| Decisão Texto Integral: | Acordam neste Tribunal da Relação de Lisboa:
I – RELATÓRIO
M veio intentar, em 23/11/2006 acção declarativa de condenação sob a forma de processo ordinário contra MARIA e JOSÉ, pedindo a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre as partes e que seja declarado o despejo dos Réus do Chão Esquerdo e Direito do prédio urbano identificado nos autos, bem como a condenação dos Réus no pagamento das rendas vencidas e vincendas até entrega do locado e de 50% dessas rendas a título de indemnização prevista no art.º 1041º do Cód. Civil e respectivos juros de mora.
Alega, para o efeito e em síntese, ter celebrado, em 1/04/2003, com a 1.ª Ré, dois Contratos de Arrendamento do prédio urbano sito em, Travessa…, números 7 e 7A e descrito na 6.ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º…, por um prazo de 5 ano renovável e pela renda inicial de Euros 441,10 e 217,43, respectivamente – e que, em 2006 e depois de actualizadas, eram de Euros 452,13 e 227,87 – não tendo a mesma procedido ao pagamento das rendas que se venceram desde Fevereiro de 2005.
Mais alegou que o locado, que se destinava exclusivamente a comércio, se encontra encerrado e sem actividade há mais de um ano.
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Foi efectuada a citação dos Réus, por carta registada com Aviso de Recepção e por solicitador de execução, conforme ressalta de fls. 30 a 37 e 71 a 73 dos autos, tendo os mesmos vindo apresentar inicialmente a contestação que se mostra junta a fls. 38 e seguintes e que depois foi substituída por uma outra de fls. 91 e seguintes, na sequência de despacho de aperfeiçoamento proferido a fls. 75, onde, para além de impugnarem parte dos factos alegados na petição inicial, invocaram a excepção do não cumprimento por parte da Autora (falta de condições mínimas do locado para ser afectado ao fim contratado), alegando ainda que esta omitiu o dever de realizar obras de reparação e conservação das fracções arrendadas.
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Foi designado dia para a realização de Audiência Preliminar, onde proferido despacho saneador, no qual o Mmo. Juiz não admitiu parte dos artigos da nova contestação apresentada pelo Réu e veio, num segundo momento, a proferir saneador - sentença, onde, em síntese, foi decidido o seguinte:
“Em face do exposto julga-se a presente acção parcialmente procedente e em consequência decide-se:
a) Declarar resolvido o Contrato de Arrendamento celebrado entre Autora e 1ª Ré;
b) Condenar a 1ª Ré a despejar o locado, entregando-o à Autora;
c) Condenar os Réus a pagar as rendas que se venceram desde Fevereiro de 2005 até à data da resolução do contrato, acrescidas de juros de mora à taxa legal desde a data do mesmo vencimento;
d) Absolver a Ré do pedido de indemnização previsto no art.º 1041º do Cód. Civil.
Custas por Autora e Réus na proporção do respectivo decaimento.
Registe e notifique.”
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Os Réus vieram então interpor recurso de tal decisão judicial, conforme fls. 139 dos autos.
O juiz do processo admitiu, a fls. 146, o recurso interposto pelos Autores, qualificando-o como de apelação, tendo determinado a sua subida imediata, nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo.
Os apelantes, a fls. 150 e seguintes, apresentaram alegações de recurso e, para alem de arguírem a nulidade da sentença, formularam as seguintes conclusões:
“a. O presente recurso é interposto da Sentença de 18 de Julho de 2008, proferida pelo tribunal "a quo", que julgou a acção intentada contra os ora Apelantes parcialmente procedente e, em consequência, declarou resolvido o Contrato de Arrendamento e condenou os Réus, ora Apelantes, a desocupar o locado e ao pagamento das rendas vencidas no período compreendido entre Fevereiro de 2005 e aquela data da resolução, acrescidas de juros de mora à taxa legal.
b. Na acção em apreço, a Apelada peticionava o despejo e a entrega dos imóveis, objecto do contrato de arrendamento, e a condenação dos Réus, ora Apelantes, ao valor das rendas vencidas e não pagas no valor de €: 14.723,83 (catorze mil setecentos e vinte e três Euros e oitenta e três cêntimos), valor acrescido de juros, bem como do valor de €: 7.361,94 (sete mil trezentos e sessenta e um Euros e noventa e quatro cêntimos), a titulo de indemnização.
c. Os Réus, ora Apelantes, aceitam que a Autora, ora Apelada, é legítima proprietária dos locados e que com ela celebraram efectivamente o Contrato de Arrendamento, destinado à actividade comercial e com o valor das rendas alegadas.
d. Contestam, contudo, a obrigação do pagamento da renda! Porque:
e. Os referidos locados, objecto da presente acção de despejo, encontram-se, há muito tempo, num estado deplorável, de grande degradação.
f. Situação esta decorrente da reiterada omissão do dever de realização das obras a que a ora Apelada estava legalmente obrigada.
g. Os locados encontram-se, pasme-se, sem tecto e praticamente em ruína!
h. O que impossibilitou, desde sempre, o exercido de qualquer actividade comercial!!!
i. Pois torna-se impossível exercer nas referidas fracções qualquer actividade comercial, porquanto as mesmas se encontram despidas das condições mínimas para a sua utilização.
j. Ora, "cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário."
k. Senhorio e ora Apelada essa que, mesmo sabendo da necessidade imperiosa de obras de reparação nos locados arrendados, nunca as efectuou!
1. Não assumindo as obrigações a que está legalmente obrigada enquanto senhorio!
m. A Douta Sentença Recorrida deu como provados os seguintes factos:
- Os locados encontram-se, sem tecto e praticamente em ruína.
- Em dias de chuva, os problemas existentes nos tectos e nos telhados, origina, em certos locais das referidas fracções, a queda de água no interior das instalações.
- A entrada de água no interior dos referidos locados põe em causa a segurança dos mesmos, uma vez que origina problemas nas instalações eléctricas que são antiquadas.
- As paredes interiores e exteriores encontram-se deterioradas, com manchas de humidade, o que provoca a queda de caliça e da tinta de revestimento.
- Os caixilhos e as portas de madeira encontram-se apodrecidos, dada a sua antiguidade, necessitando de serem substituídos.
- Os barrotes de madeira que suportam a estrutura do telhado que estão também velhos e apodrecidos.
