Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Acórdãos TRL
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Processo:

6783/22.0T8SNT.L1-6

Relator: MARIA DE DEUS CORREIA

Descritores: PROVIDÊNCIA CAUTELAR NÃO ESPECIFICADA
CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA
CADUCIDADE
FUMUS BONIS IURIS

Nº do Documento: RL

Data do Acordão: 09/15/2022

Votação: UNANIMIDADE

Texto Integral: S

Texto Parcial: N

Meio Processual: APELAÇÃO

Decisão: PROCEDENTE

Sumário: I-São requisitos da providência cautelar não especificada: (i) a probabilidade séria da existência do direito invocado;(ii) fundado receio de que outrem, antes de a acção ser proposta ou na pendência dela, cause lesão grave e dificilmente reparável a tal direito (periculum in mora); (iii) adequação da providência à situação de lesão iminente; (iv) não ser o prejuízo da providência superior ao dano que com ela se pretende evitar e (v) não existência de providência específica que acautele aquele direito.
II-Face à possibilidade de convocar o disposto no art.º 334.º do Código Civil, não obstante a verificada caducidade do contrato promessa de compra e venda, ainda assim, está verificado o primeiro dos pressupostos do presente procedimento cautelar: o fumus bonis iuris, ou seja a probabilidade da existência do direito invocado pelo promitente comprador.

Decisão Texto Parcial:

Decisão Texto Integral: Acordam na 6.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:

