento das obrigações assumidas ao abrigo do disposto neste contrato.”.
CC.–O Tribunal a quo desconsiderou a propósito da interpretação das declarações negociais em questão o disposto no artigo 236.º, n.º 1 do CC, na medida em que nenhuma fundamentação foi aduzida no sentido de afastar o sentido que o declaratário normal, neste caso, as partes, possam deduzir do comportamento da outra parte, pois se o recorrente assinou o contrato em questão como um contrato-promessa, e nada resultando claramente do contexto negocial que permitisse afirmar o contrário, foi um contrato-promessa que entendeu estar a assinar, e não um contrato definitivo.
DD.–A obrigação que emerge para os outorgantes de um contrato-promessa é a de contratar, de celebrar o contrato definitivo, pelo que o incumprimento do contrato-promessa
determina uma opção reintegradora do promitente cumpridor entre o direito de resolução
e a execução específica do contrato.
EE.–Perante o incumprimento do contrato-promessa, o recorrido apenas podia fazer sua a coisa entregue a título de sinal e princípio de pagamento, ou propor execução específica, e não a presente ação, que terá assim de improceder.
FF.–O contrato em questão não fez emergir nenhuma obrigação pecuniária a cargo do
recorrente, maxime a obrigação pecuniária direta que a sentença lhe imputou, correspondente ao pagamento de 45.000,00 €.
GG.–A sentença recorrida não podia ter aplicado ao caso o disposto no artigo 799.º, n.º 1 do CC, que consagra uma presunção de culpa do devedor, até porque, mesmo nos termos contratuais, nenhuma obrigação concreta existia neste sentido.
HH.–Nos termos gizados pelas próprias partes na cláusula 5.ª do contrato, a sanção para o incumprimento consistia na indemnização à parte fiel “por qualquer prejuízo que venha a sofrer por força do incumprimento das obrigações assumidas ao abrigo do disposto neste contrato”, e não, no caso do recorrente, no pagamento dos 45.000,00 €.
II.–Os termos contratuais obrigariam que o recorrido alegasse, concretizasse e provasse prejuízos advenientes do alegado incumprimento pelo recorrente, o que não aconteceu, já que o recorrido se limitou a peticionar nos autos, sem mais, o pagamento dos 45.000,00 €, como um direito de crédito, quando não era titular do crédito que invocou.
JJ.–O Tribunal a quo, num errado salto lógico de raciocínio, decidiu que os prejuízos corresponderiam automaticamente “ao montante em falta no património do A.” e assim, condenar o recorrente no pagamento dos 45.000,00 €, acrescidos de juros.
KK.–A sentença recorrida violou os artigos 236.º, n.º 1, 410.º, n.º 1, 442.º, n.º 2 e 830.º, n.º 1 do CC que devia ter aplicado e não aplicou, e violou o disposto no artigo 799.º, n.º 1 do CC que considerou e aplicou na resolução do litígio sem que tal norma tivesse aplicabilidade ao caso dos autos atenta a factualidade neles vertida.
LL.–Estando-se perante um contrato-promessa de transmissão de direitos reais sobre imóvel tem aplicação o disposto no artigo 410.º, n.º 3 do CC, e não cumprindo o contrato tais requisitos legais, é nulo nos termos do artigo 220.º do CC, que a decisão recorrida violou ao não aplicar.
MM.–Em sede de fundamentação da matéria de facto, o Tribunal a quo exarou que, recorrendo às regras da experiência comum, considerou que o valor de 250.000,00 € emprestado ao recorrente pela Caixa Geral de Depósitos não se destinava na totalidade à “Armazéns da Ajuda”, antes estando contemplado nesse valor o pagamento dos 53.000,00 € ao recorrido.
NN.–O recorrido alegou que havia sido convencionado para a compra e venda entre os
“Armazéns da Ajuda” e o recorrente o valor de 160.000,00 €, sendo que o recorrente alegou que o preço global da aquisição do imóvel livre e devoluto foi de 250.000,00 €.