- Desde o momento da celebração dos referidos contratos de arrendamento até ao momento da propositada da presente acção os réus interpelaram a Autora, quer pessoalmente, através de diversas deslocações à sua residência, quer telefonicamente, quer até através de ofício remetido pelo seu Mandatário, datado de 9 de Outubro de 2006 para a realizar as obras de recuperação do locado,
n. Factos esses que, no entendimento dos Apelantes, são suficientes para afastar a obrigação da pagamento.
o. Pois as obras eram condição necessária para a concreta afectação do locado ao fim a que este se destinava, ou seja, à actividade comercial.
p. E a sua não execução impossibilitou os Apelantes de fazer essa afectação, dada a condição do locado e a falta de obras.
q. Ora, o certo é que nenhum estabelecimento comercial poderia operar num edifício como aquele, ou seja nas condições em que se encontravam os locados.
r. O pagamento da renda visa compensar o gozo e fruição que se tem de um bem.
s. Gozo e fruição que não existiu, de forma alguma, no presente caso.
t. Pelo que seria injusto e imoral impor o pagamento da renda quando não houve gozo e fruição do bem
u. E esta não fruição do bem sucedeu não por vontade dos Apelantes mas por motivos exclusivamente imputáveis à Apelada.
v. Que omitiu o dever legal de execução de obras.
w. Não umas simples obras de conservação.
x. Mas obras necessárias para a existência de condições mínimas para o exercício da actividade comercial.
y. Actividade esta que contratualmente se havia comprometido a aceitar e a proporcionar.
z. A Apelada, não obstante estar em manifesto incumprimento de um dever a que legalmente está sujeita, procura fazer valer o seu "Direito" à cobrança da Renda.
aa.. A douta Sentença recorrida entendeu não ser aplicável a excepção de não cumprimento do contrato.
bb. Isto por, no seu entender. "(...) A ocorrência de excepção de não cumprimento por parte de um dos contraentes depende da verificação da natureza sinalagmática do contrato em análise, e por conseguinte do carácter interdependente das prestações em causa (neste sentido ver Pires de Lime e Antunes Varela, "Código Civil Anotado" Vol. 1, 1987, págs. 405 a 407)"
cc. E "Tendo em conta as obrigações que do contrato de arrendamento decorrem para locador e locatário não oferece dúvidas que em determinadas circunstâncias, designadamente quando se verifica o incumprimento da obrigação da entrega de coisa locada, poderá haver lugar à invocação por parte do locatário da excepção de não cumprimento.(...)".
dd. Continua a douta Sentença dizendo: "... a omissão da realização dessas obras por parte dessa contraente, nunca daria à locatária o direito de suspender o pagamento das rendas, mas apenas de executá-las nos termos previstos no art.º 16 do RAU, reclamando da locadora o respectivo pagamento, ou fazendo operar o direito de reembolso previsto no art.º 18 do mesmo diploma legal. (...)".
ee. Deste modo, e não acolhendo a argumentação dos Réus, ora Apelantes, conclui a douta Sentença ora recorrida que: "(...) Nestes termos verifica-se assim existir fundamento para a autora resolver o Contrato de Arrendamento por falta do pagamento de rendas por parte da 1 ré nos termos preconizados pelos artigos 1022°, 1038° Al. a) e 1083° n.°s 1 e 3 todos do Cód. Civil."
ff. "Considerando as referidas disposições legais, bem como o disposto nos artigos 406.º, n° 1, 798° e 799°, n° 1 do Cód. Civil assiste igualmente à autora o direito a reclamar da ré o pagamento das rendas que se venceram até à data da resolução do Contrato de Arrendamento agora decretado pelo Tribunal. (...)".
gg. Não podem os ora Apelantes concordar, de forma alguma, com esta argumentação, uma vez que não estamos perante uma simples necessidade de obras.
hh. Necessidade esta que, se assim fosse, possibilitaria o cumprimento do contrato e a fruição do bem.
ii. No entanto, estamos perante obras estruturais sem as quais o imóvel não atinge as condições mínimas,
jj. E sem as quais não se pode fruir o locado.
kk. Pelo que a sua não realização equivale à não entrega do bem.
ll. Pois a sua não realização impede totalmente o cumprimento do contrato
mm. E impede, também, a utilização do bem ao fim que contratualmente havia sido designado.
nn. Pelo que há incumprimento contratual total de uma das partes, concretamente da Apelada.
oo. Que, com o seu comportamento doloso, impede o cumprimento do contrato.
pp. O que por si só permite à outra parte – ora Apelantes – recusar-se a dar cumprimento ao mesmo.
qq. A este propósito, estatui o n.º 1 do artigo 1074.º do Novo Regime do Arrendamento Urbano que “cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação em contrário”.
rr. Entre as Autora e Réus foi celebrado um contrato de Arrendamento de 2 (duas) Fracções (R/c Direito e Esquerdo) de um imóvel.
ss. Arrendamento este que se destinava, tal como o título do próprio contrato indicava, a fim comercial.
tt. Nos termos deste contrato, a Apelante tomava de arrendamento estes dois imóveis e em troca pagaria a correspondente renda.
uu. A não realização de obras impossibilitou e impossibilita a utilização dos locados ao fim a que se destinavam, ou seja, à actividade comercial.
vv. Ora, competindo ao senhorio a obrigação de execução de obras, e se a não execução das mesmas impedir a utilização do locado para o fim que este se destina e, assim, o não cumprimento do contrato, o mesmo é responsável por esta não utilização.
ww. Podendo, deste modo, ser responsabilizado pelas consequências que decorram do incumprimento, ou em alternativa, possibilitar a aplicação da excepção de não cumprimento.
xx. Como bem conclui a Sentença recorrida, num contrato de arrendamento o pagamento da renda corresponde á obrigação de entrega da coisa.
yy. Situação que terá necessariamente de ser equiparada à privação da sua utilização posteriormente à entrega.
zz. Pois se o estado de degradação da coisa impedir a sua utilização ou afectação ao fim contratado pelas partes, desde logo se impede a fruição do bem.
aaa. Possibilitando ao Locatário o não pagamento de uma fruição que, na realidade, não tem, por motivos que não lhe são imputáveis a ele mas directa e exclusivamente à contra-parte no contrato de Arrendamento, ou seja, ao Senhorio, à ora Apelada.
bbb. Aliás, a Jurisprudência é unânime nesse sentido, como se viu e se analisou nas Alegações dos ora Apelantes.
ccc. Os vícios existentes são evidentemente de forma a impossibilitar o exercício do comércio nos locados.
ddd. O Senhorio não pode reivindicar o direito ao recebimento da renda quando não disponibiliza o bem.
eee. Porque está a reivindicar um direito, que existe de facto em abstracto, mas que perde por não possibilitar e impedir a fruição do bem aos Apelantes.
fff. Consistindo a reivindicação do direito ao recebimento das rendas não paga um verdadeiro Abuso de Direito.
ggg. Com todo o respeito face à douta Sentença recorrida, não pode o Tribunal condenar ao pagamento das rendas de um bem que não utilizaram;
hhh. Que estiveram impossibilitados de afectar ao fim que contratualmente estipularam.
iii. A Obrigação do pagamento das rendas, a existir, nunca poderá atingir os valores pedidos.
jjj. Ao valor das rendas não pagas deveria ter sido descontado o valor da privação que os Apelantes sofreram com a não utilização do bem.
kkk. A eventual condenação no pagamento de algum valor à Apelada terá necessariamente que ter em consideração a real situação dos locados, o seu estado de degradação e a sua não afectação ao fim contratualmente estipulado.
lll. O que, necessariamente leva a uma desvalorização dos locados.
mmm. Diminuição e desvalorização que terá que se reflectir no valor a pagar pelos mesmos.
nnn. Assim como os danos que foram causados aos Apelantes.
ooo. Que se viram impossibilitados de utilizar o bem.
ppp. E de aí instalar um estabelecimento comercial, como era o seu propósito.
qqq. 0 valor da renda foi estipulada tendo em consideração determinadas circunstâncias e um determinado fim.
rrr. 0 que não se verificou durante a execução do contrato.
sss. Pelo que não é legal, nem ético, nem moral impor a uma das partes o cumprimento integral da sua prestação, quando a outra parte pouco ou nada prestou.
ttt. Havendo diminuição da prestação de uma das partes, terá que necessariamente desvalorizar-se em igual proporção a contra-prestação da outra parte.
uuu. Desvalorização esta que a douta Sentença recorrida, pura e simplesmente, ignorou.
vvv. Nesse sentido, pelos factos e argumentos vertidos neste articulado, deve ser dado provimento ao presente Recurso, revogando-se a decisão recorrida ou modificando-se esta, tendo em consideração a argumentação supra exposta.