I-RELATÓRIO
Construções … S.A. intentou o presente procedimento cautelar comum, sem audiência dos requeridos, contra:
P.. e Outros, todos melhor identificados nos autos, pedindo que, sem audiência prévia dos requeridos, se determine que estes se abstenham de praticar actos que visem a alienação do imóvel objecto de contrato promessa celebrado.
Alega, para tanto, em síntese, o seguinte:
A Requerente celebrou com os Requeridos, em 3 de Julho de 2019, um contrato promessa de compra e venda de uma parcela de terreno, com a área aproximada de 15 665,31 m2, a destacar do prédio …..com a perspectiva de vir a construir na mesma um supermercado com a área de 2500 m2. Ficou estipulado que a escritura de compra e venda se realizaria, no prazo de 30 dias após a recepção do ofício camarário a autorizar o pagamento das taxas para emissão da licença de construção do supermercado ou dentro do prazo máximo de 2 anos contados a partir da data da assinatura do contrato ou ainda 6 meses após a publicação em DR do PDM de Sintra.
Ficou ainda estipulado que “o presente contrato considerar-se-á imediata e automaticamente revogado quando esgotados todos os prazos previstos no n.º 1, cláusula 4.ª” ou “independentemente de qualquer prazo, logo que seja recepcionada qualquer comunicação camarária que, com carácter definitivo, informe a inviabilidade de aprovação da construção do pretendido supermercado”.;
Sucede que até ao momento da propositura da providência, não foi recepcionado qualquer ofício a autorizar o pagamento das taxas para emissão da licença, pelo que não se considera que o mencionado prazo de 30 dias se encontre ultrapassado.
De igual forma não foi recepcionada qualquer comunicação com carácter expresso e definitivo que informe da inviabilidade de construção.
Porém, em Janeiro de 2022, os requeridos enviaram à requerente uma carta em que alegam encontrarem-se esgotados todos os prazos constantes do contrato promessa, sem que tenha sido alcançada a condição a que ficou sujeito o negócio que viabilizaria a celebração da escritura, missiva essa à qual a requerente respondeu, por carta de 19 de Janeiro de 2022 (Doc.7).
Nessa carta a Requerente tenta demonstrar que o contrato promessa celebrado entre as partes, encontra-se em vigor, estando disponível para celebrar a escritura de compra e venda o que só não é possível porque a mesma está dependente do destaque que, por sua vez, está dependente do processo de licenciamento e ainda da regularização das áreas do prédio, uma vez que as áreas registadas na conservatória e na matriz têm diferenças substanciais resultantes de diversas expropriações que nunca foram comunicadas e actualizadas pelos Requeridos.
Ainda nessa carta, a Requerente propôs aos Requeridos o pagamento integral do preço em data a acordar, sendo que contra este pagamento, os Requeridos deveriam emitir a favor da Requerente, uma procuração irrevogável que lhe permitisse: a)tratar do processo de licenciamento; b) tratar do processo de destaque; c)outorgar a escritura pública de compra e venda referente à parcela destacada.
Os Requeridos não aceitaram a proposta efectuada pela Requerente na carta de 19 de Janeiro de 2022. Contudo, mencionaram poder ponderar outras alternativas de negócio (Doc.8)
A requerida agendou data para a celebração da escritura de compra e venda para o dia 1 de Abril de 2022, a qual não se realizou pelos motivos constantes do instrumento avulso de fls. 41v e ss. que aqui se dá por reproduzido.
Alega que existe a fundado receio de que os requeridos vendam a referida parcela, causando lesão grave ou dificilmente reparável à requerente com o incumprimento que resultará, do comportamento dos requeridos, nas obrigações que a Requerente entretanto assumiu para com o Lidl.
Foi ordenado o registo da presente acção e designada data para inquirição das testemunhas, bem como prestação de declarações de parte pelo legal representante da Requerente.
Seguidamente foi proferida sentença que julgou improcedente a requerida providência cautelar.
Inconformada com tal decisão, a Requerente veio interpor o presente recurso de apelação, formulando as seguintes conclusões:
A douta Sentença, de 04 de julho de 2022, veio julgar improcedente, por não indiciariamente provado, o procedimento cautelar comum.
2. Dispõe o n.º 1 do art. 662.º do Código de Processo Civil que “A Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa”.
3. Foi considerado como, ainda que indiciariamente, não provado, o facto que os Recorridos tenham efetuado várias diligências tendo em vista a venda do prédio.
4. Bem como resultou como não provado para o Tribunal a quo, que os Recorridos tenham intenção de vender o prédio muito em breve.
5. No entanto, ficou demonstrado pela prova documental junta aos autos que a Recorrente, demonstrando o seu manifesto interesse no cumprimento do contrato prometido, realizou junto dos Recorridos diversas propostas posteriores.
6. Nomeadamente, o aumento do preço de aquisição do imóvel, realizando todos os atos necessários à retificação das áreas, munida de uma procuração irrevogável emitida pelos Recorridos.
7. Perante a recusa reiterada e infundamentada dos Recorridos, a Recorrente propôs ainda adquirir todo o terreno pelo preço global de € 3.000.000,00 (três milhões de euros).
8. Proposta esta, igualmente recusada pelos Recorridos.
9. Ora, tais recusas, completamente infundamentadas e sem quaisquer motivos aparentes para tal, demonstram uma clara falta de interesse por parte dos Recorridos em venderem à Recorrente o imóvel, não obstante todos os esforços por esta aplicados para que o negócio se concretizasse, conforme acordado.
10.E, bem assim, não deixa de indiciariamente demonstrar que, ao não aceitarem as diversas propostas da Recorrente, sem qualquer flexibilidade, se encontram os Recorridos a diligenciar por outras propostas junto de terceiros, uma vez que é aqui inequívoco que os Recorridos mantêm a vontade e o interesse em vender o terreno de que são proprietários, apenas não estão disponíveis para o fazer pelos valores contratualmente acordados com a Recorrente no contrato promessa.
11. Adicionalmente, em face do testemunho de (..), Engenheiro que acompanhou o processo (cfr. 15m50s a 07m15s do ficheiro de gravação 20220701110212_4599698_2871276), ficou demonstrado que o prédio se encontra numa boa localização e que tráfego diário pedonal é atrativo para estabelecimentos comerciais.
12. Pelo que, não poderá deixar de se considerar que os Recorridos tenham todo o interesse em vender o imóvel e num futuro breve, uma vez que recusaram todas e quaisquer propostas por parte da Recorrente em ser a mesma a adquirir, mas que certamente não dispensam propostas apresentadas por outros.
13. E, no limite, poderá ainda ser considerado também provado, indiciariamente, que os Recorridos até já tenham propostas mais elevadas de outras insígnias concorrentes, motivo pelo qual recusam todas as apresentadas pela Recorrente.
