Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
2548/2004-6
Relator: URBANO DIAS
Descritores: CONTRATO DE ARRENDAMENTO
ABUSO DE DIREITO
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 04/29/2004
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Privacidade: 1
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: CONFIRMADA
Sumário: Comporta uma situação de abuso de direito a instauração de uma acção de resolução de contrato de arrendamento comercial com fundamento em que foi dado ao locado destino habitacional, quando o senhorio consentiu durante 23 anos nessa situação.
Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:


1 – Relatório
F. Soares instaurou, no tribunal cível do Barreiro, acção de despejo contra M. Reis, pedindo que fosse decretado o despejo do locado com fundamento em alteração do locado e encerramento do mesmo por mais de um ano.

Contestou a R., pedindo a sua absolvição, alegando, em suma, que pouco comércio faz no locado e que é verdade que habita nele, mas com o conhecimento do próprio A..
Em reconvenção, pediu a nulidade do contrato com fundamento em reserva mental do A. na celebração do contrato, existindo por baixo deste um outro de arrendamento misto, com prevalência da habitação, e invocando o abuso de direito.

O A. respondeu.

No saneador, o tribunal foi julgado competente, as partes legítimas e o processo isento de nulidades.
Não foi admitido o pedido reconvencional.
Fixaram-se os factos não controvertidos e elaborou a base instrutória.

Procede-se a julgamento, vindo, após as respostas aos quesitos, a ser proferida decisão no sentido da procedência da acção.

Inconformada com esta decisão, a R. recorreu para este Tribunal, o qual ordenou a anulação daquela com vista a ampliação da matéria de facto, concretamente para apurar se houve ou não abuso de direito.

Os autos baixaram à 1ª instância, onde se procedeu a novo julgamento e, em face da matéria dada como provada, o Mº juiz a quo, decidiu julgar a acção improcedente por existir manifesto abuso de direito por parte do A..

Com esta decisão não se conformou o A. que apelou para esta instância, pedindo a sua revogação, tendo rematado as suas alegações com as seguintes conclusões:
- Ao decidir pela improcedência da acção, não tomando em conta o encerramento do estabelecimento por mais de um ano consecutivo, com manifesto intento de não mais exercer o comércio, a sentença fez errada interpretação da lei, e concretamente violando o disposto no art. 64º, nº 1, al. h) do R.A.U.;
- Dando guarida à interpretação da R. no sentido de julgar válido e legal a alteração unilateral da finalidade do arrendamento (de comércio para habitação) a sentença violou, também o disposto no art. 64º, nº 1, al. b) do R.A.U.;
- Acresce, ainda que, nos presentes autos, a sentença esquecendo e pondo de lado a existência da escritura pública que formalizou o contrato celebrado entre A. e R. (marido) em 2 de Maio de 1975, violou o disposto no art. 80º do C. do Notariado;
- Ao decidir-se, como se decidiu, que o A. actuou com abuso de direito, tal conclusão é apressada e nada coincidente com a letra e o espírito do art. 334º, do C. Civil, pelo que também se verifica errada interpretação da Lei e violação deste mesmo dispositivo legal.

A apelada apresentou contra-alegações, mas as mesmas foram desentranhadas por se ter entendido que entraram fora de tempo, o que motivou agravou que subiu em separado.

Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.