NESTES TERMOS E NOS MELHORES DE DIREITO, deve ser dado provimento ao presente Recurso, revogando-se a decisão recorrida ou modificando a mesma, nos termos supra expostos, com as necessárias consequências legais, apenas assim se fazendo a costumada JUSTIÇA!!”
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A apelada apresentou contra-alegações dentro do prazo legal, conforme ressalta de fls. 235 e seguintes, tendo formulado as seguintes conclusões:
“Conforme o confessaram os Recorrentes, estes, desde o mês de Fevereiro de 2005, não procederam ao pagamento das rendas a que estavam obrigados, assumindo, para com a Recorrida, a dívida por esta peticionada, no valor de € 14.723,83 (Catorze Mil, Setecentos e Vinte e Três Euros e Oitenta e Três Cêntimos).
Não sendo de relevar o por estes alegado, no sentido de que o pagamento de tais rendas não lhes poder ser exigido, uma vez que o imóvel não se encontrava nas condições adequadas para que pudessem aí desempenhar a sua actividade comercial.
Invocando para o efeito a excepção de não cumprimento, estabelecida no artigo 428.9, n.° 1 do Código Civil, que admite a "uma parte recusar a sua prestação enquanto a outra não efectuar a que lhe cabe".
Tal tese não merece qualquer acolhimento, por diversas ordens de razão. Assim,
Cumpre desde logo referir que tal normativo tem apenas aplicabilidade aos casos em que estamos perante obrigações sinalagmáticas, ou seja, as prestações em causa são tidas como contraprestação uma da outra.
A contraprestação do pagamento da renda não é a realização de obras, mas apenas o colocar o imóvel à disposição do arrendatário, o que no presente caso sucede. (Neste sentido confira-se, a título de exemplo, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 06/05/82, que diz claramente que "a mora do senhorio em fazer obras (...) não justifica que o arrendatário deixe de pagar as rendas, pois estas obrigações não são correspectivas." E ainda o Acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 26/10/1995, que refere que “ao inquilino não assiste o direito de não pagamento da renda pelo facto de o senhorio não proceder a reparações no locado. Efectivamente, a exceptio non adimpleti contractus só se verifica relativamente às prestações interdependentes, relativamente às obrigações em que uma é a correlativa da outra (artigo 428 do Código Civil). E a obrigação de pagar a renda é a contrapartida de o senhorio proporcionar o gozo das coisas e não tem como contrapartida o dever de o senhorio proceder a reparações no locado.”)
Sendo especialmente de realçar as conclusões do Acórdão de 31 de Janeiro de 2002, do Supremo Tribunal de Justiça, "A exceptio non adimpleti contractus consistente na recusa de pagamento da renda, por parte do arrendatário, fundada no incumprimento, pelo senhorio, da obrigação de realizar as obras necessárias ao gozo do locado, não pode ser invocada no domínio do arrendamento urbano".
Contudo, e quanto muito, poder-se-ia colocar a questão da aplicabilidade do disposto no artigo 1083.e, n.9 4 do Código Civil, que estabelece que "é fundamento de resolução pelo arrendatário, designadamente, a não realização pelo senhorio de obras que a este caibam, quando tal omissão comprometa a habitabilidade do locado."
Preceito que não conhece aplicabilidade, porque ao abrigo de tal disposição não é legítimo que o arrendatário deixe de suportar a renda.
Apenas lhe é conferido o direito à resolução do contrato, e apenas em casos de impossibilidade absoluta de utilização do locado pelo que nenhum dos requisitos se preenche, pelo que não assiste razão aos Recorrentes.
NESTES TERMOS e nos demais de direito, que V. Exas. mui doutamente suprirão, não deverá ser concedido provimento ao recurso interposto pelos Recorrentes, e consequentemente, deverá ser mantida a Douta Sentença Recorrida. Assim Decidindo farão V. Exas., como sempre, JUSTIÇA!”
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Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II – OS FACTOS
O tribunal da 1.ª instância deu como provados os seguintes factos:
A) Por apresentação 6 de 1970/01/22 encontra-se inscrita a favor da Autora a aquisição por compra do prédio urbano sito em Travessa da …, n.º 7 e 7A e descrito na 6.ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º….
B) A Autora na qualidade de senhoria, a 1.ª Ré na qualidade de arrendatária e o 2.º Réu na qualidade de fiador subscreveram o documento cuja cópia se encontra de fls. 21 a 25 dos autos intitulado CONTRATO DE ARRENDAMENTO PARA FIM COMERCIAL com as seguintes cláusulas:
“CLÁUSULA PRIMEIRA
A primeira outorgante é dona e legítima proprietária do prédio urbano sito na Travessa …, n.º 7 e 7-A, freguesia de …, em Lisboa. Inscrito na respectiva matriz sob o artigo n.º ….
CLÁUSULA SEGUNDA
Pelo presente contrato, a primeira outorgante dá de arrendamento à segunda outorgante e esta toma-lhe de arrendamento o R/C Esq.º com entrada pelo número 7 do prédio identificado na cláusula anterior.
CLÁUSULA TERCEIRA
1 – O presente arrendamento é de duração limitada e no regime de renda livre, nos, termos dos artigos 117.º e 118.º do D.L. no 321-B/90, de 15 de Outubro (R.A.U.), na redacção actualizada pelo D.L. no 257/95, de 30 de Setembro.
2 – O arrendamento tem a duração de cinco anos, tendo início em 01 de Abril de 2003 e termo em 31 de Março de 2008.
3 – O contrato deverá renovar-se por iguais e / ou sucessivos períodos de um ano, nos termos e ao abrigo do disposto nos artigos 117° e 118° do Dec. Lei 321 – B/90 de 15 de Outubro.
CLÁUSULA QUARTA
1 – O contrato de arrendamento pode ser denunciado, pela primeira outorgante, com a antecedência mínima de um ano relativamente ao termo do prazo ou da renovação em curso, observando-se para o efeito o disposto no art. 100°, nº 2 do D.L. no 321-B/90, de 15 de Outubro, na sua redacção actualizada pelo D.L. no 257/95, de 30 de Setembro.
2 – A segunda outorgante poderá denunciar o presente contrato de arrendamento, a todo o tempo, mediante comunicação escrita enviada à primeira outorgante, com a antecedência mínima de 90 dias sobre a data em que operam os seus efeitos.
3 – A segunda outorgante obriga-se a mostrar o locado a quem pretenda tomá-lo de arrendamento, das dez às dezassete horas de todos os dias úteis.
CLÁUSULA QUINTA
1 – A segunda outorgante declara ter conhecimento de que foi requerida, à competente Câmara Municipal, a passagem de certidão a que alude o artigo 9.º, n.° 2 do D.L. n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, mas dada a urgência decorrente da necessidade de utilização do objecto locado, o presente contrato é celebrado, apenas, com o requerimento efectuado à câmara da respectiva licença de utilização.