14. Devem, assim, os factos dados como não provados, passar a constar dos factos provados como n.ºs 26 e 27 da Sentença Recorrida, por se manifestarem indiciariamente suscetíveis na sua concretização.
15. Para além dos factos que a Recorrente considera terem sido erradamente considerados como não provados, consoante o caso, na Sentença Recorrida, outros factos há que, embora com relevo para a boa decisão da causa, tampouco foram considerados ― provados ou não provados ― pelo Tribunal a quo na decisão, sendo a Sentença Recorrida totalmente omissa quanto aos mesmos.
16. Nomeadamente, os factos alegados nos artigos 19.º, 20.º, 25.º, 26.º, 46.º, 47.º, 48.º, 49.º e 50.º do Requerimento Inicial, a respeito de não ter sido comunicada pela Câmara Municipal de Sintra ou por qualquer outra entidade, a não aprovação e inviabilidade da operação urbanística; de os Recorridos terem pleno conhecimento de todo o processo de licenciamento; bem como, ainda, do motivo para a rejeição liminar dos pedidos de licenciamento anteriores, que se prende com o facto de o prédio se encontrar desconforme, tanto predialmente como na matriz, por causa exclusivamente imputável aos Recorridos e ainda; a respeito dos prazos estipulados no contrato.
17. A não atribuição da devida relevância aos factos indicados – e a sua consequente omissão no rol de factos provados –, obsta, naturalmente, à boa decisão da causa e à descoberta da verdade material, uma vez que são determinantes para aquilatar da vontade e da postura das partes no âmbito do contrato promessa de compra e venda em apreço nos presentes autos.
18. Neste sentido, terá de se atender à prova testemunhal reproduzida, de…, Arquiteto mandatado pelos Recorridos para diligenciar pelo processo de licenciamento na Câmara Municipal de      Sintra (cfr.            03m42s           a          05m16s           do        ficheiro de gravação 20220701104515_4599698_2871276; cfr. 08m10s a 10m30s do ficheiro de gravação 20220701104515_4599698_2871276 e cfr. 14m15s a 16m29s do ficheiro de gravação 20220701104515_4599698_2871276).
19. Bem como, no mesmo sentido dos factos elencados nos artigos 19.º, 20.º, 25.º, 26.º 46.º, 47.º, 48.º, 49.º e 50.º do Requerimento Inicial, a testemunha …, Engenheiro (cfr. 02m18s a 07m15s do ficheiro de gravação 20220701110212_4599698_2871276; cfr. 07m50s a 09m40s do ficheiro de gravação 20220701110212_4599698_2871276 e cfr. 10m22s a 15m15s do ficheiro de gravação 20220701110212_4599698_2871276).
20. Tendo tais factos sendo ainda confirmados pela Testemunha …Arquiteto que efetuou várias diligências com a Recorrente          (cfr. 02m20s a 06m10s do ficheiro de gravação 20220701112315_4599698_2871276 e cfr. 07m35s a 09m25s do ficheiro de gravação 20220701112315_4599698_2871276).
21. Após a apreciação crítica de toda a prova produzida, nomeadamente dos depoimentos supracitados, –impõe-se a reformulação dos factos provados, mediante o aditamento dos seguintes factos à factualidade dada como provada:
i. Os Recorridos sempre tiveram conhecimento direto do andamento do processo de licenciamento junto da Câmara Municipal de Sintra, bem como de todos os despachos emitidos pela referida entidade;
ii. Os Recorridos têm perfeito conhecimento de que nunca foi rececionado, tanto pela Recorrente, como pelos Recorridos, qualquer comunicação camarária que, com carácter definitivo, informe da inviabilidade da aprovação da construção do referido supermercado;
iii. Os anteriores despachos de rejeição liminar não se consubstanciam num acto de indeferimento, mas tão-só em pedidos de aperfeiçoamento;
iv. As rejeições liminares ocorreram apenas por causa exclusivamente imputável aos Recorridos, uma vez que nunca regularizaram a situação registal do imóvel;
v. Em virtude da desconformidade do registo do imóvel, que é do integral conhecimento e responsabilidade dos Recorridos, não foi possível dar entrada do processo de licenciamento junto da Câmara Municipal de Sintra mais cedo, e consequente destaque da parcela, uma vez que, para esse efeito, foi igualmente necessário efetuar um levantamento topográfico ao terreno;
vi. Foi a Recorrente quem teve a iniciativa de realizar o levantamento topográfico, de forma que o processo pudesse avançar;
vii. Os Recorridos sabiam da necessidade de levantamento topográfico do terreno e tiveram conhecimento da iniciativa tomada por parte da Recorrente, tanto que um funcionário dos próprios acompanhou o levantamento topográfico;
viii. As regularizações das áreas eram da exclusiva responsabilidade dos Recorridos, enquanto proprietários do imóvel, apenas a estes sendo atribuída a devida legitimidade para o efeito;
ix. Nunca foi emitido pela Câmara Municipal de Sintra qualquer despacho de indeferimento do projeto, tão pouco foi alguma vez referido que o projeto não teria viabilidade do ponto de vista urbanístico, sendo apenas necessário retificar a situação registal da propriedade:
x. Da reunião presencial que teve lugar entre as partes, não resultou, em momento algum, qualquer declaração de revogação do contrato promessa de compra e venda pelos Recorridos, nem que consideravam que os prazos estivessem todos ultrapassados, mas tão- somente que se estavam a prolongar (por motivos que são imputáveis e do total conhecimento dos Recorridos).
22. Está juridicamente errada a fundamentação expendida pelo Tribunal a quo ao considerar que a expressão“ou dentro do prazo máximo de dois anos contados a partir da data da assinatura do presente contrato”, inserta no n.º 1 da Cláusula 4.ª do contrato promessa de compra e venda celebrado entre Requerente e Requeridos – aqui Recorrente e Recorridos–,“contém ínsito um prazo limite, fatal e absoluto ,findo o qual o contrato caduca”,acrescentando,ainda,que“nem mesmo a conjugação desta cláusula 4.ª com a cláusula 5.ª nos permite retirar uma interpretação diversa”.
23. É justamente da conjugação das Cláusulas 4.ª e 5.ª que resulta clara a intenção das partes em não atribuir natureza perentória aos prazos estabelecidos no n.º 1 da Cláusula 4.ª quando individualmente considerados.
24. Da Cláusula 4.ª do contrato promessa compra e venda emerge uma clara ideia de alternatividade dos prazos previstos para o cumprimento da obrigação que sobre a promitente compradora recai (in casu, a marcação e celebração da escritura de compra e venda).
25. Do que resulta que, contanto que se encontre por decorrer qualquer um dos prazos previstos no n.º 1 da Cláusula 4.ª, sempre estará a promitente compradora, ora Recorrente, em prazo para o cumprimento da obrigação que sobre si impende.
26. De todo o modo, não fosse o teor da Cláusula 4.ª suficientemente esclarecedor, dúvidas não subsistem, perante a redação do n.º 1 da Cláusula 5.ª, de que apenas quando esgotados todos os prazos previstos no n.º 1 da Cláusula 4.ª poderá o contrato promessa de compra e venda considerar-se “revogado” (rectius, caduco).