OO.–O Tribunal deu como não provado que entre os “Armazéns da Ajuda” e o recorrente tenha sido convencionado o pagamento de 37.000,00 €, correspondente a 30% da diferença entre os valores de 250.000,00 € e 160.000,00 €, acrescido de 10.000,00 € para as despesas que a primeira tivera de suportar.
PP.–Tal factualidade conjugada com a circunstância de o Tribunal ter dado como provado que dos 250.000,00 € que o recorrente pagou à “Armazéns da Ajuda”, 53.000,00 € se destinaram a ser entregues ao recorrido para pagamento do montante acordado no escrito de 20.11.2009, imporia que o Tribunal questionasse a que se destinariam os restantes 37.000,00 €.
QQ.–Com recurso às mesmas regras de experiência comum, e caso tivesse percorrido integralmente o iter lógico, teria o Tribunal a quo de concluir que também esses 37.000,00 € se destinariam a entrega ao recorrido, e a decidir pela inexistência da obrigação de pagamento dos 45.000,00 € peticionados.
RR.–Com recurso ao disposto no artigo 351.º do CC, que devia ter aplicado e não aplicou, e que assim violou, deveria o Tribunal a quo ter presumido, com base no facto conhecido e provado de que foi a sociedade “Armazéns da Ajuda” que pagou ao recorrido o primeiro valor de 53.000,00 €, seria também esta sociedade que teria de pagar os alegados remanescentes 45.000,00 €.
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Foram apresentadas contra-alegações.
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Questões a decidir:
Sendo o objecto do recurso balizado pelas conclusões do apelante, nos termos preceituados pelos artigos 635º, nº 4, e 639º, nº 1, do CPC, as questões a decidir:
i)-Reapreciação da matéria de facto no sentido de serem dados como factos não provados ao factos 3 e 5;
ii)-O aditamento de um facto a partir de presunções;
iii)-O mérito da causa: A nulidade do contrato promessa: Por impossibilidade legal do objecto; Por contrário à lei; Por falta de cumprimento dos requisitos legais.
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FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO:
A SENTENÇA RECORRIDA CONSIDEROU COMO PROVADA A SEGUINTE FACTUALIDADE:
1.-Em 1/5/1975 o A. celebrou por escrito com Vladimiro Gerba um acordo pelo qual este cedeu ao A. o gozo temporário do prédio urbano sito na R. das Campânulas, 121, em Birre, Cascais (actualmente descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob a ficha nº 4813 da freguesia de Cascais), contra o pagamento da renda mensal de 2.500$00. (acordo)
2.-Com data de 15/5/2009 Maria da Graça Pinto ... Cachopas, na intitulada qualidade de primeira outorgante, e Paulo Vaz Pardal de Morais Leitão, nas intituladas qualidades de segundo outorgante e gerente e em representação de “Armazéns da Ajuda, Actividades Imobiliárias, Ld.ª”, outorgaram escritura que denominaram de “compra e venda”, aí declarando a primeira outorgante que vendia à representada do segundo outorgante, que declarou aceitar a venda, pelo preço de € 160.000,00, que a primeira outorgante declarou ter recebido, o prédio urbano identificado em 1., com a aquisição registada a seu favor pela apresentação nº 47, de 20/4/1993. (documento autêntico)
3.-Por acordo reduzido a escrito e datado de 2/11/2009, outorgado entre a referida “Armazéns da Ajuda” (intitulada primeira outorgante) e o A. (intitulado segundo outorgante), aquela declarou que adquiriu o prédio urbano identificado em 1. sem que tivesse sido dado ao A. o direito de preferência, como arrendatário há mais de 30 anos, mais declarando que “aceita ceder e transmitir o exercício do direito de preferência do referido prédio, a favor de quem o do Segundo Outorgante apresente para a celebração da escritura de compra e venda, nas condições aqui referidas e assim discriminadas:
1º
A Primeira Outorgante obriga-se a facultar toda a documentação, colaboração e presença para a celebração e efectivação da venda do referido prédio a pessoa a designar pelo Segundo Outorgante, pelo preço que bem entender e nas condições seguintes:
2º
Fica a cargo do Segundo Outorgante, a livre promoção e por sua conta a venda do referido prédio.