2 – Os factos dados como provados são os seguintes:
- O A. é dono e legitimo possuidor do rés-do-chão direito do prédio urbano sito na Rua B nº --, tornejando para a Rua C, nº - , no Lavradio;
- Por escritura pública celebrada em 2 de Maio de 1975, a R. e o seu falecido marido adquiriram a E. Galhardo o trespasse do estabelecimento de mercearia e artigos congéneres, instalado nesse rés-do-chão;
- Nessa mesma escritura interveio o A., o qual declarou dar de arrendamento à R. o dito rés-do-chão, pelo prazo de um ano a contar daquela data, sucessivamente renovado por iguais períodos, e com destino ao comércio de mercearias e artigos congéneres, mediante a renda mensal de 1.000$00, sendo actualmente de 4.736$00;
- A R. desde o ano de 1994 que deixou de exercer o comércio no dito rés-do-chão, mantendo as portas encerradas ao público;
- A R. faz desse local a sua habitação;
- Desde o início do arrendamento a R. habita no referido rés-do-chão, aí dormindo, confeccionando e tomando as suas refeições, recebendo visitas e passando os tempos livres, ai vivendo com a sua família, tudo isso sempre com o conhecimento do A.;
- Era aí que o A. ia receber as rendas, e sabia que na mercearia pouca actividade comercial se exercia;
- Todo o rés-do-chão se destina a habitação à excepção de uma única divisão que se destina ao comércio, sendo o restante do rés-do-chão constituído por dois quartos, cozinha, casa de banho e terraço, com entrada pela Rua B nº --;
- A divisão onde se exercia o comércio tinha a porta de entrada pela Rua C, nº -;
- O A. nunca pôs em causa a ocupação do locado pela R. como sua habitação permanente e única, tendo concordado com a situação de permanência da R. no locado, durante toda a vigência do contrato de arrendamento, que dura já há 23 anos;
- Ao celebrar o contrato de arrendamento o fim principal desejado pela R. era a sua habitação;
- Nunca o A. mostrou a intenção de despejar a R., tendo continuado a receber a renda durante 6 anos após aquela ter cessado a actividade comercial;
- O A., durante 17 anos soube (e consentiu) que a R. habitava o locado, exercendo uma pequena actividade comercial;
- E durante 6 anos continuou consentir na ocupação do locado apenas para habitação da R. e sua família, sabendo que nenhuma actividade era exercida.

3 – Quid iuris?
Em face das conclusões do apelante, somos confrontados com as seguintes questões:
1ª - houve da parte da R. violação do contrato, alterando, por um lado, o fim do locado e, por outro, encerrando o mesmo por mais de uma ano?
2ª - houve violação do art. 80º do C. do Notariado?
3ª - os elementos carreados para os autos permitem ou não concluir pela existência de abuso de direito por parte do ora apelante?

Vejamos.

1 – O contrato de arrendamento celebrado entre o A. e o falecido marido da R. teve por finalidade o comércio de mercadorias e artigos congéneres.
Ficou provado que a R. fez do locado a sua habitação.
Ora, sem dúvida que houve aqui uma alteração do fim do locado: ele destinou-se a comércio e a R. apelada passou a usá-lo como sua habitação.
Uma das obrigações do locatário está contemplada na al. c) do art. 1038º do C. Civil, ou seja, aquele é obrigado a não aplicar a coisa a fim diverso daquele a que ela se destina.
Ao não respeitar o fim do locado, exercendo nele o comércio e passando a residir nele, sem dúvida que a R. violou o aquele preceito legal citado, o que, em princípio, determina a resolução do contrato, por força do preceituado na al. b) do nº 1 do art. 64º do R.A.U..

2 – Como já ficou dito, o locado destinou-se ao exercício do comércio.
A R. apelada deixou de lá exercer qualquer actividade durante mais de um ano e até passou a lá viver.
O encerramento do estabelecimento comercial por mais de um ano permite ao senhorio pedir a resolução do contrato, ut al. h) do nº 1 do art. 64º do R.A.U..
Não há neste fundamento uma violação verdadeira do dever decorrente da locação (o locatário não se obriga a ter o estabelecimento comercial aberto), mas há vicissitudes da execução do contrato justificativas da privação da tutela vinculística do contrato (cfr. Aragão Seia, in Arrendamento Urbano – 7ª edição -, pág. 410).