27. As partes determinaram, portanto, de comum acordo, aquando da celebração do contrato promessa compra e venda, que somente após o decurso de todos os prazos – e não após o decurso de qualquer um deles – o contrato caducaria.
28. Pelo que, contrariamenteao decidido na sentença de que agora se recorre, o decurso do prazo de dois anos a contar da celebração do contrato promessa não importa, de modo algum, a caducidade do contrato promessa compra e venda celebrado entre Recorrente e Recorridos.
29. Acresce que não se vislumbra como, no âmbito de um contrato promessa em que as partes estabelecem vários prazos alternativos para o cumprimento, e nenhuma cominação para a não observância de cada um deles, poderá qualificar-se um daqueles prazos como sendo “absolutamente fixo” tendo apenas por base a expressão “prazo máximo”.
30. A fixação de um “prazo máximo” mais não significa do que definir, tout court, um mero prazo.
31. Do ponto de vista lógico e jurídico, no âmbito de uma relação contratual em que são fixados três prazos distintos para o cumprimento de uma obrigação, não faz sentido falar-se de um prazo mais determinante do que outro, se as partes assim o não tiverem convencionado expressamente ao abrigo da liberdade contratual que lhes é concedida.
32. Efetivamente, qualquer um dos demais prazos previstos no n.º 1 da Cláusula 4.ª é, em si mesmo, um prazo máximo estabelecido, não podendo, no entanto, cada um deles, individualmente considerado, ser entendido como um prazo “absolutamente fixo”.
33. Em face do supra exposto, forçoso será de concluir que a natureza atribuída, na decisão de que agora se recorre, ao “prazo máximo de dois anos” contados a partir da data da assinatura do contrato promessa não corresponde àquela que as partes pretenderam, de facto, conferir-lhe.
34. Resultando, pois, por demais evidente que, não tendo sido rececionado qualquer ofício camarário a autorizar o pagamento das taxas para emissão de licença de construção do supermercado pela Câmara Municipal de Sintra, não começou, ainda, a decorrer o primeiro dos prazos previstos no n.º 1 da Cláusula 4.ª, encontrando-se a Recorrente, ipso facto, plenamente em prazo para cumprir com a sua obrigação.
35. O Tribunal a quo, considerando – conforme supra alegado, erradamente –, que nos presentes autos não se encontra preenchido o requisito da probabilidade séria da existência do direito, não verificou os demais requisitos para o decretamento da providência cautelar.
36. Por mera cautela e dever de patrocínio, não poderá a Recorrente deixar de atender também, nesta sede, ainda que sucintamente, ao segundo dos requisitos – periculum in mora –, que se consubstancia na exigência de que o comportamento dos Recorridos cause lesão grave e dificilmente reparável do seu direito.
37. Em consonância com o entendimento por que a Recorrente tem vindo a pugnar, admitindo-se que os factos que foram tidos como não provados na Sentença a quo devem considerar-se, afinal, indiciariamente provados, forçoso será de concluir que, por consequência, deverá também o requisito do periculum in mora achar-se suficientemente preenchido com base nesses mesmos factos provados.
38. Considerando-se indiciariamente provado (i) que os requeridos tenham efetuado várias diligências tendo em vista a venda do prédio; e (ii) que os requeridos tenham intenção de vender o prédio muito em breve, e conjugando tal factualidade com os factos n.º 16 e 17 já dados como provados na sentença a quo – relativos à celebração do contrato promessa compra e venda com a Lidl & Companhia –, resulta manifestamente demonstrado, por suficientemente fundamentado, o receio da Recorrente de que, faltando ao prometido, os Recorridos causem lesão grave e dificilmente reparável do seu direito.
39. Devendo, por conseguinte, o requisito do periculum in mora – como, de resto, o do fumus boni juris – considerar-se, in casu, plenamente preenchido.
Pelo que nestes termos (…), deve ser proferido Acórdão que, julgando procedente o presente Recurso de Apelação, revogue a sentença recorrida e, julgue o presente procedimento cautelar procedente, por provado, o que se fará em obediência à Lei e por imperativo de JUSTIÇA.
Não foram apresentadas contra alegações, pois a decisão não chegou a ser notificada aos Requeridos.
II-OS FACTOS
Na 1.ª instância foram dados como indiciariamente provados os seguintes factos:
1.O prédio rústico, composto de terreno de cultura arvense, estéril, dependência agrícola e mato com oliveiras e casa de rés- do- chão com sótão para habitação, denominado …. encontra-se inscrito a favor dos requeridos sem determinação de parte ou direito.
2. O mencionado prédio encontra-se inscrito na matriz predial rústica sob artigo …, secção R, da União das Freguesias de Queluz e Belas, na qual figura com titular “…..
3. As áreas do prédio rústico registadas na conservatória e na matriz apresentam divergências substanciais resultantes de diversas expropriações (a área registada na Conservatória é de 152.875,50m2 e na matriz é de 244.000,00m2) que nunca foram comunicadas e atualizadas pelos Requeridos, sendo atualmente, a área real do prédio de aproximadamente 84.692,50 m2.
4. Em 03 de julho de 2019, a Requerente, na qualidade de Promitente Compradora, celebrou com os Requeridos, na qualidade de Promitentes Vendedores, um contrato promessa de compra e venda, junto como Documento n.º 3 e se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais, tendo como objeto uma parcela com a área aproximada de 15.665,31 m2 a destacar do prédio rústico identificado nos Documentos n.º 1 e n.º 2, em harmonia com a planta junta ao contrato promessa como Anexo I.
5. Na celebração do mencionado contrato promessa de compra e venda, os Requeridos foram representados pela pessoa do Requerido ….
6. No âmbito do contrato promessa de compra e venda, ficou estabelecido que a Requerente perspetiva construir na referida parcela a adquirir, um supermercado com a área aproximada de 2.500,00 m2, constituindo a aprovação da correspondente operação urbanística, pela Câmara Municipal de Sintra, motivação da aquisição da indicada parcela pela Requerente (cfr. Documento n.º 3).
7. Tendo ficado estipulado entre as partes no contrato promessa de compra e venda que, com vista à aprovação da projetada construção do supermercado, a Requerente se propõe a custear e a desenvolver todos os atos e diligências necessários para o mencionado fim, correndo, porém, todo o processo camarário em nome dos Requeridos e desde que a participação destes se circunscreva à assinatura do que se torne necessário.
8. Para o efeito, foi emitida uma autorização escrita ao arquiteto autor do projeto em 14 de janeiro de 2021, que o habilita a entregar toda a documentação referente ao projeto na Câmara Municipal de Sintra, conforme Documento n.º 4.