3º
A Primeira Contratante receberá pela venda do referido prédio (…)
a) O valor que pagou pela referida compra € 160.000,00 (…)
b) Da referida venda promovida pelo Segundo Outorgante, a Primeira receberá ainda o valor correspondente a 30% da diferença do valor da compra por si efectuada € 160.000,00 e o valor do preço que venha a ser declarado e registado na Conservatória do Registo Predial pela referida compra.
c) A Primeira Outorgante receberá ainda a importância de € 10.000,00 pela autorização da referida venda promovida pelo Segundo Outorgante.
4º
Ambos os Outorgantes, renunciam ao exercício de qualquer outro direito, que desta compra e venda pudessem evocar ou para qualquer outro efeito.
5º
Cada um dos Outorgantes fica obrigada a indemnizar a outra, por qualquer prejuízo que venha a sofrer por força do incumprimento das obrigações assumidas ao abrigo do disposto neste contrato. (…).”
4.-Por acordo reduzido a escrito, intitulado “Contrato promessa de pagamento de indemnização, da cedência do direito de usufruto, uso e habitação” e datado de 20/11/2009, outorgado entre o A. (intitulando-se promitente cedente e primeiro contratante), o R. (intitulando-se promitente cessionário e segundo contratante) e Carlos Simões (intitulando-se fiador e terceiro contratante), declararam os outorgantes que “É celebrado e reciprocamente aceite livre e de boa fé o presente Contrato de Pagamento de Indemnização de Cedência do direito do Usufruto Uso e Habitação, que se regerá nos termos legais e pelas cláusulas seguintes:
1º
O Primeiro Contratante é Arrendatário há mais de trinta (30) anos, do prédio urbano afecto a habitação com dois pisos (…) descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob a ficha 4813/19900723.
2º
O prédio identificado na cláusula anterior, foi adquirido pelo Segundo Contratante, por compra à Firma: Armazéns da Ajuda – Actividades Imobiliárias, Lda. (…),
3º
O Segundo Contratante, promete comprar todos os direitos do Primeiro Contratante, na qualidade de Arrendatário que lhe advêm do Contrato de Arrendamento referente ao referido prédio, nomeadamente os direitos de Usufruto Uso e Habitação.
4º
O preço acordado e reciprocamente aceite, foi fixada em € 98.000,00 (…), que será pago pelo Segundo ao Primeiro Contratante, da seguinte forma:
1º- € 53.000,00 (…), que nesta data da outorga deste Contrato a Segunda entrega ao Primeiro Contratante, como princípio de pagamento, que este recebe e da qual dá completa e integral quitação.
2º- € 45.000,00 (…), o remanescente a pagar através de sucessivos pagamentos ou duma só vez, no prazo de seis (6) meses a contar da data da assinatura deste Contrato.
5º
O incumprimento ou não pagamento de qualquer das importâncias referidas neste Contrato, por qualquer dos Contratantes:
1º Cada um dos Outorgantes fica obrigada a indemnizar a outra, por qualquer prejuízo que venha a sofrer por força do incumprimento das obrigações assumidas ao abrigo do disposto neste contrato.
2º Bem como ficará obrigado a pagar juros legais desde a data do incumprimento e suportará por sua conta e responsabilidade todas as despesas extrajudiciais e judiciais, que ocorrerem, até ao efectivo cumprimento ou pagamento.
6º A transmissão da posse e cedência dos direitos objecto deste Contrato, com a respectiva entrega das chaves do referido prédio aqui identificado, será feita, até ao dia 15 de Dezembro de 2009, à excepção dos pertences, que ficarão armazenados na garagem do referido prédio, até ao dia 01 de Janeiro de 2010, data em que o Primeiro Contratante se obriga a retirar. (…).”