3 – Antes da entrada em vigor do D.-L. 64-A/00, de 22 de Abril, a celebração de um contrato de arrendamento para comércio estava sujeita à forma de escritura pública, ut art. 80º, al. l) do C. do Notariado.
Tal forma foi respeitada no caso sub iudice.
Estamos, pois, perante um verdadeiro e válido contrato de arrendamento comercial.

4 – Em face do que ficou referido, poder-se-á dizer que o Mº julgador recorrido, não teve em linha de conta, por um lado, a conduta violadora da R. e, por outro, o estipulado no contrato de arrendamento celebrado mediante escritura pública.
Este juízo é, porém, apenas aparente.
Com efeito, devemos também chamar à colação a restante matéria de facto apurada.
E, então, poderemos dizer que a R. desde o início do contrato que a R. apelada habita no locado, que o A. nunca pôs em causa a ocupação do locado pela R. para sua habitação, tendo concordado com a situação de permanência dela do locado durante toda a vigência do contrato que já dura há vinte e três anos, que o A. nunca mostrou a intenção de despejar a R., tendo continuado a receber a renda durante 6 anos após a cessação da actividade comercial, sendo que ele soube (e consentiu) que a R. habitava o locado e durante 6 anos continuou a consentir na ocupação do locado para habitação da R. e sua família, sabendo que nenhuma actividade era lá exercida.
Ora, assim sendo, como é, estamos perante uma situação em que o A., aparentemente tem direito a resolver o contrato de arrendamento por violação por parte da R. do mesmo, mas em que o exercício de tal direito nos surge como algo que fere o sentimento de justiça, é mesmo uma situação injusta, já que comporta a ideia de abuso de direito.
Segundo o art. 334º do C. Civil, “é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”.
No domínio do C. Civil anterior, Manuel Andrade defendia a existência do abuso de direito quando este é exercido em termos clamorosamente ofensivos da justiça, mostrando-se gravemente chocante e reprovável par o sentimento jurídico prevalecente na colectividade (in Teoria Geral das Obrigações, pág. 63 e ss.).
Segundo Pires de Lima e Antunes Varela, no artigo supra citado adoptou-se a concepção objectiva de abuso de direito, uma vez que não é necessária a consciência de se atingir, com o seu exercício, a boa fé, os bons costumes ou o fim social ou económico do direito conferido, bastando que se excedam esses limites (in Código Civil Anotado, volume I - 4ª edição -, pág. 289).
Cunha e Sá defende que o abuso de direito é o fenómeno revelador de que o direito subjectivo não pode ser abstractamente encarado com meros termos conceitualistas, pois que em certa e determinada situação, experimentalmente concreta, podemos descobrir concordância com a estrutura formal de um dado direito subjectivo e, simultaneamente, discordância, desvio, oposição, ao próprio valor jurídico que daquele comportamento faz um direito subjectivo.
E acrescenta: “neste encobrir, consciente ou inconscientemente, a violação do fundamento axiológico de certo direito com o preenchimento da estrutura formal do mesmo direito é que reside o cerne, a essência do abuso de direito” (in Abuso do Direito, pág. 456).
Antunes Varela, a este respeito, sublinha que a condenação por abuso de direito “aponta de modo inequívoco para as situações concretas em que é clamorosa, sensível, evidente a divergência entre o resultado de aplicação do direito subjectivo, de carga essencialmente formal, e alguns valores impostos pela ordem jurídica para a generalidade dos direitos ou, pelo menos, de direitos de certo tipo”, acrescentando que a solução do art. 334º só aponta para os casos de contradição manifesta (in R.L.J., Ano 128º, pág. 241) (no mesmo sentido, vide Ac. do S.T.J. de 17 de Novembro de 1994, in B.M.J. 441 - 284 e ss.).
Para Castanheira Neves, o abuso de direito é um limite normativamente imanente ou interno dos direitos subjectivos, pelo que no comportamento abusivo são os próprios limites normativos-jurídicos do direito particular que são ultrapassados (in Questão-de-facto-questão-de-direito, pág. 526, nota 46).
Segundo Coutinho de Abreu, “há abuso de direito quando um comportamento, aparentando ser exercício de um direito, se traduz na não realização dos interesses pessoais de que esse direito é instrumento e na negação de interesses sensíveis de outrem (In Do Abuso de Direito, pág. 43).
Para Baptista Machado, o juiz tem de decidir primeiro a questão de saber se o direito invocado existe ou não e só no caso de concluir pela sua existência (não o caso inverso) lhe é lícito apreciar o exercício abusivo do mesmo direito (in Parecer publicado na C. J., Ano IX, Tomo 2, pág. 17).
Ainda segundo este A., a ideia imanente na proibição do “venire contra factum proprium” é a do “dolus praesens” e assenta nos seguinte pressupostos:
a) - deve verificar-se uma situação objectiva de confiança - o ponto de partida é uma conduta anterior de um sujeito jurídico que, objectivamente considerada, é de molde a despertar noutrem a convicção de que ele também no futuro se comportará, coerentemente, de determinada maneira;
b) - o conflito de interesses e a necessidade de tutela jurídica apenas surgem quando a contraparte, com base na situação de confiança criada, toma disposições ou organiza planos de vida de que lhe surgirão danos, se a sua confiança legítima vier a ser frustada, sendo necessário que se verifique uma situação de causalidade entre o facto gerador da confiança e o investimento dessa contraparte e que este haja sido feito com base na dita confiança, importando que o dano não seja irreversível, ou seja, que a conduta violadora da fides não seja removível através de outro meio jurídico capaz de conduzir a uma solução satisfatória;
c) que haja boa-fé da contraparte que confiou, o que equivale a dizer que a confiança de terceiro ou da contraparte só merecerá protecção jurídica quando esta esteja de boa fé e tenha agido com cuidado e precauções usuais no tráfico jurídico (in Obra Dispersa, Vol. I, pág. 415 e ss.) (vide, ainda, neste sentido Heinrich Ewald Horster, in obra citada, pág. 285).