9. Mais ficou estipulado no contrato-promessa que o preço da venda da referida parcela objecto da promessa seria de € 1 000 000,00 devendo o preço ser integralmente pago na data da celebração da escritura pública de compra e venda, através de cheque bancário ou visado.
10.Na cláusula 4.ª do contrato-promessa ficou estabelecido que: “1. A escritura pública de compra e venda será realizada no prazo de 30 dias após a recepção do ofício camarário a autorizar o pagamento das taxas de emissão de licença de construção do supermercado pela Câmara Municipal de Sintra, ou dentro do prazo máximo de 2 anos, contados a partir da assinatura do presente contrato ou ainda seis meses após a publicação em Diário da República do Plano Director Municipal de Sintra”, “ 2. A escritura definitiva de compra e venda será celebrada em data, hora e local a marcar pela segunda outorgante, devendo esta informar o primeiro, por escrito, através de carta registada com aviso de recepção ou outro meio equivalente, com a antecedência mínima de 10 dias relativamente à data designada”, “3. O primeiro outorgante obriga-se a outorgar/celebrar o contrato definitivo, e a obter toda a documentação necessária à sua outorga/celebração devendo fazer entrega daquela à segunda outorgante no prazo de 15 dias após a comunicação acima referida.”.
11.Mais estabeleceram as partes na cláusula 5.ª que “ O contrato considerar-se-á imediata e automaticamente revogado quando esgotados todos os prazos previstos no n.º 1, cláusula 4.ª ou, independentemente de qualquer prazo, logo que seja recepcionada qualquer comunicação camarária que, com carácter definitivo, informe a inviabilidade de aprovação da construção do pretendido supermercado”.
12.Até ao momento não foi recepcionada por nenhuma das partes oficio camarário a autorizar o pagamento das taxas para emissão de licença de construção de supermercado.
13.A proposta de revisão do PDM de Sintra foi aprovada a 2 de Dezembro de 2019 pela Assembleia Municipal de Sintra, tendo sido ratificada pela Resolução do Conselho de Ministros de n.º 7-B/2020 de 20-02, publicada em Diário da República, tendo entrado em vigor no dia 06 de Março de 2020.
14.A requerente suportou todos os custos inerentes ao licenciamento, levantamento topográfico.
15.A requerente deu inicio ao licenciamento junto da Câmara Municipal de Sintra.
16.Em 20 de Agosto de 2020 a requerente, na qualidade de promitente vendedora celebrou com a … um contrato promessa de compra e venda nos termos do qual prometeu vender à referida sociedade, que prometeu comprar, a parcela por si prometida adquirir a destacar do prédio identificado em 1. e 2.
17.O referido contrato ficou condicionado à verificação da legalidade da construção do supermercado nos termos aludidos no contrato promessa celebrado entre requerente e requeridos.
18.Mais ficou estabelecido um prazo de 24 meses para celebração do contrato definitivo, a contar da assinatura do contrato-promessa, prorrogável por acordo das partes.
19.Em Janeiro de 2022 os requeridos enviaram à requerente a carta constante de fls.35v. na qual referem que “ …Os prazos fixados no n.º1 da cláusula 4.ª do contrato para a realização da escritura de compra e venda, encontram-se todos largamente esgotados, sem que tenha sido alcançada a condição a que ficou sujeito o negócio e que viabilizaria a possibilidade de realização de escritura pública” (…) “Por outro lado, convencionou-se no n.º 1 da cláusula quinta do mesmo contrato promessa que este se consideraria imediata e automaticamente revogado quando esgotados todos os prazos, previstos no n.º 1 da referida cláusula quarta. E assim ocorre conforme confirmado na nossa reunião de 07-12-2022” (…) “Deste modo considerado revogado como foi o contrato promessa, solicitamos que se abstenham de prosseguir com o assunto junto da Câmara Municipal e de expressamente instruir, nesse sentido, o vosso arquiteto”. (…)
20.A esta comunicação respondeu a requerente, através dos seus mandatários, a 19-01-2022, referindo “Ao contrário do vertido por V. Exas. o contrato promessa de compra e venda supra identificado mantem-se em vigor pelo que, a nossa cliente declina toda e qualquer declaração de revogação por ser contrária ao espírito do negócio e ao que se mostra previsto nas cláusulas quarta e quinta” (…) “Tal como referido supra, para a nossa cliente não operou qualquer revogação mantendo-se o contrato em vigor estando apenas pendente para a sua execução a emissão de certidão que autorize o destaque da parcela com a área aproximada de 15 665,31m2. Assim e uma vez que estimamos que o processo de licenciamento se mostre aprovado em breve com a consequente emissão da certidão necessária ao destaque, somos pelo presente a propor a V. Ex.ª o seguinte: - pagamento integral do preço data a acordar; - sendo contra este pagamento emitida a favor da nossa constituinte procuração irrevogável que lhe permita i) tratar do processo de licenciamento; ii) tratar do processo de destaque (com as comunicações junto da autoridade tributária e junto da conservatória de Registo Predial); (iii) outorgar a escritura publica de compra e venda referente à parcela destacada. (….)”.
21.Posteriormente a requerente propôs aumentar o preço do negócio para €1 500 000,00, proposta essa que não foi aceite pelos requeridos.
22. E mais tarde a proposta de aquisição do prédio no seu todo pelo preço de € 3 000 000,00, o que foi recusado pelos requeridos que referiram aceitar apenas uma proposta pelo preço de € 5 000 000,00.
23.A requerente agendou dia e hora para a realização de escritura pública de compra e venda – 01-04-2022, pelas 10h no Cartório Notarial António Alves Soares – a qual não se realizou pelos motivos constantes do instrumento avulso que aqui se dá por integralmente reproduzido.
24.O actual processo de licenciamento junto da Câmara Municipal de Sintra deu entrada em 07-01-2022, tendo o nº 84/2022, tendo sido antecedido de dois outros processos com os nºs 381/2021 e 3305/2021, ambos rejeitados liminarmente.
25.Os requeridos, através do requerido … admitiram perante a requerente estar à procura de outras soluções/negócios para o terreno.
Foram considerados indiciariamente não provados, os seguintes factos:
a) que os requeridos tenham efectuado várias diligências tendo em vista a venda do prédio;
b) que os requeridos tenham intenção de vender o prédio muito em breve.
III-O DIREITO
Tendo em conta as conclusões de recurso formuladas que delimitam o respectivo âmbito de cognição deste Tribunal, as questões a apreciar são as seguintes:
1-Impugnação da decisão sobre a matéria de facto
2-Verificação dos requisitos para o decretamento da providência cautelar
1-A Apelante começa por impugnar a decisão de dar como não provados os factos constantes das respectivas alíneas a) e b).
Quanto à alínea a), a Apelante não indica quaisquer meios probatórios dos quais se possa concluir, ainda que indiciariamente, que “ os requeridos tenham efectuado várias diligências tendo em vista a venda do prédio”. Por isso, tal facto deve continuar a constar do elenco dos factos não provados.