5.-O acordo referido em 4. foi efectuado na sequência do R. ter manifestado o seu interesse na compra do prédio urbano referido em 1., mas livre e devoluto de pessoas e bens, para nele fazer obras e vir a habitar.
6.-Junto da Caixa Geral de Depósitos o R. solicitou um empréstimo no valor de € 250.000,00. (acordo)
7.-Pela apresentação nº 1774, de 6/11/2009, mostra-se inscrita provisoriamente a favor do R. a aquisição, por compra, do prédio urbano referido em 1. (documento autêntico)
8.-E pela apresentação nº 1775, de 6/11/2009, mostra-se inscrita provisoriamente a favor da Caixa Geral de Depósitos hipoteca voluntária, para garantia de empréstimo no valor de capital de € 250.000,00, incidente sobre o prédio urbano referido em 1. (documento autêntico)
9.-Com data de 19/11/2009 a “Armazéns da Ajuda” emitiu à ordem do A. dois cheques sacados sobre conta bancária do Montepio Geral, no valor global de € 53.000,00, tendo o A. procedido ao desconto de tais cheques e fazendo seu o valor global em questão. (acordo)
10.-A entrega dos cheques em questão destinou-se ao pagamento da quantia indicada no ponto 1º da cláusula 4ª do acordo referido em 4.
11.-Com data de 29/12/2009 a Caixa Geral de Depósitos emitiu à ordem da “Armazéns da Ajuda” um cheque no valor de € 250.000,00, o qual foi descontado. (acordo)
12.-Tal valor correspondia ao preço da compra e venda que ficou declarado na escritura respectiva, outorgada entre o R. e a “Armazéns da Ajuda”. (acordo)
13.-Até 15/12/2009 o A. entregou ao R. as chaves do prédio urbano referido em 1., tendo deixado de aí residir e tendo retirado do mesmo todos os seus bens aí existentes. (acordo)
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A SENTENÇA RECORRIDA CONSIDEROU COMO NÃO PROVADA A SEGUINTE FACTUALIDADE:
a.-O R. interveio junto da “Armazéns da Ajuda” pedindo que esta autorizasse que ficasse a constar na escritura de compra e venda que o preço respectivo era de € 250.000,00, quanto era apenas de € 160.000,00;
b.-A “Armazéns da Ajuda” acedeu à solicitação do R. ficando em contrapartida estipulada a obrigação do R. pagar à “Armazéns da Ajuda” o montante correspondente a 30% da diferença entre os valores de € 250.000,00 e de € 160.000,00, acrescido de € 10.000,00 para as despesas que a “Armazéns da Ajuda” teve de suportar;
c.-Ficou acordado entre o A., o R. e a “Armazéns da Ajuda” que o valor total a despender pelo R. com a compra do prédio urbano livre e devoluto de pessoas e bens não ultrapassava € 250.000,00;
d.-O documento referido em 4. traduzia-se num sofisma para que o A. abandonasse o prédio urbano referido em 1.
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FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
i)–Reapreciação da matéria de facto no sentido de serem dados como não provados ao factos 3 e 5;
São estes os factos:
3.-Por acordo reduzido a escrito e datado de 2/11/2009, outorgado entre a referida “Armazéns da Ajuda” (intitulada primeira outorgante) e o A. (intitulado segundo outorgante), aquela declarou que adquiriu o prédio urbano identificado em 1. sem que tivesse sido dado ao A. o direito de preferência, como arrendatário há mais de 30 anos, mais declarando que “aceita ceder e transmitir o exercício do direito de preferência do referido prédio, a favor de quem o do Segundo Outorgante apresente para a celebração da escritura de compra e venda, nas condições aqui referidas e assim discriminadas:
1º
A Primeira Outorgante obriga-se a facultar toda a documentação, colaboração e presença para a celebração e efectivação da venda do referido prédio a pessoa a designar pelo Segundo Outorgante, pelo preço que bem entender e nas condições seguintes:
2º
Fica a cargo do Segundo Outorgante, a livre promoção e por sua conta a venda do referido prédio.