Ora bem.
Face aos ensinamentos supra referidos, não podemos deixar de concluir que o comportamento do A. apelante, ao pretender obter a resolução do contrato e consequente despejo vai contra a conduta anterior que teve perante a R. apelada e que se traduziu no conhecimento e consentimento em esta passar a habitar o locado inicialmente destinado a comércio.
E tudo isto não há apenas um dia ou dois, mas há já 23 longos anos!
Perante tais circunstâncias, permitir que o A. apelante obtenha agora a resolução do contrato de arrendamento seria uma decisão não conforme ao Direito e que só hipocritamente pode ser defendida.
Seria, no fundo, desprezar todo um comportamento anterior do apelante em que acabou por reconhecer à R. apelada o direito de fazer do locado a sua habitação, malgrado o contrato de arrendamento ter sido celebrado para fins comerciais, e permitir, por razões puramente formais, fazer valer a lei da forma sobre a lei da substância.
Não pode ser!
A atitude do A. apelante traduz, sem dúvida alguma, uma ideia de abuso de direito que não podemos aceitar: impõe-se, portanto, a confirmação do julgado e a improcedência do pedido formulado por aquele.

Em conclusão: ao não permitir a resolução do contrato de arrendamento, a sentença impugnada não violou nenhuma norma do R.A.U. nem do C. Notariado (com a redacção anterior ao D.-L. 64-A/00, de 22 de Abril), razão pela qual se impõe a sua confirmação.

4 – Decisão
Em conformidade com o exposto e sem necessidade de qualquer outra consideração, decide-se, na improcedência da apelação, confirmar a douta decisão do Mº juiz da comarca do Barreiro.
Custas pelo apelante.


Lisboa, aos 29 de Abril de 2004
Urbano Dias
Gil Roque
Sousa Grandão