Já no que se refere à alínea b) que deu como “não provado” que “os requeridos tenham a intenção de vender o prédio muito em breve”, afigura-se-nos que a prova produzida aponta para sentido contrário. Vejamos: a decisão de dar como não provado tal facto, contradiz mesmo o que consta como provado no ponto 22.º da factualidade dada como assente. Como ali se pode ler, na sequência da recusa em celebrar o contrato prometido, por alegarem ter decorrido o prazo acordado, os Requeridos recusaram a proposta de aquisição do prédio no seu todo pelo preço de € 3 000 000,00, referindo os Requeridos aceitar apenas proposta pelo preço de € 5 000 000,00.
Tal como esclareceu a testemunha…., engenheiro que acompanhou o processo negocial a que se referem os autos, na qualidade de consultor da …, referiu que “os bons terrenos vão-se esgotando e, portanto os bons terrenos são pretendidos pelas várias insígnias que operam no mercado”. O terreno prometido vender, atenta a sua localização é um bom terreno, pelo que será fácil obter interessados na sua aquisição. O Requerido está claramente a aproveitar essa circunstância ao exigir um valor de € 5.000.000,00 pelo terreno que anteriormente prometeu vender por € 1.000.000,00.
Cremos pois, perfeitamente demonstrado, ainda que indiciariamente, que os Requeridos têm intenção de vender o prédio, muito em breve.
Assim, adita-se à factualidade apurada o seguinte:
26.Os Requeridos pretendem vender o prédio, muito em breve.
A Apelante entende que, da prova produzida, resultaram devidamente demonstrados outros factos que, pela sua relevância, deverão ser aditados ao elenco da factualidade indiciariamente provada, designadamente:
Artigo 19.º do requerimento inicial:
“ Até ao momento não foi recepcionada qualquer comunicação com carácter definitivo, informando a inviabilidade de aprovação de construção no prédio prometido vender.”
Na verdade, a testemunha …arquitecto responsável pelo processo de licenciamento junto da Câmara Municipal de Sintra, esclareceu que esta nunca disse não ser possível proceder à construção, no local em apreço. O mesmo foi confirmado pela testemunha …a que acompanhou todo o processo e também esclareceu que nunca houve qualquer despacho a dizer que não se podia construir no local. O que houve sempre por parte da Câmara Municipal de Sintra foi a solicitação de novos elementos e aperfeiçoamentos. A Câmara nunca recusou o licenciamento. O mesmo foi confirmado pelo Arquitecto ….
Por conseguinte, face à suficiente prova produzida e dado que se trata de facto com interesse para a apreciação da causa, decide-se dar como provado que:
“27-Até ao momento não foi recepcionada qualquer comunicação com carácter definitivo, informando a inviabilidade de aprovação de construção no prédio prometido vender.”
O Art.º 20.º do requerimento inicial tem o seguinte teor:
“Motivo pelo qual, não se pode considerar o contrato promessa de compra e venda revogado.”
Certamente só por lapso se pretende incluir esta matéria nos factos provados. Como é óbvio trata-se de uma conclusão de natureza jurídica pelo que não pode ser incluído no elenco dos factos provados,
O art.º 25.º do requerimento inicial tem um teor equivalente à matéria que já foi dada como provada e constitui o ponto 27.º dos factos provados.
O art.º 26.º do requerimento inicial encerra igualmente uma conclusão de natureza jurídica pelo que não pode integrar o elenco dos factos provados.
No art.º 46.º do requerimento inicial refere-se além do mais que já consta dos factos provados que “o processo com vista ao licenciamento ainda se encontra a decorrer.”
Quanto a este ponto, efectivamente decorre da prova produzida, designadamente do depoimento das testemunhas supra mencionadas que assim é.
Assim, deverá aditar-se aos factos provados o seguinte:
“ 28-O processo com vista ao licenciamento ainda se encontra a decorrer.”
O teor do art.º 47.º do requerimento inicial é conclusivo, pelo que não pode ser integrado no elenco dos factos provados.
Relativamente à matéria que consta dos art.º 48.º 49.º e 50.º do requerimento inicial e face aos depoimentos das testemunhas, especialmente to ….que demonstraram perfeito conhecimento dos factos por terem tido intervenção directa no processo de licenciamento, importa dar como provado que :
29-O destaque da parcela prometida vender só era possível depois de corrigir a desconformidade existente ao nível do registo predial, da matriz e do cadastro.
30-Tal desconformidade devia-se ao facto de o prédio dos requeridos ter sido objecto de expropriações, por parte da BRISA e da Câmara Municipal de Sintra e o proprietário nunca ter procedido a essas actualizações.
31-Era ainda necessário o levantamento topográfico que não estava feito.
32-O licenciamento do projecto dependia assim do destaque da parcela de terreno e por sua vez este dependia do levantamento topográfico e dos registos actualizados.
33- Os Requeridos tinham pleno conhecimento do desenvolvimento do processo de licenciamento pois todos os despachos proferidos pela Camara Municipal de Sintra são comunicados ao Requerido … tal como ao arquitecto responsável.
2- Realizado o aditamento dos factos supra mencionados, cumpre seguidamente apreciar se estão verificados os requisitos para o decretamento da providência cautelar.
Como resulta do disposto nos art.º 362.º e 368.º do CPC, são requisitos da providência cautelar não especificada: (i) a probabilidade séria da existência do direito invocado;(ii) fundado receio de que outrem, antes de a acção ser proposta ou na pendência dela, cause lesão grave e dificilmente reparável a tal direito (periculum in mora); (iii)adequação da providência à situação de lesão iminente; (iv)não ser o prejuízo da providência superior ao dano que com ela se pretende evitar e (v) não existência de providência específica que acautele aquele direito.
a) Da probabilidade séria da existência do direito invocado.
Em sede de requerimento inicial, a Requerente vem invocar o seu direito à celebração do contrato prometido que corresponde ao objecto do contrato promessa celebrado com os Requeridos e por isso pede que se determine que estes se abstenham de praticar actos que visem a alienação do imóvel objecto de contrato promessa celebrado.
Tal como bem se observou na decisão recorrida, “O nó górdio do presente procedimento cautelar radica na interpretação do contrato e das cláusulas quarta e quinta do mesmo” a fim de se descortinar se decorreu ou não o prazo ali previsto para a celebração do contrato prometido. Da interpretação dessas cláusulas resultará se a Requerente está ou não em prazo para concluir as diligências com vista à celebração do contrato definitivo.
Na verdade, como se percebe da correspondência trocada entre as partes e reproduzida na factualidade indiciariamente provada, há uma profunda divergência relativamente a tal interpretação.