3º
A Primeira Contratante receberá pela venda do referido prédio (…)
a) O valor que pagou pela referida compra € 160.000,00 (…)
b) Da referida venda promovida pelo Segundo Outorgante, a Primeira receberá ainda o valor correspondente a 30% da diferença do valor da compra por si efectuada € 160.000,00 e o valor do preço que venha a ser declarado e registado na Conservatória do Registo Predial pela referida compra.
c) A Primeira Outorgante receberá ainda a importância de € 10.000,00 pela autorização da referida venda promovida pelo Segundo Outorgante.
4º
Ambos os Outorgantes, renunciam ao exercício de qualquer outro direito, que desta compra e venda pudessem evocar ou para qualquer outro efeito.
5º
Cada um dos Outorgantes fica obrigada a indemnizar a outra, por qualquer prejuízo que venha a sofrer por força do incumprimento das obrigações assumidas ao abrigo do disposto neste contrato. (…).”
5.-O acordo referido em 4. foi efectuado na sequência do R. ter manifestado o seu interesse na compra do prédio urbano referido em 1., mas livre e devoluto de pessoas e bens, para nele fazer obras e vir a habitar.
Apreciemos.
Alega o recorrente dever ser considerado não provado o facto 3 porquanto o documento 8 não está assinado pelo primeiro outorgante mas apenas pelo recorrido e, assim, do documento em questão não decorre qualquer acordo; Por outro lado, os depoimentos a tal matéria são indirectos.
Ora, da mera circunstância de o documento em que assentou o tribunal a sua convicção se mostrar assinado apenas por um dos contratantes, não decorre que dele não possa resultar a existência de acordo de vontades, acordo estes que o recorrente na sua contestação admite ter existido, como expressamente refere no artigo 16º da sua contestação, pelo que muito se estranha a invocação que agora faz.
De todo o modo, sempre se dirá que aquele documento foi analisado à luz dos depoimentos prestados nos autos, como decorre da decisão recorrida.
A prova documental sem força probatória plena, como ocorre com o documento em apreço, está sujeita à livre apreciação do julgador. Relativamente a documentos que não tenham sido impugnados (o que foi o caso como se referiu), deve ser-lhe conferida credibilidade (a menos que o juiz se aperceba de que o documento padece de falsidade).
A livre apreciação a cargo do juiz implica que se afira a coerência do documento pela análise global de todo ele, com a coerência em relação aos demais elementos que dele constam e esta coerência não depende apenas do documento mas também da interpretação que dele se faça, à luz da informação prévia que se possua e dos demais elementos de prova produzidos.
Para valorar a prova documental é fundamental analisar a contextualização do documento.
De facto, todo o documento é elaborado num ambiente, num espaço e num tempo e o conhecimento destes elementos permite melhor percepcionar as condutas dos seus autores/destinatários, averiguando o que consta do documento e o que dele não consta mas dele se infere. Interpretar o conteúdo de um documento, não prescinde da sua contextualização.
Ora o mesmo está perfeitamente contextualizado à luz da versão dos factos acordada nos autos: O R. veio a adquirir um prédio relativamente ao qual o A. tinha direito de preferência, por ser arrendatário, direito que foi reconhecido ao A. pelo adquirente do mesmo («Armazéns da Ajuda»). Não pretendendo o A. adquiri-lo, negociou com o R. que este o adquiriria.
Acresce que tal documento foi analisado ainda à luz dos depoimentos prestados, como consta da decisão recorrida os quais, sendo testemunhos indirectos e, assim, insusceptíveis de contextualização, salvo no que se refere às circunstâncias em que foram descritos os factos pela testemunha directa nos mesmos, não deixam de poder ser valorados.
Inexistindo outros meios de provam estes depoimentos são – como foram, e bem – valorados.
De facto, num sistema de livre apreciação da prova não existem exclusões apriorísticas de meios de prova.