2 – A segunda outorgante declara ter conhecimento que o local é arrendado com aptidão comercial, independentemente do ramo aqui autorizado pela primeira outorgante, ficando a cargo e responsabilidade da segunda outorgante a obtenção da licença de alvará relativa ao negócio que irá explorar, assim como todas e quaisquer licenças que por tal motivo venham a mostrar-se necessárias, subsequentes diligências e despesas.
CLÁUSULA SEXTA
1 – A renda mensal é de € 209.67 (duzentos e nove euros e sessenta e sete cêntimos) e é paga adiantadamente no domicílio da primeira outorgante ou no local e a quem por estes for indicado, na primeira dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito.
2 – A renda estipulada fica sujeita a actualizações sistemáticas. Podendo a primeira actualização ser exigida pela primeira outorgante um ano após a entrada em vigor deste contrato, e as seguintes sucessivamente um ano após a actualização anterior, todas tendo como base os coeficientes fixados por Portaria.
CLÁUSULA SÉTIMA
1 - Quaisquer obras a efectuar no locado, a que se refere o artigo 11.º, do D.L. no 321-B/90, de 15 de Outubro, na redacção actualizada pelo D.L. no 257/95, de 30 de Setembro, ficarão a cargo da segunda outorgante, após autorização prévia e por escrito da primeira outorgante, não podendo este exigir qualquer indemnização, nem alegar retenção, seja a que título for, inclusive por benfeitorias por si realizadas, autorizadamente.
2 – A primeira outorgante poderá fazer quaisquer obras em beneficio do local arrendado, ainda que se trate de mera conservação ou reparação, sem necessidade de autorização da segunda outorgante para vistoria ou acesso ao mesmo, pessoalmente ou por mandatários seus.
CLÁUSULA OITAVA
Serão da responsabilidade da segunda outorgante as despesas com os contratos de fornecimento de água, energia eléctrica e comunicação relativos ao local arrendado e respectivos consumos.
CLÁUSULA NONA
1 – O imóvel objecto deste contrato de arrendamento já é usado e é entregue no estado de conservação em que se encontra e cujas características são do conhecimento da segunda outorgante.
2- A segunda outorgante obriga-se a conservar em bom estado as instalações de canalização de água, electricidade, esgotos e demais equipamentos do local a arrendar, pagando à sua custa todas as reparações decorrentes de sua culpa ou negligência.
CLÁUSULA DÉCIMA
1 – O locado destina-se a qualquer ramo de comércio, excepto funerária e comércio de materiais explosivos.
2 – A segunda outorgante reconhece que o local arrendado realiza, cabalmente, o fim a que será destinado, não podendo dar-lhe outro uso, sem o consentimento, por escrito, da primeira outorgante.
CLAÚSULA DÉCIMA PRIMEIRA
A segunda outorgante não poderá fazer qualquer cedência ou sublocação, total ou parcial, sem autorização da primeira outorgante.
CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA
Todas as despesas com a celebração do presente arrendamento serão suportadas pela segunda outorgante.
CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA
Para dirimir as questões emergentes do presente contrato de arrendamento as partes elegem o Centro de Arbitragens Voluntários da Associação Lisbonense de Proprietários.
CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA
O terceiro outorgante, na qualidade de fiador e principal pagador, assume, solidariamente, com a segunda outorgante a obrigação do fiel cumprimento de todas as cláusulas deste contrato, seus aditamentos legais e suas renovações até à efectiva restituição do local livre, devoluto e nas condições estipuladas e, bem assim, declara que a fiança que acaba de prestar subsistirá ainda que haja alteração de renda agora fixada e mesmo depois de decorrido o prazo de 5 anos a que alude o artigo 655°, no 2 do Código Civil em vigor.”
C) As rendas foram actualizadas pelos coeficientes de actualização impostos pelo Estado em 2005 para o valor mensal de € 441,10 (Quatrocentos e Quarenta e Um euros e Dez cêntimos), para o R/C Direito e € 217,43 (Duzentos e Dezassete Euros e Quarenta e três Cêntimos), para o R/C Esq.
D) Em 2006 o valor mensal da renda teve novo aumento para € 452,13 (quatrocentos e cinquenta e dois euros e treze cêntimos), para o R/C Dtº e € 227,87 (Duzentos e Vinte Sete Euros e Oitenta e Sete Cêntimos).
E) A Ré, não efectua o pagamento mensal das rendas desde Fevereiro do ano de 2005 das duas fracções.
F) Tendo para o efeito a Autora procedido à sua notificação para cumprimento através de carta enviada pela Associação Lisbonense de Proprietário, sem, contudo, ter logrado obter êxito.
G) Referente à fracção correspondente ao R/C DT.º, encontra-se actualmente em dívida o montante de no valor de € 14.738,30 (Catorze Mil Setecentos e Trinta e Oito Euros e Trinta Cêntimos), que corresponde às seguintes parcelas:
a) Rendas do Ano de 2005 de Fevereiro e Dezembro – € 4.852,10
b) Rendas do Ano de 2006 de Janeiro a Novembro - € 4.973,43
c) Penalização de 50% relativa aos anos de 2005 e 2006
H) O mesmo acontece com a fracção correspondente ao R/C Esq., que se encontra em dívida o montante de € 7.347,47 (Sete Mil Trezentos e Quarenta e Sete Euros e Quarenta e Sete Cêntimos), que corresponde às seguintes parcelas:
a) Rendas do Ano de 2005 de Fevereiro e Dezembro – € 2.391,73
b) Rendas do Ano de 2006 de Janeiro a Novembro – € 2.506,57
c) Penalização de 50% relativa aos anos de 2005 e 2006
I) Os locados encontram-se sem tecto e praticamente em ruína.
J) Em dias de chuva, os problemas existentes nos tectos e nos telhados, origina em certos locais das referidas fracções, a queda de água no interior das instalações.
L) A entrada de água no interior dos referidos locados põe em causa a segurança dos mesmos, uma vez que origina problemas nas instalações eléctricas que são antiquadas.
M) As paredes interiores e exteriores encontram-se deterioradas com manchas de humidade, o que provoca a queda de caliça e da tinta de revestimento.
N) Ao caixilhos e as portas de madeira encontram-se apodrecidos, necessitando de serem substituídos.
O) Os barrotes de madeira que suportam a estrutura do telhado estão também velhos e apodrecidos.
P) Desde o momento da celebração dos referidos contratos de arrendamento até ao momento da propositura da presente acção os réus interpelaram a Autora quer pessoalmente através de diversa deslocações à sua residência, quer telefonicamente, quer através de ofício remetido pelo seu mandatário datado de 9 de Outubro de 2006 para a realizar as obras de recuperação do locado.
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III – O DIREITO
É pelas conclusões do recurso que se delimita o seu âmbito de cognição, nos termos do disposto nos artigos 690.º e 684.º n.º 3, ambos do Código de Processo Civil, salvo questões do conhecimento oficioso (artigo 660.º n.º 2 do Código de Processo Civil).
A – MATÉRIA DE FACTO DADA COMO PROVADA
(…)
B – OBJECTO DO RECURSO
B1 – QUALIFICAÇÃO DO CONTRATO DOS AUTOS
Pensamos que não existe litígio entre as partes relativamente à qualificação jurídica do acordo dos autos como contrato de arrendamento, dado a Autora ter cedido provisoriamente o gozo e fruição do prédio urbano identificado nos autos contra o recebimento de uma contrapartida pecuniária mensal (cf. noção constante dos artigos 1022.º e 1023.º do Código Civil de 1966 e artigo 1.º do RAU), tendo tal arrendamento a natureza de comercial atento o fim a que a utilização do dito imóvel se destina (cf. artigo 110.º do RAU).