Analisemos o teor da cláusula 4.ª do contrato promessa de compra e venda:
“1. A escritura pública de compra e venda será realizada no prazo de 30 dias após a recepção do ofício camarário a autorizar o pagamento das taxas para emissão de licença de construção do supermercado pela Câmara Municipal de Sintra ou dentro do prazo máximo de dois anos contados a partir da data da assinatura do presente contrato ou ainda seis meses após a publicação em Diário da República do Plano Director Municipal de Sintra.
2- A escritura definitiva de compra e venda será celebrada em data, hora e local a marcar pela segunda outorgante, devendo esta informar o primeiro, por escrito, através de carta registada com aviso de recepção ou outro meio equivalente, com a antecedência mínima de 10 dias relativamente à data designada. (…)”.
E estipula a Cláusula 5.ª:
“O contrato considerar-se-á imediata e automaticamente revogado[1] quando esgotados todos os prazos previstos no n.º 1, cláusula 4.ª ou, independentemente de qualquer prazo, logo que seja recepcionada qualquer comunicação camarária que, com carácter definitivo, informe a inviabilidade de aprovação da construção do pretendido supermercado”.
O cerne deste litígio entre promitente compradora e promitentes vendedores reside, precisamente, no facto de estes entenderem que o contrato está revogado, face ao decurso de todos os prazos previstos no n.º1 da Cláusula 4.ª, com base numa determinada interpretação das referida Cláusula e a promitente compradora e ora Apelante entender que assim não sucede, obviamente fazendo uma interpretação diversa.
A questão está pois em saber se a relação contratual entre as partes está extinta pois, se assim for, não existe o direito invocado pela Apelante.
Com efeito, a relação jurídica validamente constituída através de um contrato é susceptível de extinguir-se por resolução, revogação ou denúncia.[2]
O nosso Código Civil prevê igualmente a caducidade.
Designa-se por caducidade a forma extintiva dos contratos que não envolve qualquer manifestação de vontade tendente à produção desse resultado – ou seja, verifica-se «ope legis» e sem carácter retroactivo. Abrange tal conceito múltiplas hipóteses de relações jurídicas obrigacionais, ou duradouras já em execução ou de eficácia suspensa que cessam automaticamente os seus efeitos, para futuro, como consequência da obtenção do fim visado pelo negócio, do decurso do prazo estabelecido ou de outro facto (por exemplo, a morte) a que a lei atribui alcance extintivo «ex nunc».[3]
Por sua vez, a revogação consiste na destruição do vínculo contratual mediante uma declaração dos contraentes, oposta à primitiva que lhe deu vida. Admite-se que seja feita apenas por uma das partes. Mas ainda quando se trate de revogação unilateral, o instituto não se confunde com a resolução, visto que opera «ex nunc».[4]
Analisado o teor do contrato e face à definição das figuras da caducidade e da revogação, à situação melhor se adequaria a figura da caducidade em vez de revogação. Da conjugação do teor das cláusulas 4.ª e 5.ª resulta que o contrato se consideraria revogado, melhor dizendo, caducado, decorrido que fosse qualquer dos prazos ali mencionados.
Ora, na referida cláusula 4.ª, estabelecem-se três prazos para a realização da escritura pública de compra e venda:
1-30 dias após a recepção do ofício camarário a autorizar o pagamento das taxas para emissão de licença de construção do supermercado pela Câmara Municipal de Sintra;
2-seis meses após a publicação em Diário da República do Plano Director Municipal de Sintra;
3-dentro do prazo máximo de dois anos contados a partir da data da assinatura do presente contrato.
Verifica-se que, à data da propositura da providência cautelar, já tinham decorrido mais de dois anos sobre a data da celebração do contrato promessa que foi celebrado em 3 de Julho de 2019.
Também já tinham decorrido mais de seis meses sobre a data da alteração do PDM. Porém, não decorreram 30 dias sobre a recepção do ofício camarário a autorizar o pagamento das taxas para emissão de licença de construção. Invoca a Apelante que basta que não se tenha verificado um dos prazos para que não possa ter-se por caducado o contrato.
Será assim?
Concordamos com o que se discorre na decisão recorrida:
«No que concerne à interpretação da declaração negocial, “1. A declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele. 2. Sempre que o declaratário conheça a vontade real do declarante, é de acordo com ela que vale a declaração emitida”.
Os Professores Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil Anotado”, vol. I, pág.233, em nota ao art. 236º do Código Civil, ensinam:
“ [...] A regra estabelecida no nº l, para o problema básico da interpretação das declarações de vontade, é esta: o sentido decisivo da declaração negocial é aquele que seria apreendido por um declaratário normal, ou seja, medianamente instruído e diligente, colocado na posição do declaratário real, em face do comportamento do declarante.
Exceptuam-se apenas os casos de não poder ser imputado ao declarante, razoavelmente, aquele sentido (nº 1), ou o de o declaratário conhecer a vontade real do declarante (nº 2). (...) O objectivo da solução aceite na lei é o de proteger o declaratário, conferindo à declaração o sentido que seria razoável presumir em face do comportamento do declarante, e não o sentido que este lhe quis efectivamente atribuir.
Consagra-se assim uma doutrina objectivista da interpretação, em que o objectivismo é, no entanto, temperado por uma salutar restrição de inspiração subjectivista.»
Ora, considerando estes critérios, não se afigura que outra possa ser a interpretação a dar à cláusula em apreço senão aquela que consta da sentença recorrida. Ou seja, entendemos que a expressão “ou dentro do prazo máximo de dois anos contados a partir da data da assinatura do presente contrato”, contém ínsito um prazo limite, fatal e absoluto findo o qual o contrato caduca.” Também entendemos tal como a sentença recorrida que o prazo em causa é de caducidade e não de revogação.
Não se coloca a questão de interpelação admonitória, pois esta destina-se a transformar a mora em incumprimento definitivo e portanto não tem lugar na questão que estamos a apreciar que é de caducidade e não de incumprimento que poderia fundamentar a resolução que é outra forma de extinção da relação contratual.