Relativamente ao facto 5, alega o recorrente inexistirem meios de prova que permitissem dá-lo como provado, na medida em que os meios de prova em que a decisão recorrida formulou a sua convicção não permitem o seu apuramento pois tal não decorre dos documentos nºs 8 e 9 e os depoimentos são indirectos.
Reitera-se aqui o que acima se referiu quando aos depoimentos e documento 8, sendo que o documento 9 melhor ainda contextualiza dos factos apurados, nos termos acima descritos.
Com os fundamentos expostos, improcede a impugnação da matéria de facto
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ii)-O aditamento de um facto a partir de presunções;
Pretende o recorrente que do facto não provado b) e do facto provado 9. « imporia que o Tribunal questionasse a que se destinariam os restantes 37.000,00€ resultantes da diferença entre o total de 250.000,00€ entregue – 160.000,00€ do valor da venda e – 53.000,00€ entregues ao recorrido com a outorga do contrato de 20.11.2009.
Com recurso às mesmas regras de experiência comum, e caso tivesse percorrido integralmente esse iter lógico, teria o Tribunal a quo de concluir que também esses 37.000,00 € se destinariam a entrega ao recorrido, e a decidir pela inexistência da obrigação de pagamento dos 45.000,00 € peticionados.
Mais, com recurso ao disposto no artigo 351.º do CC, que devia ter aplicado e não aplicou, deveria o Tribunal a quo ter presumido, com base no facto conhecido e provado de que foi a sociedade “Armazéns da Ajuda” que pagou ao recorrido o primeiro valor de 53.000,00 €, seria também esta sociedade que teria de pagar os alegados remanescentes 45.000,00 €.»
Vejamos.
São realidades diversas dar-se como não provado um facto, no caso, a inexistência de acordo entre «Armazéns da Ajuda» e o recorrente quanto ao pagamento da quantia de € 37.000,00 ou dar-se como provado que, inexistindo tal acordo resulta que uma vez que está provado que «Armazéns da Ajuda» pagou € 53.000,00 ao A., seria também esta sociedade a pagar o remanescente (a segunda prestação do acordo celebrado entre recorrente e recorrido em que « Armazéns da Ajuda» não interveio).
Da resposta negativa a um facto alegado, não se pode inferir a ocorrência de quaisquer outros factos, dela apenas resultando que o facto em causa – no contexto factual a considerar – inexistiu, tudo se passando como se o facto não tivesse sido alegado.
Assim, da resposta negativa ao facto b) não deriva a prova do facto pretendido aditar aos factos provados, com base em presunções. Nem tal decorre do facto provado 9.
Presunções são as ilações que a lei ou o julgador tiram de um facto conhecido para firmar um outro desconhecido, sendo as judiciais unicamente admitidas nos casos e termos em que é admitida a prova testemunhal (artigos 349º e 351º do CC).
Estas fundam-se nas regras da experiência, nos juízos correntes de possibilidade, nos princípios da lógica ou nos próprios dados da intuição humana, traduzindo-se em juízos de valor formulados perante os factos provados e reconduzem-se ao julgamento da matéria de facto.
Ora, tais regras não consentem que se apure o facto pretendido pelo recorrente, na medida em que, nos termos do acordo que celebrou com o recorrido e que estão referidos em 4. dos factos provados, foi o mesmo que se obrigou a pagar a referida quantia.