Ultrapassada tal questão, impõe-se agora definir a lei aplicável ao pleito, tendo em linha de conta que o dito contrato de locação foi celebrado em 1/04/2003, ou seja, quando estava em vigor o Código Civil e o RAU, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90 de 15/10 e depois alterado pelos Decretos-Lei n.ºs 278/93 de 10/08, 257/95 de 30/09 (cujas normas não se aplicam aos contratos celebrados antes da sua entrada em vigor), 64-A/2000 de 22/04 e 329-B/2000 de 22/12.
Afigura-se-nos que a génese do contrato de arrendamento dos autos, bem como grande parte da sua vigência tem de ser analisada de acordo com o regime então em vigor – ou seja, o RAU -, aí se alcandorando as questões relacionadas com os direitos e deveres das partes entre 1/4/2003 e 27/06/2006 (designadamente, no que concerne à repartição entre senhorio e inquilino da obrigação da realização de obras no locado, definição essa que se mostra prevista nos artigos 4.º, 11.º a 18.º e 120.º do RAU e 1043.º do Código Civil), muito embora se imponha realçar que, nessas matérias e na parte que nos interessa, as diferenças de regime entre o RAU e o NRAU não são relevantes.
Ora, considerando tal enquadramento jurídico-temporal, a circunstância da presente acção ter dado entrada em juízo em 23/11/2006 e de serem reclamadas as rendas devidas e não pagas até Novembro de 2006, bem como invocado o encerramento e não utilização do locado há mais de um ano, contado até essa mesma data, como fundamentos resolutivos do contrato de arrendamento comercial dos autos, importa chamar também à colação, neste âmbito particular, o NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano) aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27/12 e que entrou em vigor no dia 28/06/2006 (artigo 65.º do citado diploma legal).
Decorre, com efeito, do estatuído no artigo 26.º da Lei n.º 6/2006, de 27/12, que se mostra inserida no Título II – Normas Transitórias – e Capítulo I – Contratos habitacionais celebrados na vigência do Regime do Arrendamento Urbano e contratos não habitacionais celebrados depois do Decreto-Lei n.º 275/95 de 30/09 – que o NRAU se aplica, com ressalva das excepções em tal dispositivo legal igualmente referidas, aos contratos de arrendamento não habitacionais firmados em tais condições, como é o caso do negócio jurídico locativo dos autos.
Nessa medida e para efeitos resolutivos, os dispositivos legais que são chamados especialmente à colação no quadro do presente recurso são os seguintes:
(…)
Será, essencialmente, a partir do regime legal acima referido e/ou transcrito (sem prejuízo de outras normas jurídicas que se revelem necessárias) que iremos analisar e julgar o objecto deste recurso de apelação.
B2 – RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO COM FUNDAMENTO NOS ARTIGOS 1038.º, ALÍNEA A) E 1083.º DO CÓDIGO CIVIL
Os recorrentes defendem que a circunstância da Autora, na sua qualidade de senhoria, não ter realizado obras nos locais arrendados os desobriga do pagamento de rendas decorrente do contrato de arrendamento dos autos, dado os vícios que o prédio apresenta (mau estado de conservação) impede a 1.ª Ré de exercer a actividade comercial a que aqueles se destinavam, invocando, nessa medida, a excepção de não cumprimento do contrato, conforme ressalta dos artigos 428.º e seguintes do Código Civil.
A sentença impugnada entendeu que não, face aos elementos de facto que constam dos autos e ás normas jurídicas aplicáveis, pensando nós que bem, pelas razões que iremos passar a explicar.
B3 – NOÇÃO DE EXCEPÇÃO DE NÃO CUMPRIMENTO E SUA ADMISSIBILIDADE NO CONTRATO DE ARRENDAMENTO
O artigo 428.º, número 1 do Código Civil estatui que “se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efectuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo”
A excepção de não cumprimento, segundo Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Volume I, Coimbra Editora, 1982, páginas 380 e seguintes, tem lugar “nos contratos com prestações correspectivas ou correlativas, isto é, interdependentes, sendo uma o motivo determinante da outra. É o que se verifica nos contratos tradicionalmente chamados bilaterais ou sinalagmáticos. (...) É evidente, por outro lado, que mesmo estando o cumprimento das prestações sujeito a prazos diferentes, a exceptio poderá sempre ser invocada pelo contraente cuja prestação deva ser efectuada depois da do outro, apenas não podendo ser oposta pelo contraente que devia cumprir primeiro (...) Para que a exceptio se aplique, não basta que o contrato seja obrigatório, ou crie obrigações, para ambas as partes: é necessário que as obrigações sejam, como se disse, correspectivas ou correlativas, que uma seja o sinalagma da outra. (...) Dentro dos próprios contratos bilaterais, interessa ver quais são as prestações interdependentes, visto que outras podem existir ao lado delas na relação contratual e a exceptio só aproveita às primeiras. A obrigação de pagar a renda, imposta ao locatário, faz parte do sinalagma contratual, na medida em que se contrapõe à obrigação fundamental, imposta ao locador, de proporcionar o gozo da coisa ao locatário. Mas já o mesmo não sucede com a obrigação de restituir a coisa locada, uma vez finda a locação, nem com a obrigação de indemnização das benfeitorias”.
O excerto doutrinário acima reproduzido aponta claramente no sentido dessa faculdade de recusa da sua prestação por parte de qualquer um dos contraentes, no circunstancialismo e condições mencionados nos artigos 428.º e seguintes do Código Civil poder também ser exercida no âmbito do contrato locatício.
Neste mesmo sentido vai o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 21/02/2006, processo n.º 05A3593, relator: Borges Soeiro, quando afirma, em termos de sumário:
“1. A reciprocidade e interdependência das obrigações dos contraentes, que se verifica nos contratos bilaterais ou sinalagmáticos, tem como consequência relevante a "excepção de não cumprimento do contrato", regulada nos artigos 428° a 431° do C. Civil.
2. Analisa-se a "exceptio" na faculdade atribuída a qualquer das partes num contrato bilateral, em que não haja prazos diferentes para a realização das prestações, de recusar a prestação a que se acha adstrita, enquanto a contraparte não efectuar a que lhe compete ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo (art. 428° n° 1).
3. A inexistência de prazos diferentes para o cumprimento das prestações, apontado como requisito à aludida "exceptio", carece, todavia, "de interpretação exacta". O seu verdadeiro sentido é o de que o excepcionante não se encontre obrigado a cumprir antes da contraparte. E, desta forma, a diversidade de prazos apenas obsta à invocação da "exceptio" pelo contraente que primeiro deve efectuar a sua prestação, mas já nada impede o outro de opô-la.
4. Enquanto o senhorio não proceder à entrega do prédio o arrendatário não está obrigado a pagar a renda, podendo invocar a "exceptio", de harmonia com o disposto no art. 428° n° 1 do C. Civil.