Ao estabelecerem um prazo a contar quer da alteração do PDM, quer a contar da notificação para pagamento das taxas relativas à emissão de licença de construção, factos que sempre ocorreriam em data incerta, independente da vontade das partes, é claro que estas quiseram estabelecer um limite temporal que não deixasse a data da realização da escritura pública numa total indefinição. O estabelecimento deste prazo máximo é, também em nosso entender, fixado no interesse dos vendedores, sob pena de os mesmos ficarem reféns de processos administrativos e eventuais delongas sejam elas imputáveis à edilidade ou à Requerente Suponhamos que tanto a alteração do PDM, como a emissão da licença de construção só ocorreriam daqui a 10 anos. Faria sentido que os promitentes vendedores ficassem vinculadas todo esse tempo ao contrato? Que sentido faria então a fixação do referido prazo de 2 anos? Estaria completamente esvaziado de utilidade. Claramente, o que decorre da referida cláusula é que o contrato caducará ao fim de dois anos, a contar da celebração do mesmo, caso dentro desse prazo, não tenha sido emitida a notificação para pagamento das taxas relativas à emissão da licença de construção. Assim, o prazo de 2 anos contados da celebração do contrato promessa terminou em 3 de Julho de 2021.
Efectivamente verificou-se a caducidade do contrato, tal como bem concluiu o Tribunal a quo.
Porém, a questão é saber se não obstante tal caducidade, poderemos concluir de imediato que “não está verificado o primeiro dos pressupostos do presente procedimento cautelar: o fumus bonis iuris.”
Como resulta evidente, a promitente compradora, ora Apelante continua interessada no cumprimento do contrato, ou seja em adquirir a parcela de terreno que prometeu comprar. A questão é: em face de toda a factualidade apurada e face às circunstâncias concretas que da mesma factualidade decorrem, será legítimo os Requeridos prevalecerem-se da referida caducidade do contrato promessa?
Cremos que o exercício do direito à invocação da referida caducidade do contrato não pode ser alheia à ponderação dos interesses envolvidos, devendo existir uma adequação entre a eficácia extintiva da figura e os pressupostos/ limites que conformam o instituto. Como bem assinala Brandão Proença[5], embora a propósito da resolução, mas em termos que cremos serem aplicáveis igualmente à caducidade do contrato, a apreciação de uma e outra terá de ser submetida a “a um controlo axiológico balizado pela boa- fé e, mais concretamente, pelo abuso do seu exercício perante um incumprimento insignificante, pouco prejudicial, ou alegando o credor mera conveniência pessoal ou um aproveitamento das circunstâncias.”
Ora, analisadas todas as circunstâncias do caso concreto, afigura-se-nos que a inflexibilidade dos promitentes vendedores no sentido de se prevalecerem da caducidade do contrato, em função do decurso do prazo de dois anos após a assinatura do contrato promessa, pode constituir um abuso de direito. Conforme previsto no art.º 334.º do Código Civil, “ é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa –fé (…)”.
Ora, como se provou, o destaque da parcela de terreno prometida vender só era possível depois de ser corrigida a desconformidade existente ao nível do registo predial, da matriz e do cadastro. Essa desconformidade devia-se ao facto de o prédio dos Requeridos de onde seria destacada a parcela prometida vender, ter sido objecto de várias expropriações e o proprietário nunca ter procedido a essas actualizações. Por conseguinte, o atraso que resultou para a operação de destaque foi claramente imputável aos promitentes vendedores. Depois dessa operação de destaque, foi necessário ainda realizar o levantamento topográfico sem o que o processo de licenciamento não poderia prosseguir. È sabido e resulta dos dados da experiência comum, como são morosas e complexas estas operações burocráticas das quais dependia o êxito do processo de licenciamento entrado na Câmara Municipal de Sintra, mas que não teve seguimento por não estarem reunidas as condições já mencionadas e que eram imputáveis aos promitentes vendedores. Nestas circunstâncias, podemos concluir que o prazo de dois anos para conseguir o licenciamento do projecto de construção do supermercado seria um prazo muito reduzido e, como vemos, foi insuficiente para que a Câmara Municipal de Sintra o aprovasse. Como já referido, essa insuficiência decorre de factos imputáveis aos promitentes vendedores, tendo a promitente compradora ao logo deste tempo procedido às diligência necessárias para o efeito, suportando inclusivamente todos os custos inerentes ao licenciamento e levantamento topográfico. Por isso, parece-nos claramente abusivo que por razões imputáveis aos promitentes vendedores não tenha sido possível obter a aprovação do licenciamento no prazo de dois anos e ainda assim sejam precisamente os promitentes vendedores que venham prevalecer-se da caducidade do contrato, libertando-se do mesmo, com a clara intenção de obter vantagem patrimonial, vendendo o imóvel por cinco vezes mais do que o valor acordado no contrato- promessa, como resulta dos pontos 9.º e 22.º da matéria de facto provada.
Assim sendo, face à possibilidade de convocar o disposto no art.º 334.º do Código Civil, afigura-se-nos que não obstante a verificada caducidade do contrato, ainda assim, está verificado o primeiro dos pressupostos do presente procedimento cautelar: o fumus bonis iuris.
2- Quanto ao fundado receio de que os Requeridos causem lesão grave e dificilmente reparável a tal direito, também se nos afigura suficientemente indiciada.
Na verdade, está demonstrado que os Requeridos pretendem vender o prédio muito em breve. Declararam mesmo à Requerente aceitar uma proposta por € 5.000.000,00. Isso mostra, claramente, que os Requeridos continuam interessados em vender o prédio, desde que tenham uma proposta vantajosa em termos de preço. Caso os promitentes vendedores vendam o prédio a terceiro, fica necessariamente inviabilizado o negócio da Requerente e as correspondentes expectativas ao longo dos últimos dois anos, além de ser dificilmente compensável toda a actividade desenvolvida durante todo esse tempo, com vista à concretização do negócio, incluindo o envolvimento dos serviços da Câmara Municipal de Sintra onde ainda se encontra o processo pendente.
Está, pois, verificado também este requisito.
Não se suscitam dúvidas quanto à verificação dos demais requisitos.
Face ao exposto, deve proceder o presente procedimento cautelar.

IV-DECISÃO
Em face do que fica exposto, acordamos nesta 6.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa em julgar procedente o recurso e, consequentemente, julgando procedente o presente procedimento cautelar, determinar a providência requerida ou seja, determinar que os Requeridos se abstenham de praticar actos que visem a alienação do imóvel objecto de contrato promessa celebrado.
Custas pelos Requeridos.

Lisboa, 15 de Setembro de 2022.
Maria de Deus Correia
Teresa Pardal
Anabela Calafate
_______________________________________________________
[1] Negrito nosso.
[2] Vide Mário Júlio de Almeida Costa, Direito das Obrigações, 10.ª edição, Almedina, p.317.
[3] Vide por exemplo, os artigos 1051.º, 1141.º, 1174.º, 1716.º e 2317.º do CC.
[4] Mário Júlio de Almeida Costa, ob.cit. p.321.
[5] “Lições de cumprimento e não cumprimento das obrigações”, pp.288-291.