O pagamento apurado da primeira prestação encontra-se justificado com o momento acordado para proceder a tal pagamento, 20.11.2009, data da outorga do acordo e, como consta da decisão recorrida, existem elementos no processo que justificam o pagamento dos € 53.000,00 nos termos efectuados «(…)os documentos 10, 12 e 13 juntos com a P.I. (fls. 31, 32v. e 33), de onde decorre, segundo as regras da experiência comum, que o valor de € 250.000,00 emprestado ao R. pela Caixa Geral de Depósitos não se destinava na sua totalidade à “Armazéns da Ajuda”, sendo desse montante devido ao A. a quantia de € 53.000,00, correspondente exactamente ao valor indicado no documento assinado pelo A. e pelo R. em 20/11/2009 (ou seja, um dia após a emissão dos cheques bancários no mesmo valor pela Armazéns da Ajuda” à ordem do A.) e cujo pagamento estava garantido pela declaração emitida em 29/12/2009 pela entidade bancária onde estava aberta a conta da “Armazéns da Ajuda”, e assim se podendo afirmar a factualidade dada como provada no ponto 10. (…) apesar de não se conseguir apurar a demais factualidade alegada, quer pelo A., quer pelo R., relativamente ao concreto teor do acordo tripartido.»
Para a dedução de factos por presunção judicial, seria necessário que os demais constantes do processo permitissem, através de um juízo de preponderância lógica, que se alcançasse um outro, por inferência. Tal não se verifica na situação em apreço.
Improcede a apelação neste tocante.
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iii)-O mérito da causa: A nulidade do contrato promessa: Por impossibilidade legal do objecto; Por contrário à lei; Por falta de cumprimento dos requisitos legais.
Alega o recorrente a nulidade do contrato promessa.
Por impossibilidade legal do objecto: tendo à data da outorga do contrato celebrado com o recorrido, o adquirente já inscrito a seu favor a propriedade do imóvel de que o recorrido era arrendatário, não era o mesmo titular de qualquer direito de usufruto e/ou uso e habitação que pudesse ceder.
Por contrário à lei: os direitos de uso e habitação são intransmissíveis, pelo que é nula a sua pretendida transmissão.
Por falta de cumprimento dos requisitos legais: tratando-se de transmissão de direitos reais obre imóvel, não foram cumpridos os requisitos legais a que alude o artigo 410º, nº3, do CPC.
Apreciemos, partindo das seguintes considerações:
«i)-A interpretação de um contrato deve ter em conta quer a própria letra das cláusulas (não só daquelas que são directamente aplicáveis ao caso em apreço, mas também de outras que utilizam os mesmos conceitos e expressões), quer aspectos relativos à teleologia das cláusulas e à razão de ser das soluções nelas vertidas.
ii)-O teor da declaração deve ser integrado pelo conjunto das circunstâncias de facto – quer anteriores à declaração, quer simultâneas – que permitam descobrir as verdadeiras intenções do autor.
iii)-A maior relevância atribuída ao texto do documento, que se traduz num reforço do objectivismo, não afasta o recurso a outros elementos interpretativos extrínsecos ao documento, surgindo apenas como limite à validade de certos sentidos que possam ser encontrados.
iv)-Esses outros elementos incluem, desde logo, a totalidade do contrato, no quadro de uma interpretação das declarações e das cláusulas, a finalidade prática do negócio, o comportamento das partes na fase pré-negocial e na execução do negócio jurídico, as circunstâncias de tempo e de lugar da sua celebração.
v)-É na análise destes outros elementos da interpretação que assume importância a teleologia das cláusulas e a razão de ser das soluções nelas vertidas.»[1]
Sufragamos, integralmente, a decisão recorrida na qualificação que fez do contrato:
«(…) As prestações em questão, tal como acima ficou dito, correspondem à entrega do imóvel pelo A. ao R., contra a entrega pelo R. ao A. da quantia de € 98.000,00, em duas prestações, a primeira de € 53.000,00 e a segunda de 45.000,00.
Por outro lado, e não obstante o título do documento onde o acordo em questão se mostra corporizado referir que se trata de um “contrato promessa de pagamento de indemnização”, o teor das declarações contratuais desmente essa referência, desde logo quanto as partes declaram que “é celebrado e reciprocamente aceite livre e de boa fé o presente contrato de pagamento de indemnização”, sendo certo que em parte alguma do conjunto de declarações negociais é feita alusão à obrigação das partes contratantes celebrarem contrato algum.