5. É admitida a "exceptio", com incidência em suspensão do dever de pagamento da renda, quando a falta de condições de habitabilidade ou apresentar vício que não permita ao prédio realizar cabalmente o fim a que é destinado, se verifique no início da vigência do contrato. (...)” .- cf., também, acerca desta situação, Aragão Seia, mesma obra, páginas 64 e 65, que refere ainda uma outra situação próxima, tratada pelo Acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 13/11/1996, Círculo Judicial , Ano XI, Tomo 5, páginas 286 e seguintes e por Aragão Seia na obra citada, página 68, Nota 2 (“É de admitir a exceptio non adimpleti contractus (com incidência em suspensão do dever de pagamento da renda) quando a falta de condições de habitabilidade do locado se verifique no início da vigência do contrato”).
Também o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 13/05/2008, processo n.º 355/2008-7, relatora: Maria do Rosário Morgado, defende, em termos de sumário, o seguinte:
“2. No âmbito da excepção de incumprimento do contrato interessa, em primeiro lugar, apurar quais são as “prestações interdependentes”, visto que outras podem existir ao lado delas na relação contratual e a exceptio só aproveita às primeiras.
Tratando-se de incumprimento parcial ou de cumprimento defeituoso, importa (ainda) ter em conta a regra da proporcionalidade entre a ofensa do direito do excipiente e o exercício da excepção. Ou seja: à inexecução parcial ou à excepção defeituosa de uma das partes só poderá ser oposta uma recusa de prestar também em termos parciais. Daí que, em regra, o devedor apenas possa recusar a sua prestação na parte proporcional ao do incumprimento do outro contraente.
3. Sendo a locação, como é, um contrato sinalagmático, consentirá, em princípio, a arguição da exceptio, verificados que sejam os respectivos requisitos.”
B4 – APLICAÇÃO DA EXCEPÇÃO DE NÃO CUMPRIMENTO NO ÂMBITO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO/ARRENDAMENTO
Confrontando os deveres recíprocos que decorrem para os contraentes do negócio jurídico dos autos e que, na sua essência, se mostram descritos nos artigos 1038.º (locatário) e 1031.º (locador) do Código Civil, aqueles que se contrapõem directamente entre si são, correspectivamente, o do pagamento da renda por parte do inquilino e o do entrega e garantia do gozo das utilidades da coisa locada por banda do senhorio.
Conforme refere Jorge Alberto Aragão Seia em “Arrendamento Urbano – Anotado e comentado”, 3.ª Edição, Almedina, 1997, páginas 63 e seguintes, “O que sucede é que o locador se vincula à prestação de proporcionar aquele gozo ao arrendatário, adquirindo este em contrapartida, o direito à mesma prestação – de natureza obrigacional – e não qualquer direito sobre a coisa. (...) A concessão do gozo de um imóvel impõe ao senhorio, nos termos dos artigos 1031.º e 1037.º, n.º 1 do Código Civil e do artigo 47.º, que:
- entregue ao arrendatário o prédio arrendado;
- lhe assegure o gozo para os fins a que se destina, devendo também, comunicar-lhe o projecto de venda ou dação em cumprimento;
- - não pratique actos que impeçam ou diminuam o gozo do prédio pelo arrendatário. (...)
É obrigação do senhorio uma actividade positiva de modo a assegurar o gozo do prédio arrendado para os fins a que se destina: habitação, actividade comercial ou industrial, exercício de profissão liberal ou outra aplicação lícita – artigo 3.º.
O prédio deve ser entregue ao arrendatário em bom estado de conservação, a menos que o contrário tenha sido convencionado. (...)
Essa boa manutenção deve ser assegurada ao longo do arrendamento pelo senhorio. È o que resulta dos artigos 12.º e 13.º, ao colocarem-se as obras de conservação ordinária, extraordinária ou de beneficiação a cargo do senhorio.
A cargo do arrendatário fica a reparação, antes da restituição do prédio, de pequenas deteriorações que se tornem necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade – artigo 4.º. Mas parece que já não terá de reparar as que forem inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com o fim do contrato – n.º 1 do artigo 1043.º do Código Civil.(...)
a) Pagar a renda ou aluguer.
b) Esta obrigação corresponde à contrapartida da concessão temporária do gozo de prédio urbano.
O senhorio tem direito à renda e o arrendatário tem a obrigação de a pagar”.
Logo, ainda que estejamos face a um contrato bilateral, certo é que, em princípio e de acordo com o que deixámos expresso relativamente à excepção de não cumprimento, este instituto só pode funcionar quando estejam em causa as referidas prestações principais: pagamento da renda e entrega e gozo do locado.
Neste preciso sentido vão os seguintes Arestos dos nossos tribunais superiores:
- Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 11/10/2007, processo n.º 07B2934, relator: Custódio Montes
1. O sinalagma contratual liga as prestações essenciais do contrato bilateral mas não todos os deveres de prestação dele emergentes.
2. No arrendamento, o pagamento da renda tem como correspectivo a cedência do arrendado e não também a obrigação de nele fazer obras.
3. Tendo a Ré cedido um batelão para aí funcionar um restaurante, não pode a arrendatária deixar de pagar a renda pelo facto de a senhoria não ter criado nem proporcionado “condições envolventes (…) que lhe permitissem uma específica utilização – restaurante de luxo na marina”.
4. Essa omissão pode gerar a obrigação de indemnizar, bem como um incumprimento definitivo parcial ou a redução da renda mas não suspender o seu pagamento.
- Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 22/02/2007, processo n.º 07B281, relator: Salvador da Costa
4. Entregue o locado pelo senhorio ao inquilino na sequência de contrato de arrendamento para o exercício da indústria, com a menção de que estava pedida a licença de utilização, não pode o último deduzir relevantemente a excepção de não cumprimento perante o pedido de resolução fundado na falta de pagamento da renda formulado pelo primeiro.
- Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 31/03/2004, processo n.º 04A639, relator: Lopes Pinto
No arrendamento comercial, o sinalagma que à obrigação (do arrendatário) do pagamento de rendas corresponde é o da prestação (do senhorio) de entregar e assegurar o gozo do locado e não o de obtenção da licença.
B5 – NÃO REALIZAÇÃO DE OBRAS E EXCEPÇÃO DE NÃO CUMPRIMENTO
Atendendo à estreita conexão que existe entre a obrigação do senhorio realizar obras no locado e o seu dever de proporcionar ao inquilino o gozo e fruição da coisa (cf. excerto acima reproduzido, da autoria do malogrado Juiz – Conselheiro Aragão Seia) em que circunstâncias e condições se poderá estabelecer uma relação sinalagmática entre o pagamento da renda e tal dever de efectuar as mencionadas obras no espaço arrendado, por forma a se permitir ao inquilino a invocação da excepção de não cumprimento, com o subsequente não pagamento da aludida renda?
Importa dizer que, quer a nossa doutrina, como a nossa jurisprudência, tem entendido que a excepção de não cumprimento não pode ser, em regra, utilizada pelo arrendatário como justificação para a não liquidação da renda, quando o senhorio, por seu turno não realiza no locado as obras a que legalmente está vinculado.
Para além do que já se deixou pontualmente transcrito acima, em termos doutrinários e jurisprudenciais, tenha-se ainda em atenção o que os seguintes Arestos deste mesmo tribunal superior defendem:
- Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 15/04/2008, processo n.º 2115/2008-7, relator: Abrantes Geraldes
5. Por falta do sinalagma, à entrega da fracção, fundada na falta de pagamento das sub-rendas, o subarrendatário não pode opor a excepção de não cumprimento do contrato relacionada com o eventual incumprimento da obrigação do sublocador de proceder à conservação das partes comuns ou mesmo à conservação ou reparação dos aparelhos de ar condicionado.
- Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 27/05/2003, processo n.º 0028731, relator: Pais do Amaral
I – A excepção do não cumprimento do contrato prevista no art. 428º do C. Civil supõe que a prestação exigida e aquela que se invoca para a recusa sejam correlativas, recíprocas ou correspectivas.
II – O dever que impende sobre o senhorio de realizar as obras na casa arrendada não pode considerar-se correspectivo do dever que incumbe ao inquilino de pagar as rendas pontualmente.
Muito embora seja essa a posição habitualmente adoptada em casos de suspensão do pagamento da renda, como forma de pressionar o senhorio a efectuar as obras de que o prédio está carecido, certo é que, em determinadas situações, quando tais obras são condição necessária e suficiente para proporcionar o gozo do imóvel ao respectivo inquilino, afigura-se-nos que pode e deve ser equacionada a possibilidade do arrendatário invocar a excepção de não cumprimento, com a não liquidação da renda.
Neste preciso sentido, com o qual concordamos, vão as seguintes decisões judiciais:
- Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 21/02/2006, processo n.º 05A3593, relator: Borges Soeiro (já acima transcrito relativamente aos pontos em falta): “6. E, assim, se o senhorio, na decorrência de um contrato de arrendamento, não propicia, por motivo a si imputável, ao inquilino o gozo da coisa, quer por o locado revelar vício que não permita realizar cabalmente o fim a que é destinado, quer por carecer o mesmo de qualidades por si asseguradas, pode o inquilino, invocando a "exceptio" suspender o pagamento das rendas.
- Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 09/12/2008, processo n.º 08A3302, relator: Nuno Cameira
I – Em matéria de locação a excepção do não cumprimento do contrato tem um limitado campo de aplicação. A ideia de proporcionalidade ou equilíbrio das prestações aflora a propósito da redução da renda ou aluguer se o locatário sofrer privação ou diminuição do gozo da coisa – art.º1040.º do CC.
II – Admitindo-se o funcionamento da exceptio mesmo no caso de incumprimento parcial ou de cumprimento defeituoso, deve fazer-se intervir, sempre que as circunstâncias concretas o imponham, o princípio da boa fé e a “válvula de segurança” do abuso do direito (arts. 762.º, n.º 2, e 334.º do CC).
III – Provado que o arrendatário deixou de satisfazer na totalidade a renda devida quando o máximo a que teria direito seria suspender o respectivo pagamento em medida proporcionada à privação parcial do gozo, a conclusão a extrair não pode ser outra senão a de que incorreu em mora, com as inerentes consequências (resolução do contrato, entrega do arrendado, e condenação no pagamento das rendas vencidas e vincendas).
- Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 27/10/1994, processo n.º 0090442, relator: Lopes Pinto
I - A excepção de não cumprimento do contrato não funciona como uma sanção, mas apenas como um processo lógico de assegurar, mediante o cumprimento simultâneo, o equilíbrio em que assenta o esquema do contrato bilateral.
II – Havendo necessidade de reparações urgentes no locado, dispõe o inquilino de meios que pode accionar (civis e administrativos) e entre esses não se encontra o de não pagar a totalidade da renda, a menos que o arrendado deixe de poder desempenhar a sua função e enquanto tal suceder.
III – Sendo o incumprimento do senhorio apenas parcial, de forma que o inquilino pode dispor parcialmente do locado, não tem este legitimidade para um incumprimento total da sua prestação consistente no pagamento da renda.
IV – Se deixar totalmente de a pagar, apesar do incumprimento parcial do senhorio não procedendo às reparações urgentes, ocorre fundamento de resolução do contrato de arrendamento.
- Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 31/01/2008, processo n.º 9873/2008-8, relator: Ilídio Sacarrão Martins
1º - É contrária à boa fé a conduta do réu ao não fazer as obras de que o locado necessitava para assegurar à locatária o gozo do mesmo.
2º - Assim, o locador, deixando que o locado se tornasse inabitável, contrariou ou impediu a normal evolução do contrato, traindo a confiança que nele depositou a locatária, e perturbou o equilíbrio das respectivas prestações, praticamente descaracterizando e inutilizando, omitindo outros deveres de conduta.
3º - O locador é obrigado a realizar todas as reparações ou outras despesas essenciais ou indispensáveis para assegurar o gozo da coisa locada, de harmonia com o fim contratual, quer se trate de pequenas ou de grandes reparações, quer a sua necessidade resulte do simples desgaste do tempo, de caso fortuito ou de facto de terceiro.
4º - O contrato de locação é um contrato bilateral ou sinalagmático, envolvendo, da parte do locador, a obrigação de entregar a coisa ao locatário e de lhe assegurar o gozo dela para os fins a que se destina e, por parte do locatário, a de pagar a renda - artigos 1022º, 1031º e 1038° do Código Civil.
5º - Considerado o vínculo obrigacional a que ficam adstritos locador e locatário num contrato de arrendamento, resulta para o locador a obrigação permanente de assegurar o gozo do locado ao arrendatário e para este uma obrigação de prestação reiterada de pagamento mensal da renda devida.
6º - Não dispondo o locado de condições de habitabilidade, temendo a autora e a sua família pela sua própria segurança, o que fez com que a autora deixasse de usufruir do mesmo, não mantendo nele a sua residência permanente, assiste-lhe o direito a recusar a sua correspondente obrigação de pagamento da devida renda.
7º - A autora, chegando a avisar o senhorio da falta de condições de habitabilidade do locado e indicando-lhe a necessidade de obras, agiu de boa fé é actuou com diligência, zelo e lealdade face aos interesses da contraparte.
Estas decisões jurisprudenciais apontam claramente no sentido de, quando a não realização das obras pelo senhorio impede ou diminui, em termos absolutos, a utilização pelo inquilino do locado, pode o arrendatário responder-lhe com a suspensão do pagamento, total ou parcial, da correspondente renda.
B6 – OBRAS NO LOCADO DOS AUTOS E EXCEPÇÃO DE NÃO CUMPRIMENTO
Os Réus parecem alegar na sua contestação que os dois espaços arrendados não reuniam, logo desde o início da vigência do contrato, condições mínimas de realização do fim a que se destinavam (ou seja, não permitiam o seu gozo contratual), podendo conceber desde esse momento inicial a invocação da referida excepção peremptória, nos moldes referidos pela jurisprudência e doutrina citadas noutra parte deste Aresto.
Verifica-se, contudo, que, em manifesta contradição com essa alegação, a Apelante Ré só deixou de pagar as correspondentes rendas a partir de Fevereiro de 2005, ou seja, 22 meses após o início do contrato de arrendamento (o último facto dado como assente só demostra a insistência da 1.ª Ré no sentido da Autora realizar obras no locado), não se mostrando, por outro lado, minimamente ilidida pelos factos dados como provados e documentos juntos aos autos (designadamente, pela Cláusula 9.ª transcrita no ponto 2 da factualidade provada) a presunção contida no artigo 1043.º, número 2 do Código Civil, que funciona em benefício do senhorio no sentido do bom estado inicial de conservação do imóvel cedido, dado os Apelantes não terem logrado demonstrar, como lhes competia, de acordo com as regras de repartição do ónus da prova contempladas nos artigos 342.º e seguintes do Código de Processo Civil, os factos integradores de tal ilisão.