(…)
Mas como já acima se disse, está ausente das declarações trocadas entre as partes a estipulação da celebração de qualquer contrato entre ambas. E da matéria de facto emerge que inexistia qualquer contrato que devesse ser outorgado pelas partes, para além daquele outorgado em 20/11/2009.
É que, como resulta da matéria de facto provada, aquilo que todos os intervenientes pretendiam era que o R. pudesse passar a ser o proprietário do imóvel onde o A. habitava, como arrendatário, mas sem ter o A. como seu arrendatário, adquirindo o imóvel à sociedade proprietária do mesmo e assim fazendo com que se extinguisse o direito de preferência que o A. podia exercer contra a mesma sociedade proprietária do imóvel, atenta a circunstância da mesma haver adquirido o imóvel sem que ao A. tivesse sido dada a oportunidade para o exercício desse seu direito de preferência na compra e venda.
Ou seja, a troca de declarações negociais entre o A. e o R. apenas visava aquilo que ficou declarado, a saber, que o A. deixava de ser arrendatário do imóvel, obrigando-se à entrega do mesmo ao R. até 15/12/2009, como entregou, e obrigando-se em contrapartida o R. a pagar-lhe a quantia de € 98.000,00 como contrapartida da extinção dessa posição contratual de arrendatário do A., e assim logrando concretizar a sua vontade de adquirir o imóvel à sociedade proprietária (como o fez) livre e devoluto de pessoas e bens. E sem que fosse necessária a celebração de qualquer outro contrato entre A. e R., mas apenas o contrato de compra e venda entre o R. e a sociedade proprietária do imóvel.
Assim, e não se podendo afirmar a celebração de qualquer contrato promessa entre as partes, é irrelevante a afirmação da violação do disposto no nº 3 do art.º 410º do Código Civil, no que respeita à forma que o acordo entre as partes devia ter, já que do disposto no art.º 219º do Código Civil decorre que podia ter a forma que teve (redução a escrito particular sem qualquer reconhecimento de assinaturas).»
Assim, resulta à saciedade dos autos, que sendo o A. titular de um direito de preferência, mas não pretendendo exercer de facto tal direito, «cedeu» tal direito ao R., que apenas pretendia a aquisição do imóvel sem que o mesmo se encontrasse habitado, vindo, consequentemente o A., arrendatário do imóvel e a quem assistia tal direito de preferência por via desta qualidade, a entregar o imóvel mediante uma contrapartida que acordou com o R. e que este não satisfez em € 45.000,00.
Retomando a decisão recorrida:
« (…) Não estando em causa que a liberdade contratual que emerge do disposto no art.º 405º do Código Civil permitia às partes celebrar o acordo em causa, através do documento assinado, a caracterização dos direitos e deveres que assistem a cada uma delas e que emergem da celebração desse acordo há-de estar desde logo balizada pelas estipulações contratuais, tendo presente o disposto nos art.º 232º e 406º do Código Civil.
Assim, e de acordo com o disposto no referido art.º 406º do Código Civil, as partes ficaram obrigadas ao cumprimento das prestações que reciprocamente estipularam, só podendo modificar ou extinguir o contrato por alguma das formas admitidas na lei, ou por mútuo consentimento.
As prestações em questão, tal como acima ficou dito, correspondem à entrega do imóvel pelo A. ao R., contra a entrega pelo R. ao A. da quantia de € 98.000,00, em duas prestações, a primeira de € 53.000,00 e a segunda de 45.000,00.»
O A. entregou o imóvel, não tendo o R., como lhe incumbia, feito a prova do pagamento da contrapartida acordada ( 342º, nº 2, do CPC).
Tem, consequentemente, que improceder a apelação.
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DECISÃO
Em face do exposto, acorda-se em julgar a apelação improcedente e em confirmar a sentença recorrida.
Custas a cargo do apelante.
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Lisboa, 27.06.2017
(Carla Câmara)
(Maria do Rosário Morgado)
(Rosa Maria Ribeiro Coelho)
[1]Acórdão desta secção de 21.02.2017, no Processo nº 1309/12.6TBALQ.
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