Sendo assim, o cenário fáctico que iremos considerar será o da superveniência (com referência ao início da relação locatícia) do mau estado de conservação do locado e averiguar, à luz da interpretação do regime legal aplicável que deixámos acima exposta, se os Réus tem fundamento jurídico suficiente para terem suspendido o pagamento da renda do locado, em nome da excepção do não cumprimento do contrato de arrendamento dos autos.
Chamemos à colação os factos pertinentes a tal análise e que são os seguintes:
“A) Por apresentação 6 de 1970/01/22 encontra-se inscrita a favor da Autora a aquisição por compra do prédio urbano sito em São Mamede, Travessa da Fábrica dos Pentes, n.º 7 e 7A e descrito na 6.ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º 462/20030414 da freguesia de São Mamede.
I) Os locados encontram-se sem tecto e praticamente em ruína.
J) Em dias de chuva, os problemas existentes nos tectos e nos telhados, origina em certos locais das referidas fracções, a queda de água no interior das instalações.
L) A entrada de água no interior dos referidos locados põe em causa a segurança dos mesmos, uma vez que origina problemas nas instalações eléctricas que são antiquadas.
M) As paredes interiores e exteriores encontram-se deterioradas com manchas de humidade, o que provoca a queda de caliça e da tinta de revestimento.
N) Ao caixilhos e as portas de madeira encontram-se apodrecidos, necessitando de serem substituídos.
O) Os barrotes de madeira que suportam a estrutura do telhado estão também velhos e apodrecidos.”
Importa ainda relacionar o facto da alínea A) com a fotocópia da Caderneta Predial Urbana do edifício onde se inserem os espaços arrendados – prédio de 4 andares, com terraço, pátio e barracão -, bem como realçar uma omissão de alegação bizarra mas significativa: em parte alguma da acção se indica o tipo de comércio ou comércios que em concreto iriam ou foram exercidos nos dois lados do rés do chão arrendado, constituindo a CLÁUSULA DÉCIMA do contrato uma estipulação aberta a todo o tipo de negócios, com excepção dos dois aí indicados (1 – O locado destina-se a qualquer ramo de comércio, excepto funerária e comércio de materiais explosivos. 2 – A segunda outorgante reconhece que o local arrendado realiza, cabalmente, o fim a que será destinado, não podendo dar-lhe outro uso, sem o consentimento, por escrito, da primeira outorgante.).
Chegados aqui, importa referir que esta indefinição da actividade comercial ali desenvolvida obriga a uma leitura igualmente aberta dos vícios descritos na factualidade acima reproduzida, pois sendo compagináveis múltiplas e muito diversas actividades comerciais naqueles espaços, também os defeitos em causa podem obstar, simplesmente dificultar ou permitir mesmo o gozo mais ou menos pleno e satisfatório dos locados consoante o tipo de negócio ali desenvolvido (imagine-se o armazenamento e venda no local de materiais de construção, produtos hortícolas ou agrícolas ou outras mercadorias devidamente ensacadas e fechadas, que não sejam prejudicadas pelas infiltrações e queda de chuva em algumas zonas do mesmo, sendo certo que só em algumas áreas é que isso acontece e não em todas, nada parecendo impedir a utilização destas últimas).
A referência à inexistência de tecto nas fracções dos autos e à sua quase ruína (expressão muito discutível, face à sua natureza conclusiva e ao disposto no artigo 646.º, número 4 do Código de Processo Civil) tem de ser devida e cuidadosamente conjugada e conciliada com os demais factos, por forma a se perceber que alguns dos vícios não afectam directa e presumivelmente as mesmas (o mau estado dos barrotes do telhado) e que os demais, embora sendo, por vezes, graves, não apontam, inequívoca e forçosamente, para a impossibilidade de utilização e gozo dos espaços arrendados por parte da 1.ª Ré.
Logo, não estando provada pelos Réus tal situação de impossibilidade total do gozo do locado em virtude da não realização das obras reclamadas pela 1.ª Ré, não podia esta invocar a excepção de não cumprimento como justificação para o não pagamento da renda, nos moldes demonstrados nos autos (ainda que esse impedimento fosse parcial, tal não consentia à inquilina a suspensão integral do pagamento da renda – cf. alguma da jurisprudência acima mencionada).
B7 – OBRAS NO LOCADO E OBRIGAÇÃO LEGAL QUANTO À SUA REALIZAÇÃO
O que ficou dito bastaria para julgar improcedente o presente recurso de apelação, mas podemos ir ainda mais longe na nossa análise.
O contrato de arrendamento dos autos foi, com efeito, celebrado no âmbito do RAU, decorrendo os direitos e deveres essenciais das partes dos artigos 1031.º e 1038.º do Código Civil e a problemática específica das obras nos espaços arrendados dos já aludidos artigos 4.º, 11.º a 18.º e 120.º do RAU e 1043.º do Código Civil.
Ora, muito embora as obras de conservação ordinária, conforme são definidas no artigo 11.º do RAU, por contraponto aquelas qualificadas como de conservação extraordinária e de beneficiação, caibam, em geral, ao senhorio, certo é que esse mesmo dispositivo legal, a partir da alteração nele introduzida pelo Decreto-Lei n.º 257/95 de 30/09, passou a ressalvar o disposto nos artigos 1043.º do Código Civil e 4.º e 120.º do RAU.
Sendo assim, estando nós, no caso vertente, perante obras de conservação ordinária e não se reconduzindo as mesmas à reparação de deteriorações lícitas ou sequer inerentes a uma prudente utilização por parte do arrendatário em função da sua manutenção e restituição ao senhorio (artigos 4.º e 1043.º), resta-nos analisar o artigo 120.º, que nos diz o seguinte, no seu número 1: “As partes podem convencionar, por escrito, que qualquer dos tipos de obras a que se refere o artigo 11.º do presente diploma fique, total ou parcialmente, a cargo do arrendado”.
Permitindo o regime jurídico aplicável (e que, nesta matéria, coincide com o actualmente em vigor – cf. artigos 1074.º, número 1 e 1111.º do Código Civil) que senhorio e inquilino acordem na atribuição ao inquilino do encargo de realização de qualquer um dos tipos de obra previsto no artigo 11.º do RAU e tendo sido uma combinação dessa índole que a Autora fez com a 1.ª Ré (cf. Cláusula 7.ª do negócio jurídico dos autos, conforme ressalta do ponto 2 da Matéria de Facto Assente), afigura-se-nos insustentável a posição defendida pelos Réus na sua contestação e alegações no sentido de estarem desonerados do pagamento da renda face à inércia da Autora quanto à efectuação das obras de conservação reclamadas pelo prédio.
Sendo assim, pelos motivos expostos, o presente recurso de apelação tem de ser julgado improcedente, por falta de base legal suficiente para o seu provimento.
*
IV – DECISÃO
Por todo o exposto, nos termos dos artigos 713.º do Código de Processo Civil, acorda-se neste Tribunal da Relação de Lisboa em julgar improcedente o presente recurso de apelação interposto MARIA e JOSÉ, confirmando-se, integralmente e nessa medida, o saneador/sentença proferido pelo tribunal da 1.ª instância.
Custas a cargo dos Apelantes.
Registe e notifique.
Lisboa, 26 de Março de 2009
(José Eduardo Sapateiro)
(Teresa Soares)
(Rosa Barroso) |
